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6 000 KOTS à l’horizon 2017 L’UCL vient d’inaugurer 171 nouveaux kots sur son site néo-louvaniste. Et tient la tête du classement européen des parcs immobiliers de logements pour étudiants. pp. 6 et 7 D.R. Portrait P. 3 Bruno Despret, agent immobilier, présente un parcours atypique. Rendez-vous sur WWW.LOGIC-IMMO.BE En vue P. 2 Interview exclusive de l’architecte allemand Stefan Rappold. Conjoncture P. 4 L’UPSI liste plusieurs revendications à l’adresse du politique. Annonces PP. 8-20 Dans ce supplément, 13 pages pour trouver le bien de votre choix. D.R. © MARK OSTOW CHRISTOPHE BORTELS D.R. Joyeuse, lumineuse, chaleureuse Notre maison T.PALM est à notre image ! www.tpalm.be 078.15 9000 T.PALM, les maisons qui ne réchauffent pas la planète ! Zéro énergie Passive Basse énergie Stand 2140 BIENVENUE AU SALON Supplément à La Libre Belgique - N°211 - Semaine du 24 au 30 octobre 2013

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La Libre Immo du 24 octobre 2013 : Kots

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6 000 KOTSà l’horizon 2017L’UCL vient d’inaugurer 171 nouveaux kots sur son sitenéo-louvaniste. Et tient la tête du classement européendes parcs immobiliers de logements pour étudiants.

pp. 6 et 7

D.R.

PortraitP.3Bruno Despret, agentimmobilier, présenteun parcours atypique.

Rendez-vous surWWW.LOGIC-IMMO.BE

En vueP. 2

Interview exclusive del’architecte allemandStefan Rappold.

ConjonctureP. 4

L’UPSI liste plusieursrevendications àl’adresse du politique.

AnnoncesPP. 8-20

Dans ce supplément,13 pages pour trouver lebien de votre choix.

D.R.

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Joyeuse, lumineuse, chaleureuse Notre maison T.PALM est à notre image !

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T.PALM, les maisons qui ne réchauffent pas la planète !

Zéro énergiePassiveBasse énergie

Stand 2140

BIENVENUE AU SALON

Supplément à La Libre Belgique - N°211 - Semaine du 24 au 30 octobre 2013

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2 EN VUE SEMAINE DU 24 AU 30 OCTOBRE 2013 LIBRE IMMO

AgendaDu beau mondeaux Mapic Awards 2013L’édition 2013 des Mapics Awards, décernéslors du Mapic, le Marché international del’implantation commerciale et de ladistribution qui se tiendra à Cannes du 13 au15 novembre prochains, est résolument…internationale justement. Avec une centaine deprojets en provenance de 24 pays différents, lenombre de candidatures a atteint un recordcette année. A l’issue des délibérations du jury,27 finalistes ont été retenus.

Au sein des différentes catégories encompétition, on retrouve un Belge, le GantoisKoBra, qui concourt contre le St. Lazare deKlépierre (France) et le Trinity Leeds de LandSecurities (Royaume-Uni) pour le prix duMeilleur développement commercial en centre-ville. La France obtient également quatreautres places en finale, dont une attribuée àYves Rocher pour la Meilleure expansioninternationale d’enseigne. La marque deproduits de beauté française rivalisedirectement avec Primark (Royaume-Uni),Bestseller (Jack&Jones, Vero Moda, Only –Danemark) et l’inévitable Starbucks (Etats-Unis). A noter également que l’Aérovilled’Unibail-Rodamco, implanté à Roissy-Charlesde Gaulle, convoite le titre de Centrecommercial le plus innovant. Si la plupart desfinalistes sont européens, d’autres ont tentéleur chance depuis des horizons plus lointains.C’est le cas de BBQ, présenté par JHP (Corée duSud), qui espère ravir le titre de Meilleurconcept commercial de restauration. Maisaussi du Plaza Singapura (CapitaMalls AsiaLimited) qui, comme son nom l’indique, vienttout droit de Singapour, et du Vegas CrocusCity, mené par Crocus Group et originaire de larégion de Moscou (Russie). Tous deux sont encompétition pour le prix du Meilleur centrecommercial et de loisirs. (F. Ma.)

Stefan RappoldPartner chez Behnisch Architekten, bureau allemand fondéen 1989 à Stuttgart et successivement implanté à Los Angeles(entre 1999 et 2011), Boston (depuis 2006) et Munich (2009).

L’interview express

“Le passif ne m’intéressepas en tant que tel”

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Entretien Frédérique Masquelier

LE 16 OCTOBRE DERNIER, l’iconique etbruxellois Glaverbel Building accueillait enses rondeurs caractéristiques un des sémi­naires du cycle Buildgreen, dédié à la créati­vité architecturale à l’ère de la constructiondurable. L’événement comptait parmi sesintervenants l’architecte Stefan Rappold, dubureau allemand Behnisch Architekten,pionnier en construction verte, actif danstous les secteurs de l’immobilier et récentlauréat de l’Energy Performance&Architec­ture Award et du Global Award for Sustaina­ble Architecture.

Vous pratiquez la construction durable depuis 20ans, bien avant qu’elle soit sur toutes les lèvreset déclinée en quotas énergétiques…On a tendance à assimiler la construction du­rable aux seuls standards de la consomma­tion énergétique des bâtiments, voire auxnormes passives. Or, cela englobe plus de pa­ramètres qu’une série de chiffres et de calculs– même si ces ratios sont évidemment trèsimportants. Construire durablement, c’estaussi, et surtout, construire en accord avec unenvironnement, un contexte donné : géogra­phique et climatique, bien sûr, mais aussi ur­banistique, culturel et social. La mobilité, parexemple, en fait partie intégrante. Plus im­portants encore sont les comportements hu­mains des utilisateurs de l’immeuble en pro­jet. La qualité de vie de ceux qui en aurontl’usage quotidien est primordiale et condi­tionne le caractère durable au même titre –sinon plus, selon moi – que des résultats deperformance énergétique modèles. Je nepense pas que beaucoup d’autres architectesréfléchissent à ce genre de considérationsquand ils envisagent la construction durable.

Qu’est-ce qui caractérise la qualité de vie desoccupants ? A quoi faut-il faire attention ?La qualité de vie implique beaucoup de cho­ses qui diffèrent bien évidemment selon qu’ils’agit d’un immeuble de bureau, d’un bâti­ment résidentiel, d’une école, d’un centre ad­ministratif ou de loisirs, etc. Mais on peut ci­ter, entre autres, la qualité de l’air, la ventila­tion naturelle, l’importance de la lumière dujour, la température ambiante… A ce sujet, ilest amusant de constater qu’en voulant tou­jours aller plus loin dans l’innovation archi­tecturale, on revient à une forme de bon sensoublié par les architectes depuis quelques dé­

cennies. Ainsi, quand bienmême un immeu­ble répond à de hauts standards énergéti­ques, il est choquant d’y voir évoluer des genssimplement vêtus d’un T­shirt en plein hiver,ou travailler toutes lumières allumées enplein jour. Pour moi, 80 % des meilleuresidées en architecture relèvent, je ne dirais pasdu sens commun,mais d’un retour à une cer­taine simplicité pour les utilisateurs. En fin decompte, la multiplicité des techniques et desgadgets n’est pas nécessairement pertinente.

Outre l’enveloppe architecturale de l’immeuble,travaillez-vous également sur son intérieur ?Oui. Pour une qualité de vie optimale, nousplanchons aussi sur tout ce qui composel’édifice, de la cave au grenier. Et même par­fois jusqu’au mobilier ! Beaucoup d’architec­tes, américains notamment, signent la sil­houette de l’immeuble et laissent à ses occu­pants le soin de l’aménager. Nous pensonsque cela relève aussi de notre compétence.

Votre exposé au sein du séminaire Buildgreen ci-ble la traduction de la construction durable endes gestes architecturaux forts.Par­dessus tout ce que je viens de dire, il est,en effet, fondamental de laisser parler la créa­tivité et l’imagination des architectes. Regar­dez le lieu dans lequel nous nous trouvons,toujours moderne et pertinent presque 50ans après son élévation. A contrario, il suffitde passer en revue la masse d’immeubles depiètre qualité architecturale et technique quihantent nos villes... et dont beaucoup sontinoccupés ! Construire durablement, c’estaussi construire pour durer dans le temps.Onconnaît les coûts de construction, souventceux de démolition,mais quid de la valeur del’architecture ?

Est-ce que, selon vous, l’obligation de construiredes bâtiments passifs à Bruxelles, dès 2015, meten péril la créativité des architectes ?Je ne pense pas que le standard du passif enlui­même bride les architectes. Mais je suispersuadé que les cadres et les restrictionsprônés par les politiciens sont souvent con­tre­productifs… et dépassés. Les architectesont une longueur d’avance. Pour preuve, lepassif nem’intéresse pas en tant que tel. C’esttout au plus un certificat que l’on colle sur unimmeuble. Il faut voir l’architecture commeun tout, et faire preuve d’intelligence etd’ouverture pour mieux appréhender lestendances de demain.

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2 EN VUE SEMAINE DU 24 AU 30 OCTOBRE 2013 LIBRE IMMO 3EN VUEPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

800 000m²“passifs” à BruxellesUn constat qui place lacapitale dans le Top 5des villes européennes.

SELON LE DERNIER INVENTAIRE réa­lisé par Bruxelles Environnement, lacapitale compte désormais près de800 000m² de bâtiments passifs (216édifices). De quoi la placer dans le Topcinq des villes européennes se targuantde posséder le plus de constructionspassives. Ceci étant, l’organisme publicdénombre 2 365 bâtiments à hauteperformance énergétique (dont plus de90 % sont constitués d’immeubles ré­novés) et 2 144 bâtiments (très) basseénergie, soit près de 60 000 m².

Même si ce bilan est encourageant,Bruxelles Environnement rappellequ’au sein de la capitale, “70%de la con­sommation d’énergie est liée au bâtimentet [que] le bâti existant ne brille pas parson efficacité énergétique”. L’organismeajoute qu’on ne peut cependant pasaméliorer tout le parc existant du jourau lendemain. “On parle de tout au plus

2 % chaque année, si on s’accorde avecl’objectif ambitieux de la Directive euro­péenne ‘Efficacité Energétique’”. Quefaire, dès lors ? “Il faut cibler la construc­tion neuve, en plein développement dansle contexte de l’essor démographique de laRégion de Bruxelles­Capitale (+2 % paran) et de l’augmentation de l’activité éco­nomique reflétée par son PIB.”

Objectif passif en 2015Afin d’atteindre l’obligation fixée

pour 2015 de construire du logement,du bureau ou des écoles à très hauteperformance énergétique, BruxellesEnvironnement déclare avoir mis enplace un programme de soutien auxconcepteurs et maîtres d’ouvrage à tra­vers différents dispositifs : l’appel à pro­jet “Bâtiments Exemplaires” et l’exploi­tation des résultats, l’organisation devisites de “Bâtiments Exemplaires”,l’organisation de séminaires et de for­mation à la conception de bâtimentsdurables avec des modules spécialiséssur la conception énergétique passive,un service de Facilitateur Bâtiment du­rable à disposition des concepteurs, lamise à disposition d’un architecte PEBpour répondre à toute question en lienavec la réglementation PEB et l’élabora­tion d’une multitude d’outils d’aide à laconception. (Belga)

Question time

Je souhaiterais payer mon achat de manière différée. Est-ce une for-mule envisageable ? A côté des avantages d’un paiement différé dansle temps, y a-t-il des inconvénients ?Le vendeur d’un immeuble exige généralement le paiement duprix au plus tard le jour de la signature de l’acte notarié. Mais il ar­rive que les deux parties semettent d’accord sur un paiement dif­féré dans le temps. Prenons le cas d’un acheteur – par exemple lo­cataire de l’immeuble – qui souhaite acheter l’immeuble mainte­nant, mais ne sera en mesure de payer le prix de vente que danscinq ans. Le vendeur pourrait accepter de ne toucher la sommequ’au terme des cinq années.Entre­temps, l’acheteur ne lui paiera qu’un intérêt.Il n’y a évidemment aucun obstacle à ce que le notaire reprenneces différentesmodalités dans l’acte d’acquisition.Mais il faut quele vendeur ait une garantie qu’il sera bien payé.Une garantie est offerte au vendeur qui n’a pas reçu son prix lejour de la signature de l’acte : une prise d’inscription d’office peutavoir lieu au profit du vendeur lors de la transcription de l’acte aubureau des hypothèques. Cela signifie que le vendeur conserveraun droit sur l’immeuble : la possibilité de le faire vendre en cas denon­paiement du prix.La prise de cette inscription hypothécaire d’office ne nécessiterapas d’acte complémentaire, mais des frais supplémentaires serontà charge de l’acquéreur.Quand le prix sera payé, l’acquéreur pourra demander la suppres­sion de cette inscription. Cela ne se fera pas automatiquement : ilfaudra faire dresser un “acte de mainlevée” par un notaire ou at­tendre 30 ans, date de la prescription.Attention, postposer le paiement du prix ne présente pas que desavantages : l’acquéreur perd des avantages fiscaux liés au prêt hy­pothécaire qu’il aurait souscrit, et le vendeur ne peut pas disposer

de son argent aumoment de la vente.

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Toujours aller de l’avantBruno Despret est agent immobilier agréé, installé à Eghezée. Il présente unparcours atypique jalonné par de multiples expériences dans le monde desentreprises et de l’industrie. Passé à l’immobilier, il croit en l’avenir du métier.

QUEL PARCOURS que celui deBruno Despret (44 ans), marié etpère de trois enfants. Il est à la têted’une petite compagnie immobi­lière, Im² ou Immocarré, installée àEghezée. De là, se poursuit une évo­lution professionnelle bien équili­brée et charpentée sur de nombreu­ses expériences. En voici un reflethypercondensé, car l’homme est unbattant qui n’a pas vu passer les ans.

Allant toujours de l’avant, BrunoDespret file sa vie au gré de ses pas­sions et de ses rencontres. Celapourtant s’engageait mal, à com­mencer par deux ans de Droit quine le menèrent pas à grand­chose.Les bureaux, trop peu pour lui. Il luifallait de l’action, comme celle qu’ilavait vécue en son service militaire

(il est officier de réserve dans laCavalerie blindée, et parle quatrelangues). On le vit, dès lors, dans lemonde des entreprises,comme ouvrier puis vendeur (ouauditeur industriel selon les mo­ments), fréquentant diverses in­dustries. Il gravira tous les échelonsjusqu’à devenir directeur commer­cial (dans le secteur des plastiques),puis directeur de filiale pour desgroupes étrangers (Villeroy&Bochdans la porcelaine et la faïence, no­tamment), avant de mener à bienun audit industriel complet d’unprocessus particulier de l’une denos dernières grandes verreries(Durobor, à Soignies). Sans diplômeparticulier, il n’était engagé quepour son bon sens et son approcheefficiente du terrain, sa vision “horsdu cadre”, comme il le dit lui­même.

Il ne fit qu’en changer, de terrain,au point d’en vendre à présent,parmi d’autres biens. Et cela se fitsur un constat. Après 17 ans dans lemonde industriel, monter en puis­sance était quasi impossible, fautede formation universitaire ad hoc.

Puis, vint le 31 août 2004, jalond’une existence déjà bien remplie. “Ilfallait que je décroche de l’industrie etdu régime de salarié pour devenir indé­pendant, explique­t­il. Je suis allé voirdeux entreprises : un chantier naval(encore de l’industrie) et une agenceimmobilière. Cette dernière me permitde rencontrer Jacques Bonnivers, fon­dateur de la firme éponyme. Le courantpassa illico entre nous, et comme Bon­nivers voulait ouvrir sur Namur, il meconfia cette tâche”. Le voilà donclancé, prenant des cours pen­dant quatre ans pour obtenir le droitd’exercer un jour à son compte.

“Cette étape fut franchie en 2008. J’aicommencé par Gembloux et, depuisjanvier 2010, je suis sur Eghezée, d’oùje rayonne sur une centaine de kilomè­tres. Depuis cette année, je suis devenumaître de stage, et je peux enfin gran­dir et engager d’autres agents. J’en aibesoin, car la situation générale s’estaméliorée depuis 2011.”

En ce qui concerne l’évolution dumarché, Bruno Despret constatequand même que c’est devenu diffi­cile, en 2013, de bien négocier lesterrains. “Onaperdu8à10%par rap­port à 2007. Et pour les locations, c’estpareil : les bailleurs doivent souventconsentir à revoir leurs attentes.” Maisla zone namuroise, proche du Bra­bant wallon, a tellement augmentéen valeur, que, finalement, à situa­tion lissée sur six ans, personne n’estperdant.

Philippe Farcy

D.R.

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4 CONJONCTURE SEMAINE DU 24 AU 30 OCTOBRE 2013 LIBRE IMMO

Des promo teurs discriminés ?Selon l’Upsi, il y a bien

discrimination. Et ce sont lesacheteurs qui en font les frais.

Entretien Charlotte Mikolajczak

À L’APPROCHE DES ÉLECTIONS fédérale et régio­nales, l’Upsi, l’Union professionnelle du secteurimmobilier (promoteurs, lotisseurs et investis­seurs), concocte ses désormais traditionnels Mé­morandums. De quoi attirer l’attention des ac­teurs publics et des candidats sur les “chevaux debataille” des immobiliers. Etienne Dewulf, prési­dent de l’Upsi, en pointe les principaux.

Un terme est omniprésent dans vos Mémorandums :“fiscalité”.C’est exact. La fiscalité belge – des droits d’enregis­trement prohibitifs, par exemple – apporte peu demobilité dans l’utilisation des logements. Et si cen’est pas sa “hauteur” qui bloque, c’est son incohé­rence. A quand une harmonisation entre les diffé­rents niveaux de pouvoirs belges (fédéral, régionalet communal) ? Une fiscalité plus simple et plus co­hérente amènerait de la sécurité juridique pour lesecteur et stimulerait son développement.

L’Upsi s’inquiète des recours, mais surtout de lalenteur du Conseil d’Etat. “Sans deadline, […] lesprojets sont parfois retardés de plusieurs années”,indique Etienne Dewulf, son président.

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En bref

Acquisition

La sicafi belge Aedifica vientd’acquérir un immeuble totalisant27 appartements, 3 rez-de-chausséecommerciaux et 27 emplacements deparking souterrains dans le quartierLouise (Bruxelles). D’une valeurconventionnelle d’environ 10 millionsd’euros pour un rendement locatifinitial brut supérieur à 5%, il s’ajouteau large portefeuille (quelque668 millions d’euros) d’immeubles deplacement du groupe, composé de44 sites de logements pour seniors(4130 lits), 865 appartements et6 hôtels (521 chambres).

ConstructionLa Flandre, via ses sociétés delogement social, s’est engagée àconstruire 6000 habitations à loyermodeste dans les dix prochainesannées. “Elles seront destinées à despersonnes gagnant trop peu pourprétendre à un logement social, mais

qui ne peuvent malgré tout pas sepermettre de se loger sur le marchéprivé”, explique la ministre Freya Vanden Bossche. La seule condition serade ne posséder aucun autre logement.(Belga)

MasterplanDepuis dix mois, les autoritéscommunales flémalloises planchentsur un Masterplan destiné à doterFlémalle d’un nouveau visage àl’horizon 2025. Celui-ci est lacontinuité d’une réflexion entaméepar un schéma de cohérenceterritorial portant sur la mobilité, lelogement, les activités économiqueset la préservation des espaces verts.Le voilà fin prêt. Se déclinant autourde 5 zones disséminées de part etd’autre de la Grand’Route (FlémalleErmitage, F. Haute, F. Centre, F. Neuveet F. Grande), ce Masterplan verra lacréation de 210 habitationsindividuelles, un millier de logementscollectifs, 540 places de parking,mais aussi 2000m² de surfacescommerciales et 21500m² d’espacespour les PME. En termes de mobilité,une nouvelle gare longeant laligne 125a et inscrite dans le projet deRéseau express liégeois (REL) est àl’étude. Flémalle Neuve est pour sapart déjà sur les rails, décrite commeétant “la priorité de ce Masterplan”.Avec elle, c’est tout un quartier quisort de terre, fort d’une zone de

logements de 435 unités collectiveset 30 individuelles, mais aussi,séparée par des zones vertes, d’unezone d’activité économique de15500m². (Belga)

HausseLes prix de mise en vente deslogements ont bondi de 10,2% entreseptembre et début octobre àLondres, rapporte l’agenceimmobilière en ligne Rightmove.Une envolée qui laisse craindre laformation d’une bulle spéculativedans la capitale britannique. Cettehausse mensuelle est la plus élevéeobservée depuis 2002, point dedépart du suivi de cette évolution, etporte à 13,8% la hausse des prix demise en vente en rythme annuel. Lephénomène est toutefois restreint àla seule région londonienne, commele montrent les prix stagnants voireen recul de cinq des dix régionsanalysées par ailleurs par le courtier.(Reuters)

PrixLes finalistes du prix The BlueHouse pour une construction durableet abordable décerné par laFondation pour les générationsfutures sont connus. Parmi les19 candidatures, le jury a sélectionné3 réalisations: l’immeublemultifonctionnel Gestapelde Stad à

Anvers, la maison unifamiliale Un Brinde Paille à Uccle (Bruxelles) et le projetde cohabitation Brutopia à Forest(Bruxelles). La proclamation du lauréatet la remise du prix (un chèque de5000 euros) auront lieu le20 novembre prochain.

Inauguration

Les nouveaux bâtiments duParlement germanophone ont étéinaugurés vendredi dernier à Eupen.Après 40 ans passés au Kaperberg,celui-ci a déménagé ses quartiers auKehrweg, bâtiment historique eupennoisconstruit entre 1915 et 1917, ayant abritéun sanatorium puis un internatjusqu’en 2007. D’une superficie totale de3570m², le nouveau siège parlementairecompte 6 salles de réunion, 51 bureaux,des lieux dédiés à l’accueil, aux serviceset à la représentation, des locauxd’archives et une salle plénière. Lemontant total des travaux de rénovationet d’aménagement s’élève à 17,5 millionsd’euros, soit 860000 euros de plus queprévu. (Belga)

D.R.

D.R.

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4 CONJONCTURE SEMAINE DU 24 AU 30 OCTOBRE 2013 LIBRE IMMO 5MARCHÉPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Des promo teurs discriminés ?Mais c’est surtout la TVA que vous pointez. Que deman-dez-vous précisément ?Deux choses, surtout. D’une part, que les clientsdes promoteurs puissent, comme les particuliersinvestisseurs, bénéficier d’une TVA à 6 % dans le ca­dre de démolitions­reconstructions. Le législateuraccorde cette TVA réduite à ceux qui acquièrent unbien, le démolissent, et en font des logements poureux­mêmes. Mais pas à un promoteur qui, pour­tant, va vendre les logements à des particuliers.Pourquoi cette discrimination, puisque, in fine, cesont bien des particuliers qui achètent ?Autre discrimination liée à ce taux de TVA réduit,cette fois dans le cadre de la production de loge­ments sociaux ou subventionnés, qui coûtent àl’Etat. Pourquoi seuls les développeurs publics,comme citydev.brussels (ex­SDRB), par exemple,bénéficient­ils du taux réduit ? Pourquoi pas lespromoteurs privés s’ils s’adressent à un public derevenusmoyens ? Il suffirait d’encadrer la construc­tion sur base de contrats avec des impositions enmatière de taille et de prix aumètre carré.Vu les réticences des banques, d’une part, et l’an­nonce d’un boom démographique, d’autre part,cela ferait un levier terrible. Et la possibilité de gar­der les revenus moyens dans les villes. Car, sur unlogement d’une valeur de 200 000 euros, 6 % deTVA, c’est 12 000 euros. Mais 21 %, c’est42 000 euros. Soit un différentiel de 30 000 euros !

Cette TVA à 21 % est contre­productive. L’abaisser à6 % pour les revenusmoyens aura des effets positifstrès larges, sur le secteur de la construction, notam­ment.

A condition que les dossiers avancent plus vite…Oui, c’est aussi une de nos demandes : une simplifi­cation administrative. Dans le même ordre d’idées,l’Upsi souhaite qu’on puisse imposer des délais derigueur auConseil d’Etat pour la remise de ses déci­sions, tant pour les recours en suspensionqu’en an­nulation. Les demandes de permis pour des projetsimmobiliers sont de plus en plus en butte à descontestations de la part de riverains et d’associa­tions. Sans deadline dans le chef du Conseil d’Etat,les projets sont parfois retardés deplusieurs années.

Pensez-vous être écouté ?On l’espère… Les autorités devraient faire davan­tage appel à l’Upsi commepartenaire fiable. Dans laconfection de la nouvelle législation sur les chargesd’urbanisme à Bruxelles, nos recommandationsn’ont pas été toutes vraiment entendues. Les 19communes sont sur lemêmepied : toutmètre carréde logement sera chargé à concurrence de 50 euros;à Woluwe, l’acquéreur s’en rendra à peine compte;à Molenbeek­Saint­Jean, 50 euros, c’est énorme.Résultat ? Cela va freiner la productionde logementdans certaines communes…

Régie des bâtimentsLe Conseil des ministres a approuvé deuxprojets d’arrêté royal concernant la Régie desbâtiments. Le premier en organise laconcertation permanente et structurée avec lesservices publics fédéraux sous la forme d’uncomité stratégique. Il règle l’installation, lacomposition et le fonctionnement de ce comitéde dix membres qui remet des avis motivés auministre de tutelle sur le développement ducontrat de gestion, la Stratégie immobilièrecoordonnée, les propositions de masterplans,la cohérence des plans opérationnels et lespropositions de collaborations avec despartenaires stratégiques. Le comité stratégiqueest également chargé de remettre des avis surl’hébergement des services publics fédéraux etla gestion du patrimoine immobilier fédéral. Lesecond projet d’arrêté royal prévoit lesmodalités pour l’établissement du planpluriannuel pour les besoins immobiliers. Leplan comprend trois niveaux hiérarchiquesdistincts : un niveau stratégique reprenant lesobjectifs à long terme des différents clients etde la Régie (synthétisé dans une stratégieimmobilière coordonnée), un niveau tactiquedénommé Masterplan et un niveauopérationnel dénommé Plan opérationnel.Il fonctionnera par cascade d’objectifs, chaqueniveau inférieur devant assurer la réalisationdu niveau directement supérieur. (Belga)

En bref

Maison |SchaerbeekLe 22 avril dernier, une maison d’habitationimplantée rue Potagère n°193 à Schaerbeek(Bruxelles) a changé de mains pour la somme de220000€ après avoir été adjugée à 157200€lors d’une précédente séance avec faculté desurenchère. Le bien est divisé en quatrelogements de deux pièces inscrits au rez-de-chaussée et aux trois étages (le dernier est situésous les toits). Il est assorti de quatre caves ausous-sol, d’un terrain et de dépendances. Lamaison est équipée de quatre compteurs de gazet trois compteurs d’électricité. Le chauffage(central) fonctionne au mazout. Superficie ausol: 69ca. PEB: G. Revenu cadastral: 1373€.UVente réalisée par Paul J. Maselis, notaire àBruxelles (1030).

220000€

FEDN

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Immeuble |WavreLe 26 septembre dernier, le marteau est tombé à411000€ pour un immeuble sis rue LambertFortune n°47 à Wavre. Soit 100000€ de plus quela somme atteinte lors d’une précédente séanceavec faculté de surenchère. Le bien se composede six pièces et d’un garage au rez-de-chaussée,de quatre pièces au premier étage, de quatrepièces au second et d’un grand espace soustoiture. Il est assorti de trois caves et un grandjardin. Toutes les pièces présentent une grandehauteur sous plafond et sont ornées d’uneancienne cheminée. L’immeuble est vétuste parendroits et doit être entièrement rénové.Superficie: 9a 32ca. Revenu cadastral: 996€.UVente réalisée par Jean­Frédéric et LaurentVigneron, notaires associés àWavre.

411000€

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Rez-de-chausséecommercial | LaekenLe 26 septembre dernier, un rez-de-chausséecommercial inscrit dans un immeuble àappartements bordant le boulevard EmileBockstael (nos16-18) à Laeken (Bruxelles) a étéadjugé définitivement à 310000€ après avoiratteint la somme de… 56200€ lors d’uneprécédente séance avec faculté de surenchère.Le bien se décline sur trois étages: sous-sol,rez-de-chaussée et entresol. Occupé aumoment de la vente, le bail commercial encours n’était, par contre, pas enregistré. Lebien est dans un bon état général. Superficie:3a 05ca. Revenu cadastral: 6542€.UVente réalisée par Valérie Bruyaux, notaireà Bruxelles (1050).

310000€

FEDN

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Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: FrédériqueMasquelier. - 02/211.28.28 - [email protected] Illustrations: Etienne Scholasse.Réalisation: IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Francis Van deWoestyne. Rédacteurs en chef adjoints:Xavier Ducarme, Pierre-François Lovens et Gilles Milecan. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - [email protected]

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6 DOSSIER SEMAINE DU 24 AU 30 OCTOBRE 2013 LIBRE IMMO

L’UCL, gros propriétaire de kots, met la pression sur le marché

Si l’UCL est un très grospropriétaire immobilier, ce n’estpas tant pour les bienfaits de labrique que pour les méfaits quecelle­ci empêche. Il ne s’agit, eneffet, pas de rendements, maisd’une pression qu’elle exerce

sur les propriétaires privés.

C’EST UN CLASSEMENT ASSEZ original dontl’Université catholique de Louvain (UCL) occupela première place : celui des parcs immobiliers delogements pour étudiants. Non seulement, elle esten tête de ce classement au niveau belge, maisaussi européen, voire peut­être même mondial.

C’est historique, bien sûr : quand l’UCL s’est ins­tallée à Louvain­la­Neuve, il lui a bien fallu créerdes logements pour abriter ses étudiants; car, audébut des années 70, il n’y avait rien d’autre, àl’horizon, qu’une dalle, des auditoires, des bâti­ments administratifs et des champs.

Toujours est­il qu’elle a continué à agrandir ceparc de logements propres, même quand des so­ciétés privées et des particuliers s’y sont mis. Surson site de Louvain­la­Neuve (4 250 logements),mais également sur ceux de Woluwe (1 250),Mons (195) et Tournai (30). Soit, tous sites confon­dus, un parc de 5 725 logements !

6 000 “kots” à moyen termeEt elle n’est pas prête à s’arrêter de sitôt. Il y a

quelques jours, le service logement de l’Universitéa inauguré 171 nouveaux logements (comprisdans le total de 4 250 logements donné ci­avant).La résidence n’a pas encore de nom, mais est con­nue sous celui de “Mercator II”. Elle s’intègre dansle plan dessiné en 2008, prônant la constructionde 600 nouveaux logements. “On a une forte crois­sance du nombre d’étudiants, explique Jean Hilgers,président du conseil d’administration de l’UCL.Un peu plus de 15 000 en 2001; quelque 20 000 en2013. Cela nécessitait de revisiter notre politique im­mobilière. Et de continuer à investir, même si notreparc est déjà conséquent”. Ces 600 nouveaux lits

programmés représentent un accroissement de15 % de son parc néo­louvaniste et de 10 % de sonparc global. La première phase a été inaugurée en2011 (133 lits dans le Mercator I). La deuxièmephase vient de l’être (171 chambres, Mercator II).“Plus de la moitié de notre ambition est atteinte.” Enseptembre 2015 et 2016, deux bâtiments complé­mentaires, d’environ 130 chambres chacun, ver­ront le jour, grâce au soutien de la Banque euro­péenne d’investissement.

Pression sur les loyersD’ici 2017, l’UCL sera donc à la tête de 6 000

“kots” ou assimilés. Sans pour autant paradercomme gros propriétaire immobilier. Car ce n’estpas de briques qu’il s’agit, mais de pression… surl’offre privée (qui n’est pas toujours en adéquationavec la demande) et sur l’évolution des loyers. Undéfi “atypique pour une université”, reconnaît JeanHilgers, qu’elle sait réalisable à LLN qui n’est pasune ville universitaire comme les autres. “A Leu­ven, comme à Bruxelles, Namur ou Liège, une bonne

part de l’offre est aux mains de privés qui cèdent, quiune chambre, qui des studios ou des petits apparte­ments au sein de leur propre habitat”, note BrunoDelvaux, recteur de l’UCL. “A Louvain­la­Neuve, cen’est pas suffisamment le cas, dumoins pas suffisam­ment à des tarifs amicaux, se plaint­il. Et c’est dom­mage. L’intergénérationnel est une valeur qui se perddans la société”.

Régulation immobilière et sociale“Louvain­la­Neuve rassemble quelque 10 500 loge­

ments pour étudiants, poursuit Jean Hilgers. Avec40 % de l’offre, l’UCL peut avoir une influence. Nousne voulons pas être dominants, mais être un challen­ger, un acteur de référence, proposer des loyers acces­sibles, des bâtiments qualitatifs (les meilleurs stan­dards sur le plan technique) et avoir un rôle de régu­lation, immobilière, certes, mais sociale aussi”. En 10ans, les loyers qu’elle pratique n’ont augmentéque de 20 à 25 % (“quasiment l’indexation”). Sonloyer moyen est de 267 euros par mois pour unkot, toutes charges comprises. Aujourd’hui, “etpour la première fois”, Louvain­la­Neuve est enéquilibre immobilier. A terme, c’est même un videlocatif qu’elle vise, “afin de réguler les prix des loge­ments et pousser les immobilières privées à diminuerleurs tarifs, parfois prohibitifs”.“Proposer des logements est aussi un élément d’at­

tractivité pour l’université”, reconnaît Didier Lam­bert, vice­recteur aux affaires étudiantes de l’UCL.Qu’elle met en priorité à disposition des primo­ar­rivants, des boursiers, des étudiants porteurs d’unhandicap (notamment dans des communautairescollectifs où des étudiants valides encadrent unétudiant qui ne l’est pas) ou internationaux (Eras­mus, coopération…). “Sans oublier l’animation dusite que ces logements autorisent, via les 80 kots àprojets et les 26 kots dédiés aux cercles et régionales”,ajoute­t­il, pointant d’autres initiatives commeces kots pour étudiants sportifs de haut niveau quiaffrontent, ensemble, leur double parcours.

Dans cette politique immobilière, le terme ren­dement est exclu. “L’objectif n’est pas de faire des bé­néfices, répond Dominique Opfergelt, administra­teur général de l’UCL, mais d’être à l’équilibre. Larentabilité doit couvrir les charges qui y sont liées(d’exploitation, d’investissement), pas faire du return.Mais pas non plus coûter…”.

Charlotte Mikolajczak

UCL

10 150 000LE COÛT DE CONSTRUCTIONDUMERCATOR IIPour sa nouvelle résidence, l’UCL a opté pour depetits communautaires. Soit 20 communs de 6chambres, 12 de 4 chambres, 2 studios et 1appartements d’une chambre. De quoi offrir 171chambres (sur 4 800 m² brut), à un loyer moyende 320 euros, charges comprises. Le sous-sol,connecté à celui de la résidence voisine Mercator I,compte 50 places de parking pour voitures et 250places pour vélos.Comme le Mercator I, le Mercator II est durable :basse énergie; récolte des eaux de pluie; panneauxsolaires; ventilation double flux; isolation…Dont coût ? 10 150 000 euros. “Soit 62 000 eurospar lit. Sans compter les frais aux abords, le tarif parlit descend à 56 000 euros”, insiste DominiqueOpfergelt, administrateur général de l’UCL, quiajoute qu’il s’agit d’un montant hors terrain et horsfrais d’architectes, puisque ce rôle a été effectuépar son bureau d’études interne.

Derrière une façade, mêlant faux bois etvraies briques, la dernière-née desrésidences pour étudiants de l’UCL réunitdes petits communautaires de 6 et 4chambres.

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6 DOSSIER SEMAINE DU 24 AU 30 OCTOBRE 2013 LIBRE IMMO 7DOSSIERPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

L’UCL, gros propriétaire de kots, met la pression sur le marché

UCL

Si la pénurie est résolue, reste la rénovation du bâtiLa totalité du parc de logements étudiants privés doit être rénovée lourdement et de toute urgence. Dont coût.

Les acteurs du marché locatif étudiant néo­lou­vaniste saluent, de manière générale, la politiquede création de nouveaux logements de l’UCL.Parce qu’elle met fin à la pénurie de kots qui agi­tait le site depuis quelques années, bien sûr, maisaussi, et surtout, parce qu’elle force les proprié­taires privés et les agences à… rénover leur porte­feuille de biens. “Onparle beaucoup de quantité, etc’est tant mieux, souligne Chloé Daelman, vice­présidente du volet social de l’Assemblée géné­rale des étudiants de Louvain (AGL), s’exprimantau nom du Syello, le Syndicat des étudiants loca­taires. Mais il ne faut pas oublier la qualité des kotsétudiants. Pas tant ceux de l’UCL, mais bien ceuxque relèvent du parc privé. Nombreux sont les étu­diants qui viennent nous voir pour se plaindre deproblèmes récurrents de chauffage, d’humidité, dechampignons, de châssis enmauvaise condition…Etce particulièrement maintenant que l’hiver appro­che. Nous avons d’ailleurs réalisé une enquête sur le

sujet voici deux ans auprès du public estudiantin,dont les conclusions sont sans appel.”

Ce phénomène de délabrement du bâti n’estpas propre à Louvain­la­Neuve, mais s’y marqueplus qu’ailleurs en raison de l’étroitesse de sonterritoire et de la concentration de bâtiments da­tant de 1968­72 jusqu’aux années 90. “Soit desédifices qui ont entre 20 et plus de 40 ans”, inter­vient Madeleine Van Rutten, de l’agence Dyna­mic Immo, élevés à une époque caractérisée par unmode de construction en dépit du bon sens, qui plusest.” Résultat ? “100 % du bâti privé doit être ré­nové lourdement, avec des budgets colossaux à laclé, de l’ordre de 1,5million d’euros par immeuble.”

Et de saluer, ce faisant, l’action de l’UCL. “Encherchant à atteindre un vide locatif de 10 % à l’ho­rizon 2017, l’Université fait pression sur les loyers,certes, mais envoie surtout un avertissement auxagences et aux propriétaires privés pour que ceux­cirénovent au plus vite leurs biens, au risque de ne

plus être compétitifs.” D’après la courtière, le tauxde vacance se ressent d’ailleurs déjà cette année,en comparaison avec la précédente. “On recenseentre 3,5 et 5% de logements inoccupés : des kots vé­tustes, voire des studios et des appartements 1­chambre, qui sont trop onéreux et ne répondent pasaux besoins des étudiants en termes d’espace.”

Certains syndics ont déjà commencé à releverle défi de la rénovation du bâti, en faisant leurpossible pour convaincre les copropriétés dontils ont la charge. Madeleine Van Rutten est deceux­là, exerçant aussi une activité de syndic parailleurs. “Nous nous y sommes mis dès 2006, im­meuble par immeuble.” D’autres – “la plupart” –vont seulement retrousser leurs manches, “con­traints et forcés”, et accuseront, à terme, un re­tard par rapport au reste du marché. “Il faut direque la rentabilité des biens s’en trouve affectée defaçon importante pendant trois à cinq ans…”

Frédérique Masquelier

L’université n’est passeulement bâtisseuse…40 ans déjà. Les premières résidencespour étudiants de Louvain-la-Neuve ontété érigées dans les années 70. Toutnaturellement, parallèlement à son plande construction, l’UCL s’est concoctée unplan de rénovation. “On affecte 1 % de lavaleur du patrimoine à sa rénovation,précise Dominique Opfergelt,administrateur général de l’UCL, soit2,5 millions d’euros par an. Pour lestoitures (700 000 euros par an), lestuyauteries du chauffage et des sanitaires(700 000 euros) et la mise en conformitédes installations électriques”. “C’est uneffort énorme. Et l’on s’y tient depuis 5 à 6ans”, complète Jean Hilgers, président duconseil d’administration de l’UCL.

Démolition. L’heure des démolitions-reconstructions n’a pas encore sonné àLouvain-la-Neuve. “L’an dernier, pour unprojet spécifique, cette hypothèse a étémise sur la table, mais n’a pas retenue”,explique Jean Hilgers. Ce qui ne veut pasdire qu’elle ne se fera pas un jour…

Rénovation

1500KOTS CHEZ DES PARTICULIERSVia son service Infor-Logement, l’UCL gère un fichier de 1500 kots appartenant à des particuliers. Visite à la clé, elle s’assure que le code du logement y est respecté.

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8 SÉLECTION DELA SEMAINE

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Quartier calme, à proximité des commerces et transports en commun, très belle villa clas-sique de ± 500m² habitables sur un terrain privatif de 32a 25ca. Vastes réceptions de ± 120m², 2 bureaux, family room, cuisine super équipée avec coin à déjeu-ner, 4 bonnes chambres, 4 sdb, dressing, garage 4 voitures, caves, buanderie. Conciergerie 60m². PEB 406 kWh/m²/an. Réf. 7468

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LAsNE – limite Ohain & la hulpe

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A proximité immédiate du Bois de la Cambre et de l’Ecole européenne belle villa de caractère 1930 entièrement rénovée avec beaucoup de goût, 25 ares S/O, surface habitable de ± 600m². Grandes réceptions, cuisine super équipée, 6 chambres + bureau, 3 salles de bains. Piscine. Peb F : 320 kWh/m².

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Avec une vue imprenable sur la forêt de Soignes, superbe appartement/ duplex/penthouse situé UNIQUEMENT à l’arrière de l’immeuble aux 4e et 5e étages (2001), ± 181m² + 50m² de terrasses, parfaitement orienté S/O. Grande réception, parquet, cuisine super équipée, 3 chambres, 3 bains, garage + 2 emplacements voitures. Peb D:184 kWh/m².

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w O L u w E - s A I N T-LAmbErT – Proximité shoPPing de WoluWé et école euroPéenne – Dans copropriété de charme, spacieux DuPLEX-PEN-THOusE de ± 130m² (3 chambres, 2 salles de bains/douche) sans vis-à-vis. Cave. Possibilité d’acquérir un double emplacement de parking. PEB : E+, 47 kg de CO²/m²/an.

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wOLuwE-sAINT-LAmbErT – Quartier Georges Henri, agréable mAIsON unifamiliale offrant ± 160m² habitables + sous-sols ainsi qu’un jardin de ville sud. Elle offre un séjour/salle à manger, cuisine équipée, 3 chambres, suite parentale (30m²), salle de bains, terrasse couverte. À remettre au goût du jour. PEB = G, 102kg/CO²/m²/an. Réf. 81777

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wOLuwE-sAINT-LAmbErT – Dans quartier résidentiel proche de toutes les facilités, mAIsON 3 façades de charme de 1920 et rénovée en 1989 offrant 185m². 4 chambres, 3 salles de douche et salle de bains, jardin avec remise (arrivée d’eau/électricité / pos-sibilité profession libérale). Prévoir des travaux de rénovation. PEB : G. Réf. 81691

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10 ANNONCES SEMAINE DU 24 AU 30 OCTOBRE 2013 LIBRE IMMO

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Au cœur du Grand Sablon, dans une petite rue, cette maison construite en 1650 a été entièrement rénovée. Elle est divisée en rez commercial, 4 chambres d’hôte, un appartement 1 chambre au 3e étage. Une ambiance résolument contemporaine pour ce bien d’excep-

tion situé au cœur de la capitale dans un quartier gourmand et raffiné.

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A distance immédiate des écoles, commerces et transports dans une rue calme, cette charmante maison de 1932 à rénover est sise sur un ter-rain de ± 1,13 ares. La superficie bâtie compte ± 225m². Cette maison 2 façades offre séjour, cuisine, cour/jardinet de ± 43m², bureau, 5 chambres et salle de bains. Petit grenier. En sous-

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Au cœur d’Auderghem, dominant la Forêt de Soignes, lumineux pen-thouse développant 90m² avec 27m² de terrasse S/O. Belles finitions, 38m² de réceptions, cuisine super équipée, 2 chambres, dressing, salle de bains, cave et box/garage. Cet appartement soigné vous invite à la rêverie. Réf. 7504

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Superbement situé au dernier étage d’un Hôtel de Maître avec accès privatif direct par ascen-seur, face au parc de l’Abbé Froidure, luxueux et lumineux penthouse en excellent état offrant de vastes réceptions avec feu ouvert s’ouvrant sur une terrasse en intérieur d’îlot bien orientée, cui-sine super équipée, 3 chambres, salle de bains,

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WoluWé-Saint-Pierrequartier Grandchamps - Maison 3 façades de ± 195m² habitables sur 2 ares 93 S/O. Séjour ± 35m² (accès terrasse et jardin), 3 chambres, salle de bains, salle de douche, garages. PEB F 345 kWhEP/m²/an. réf. 1568191

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kraainemStockel - Villa de 310m² habitables sur 14 ares 88 orienté est. Belles réceptions, 6 chambres, 2 salles de bains, terrasse ± 40m², garages, beau jardin. Idéal profes-sion libérale. PEB en cours.

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ixellesSitué à quelques pas du bois de la Cambre et du cimetière d’Ixelles, dans un petit immeuble bien entretenu, espace de ± 400m² actuelle-ment utilisé comme logement d’étudiants, réparti sur 3 niveaux (rez-de-chaussée, sous-sol et 1er étage). Très beau jardin. 975.000 €Réf. 364103

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etterbeek – quartier Saint-Michel

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Jolie villa de charme rénovée, ± 450m² habitables, très beau jardin ± 23 ares plein sud. Belles et amples réceptions, superbe cuisine hyper équipée, 5 chambres dont 1 en forme d’appartement complet avec kitchenette, 4 bains. Garage 2 voitures.PEB 292 kwh/m².

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18 SÉLECTION DELA SEMAINE

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