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LE VIAGER,un bon placement ?Le viager doit être vu comme un investissement de bonpère de famille.

pp.6 à 8

BRUN

OFA

HY

PortraitP.3Thomas Loward traduitdans l’espace les nouvellesfaçons de travailler.

Rendez-vous surWWW.LOGIC-IMMO.BE

ConjonctureP.4

Agents immobiliers :Comment rester à lapointe du marché ?

En vueP.3

L’UPSI et la CCW listentdes réponses au défidémographique wallon.

AnnoncesPP.9-20

Dans ce supplément,12 pages pour trouver lebien de votre choix.

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HOLASSE

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RTELS

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Supplément à La Libre Belgique - N°197 - Semaine du 20 au 26 juin 2013

2 EN VUE SEMAINE DU 20 AU 26 JUIN 2013 LIBRE IMMO

En bref

-3%DIMINUTION DE LA FRÉQUENTATION DES COMMERCES

En ce printemps 2013, le bureau d’étude néerlandais Locatus, quianalyse l’ensemble des marchés commerciaux du Benelux, a comptéle nombre de passants dans 21 zones commerciales en Belgique (tant

des centres-villes que des shopping centers) et a constaté unediminution moyenne du nombre de visiteurs d’environ 3 %. L’étudefait plus précisément état d’une baisse de fréquentation dans 50 %

des zones commerciales analysées. Les villes où le nombre depassants est dans le vert comprennent relativement beaucoup de

zones commerciales couvertes. Locatus avance dès lors deuxhypothèses pour expliquer cette baisse de fréquentation : le mauvaistemps et la conjoncture économique difficile. Cet automne, le bureau

d’études effectuera un nouveau comptage de passants. CHRISTOP

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Avant-Après

La rue Sainte-GuduleLorsque l’on se place dos à la cathédraleSaintsMicheletGudule, la vue que l’on asur le prolongement du parvis a considérablement changé en l’espace de quelque 60ans. La “bruxellisation” de la capitale a eupour effet – fait assez rare pour être souligné– de faire disparaître une rue entière !Faisant face à la cathédrale, la rue SainteGudule est tracée dans l’axe de celleci à la fin du XIXesiècle (1874),afin d’ouvrir une large perspectivesur l’édifice. La Société des travauxpublics et constructions se chargedu percement de l’artère, effectuéà travers un ancien pâté demaisons, au départ du carrefour desrues d’Arenberg, de la Montagne etde Loxum. Bourgeoise, la large rueSainteGudule est bordée, à l’époque, de plusieurs immeublesremarquables de style éclectiqueabritant des magasins de luxe. On y vendessentiellement des objets d’équipement dela personne : bijoux, chemises, fourrures, etc.;mais aussi des tapis, des denrées exotiques,de l’ameublement…L’ensemble est rayé de la carte en 1948, lorsde la construction de la jonction NordMidi,

qui passe exactement en dessous. La cathédrale SaintsMicheletGudule est, depuislors, séparée du centreville par le boulevardde l’Impératrice.En 2004, un projet de réaménagement duboulevard prend forme. Les jardins de lacathédrale, situés face à elle, depuis la placede l’Albertine jusqu’au parvis, sont rénovés.Le tout suivant les plans dessinés par l’architecte Alain Sarfati. Le tunnel ferroviaire de la

Jonction NordMidi rendant touteconstruction impossible, ce dernierdécide de rehausser les deux espaces verts et d’y planter des arbres àhaute tige. Et ce, de façon à ce quela perspective sur la cathédrale nesoit pas directe, mais que l’édifice,au contraire, se laisse découvrirpetit à petit, à travers le feuillagedes arbres. Au centre du squarenouvellement réaménagé trône lebuste du Roi Baudouin Ier, ainsi quedeux “mammifères” de bois, œuvre

deMathieuMichelotte, inaugurée en 2008.(F.Ma.)

URetrouvez une série de vues anciennes deBruxelles dans “Bruxelles disparu”, textes deMarc Meganck, 180 Éditions, 19€.www.180éditions.com

COLLEC

TION

BELFIUS–180°

ÉDITIONS

DécretLa simple cession immobilière d’un terrainsusceptible d’être pollué en Wallonie necontraindra plus son propriétaire à une étuded’orientation et, le cas échéant, à un pland’assainissement, a décidé jeudi dernier legouvernement wallon. Elle l’obligera, enrevanche, à se procurer un “extrait conforme”payant, dont les recettes soutiendront ladépollution de terrains touchés par les“pollutions orphelines”, à savoir celles dont lepropriétaire est innocent parce qu’antérieuresà l’activité actuelle, ou non liées à lui. LaWallonie appliquera ainsi un mécanismeexistant déjà en Flandre et à Bruxelles avecsuccès, a-t-on indiqué au cabinet du ministrede l’Environnement Philippe Henry. Ce projetde modification du “décret sols” (2008, maispleinement opérationnel depuis cette annéeseulement) doit permettre d’éviter le blocagede nombreuses transactions. En revanche, unecessation d’activité, une demande de permis(émanant par exemple de l’acheteur informé dela pollution) ou une faillite nécessiteronttoujours, sur un terrain où existe une suspicionde pollution, une étude d’orientation et unéventuel plan d’assainissement, sous lecontrôle d’organisme agréés en fonction duprincipe du pollueur-payeur. (Belga)

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2 EN VUE SEMAINE DU 20 AU 26 JUIN 2013 LIBRE IMMO 3EN VUEPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Cibles : énergieet démographieL’UPSI et la CCW avancentdes pistes de réponses audéfi démographique wallon.

SELON LES ESTIMATIONS du Bureaufédéral du Plan et de l’IWEPS, la Wallonie devra trouver à loger plus de200 000 ménages d’ici 2026. Or, la production annuelle de logements neufsrecule de façon continue depuis 2007.

Afin d’apporter une réponse adaptéeau défi démographique, la Confédération Construction wallonne et l’Unionprofessionnelle du secteur immobilierlistent quatre conditions : faire aboutirla réforme du CWATUPE afin d’instaurer, via le CoDT (Code du Développement Territorial), un urbanisme dynamisant; diversifier les modes de financement du logement via, entre autres, lamobilisation de l’épargne; maîtriser lecoût de la construction en recherchantl’optimum économique dans la performance énergétique, avec plus d’innovations techniques et… moins de charges

administratives; et, enfin, réserver unefiscalité immobilière incitative.

Par ailleurs, le défi énergétique peut setransformer en un important levier decroissance pour l’économie wallonne.Deux priorités se dégagent : réduire laconsommation d’énergie (ce qui nécessite d’amplifier l’effort en matière d’efficacité énergétique dans le bâtiment) ettendre vers une société quasizéro carbone à l’horizon 2050 (les seules technologies offrant un maximum d’indépendance énergétique et de sécurité environnementale sont les énergiesrenouvelables).

La CCW et l’UPSI demandent donc auGouvernement wallon des engagements chiffrés en matière de performance énergétique du bâti et de mixénergétique, conditions indispensablespour garantir l’investissement et lesgains de productivité, ainsi qu’à termela sécurité d’approvisionnement àmoindre coût. Ils plaident donc, dans lecadre du Plan Horizon 2022, pourmieux articuler – via la construction etl’immobilier – l’objectif de réindustrialisation avec le haut potentiel économique des enjeux démographiques eténergétiques.

Question time

Je m’apprête à acheter un bien situé en Région wallonne mais je crainsque la Région n’exerce son droit de préemption. Comment puis-je sa-voir si la vente pourra bien être conclue ?Le droit de préemption dont bénéficie la Région wallonne est enréalité un droit de préférence, issu d’une loi (principalement), quilui permet d’acquérir un bien par priorité à toute autre personne,lorsque le propriétairemanifeste son intention de vendre.Ce droit est exercé par la Région dans le but de faciliter le remembrement des biens ruraux situés dans des zones désignées par leministre de l’Agriculture.Lorsque ce droit existe, la procédure est complexe. En outre, elleest différente selon que l’acquéreur est, ou non, le locataire dubien.Le notaire doit notifier à la Région wallonne le contenu du compromis de vente. Il veillera à l’établir sous la condition suspensivedu nonexercice du droit de préemption, sans pour autant mentionner l’identité de l’acquéreur. Si le locataire de la parcelle jouitdu droit de préemption, la Région wallonne dispose d’un moispour notifier son acceptation au notaire par exploit d’huissier dejustice ou par lettre recommandée. Ce délai est porté à deux moissi le locataire ne jouit pas du droit de préemption. Par contre, dansl’hypothèse où la Région wallonne n’accepte pas l’offre dans lesdélais prévus, la vente devient parfaite entre le propriétaire et lecandidat acquéreur initial.Si un notaire reçoit un acte de vente de gré à gré en faveur d’unepersonne n’étant pas le locataire du bien, il doit notifier le prix etles conditions de la vente à la Région wallonne dans le mois del’enregistrement de l’acte. Cela permet à la Région d’intenter l’action en retrait et subrogation ou en indemnisation.

UConsultez votre notaire pour desconseils sur mesure ou rendez vous surwww.notaire.be

Des espaces de travail 2.0Thomas Loward imagine des espaces de bureaux en fonction des ‘new ways ofworking’. Une révolution du travail, à distance, centré sur les relations entrecollègues, clients et partenaires, économe en termes de surface et de moyens.

THOMAS LOWARD INCARNE ce enquoi il croit, c’est indéniable. Jeune– la trentaine –, dynamique, branché et ultrarelié, se faufilant d’unrendezvous à l’autre dans Bruxelles au volant de son scooter, travaillant partout où il déniche uncoin de table et un signal Internet, ilest l’exempletype du travailleur2.0, jonglant avec le temps et l’espace, sans contrainte aucune. Et,comme dans la plupart des histoiresà succès (qu’on lui souhaite), le hasard a bien fait les choses.

“Après des études de commerce, j’aicommencé à travailler en 2001, dansle département télécommunicationsde Siemens, en process reengineering.” Sa mission ? Optimiser le travail des 300 techniciens, “un desplus grands pôles techniques du pays à

l’époque”. Partant du constat que90 % d’entre eux sont envoyés régler des problèmes sur site contre10 % à distance, il contribue à inverser la tendance, en exploitant lespossibilités des réseaux data. Unpremier pas vers une révolution dutravail, latente. “Dans le mêmetemps, Siemens est confronté à unnombre significatif de départs, entreautres en raison de temps de navettetrop importants.” Afin d’endiguer lephénomène, l’entreprise décide, enpionnière, de mettre en place desformules de télétravail. “On est alorsau tournant 20042005, date à laquelle Siemens déménage son siège social.” Une opportunité dont legroupe tire profit pour repenser sesespaces de travail : optimalisés (parallèlement au télétravail, le partagedes postes de travail permet uneéconomie de m²), moins coûteux…“Le nouveau siège fait des émules, desentreprises le visitent et… nous sollici

tent pour les accompagner dans leréaménagement de leurs propres bureaux !” Parmi elles, deux géants publics, la Stib et bpost. “Le département real estate de Siemens m’appellealors à collaborer sur plusieurs projets, entre 2007 et 2009.” Un job bienloin des télécoms, auxquelles il estpourtant toujours affecté. “Je décidedonc, en accord avec Siemens, de melancer à mon propre compte.”

Sa jeune boîte, baptisée NewGame, explore les règles d’un nouveau jeu, celui du mouvementNWOW, pour ‘new world of work’,ou ‘new ways of working’. Soit, enfrançais dans le texte, “organiser letravail de manière plus flexible, dansl’espace (télétravail, travail à distancedepuis des sites satellites…) et le temps(contraintes familiales, de biorythme…)”. De la prise en compte deces deux paramètres découlent plusieurs implémentations. “En immobilier tout d’abord, puisque, le travail

individuel, de concentration, étantpour partie effectué hors de l’espacedu bureau, celuici est affecté à la collectivité, à l’échange formel et informel.” D’où une refonte complète del’espace. Mais aussi en ce qui concerne la gestion des ressources humaines. “Il faut redéfinir les relationsentre collègues, clients et partenaires,établir une confiance nouvelle (télétravail ne rime pas avec fainéantise)et plus d’autonomie de l’employé enl’absence du patron, qui distribue lestâches.” Enfin, la distance impliqueune exploitation optimale des technologies de la communication (IT).

Depuis 2012, Thomas Loward aadjoint son activité à celle du bureau d’architecture d’intérieur Global. “Souvent, un déménagement ouun réaménagement sont des événements déclencheurs de l’intégrationdu NWOW dans l’espace. Le vrai progrès sera de passer outre ce biais.”

Frédérique Masquelier

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4 CONJONCTURE SEMAINE DU 20 AU 26 JUIN 2013 LIBRE IMMO

“L’acheteur n’est plus unclient roi, mais un tyran”

Le métier de courtier évolue. Trucset astuces pour répondre aux

nombreuses exigences des clients.

PLUS DE 80 AGENTS IMMOBILIERS ont répondu,la semaine passée, à l’invitation d’Evelyne Gielen,économiste, conférencière et ellemême courtière, à la tête de l’agence bruxelloise MètreCarré.L’offre justifiait, pour beaucoup, le déplacement :une formation d’une demijournée pour “rester àla pointe de son marché”. Et pour cause, outre la grisaille de la conjoncture économique actuelle, “le marché nefait plus la part belle aux vendeurs, mais aux acheteurs”, expliquetelle. En d’autres termes, ce n’est plus l’agent immobilier qui a les cartes en main,mais le candidatacquéreur. “Et,en l’occurrence, celuici n’est plusun client roi, mais… un tyran !”Qui fait montre de son pouvoirlors de deux étapes clé de laconclusion d’une vente : la publicité et la visite.

Pour ce qui est de la première,ce n’est pas un secret, Internetest incontournable. “Les professionnels estiment que 70 % à 90 %des ventes passent par Internet”, acquiesce EvelyneGielen, qui met en garde les courtiers : “L’acheteurest surinformé, il a le choix et sait où trouver ce qu’ilcherche. Cela lui donne le privilège de se montrer difficile, de faire son marché. Si, dans l’annonce, un dé

tail ne lui convient pas, il n’appellera pas.” Des conseils ? “Ce qui compte le plus actuellement – je le précise, parce que les attentes des clients évoluentrapidement –, c’est… l’adresse. Or, celleci est absentede beaucoup d’annonces en ligne. Du coup, pas de clic,et on passe au suivant !” Attention, donc, à bien vérifier que l’adresse soit correctement indiquée. Etce, dans le champ correspondant, afin que la géolocalisation soit rendue possible par le logiciel.

En deuxième position vient la photo. Laquelledoit répondre à une série de critères pour retenirl’œil “zappeur” du candidatacquéreur. “La lumière et l’impression de clarté sont primordiales, demême que l’impression d’espace, énumère Evelyne

Gielen. Il ne faut pas de traces visibles de travaux, pas plus qued’éléments disgracieux qui perturbent le regard, tels que – cesont des détails, mais ils ont leurimportance –, une lunette de WCnon refermée, une poubelle, ou,plus généralement, du désordre.”Le nombre de photos publiéesest tout aussi déterminant :d’une à trois pour un effet‘teasing’, plus pour refléter laréalité du bien. Dans ce cas,aucune pièce ne doit manquer àl’appel, au risque de donnerl’impression de cacher quelquechose à l’acheteur. Enfin, la description du bien doit être la plus

neutre possible. Pas de superlatifs (qui éveillent lasuspicion et peuvent être mal interprétés, connotés), d’abréviations et… de fautes d’orthographe.

Deuxième étape : la visite. “Avant toute chose, ladisponibilité de l’agent immobilier pose souvent pro

blème”, souligne Evelyne Gielen. En d’autres mots,pas de visites groupées, des horaires multiples etaccessibles, de la souplesse. L’honnêteté vient enseconde position sur la liste. “L’image que le grandpublic a des courtiers est catastrophique : des arnaqueurs, des voleurs, des fainéants.” Que faire pour ladémentir ? “Être hyperprofessionnel.” Cela passepar la constitution d’un dossier complet – plansdu bien, certificat PEB, attestation de contrôle del’installation électrique, devis des éventuels travaux à réaliser… – à distribuer le jour même. Dequoi répondre à toutes les questions, y compris lesplus précises. Pour finir, l’attitude de l’agent immobilier est également susceptible de ternir sonimage dans le chef du candidatacquéreur, etdonc, la confiance qui lie les deux parties. “De nosjours, le physique est devenu un élément vendeur, observe Evelyne Gielen. Il faut bien présenter : tenuevestimentaire de circonstance, pile de dossiers enmains, attitude neutre (pas de cigarette au bec, pas degrande conversation au téléphone) en attendant l’arrivée du client.”

Les nouvelles technologies au service de l’agentPar ailleurs, être à la pointe de son métier signi

fie aussi faire bon usage des nouvelles technologies. Ainsi, smartphones et tablettes sont promusau rang de nouveaux outils, tant pour les particuliers que pour les professionnels. “Parmi les adeptesde la recherche en ligne, un sur cinq s’exécute, en Belgique, via une application mobile (un sur quatre d’icifin 2013), un sur trois en France et un sur deux en Espagne”, souligne Evelyne Gielen. Sans oublierd’autres services, également exploités par les applications. MagicPlan, par exemple, permet auxcourtiers de réaliser euxmêmes les plans d’unbien en deux temps trois mouvements.

Tandis que la newsletter est un bon moyen d’atteindre un public d’intéressés. “Neuf ventes sur dixn’aboutissent pas, intervient Marc Jelensperger, dela société française BientôtVendu, qui dispensedes conseils pour accélérer les ventes de biens.Mais le contact créé avec les clients peut être rentabilisé à terme, en les incluant dans un listing d’adresses.La newsletter permet de diffuser des informationsimportantes : une nouvelle vente, un nouveau bien enportefeuille – de quoi mettre en avant les performances de l’agence –, un nouveau prix…” Soit un outil decommunication à moindre frais, qui a pour objectif de maintenir la relation avec l’acheteur ou levendeur (les deux rôles étant régulièrement assumés par une même personne au cours d’une vie)et de conclure des ventes sans passer par le biaisd’une petite annonce. “Une newsletter est reçuedans les 24 heures suivant son envoi, et ouverte par20 % des destinataires”, pointetil encore.

Frédérique Masquelier

Le Home Staging estl’art d’améliorer laperception d’un bien (etdonc, de jouer sur sonprix) en travaillant sonapparence, avec peu demoyens. (15€, Amazon.fr)

Internet a changé les paradigmes de la rechercheimmobilière. Et les courtiers doivent apprendre àconcevoir leurs annonces en fonction.

CHRISTOP

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EVELYNE GIELENÉconomiste et agent immobilier,

MètreCarré Real Estate.

ANNE

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En plus

4 CONJONCTURE SEMAINE DU 20 AU 26 JUIN 2013 LIBRE IMMO 5MARCHÉPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

AcquisitionImmobilier professionnelLe conseiller en immobilierprofessionnel CBRE vient d’acquérirl’entière propriété de Sogesmaint-CBRE, un des leaders belges dans lagestion de biens immobiliers. Lecourtier détenait depuis 2006 unepart minoritaire dans la société.Active depuis 1973 dans la géranced’immeubles, Sogesmaint-CBRE gèreplus de 1,4 million de m² répartisdans plus de 90 immeubles dans toutle pays et offre à ses clients lesservices de property management,project management et de location.L’équipe de la société fait dès àprésent partie intégrante de laplateforme CBRE. Elle rejoint à ce titrela structure Property and AssetManagement du groupe, développéeau cours des derniers mois par lesacquisitions de Impact-Corti et EuroMall Center Management, deuxsociétés de gestion immobilièreopérant en Europe, et l’acquisition duspécialiste néerlandais du shoppingcenter SCM. “Nos clients sont de plusen plus à la recherche d’un prestatairecapable de combiner les conseils en

gestion de biens, à la location et eninvestissement de qualité, indiqueGaétan Clermont, CEO CBRE Belgique,Suisse et Luxembourg. Parl’intégration de Sogesmaint-CBRE dansla structure CBRE, nous améliorons laqualité des services que nous offronstant à nos clients locauxqu’internationaux”.

UrbanismeÉcoquartier liégeoisLa procédure de dialogue compétitifdu projet d’écoquartier à Coronmeuse(25 ha), au nord de Liège, aofficiellement été lancée lundi dernier.Selon le bourgmestre de Liège, WillyDemeyer, le projet vise à développerun nouveau quartier urbain, dense,durable et vert, se distinguant de laproduction immobilière courante. “Ilsera l’écoquartier de référence enWallonie et aura pour ambition dedevenir un modèle européen.” Deuxconsortiums candidats à la création duprojet ont été retenus, il y a quelquesmois : Green Gate, constituéd’entreprises du secteur de laconstruction (Besix, CFE, MouryConstruct, Thomas&Piron et Kairos),de l’agence d’architecture Elizabeth et

de Christian de Portzamparc; et Neo-Legia, composé d’investisseurs etdéveloppeurs (Matexi, Jan de Nul,Willemen Group, Nacarat et CITBlaton) et du bureau d’architectureFoster and Patners. La période dedialogue compétitif, durant laquelleaura lieu le dialogue entre les deuxgroupes candidats et un comitécomposé de techniciens et denégociateurs, sera ouverte durant 15 à18 mois. À l’issue de celle-ci, un choixsera effectué entre les deux projets.(Belga)

Schéma directeurSchaerbeek FormationLe Gouvernement de la Région deBruxelles-Capitale a approuvé, enpremière lecture, le schéma directeurde la zone levier n° 11 “SchaerbeekFormation”. Pour rappel, leGouvernement s’était entendu lors desaccords d’Ostende, sur l’adoption dece schéma directeur sans stade en vued’y implanter une plate-formelogistique performante et multimodaledans le Nord de la zone et d’ydévelopper un projet urbain mixtelogements/activités économiquesdans le Sud de la zone sur l’îlot

MABRU. La proximité immédiate duCanal, du réseau ferroviaire national,du ring de Bruxelles, mais aussi del’aéroport de Bruxelles, procure, eneffet, à ce site, une positionstratégique en vue d’y installer unnouveau pôle multimodal efficace quipermettra une reconfigurationimportante des activités et des flux viale regroupement des activitéslogistiques, portuaires et industrielleset le déménagement de MABRU/CEFL.Le déplacement des marchésmatinaux, actuellement implantésdans le Sud de la zone, au sein de cepôle logistique pourra dès lors libérerune zone en vue de l’émergence d’unnouveau quartier mixte avec unminimum de 2 000 logementsidéalement situés en face du ParcRoyal et le long du canal dont 50% delogements publics. Les prochainesétapes seront l’adoption définitive duschéma directeur par leGouvernement, après l’avis de laCommission régionale dedéveloppement, et la poursuite desdiscussions avec le Fédéral en vue dela mise en service de la gare RERSchaerbeek-Voyageurs et de lalibération des terrains conformémentà l’arrêté royal de 2004.

En bref

Maison |AuderghemLe 7 mai dernier, une maison de type bel étagesise avenue Gustave Jean Leclercq n°10, àAuderghem (Bruxelles), a trouvé acquéreur pour455 000€, après avoir atteint la somme de356 200€ lors d’une première séance avecfaculté de surenchère. Le bien se compose d’ungrand bureau au rez-de-chaussée, de troischambres et d’une salle de bain. Il est assortid’un garage et prolongé d’un jardin. Construit en1961, il est équipé de double vitrage et duchauffage central au gaz. Superficie totale : 1 areet 85 centiares. Revenu cadastral : 2 563€.UVente réalisée par Mes Véronique Bonehill etLaurentWets, notaires associés à Bruxelles(1180) et Me PierreÉdouard Notéris, notaire àBruxelles (1180).

455 000€

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Appartement |SchaerbeekLe 21 mai dernier, un appartement logé dansun immeuble bordant le square Prévost-Delaunay (n°109), à Schaerbeek (Bruxelles), achangé de mains pour 532 000€ après avoirété mis à prix à 330 00€. Logé au 1er étage,l’appartement se compose de trois pièces, d’unW-C, d’une salle à manger, d’une cuisine, d’unechambre et d’une salle de bain. Il est assortid’une terrasse d’où part un escalier menant aujardin, exposé au sud, très arboré et enjouissance exclusive; ainsi que d’un garagepour deux voitures en enfilade. Superficie : 2ares. Revenu cadastral : 2 342€.UVente réalisée par Gaétan Bleeckx, notaire àBruxelles (1060).

532 000€

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Maison |Saint-GillesLe 29 avril dernier, une maison sise rue deDanemark n°30, à Saint-Gilles (Bruxelles), aatteint la somme de 190 000€ après avoir étéportée à surenchère à 146 200€. Le biencomprend, au sous-sol, un salon, une salle àmanger, une cuisine et deux caves; au rez-de-chaussée, trois pièces en enfilade, une salle debain, un W-C; à l’entresol, une salle de bain, unW-C; au 1er étage, trois pièces en enfilade; au 2e

étage, deux pièces; au 3e étage, deux pièces etun grenier avec mezzanine. La maison est situéeen zone de développement renforcé du logement(abattement de 75 000€). Superficie au sol : 85centiares. Revenu cadastral : 1 028€.UVente réalisée par Me Gaétan Bleeckx, notaireà Bruxelles (1060).

190 000€

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Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: Frédérique Masquelier. - 02/211.28.28 - [email protected] Illustrations: EtienneScholasse. Réalisation: IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Vincent Slits. Rédacteur en chefadjoint: Pierre-François Lovens. Conception graphique: Bruno Bausier et Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - [email protected]

6 DOSSIER SEMAINE DU 20 AU 26 JUIN 2013 LIBRE IMMO

Le viager, un placement bon père de familleMalsain le viager ? Il n’est en toutcas pas destiné aux spéculateurs.

Vendeur et acheteur peuvent ytrouver de nombreux avantages.

Dossier Solange Berger

ACHETER EN VIAGER, c’est parier sur la mort dequelqu’un ! Faux, rétorquent ses défenseurs. Notamment parce que la rente versée est limitéedans le temps. Des éclaircissements s’imposent.

Le principe du viager est simple : un vendeur,qu’on appelle crédirentier, vend à un acheteur, appelé débirentier, la nuepropriété ou la pleine propriété d’un bien contre le paiement d’un prix converti, en totalité ou non, en une rente. Cellecis’éteindra au décès du vendeur ou après une période déterminée. En général, l’acheteur verse unapport de fonds initial, appelé le bouquet (voir cicontre).

Les biens qu’on peut trouver en viager sont les

mêmes que ceux qu’on trouve sur le marché traditionnel. “Les biens les plus demandés sont les appartements en milieu urbain. En Wallonie, on trouveaussi pas mal de maisons. Certains vendent mêmeleur appartement en séniorie contre une rente viagère”, constate Olivier Gelfged, cogérant del’agence Viagerbel.

Le marché reste limité en Belgique. Pour des raisons historiques notamment. “Au départ, les parents achetaient un bien pour leurs enfants, qui vivaient avec eux et en devenaient propriétaires à leurdécès”, raconte Olivier Gelfged. “Quand le prêt hypothécaire est arrivé, les mentalités ont changé. Onest entré dans une société de crédit et le viager esttombé en désuétude.” Pour connaître néanmoins unregain d’intérêt plus tard. “Quand les taux hypothécaires ont été plus élevés, les Belges se sont à nouveauintéressés à ce marché. Et puis, les bourses n’étant passûres et les comptes d’épargne rapportant moins, denombreuses personnes se sont tournées vers l’immobilier en général. Dont le viager”, note Olivier Gelfged, qui avance un autre élément en faveur duviager. “Il y a de plus en plus de personnes âgées, dontun nombre croissant ont des difficultés pour boucler

les fins de mois. Ce sont autant de vendeurs potentiels.La demande augmente; l’offre aussi.”

Du capital à investirLe viager s’adresse en principe à des gens qui ont

du capital à investir. L’une des bonnes raisons estqu’il n’est pas possible d’acheter en viager via unemprunt hypothécaire : le bien acheté serait misen hypothèque en faveur du vendeur. Il faut doncun capital de départ. Et envisager l’achat commeun placement. “Pour faire un parallèle avec labourse, on n’emprunte pas pour acheter des actions !Le viager est une façon de placer son argent pour seprémunir pour l’avenir. L’argent que les gens paienttous les mois pour la rente est de l’argent dont ilsn’ont pas besoin pour vivre. C’est comme mettre del’argent sur un carnet de dépôt. Mais en bout decourse, on est propriétaire d’un bien immobilier”,note Olivier Gelfged, qui précise cependant : “Cen’est pas un marché pour les spéculateurs mais pourceux qui veulent gérer leur patrimoine en bon père defamille.” Même pour ceux qui souhaitent spéculersur le décès de quelqu’un ? “À une époque c’étaitpeutêtre le cas. Aujourd’hui, les gens vendent avec un

“Une formule qui fait plaisir à tout le monde”Les vendeurs ont un revenu garanti. Les acheteurs, eux, font en général une bonne affaire.

“Mon épouse et moi avons 70 et 71 ans. Nous sommes tous les deux enfants uniques et n’avons pasd’enfants”, explique Jean, qui a vendu il y a deuxmois sa maison située sur les hauteurs de Liège.“Le viager nous paraissait la meilleure solution,sauf si vous connaissez une formule de placementqui rapporterait de l’argent… De plus, nous pouvons rester dans notre maison qui nous plaît bien.Nous avons une rente sur 15 ans. Quatrevingtcinq ans est un âge assez respectable !”

C’est en faisant une recherche classique surInternet pour trouver un bien immobilier queCatherine et son compagnon se sont vus proposer en viager une maison divisée en appartements. “Pourquoi pas ?”, se sont dit les deuxtrentenaires. “Nous ne souhaitions pas spécialement acheter en viager. Mais ici c’était une opportunité. Le bien était libre, ce qui nous permettait del’occuper. Nous l’avons acheté avec un coupled’amis”, raconte la jeune femme, qui estimequ’avec “les moyens que nous avions, nousaurions dû, pour un bien sûr le marché classique,prendre un emprunt sur 30 ans. Ici, nous avons si

gné pour un bouquet et une rente sur 15 ans. Etmême si nous avons dû prendre un prêt à tempérament sur dix ans pour effectuer les travaux, nousrestons très largement gagnants”, estime Catherine, qui souligne l’importance d’avoir la misede départ. “Souvent les gens ignorent qu’on nepeut pas faire de crédit hypothécaire pour acheteren viager. Il est important de le savoir.”

Acheter en viager a fait se poser à Catherine laquestion de savoir si l’on pouvait souhaiter lamort de quelqu’un. “Quelques amis ont blaguésur le sujet. Et cela risque de continuer… Nousavons un engagement sur 15 ans, mais c’est vraique si le vendeur décédait avant, cela changeraitnotre vie de ne plus avoir de rente à payer. Ce seraitun peu comme gagner à “Win for Life.” Mais onpréfère ne pas y penser…”

Arthur voit, lui, le viager, quand il est occupé –ce qui est le cas dans 95 % des ventes – commeun investissement comme un autre. Avec sonépouse, ils sont propriétaires de leur logementet ont une autre maison qu’ils louent. “Avec leloyer, nous payons la rente du viager que nous

avons acheté il y a trois ans sur Bruxelles”, explique Arthur, qui regarde pour acheter undeuxième appartement et estime que si le viager doit “être vu comme un placement, ce n’est pascomme acheter une action qu’on peut revendre lelendemain. Il y a un engagement à long terme, basésur une relation de confiance.”

Pour Arthur, le côté social est aussi important.“La personne âgée a la possibilité d’habiter sonbien, tout en touchant une rente chaque mois. Lecourant est très bien passé avec la dame de 77 ansà laquelle nous avons acheté l’appartement. Je suiscontent de lui verser de l’argent chaque mois. Jesais que j’achète un appartement mais ce n’est pascomme si je versais de l’argent tous les mois à unebanque pour un crédit. Et puis, si on compare lemarché classique et le viager, ce dernier permet,pour le même prix, d’acheter un bien plus beau.C’est une formule qui fait plaisir à tout le monde”,note Arthur qui apprécie le contact humain. “Lecrédirentier est obligé de donner signe de vie chaque année. La veille de Noël, la dame nous appelletoujours pour prendre des nouvelles de la famille etnous dire, en rigolant, qu’elle est en pleine forme !”

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Le viager, un placement bon père de famille

bouquet qui représente 10 % de la valeur du bien et lesolde est converti en une rente à payer pendant, engénéral, maximum 20 ans. Le paiement est limitéainsi dans le temps et les gens qui investissent saventexactement combien le bien leur coûtera.” L’occupation par contre – si le bien est occupé – est à vie.

En Belgique, il existe en fait deux types de venteen viager : le viager occupé ou libre. Dans le premier cas – le plus fréquent –, le vendeur conserveson usufruit sur le bien, soit en l’occupant, soit entouchant des loyers.

Dans le cas du viager libre, le vendeur n’occupeplus le bien. Mais il perçoit un bouquet et unerente supérieure à ceux qu’il aurait eus dans le cadre d’un viager occupé. “En cas de viager occupé, sil’acheteur veut occuper le bien, il doit attendre que levendeur décède. Ou le quitte de luimême pour alleren maison de repos par exemple. À ce moment, le con

trat peut évoluer. Mais en général, on n’achète pas lebien pour l’occuper tout de suite”, précise OlivierGelfged, qui donne comme exemple celui de parents qui acquièrent en viager une maison pourleur enfant pour plus tard ou de personnes dans lacinquantaine, propriétaires d’une maison, qui investissent dans un appartement pour leurs vieuxjours.

“Le viager aujourd’hui est vraiment un placementcomme un autre. Il ne faut pas le voir comme quelquechose de malsain”, note encore Olivier Gelfged, quimet en avant les avantages pour le vendeur : un capital disponible, un revenu régulier, la possibilitéde continuer à vivre chez soi en cas de viager occupé, l’absence de souci de gestion de location encas de viager libre, une rente non taxée… “Les vendeurs qui occupent leur bien n’ont plus à leur chargeles gros travaux. Par exemple, si on décide de refairela toiture dans un immeuble, les frais sont pour l’acquéreur. Les petits travaux, par contre, sont à chargedu vendeur.”

“La plupart des gens qui vendent en viager le fontpour avoir un revenu mensuel régulier”, note Jacqueline Jacobs, cofondatrice, avec son mari, del’agence Viagerim. “Les gens préfèrent cette solutionà une vente classique. L’argent de la vente ne rapporterien placé en banque et, de plus, en général, ils continuent à occuper leur bien. Ce qui leur évite de devoirchanger de vie.”

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Combien ça coûte ?Revenu. Le viager est constitué d’unpremier apport – appelé le bouquet – quiéquivaut en général à 10 % de la valeurdu bien, et d’une rente mensuelle.L’estimation de cette rente tient comptede nombreux facteurs : le bien, l’âge desvendeurs, le fait qu’il y ait un ou deuxvendeurs, l’inflation, le montant dubouquet…La rente est nette d’impôt et est indexéechaque année, suivant l’indice des prix àla consommation ou l’indice santé. “Levendeur s’assure un revenu qui ne sedépréciera pas dans le temps. Son pouvoird’achat restera ainsi identique quelle quesoit la situation politique ou économique”,précise Olivier Gelfged (Viagerbel).En ce qui concerne les frais à l’achat, lesdroits d’enregistrement sont les mêmesque pour une vente classique. À noter quela commission d’agence (entre 3 et 5 % dela valeur du bien) est, contrairement àune vente classique, à charge del’acquéreur. (S.Be.)

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2%MARCHÉ“Le viager représente environ 2 % du marchéimmobilier global en Belgique”, estimeJacqueline Jacobs (Viagerim). “Un chiffreassez stable dans le temps.”

À gauche : Le propriétaire de cet appartement de deux chambres est un homme de 66 ans. Il a vendu sonbien situé avenue Churchill à Uccle (Bruxelles) en viager pour un bouquet de 15 000euros et une rentemensuelle sur 15 ans de 575 euros. À droite : Situé à Ganshoren (Bruxelles), cet appartement de 2chambres de 91 m² hors terrasse a été vendu par une dame de 71 ans. Les acquéreurs n’ont pas payé debouquet; la rente, sur 15 ans, s’élève à 725 euros par mois.

8 DOSSIER SEMAINE DU 20 AU 26 JUIN 2013 LIBRE IMMO

Du côté des avantages pour l’acheteur, on peut pointer : la possibilité d’acquérir un bien avec moins de liquidités, une diversification du patrimoine, une rentabilité future garantie, la possibilité d’acheter unbien à moindre coût, l’assurance d’acquérir un bienentretenu et sans gestion dans le cadre du viager occupé ou encore la possibilité de faire supporter unepartie importante de l’achat par un locataire, en casde viager libre.

Mais que se passetil si l’acheteur ne paie plus larente ? “S’il ne remplit pas ses obligations, il perd le bien.La sanction est lourde, mais il se passe la même chosequand on ne rembourse plus son emprunt à la banque…”, note Jacqueline Jacobs. “Mais c’est très rare d’en

arriver là. En 36 ans de métier, je n’ai eu que deux cas. Ilfaut savoir que l’acquéreur qui ne parvient plus à payer– ce qui peut arriver suite à un divorce, une faillite, etc. –peut toujours céder son contrat.”

Y atil un âge idéal pour vendre ? “Il n’y a pas d’âgemaximum. Ma doyenne avait 92 ans au moment de lavente”, raconte Olivier Gelfged. “Pour la nuepropriété,on commence en général à 65 ans. Plus jeune, ce n’estpas à faire. Le plus intéressant pour le vendeur estd’avoir entre 70 et 75 ans. Pour la pleine propriété (viager libre), on a déjà travaillé avec des vendeurs de 55ans.” Pour l’acheteur, il n’y a pas vraiment d’âge idéal.“Mais un homme de 55 ans ne va pas acheter un bien àun autre de 65 ans.”

Un marché à partTempo. “Faire de la vente classique debiens immobiliers et du viager en mêmetemps est difficile”, estime OlivierGelfged, cogérant et à l’origine del’agence Viagerbel, avec son frère. Lasensibilité nécessaire n’est pas lamême. “Il faut avoir beaucoup depatience avec les vendeurs. La démarcheest nettement plus lente que pour unevente classique. Cela prend parfois sixmois entre le premier contact et la prisede décision de vendre. Il faut vraimentgagner la confiance des vendeurs. Et larespecter. Le vendeur joue sa dernièrecarte immobilière. Il ne peut pas setromper.”Trouver un acquéreur exige égalementune approche différente. “Nous nemettons pas d’affiche sur les biens quenous vendons en viager”, préciseOlivier Gelfged. “Les gens n’ont pastoujours envie que les autres sachentqu’ils vendent. À cela s’ajoutent desquestions de sécurité. Les personnesâgées ne peuvent pas se permettred’ouvrir la porte à n’importe qui ! Vendreen viager implique d’avoir un fichierimportant de clients intéressés par cetype d’achat.” (S.Be)

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Cette maison 3-façadessituée à Châteletappartient à deux damesâgées de 78 et 86 ans.Elle offre deux chambressur un terrain de 4,9ares. Le bouquet s’estélevé à 10 000 euros; larente mensuelle, sur 15ans, est de 460 euros.

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E-PAC :QUAND LA VENTILATION PAYE LE CHAUFFAGE !Si l’affirmationreprise en titrepeut paraîtresurprenante,

elle relève toutefoisd’une évidence : dansles immeubles neufsou rénovés, selon les

normes ‘basseénergie’ ou ‘passif ’,

les systèmes deventilation sont un

impératif.Ils assurent le

renouvellementet donc la qualitéambiante de l’air

intérieur.

CONCEPT :UN TRANSFERT D’ENERGIEToutefois, ces systèmes de ventilation consom-ment et contiennent de l’énergie (chaleur de l’airvicié évacué) qui mérite d’être récupérée ettransférée à d’autres besoins dont ceux de l’eausanitaire et du chauffage. C’est le rôle dévolu àl’E-PAC, produite à Nivelles par Elsingor sa.

Principe et fonctions : ventiler et chaufferSchématiquement résumé, le concept E-PAC estcelui d’un système de ventilation couplé à unepompe à chaleur (*). Il a été développé selondeux configurations :* ‘BASIC’ et ‘BASIC +’ : ils permettent la ventila-

tion régulée des locaux et une récupérationd’énergie assurant la production d’eau chaudetoute l’année. Selon les modèles, ils sont équi-pés de sondes CO2 et/ou H2O.

* ‘TOP EFFICIENCY’ : outre la ventilation régu-lée, il assure le chauffage et la productiond’eau chaude de l’habitat. Dans cette configu-ration une partie des besoins thermiques serafournie par la récupération d’énergie.

Performance : 1 watt consommé > 4 watts restitués Tant pour l’eau sanitaire que pour le chauffage,la production thermique assurée par l’E-PAC estréalisée avec un COP (= coefficient de perfor-mance) compris entre 3,5 et 4.Cela signifie que pour 1 watt consommé le sys-tème en restitue entre 3,5 et 4.(*) Le module de ventilation et de récupération d’éner-

gie par pompe à chaleur qui est le cœur du concepta été mis au point et testé avec le laboratoire dethermodynamique de l’université de Liège.

OBJECTIFS :ENTRE 50 et 100 kWh/m²/anLes objectifs du système E-PAC (assurer la venti-lation et répondre aux besoins thermiques) vi- Excellence in Energy Solutions

sent à permettre aux immeubles neufs et/ou ré-novés (habitats, restaurants, bureaux,...) d’attein-dre des niveaux de consommation très faibles :- en dessous de 50 kWh/m²/an pour un logement

répondant au critère de maison passive;- en dessous de 100 kWh/m²/an pour un logement

basse énergie.

SOLUTION POUR RENOVATIONOn notera encore que l’utilisation de ce conceptsolutionne le difficile problème de la ventilationet de la récupération thermique dans les immeu-bles rénovés thermiquement. En effet, les deuxfonctions (ventiler + chauffer) sont très difficiles -et donc onéreuses - à réaliser avec une ventila-tion double flux type D, compte tenu de la quasiimpossibilité d’installer des gainages de pulsiond’air neuf dans l’habitat existant.

AVANTAGES :PROCHE DU ‘ZERO ENERGIE’L’E-PAC est un concept original dont les avanta-ges concurrentiels se situent à plusieurs niveaux :* Le concept est innovant et permet d’entrevoir

des économies d’énergie substantielles dans lesecteur résidentiel;

* Le produit est fiable et son coût restera con-tenu. Combiné à une installation photovoltaï-que, il conduit déjà à l’habitat ‘near zero ener-gy’ décrété par l’Union européenne pour jan-vier 2021;

* L’E-PAC est produit en Belgique avec une ma-jorité de composants belges. Sa production/

installation permettra la création de nouveauxemplois;

* Couplée à une mini chaudière à condensationalimentée au gaz naturel, l’E-PAC garantit detrès basses consommations en énergie pri-maire.

RENTABILITE :AMORTISSEMENT EN 8,5 ANSL’exemple (fictif) repris ci-dessous illustre la ren-tabilité du concept sur base de son ROI (= retoursur investissement).- Soit une maison de 150 m² dont la consomma-

tion s’établit à 3.000 litres de mazout soit30.000 kWh/an;

- La perte calorifique engendrée par la ventila-tion (exfiltration/infiltration) est estimée à 30%(10.000 kWh/an);

- La récupération calorifique (pour le chauffageet le sanitaire) est estimée à 9112 kWh /an =>911.2 litres de Mazout;

Donc : 911.2 litres x 0.837€ (prix actuel du ma-zout) = 762.67 €Coût d’une E-PAC (Basic +) : 6.500 €Retour sur investissement : 6.500 € / 762.67 € =8.5 ans.

Bonus : 1/ Les points obtenus sur la PEB et une future

prime ECS ramèneront le ROI entre 4 et 6 ans;2/ Lorsque l’E-PAC est couplée avec une installa-

tion photovoltaïque, la production de CO2 estquasi nulle.... mais ce n’est là qu’une petite ce-rise sur le gâteau !

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ANDERLECHTProximité immédiate du Parc du Fores-tier, appartement neuf de standing de± 77m² + 14m² de vraie terrasse Sud.Living, cuisine US super équipée, 1chbre, 1 sdb. Poss achat cave & par-king. Autres types d’appts disponiblesdans l’immeuble. 182.000€. ref036/25984

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FORESTProximité Altitude 100, appartementde ± 95 m² en bon état général. Li-ving, cuisine équipée avec balcon, 2chbres, sdb, garage en location. Lumi-neux, immeuble bien entretenu.265.000€ ref 036/26265

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IXELLESEntre Etangs d’Ixelles et Louise, dsmaison de Maître, duplex de ± 100m²+ 16m² de terrasse. Séjour, salle àmanger, cuisine équipée, 2 chbres, 2salles d’eau. Charme et modernité!360.000€. ref 036/22574

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IXELLESSitué entre l’avenue de la Couronne etles Etangs d’Ixelles, appartementneuf de ± 126m² + 7m² de terrasse.Living, cuisine américaine à installer,2 chbres, sdb, sdd, cave, poss achatparking. 378.000€. PEB C 25 kgCo2/m²/an. ref 036/26230

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IXELLESQuartier Molière, superbe apparte-ment en bon état dans un immeubledu début du siècle dernier. Superficietotale ±105m² comprenant : living,salle à manger, cuisine full équipée, 2chambres, 1 salle de bains, wc sé-paré. Balcon. Parquet et cheminéesd’époque. A découvrir d’urgence!!PRIX : 345.000€.

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IXELLESEntre la pte de Namur et la pte Louiseà 2 pas de l’av. de la Toison d’Or, dsun hôtel de maître 1890 réaménagéen appartements en 2005, beau du-plex rez- surélevé + rez-bas +/- 140m2. Belle réception, cuis. super équi-pée, 2 chambres, grande salle dedche. Peb en cours. 375.000€.

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