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Les kots existent,C’EST OFFICIELLes logements pour étudiants sont entrés dans lestablettes des développeurs et les portefeuilles desinvestisseurs quasi professionnels.

pp. 6 à 8

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PortraitP.3L’immobilier industriel, debureau et logistique à Liège,le fief de Christophe Nihon.

Rendez-vous surWWW.LOGIC-IMMO.BE

ConjonctureP.4

Paris plie sous le nombre decentres commerciaux qui youvrent leurs portes.

DéveloppementP.4

Le Groupe Pierre&Vacancesrepousse ses frontièreset s’implante à Londres.

AnnoncesPP.9-20

Dans ce supplément,11 pages pour trouverle bien de votre choix.

D.R.

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Supplément à La Libre Belgique - N°234 - Semaine du 17 au 23 avril 2014

2 EN VUE SEMAINE DU 17 AU 23 AVRIL 2014 LIBRE IMMO

AgendaSalonRealty. La 6e édition de Realty, le salon belgedes professionnels de l’immobilier s’annonceles 13, 14 et 15 mai prochains sur le sitebruxellois de Tour&Taxis. Les organisateursfont déjà état de la venue de 117 exposants,tant promoteurs qu’architectes, agentsimmobiliers, entrepreneurs, associations etfédérations, villes et communes, etc.U1315/5 de 14 à 20h (11h à 18h le 15/5).Tours&Taxis, avenue du Port n°86c à 1000Bruxelles. Infos : www.realtybrussels.com;info@realtybrussels.com ou 09.241.92.11.

ColloqueJurimpratique. La revue pratique del’immobilier Jurimpratique (Editions Larcier)organise un colloque sur “Les modesalternatifs de règlement des conflits” le mardi6 mai prochain à Bruxelles. Apparus enEurope dès les années 90, ceux-ci sont deplus en plus reconnus – sous l’actionnotamment des autorités européennes –,mais ils doivent encore trouver leur place. Etce, non pas, comme l’indiquent lesorganisateurs du colloque, en tant que“techniques de seconde zone”, mais “commeune des méthodes les plus adéquates parmi lesoutils offerts pour régler le conflit qui opposeles antagonistes”. Ils doivent “faire la preuvede ce qu’ils offrent des garanties identiques àla procédure judiciaire” et la dépassent même,car “la décision de justice ne fait pasdisparaître le conflit; elle met uniquement finau litige judiciaire”, et “peut même être lacause du renforcement du conflit”.U Le 6/5 de 13h30 à 18h20. DiamantConference&Business Centre, boulevard A.Reyers n°80 à 1030 Bruxelles. Participation :100€ pour les abonnés 150€ pour les nonabonnés. Infos et inscriptions : 0800.39.067ou [email protected].

120MILLIONS DE DOLLARS

C’est un record pour les Etats-Unis : une propriété de 20 hectares situéeà Greenwich (Connecticut) vient d’être vendue 120 millions de dollars,quand bien même elle a été mise en vente il y a un an à… 190 millions.Construite en 1898, la maison (1 256 m²) compte 12 chambres, 9 sallesde bains, 10 cheminées et une aile pour le personnel. Elle est assortie

de 2 îles, plus de 1,5 km de plage, un tennis et une piscine. (AFP) ©CH

RISTIES

LA SEMAINE DERNIÈRE, nous faisions échodans nos pages de la mauvaise réputation desagents immobiliers; un mal hérité du passé, quipersiste, à entendre certains, à ternir l’image dela profession. Le sujet est très sensible pour lescourtiers, sans être une fatalité pour l’Institutprofessionnel des agents immobiliers (IPI) etpour son président, Yves Van Ermen.

D’où vient cette image négative des courtiers ?La mauvaise réputation des agents immobiliersremonte à un passé révolu. De un, parce que laprofession n’était alors pas encadrée : l’IPI a étéporté sur les fonts baptismaux dès 1995 seulement; cela fait donc moins de 20 ans que lescourtiers sont soumis à des règles et à un organede contrôle. Avant cette date, n’importe qui pouvait s’instituer agent immobilier, sans formationaucune et sans rendre des comptes à qui que cesoit. De deux, parce que le marché était plus facile à appréhender auparavant : vendre un bienne nécessitait pas le même investissement detemps et de travail qu’aujourd’hui.

Qu’en est-il à présent ?Le métier se professionnalise de plus en plus.Désormais, le rôle du courtier ne se limite pas àêtre l’intermédiaire entre les candidats vendeurset acquéreurs, mais à faciliter les processus devente, toujours plus complexes. Certificat PEB,attestation du sol, certificat de conformité électrique, assurance décès, mise en valeur du bien(home staging), estimation… Autant de documents et d’étapes à travers lesquels les courtiersguident et conseillent leurs clients, jusqu’à la signature de l’acte. Cela demande une connaissance pointue du marché comme de la trameadministrative et juridique qui l’entoure. Etdonc une formation et des compétences auxquelles n’importe quel quidam qui endosse lerôle de courtier pour une vente entre particu

liers, par exemple, ne peut pas prétendre.

Comment dès lors expliquer que cette étiquette colleencore à la peau des agents aujourd’hui ?Redresser une réputation prend du temps. Et l’IPIfait tout ce qui est en son pouvoir pour traquer etpunir ceux qui commettent des erreurs ou quifraudent. Ceci étant, comme partout, on s’offusque – à raison – des quelques individus qui dérogent aux règles en oubliant que la grande majorité des courtiers font bien leur boulot.

Comment traquez-vous les fraudeurs ?Nous envoyons des effectifs de contrôle pour dépister les courtiers nonagréés dans les salons del’immobilier et de la construction, comme Batibouw, par exemple; avons pris des dispositionsafin que tous les agents, sans exception, soientcouverts en responsabilité civile professionnelle;nous assurons que les agents agréés ne prêtentpas leur nom à de fausses agences pour leur fairebénéficier de l’agrément en toute impunité; etc.

C’est le phénomène des prête-noms. Comment cettedérive est-elle rendue possible ?Pour être agréé, il faut avoir le statut d’indépendant, être formé, avoir suivi le stage IPI et passé letest d’aptitude. Suite à quoi le courtier peut ouvrirson agence et faire bénéficier d’éventuels employés de son agrément. Mais certains fraudenten “prêtant” leur nom à une agence sans en êtreles vrais patrons. Les activités de cette agence sontdès lors dénuées de tout contrôle et de toute légitimité. Dans ce cas, nous poursuivons tant le prêtenom que la fausse agence bénéficiaire pourmettre fin à cette situation illégale. Depuis 2010,L’IPI a jugé 48 courtiers qui servaient de prêtenom. Les sanctions sont lourdes : 8 radiations et34 suspensions ont été prononcées.

Frédérique Masquelier

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NIËL

RYS

YVES VAN ERMENPrésident de l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI).

Interview express

“Redresser une réputationprend du temps”

2 EN VUE SEMAINE DU 17 AU 23 AVRIL 2014 LIBRE IMMO 3EN VUEPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Les appartementsen recul à Bruxelles

LA FÉDÉRATION ROYALE du notariatbelge vient de sortir son dernier baromètre de l’activité immobilière en Belgique, le 20e du nom, célébrant ainsi lescinq ans d’existence de son indice. L’occasion pour elle d’observer que dans celaps de temps, l’indice en question a gagné 5,5 %, affichant une tendance à lahausse au fil des ans, “à l’exception d’unléger ralentissement enregistré en 2013”.

Quid de ce premier trimestre 2014 ?D’après les notaires, il y a “commeunairde reprise” sur le marché, la progressionde l’indice enregistrée fin 2013 (105,9)se poursuivant début 2014 (105). “Certes, il s’agit d’un recul de 0,8 %, admet

tentils. Toutefois, le nombre de transactions reste soutenu, signe d’un contexteéconomique plus favorable. Et, en comparaison avec le premier trimestre de 2013,l’indice d’activité croît de 3,6 %.”

Toujours par rapport au même trimestre de 2013, il apparaît que le nordet le sud du pays progressent de respectivement 3,5 % et 5,5 %. Bruxelles fait,elle, marche arrière, perdant 3 % parrapport à pareille époque l’an dernier.Côté tarifs, le prix moyen des maisonsgagne 1,1 % pour la Belgique, 0,8 % enFlandre et 5,8 % à Bruxelles. En Wallonie, il régresse de 3,6 %. Les appartements voient, eux, leurs prix gonfler àl’échelle nationale (+1,4 %) et en Flandre (+2,7 %), mais reculer ailleurs :1,4 % en Wallonie et 1,2 % à Bruxelles.

F.Ma.

Question time

Dans le patrimoine de ma société, il y a un appartement. Comment fairepour le récupérer à mon nom propre ? (2/3)L’acquéreur d’un bien se trouvant dans une société dispose parfoisd’une alternative : l’acquisition des parts de la société propriétaire dubien. En vendant les parts de sa société, le propriétaire de cellesci sesépare de l’ensemble de l’actif de ladite société. Si la société necompte comme actif que le bien vendu, l’objectif est atteint. En bref,l’immeuble reste la propriété de la société. Toutefois, les parts de celleci ont bel et bien changé de mains. Ce sera en revanche difficile sila société dispose d’autres actifs. Prenons un exemple : Geneviève estkiné et songe à vendre le bien qui appartient à la société dont elle détient les parts. Mais la société permet également à Geneviève d’exercer son activité professionnelle de kiné. La société possède dès lors lebien servant à l’exercice de sa profession, mais également le “fondsde commerce”. Si Geneviève vend ses parts dans la société, elle nepourra plus exercer son activité de kiné dans cette société.La vente des parts d’une société présente un avantage pour le cédant,qui reçoit un prix de vente de ses parts net (en principe donc exonéré d’impôt), mais aussi pour l’acquéreur qui ne doit pas débourserde droits d’enregistrement. Les avantages s’arrêtent toutefois là.En effet, l’acquéreur ne pourra que très difficilement obtenir un financement pour cet achat d’action (il n’est pas évident de concéderune hypothèque sur un bien appartenant à la société pour en financer le rachat des parts). Ce financement ne sera en outre quasi pasdéductible. Pour un professionnel, l’acquisition de parts ou actionsn’est pas amortissable. Enfin, la valeur d’un bien en société est souvent nettement moindre que sa valeur “entre personnes physiques”.Autrement dit, la valeur des parts d’une société qui détient (commeunique actif) un immeuble de 500 000 euros n’est évidemment pasde 500 000 euros mais peut être de 400 voire de 300 000 euros selon les amortissements et charges de la société. Ces difficultés fontque les cessions d’actions sont rares.

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Du courtage international à la WallonieChristophe Nihon a fait ses armes chez King Sturge et DTZ Wallonie avant decréer, à Liège, ImmoQuest, son agence spécialisée en immobilier logistique, debureau et industriel. Ses clients ? Des sicafi et des fonds d’investissement.

“SI ON NE MET PAS un peu les piedsdans le plat, comment faire en sorteque les choses bougent ?” Voilà quirésume bien la personnalité énergique, engagée et fourmillanted’idées du Liégeois Christophe Nihon, directeur d’ImmoQuest.

Avant de lancer sa propre agence,en 2007, il a sillonné la Walloniependant 10 ans pour le compte decourtiers internationaux en immobilier d’entreprise. C’est que,comme tout bon ingénieur civil (enconstruction, diplômé de l’ULg en1996), il a été débauché alors qu’ilétait encore étudiant… “J’avais interrogé Roald Aerden, alors patronde King Sturge, dans le cadre de monmémoire consacré à la reconversionen bureaux de la Résidence André

Dumont, place du XX Août, expliquetil. Il a d’abord voulu achetermon travail, puis m’engager commeadjoint.” Après cinq ans chez KingSturge, Christophe Nihon passechez DTZ, pour le compte duquel ilcrée et tient les rênes d’un bureauwallon : DTZ Wallonie.

Fort de son expérience, de sa connaissance du marché et de son…carnet d’adresses, le Liégeois selance donc à son compte voici septans, misant tout d’abord sur le métier de… chasseur immobilier. “J’aiété le premier à introduire le concepten Belgique, glissetil. J’étais mandaté par des fonds d’investissementet des sicafi pour mettre la main surdes biens – du bureau, de l’industriel,de l’immobilier logistique… – répondant spécifiquement à leurs besoins.”Une période dorée… “J’ai réalisé 4ventes du top belge des 10 plus gros

ses transactions en invest”, assuretil, citant entre autres la vente àING Real Estate Investment Management Belgium des bâtiments deLiège Logistics et d’un autre du zoning des HautsSarts appartenantau groupe Weerts, pour quelque80 millions d’euros. Période à laquelle il met toutefois fin, victimede son succès. “J’ai scié la branchesur laquelle j’étais assis, en quelquesorte. L’activité de chasseur immobilier n’est pas viable sur le long termepuisque ce n’est pas tout de vendre, ilfaut assurer la gestion immobilièredes biens vendus pour nos clients.”

Depuis, ImmoQuest s’apparenteà une agence immobilière plus…traditionnelle. Ce qui n’a pas empêché Christophe Nihon d’étendreses services à d’autres secteurs. “Jeme suis spécialisé enmontage de projets, acquiescetil.Engros, jemets la

main sur un terrain, je déniche unpromoteur et je conclus le deal avecl’architecte. Ensuite, à la livraison, jesupervise les transactions.” Autredéveloppement, la création, ausein de l’agence, d’un nouveau département d’évaluation. “J’ai signéun gros contratcadre de 3 ans avecla SPI (l’agence de développementéconomique pour la province deLiège, NdlR) qui me donne l’exclusivité de l’évaluation de tous bâtimentscommunaux dès qu’elle s’impose.”

Réactivité et proactivité, des qualités bien nécessaires quand lemarché se fait maussade. “C’est trèscalme, déplore le courtier. Le débutde 2014 est prometteur mais 2013 aété un cap difficile à passer. En septembre 2013, le téléphone a fort peusonné… Les choses ont heureusementun peu repris en novembre dernier.”

Frédérique Masquelier

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4 CONJONCTURE SEMAINE DU 17 AU 23 AVRIL 2014 LIBRE IMMO

Paris, paradis des shopping-addicts, enfer des investisseursParis voit les centres commerciauxpulluler dans et autour de sesfrontières. Jusqu’à un tropplein ?

MOINS DE DEUX ANS APRÈS L’OUVERTURE,en région parisienne, des centres commerciauxMillenaire (Aubervilliers, SeineSaintDenis) etSo Ouest (LevalloisPerret, HautsdeSeine), etsix mois après Aéroville (aéroport de Roissy,Vald’Oise) et Beaugrenelle (XVe arrondissement), Qwartz (VilleneuvelaGarenne, HautsdeSeine), nouveau shopping d’envergure, a accueilli ses premiers visiteurs la semaine passée.Et ce, dans un contexte de recul de la fréquentation (1,7 % en 2013) et des recettes (1,6 %)des malls français, posant dès lors la questiond’une possible saturation de l’offre.

La France, déjà détentrice du record européendu nombre de centres commerciaux avec 740établissements au compteur, a inauguré pasmoins de 350 000 mètres carrés supplémentaires en 2013. “Soit une hausse de 37 % sur un an”,pointe le courtier Cushman&Wakefield dansune étude récente (lire épinglé). Sur les troisdernières années, Paris et sa proche banlieueont largement participé à cette expansion,avec… 327 000 m² de nouvelles surfaces. Unrythme effréné qui, d’après les estimations de

Pour se démarquer, Qwartz joue la carte desnouveaux médias et des nouvelles technologies.Preuve en est la publication de différentes photosdu shopping (ci-contre) et des activités qui y sontproposées sur son compte Instagram.

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En bref

Nouvelles frontièresLe Groupe Pierre&Vacances-Center Parcs a décidé d’étendre sonréseau hors Europe, dans les paysde la zone Asie-Pacifique, les paysde l’Est, au Moyen-Orient et dans lespays d’Europe centrale et orientale.Il annonce créer un nouveau pôle àcet effet, baptisé W2-IM pourWorldwide Invest Management.Basée à Londres, cette nouvelleentité sera dirigée par Isabelle deWavrechin, membre du comitéexécutif du groupe et jusqu’alorsdirectrice générale dePierre&Vacances ConseilImmobilier. Sa principale missionsera de rechercher des capitaux etpartenariats étrangers, enparticulier au-delà des frontières del’Europe de l’Ouest.

ElectionsLe Syndicat des Locataires actifdans la Région de Bruxelles-Capitales’est lui aussi lancé dans lacampagne électorale. Non pas endéposant sa liste de manièreformelle mais en proposant uneliste… virtuelle, pour faire pressionsur la classe politique. Laquelleperd, selon lui, de plus en plus lamain face à la crise du logementprovoquée par la loi du marché. Sacampagne, appuyée par des

représentants des milieux syndicauxet associatifs (FGTB, CSC, MOC, leséquipes populaires, InterEnvironnement, le Rassemblementpour le Droit à l’Habitat…) reposesur l’incitation à voter pour unesérie de candidats via le siteInternet www.virtuselectorum.be.Ces candidats iront par contre bel etbien sur les marchés et les placespubliques pour mener unecampagne bien réelle. “Notre objectifest de provoquer un électrochoc”, acommenté le président du Syndicatdes locataires, José Garcia. Et dedénoncer le montant des loyers àBruxelles, qu’il juge disproportionnépar rapport aux capacitéscontributives des locataires.(Belga)

ConventionLe secteur de la construction, quireprésente 165 000 ouvriers,dispose d’une nouvelle conventioncollective de travail (CCT). Lesyndicat socialiste a finalementdécidé de la signer, mais “avecbeaucoup de réticence”, a indiqué lesecrétaire fédéral Rik Desmet(FGTB). Le projet de CCT, qui couvrela période de 2013-2014, a été signéjeudi passé. Au niveau del’organisation du travail, la CCTprévoit notamment d’autoriser letravail le samedi à concurrence de

maximum 96 heures, au lieu de 64jusqu’alors. Cela signifiera dès lors“quatre samedis par an”, précise M.Desmet. La FGTB se dit très déçuedu projet, qu’elle décrit comme lepire des 10 dernières années. Ellesignera cependant la CCT. “Nous nevoulons pas mettre en danger lacontinuité du secteur”. (Belga)

ApprobationDroits sur l’habitation familiale.Le parlement wallon a approuvé àl’unanimité une réforme des droitsde succession et de donation. Pourrappel, le projet de décret exonèrede droits de succession latransmission du logement familialpour la part héritée jusqu’à160 000 euros, ce qui correspond àun bien estimé à 320 000 euroslorsque les époux le détiennent àparts égales. La mesure vise àrésoudre le problème auquel étaitconfronté le conjoint survivant à quides droits de succession étaientréclamés pour la part dont il héritaitdans le logement familial. Elleentrera en vigueur le mois qui suitsa publication au Moniteur belge.Une autre disposition étend les tauxréduits des droits de donation à tousles biens meubles, quels qu’ilssoient (3,3 %, 5,5 % et 7,7 % selonle lien de parenté). Elle vise àinclure l’ensemble des titres

mobiliers. Côté budget, cetteréforme coûtera de 20 à 25 millionsd’euros à la Région, a indiqué leministre du Budget et des Finances,André Antoine. (Belga)

Sold outAtenor Group annonce avoir concluun accord sur la cession de lapropriété de l’immeuble UP35, ledernier des 4 immeubles de bureaux(29 485 m² au total) du projet UP-site, à l’INASTI (Institut Nationald’Assurances Sociales PourTravailleurs Indépendants).Cet immeuble totalise 10 000m² debureaux, 645 m² d’archives et 50emplacements de parking. Latransaction est sujette à laconclusion positive d’une duediligence et devrait donc se clôtureren juin ou juillet 2014. Par ailleurs,le chantier UP-site devrait s’acheverpour l’ensemble des bâtiments enjuin 2014.Pour rappel, l’immeuble répond auxstandards environnementaux élevéset s’intègre à un projet mixtecontenant également 357appartements (dont la tourrésidentielle UP-site) et 1 650 m² decommerces. La commercialisationdes logements va également bontrain, puisque plus de 70% desappartements ont fait l’objet d’unevente ou d’une réservation.

4 CONJONCTURE SEMAINE DU 17 AU 23 AVRIL 2014 LIBRE IMMO 5MARCHÉPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Paris, paradis des shopping-addicts, enfer des investisseursCushman&Wakefield, devrait conférer à nosvoisins la troisième place du classement mondial des pays à recenser le plus grand nombred’ouvertures de centres commerciaux en 2014et 2015.

Pour Rodolphe Bonnasse, expert consommation chez CA Com, groupe de communicationfrançais spécialisé dans la distribution, la naissance quasisimultanée de ces nouveaux centres provient d’abord du fait que “la plupart deces projets ont été initiés il y une dizaine d’années,soit avant la crise”. Et avant le boom de l’ecommerce… C’est le cas de Beaugrenelle (10 ans detravaux) ou Qwartz (13 ans). De plus, si Paris etsa proche banlieue semblent concentrer les faveurs des investisseurs, c’est aussi parce que lazone a longtemps été en pénurie de grands centres commerciaux. “S’ils voulaient avoir accès àVelizy, les Parisiens étaient obligés de prendre lavoiture. Quant aux centres intramuros (Les Halles, Italie 2, etc.), ils étaient certes plus pratiques,mais apparaissaient un peu vieillots.”

Le succès des uns fait le malheur des autresSans compter que le lancement d’un nouveau

centre nécessite de lourds investissements etreste un “pari risqué”, estime JeanMichel Silberstein, du Conseil national français des centres commerciaux (CNCC). Le retour sur investissement est souvent aléatoire et de plus enplus long. “Autrefois, un centre commercial met

tait entre 3 et 5 ans à atteindre sa vitesse de croisière. Mais du fait de la crise, il est maintenantquestion de 5 à 7 ans minimum.” Par ailleurs, lamultiplication des ouvertures sur une mêmezone accentue la concurrence, les performances des uns se faisant souvent au détriment decelles des autres. Si Unibail affirme qu’Aérovilleest “en ligne avec le plan de marche”, avec 7 millions de visiteurs prévus cette année et 10 millions d’ici la fin 2015, d’autres, comme le Millénaire, inauguré lui aussi fin 2011, sont loind’attirer autant qu’escompté (6 millions contre10 à 12 millions prévus). Sans oublier, souligneRodolphe Bonnasse, que fréquentation ne veutpas forcément dire achat. “Je pense qu’à terme, ilva y avoir de la casse : la densité commerciale a seslimites”, déploretil, n’excluant pas des fermetures, notamment sur les sites plus anciens.

Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si de nombreux centres existants entament d’ambitieuxprogrammes de rénovation ou s’attirent l’aided’enseignes phares, comme l’irlandais Primark,qui a ouvert à O’Parinor (AulnaysousBois, ÎledeFrance). Le shopping pâtissait en effet de satrop grande proximité avec Aéroville.“Aujourd’hui, on ne peut plus se contenter d’empiler les mètres carrés. Si on veut attirer les clients, ilfaut faire davantage d’efforts qu’avant, et apporter une offre différente et spectaculaire”, conclutJeanMichel Silberstein.

F.Ma., avec AFP

Championne européenneTop 3. Sur le deuxième semestre de 2013,3,6 millions de mètres carrés de centres commerciauxont ouvert en Europe, soit le double du volume desouvertures du premier semestre et 6 % de plus qu’àpareille époque en 2012, indique le courtierCushman&Wakefield (C&W), dans une étude. “Cettehausse tient en grande partie à l’ampleur des rythmesde développement enregistrés en Russie et en Turquie,qui ont concentré 42 % des m² ouverts en 2013 enEurope.” Sur l’ensemble de 2013, près de 1,5 millionde m² de centres commerciaux ont été créés enRussie, soit 27 % du total européen. La Turquie arrivedeuxième avec 988 500m². Malgré ces performances,la densité de centres commerciaux y reste bienmoindre qu’en France, dont les 740 centrescommerciaux forment le parc le plus important àl’échelle européenne. En 2013, bien qu’à un niveaumoindre que celui de la Russie et de la Turquie, ellecontinue d’occuper le 3e rang en nombre d’ouvertures,avec 350 000m² inaugurés. “Soit une forte hausse de37 % sur un an pour partie liée à l’inaugurationd’équipements de grande ou de très grande taille”. Cestendances devraient se poursuivre sur 2014 et 2015.La Russie, avec une prévision de 2,6 millions de m² denouveaux centres, possédera le parc le plus importantd’Europe, derrière la France, mais devant le Royaume-Uni. La Turquie restera le deuxième plus gros volumed’ouvertures avec 2,2 millions de nouveaux m². LaFrance, avec 1,1 million de m² en projet sur les deuxprochaines années conservera sa troisième place pourles nouveaux centres commerciaux. (F.Ma., avec AFP)

Epinglé

Surface commerciale |Molenbeek-St-JeanLe 6 décembre dernier, une surface commercialesituée chaussée de Gand n°625 à Molenbeek-Saint-Jean (Bruxelles) a changé de mains pour lasomme de 76 000€. Soit seulement1 000 euros de plus que la somme obtenue lorsd’une précédente séance de vente avec facultéde surenchère. La surface commerciale s’inscritau rez-de-chaussée d’un immeuble àappartements (construit en 1934) et s’étend surquelque 100m². Elle est assortie d’une cour.Le bien était loué au moment de la vente (bailnon opposable). Superficie au sol del’immeuble : 1 a 80 ca. Revenu cadastral : 505€.UVente réalisée par Patrick De Meyer, notaire àBruxelles (1080).

76 000€

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Appartements |Saint-GillesLe 23 octobre dernier, trois appartements et ungarage inscrits dans la résidence “Toison d’Or”,sise avenue Henri Jaspar 98-99 à Saint-Gilles(Bruxelles), ont été adjugés à respectivement350 000€ pour deux des appartements,195 000€ pour le troisième et 55 000€ pour legarage lors d’une séance de vente avec facultéde surenchère. Situés au 5e, 6e et 7e étages, lesappartements se composent de deux à troischambres et sont assortis de terrasses et d’unecave. Superficie au sol de l’immeuble : 3 a 57 ca.PEB : D + à E +. Revenu cadastral : 1 536€ pourles deux 2 chambres, 1 831€ pour le 3 chambres.UVente réalisée par les notaires M. Desimpel,L. Decoster (Bruxelles) et J. Franeaux (Mons).

350 000€

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Appartement |Molenbeek-St-JeanLe 28 mars dernier, un appartement inscrit au 5e

étage d’un immeuble à appartements bordant leboulevard Louis Mettewie (n°43), à Molenbeek-Saint-Jean (Bruxelles), a trouvé acquéreur à115 200€ lors d’une vente publique avec facultéde surenchère. Le bien se compose de deuxchambres et d’une salle de bain. Il est assortid’une cave et d’un emplacement de parking etest équipé du chauffage central. Au moment dela vente, l’appartement était occupé par sonpropriétaire.Superficie au sol de l’immeuble : 5 a 02 ca.Revenu cadastral : 1 273€.UVente réalisée par Patrick De Meyer, notaire àBruxelles (1080).

115 200€

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Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: FrédériqueMasquelier. - 02/211.28.28 - [email protected] Illustrations: Etienne Scholasse.Réalisation: IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Francis Van deWoestyne. Rédacteurs en chef adjoints:Xavier Ducarme, Pierre-François Lovens et Gilles Milecan. Conception graphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - [email protected]

6 DOSSIER SEMAINE DU 17 AU 23 AVRIL 2014 LIBRE IMMO

L’investissement ès kots,une discipline en vogueEn Belgique, le marchédu logement pourétudiants a toujours étél’apanage des particuliers,pas des institutionnels.Mais peutêtre estonarrivé à un tournant.

Enquête Charlotte Mikolajczak

DEPUIS LE DÉBUT DES ANNÉES 70,qui a vu la construction des premières résidences pour étudiants enBelgique, jusqu’à aujourd’hui, lesinstitutionnels (assurances, fonds depension, sicafi…) ont toujours jeté unœil sur ce type d’investissement.Mais ils sont rarement passés àl’acte. Parce qu’ils avaient biend’autres chats à fouetter (bureaux,commerces, logistique, maisons desoin…) et que le rendement n’étaitpas particulièrement attractif. Dumoins à leurs yeux; du fait de la concurrence sur les marchés financiers,ils sont en effet globalement plus voraces que les particuliers.

A cette crainte sur les rendementss’ajoutaient des inquiétudes sur la

gestion (baux courts et innombrables), et, surtout, sur le volume; lemarché belge – et ses quelques dizaines de milliers de kots – n’est passuffisamment grand, comme peutl’être la France, par exemple, où ilsse comptent en centaines de milliers. Or les institutionnels n’apprécient pas les ‘one shot’. Sauf dans lecas d’opérations réalisées directement avec les universités, qui signent le bail et se chargent de la gestion.

Objectif : 500 kotsMais les choses commencent à

changer. Un fonds, Quares StudentHousing Fund (Qshf), a été récemment lancé en Belgique; on ne peutparler d’un institutionnel (le fondsest privé), mais son objectif de taille(500 chambres, quelque 42 millionsd’euros) et de rendement (6,5 %)s’en rapproche.

Sans pour autant faire du low costou exploser les loyers. “La solution,c’est entre autres la gestion”, indiqueHerman Du Bois, cofondateur etpartner de Quares. Celleci est privative, effectuée par Quares Property management (2 millions dem² en gestion, en majorité des bureaux), économies d’échelle à la clé(achats d’énergies, nettoyage…). Une

gestion qui mise sur le service etl’informatisation. “On n’a donc paspeur du manque de contrat à longuedurée, même si on ne refuse pas le longterme”, comme c’est le cas de sadeuxième acquisition : la maison

Van Orley, à Bruxelles, louée à longterme et exploitée part Br(ik – AllesVoor Stadstudenten, le service de logement de l’enseignement supérieur néerlandophone de Bruxelles.“C’est également une question de

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ARES

Après avoir investi à Saint-Gilles, QuaresStudent Housing Fund a acquis la maison“Van Orley” à Bruxelles.

Rassurer les particuliersLa stratégie d’Eckelmans semble être payante : ses acquéreurs sont quasiment… abonnés à ses réalisations.

La société Eckelmans Immobilier est et reste“le” promoteur belge de kots pour étudiants. Illes développe, les vend à la pièce à des particuliers devenus fidèles au fil du temps et les gère :80 % des unités de ses dernières résidences (Ladeuze en 2008, Lovano en 2011, Meuse Campus en 2013) ont été achetées par d’anciensclients, 20 % par des nouveaux. La plupart ne secontentent d’ailleurs pas d’une seule unité (1,5par acquéreur en moyenne).

C’est à l’intention précise des particuliers quela société a peaufiné son mode de commercialisation et de fonctionnement, tout étant faitpour les rassurer. “Notamment notre concept‘pool de location’, précise Thibault Van Dieren,directeur d’Eckelmans Immobilier. Soit la mutualisation des risques et recettes entre tous lespropriétaires d’une même résidence. S’il y a chômage locatif ou contentieux sur une unité, lesautres propriétaires sont solidaires.” Et ce ‘pool’n’est pas une option. “Tous les copropriétairesdoivent y adhérer, lors de l’acquisition initiale et àchaque changement de propriété.”“Ils sont propriétaires d’un bien, pas d’une action

ou d’un titre, mais ont quasiment les avantagesd’un fonds, aime à expliquer le directeur de la

société. On ne garantit pas le rendement commetel, mais dans les faits, c’est tout comme.”

Rendements à la baisseLa localisation (LouvainlaNeuve, Liège,

Gand…) importe donc peu. “Sauf si elle est nouvelle, ajoute néanmoins Thibault Van Dieren,comme ce fut le cas pour Liège. Meuse Campus estla première résidence de ce type et de cette qualitédans la citémosane et il y avait, dans le chef des acquéreurs, une petite inconnue quant à la réaction

dumarché locatif.”Ces dernières années, les rendements propo

sés par Eckelmans sur les logements étudiantsont baissé. “Cela tient au foncier qui a tendance àaugmenter, convientil, surtout dès que l’on sortd’un site sous bail emphytéotique (ce qui a été lecas de nombreuses résidences estudiantinesdans le passé, NdlR), quand on achète un terrainà un privé ou un immeuble à démolir. Mais celatient aussi aux normes environnementales, sécuritaires, acoustiques en hausse alors que le marchélocatif ne l’est pas.”

Sur Meuse Campus (Liège, en photo), les rendements étaient de 4,70 % bruts et de 4,15 %nets (dans le cas d’un investissement de80 800 euros pour un studio de 20 m² hors fraiset taxes, par exemple). “Net de chômage locatif,net de contentieux, net d’honoraires, net de travaux, net de charges, net de soucis… Tout est inclus,sauf le précompte immobilier”, détaille M. VanDieren. Une estimation très précise et hors plusvalue. “C’est un principe : nous ne faisons jamaismention de la plusvalue car elle est aléatoire”,complètetil. Même si d’expérience il juge que2 % par an est une moyenne acceptable.

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taille : 42 millions, cela reste modesteet donc gérable”, précise HermanDu Bois. Et si Quares et les privésqui intégreront ce fonds s’y intéressent, “c’est qu’il y a un manque d’offre qualitative à prix correct en Belgique”. C’est donc une opportunitépour un investisseur. Une doubleopportunité : un, parce qu’il s’agitde résidentiel “de réputation stable àlong terme, par rapport à du bureau,plus volatil”; deux parce que le logement pour étudiants est, d’entretous, un des plus rentables par rapport au résidentiel classique, auxappartements meublés, aux résidencesservices pour personnesâgées… La taille des unités peut eneffet être plus petite sachant quecertaines activités sont communes(cuisine, salle de repos) ou extérieures (cours, sports…). Un seniorexige en effet plus d’espace, pourun loyer qui n’est pas proportionnellement supérieur.

Depuis les années 70Et si les institutionnels ne fou

laient pas le marché des logementspour étudiants tout simplementparce qu’il est d’ores et déjà piétinépar des hordes de particuliers ? Parles parents et grandsparents desétudiants dans les années 70 et 80;par des “petits” porteurs désireuxde compléter une pension qui s’annonçait déjà modique dans les années 90; et, depuis une quinzained’années, par des particuliers quisemblent s’y être abonnés.

Résidences mixtesDans la majorité des villes estudiantines, les nouveaux complexesdédiés aux étudiants leur sont exclusivement consacrés. ABruxelles, plusieurs programmes résidentiels ou mixtes leurouvrent la porte mais sans exclusive. L’espace, ils le partagent avecdes appartements classiques, des chambres d’hôtels, une séniorie, des bureaux, des commerces… Même si c’est souvent lesmoins bons morceaux qu’ils récupèrent : les combles, les confinsplus bruyants des complexes, ou ceux exposés au nord. En revanche, ils profitent généralement d’une localisation sans défaut.Comme, à Ixelles, les projets “Cœur d’Ixelles” (un développementde Galika) et “The place to” (par Allfin et BPI, sur le site de l’anciensiège de Solvay). Ou encore, au centre de Bruxelles, le projet“Chambon”, développé par Allfin.

Ce dernier est certes moins spécialisé que certains de ses homologues sur le marché du logement pour étudiants et n’a pas misen place un système de gestion interne ou de revenus garantis,mais a érigé quelques gardefous. Tant pour les 134 kots du“Chambon” (commercialisés entre 90 000 et 105 000 euros, dontil n’en reste qu’un à vendre et qui seront livrés tout prochainement) que les 95 du “The place to”. A savoir “l’obligation pour lesinvestisseurs de louer à des étudiants et seulement à des étudiants, explique Jo Gielen (Allfin). C’est d’autant plus important qu’il s’agitsurtout de kots communautaires.” D’environ 18 chambres auChambon, chacune des chambres comportant salle de douche,wc et frigo privatifs, mais partageant une cuisine et une salle derepos.

Autre gardefou, “la présence d’un concierge sur place, qui nettoie,répare et surveille, ajoute Jo Gielen, et le choix d’un syndic, Wilgimmo, qui est spécialisé dans ce type de gestion. Tous les copropriétaires s’acquittent des charges communes, certains peuvent demander des services supplémentaires.” Ce que fera sans doute la majorité des copropriétaires. En effet, 30 % d’entre eux sont parents ougrandsparents d’étudiants, mais 70 % sont investisseurs. Quantaux loyers, ils sont laissés à la discrétion des propriétaires.

C.M.

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