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La brique belge,HORS DE PRIX ?La Confédération Construction dément les affirmationsde surévaluation du marché immobilier belge.

pp.6 à 9

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PortraitP.3Jean-Paul Loozen(Deloitte) tient les rênesde l’immobilier à Solvay.

Rendez-vous surWWW.LOGIC-IMMO.BE

En vueP.2

Le Portugal, nouvelEldorado fiscal pour lesretraités européens ?

MarchéP.5

Blanchiment d’argent :l’Etat impose aux courtiersd’être plus vigilants.

AnnoncesPP. 10-20

Dans ce supplément,11 pages pour trouver lebien de votre choix.

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Supplément à La Libre Belgique - N°204 - Semaine du 5 au 11 septembre 2013

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2 EN VUE SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO

Agenda

“Une commune qui n’inquiète pasfiscalement ses habitants et taxe surtout

les propriétaires de secondes résidences nepeut compter sur de la sympathie.”

Selon le Fiscologue, un hebdomadaire spécialisé dans les questionsfiscales, la cour d’appel de Gand a invalidé la taxe sur les secondesrésidences de Coxyde, jugeant qu’elle était contraire au principe

constitutionnel d’égalité et à l’interdiction de la discrimination. Lacommune est, en effet, l’une des rares en Belgique à ne pas percevoirde taxe communale additionnelle à l’impôt des personnes physiques.

Reste à savoir quelle décision sera prise pour Ostende, Knokke etBlankenberge, qui, comme Coxyde, avaient décidé d’augmenter

nettement leur taxation des secondes résidences. (Belga) PHOT

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“Belgium is Design” est un label commun àdifférentes manifestations de designorganisées en Belgique et à l’étranger parplusieurs institutions de promotion du design(Wallonie-Bruxelles Design Mode, DesignFlanders et MAD Brussels – Centre of Fashionand Design). Le prochain rendez-vous auralieu du 6 au 10 septembre à Paris, àl’occasion de l’événement “Maison et Objet –Now ! Design à vivre”, pour y découvrir lescréations de No More Twist, Liparus, ThierryBataille, Frédéric Richard et Linadura.

Dôme Constructions offre, depuis le1er septembre, la possibilité aux candidatsbâtisseurs de visiter des chantiers en coursde réalisation, simplement sur rendez-vous,accompagnés d’un gestionnaire de chantiers.Cette initiative met à l’honneur la créativité,la qualité, ainsi que la diversité desréalisations en cours de l’entreprise.Rens. : www.jevisitedeschantiers.be

La 25e édition des Journées duPatrimoine se déroulera le week-end des 7et 8/9 en Flandre et en Wallonie, des 14 et15/9 à Bruxelles. L’événement fêtant cetteannée ses 25 bougies, ce sera l’occasion deproposer un programme festif qui regroupedes centaines de lieux et autant d’animations.

Le Portugal, laFloride de l’Europe

Le Portugal serait­il en passe dedevenir un paradis fiscal pour les

nouveaux retraités ?

“EN MANQUE DE SOLEIL, de nombreux seniors an­glais, allemands et scandinaves vivent déjà au Portu­gal, surtout en Algarve (Sud), assure d’emblée Car­los Vinhas Pereira, président de la Chambre decommerce et d’industrie franco­portugaise. Et lesvisiteurs français sont en nette hausse”. A quand undébarquement en masse des retraités belges ?

Car, pour attirer encore plus de candidats à l’exil,le gouvernement portugais a allégé le fardeau fis­cal. Depuis début 2013, tous les retraités euro­péens du secteur privé – qui s’installent pour lapremière fois au Portugal – sont exonérés d’im­pôts sur leurs pensions perçues dans leur paysd’origine. “Les mesures d’austérité que le gouverne­ment applique pour satisfaire les exigences de latroïka des créanciers ont contribué à baisser la de­mande intérieure, d’où l’idée de faire appel à l’exté­rieur pour relancer la machine”, relève M. VinhasPereira. Ces incitations fiscales accordées auxétrangers n’ont pas manqué de susciter des grin­cements de dents dans un pays qui a déclaré la

guerre à la fraude fiscale et fortement augmentéles impôts des Portugais pour faire rentrer de l’ar­gent dans les caisses de l’Etat. Pour Erwin Mohr,vice­président de l’association des propriétairesétrangers au Portugal, le pays est bel et bien enpasse de “devenir la Floride de l’Europe”, voire un“paradis fiscal pour les nouveaux retraités”.

Fin 2011, l’Institut national de la statistique re­censait 735 000 logements vides. Surendettés, denombreux Portugais se sont fait confisquer leursmaisons par les banques qui jouent désormais lesagents immobiliers et offrent des conditions decrédit très avantageuses pour des repreneursétrangers. “En Algarve, vous pouvez décrocher uncrédit de 120 000 euros à 1,5 % pour un deux­piècesà 100 mètres de la plage, et ensuite le relouer pourrentrer dans vos frais”, assure Ivo Agostinho, agentimmobilier de Formula Prime qui compte denombreux retraités dans sa clientèle.

Des prix en berneLes prix immobiliers ont chuté d’environ 30 %

ces trois dernières années au Portugal. Mais à Lis­bonne, “les prix ne baisseront plus, c’est le momentd’acheter”, affirme Pascal Gonçalves, de l’agenceimmobilière Maison au Portugal, qui y voit le si­gne avant­coureur d’une reprise du marché. (AFP)

C’est le moment d’acheter à Lisbonne,observent les courtiers portugais.

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2 EN VUE SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO 3EN VUEPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Les copropriétéssoufflent… jusqu’en 2014L’application stricte de la loi

de 2010 sera reportée au1er septembre 2014.

ENVIRON 1,2 MILLION de copropriétésen Belgique devaient, pour le 1er sep­tembre 2013 au plus tard, adapterl’acte de base, le règlement de copro­priété et le règlement d’ordre intérieurà la nouvelle loi sur la copropriété. Ils’agit d’une opération purement admi­nistrative, mais non sans importance.Les adaptations tendent à rendre lefonctionnement au sein de chaque co­propriété plus moderne et transparent.

“Mais il s’avère aujourd’hui que rien n’aencore été fait dans une très grande majo­rité des copropriétés, explique l’Institutprofessionnel des agents immobiliers(IPI), dans un communiqué. Et la raisonde ce retard est fort simple. Les adapta­tions nécessaires requièrent des deman­des complémentaires qui peuvent occa­sionner des frais supplémentaires pour lescopropriétés.” C’est pourquoi la Cham­bre vient de voter une modification dela loi permettant de reporter cette obli­gation au 1er septembre 2014, et ainsi

limiter au maximum le coût et les em­barras liés à celle­ci.

De report en reportAprès le vote de la nouvelle loi sur la

copropriété en 2010, la première datebutoir avait déjà été reportée de deuxans en 2011, pour s’établir au 1er sep­tembre 2013. “En effet, dans la plupartdes immeubles à appartements dans les­quels un des copropriétaires assume lafonction de syndic, ce dernier ne sait pascomment il faut appliquer ces nouvellesobligations, assure l’IPI. Si tant est qu’ilest au courant de leur existence !” Enoutre, la nouvelle réglementation com­porte toute une série d’imprécisions,auxquelles même le législateur peine àdonner une réponse concrète. Un desproblèmes principaux concerne lacoordination des statuts : doit­elle ounon faire l’objet d’un acte notarié ?Auquel cas, l’opération pourrait coûterdes milliers d’euros aux copropriétés.

L’approbation du projet de loi crée undélai supplémentaire pour faire toute laclarté en la matière, veiller à ce qu’ungrand nombre de copropriétés ne soitpas confronté à des coûts élevés, et éli­miner définitivement toutes les impré­cisions restantes. Les copropriétairespourront ainsi compter sur la sécuritéjuridique et la transparence, objet pre­mier de la profonde réforme de la loisur la copropriété.

Question time

Mon partenaire et moi-même envisageons d’acheter un bien immobilierensemble. En tant que cohabitants légaux, comment faire, en cas de dé-cès, pour que mon partenaire puisse bénéficier d’une protection suffi-sante concernant cet immeuble ?Lorsque rien n’est repris sur papier, les chances sont grandes que lepartenaire survivant ne puisse poursuivre sa vie dans la maison,quand bienmême celle­ci serait pour partie sa propriété. Les coha­bitants n’héritent pas automatiquement l’un de l’autre. En effet, lamoitié de la propriété du partenaire décédé revient à ses héritiers(ses enfants, parents, frères/sœurs, etc.). Même si ce n’est pas la vo­lonté générale des cohabitants. Ce risque peut notamment être ex­clu avec une clause d’accroissement (également appelée “tontine”).La clause d’accroissement est, dans la plupart des cas (égalementen cas de cohabitation légale), la meilleure garantie pour s’assurerque l’autre partenaire/copropriétaire puisse acquérir l’habitationachetée ensemble, soit enpleine propriété, soit au travers d’unusu­fruit. Lors d’un achat commun, les partenaires conviennent que ce­lui qui vivra le plus longtemps recevra l’immeuble en pleine pro­priété ou en usufruit.Les règles de la réserve légale ne jouent pas dans ce cas. La claused’accroissement n’est ni un testament ni une donation, mais uncontrat aléatoire que les deux partenaires ont conclu entre eux viaune convention. Il ne faut établir aucun testament, et aucun droitde succession ne doit être payé. Toutefois, le conjoint survivant de­vra payer les droits d’enregistrement dans les quatre mois suivantle décès. Cela se fera au même pourcentage que celui payé au mo­ment de l’achat, et sur la moitié de la valeur de la propriété. Lemontant pourrait donc s’avérer plus élevé que le tarif des droits desuccession.A noter que cette clause est le plus souvent utilisée par les person­nes qui vivent ensemblemais elle peut aussi intéresser deux sœurs

ou frères, une tante et son neveu, etc.

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“Je n’ai jamais quitté l’université”Jean­Paul Loozen est dans les hautes sphères du secteur de l’immobilier et de laconstruction chez Deloitte Belgique. Une expérience qu’il livre dans le cadred’un programme de 3e cycle en immobilier à Solvay (ULB), dont il tient les rênes.

LE CV DE JEAN­PAUL LOOZEN estlong de 9 pages… C’est dire sil’homme a de la bouteille, dans demultiples domaines, qui plus est.“Et encore, j’ai arrêté de l’alimenterdepuis quelque temps !”, sourit­il.

Il faut dire qu’entre ses activitésd’associé du département Real Es­tate Corporate Finance en Belgiqueet Real Estate Industry Leader in­ternational pour Deloitte EMEA, etd’associé en charge de la coordina­tion nationale de Deloitte Belgiquedans le secteur immobilier et de laconstruction, il est déjà fort oc­cupé. Mais, comme si cela ne suffi­sait pas, il dispense également sonexpérience et son savoir au postede professeur et directeur du 3e cy­cle en immobilier de la Solvay Bu­

siness School (ULB). “Après mes étu­des (il est diplômé de Solvay en1981, NdlR), j’ai voulu garder unlien avec le milieu universitaire, et jene l’ai jamais vraiment quitté.”

La fibre de l’immobilier l’a prisdès 1993, chez Andersen, bienavant sa fusion avec Deloitte, en2002. “Les deux équipes ‘immobilier’respectives ont alors été amalgamées,et nous avons développé une visionforte dans le domaine, en mettant surpied un département complet et mul­tidisciplinaire pour mieux conseillernos clients.” Vision qui est, parailleurs, “inexistante ou embryon­naire chez nos concurrents du mondedes Big 4” (en ce compris les firmesd’audit Ernst&Young, KPMG etPricewaterhouseCoopers, NdlR).Résultat ? “Nous avons parmi nosclients 70 % du Top 50 belge des en­treprises immobilières : des investis­

seurs aux constructeurs, en passantpar les développeurs­promoteurs.”Soit autant de projets, d’arbitrages,de transactions, de développe­ments… “Je peux vous en citer des di­zaines, comme celui de l’ex­TourMartini, vendue, détruite et recons­truite en Tour Dexia; ou encore la ces­sion du Palais de Justice d’Anvers etdu nouveau Palais de Justice de Gandà des investisseurs privés…”

Une vie professionnelle bienremplie et ancrée dans la réalité dumarché qu’il a jugé opportun, voici12 ans, de transmettre aux jeunes(et moins jeunes) générations.“J’étais déjà professeur à Solvay, etl’idée de monter un programme de 3e

cycle m’est venue naturellement.”Après deux ans de maturation, leprogramme, découpé en 7 modu­les (promotion immobilière, urba­nisme et aménagement du terri­

toire, conception et notions tech­niques, droit et fiscalité,comptabilité approfondie, envi­ronnement socio­économique, va­lorisation et expertise), est mis surpied. Et, depuis, les auditoires nedésemplissent pas. “Les 50 partici­pants annuels sont issus de tous lessecteurs de l’immobilier, et en recher­che d’une vision globale du marchéde niche sur lequel ils opèrent. Tousapprécient le fait d’avoir devant euxun corps professoral composé de pro­fessionnels actifs sur le marché.”

Le succès est tel que la Fédérationimmobilière de Pologne s’estmontrée intéressée… et que Jean­Paul Loozen a été appelé à dévelop­per conjointement l’équivalent deson programme à Varsovie. “Nousavons diplômé 21 participants l’an­née passée et rempilons cette année !”

Frédérique Masquelier

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4 MARCHÉ SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO

A Monaco, les 49 étages de la TourOdéon attendent leurs millionnairesFigure, entre autres, parmi les lots àvendre, “l’appartement le plus cher

au monde”, dont le prix dépasseles... 300 millions d’euros.

LE BÉTON SERAIT­IL la véritable manne de Mo­naco ? Dans la principauté archiconstruite de 2km², la nouvelle Tour Odéon de grand luxe (170mètres de haut, dessinée par le MonégasqueAlexandre Giraldi et érigée par Vinci Constructionpour 660 millions d’euros) domine désormais l’ho­rizon de ses 49 étages et affiche des prix au som­met.

“Le penthouse (3 300 m²) ne sera pas facile à vendre.Je pense que ce sera l’appartement le plus cher aumonde”, confie Niccolo Marzocco, directeur com­mercial du groupe familial Marzocco, promoteurde ce chantier titanesque de quatre ans livré fin2014. Il faut dire que le bien coûtera nettementplus que les 78 000 euros du m² dépensés pour unbien au 30e étage, par exemple. La famille rêve de levendre au­delà de 300 millions d’euros, tout en re­fusant de fixer un prix. Un ressortissant d’un paysarabe s’y est, paraît­il, intéressé, sans toutefois con­clure. Les chambres seront aux 45e et 46e étages,une piscine circulaire à toboggan se dessine au 47e,un toit­terrasse occupera le 49e. Egalement envente, deux duplex de 1 200 m². Pour rappel, lepremier appartement, un 350 m² au 10e étage, s’estvendu à 50 000 euros le m² il y a un an.

Les achats sont surtout motivés par la fiscalité in­

citative offerte aux résidents : ni impôts sur les re­venus et plus­values immobilières ni droits de suc­cession. Le groupe a d’ores et déjà vendu 25 unitéssur les 73 mis en vente, à un Italien, un Luxem­bourgeois, des Belges, des Russes… La familleMarzocco gardera une dizaine d’étages pour sonusage personnel, et des Monégasques pourront vi­vre dans les quelque 150 appartements subven­tionnés, réservés par l’Etat.

Du grand luxe qui affole les prix“Odéon va tirer la qualité et les prix vers le haut”,

prévoit Michel Dotta, président de la chambre im­mobilière. Le marché immobilier – un milliardd’euros de ventes en 2012 – s’est redressé depuis lacrise, avec une fourchette “de 30 000 euros à80 000 euros le m²”. Les terrains sont tellement ra­res que la principauté va s’étendre de six hectaresdans la mer. (AFP)

En bref

TourismeL’année 2013 sera sans doute unbon cru en termes de fréquentationpour l’Atomium. A l’exception de2006, année de sa réouvertureaprès une rénovation en profondeur,et de 2008, anniversaire de ses 50années d’existence, les huitpremiers mois de 2013 ont produitle meilleur résultat des dernièresannées en termes de fréquentation.Avec 417 041 visiteurs, l’Atomiumaffiche une progression de plus de10% par rapport à la même périodede l’année dernière, et de 5 % parrapport à 2011. (Belga)

InvestissementLa société Eloy (Sprimont) adécidé de consacrer 40 millionsd’euros à la construction, sur unterrain de 4,5 hectares à Aywaille,d’une maison de repos (94 lits),d’une centaine d’appartements, debureaux et d’un hôtel, dans lequels’investira le champion du monde

Philippe Gilbert. Une partie du siteverra la construction d’un hôteld’une cinquantaine de chambresavec wellness et commerce lié auvélo. Le début des travaux est prévupour 2015. (Belga)

NominationSébastien Bazin, patron de labranche européenne du fondsColony Capital et membre dutriumvirat à la tête d’Accor depuisavril, a été nommé nouveau P.-D.G.du n°1 européen de l’hôtellerie. Cechoix va entraîner le départ del’actuel directeur général du groupe,Yann Caillère. L’arrivée de M. Bazin,spécialiste de l’immobilier auxcommandes d’Accor, constitue letroisième changement demanagement en huit ans pour legroupe en mutation. (AFP)

RénovationsLe Sportpaleis d’Anvers reçoitactuellement la dernière touche de

la troisième et dernière phase derénovation de son intérieur(20 millions d’euros, dont la moitiéest prise en charge par la provinced’Anvers). Le site, qui fêtera ses 80ans en septembre, ne va passeulement proposer plus de confortet de sécurité. Il pourra égalementaccueillir plus de spectateurs :23 000 personnes, au lieu des18 400 précédemment. Laprochaine phase de travauxconcernera la rénovation de lafaçade extérieure. (Belga)

La rénovation du musée de lapierre de Sprimont doit, pour sapart, débuter en avril 2014. Ledossier a connu un coupd’accélérateur puisqu’il est parti àl’adjudication après neuf ansd’attente. Les travaux, qui coûteront1,6 million d’euros, devraient durer18 mois. Un centre d’interprétationsera aménagé au sein des bâtimentsrénovés. Le musée, qui accueilleentre 2 500 et 3 500 visiteurs paran, souhaite se doter d’un véritable

outil touristique dans une communequi extrait encore chaque année unetonne de pierres concassées. (Belga)

AcquisitionLa société Aedifica a acquis100 % des actions de la SA PatriusInvest, propriétaire de deuxmaisons de repos exploitées parArmonea dans la province d’Anvers :“Salve” (177 lits agréés), àBrasschaat, et “Plantijn” (110 litsagréés) à Kapellen. Le budgetd’investissement total pour laréalisation des travaux derénovation et d’extension sur cesdeux sites est d’environ 16 millionsd’euros. Par ailleurs, Aedifica vientd’achever la construction(20 millions d’euros, en ce comprisle prix du terrain) de son nouveaubébé, la maison de repos “Hestia”(222 lits agréés) située à Wemmel,en périphérie bruxelloise. Il s’agitde la plus grande maison de reposdu portefeuille de la société belgecotée.

Le penthouse occuperaplusieurs étages (45e au49e). Une piscine circulaire àtoboggan se dessine au 47e,un toit-terrasse occupera le49e.

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4 MARCHÉ SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO 5MARCHÉPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Maison | Leeuw-Saint-PierreLe 3 juin dernier, une maison avec jardin, situéeà Leeuw-Saint-Pierre (rue Eugène Ghijss, n°26),en province de Brabant flamand, a trouvéacquéreur pour la somme de 118 500€, aprèsavoir été adjugée avec faculté de surenchère à86 200€ lors d’une précédente séance.La maison, construite en 1935, possède unjardin donc, et se compose de deux chambres,d’un grenier et d’une cave.Superficie totale : 1 a et 23 ca.Revenu cadastral : 475€.UVente réalisée par Michel Thys, notaire àBruxelles (1000).

118 500€

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Maison |WavreLe 21 mai dernier, une maison 4 façades, siserue Constant Legrève, n°24, à Wavre (Limal), achangé de mains pour la somme de 240 000€lors d’une séance de vente publique unique.Le bien comporte un hall d’entrée, un salon, unecuisine, trois chambres et une salle de bainsavec W-C. Il est assorti d’un grenier et d’ungarage. La 4 façades est entourée d’un grandjardin et est implantée dans un environnementdécrit comme “paisible”.Superficie totale : 12 a et 09 ca, se répartissantcomme suit : 84 ca pour la maison et 11 a et25 ca pour le terrain.Revenu cadastral : 1 262€.UVente réalisée par Jean­Frédéric Vigneron,notaire àWavre.

240 000€

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Appartement |Molenbeek-St-JeanLe 25 avril dernier, un appartement situé ruedes Quatre-Vents, n°41-47, à Molenbeek-Saint-Jean (Bruxelles), a été adjugé à 45 200€,soit… un rien plus que la somme obtenue lorsd’une première séance avec faculté desurenchère : 45 100€. Le bien s’inscrit au 4e

étage d’un immeuble à appartements et secompose d’un hall d’entrée, d’une salle dedouche, d’un séjour (salon et salle à manger)avec cuisine ouverte, d’une chambre et d’uneterrasse à l’avant.Superficie au sol de l’immeuble : 3 a et 98 ca.Revenu cadastral du bien : 681€.UVente réalisée par Pierre Vermeulen, notaireà Bruxelles (1080).

45 200€

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Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: Frédérique Masquelier. - 02/211.28.28 - frederique.masquelier@lalibre.be Illustrations: EtienneScholasse. Réalisation: IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Vincent Slits. Rédacteur en chefadjoint: Pierre-François Lovens. Conception graphique: Bruno Bausier et Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - vero.leclercq@ipmimmo.be

Blanchiment d’argent : les courtiersdoivent être plus vigilantsLe secrétaire d’Etat à la Lutte contrela fraude sollicite l’aide de l’IPI pour

inciter les courtiers à signaler descas de blanchiment d’argent.

DEPUIS 1998, LES COURTIERS et leurs collabora­teurs sont soumis à la législation anti­blanchi­ment. Ces obligations légales valent aussi, depuis2004, pour les syndics et les régisseurs.

Or, le secteur immobilier est l’un des secteurs,parmi d’autres, qui transmettent le moins de dé­clarations à la Cellule de traitement des informa­tions financières (CTIF). Sur les 9 000 agents im­mobiliers actifs dans notre pays, seuls 22 d’entreeux ont pris la peine de signaler une transactionsuspecte. Aussi, le secrétaire d’Etat à la Lutte con­tre la fraude, John Crombez, a expressément de­mandé aux agents immobiliers de faire progresserce chiffre et d’être extrêmement vigilants quantaux opérations qui peuvent avoir un lien avec des

pratiques de blanchiment d’argent ou avec le fi­nancement d’activités terroristes.

“Aucun professionnel de l’immobilier ne devra in­criminer son client, nous lui demandons simplementd’être plus vigilant quant à certains indicateurs, ex­plique John Crombez. Le courtier se doit seulementde signaler les situations qui peuvent être suspectes.Ensuite, la CTIF, qui dispose de compétences d’investi­gation élargies, enquêtera plus avant et transmettrapeut­être le dossier au parquet. Une fois la CTIF infor­mée, l’agent immobilier est dégagé de toute responsa­bilité. A contrario, s’il ne signale pas un dossier quis’avère problématique par la suite, il court le risqued’être suspecté et poursuivi comme coauteur d’uneopération de blanchiment”.

Des pistes pour cibler le blanchiment d’argentEt la CTIF de donner des exemples d’indicateurs

révélateurs : le client est originaire d’un Etat reprissur la liste des pays présentant des insuffisancesstratégiques en matière de lutte contre le blanchi­ment de capitaux; le client refuse ou fait des diffi­cultés pour donner à l’agent immobilier le nu­

méro de compte par lequel le montant du solde aété ou sera débité; il existe une inadéquation entrela transaction et la situation socio­économique duclient; le client achète un bien sans même l’avoirvu ou visité; le client souhaite payer un acompteen espèces.

“Le secteur est au courant du problème, mais il estclair que nous ne pouvons le régler seuls, expliqueMichel Dussart, président de l’IPI. Il est donc cru­cial que le consommateur soit bien informé et disposedes garanties nécessaires”. “Le but est d’intercepterprincipalement les grandes opérations de blanchi­ment d’argent et les grandes organisations criminel­les. Le consommateur honnête ne sera à aucun mo­ment inquiété”, rassure le secrétaire d’Etat.

En concertation avec les autorités, l’IPI a lancéune campagne de sensibilisation sur la probléma­tique. A ce jour, plus d’un agent immobilier surquatre a déjà testé ses connaissances sur la législa­tion en vigueur. Les professionnels de l’immobi­lier sont invités à suivre des formations complé­mentaires organisées spécifiquement par l’Insti­tut dans le cadre de sa campagne d’information.

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6 DOSSIER SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO

La surévaluation, bien plus que le ratio prix/revenusLes prévisionnistes se trompent

peut­être, ou pas, quand ilsannoncent que la brique belge est

fortement surévaluée.

La Confédération Constructions’insurge contre l’effet d’annonce,

mais surtout contre le calcul.

Analyse Charlotte Mikolajczak

LES ANNONCES À RÉPÉTITION affirmant que labrique belge est surévaluée – faites par l’Organi­sation de coopération et de développement éco­nomiques (OCDE), le Fonds monétaire interna­tional (FMI), la Banque centrale européenne(BCE), l’agence de notation Standard&Poor’s oul’hebdomadaire The Economist – interpellentles professionnels belges.

Qu’ils appartiennent au monde de la promo­tion, de la construction ou encore du courtage,ils s’empressent, généralement, de contrecarrerces mauvais signaux. La Confédération Cons­truction les contredit quasi systématiquement.C’est son rôle de défendre les entreprises deconstruction, et c’est de bonne guerre, diraient

certains. Pour elle, s’il s’agit bel et bien d’uneguerre, elle est tout sauf bonne. “C’est une infor­mation dangereuse qui peut influencer le compor­tement des candidats acheteurs et constructeurs,répond Francis Carnoy, directeur général de labranche wallonne de la Confédération Cons­truction. Les effets pervers sont loin d’être négli­geables. Ces annonces peuvent entraîner un phéno­mène d’autoréalisation des prédictions. Et amenerà une baisse de la construction ou de l’investisse­ment, alors que la demande est toujours là. On désé­quilibrerait le marché et les déséquilibres sont tou­jours dangereux”.

De tels effets d’annonce, arguant un risque dechute des prix, pourraient, par exemple, “servirde justification aux banques pour réduire leursprêts”, ajoute Francis Carnoy. “Pire, poursuit­il,reprenant l’argument d’un analyste de Cush­man&Wakefield, jouer à terme sur la consomma­tion. Plus de 60 % des Belges sont propriétaires deleur bien. Si les prix reculent – ou s’ils pensent qu’ilspourraient reculer –, il pourrait y avoir un effet decascade sur la consommation : la population se sentmoins riche et donc consomme moins”.

Aux analystes de l’OCDE, comme à tous lesautres, la Confédération Construction recom­mande de regarder les spécificités du marchébelge. “Il ne faut pas le juger à l’aune de critères quine lui conviennent pas, poursuit Francis Carnoy. Ilfaut se baser sur les vrais fondamentaux qui sontnationaux, mais aussi régionaux, voire locaux”. Et,

surtout, ne pas se contenter des trois seuls critè­res généralement étudiés que sont les prix devente, les loyers et les revenus. “Je peux citer unequinzaine de facteurs qui influencent le marché im­mobilier, dit­il. Et ceci, sans encore être exhaustif.Chacun ne compte que pour quelques pour cent,voire quelques dixièmes de pour cent dans la déter­mination de la valeur des logements. Mais, bout àbout, ils permettent de dire que le marché belgen’est pas surévalué. Certainement pas dans de tellesproportions”. Il faut dire que l’OCDE annonceune surévaluation qui frise les 50 % ! Or, d’entretous les marchés d’Europe, le marché belge apour réputation d’être le plus stable.

Hostile aux envoléesCe qui ne veut pas dire que Francis Carnoy ap­

plaudit chaque fois que le SPF Economie ou l’As­sociation belge des experts (Abex) indique queles prix de vente ou de construction des loge­ments continuent de grimper, semestre aprèssemestre. “On ne demande pas que le prix desconstructions augmente, assène­t­il. Personne n’aintérêt à cela”. Ce qui le rassure, c’est qu’il nes’agit là que de quelques pour cent. “Les fluctua­tions trop fortes et trop rapides ne sont pas bonnes.Par contre, les mouvements modérés peuvent êtrevertueux. Une petite baisse des prix stimule l’accès àla propriété. Une petite hausse, aussi, certains can­didats se disant que cela risque de continuer à aug­menter.”

La Confédération Construction Wallonne s’oppose auxdéclarations de l’OCDE et consorts. Et liste non pas trois,mais une quinzaine de facteurs jouant sur les prix.

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6 DOSSIER SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO 7DOSSIERPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

La surévaluation, bien plus que le ratio prix/revenus

Flandre : “les logements ne sont pas trop chers”La KU Leuven et Era apportent la preuve de la bonne santé du marché immobilier flamand.

JUSQU’À PRÉSENT, toutes les sta­tistiques concernant le marché im­mobilier belge se fondent sur lespublications du SPF Economie etcelles du notariat. Or ces chiffresreposent principalement sur unseul facteur, à savoir les prix partype d’habitation. Et c’est là que sedistingue l’étude menée par la KULeuven et le réseau d’agences im­mobilières ERA. Ce dernier a en ef­fet permis à la KU Leuven d’analy­ser quelque 33 000 transactionseffectuées au cours de ces huit der­nières années (dont 28 000 enFlandre). Ainsi, différents critèresfondamentaux tels que la superfi­cie de l’habitation, le nombre dechambres et de salles de bains, leniveau de finition, le confort, l’iso­lation, le type de chauffage, etc. ontpu être pris en considération.

Ces informations, Roel Helgers,doctorant, ainsi que les professeursErik Buyst et Frank Verboven lesont examinées, à leur tour, à la lu­mière d’autres facteurs importantsliés à la situation géographique : lebien se situe­t­il dans une rue sansissue ? A quelle distance se trouvela voie expresse la plus proche ?

Même la prospérité du quartier aété passée à la loupe.

Un marché sainLe tout pour arriver à la conclu­

sion que la Flandre dispose effecti­vement d’un marché “sain” propo­sant des prix qui, de manière géné­rale, “n’ont jamais été exagérés”.Ainsi, selon les données du SPFEconomie, les prix des maisons enFlandre ont augmenté de 2004 à2013 de 52 % en moyenne. Selonles chercheurs de la KU Leuven, lahausse des prix avoisine plutôt les38 %. En tenant compte d’un tauxd’inflation de 21 % sur cette mêmepériode de temps, la hausse de prixne s’élève en fait qu’à 17 %.

Par ailleurs, la hausse des prix deces huit dernières années s’est ac­compagnée d’une amélioration dela qualité des logements proposés àla vente. En effet, en 2005, quelque44 % des maisons vendues étaientencore équipées de simple vitragecontre à peine 34 % à la fin de l’an­née dernière. La vente d’habita­tions pourvues de vitrage à hautrendement super­isolant a mêmeaugmenté au cours de cette même

période pour passer de 0 à 8 %. Il y aégalement beaucoup plus de mai­sons équipées d’une chaudière àhaut rendement (part de marchéde 10 % en 2012), et un nombrecroissant de logements est chaufféau gaz (de 53 % en 2005 à 62 % fin2012).

“Grâce à cette étude, nous savonsnon seulement que la hausse des prixn’est pas aussi forte que ce qui a étéaffirmé jusqu’à présent; mais noussavons également que les acquéreursont reçu quelque chose en compensa­tion de cette augmentation des tarifs,ajoute Iain Cook, administrateurd’ERA. Nous pouvons donc relativi­ser cette impression souvent expri­mée de prix inabordables.”

Et le professeur Erik Buyst depréciser : “Les consommateurs quiont dû délier un peu plus les cordonsde leur bourse ont aussi reçu enéchange une habitation de meilleurequalité. Notamment en ce qui con­cerne les maisons.”

Les prix ont diminuéAinsi, ceux qui ont l’impression

que les prix ne font que grimper se“trompent complètement”. Selon la

KU Leuven, les prix des mai­sons ont diminué de 1,8 % au coursdu deuxième trimestre de 2013,par rapport au premier trimestrede la même année. Et par rapportau deuxième trimestre de 2012,ceux­ci ont diminué de près de0,6 %. Les prix des appartementsont, eux, également diminué de0,4 % au cours du deuxième tri­mestre par rapport au premier tri­mestre.

Une étude à l’échelle de la BelgiqueL’étude de la KU Leuven se limite

actuellement à la Flandre car “ERAne dispose pas pour l’instant de suffi­samment de données détaillées con­cernant les transactions effectuéesdans l’autre partie du pays pour ob­tenir un résultat représentatif”. Maisles deux partenaires assurentqu’ils poursuivront l’exercice afinde pouvoir brosser un tableaunuancé de l’évolution actuelle desprix sur le marché de l’immobilieren Belgique. “Il est essentiel que lesvendeurs et les acheteurs puissentavoir une image réaliste, détaillée etfondée du marché de l’immobilier”,conclut ERA.

D’après les résultats de l’étudemenée conjointement par la KULeuven et le réseau d’agencesimmobilières ERA, il n’est pasquestion de surévaluation dumarché. Au contraire, les prixont même diminué en Flandre.

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8 DOSSIER SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO

Ces facteurs qui font la bonne ou la mau vaise santé d’un marché immobilierFrancis Carnoy, patron de laConfédération ConstructionWallonne (CCW), liste une

quinzaine de facteurs ayant, selonlui, une emprise sur la réalité du

marché belge. Et donc sa possiblesurévaluation.

DIAGNOSTIQUER LA SANTÉ d’un marché immo­bilier est bien plus complexe que ne le supposentcertains organismes. Pour Francis Carnoy, direc­teur général de la Confédération ConstructionWallonne (CCW), “c’est tellement complexe, que cen’en est pas modélisable. Il y a tant de facteurs qui en­trent en ligne de compte. Dont beaucoup sont locaux.En arriver à comparer plusieurs pays, même voisins,sur base de critères globaux tels que les revenus, lesprix de vente et les loyers, ne peut que déboucher surune vision partielle.”

L’exercice devrait, selon lui, tenir compte d’unequinzaine de paramètres au moins, sous forme dequestions à se poser. Qu’il a listé en regardant plusprécisément le marché wallon.

1 Localisation ? C’est le premier facteur quicrée une valeur immobilière. Il est donc indis­

pensable d’affiner géographiquement l’analyse.“Qu’il y ait une légère surévaluation du marché enBelgique, oui, mais pas partout, dit­il. Ce qui est vraipour Lasne ou Woluwe­Saint­Pierre ne l’est pas pourQuaregnon ou Flémalle. Le marché immobilier dutrès grand Bruxelles s’aligne sur celui des capitaleseuropéennes, lié à des revenus sans rapport avec lerevenu moyen des Belges.”

2 Projectionsdémographiques ? “Le facteur dé­mographique est fondamental pour le rapport

entre offre et demande”, ajoute Francis Carnoy. S’ilconcède que certaines projections sont plus alar­mistes que d’autres, toutes annoncent une aug­mentation de la population suite au tir croisé en­tre vieillissement de la population et arrivée denouveaux habitants : 201 000 nouveaux ménagesen Wallonie à l’horizon 2026, pour les uns; entre160 000 et 170 000 pour les autres. “Toujours est­ilque pour les accueillir, il faut construire de l’ordre de13 000 logements par an en moyenne. C’est moinsqu’entre 2005­2008 (quelque 15 000 logements paran), mais c’est plus qu’aujourd’hui (11 000 loge­ments).” Un défi qu’il faut, selon la CCW, convertiren levier de croissance et non en charge budgé­taire. “Il y a une sous­production qui alimente la ten­sion entre offre et demande. D’où des hausses de prix,à tout le moins un maintien; d’où aussi le report de lademande sur des biens plus petits; d’où, encore, desphénomènes de colocation ou de ‘Tanguy’(adultescontinuant à habiter chez leurs parents, NdlR)”.

3 Pouvoir d’achat ?Qui est lié à quantité de cri­tères tels que le niveau de l’épargne, la capa­

cité d’endettement, le taux de chômage, l’indexa­tion des revenus… Le nombre d’abandons de prêtshypothécaires reste relativement faible en Belgi­que (1,67 % de mauvais payeurs). Quant à l’endet­tement des ménages belges, il est de 55 % du PIB,ce qui est inférieur à la moyenne européenne de65 %.

4 Taille des ménages ? Elle semble être arrivéeà un palier après avoir diminué (2,5 person­

nes par ménage en 1991, 2,28 aujourd’hui). “Maispourrait réaugmenter légèrement, le temps que passela crise, avec le phénomène des “Tanguy” et des colo­cations.”

5 Taux de propriétaires ? Sachant qu’un mar­ché fonctionne différemment s’il y a beau­

coup de propriétaires ou beaucoup de locataires.Or, la Wallonie en compte entre 60 et 70 %.

6 Fiscalité immobilière ? TVA, droits d’enre­gistrement, droits de succession et de dona­

tion, précompte immobilier… “C’est aussi un desaxes stratégiques et, en même temps, une arme extrê­mement sensible”, précise Francis Carnoy, prenantl’exemple du marché hollandais qui s’est effondrédramatiquement suite à une décision liée à la dé­ductibilité des intérêts hypothécaires. Et d’inciterles pouvoirs publics à maintenir ce Bonus Loge­ment bientôt régionalisé, voire à alléger les droitsd’enregistrement (parmi les plus élevés d’Europe)ou les droits de succession et de donation (à con­dition, par exemple, que les économies réaliséessoient investies dans la brique).

7 Régulation ?Existe­t­il un système de blocagedes loyers ou l’envisage­t­on ? Veut­on taxer

les logements inoccupés ? Existe­t­il des assuran­ces perte de revenu, permettant de ne pas perdreson logement ?

8 Urbanisme ? Un point très important : lesformalités du permis peuvent “freiner le dé­

marrage des chantiers et du goût de construire –comme la dernière version du Cwatupe (Code Wallonde l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, duPatrimoine et de l’Énergie) – ou les activer.”

9 Politique foncière, PPP, logements so­ciaux ?Encore des axes stratégiques pour que

le secteur privé puisse s’activer. “Les pouvoirs pu­blics mettent­ils ou non des terrains à disposition ?Où ? Comment ? Densification de l’habitat ? Recy­clage de sites désaffectés ? Remembrement urbain ?Des questions majeures”, souffle Francis Carnoy. Unpoint qu’il lie au mécanisme des partenariats pu­blic privé (PPP), mais surtout au rythme de cons­truction des logements publics. “Ces dernières an­

nées, la Wallonie en a produit quelque 300 par an.C’est peu, sachant qu’il y a 38 000 ménages en at­tente d’un logement social. Le redressement de la pro­duction va peut­être calmer les tensions sur le marchéprivé.”

10 Politique immobilière des institution­nels ? “Une augmentation de la quote­part

que les banques, assurances, fonds de pension, etc., in­vestissent dans l’immobilier, en direct ou indirecte­ment (via les sicafi, par exemple), interfère sans nuldoute sur la santé d’un marché immobilier”, pour­suit Francis Carnoy.

11 Attitude des banques ? Soit qu’il s’agissede leur propre politique en matière de cré­

dit logement (en commercialisant tel produit plu­tôt que tel autre, en exigeant telles garanties…),soit qu’elles soient soumises à des recommanda­tions de la Banque Centrale Européenne (BCE)(Bâle III) ou de leur banque nationale (la Banquenationale de Belgique (BNB) a exigé une diminu­tion des quotités autorisées). Non sans préciserque, quand on prend les taux d’intérêt hypothé­caires comme un facteur influençant la demande,“il faut savoir qu’il y a une marge entre les taux de laBCE, auxquels se financent les banques, et les tauxqu’elles proposent à leurs clients. Taux qui ne sont parailleurs pas identiques pour tous les clients.”

12 Coût de construction ? Ces dernières an­nées, il a plus augmenté que l’inflation,

suite à une croissance des prix des matériaux et del’énergie, certes, mais aussi à une explosion descharges administratives et des règles en matièrede performances énergétiques des bâtiments(PEB)… “On essaye de maîtriser, voire de réduire lecoût de la construction en soutenant la préfabrica­tion, les innovations techniques et de matériaux…ajoute le directeur de la CCW. On n’a pas le choix,car le marché n’est plus protégé comme il y a une di­zaine d’années. La construction est devenue un sec­teur en voie de mondialisation : nos entreprises sefont racheter par l’étranger; des sociétés étrangèrestravaillent sur notre marché; l’emploi et les maté­riaux viennent de l’étranger.” Bien sûr, si les démar­ches administratives étaient assouplies et si lesexigences PEB s’alignaient sur l’optimum écono­mique (sans imposer le standard passif), ce seraitplus facile, sourit­il.

13 Elasticité de l’offre ? Les constructeurs delogements peuvent­ils réduire ou augmen­

ter la voilure selon les besoins ? Pour la CCW, la ré­ponse est un “oui”, tempéré par les difficultés derecrutement.

14 Régime des pensions ? “La propriété a tou­jours été perçue en Belgique comme l’ultime

assurance­pension. L’immobilier, quatrième pilier,peut compenser une maigreur du régime des pen­sions. Ce qui modifie l’acte d’achat ou d’investisse­ment.”

15 Marché des secondes résidences ? L’Ar­denne et la côte produisent beaucoup de

logements, mais sans augmenter le parc disponi­ble, ceux­ci étant souvent destinés à des secondsrésidents. “Cela tronque les analyses, conclut Fran­cis Carnoy, sans parler de ces pensionnés qui partenten Espagne ou sur la Côte d’Azur tout en gardant leurlogement en Belgique.”

Charlotte Mikolajczak

FRANCIS CARNOYDirecteur général de la ConfédérationConstruction Wallonne (CCW).

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MELRIJCK

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Ces facteurs qui font la bonne ou la mau vaise santé d’un marché immobilier

A Bruxelles, lesvendeurs n’ont pasencore assimilé – etrépercuté sur leurs prix–, les conséquences dela crise de 2008.

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Les vendeurs bruxellois, des grands rêveursIls sont encore bien gourmands. Au risque de courroucer les candidats­acheteurs qui les laissent en plan.

Entretien Charlotte Mikolajczak

ON DIT GÉNÉRALEMENT qu’il faut deux anspour qu’un particulier se fasse à l’idée qu’unmarché immobilier est à la hausse ou à labaisse. La crise date de 2008. Et, contre touteattente, les candidats­vendeurs n’en ont pasencore intégré les tenants et aboutissants etcontinuent de rêver à des prix surfaits. Plusspécialement à Bruxelles. Résultat : les transac­tions se traînent. C’est ce que ressentent entous les cas les professionnels de l’expertiseque sont les géomètres­experts immobiliers.Parmi lesquels Eric De Keghel, président de laCommission du marché immobilier au sein del’UGEB, l’Union des géomètres­experts deBruxelles (qui fait partie désormais de l’OBGEASBL, Ordre belge des géomètres experts).

Les mois d’été, traditionnellement calmes sur lemarché immobilier, se terminent. Comment se sont-ils déroulés ?En tous les cas sans évolutionmajeure. Depuis letassement de 2008, rien n’a vraiment changé :calme et stagnation.

Le marché est aux mains des acheteurs. Les ven-deurs s’en rendent-ils compte ?Pas vraiment. Ils rêvent toujours de prix fous,

surtout sur le segment des biens haut degamme. Ils oublient qu’on ne vend plus à cesprix­là. Ce qui explique que les offres restentpendant des mois sur le marché. C’est une er­reur d’annoncer des prix trop élevés. Les ven­deurs se grillent un peu car les acheteurs s’endésintéressent. Ce n’est plus un bon calcul. Jus­qu’en 2008, les biens se vendaient encore à desprix supérieurs aux évaluations. Plus mainte­nant. On vend plus difficilement et plus au justeprix.

Les statistiques montrent pourtant que les prix con-tinuent d’augmenter.C’est le problème des statistiques. Un marchéest composé de biens de qualités très diverses.Ceux qui se vendent aujourd’hui sont, peut­être, en meilleur état, d’où la hausse apparentedes prix. Nos statistiques à nous sont basées surun petit échantillon de biens, mais que des géo­mètres­experts ont visité. Nous comparons cequi est comparable.

Les prix annoncés sont trop chers. Mais de combien,en moyenne ?Je dirais de 20 %, ce qui est un différentielénorme. Cela veut dire qu’un bien annoncé à900 000 euros vaut un peu plus de700 000 euros. Or, il y a une demande pour des

biens de qualité, mais au juste prix.

Qu’entendez-vous par des biens de qualité ?Le bien idéal, à Bruxelles, c’est une maison avecgarage et jardin, bien configurée, bien située.Dès qu’on sort de ce qui est demandé, dès qu’il ya un défaut (une petitemaison, par exemple, quin’aurait aucune possibilité d’extension), celaprend du temps.

Les rénovations découragent-elles les acheteurs ?Ni plus ni moins qu’avant.

Qu’en est-il des segments moins haut de gamme ?Certains de mes confrères notent un tassementsur les moins bonnes situations ou sur les biensde plus petite taille. D’autres disent que des can­didats­acquéreurs se rabattent justement sur cetype de biens. Je ne peux donc parler d’une ten­dance unique.

Quels sont vos “pronostics” pour les mois à venir ?Un recul net des prix comme certains l’annoncent ?

Une petite baisse des prix, mais pas significa­tive. Et pas générale : les appartements neufsbien situés se vendent toujours, à des prix en­tre 3 000 et 4 000 euros le mètre carré; les mai­sons avec garage et jardin suscitent une vraiedemande.

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10 SÉLECTION DELA SEMAINE

SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO

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12 ANNONCES SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO

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14 ANNONCES SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO

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16 ANNONCES SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO

à vendre

MAISONS250.000à500.000€

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à vendre

MAISONS>500.000€

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à vendre

MAISONSnonprécisé

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à vendre

APPARTEMENTS<250.000€

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à vendre

APPARTEMENTS250.000à500.000€

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21-104832916-16

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17ANNONCESPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

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à vendre

APPARTEMENTS>500.000€

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à vendre

LOFTS

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VIAGER

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à louer

MAISONS

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à louer

APPARTEMENTS

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18 ANNONCES SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMOventes par notaires

BRABANT

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ventes par notaires

AUTRES PROVINCES

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21-104831501-01

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à vendre

TERRAINS

21-104833701-01

IMMEUBLESDE RAPPORT

21-104833904-04

21-104833908-08

SENIORIES

21-104312601-01

cherche

À ACHETER

21-103710714-14

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