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Maisons de repos :accès limité

Investir dans une maison de repos ?Pourquoi pas? Notamment via les sociétésimmobilières réglementées.

pp. 6 et 7

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PortraitP.3Cédric van Zeeland a faitd’Allten un acteurincontournable del’immobilier.

Rendez-vous surWWW.LOGIC-IMMO.BE

En vueP.2

Quel est le niveaude pollution des solsà Bruxelles ?

ConjonctureP.4

La SMart investit dansl’immobilier pour offrir auxartistes des lieux propices àl’échange et à la création.

AnnoncesPP.8-20

Dans ce supplément,13 pages pour trouverle bien de votre choix.

D.R.

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WS

ALEXIS

HAUL

OTD.R.

Supplément à La Libre Belgique - N°265 - Semaine du 11 au 17 décembre 2014

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2 EN VUE SEMAINE DU 11 AU 17 DÉCEMBRE 2014 LIBRE IMMO

En brefLa Belgique reste attractiveLogements. La Belgique pratique un tauxd’imposition marginal élevé à partir derevenus relativement bas. Le tauxd’imposition maximum de 53,5 % (comptetenu d’un impôt communal moyen de 7 %)est, en effet, déjà atteint à partir d’un revenuimposable de 37750 €. Voilà ce qu’on peutlire dans la cinquième édition de l’étudeeuropéenne sur les salaires de Deloitte. Cetteenquête à grande échelle compare les coûtssalariaux, les salaires nets et les revenus netsdisponibles de pas moins de 19 pays. Mais siles impôts sont élevés chez nous, l’étudemontre aussi que vivre et habiter en Belgiquereste nettement moins cher que dans d’autrespays européens. Bruxelles est ainsi toujoursconsidérablement moins chère qu’entreautres Amsterdam, Luxembourg, Londres,Genève ou Paris, note l’étude qui précise queles frais de logement augmentent à nouveaudans le nord de l’Europe et continuent àbaisser dans le sud et l’est de l’Europe.

Le couvent des Clarissesfuturs logementsVente. Le Couvent des sœurs Clarisses àMalonne (Namur), connu pour avoir accueillil’ex-épouse de Marc Dutroux, Michelle Martin,est vendu à une société bruxelloise dedéveloppement immobilier, a annoncél’agence immobilière namuroise Actibel. Lasociété bruxelloise, qui souhaite garderl’anonymat, projette de transformer lecouvent (2200 m² bâtis) en un habitatgroupé d’une douzaine de logements detailles différentes destinés à des familles. Leprix de vente de ces logements, qui serontlivrés pour fin 2015, sera d’environ1200 euros le m².

Sols pollués :quels progrès ?

Le bilan de dix ans de gestion dessols à Bruxelles.

DE SON PASSÉ INDUSTRIEL, Bruxelles a inévita­blement hérité de nombreux terrains pollués.L’Observatoire des activités de production s’estpenché sur la question dans son étude “10 ans degestion des sols à Bruxelles” basée notamment surles données de quatre administrations (BruxellesDéveloppement urbain, Bruxelles Environne­ment, citydev.brussels et le Port de Bruxelles).Pourquoi dix ans ? Parceque c’est en2004que le

parlement bruxellois a adopté une première légis­lation spécifique aux sols pollués, suivie d’unenouvelle ordonnance adoptée en 2009 qui a faitde l’inventaire de l’état du sol son principal outilréglementaire et l’a rendu accessible à la popula­tion, notamment via la carte de l’état du sol. Ainsi,14669 parcelles cadastrales sont actuellementinscrites à l’inventaire de l’état du sol (dont 8656parcelles potentiellement polluées et 1875 par­celles étudiées voire traitées mais qui restent po­tentiellement polluées en raison de la poursuited’une activité à risque) pour une superficie totalede2957ha (voir infographie). “Au rythmeactuel età politique inchangée, il faudra encore au mieux 14ans pour étudier tous les terrains potentiellement pol­lués (8656 parcelles, 1381 ha) et traiter tous ceuxqui sont pollués. Pendant ces dix ans, 459 ha ont ététraités. Or, chaque terrain n’est jamais entièrementpollué. Un tiers (29 %), en moyenne, de chaque par­celle l’est à des degrés divers”, notent les responsa­bles du rapport

Surfaces pour entreprisesQu’en est­il des surfaces disponibles pour les

entreprises ? Cette situation constitue­t­elle unfrein important aux nouveaux projets que déve­loppent les entreprises ? Le constat de l’Observa­toire est plutôt encourageant.En ce qui concerne les bâtiments industriels

abandonnés, l’étude révèle qu’en 2014, près destrois quarts (71 %), soit 132000m², des bâtimentsabandonnés avant 1997 et qui l’étaient encore en2011, ne le sont plus.Les immeubles qui sont toujours abandonnés

sont­ils surtout ceux dont le sol est pollué ? Cen’est pas le cas, note l’Observatoire. “La proportiondes sols pollués ou potentiellement pollués s’élève à

54 % pour les immeubles toujours abandonnés alorsqu’elle atteint 72 % de ceux qui ont été sortis de leurétat d’abandon. D’autres causes que la pollution dusol sont à pointer pour expliquer l’immobilisation deces surfaces : faillites, zones inadaptées à une occupa­tion par des entreprises ou à une conversion attrac­tive.”En ce qui concerne les terrains pour entreprises,

on note qu’en 1997, quelque 358 hectares étaientlibres de toute bâtisse. Sept ans plus tard, en 2004,lors de l’entrée en vigueur de la première ordon­nance “sol”, ces réserves ne dépassaient plus 308hectares, selon les chiffres de l’Observatoire. En2014, il en reste lamoitié, soit 154hectares. Parmices réserves foncières non bâties, 41 % ne sont apriori pas polluées. En revanche, 55 % des surfacessont polluées (ou potentiellement polluées), à desstades et degrés de traitement divers.Le rapport note encore que “l’ancien axe indus­

triel concentre la plus grande partie des terrains pol­lués ou potentiellement pollués. La pollution touchetrès fortement les zones d’activités portuaires et detransports puisque presque tous les terrains quiétaient libres en 1997 sont pollués : ancien stockaged’hydrocarbures, cokerie, démolition de voitures,… Enzones d’industrie urbaines, 54 % des terrains sontpollués ou potentiellement pollués. La pollution estmoins présente que dans les zones portuaires car cer­taines zones industrielles sont éloignées de l’ancienaxe industriel.”Autre donnée : 51 % des surfaces nouvellement

construites pendant la période 1997­2004 étaientlocalisées sur des terrains pollués. Pour la périodesuivante, 2004­2014, la proportion s’établit à61%. La pollutiondu sol ne bloquepas la viabilisa­tion des terrains disponibles, selon le rapport.Si l’on prend l’exemple de citydev.brussels et sa

cellule Environnement­Sol, on constate qu’en­tre 2004 et 2013, 60 % des surfaces, sur lesquellesétaient envisagés des projets citydev, étaient pol­luées à des degrés divers, ce qui a entraîné le trai­tement de près d’un tiers d’entre elles. Durantcette période, près de 8,5 millions d’euros ont étédépensés en frais d’études et de travaux. Le coûtmoyen des mesures de gestion de risques est del’ordre de 30 euros/m² de terrain pollué. Cettemoyenne cache toutefois une grande disparité,chaque terrain pollué étant un cas particulier.Pour les terrains très pollués, les coûts peuvents’élever jusqu’à 400 euros/m².

So.B.

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2 EN VUE SEMAINE DU 11 AU 17 DÉCEMBRE 2014 LIBRE IMMO 3EN VUEPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Une véritable école de vieEn trois ans, Cédric van Zeeland a fait d’Allten un acteur nationalincontournable de l’immobilier. Le courtier, qui est aussi juge consulaire,cultive deux ingrédients, le plaisir au travail et la soif d’apprendre.

ON NE VOULAIT PAS d’une grosseboîte alors on a créé la nôtre, avecune ambiance familiale et des va­leurs humaines.” Si la formule deCédric van Zeeland pourrait résu­mer l’aventure d’Allten, elle ometla personnalité énergique de sonauteur. La société de courtage,aujourd’hui considérée comme lequatrième acteur du marché del’immobilier professionnel, estnée à la fin du mois dejuillet 2011. Trois ans de succèspour une aventure qui n’était paspréméditée, même si la recette dusuccès semblait déjà connue. “Ona juste reproduit ce qu’on faisaitdéjà.”Les ingrédients de la réussite

sont acquis chez King Sturge (KS).Cédric van Zeeland y fait ses ar­mes. L’habitant deNivelles intègre

le courtier en 1995 après une for­mation enmarketing suivie d’uneautre en informatique. L’immobi­lier, c’est par hasard – “j’ai réponduà une annonce” –, mais l’hommes’y plaît. Seize ans plus tard etaprès avoir triplé le chiffre d’affai­res, c’est comme administrateur­délégué de King Sturge qu’il ap­prend la vente de la société à sonconcurrent Jones Lang LaSalle(JLL). “En négociant la vente au ni­veau belge, j’ai scié la branche surlaquelle j’étais assis. On m’a proposéde rejoindre Jones mais je ne voulaispas d’une grosse boîte. Je préfère unetaille humaine, il faut que ça resteun plaisir d’aller au boulot.”Deux mois plus tard, Cédric van

Zeeland fonde Allten avec quel­ques anciens collègues. “L’occasiona fait le larron mais je ne savais pasque ça allait si bien marcher. Onn’est parti avec personne, ce sont lesclients qui nous ont suivis. Pour le

reste, on a appliqué ce qu’on faisaitdéjà, une approche locale dans uneambiance familiale. On travaillebeaucoup plus qu’avant mais on semarre.”Allten débute son aventure

comme l’interlocuteur privilégiédes PME. “C’est notre core business,directement en phase avec notre ap­proche locale. Nous laissons les mul­tinationales aux gros courtiers. LesPME ont un gros avantage, elles sontbeaucoup plus nombreuses.”Après Bruxelles et la Wallonie,

c’est au tour de la Flandre. Le norddu pays fait partie des objectifsdepuis 2013. L’approche est réflé­chie. “Je ne voulais pas être le dou­zième courtier à Anvers. Nous avonsdémarré par les provinces de Flan­dre occidentale et orientale avec uncertain succès. Si nous arrivons àAnvers, c’est par sa périphérie, avecla connaissance des terrains.”Les bons résultats n’empêchent

pas le quadra de garder les piedssur terre. “A nos débuts, les circons­tances étaient favorables, les dispa­ritions de King Sturge et de Catellalaissaient de la place. Ce n’est pasparce que nous avons réussi troisans qu’on va en réussir dix.”Un réalisme aussi dû à sa se­

conde activité. Comme une an­nonce l’a conduit à l’immobilier,une autre l’a mené au tribunal.Depuis 2011, Cédric van Zeelandest juge consulaire au Tribunal decommerce de Bruxelles. Litiges etréorganisations judiciaires l’occu­pent régulièrement, un enseigne­ment particulièrement riche etune source formidable d’informa­tions. “C’est une véritable école devie, j’y vois ce que je ne dois pas faire.Si l’immobilier est mon domaine, lesdossiers que j’examine comme jugem’apprennent tous les secteurs d’ac­tivités.”

Yvan de Smet

UN PRIX EN BÉTONMarlux a reçu le FEBE Elements Award 2014 pour la réalisation en béton préfabriqué laplus remarquable dans la catégorie “Small Scale Precast”, qui concerne les projets avecdes petits éléments. La dalle perméable “Virage” de 30 cm sur 30 “offre une multitude de

possibilités : cercles excentriques, des vagues capricieuses ou des courbes naturelles”,assure Marlux dans un communiqué. Le jury de ce prix de la FEBE (Fédération de

l’industrie belge du Béton préfabriqué) a décrit élogieusement Virage comme étant “unproduit en béton fonctionnel et réfléchi sur le plan de l’esthétique, qui permet une

infiltration durable de l’eau de pluie. La dalle est un bel objet en soi et s’adapte à de trèsnombreux styles architecturaux.”

“Virage offre aux passionnés de jardins une alternative design et écologique aux pavésperméables classiques que l’on trouve actuellement sur le marché”, a expliqué Ludo

Monten,product

developmentmanager chez

MarluxBelgique,filiale duholding

irlandais CRH.MAR

LUX

ET VOUS, QUE PENSEZ-VOUS DE VOTRE AGENCE ?Plusieurs études montrent que les critiques de clients ont un impact considérable sur lecomportement d’achat des consommateurs. D’après Nielsen, 70 % des consommateursont recours à l’avis d’autres clients dans leur processus d’achat. C’est en partant de ce

constat que Bruno Lambotte, consultant en marketing immobilier, a lancé la plate-formeRealAdvice.be. Son principe : recueillir notamment les avis des clients des acteurs du

secteur immobilier. La plate-forme offrira les services suivants : des enquêtes desatisfaction configurées et personnalisées à l’image des agences clientes, un outil de

monitoring de la performance (par l’utilisation du sondage pour réaliser une évaluationdes équipes et ainsi identifier les éléments qui peuvent être améliorés) ou encore un

outil dédié aux enquêtes de marché pour le secteur immobilier “En parallèle, nous allonslancer mensuellement une grande enquête dédiée au secteur immobilier”, explique BrunoLambotte. “Avec à chaque fois deux thématiques : des questions d’actualité/tendances surlesquelles nous communiquerons dans la presse et des questions liées à un outil RENT (real

estate new technology) afin de mesurer l’intérêt du secteur pour cessolutions.”

DEUX LOCATAIRES À LA TOISON D’ORPlus de neuf ans après l’acquisition du terrain sur l’avenue de la Toisond’Or à Bruxelles, le projet résidentiel et commercial de Prowinko aboutitavec la remise des clés de ses espaces commerciaux à deux locataires :

Marks&Spencer et Zara. Faisant partie intégrante de sa stratégie“Clicks&Bricks” pour la Belgique, Marks&Spencer revient à Bruxelles dès

l’été 2015 avec un “flagship store” de plus de 5000 m². L’enseigneproposera aux clients sa célèbre gamme d’habillement, ainsi que son

rayon d’alimentation, disponible dans le Foodhall et le M&S Café. Avecune superficie de plus de 4000 m², Zara ouvrira son plus grand magasin

en Belgique.Fruit d’une collaboration entre Jaspers-Eijers et UN Studio, le projet deProwinko, société privée d’investissement immobilier fondée en 1990,

comprend également des appartements dont plus de 70 % ont étévendus.

PROW

INKO

D.R.

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4 CONJONCTURE SEMAINE DU 11 AU 17 DÉCEMBRE 2014 LIBRE IMMO

La SMart installe ses artistesdans 5 000 m² à Bruxelles

La SMart investit dans l’immobilierpour offrir aux artistes des lieuxpropices à l’échange et à la création.

ONCONNAÎTLASMART, la Sociétémutuelle pourArtistes, à travers son rôle d’encadrement et d’in­termédiaire administratif entre donneurs d’ordreet prestataires dumonde artistique et créatif.Maispeu savent que, depuis quelques années, l’entre­prise sociale créée en 1998 a élargi son action àl’accompagnement et à l’aide au développementcréatif des “travailleurs autonomes” – lesquelssont entendus au sens large : des artistes, bien sûr,créateurs et techniciens, mais aussi des journalis­tes, guides, traducteurs, formateurs, informati­ciens, etc. Et cette proactivité nouvelle s’exprimeentre autres via… l’investissement immobilier.Depuis 2010, la SMart s’est en effet engagéedans

un processus de création d’espaces collectifs detravail combinant ateliers, bureaux et lieux de ré­pétition, de représentation et d’exposition. “Nousmisons sur l’effet de proximité entre les occupants deces espaces pour activer l’intelligence collective, unecertaine émulation des idées et, de ce fait, la fertilisa­tion croisée des projets, explique Pierre Pevée,chargé de projet à la SMart. L’objectif est de consti­tuer une véritable communauté de créatifs parta­geant bien plus qu’un lieu de travail, mais une sortede réseau social physique autour des métiers de lacréation.” Un premier test est lancé dès 2011 ausein du siège social de la SMart, rue Emile Féron, àSaint­Gilles, en consacrant une bonne partie des10 000 m² dont elle est propriétaire à une initia­tive baptisée la Brussels Art Factory. “Le concept dela BAF repose sur la mise à disposition gratuite d’es­

paces permettant à nos membres de monter leursprojets”, précise Pierre Pevée. Le succès ne s’est pasfait attendre, et la BAF compte aujourd’hui 53 ar­tistes et… 200 autres sur liste d’attente.S’en sont suivis d’autres projets immobiliers, tels

le Centre de Création des Tanneurs, implantédans les bureaux liégeois de la SMart, quai desTanneurs, et le Centre de Création des Belneux,inauguré enmai dernier dans unemaison demaî­tre montoise, rue des Belneux. Jusqu’au nouveauet majeur projet de La Vallée, sis dans un îlot de…5 000m², à l’angle des rues du Chœur et AdolpheLavallée, à Molenbeek­Saint­Jean (Bruxelles). Soitun réseau de Creative Spots comptant quatre es­paces, tantôt occupés en propre, tantôt loués.

De la blanchisserie à l’atelier d’artiste“La Vallée était une ancienne blanchisserie, décrit

Chiara Faini, également chargée de projet à laSMart. Nous sommes entrés en contact avec le pro­priétaire des lieux alors que les baux des anciens loca­taires arrivaient à échéance et il a accepté de nouslouer le tout pour une sommemodique.” Et pour unelongue durée : 27 ans. Les travaux ont été prispour partie en charge par le propriétaire, un privébelge, et pour partie par la SMart, qui a investi600 000 euros dans le complexe, en ce compris leloyer, le contrat de bail ayant été signé en septem­bre 2013. “Le propriétaire a couvert les frais liés aubâtiment – mise en place des installations de chauf­fage et d’électricité, nouveaux châssis, sécurisation ducomplexe… –, tandis que nous nous sommes chargésde l’aménagement intérieur – sols, équipements sani­taires, peintures, remise en état…”, reprend PierrePevée. La Vallée n’est pas pour autant restée vidependant les travaux, puisqu’elle a été le sièged’initiatives participatives à petite et moyenneéchelles : expositions d’œuvres d’art, animations…

L’ensemble d’immeubles accueillera à termeune salle d’exposition, de nombreux ateliers, desbureaux, des salles de réunion, des appartementspour héberger des artistes internationaux de pas­sage à Bruxelles, des espaces de coworking et deszones communes, propices aux rencontres etéchanges. Une première phase sera livrée le15 décembre prochain, et une seconde en jan­vier 2015, pour une inauguration d’une premièrepartie de l’espace prévue aux alentours des moisde mars ou avril prochains. Pour financer la suitedes travaux, outre les fonds propres d’ores et déjàinjectés, la SMart est à la recherchedepartenariatstant privés que publics. Elle pourra aussi bientôts’appuyer sur les revenus locatifs des bureaux etdes ateliers, à disposition tant des membres quedes non­membres “au prix de 8 à 10 euros/m²/moispour les bureaux et 2,80 euros/m²/mois pour les ate­liers, précise Pierre Pevée. Cela couvre les charges,l’accès 24h/24 et 7 jours/7, l’utilisation des lieux d’ex­position et, pour les membres, une assurance.” Quiddes futurs occupants ? Une fois que tout sera amé­nagé, une centaine de personnes évolueront quo­tidiennement au sein de La Vallée. “Nous avonsdéjà été contactés par 45amateurs, sans avoir encorecommuniqué à cette fin !”, se félicite­t­il.Avec ceci que, “outre les 5 000m² que nous louons,

restent 2 000m² actuellement occupés par la Fédéra­tion Wallonie­Bruxelles, dont le siège est voisin, sou­ligne Chiara Faini. Dans neuf ans, quand son bail seterminera, la question de la prise en location de cessurfaces supplémentaires se posera. Mais, pour l’ins­tant, on a de quoi faire avec ce qu’on a !”Sur Bruxelles, en tous les cas, car la SMart confie

œuvrer à la mise sur pied d’un nouveau CreativeSpot à Namur, via un partenariat de deuxmillionsd’euros à conclure avec la Ville.

Frédérique Masquelier

Les premiers locataires des ateliers d’artistes et desbureaux du site de La Vallée, à Molenbeek-Saint-Jean, arriveront dès le 15 décembre prochain. Ilspourront entre autres bénéficier d’espaces communs,dont une grande salle d’exposition et d’animation.

©ALEXIS

HAUL

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4 CONJONCTURE SEMAINE DU 11 AU 17 DÉCEMBRE 2014 LIBRE IMMO 5MARCHÉPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Maison |KoekelbergLe 18 novembre dernier, une maison de maîtresise avenue du Panthéon n°67 à Koekelberg(Bruxelles) a été adjugée définitivement à370 000 euros après avoir atteint la somme de261 200 euros lors d’une précédente séance devente publique avec faculté de surenchère. Lebien compte cinq chambres et une salle de bain.Il est assorti d’une cour et de caves, et estéquipé du chauffage central. Construit en 1927,il a été rénové en 2002. La maison, unifamiliale,était libre d’occupation au moment de la vente.Superficie au sol du bien : 1 a 05 ca. PEB : classeénergétique G. Emissions annuelles de CO2 :83 kg/m². Revenu cadastral : 1 611 euros.UVente réalisée par Didier Brusselmans,notaire à Bruxelles (1082).

370 000 euros

NVN-FEDN

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Appartement |UccleLe 17 novembre dernier, le marteau est tombé à301 000 euros pour un appartement inscrit au3e étage d’un immeuble à appartements(“Résidence centrale”) sis avenue WinstonChurchill n°165 D à Uccle (Bruxelles), lors d’uneséance de vente publique unique. Le bien secompose d’un hall, de deux chambres, une sallede bain, un salon et une cuisine. Il est assortid’une terrasse et d’une cave. La vente del’appartement comprenait celle d’un garage ausous-sol de l’immeuble. Le tout était libred’occupation au moment de la vente. Superficieau sol : 68 a. PEB : E +. Emissions annuelles deCO2 : 48 kg/m². Revenu cadastral : 1 564 euros.UVente réalisée par les notaires JeanMartroyede Joly (Bruxelles) et Christian Quievy (Antoing).

301 000 euros

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Maison | Leeuw-Saint-PierreLe 13 novembre dernier, une maison situéeGarebaan n°16 à Leeuw-Saint-Pierre, enprovince de Brabant flamand, a changé de mainspour la somme de 270 000 euros après avoiratteint 226 200 euros lors d’une précédenteséance de vente avec faculté de surenchère. Lebien se compose d’un hall, un garage et unatelier au rez-de-chaussée; un salon, une cuisineet une cour au 1er étage; deux chambres et unesalle de bain au 2e étage. Il est assorti d’ungrenier, de caves et d’un grand terrain.Superficie au sol de l’ensemble : 4 a 82 ca. PEB :649 kWh/m²/an. Revenu cadastral : 2 037 euros.UVente réalisée par JanMeersman, notaire àLeeuw­Saint­Pierre.

270 000 euros

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Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: FrédériqueMasquelier. - 02/211.28.28 - frederique.masquelier@lalibre.be Illustrations: Etienne Scholasse.Réalisation: IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Francis Van deWoestyne. Rédacteurs en chef adjoints:Xavier Ducarme, Pierre-François Lovens et Gilles Milecan. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - vero.leclercq@ipmimmo.be

En bref

ConcoursDeux mains. SkillsBelgiumpropose à tous les jeunes demoins de 25 ans, qui étudient ouexercent un métier manuel outechnique et qui aiment les défisde tenter leur chance dereprésenter la Belgique auMondial des métiers, Worldskills,qui aura lieu à São Paulo enaoût 2015. L’organisation dedéfense des métiers techniqueset manuels invite également lesprofesseurs à motiver leursélèves et à les pousser às’inscrire aux sélectionsnationales, les Startech’s 2015.Plus de 25 métiers encompétition issus des 6 grandssecteurs : arts créatifs et mode,arts graphiques et IT, industrie,construction, transports etservices.Les inscriptions se clôturent le15 décembre. Le formulaired’inscription et le règlement sontdisponibles surwww.skillsbelgium.be.

LocationForever Flawless. La marque decosmétiques de luxe ForeverFlawless a signé pour la prise enlocation d’une boutique de 100m² située Schuttershofstraat 14 àAnvers, à côté de la nouvelleboutique Chanel. Forever Flawlessutilise de la poudre de diamantdans ses produits cosmétiques, cequi leur confère un caractèreexclusif. A côté d’un espaceboutique où les produits peuventêtre testés, le magasin disposeégalement d’un espace VIP pourles soins. La marque a déjà ouvertun magasin à Bruxelles, dans laGalerie Louise, et disposeégalement de nombreusesimplantations dans le monde,entre autres à Londres, Las Vegas,Singapour et Sydney.

Organisme publicCitydev. brussels. Lors del’assemblée généraleextraordinaire de citydev.brussels

(anciennement la SDRB), lacomposition du conseild’administration a été modifiéesur les bancs des politiques suiteà la désignation desadministrateurs publicsreprésentant la Région deBruxelles-Capitale. Rappelons quele CA de citydev.brussels estcomposé doublementparitairement : moitié departenaires sociaux(représentants desemployeurs/travailleurs), moitiéde politiques (communes/région).Le président, Denis Grimberghs,et l’administrateur délégué, JulienMeganck, ont été reconduits dansleur fonction. organisme publicautonome créé en 1974, est encharge du développement urbainde la Région de Bruxelles-Capitaleau travers de projets immobiliers.

OuvertureAluminium. Reynaers Aluminiumétend ses ramifications sur le

marché wallon par l’ouvertured’un siège régional à Namur etl’extension de son réseau deconstructeurs et d’installateurs.Ce réseau wallon de 65 fabricantset installateurs est dorénavantdirigé depuis Namur, par uneéquipe placée sous la houlette deDamien Stasse, Sales ManagerWallonie, établie dans le Centred’affaires Burogest. Le réseauwallon se compose de partenairesqui fabriquent et installent desportes et fenêtres en aluminium,ainsi que d’installateurs quiachètent les produits finis et lesposent chez le client. Fondée en1965, Reynaers Aluminium, dontle siège social est à Duffel enBelgique, propose un vasteassortiment de portes et fenêtres,façades rideaux, systèmescoulissants, écrans et pare-soleil,serres, fenêtres de toitures,systèmes d’intégration degrillages de ventilation et destores. L’entreprise exploite desbureaux dans 37 pays dans lemonde.

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6 DOSSIER SEMAINE DU 11 AU 17 DÉCEMBRE 2014 LIBRE IMMO

Un investissement de tout repos

Les maisons de repos peuvententrer dans la composition d’unportefeuille à travers les sociétésimmobilières réglementées.

Dossier Isabelle de Laminne

LES NOUVELLES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ré­glementées (SIR) ont remplacé les sicafi. Ces so­ciétés mettent à disposition des biens immobi­liers qui sont destinés à la location. Les revenusde ces SIR sont donc essentiellement basés surdes ressources en provenance des loyers. Dansce secteur, les SIR peuvent mettre à dispositiondifférents types d’immeubles dont les maisonsde repos. Sur le marché belge, la SIR Aedificagère un parc immobilier constitué à concur­rence de 65 % de maisons de repos situées enBelgique et en Allemagne.

Repos et soinsQuelles sont les particularités de cemarché ? Il

convient tout d’abord de bien faire la distinctionentre les maisons de repos et de soins (MRS) etles résidences­services. Les résidences­servicessont des petits appartements ou chambres sou­vent vendus ou loués à la pièce qui offrent unservice hôtelier complémentaire. Les maisonsde repos sont des complexes qui donnent deschambres en location avec un service hôtelier etqui procurent également des services de soinsmédicaux. Ces MRS s’adressent à des personnesqui ne peuvent plus rester seules chez elles, quirequièrent des soins particuliers, mais dont ces

soins n’exigent cependant pas une hospitalisa­tion.“Le marché des MRS est très réglementé. Comme

les lits sont subventionnés par la sécurité sociale, lenombre de lits est limité. En plus de cette limitationde lits, il faut encore tenir compte des normes dequalité et de financement. L’exploitant d’une MRSne peut en aucun cas subsidier les loyers des cham­bres par la perception des revenus des soins. Le prixde jour dans une MRS est défini sur base de troiscomposantes : le loyer, les frais hôteliers et les fraisde soins”, explique Charles­Antoine van Aelst,InvestmentManager chez Aedifica.Concrètement, lorsqu’elle investit dans une

maisonde repos, la SIRAedifica achète l’immeu­ble dans lequel sera logée la MRS et le donne enbail emphytéotique à son exploitant pour unedurée d’environ 27 ans. Elle perçoit les loyersqui sont donc la base de la rentabilité de la SIR.“Actuellement, le nombre de lits étant limité, il y atrop peu de places en MRS. L’expansion de ce mar­ché est limitée par la réglementation. Nous sommesdonc dans unmarché de remplacement. Les exploi­tants de plusieurs anciennes petites maisons de re­pos nous sollicitent pour les regrouper dans une ex­ploitation plus grande et neuve. Ce marché pour­rait cependant s’ouvrir aux ASBL qui verrontbientôt leurs subsides diminuer ou disparaître”,ajoute Charles­Antoine van Aelst.

Risques et opportunitésAujourd’hui, le marché des maisons de repos

se porte bien mais exige une bonne connais­sance pour y déceler et analyser les opportuni­tés. Ce type d’investissement n’est pas sans ris­que. Nous sommes dans un investissement im­mobilier et la localisation comme la qualité de

l’immeuble sont des éléments à prendre encompte. “Il faut aussi veiller à la qualité de l’exploi­tant. Il doit pouvoir démontrer sa capacité à déga­ger un loyer sur le très long terme. Nous analysonsde près la rentabilité des projets et la charge deloyer qui est supportable. Il y a aussi des aspectstechniques auxquels il faut être attentifs. Les régle­mentations concernant les maisons de repos sonttrès strictes et il faut analyser les permis de bâtir etd’environnement avant d’acquérir ce type d’im­meuble”, souligne notre interlocuteur.Ce marché présente cependant un avantage

qui le démarque du reste du secteur immobi­lier : il ne souffre pas de vide locatif puisque lenombre de lits est limité par la réglementation.Les lits sont toujours occupés même si la qualitédu lieu laisse à désirer. En investissant dans cetype de SIR, l’épargnant diversifie son porte­feuille dans l’immobilier et dans des immeublesassez particuliers. Les titres représentatifs desSIR sont cotés en Bourse. Ils sont donc très liqui­des. Ce n’est pas pour rien que l’on parle de “bri­ques­papiers”. Les SIR sont contrôlées par laFSMA. Evidemment, cette cotation comporteaussi un risque : le risque lié aumarché boursier.A noter encore que les SIR sont tenues de distri­buer 80 % d’un équivalent de leurs cash flowscourants et que leur endettement est limité.Lemarchédesmaisons de repos est encore très

jeune. Il date de 2005. Son développement sefera de façon maîtrisée. Les intervenants qui ysont présents doivent veiller à ne pas se retrou­ver en risque sur unnombre limité d’exploitantscar ce secteur est en consolidation.Pour l’investisseur particulier, la SIR offre un

bon moyen d’être présent dans ce secteur assezspécifique, qui requiert une certaine expertise.

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TOINERO

SE/D.R.AED

IFICA

La maison de repos de Plantijn, àKappellen, en province d’Anvers.

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6 DOSSIER SEMAINE DU 11 AU 17 DÉCEMBRE 2014 LIBRE IMMO 7DOSSIERPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Un investissement de tout repos

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ELIERJAHR

/D.R.AED

IFICA.

Repos…sur une brancheOn peut aussi investir en Branche 23 dansl’immobilier de maisons de repos et de soins.

Les sociétés immobilières réglementées (SIR) ne sont pas lesseuls instruments pour investir dans le secteur des maisons derepos. Il existe aussi des produits d’assurance en Branche 23 quipermettent de se diversifier dans ce type d’immeubles. Alorsque les SIR sont des produits liquides cotés en Bourse, les pro­duits de la Branche 23 sont des contrats d’assurance dont la du­rée varie entre 10 et 15 ans.

Attention à la constructionDans ce segment, relevons l’offre de la compagnie Generali,

Care Invest. Il s’agit d’un produit d’assurance­vie dont le rende­ment est lié aux performances d’un fonds d’investissement baséau Luxembourg qui a investi dans les bâtiments de cinqmaisonsde repos situées en Belgique.La construction de ces fonds est différente de celle des SIR.

Contrairement aux SIR, les fonds de la Branche 23 ne sont pasdirectement investis dans les immeubles. Il s’agit d’un contratd’assurance qui a comme sous­jacent un fonds qui, lui­même,investit dans les maisons de repos. Un contrat de maintenanceest signé avec des prestataires de services qui payent des loyersau fonds sous­jacent. Par la signature de ce contrat d’assurance,le souscripteur a donc une créance sur la compagnie.Ces fonds sont aussi moins liquides que les SIR. En ce qui con­

cerne le fonds de Generali, on ne peut entrer ou sortir de cefonds qu’une fois par trimestre. L’horizon de placement est plu­tôt long. L’investisseur sera particulièrement attentif aussi à lastructure de frais de ces produits et ce, surtout en ce qui con­cerne les frais d’entrée et de sortie.A noter encore que le gestionnaire peut utiliser des produits

dérivés dans le cadre de la gestion de ce fonds. Avant d’entrerdans ce type d’investissement, il est donc bon de se renseignersur la structure du produit, de ne pas se laisser aveugler par unerentabilité à court terme (un an) et de considérer que les acteursdans le secteur des maisons de repos doivent faire l’objet d’uneanalyse pointue. Ce type de placement doit s’envisager dans lecadre d’une diversification du portefeuille et ne peut être assi­milé à un investissement dans une SIR.

I. de L.

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TOINERO

SE/D.R.AED

IFICA

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TOINERO

SE/D.R.AED

IFICA

Quels sont les risques liés à uninvestissement en SIR ?Brique-papier. Ne dites plus sicafi mais SIR. La SIR est uninvestissement immobilier qui a permis de transformer de labrique en “brique-papier”. Elle est l’héritière des sicafi, qui ontdû adapter leur statut à une nouvelle réglementation. L’évolutionde ce produit immobilier coté en Bourse est particulière carplusieurs éléments, parfois exogènes, l’influenceront. Le marchéboursier, le marché immobilier et les taux d’intérêt sont autantde facteurs qui influencent l’évolution des SIR. Le cours deBourse d’une SIR peut s’écarter de sa valeur d’inventaire (onparlera alors de prime ou de décote). Lorsque le marchéimmobilier est en bonne santé et que le marché boursier estmorose, les SIR peuvent enregistrer des décotes importantes carelles sont considérées comme étant sensibles aux taux d’intérêt.Lorsque le marché immobilier et le marché boursier sont bienorientés, le cours de Bourse est supérieur à la valeurd’inventaire du fonds et le détenteur d’une SIR obtient parfoisune prime importante. A relever encore que la liquidité dumarché des SIR est quelque peu réduite. Mais la liquidité n’estpas non plus un objectif en soi dans ce type de placementpuisque nous nous situons sur un horizon de placement à moyenet à long terme. Dans les SIR investies en maisons de repos, ilfaut ajouter au risque des SIR le risque lié à ce secteur plusspécifique. (I. de. L.)

Epinglé

Le site de Hestia, à Wemmel,en province de Brabant flamand.

Le site de SZ AGO Dresden,à Dresde, en Allemagne.

Le site de Oase Tienen, à Tienen,en province de Brabant flamand.

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8 IMMOBILIERNEUF

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10 SÉLECTION DELA SEMAINE

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16 ANNONCES SEMAINE DU 11 AU 17 DÉCEMBRE 2014 LIBRE IMMO

à vendre

MAISONS250.000à500.000€

21-102121902-02

21-109353618-18

à vendre

MAISONS>500.000€

21-109349901-01

21-109349908-08

21-109360408-08

21-109360407-07

21-109360406-06

21-109356902-02

21-109361009-09

21-109353608-08

21-109356907-07

21-109353619-19

21-109353615-15

21-109356906-06

21-109356905-05

à vendre

MAISONSnonprécisé

21-109356302-02

21-109356301-01

21-109361903-03

à vendre

APPARTEMENTS<250.000€

21-109361010-10

21-109361008-08

à vendre

APPARTEMENTS250.000à500.000€

21-109361004-04

21-102121901-01

21-109353611-11

21-109361005-05

21-109353613-13

21-109353617-17

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17ANNONCESPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

21-106137902-02

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21-109361007-07

21-109361002-02

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à vendre

APPARTEMENTS>500.000€

21-109360403-03

21-109353612-12

21-109360404-04

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21-109349904-04

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18 ANNONCES SEMAINE DU 11 AU 17 DÉCEMBRE 2014 LIBRE IMMO

ventes par notaires

AUTRES PROVINCES

21-109292201-01

FACULTÉ DE SURENCHÈRE

21-109360501-01

21-109302801-01

21-109360405-05

21-109349907-07

21-109353607-07

21-109356903-03

21-109360401-01

21-109356904-04

21-109349910-10

21-109353614-14

21-109353610-10

21-109353603-03

à vendre

APPARTEMENTSnonprécisé

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21-109361904-04

21-109361901-01

VIAGER

21-106348901-01

21-109293301-01

21-109293302-02

21-102311601-01

21-102311602-02

à vendre

TERRAINS

21-109353601-01

IMMEUBLESDE RAPPORT

21-109353609-09

à louer

LITTORAL

21-108998001-01

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