La revue de Presse KYLIA

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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 14 au 21 aot 2016

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Londres, les loyers baissent pour la premire

fois depuis 2010

Le 16/08/2016

Consquence du Brexit, vot il y a plusieurs semaines, les loyers londoniens ont enregistrs une

baisse de 0,5% par rapport juillet 2015. Les loyers navaient pas baiss depuis... novembre 2010.

Cela ntait plus arriv depuis le mois de novembre 2010. Les loyers pays pour les nouveaux

contrats de location ont baiss Londres en juillet, daprs une tude ralise aprs la dcision

britannique de quitter lUE en votant le Brexit il y a plusieurs semaines. Dans une tude mensuelle

publie lundi, le groupe Countrywide a mis en exergue un effritement de 0,5% du montant des loyers

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de ces nouveaux contrats dans la capitale en juillet, par rapport ceux de juillet 2015. Johnny Morris,

directeur des recherches chez Countrywide, a expliqu que de nombreux logements supplmentaires

avaient t mis sur le march de la location ces derniers mois, ce qui a tir les prix des loyers vers le

bas.

Il a voqu une agitation particulire dans le secteur au tournant du printemps, lorsque de nombreux

acheteurs se sont empresss de boucler leur transaction avant laugmentation dune taxe au mois

davril - avant de mettre ensuite leur nouveau bien en location. En outre, lincertitude sur le march

des ventes avant et aprs le rfrendum sur lUE a pouss des vendeurs se tourner vers le march

de la location, a-t-il expliqu. Au plan national, les loyers des nouveaux contrats ont toutefois

progress de 1,5% dune anne sur lautre.

Vague dinquitude sur le march immobilier

La dcision des Britanniques de quitter lUnion europenne a entran une vague dinquitude autour

du march immobilier au Royaume-Uni, particulirement Londres o il tait en plein boom ces

dernires annes. Daprs une tude distincte du site Rightmove, les prix la vente dans limmobilier

rsidentiel londonien ont peine progress en aot, de 2,1% dune anne sur lautre. Rightmove a

expliqu que le montant des transactions avait souffert dun rythme daffaires moins chevel pendant

lt, ainsi que des incertitudes entourant le Brexit.

Le prix moyen dun logement vendu Londres dpassait encore 619.400 livres en aot (716.500

euros), note toutefois le rapport. Les prix ont t dops ces dernires annes par la propension des

classes suprieures britanniques placer largent dans la pierre ainsi que par un afflux dinvestisseurs

venus du Golfe persique ou encore de Russie. Limmobilier de bureau nest pas pargn: le Brexit a

fait chuter de prs de 6% leur valeur dans la City. En juillet, une baisse de 4,1% a t enregistre sur

lensemble de la capitale britannique.

Source : Lefigaro.fr

Comment faire baisser le cot du logement

pour les tudiantsLe 17/08/2016

Construire plus d'habitations ddies fait partie des solutions permettant de rduire le cot du

logement pour les tudiants (Crdits : DR) Le logement pse toujours autant dans le budget des

tudiants. Outre l'encadrement des loyers, dont les effets ne se

remdes existent-ils ?

Appuy par deux tudes sorties

tudiante est en nette augmentation en 2016. L'Union nationale des tudiants de France (Unef)

publi le 14 aot son enqute sur le cot de la vie tudiante 2016, qui faisait tat d'une progression

globale de ce cot de 1,23%. Le mardi 16 aot, c'est la fdration des associations gnrales

tudiantes (Fage) qui sort son traditionnel indicateur du

quantifie 1,01% et le cot moyen de la rentre par tudiant

Ces deux chiffres demeurent bien plus levs que le niveau d'inflation gnrale en France, limit

0,2% en 2016.

Le budget requis pour mener bien un cursus universitaire est devenu trop important pour beaucoup

d'tudiants. Selon l'Unef, 50% d'entre eux sont ainsi contraints de se salarier pour financer leurs

tudes, ce qui soulve un problme important

premire cause d'chec l'universit

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Comment faire baisser le cot du logement

pour les tudiants ?

Construire plus d'habitations ddies fait partie des solutions permettant de rduire le cot du

logement pour les tudiants (Crdits : DR) Le logement pse toujours autant dans le budget des

tudiants. Outre l'encadrement des loyers, dont les effets ne se font pas encore pleinement sentir, des

Appuy par deux tudes sorties en moins de trois jours, le constat est formel : le cot de la vie

tudiante est en nette augmentation en 2016. L'Union nationale des tudiants de France (Unef)

publi le 14 aot son enqute sur le cot de la vie tudiante 2016, qui faisait tat d'une progression

globale de ce cot de 1,23%. Le mardi 16 aot, c'est la fdration des associations gnrales

tudiantes (Fage) qui sort son traditionnel indicateur du cot de la rentre. La hausse y est

le cot moyen de la rentre par tudiant s'lve dsormais 2.359 euros

demeurent bien plus levs que le niveau d'inflation gnrale en France, limit

pour mener bien un cursus universitaire est devenu trop important pour beaucoup

d'tudiants. Selon l'Unef, 50% d'entre eux sont ainsi contraints de se salarier pour financer leurs

tudes, ce qui soulve un problme important : le fait de travailler ct de ses tudes est la

premire cause d'chec l'universit . Quelles sont donc les leviers, pour le gouvernement comme

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Comment faire baisser le cot du logement

Construire plus d'habitations ddies fait partie des solutions permettant de rduire le cot du

logement pour les tudiants (Crdits : DR) Le logement pse toujours autant dans le budget des

font pas encore pleinement sentir, des

en moins de trois jours, le constat est formel : le cot de la vie

tudiante est en nette augmentation en 2016. L'Union nationale des tudiants de France (Unef) a

publi le 14 aot son enqute sur le cot de la vie tudiante 2016, qui faisait tat d'une progression

globale de ce cot de 1,23%. Le mardi 16 aot, c'est la fdration des associations gnrales

cot de la rentre. La hausse y est

dsormais 2.359 euros .

demeurent bien plus levs que le niveau d'inflation gnrale en France, limit

pour mener bien un cursus universitaire est devenu trop important pour beaucoup

d'tudiants. Selon l'Unef, 50% d'entre eux sont ainsi contraints de se salarier pour financer leurs

er ct de ses tudes est la

. Quelles sont donc les leviers, pour le gouvernement comme

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pour les particuliers, qui peuvent permettre d'endiguer cette hausse et de redonner de l'air aux

budgets des tudiants ?

Sans surprise, le principal poste de dpense en cause dans cette hausse du cot de la vie tudiante

est le logement. Le loyer mensuel moyen pour un tudiant en province est de 428 euros par mois, en

augmentation de 0,6% par rapport l'an dernier. Ce montant dpasse les 600 euros dans la plupart

des villes universitaires d'Ile-de-France (674 euros Nanterre, 685 euros Crteil) et culmine

806 euros Paris (+1,38% depuis 2015), selon les chiffres de LocService.fr utiliss par l'Unef. C'est

donc ce poste de dpense sur lequel il faut agir en priorit pour les tudiants.

Un encadrement des loyers efficace... mais peut mie ux faire

Mis en place il y a tout juste un an, l'encadrement des loyers avait pour objectif d'viter que les prix du

march locatif continuent leur envole dans les zones tendues. Pour l'instant limit Paris intra-

muros, le dispositif semble commencer faire ses preuves, avec une hausse des loyers limite

0,5%, se rapprochant de l'volution de l'indice de rfrence des loyers (IRL), "dont la progression

moyenne annuelle est de 0,2%", rappelle l'Observatoire des loyers. A titre de comparaison, les loyers

parisiens augmentaient d'environ 3% chaque anne entre 2006 et 2013. Cependant l'efficacit de

l'encadrement des loyers n'est pas encore suffisante, comme on peut le constater avec le niveau des

loyers pays par les tudiants Paris en 2016 voqu prcdemment.

Les autres dispositions rcemment prises par le gouvernement auront peut-tre encore moins

d'impact sur le montant des loyers pays par les tudiants. Ainsi, le rabotage des APL pour les loyers

trop levs pourrait en ralit pnaliser en premier lieu les locataires , avant d'inciter les

propritaires ne pas inclure le montant des APL dans les loyers demands. Le problme demeure le

mme : la demande est trop importante par rapport l'offre de logement disponible et les locataires

sont donc systmatiquement en position de faiblesse par rapport aux propritaires. Maigre consolation

pour les tudiants, ils seront concerns par le dispositif Visale ds l'automne 2016. Cette caution

publique, qui couvre les loyers impays pendant les 3 premires annes du bail, sera en effet

tendue tous les locataires de moins de 30 ans le 30 septembre au plus tard .

En attendant une relle baisse des loyers dans les diffrentes villes universitaires franaises, les

tudiants n'ont gure d'autre choix que celui de trouver des alternatives pour se loger moins cher.

Beaucoup font le choix de rester habiter chez leurs parents, de prendre une chambre chez l'habitant

ou de s'installer en colocation, ce qui parat invitable quand on constate les niveaux moyens

demands pour un studio de 20m2 dans certaines villes (chiffres de LocService) : 599 euros Nice,

505 euros Bordeaux, 534 euros Lyon...

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Pour essayer de faire baisser ces moyennes locales, la Fage demande l'extension de

l'encadrement des loyers "dans toutes les agglomrations o la tension locative est leve". Une

augmentation de l'offre de logements ddis aux tudiants pourrait galement rquilibrer le march

et rendre le logement plus accessible aux tudiants, dans tous les sens du terme.

Quelles solutions alternatives pour contourner les loyers trop levs ?

Certaines solutions s'offrent aux tudiants pour trouver plus facilement un logement convenable. Ainsi,

le site Studapar fournit aux 85 tablissements avec lesquels il est partenaire une plateforme de

logements qui centralise les annonces ddies aux tudiants, prs du campus ou l'tranger, pour

les tudiants en Erasmus.

L'change de chambre entre les tudiants pourrait galement prendre de l'ampleur dans les

prochains mois. Sur le mme principe qu'un change de maison classique, un tudiant change la

chambre qu'il occupait dans la maison ou l'appartement de ses parents avec une chambre chez les

parents d'un autre tudiant. Compltement gratuite pour les deux parties, cette solution peut s'avrer

particulirement pratique en cas de stage de quelques mois dans une autre ville, par exemple. Encore

faut-il avoir l'accord des parents...

Source : La tribune.fr

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Prlvement la source : peu de changement

pour les loyers

Le 17/08/2016

Le prlvement la source, dont la mise en place e st prvue le 1 er janvier 2018, ne concernera

pas seulement les salaires et les retraites. La fis calit des revenus fonciers, tout comme celle

des revenus des travailleurs indpendants, va gale ment voluer, mais la marge.

Pour Bercy, la complexit tait que les revenus fonciers, contrairement aux salaires et aux retraites,

sont susceptibles de varier fortement dans le temps. Difficile dans ces conditions de dterminer un

taux moyen dimposition fiable dune anne sur lautre. Par ailleurs, le propritaire percevant

directement ses loyers, il ny a pas dintermdiaire pour oprer le prlvement.

Cest pourquoi le gouvernement sest finalement rsolu conserver un systme dacomptes, proche

de celui actuellement en vigueur. Le contribuable continuera de payer limpt via des acomptes,

calculs par ladministration sur la base de la situation passe, et prlevs mensuellement ou

trimestriellement.

La rforme procurera nanmoins un petit avantage aux propritaires-bailleurs. Aujourdhui, lorsquun

propritaire perd son locataire et ne touche plus de loyers, il doit attendre un an pour ne plus payer

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dimpts sur ses revenus locatifs. A partir du 1er janvier 2018, il lui suffira de signaler au fisc le dpart

du locataire et il ne paiera plus rien. On retrouve bien lesprit de la rforme : il ny a plus de dcalage

entre revenus et impts , explique un conseiller Bercy.

Source : Lefigaro.fr

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Isolation : ce nouveau dcret pourrait nuire

notre patrimoine

Le 18/08/2016

compter du 1er janvier 2017, des travaux disolation par lextrieur seront obligatoires pour toutes

les anciennes btisses franaises qui feraient lobjet dun ravalement.

Dsormais, tous les btiments qui feront lobjet de travaux de ravalement importants devront

simultanment tre soumis des travaux disolation thermique par lextrieur. Voici ce que prvoit un

dcret publi le 31 mai dernier au Journal Officiel, dans le cadre de la Loi sur la Transition nergtique

. Lobjectif dune telle mesure? Amliorer significativement la performance nergtique des btiments

existants, pallier le constat des 20 millions de logements mal isols en France et enfin, rduire la

facture dnergie. Pourtant comme le relve dans son journal du jour Le Canard enchan, cette

rglementation pose la question vidente de la conservation architecturale de nos constructions. Voici

ce que prvoit exactement le texte.

Travaux disolation obliges pour tous les ravalemen ts

partir du 1er janvier 2017, lorsque des travaux importants seront raliss sur un btiment, des

travaux disolation thermique devront tre engags simultanment. Les concerns par cette obligation

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de rnovation nergtique seront les suivants: tous les btiments usage dhabitation, de bureau, de

commerce et denseignement ainsi que les htels. Concrtement donc, ds lors quun matre

douvrage, un architecte, un artisan ou mme un particulier engagera des travaux de ravalement sur

une surface quivalente au moins 50% des murs extrieurs dune construction, il devra prvoir la

rfaction de lenduit existant, le remplacement dun parement existant ou la mise en place dun

nouveau parement. Autrement dit, recouvrir cote que cote les faades existantes dune seconde

couche pour amliorer leur isolation thermique. Dailleurs, lobligation sapplique galement en cas de

rfection de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occup ou chauff.

De manire indirecte, cette nouvelle rglementation interdit le recours toute autre technique

disolation, comme celle plus pratique par lintrieur souvent moins chre et respectueuse de

lesthtique extrieur du btiment. Est-ce donc dire adieu toutes nos belles faades historiques et

qui font le charme de nos vieilles pierres? Pas tout fait.

Quelques drogations argumentes possibles

Conscient que lengagement systmatique de tels travaux pourrait donner lieu des aberrations

architecturales, le dcret prvoit tout de mme quelques drogations. Sil existe des risques de

pathologie, cest--dire de dgradation du bti, des conflits avec les rglementations durbanisme

dj existantes, ou encore en cas de disproportion manifeste entre les avantages de lisolation et ses

inconvnients de nature technique, conomique ou architecturale, une drogation ce dcret sera

possible. En effet, un impact ngatif incontestable sur la qualit architecturale des btiments pourrait

bien empcher le lancement de ces travaux, de mme quune disproportion dans les cots de

lisolation et dont le retour sur investissement serait suprieur 10 ans. Alors, si et seulement si une

telle situation pourra tre justifie, la demande dexonration pourra tre faite par le moyen dune

lettre argumente et rdige fournie par le matre douvrage.

Source : Lefigaro.fr

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Non, le march immobilier ne va pas aussi bien

qu'on le dit Le 16/08/2016

Baisse des taux, rebond des ventes et des constructions premire vue, le march immobilier

semble se porter comme un charme. Sauf que de nombreux lments structurels menacent de faire

s'crouler ce chteau de cartes, prvient Henry Buzy-Cazaux, prsident de l'Institut du Management

des Services Immobiliers.

Avouez que vous y perdez votre latin : nagure encore, il y a dix mois, on entendait que l'immobilier

allait mal. Pas assez de constructions, pas assez de transactions, pas assez de terrains disponibles,

des prix trop levs. Et voil qu'on ne parle plus d'immobilier qu'au travers de dcisions publiques

polmiques, telles que l'encadrement des loyers, ou propos de la baisse incroyable des taux

d'intrt des crdits acqureurs, phnomne exogne fort impact sur le march des achats de

logements. Tout se passe comme si l'immobilier, rput malade, fragile il y a quelques mois, tait en

pleine sant. La ministre en charge du dossier, Emmanuelle Cosse, rcupre la mise, et quand ses

prdcesseurs voluaient en terrain hostile, courant les congrs professionnels avec la certitude de

ne pas y tre accueillis avec les honneurs, elle monte aux tribunes sous les applaudissements.

Que s'est-il donc pass ? Un miracle ? Un mensonge ? Peut-tre juste une imposture. L'imposture qui

veut qu'on oublie l'essentiel pour privilgier le circonstanciel. Oui, les choses vont bien. Les mises en

chantier et les constructions ont repris, tires par le regain des ventes de logements neufs, non

seulement en investissement locatif dfiscalisant mais aussi en accession la proprit. On

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s'achemine vers une production 2016 hauteur de prs de 400.000 units. En matire de reventes,

l'anne devrait se terminer 840.000 oprations. Au point qu'on n'entend plus les lobbies, ce qui est

bien rare.

Alors est-on effectivement pass sans transition de l'asthnie la grande forme ? Pas si sr... Les

acteurs majeurs du secteur, ceux qui ont voix au chapitre dans les mdias, n'auraient-ils pas privilgi

le regard de court terme au long terme ? Car enfin, bien des cancers subsistent, dont on ne parle plus.

D'abord, la mobilisation du foncier, qu'il soit public ou priv, reste un problme considrable. Ccile

Duflot, voue aux gmonies par la communaut immobilire et par son propre camp politique y

compris pour son action quant au logement, a eu le mrite de faire voter par le parlement une loi pour

engager l'tat et les collectivits locales se dfaire de leurs proprits foncires inutiles afin de

favoriser la construction rsidentielle. Certes, le gouvernement a rcemment pu produire une liste de

terrains ou de btis cds ces derniers mois par des collectivits publiques, mais le chemin est encore

long. La connaissance mme des emprises ou des immeubles disponibles et non utiliss ou sous-

utiliss est imparfaite! Le Conseil de l'immobilier de l'tat, cens apprcier, critiquer et guider la

stratgie immobilire du pays, constate le retard...mais fait preuve d'une mansutude regrettable. Il

est d'abord trs silencieux et on peut se demander si sa prsidence par un dput de la majorit n'est

pas un dfaut, nonobstant l'honntet de l'homme sa tte ces temps-ci.

Par ailleurs, on cherche encore la formule juridique qu'accepterait le Conseil constitutionnel pour

inverser la fiscalit des plus-values de cession et inciter les propritaires vendre leurs terrains plutt

que les thsauriser. Du coup, on n'observe aucun assagissement sur le prix des terrains et par voie

de consquence une proportion du cot du foncier pathologique dans la formation du prix des

logements construits, allant de 60% en zone tendue 30% ailleurs.

La question de la simplification des normes de construction est aussi lancinante. On estime leur

nombre 6.000, constant, ou plutt lgrement croissant. Il n'y a gure que la norme relative

l'accessibilit des logements aux personnes mobilit rduite qui ait t simplifie et rationalise il y a

quelques mois, grce l'impulsion de Thierry Mandon, alors secrtaire d'tat la simplification, et de

la Fdration des promoteurs immobiliers. L'essentiel du parcours reste accomplir.

Et puis qu'a-t-on fait pour la fiscalit immobilire ces dernires annes part l'alourdir, avec la CSG,

avec la hausse des droits de mutation titre onreux, avec la TVA? Si, on a priodiquement recalibr

un avantage fiscal pour les investisseurs dans le neuf, en gros un par an, pour attnuer la douleur

fiscale. Pour les accdants, toujours grands frais publics, on a prorog le financement invent en

1995 par Pierre-Andr Prissol, lui-mme hritier de dispositifs d'tat antrieurs, l encore pour faire

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oublier la fiscalit de la dtention. Au demeurant, ces artifices ont aussi pour but de compenser la

chert des logements en France, essentiellement due au cot du foncier et des normes, mais

galement au cot du travail.

Bref, il faut du courage pour prtendre que tout va bien. Des circonstances exceptionnelles font que le

logement affiche une sant presque insolente. Des taux qui n'en finissent pas de baisser, une valeur

attribue au logement majore par les incertitudes du moment, au point que le march immobilier

devient contra cyclique et contraire de l'volution des autres compartiments de l'conomie. A la

premire hausse significative des taux, la vigueur du march s'essoufflera. A la premire dcision

fiscale ou financire moins favorable, voire dltre, on ressentira le sisme.

Il s'ajoute cette myopie une ccit plus grave : le logement en France est trop cher, acheter,

entretenir, et la charge qu'il constitue obre la croissance parce que le reste vivre - pour parler

comme les banquiers - est faible. La baisse des taux d'intrt en restitue une partie, certes, mais

moindre que ce que l'on croit : les mnages profitent avant tout des taux plus lgers pour acheter plus

grand ou mieux situ, pour la quasi-totalit d'entre eux. Oui, il faut relire la thse de Friggit,

conomiste du ministre du logement, qui dmontre les mfaits de la chert des logements et postule

la ncessit de faire baisser les prix par tous moyens utiles.

Le risque de ce bel enthousiasme autour du logement est que les candidats l'lection prsidentielle

ne travaillent aucun programme sur le sujet. C'est d'ailleurs bien parti et l'analyse des projets

d'action convainc que les principaux comptiteurs ne se sont forg aucune doctrine en matire de

logement. Certes, il est un peu tt, mais surtout pourquoi s'inquiteraient-ils d'un domaine qui semble

se porter comme un charme ? Ne commettons pas l'erreur fatale de confondre le conjoncturel et le

structurel. La plupart des chantiers lourds pour le logement sont en jachre, et y sont laisss d'autant

plus volontiers que les rcoltes paraissent suffisantes. C'est loin d'tre le cas.

Source : Capital.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Immobilier commercial : un march entre

solidit et incertitudes sur le futur

Le 28/07/2016

Dans son bilan du march franais de limmobilier d es commerces au 1er semestre 2016,

Cushman & Wakefield relve une dclration de la c onsommation des mnages sur la fin du

second semestre 2016, alors que cette dernire avai t enregistr au 1er trimestre 2016 sa plus

forte croissance depuis 2006. Un effet attentat cou pl au Brexit semble plonger la France dans

une certaine incertitude.

Il est trop tt pour mesurer les effets du Brexit sur lconomie de la France. Cela dit, la dtrioration

du climat social, lamlioration trop lente du march de lemploi et, surtout, lattaque terroriste

perptre Nice le 14 juillet constituent autant dlments susceptibles de peser sur le march

franais de limmobilier des commerces indique Christian Dubois, Directeur du dpartement

Commerces de Cushman & Wakefield France. Nul doute que ce nouvel attentat et la prolongation de

ltat durgence auront, en particulier, dimportantes consquences sur la saison touristique estivale,

alors mme que la province avait commenc se relever des attaques de 2015. Le march parisien

reste quant lui durablement impact par la baisse des dpenses de visiteurs trangers.

Enseignes : priorit la rationalisation

Les mmes causes ne produisant pas les mmes effets, les performances des enseignes et leur

rythme dexpansion varient trs sensiblement selon le mode de distribution, les secteurs dactivit ou

la gographie des actifs. Les marchs les plus dpendants de la clientle internationale, grands

magasins parisiens ou axes prime de la capitale sont ainsi fortement affects par laccroissement de

la menace terroriste. Sil ne peut en constituer la seule grille de lecture, lcart entre le prime et le

secondaire reste, par ailleurs, une tendance lourde du march. Les enseignes continuent de fait de

rationaliser leur rseau de magasins au profit des emplacements les plus rentables et les plus

frquents, alimentant les transferts vers les meilleures artres, les plus grands centres commerciaux

ou les retail parks les plus modernes.

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Au-del de ces mouvements de rationalisation, les emplacements les plus visibles et les plus

mme de servir leur communication restent la cible privilgie de nouvelles enseignes trangres,

comme Five Guys qui, pour son vaisseau amiral, a choisi une surface de plus de 1 000 m sur les

Champs-lyses.

Par ailleurs, Tesla fait de certains centres commerciaux, tel Parly 2, le cadre atypique dune stratgie

de dveloppement et de promotion assez indite prcise Christian Dubois. Ces deux exemples ne

peuvent masquer le nombre restreint de nouveaux entrants, largement compens toutefois par la

grande diversit de la demande manant dautres types dacteurs. Ainsi, plusieurs enseignes

trangres poursuivent leur expansion, comme Action, Primark, Tiger ou encore Rituals, tandis que

lessor de la franchise, en centre-ville comme en priphrie, dope le nombre douvertures de points de

vente. Reprises en main ou bnficiant de nouvelles prises de participation, quelques enseignes,

dans divers secteurs dactivit, relancent aussi leur dveloppement. Enfin, lvolution des modes de

consommation contribue plus que jamais soutenir lactivit, comme lindiquent les nombreux projets

de boutiques et show-rooms des pure-players du net (Spartoo, Made.com, Etsy, etc.) ainsi que le

dveloppement de nouveaux concepts destins gagner de nouvelles clientles (Gifi rue dAlsia,

Paris, etc.).

Un parc des commerces en perptuelle volution

Plusieurs chantiers importants ont t lancs au 2e trimestre 2016, commencer par celui du centre

de marques The Village , situ Villefontaine, prs de Lyon. Ce dernier devrait ouvrir dici la fin de

lanne 2017, qui pourrait galement voir linauguration dun nouveau centre McArthurGlen

Miramas, prs de Marseille. Plusieurs autres projets de cration ou dextension de centres de

marques sont dans les tuyaux, qui devraient augmenter de faon significative un parc hexagonal

relativement restreint compte-tenu de la grande spcificit de ce format de distribution, de plus en plus

pris par les enseignes. Son rythme dexpansion reste toutefois fortement dpendant des recours de

tiers et des dcisions des commissions administratives.

Les recours restent aussi un facteur dincertitude pour le march des retail parks, mme si le

volume des ouvertures sera sans doute assez proche de la moyenne des cinq dernires annes, soit

environ 425 000 m. Parmi les ouvertures les plus rcentes figurent Ma Petite Madeleine, inaugure

fin avril prs de Tours. Ce retail park de prs de 30 000 m sera le plus important, en taille, de 2016,

tandis que le 1er semestre a galement t marqu par le lancement de deux des plus grands projets

attendus en 2017, Les Promenades de Brtigny et le Greencenter dAmiens , prcise Christian

Dubois.

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Enfin, le volume de nouveaux m de centres commerciaux pourrait tre assez proche de celui des

retail parks. Contrairement lan pass, ce total sera principalement aliment par les extensions et les

redveloppements de sites existants, quil sagisse denrichir loffre de centres rgionaux leaders

(Forum des Halles, Euralille, etc.) ou de rnover le patrimoine des foncires de la grande distribution.

Quant aux crations pures, elles ne reprsentent quune douzaine doprations sur la cinquantaine

attendues en 2016. Aprs Nice One, adoss au nouveau stade de lAllianz Riviera et partiellement

ouvert au 1er trimestre, lune des crations les plus importantes de 2016 a t inaugure au 2e

trimestre : LAvenue 83 prs de Toulon, o se sont notamment installs plusieurs nouveaux

entrants trangers (Steakn Shake, Punt Roma, Old Wild West, etc.).

Un march de l'investissement solide

Avec 1,9 milliard deuros soit un volume stable sur un an les commerces reprsentent 23 % de

lensemble des montants investis sur le march franais de limmobilier dentreprise au 1er semestre

2016. Les volumes engags sur ce type dactifs ont notamment t gonfls, au 2e trimestre 2016, par

la finalisation de quelques oprations denvergure comme la vente du 65-67 Champs-lyses pour

prs de 500 millions deuros annonce Nils Vinck, Directeur du dpartement Investissement. Cette

transaction, la plus importante du 1er semestre, illustre lintrt des investisseurs pour les plus beaux

actifs parisiens et a contribu laugmentation de la part des trangers. Totalisant 57 % des sommes

engages en commerces en France depuis le dbut de lanne 2016, ils sont principalement

reprsents par les Nord-Amricains et les Europens.

La part des actifs de pied dimmeuble a nettement progress depuis le dbut de lanne (48 % la fin

du 1er semestre 2016 contre 29 % au 1er trimestre) en raison de la cession du 65-67 Champs-

lyses. Cela dit, les meilleures artres de lHexagone restent, plus gnralement, trs prises par les

investisseurs, comme lillustre la cession Amundi des boutiques Hema et H&M rue du Sauvage

Metz. Assez nombreuses au 1er trimestre 2016, les cessions de parcs dactivits commerciales nont

pas dpass les 40 millions deuros (montant unitaire) au 2e trimestre. Deux portefeuilles ont par

ailleurs t arbitrs, dont la cession Pierre 1er Gestion/Groupe Bertrand de 14 murs de restaurants

Burger King. Ce segment totalise au final 29 % des montants changs en commerces depuis le

dbut de 2016, mais reste soumis la grande slectivit des investisseurs. La part des centres

commerciaux et des galeries est peu importante (12 %) en raison dun nombre limit de transactions.

Elle pourrait toutefois augmenter dans les prochains mois compte tenu de la mise sur le march de

plusieurs actifs, en Ile-de-France et en province.

Source : Directgestion.com

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Vente du fonds de com merce: valuation et

formalits

Le 7/08/2016

La vente du fonds de commerce est une opration globale qui ncessite lintervention de diffrents

professionnels (avocat, expert-comptable..) afin dviter tout litige ultrieur. En effet, cette opration,

compte tenu de sa relative complexit, gnre un contentieux important, dans la mesure o des

prcautions, dclarations ou vrifications minimales auront t omises lors de lopration dacquisition.

Lacqureur et le vendeur du fonds de commerce doivent en effet satteler rsoudre deux questions

lorsquils procdent une opration de vente du fonds de commerce :

procder lvaluation correcte de la valeur du fonds de commerce vendu qui dpend

essentiellement de la rentabilit de lentreprise : cette tape ne doit pas tre nglige car en

cas dvaluation errone, le vendeur peut voir sa responsabilit engage, tant lgard de

lacqureur, qu lgard de ladministration fiscale.

mener terme lopration dans le cadre des conditions de ralisation et de validit poses par

deux lois des 17 mars 1909 et 29 juin 1935, codifies et ractualises aux articles L141-1

du Code de commerce, lesquelles ont t lgrement modifies par la Loi MACRON du 6

aout 2015.

Evaluation du fonds de commerce

Lvaluation du fonds de commerce varie en fonction des lments incorporels qui composent le

fonds de commerce tels que son potentiel financier, la clientle, la notorit de lentreprise, le bail

commercial cd, l enseigne, lemplacement ou encore lachalandage du magasin.

Cette valuation peut tre ralise selon plusieurs mthodes dont on peut dresser une liste non

exhaustive.

Evaluation du fonds de commerce base sur le chiffr e daffaires :

Elle consiste appliquer un coefficient fiscal au chiffre daffaires moyen de l entreprise durant les

trois dernires annes dexploitation.

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Des barmes fiscaux existent pour chaque secteur dactivit et indiquent le coefficient applicable,

gnralement compris entre 40 et 100.

Il est conseill de se renseigner sur les pratiques et usages locaux auprs des chambres de

commerce et de mtiers ou des chambres notariales.

Cette mthode est la plus utilise en justice mais elle implique de pondrer le montant en fonction des

particularits du fonds et notamment lorsque le fonds est soumis des contraintes qui en minore la

valeur.

A ce titre une attention particulire doit tre porte lexamen du bail commercial dans le cadre

duquel le fonds est exploit : celui-ci est-il ou non renouvel ou en cours de renouvellement? Le

loyer correspond-il ou pas la valeur locative relle? Existe-il un risque de dplafonnement du loyer?

Les charges annexes au loyer sont-elles usuelles ou pas?

Lattention de lacqureur doit galement tre porte la liste des salaris du fonds du fonds de

commerce vendu qui doivent tre repris compte tenu des dispositions du code du travail : salaires,

anciennet, retraites, avantages, contentieux prudhomal etc.qui peuvent venir alourdir le prix de

vente dans des conditions non prvues.

Evaluation du fonds de commerce par comparaison ave c le prix sur le march dautres fonds

de commerce.

Cela suppose videmment que les conditions matrielles et conomiques dexploitation soient

comparables, que les lments incorporels soient semblables.

On sappuiera sur divers critres : secteur dactivit, volume daffaires, emplacement commercial.

Evaluation du fonds de commerce par rapport aux bn fices annuels moyens raliss sur les

trois dernires annes.

Il sagit dappliquer aux bnfices un coefficient multiplicateur entre 1 8, en moyenne compris entre

3 et 5. Dans ce cas, le coefficient nest pas tir dun barme mais dun diagnostic au regard du

march.

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Mthode relative au bail commercial:

La valeur du fonds de commerce peut tre calcule daprs les conditions juridiques et financires du

contrat de bail : loyer du local commercial, prix au mtre carr, redevance de grance libre lorsque le

fonds a t mis en location-grance.

Une cinquime mthode consiste se baser sur lvaluation antrieure du fonds que lon devra

actualiser en fonction de linflation ou de lvolution de lactivit.

Enfin, une sixime mthode est parfois utilise par les juges : tenir compte dune part de la rentabilit

de lentreprise et dautre part du chiffre daffaires.

Formalits de vente du fonds de commerce

La valeur et le prix du fonds de commerce ayant t valu, lopration de vente du fonds de

commerce doit tre ralise dans le respect des dispositions codifies aux articles L141-1 et suivants

du Code de Commerce.

Vrifications antrieures la vente du fonds de co mmerce

Sassurer que le vendeur est bien le propritaire du fonds de commerce vendu et non un

simple occupant ou locataire-grant par exemple, qui ne peut bien videmment pas cder de

fonds.

Sassurer de la validit du bail commercial en cours (notamment procdures judiciaires en

cours.)

Sassurer que lacqureur est en mesure de devenir commerant : la question ne se pose

pas pour les socits commerciales mais en revanche se pose pour les personnes physiques

qui doivent tre majeures (article L121-2 du code de commerce), ne faire lobjet daucune

interdiction de pratiquer le commerce (notamment la suite une condamnation pnale) ou

ne pas exercer une activit parallle incompatible avec la qualit de commerant (ex :

fonctionnaires, professions librales, etc..).

Sassurer que la cession de fonds de commerce ne fasse pas lobjet de lexercice dun droit

de premption prvu par le Code de lUrbanisme aux articles L214-1 L214-3. A noter que

le droit de premption est inapplicable PARIS par dcision de la Ville de Paris. La

dclaration dintention daliner est par consquent inutile.

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Acte de vente du fonds de commerce

Cet acte peut tre ralis par acte authentique (notaire) ou bien par acte sous seing- priv (avocat) et

doit contenir diffrentes mentions prvues sous peine de nullit de lacte par larticle L 141-1 du Code

de commerce :

historique des cessions antrieures comportant le cas chant nom des prcdents vendeurs

ainsi que le prix de cession pour les lments incorporels, les marchandises et le matriel ;

ltat des privilges et nantissements grevant le fonds ;

le chiffre daffaires et les bnfices commerciaux raliss au cours des trois dernires annes

dexploitation, ou depuis lacquisition si le fonds na pas t exploit depuis plus de trois ans ;

les caractristiques du bail commercial cd dans la vente du fonds.

Lomission de lune de ces mentions obligatoires peut entraner la nullit relative de lopration qui

ne peut par consquent tre invoque que par lacqureur sous un dlai dun an compter de la

vente.

Publicit de lacte de vente de fonds de commerce

La cession de fonds de commerce fait lobjet de formalits denregistrement et de publicit destins

informer les tiers qui ont t allges par la Loi MACRON :

Enregistrement de lacte de vente de fonds de commerce auprs du centre des impts du lieu

de situation du fonds de commerce dans le dlai dun mois compter de sa signature assorti

du paiement des droits denregistrement hauteur de 3 5 % du prix de la vente pour la

fraction du prix excdant 23.000 euros.

Publicit dans un dlai de 15 jours compter de signature par avis insr au Bulletin officiel

des annonces civiles et commerciales (BODACC).

Cette publicit permet dinformer les tiers, et notamment les cranciers du vendeur qui pourront

ventuellement, sils en remplissent les conditions, faire opposition sur le prix de vente (article L141-

19 du Code de commerce).

Cette publicit conditionne galement le point de dpart du dlai de solidarit fiscale entre le vendeur

et lacqureur.

Souce : Avocats-tigzim.fr

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Rapport accablant de lInspection gnrale de

la Ville de Paris sur la gestion des terrasses Le 19/08/2016

DR Rseau Vivre Paris!

Tables de bistrot, chevalets ou porte-menus dbordant de lemprise des terrasses ds cafs,

jardinires de fleuristes ou oriflammes de suprettes empchent trop souvent les pitons de passer

sur les trottoirs parisiens. LInspection gnrale de la Ville de Paris constate un non-respect

gnralis , de la part des commerants, du rglement des talages et terrasses de la capitale, dans

un rapport daudi publi dbut aot.

Les rapporteurs de lInspection gnrale, qui ont effectu des contrles dans six arrondissements, en

mai et juin 2015, ont constat que plus de 75 % des tablissements sont en infraction au

rglement .

Le rglement des talages et des terrasses, revu en 2010, et entr en vigueur le 1er juin 2011, tait

pourtant cens garantir une cohabitation harmonieuse entre les cafetiers, qui ralisent 30 % de leur

chiffre daffaire grce aux terrasses, et les riverains, qui souhaitent marcher sur les trottoirs, surtout

lorsquils ont des poussettes ou quils sont handicaps. Il avait t ngoci sous la houlette de Lyne

Cohen-Solal, alors adjointe (PS) en charge du commerce les cafetiers versent la Ville quelque 30

millions deuros de droits de voirie chaque anne. Le rglement concerne les 3 260 terrasses

fermes, les 12 285 terrasses ouvertes, et les 6 600 commerces disposant dtalages ou de contre-

talages sur les 2 400 kilomtres de trottoirs de la capitale.

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Le constat accablant de lInspection gnrale de la Ville de Paris ne surprend pas les associations de

riverains du rseau Vivre Paris! Leur animateur, Gilles Pourbaix, indique que ce rapport souligne

ce que les Droits du Piton et le Rseau Vivre Paris! dnoncent depuis longtemps : lanomalie

qui donne aux inspecteurs de la direction de lurbanisme la responsabilit dinstruire les demandes et

de veiller ensuite la conformit de lusage qui en est fait, ce qui est contraire aux rgles de

sparation des pouvoirs de ladministration franaise .

Comment sont dlivres les autorisations

Cest la direction de lurbanisme de la ville de Paris, et plus prcisment la sous-direction du permis

de construire et du paysage de la rue (SDPCPR). qui les dlivre. Linspecteur du paysage de la rue,

qui reoit une demande, vrifie quelle mane bien du propritaire du fonds de commerce, sassure de

son caractre rglementaire (la largeur du trottoir est-elle gale 2,20 mtres minimum ?), puis, sur

place, va vrifier quil est possible dinstaller une terrasse, ferme ou ouverte.

Si tous ces points sont positifs, il lance des consultations auprs, principalement, du maire

darrondissement et de la prfecture de police de Paris; leurs avis ne sont pas ncessairement suivis,

observe lInspection. Dans le 2e arrondissement, ceux du maire (Europe Ecologie Les Verts) ne lont

ainsi t que dans 65 % des cas en 2014. LInspection prcise que les dcisions concernant les

dossiers sensibles ou ne suivant pas les avis du maire sont signs par la hirarchie du service .

Les statistiques des trois derniers exercices montrent que les autorisations demandes sont

accordes dans une large mesure : 3 136 autorisations et 433 autorisations partielles sur 4 840

demandes, soit en moyenne 75 % de dcisions favorables totalement (65 %) ou partiellement. Seuls

25 % des dossiers font lobjet dun refus complet.

Lorsque la rponse est positive, linspecteur du paysage de la rue transmet le dossier lagent de

taxe, pour quil calcule les droits de voirie. A titre dexemple, indique lInspection, dans une voie de

4me catgorie (la plus importante), la redevance annuelle pour une surface de 25 m dans le

tiers du trottoir tait en 2015 de 129 euros pour un talage, 175 euros pour une terrasse ouverte,

262 euros pour une terrasse protge avec cran et 1 261 euros pour une terrasse ferme .

En cas de rponse ngative, le commerant peut faire un recours contentieux (on en dcompte

environ 10 par an). Les dcisions de la Ville sont maintenues dans deux cas sur trois.

Soupon de clientlisme

Les inspecteurs du paysage et de la rue en charge des talages et des terrasses ne reprsentent que

22 quivalents temps plein, au sein de la sous-direction du permis de construire et du paysage de la

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rue (SDPCPR). Chacun doit grer en moyenne 536 tablissements. Il instruit les demandes, puis

passe sur le terrain 40 % de son temps pour :

vrifier la possibilit doctroi des autorisations

voir si les commerants utilisent sans autorisation des objets taxables (chauffages, crans, parasols,

terrasses fermes en zone pitonne), et les inciter dposer une demande de rgularisation

contrler les autorisations

verbaliser les infractions.

LInspection gnrale observe que le cumul des fonctions dinstructeur et de contrleur augmente le

risque de clientlisme et de fraude . Ses rapporteurs constatent dailleurs que les commerants leur

ont systmatiquement propos un caf ou un repas lorsquils sont venus les voir. Mais la direction de

lurbanisme est hostile la sparation des fonctions, qui imposerait un clatement des effectifs dj

trs faibles.

LInspection gnrale prconise donc que les inspecteurs changent darrondissement tous les cinq

ans. Elle recommande aussi ltablissement dune charte de dontologie rappelant les rgles de

conduite respecter. On voit ce que cela sous-entend , commente, sur le site Vivre le Marais!, M.

Pourbaix qui dnonce dinnombrables passe-droits

Verbalisation insuffisante et non dissuasive

La Mairie de Paris a habilit les inspecteurs constater par procs-verbaux (PV) les infractions

larticle R 116-2 du code de la voirie routire ; celui-ci punit dune contravention de 5e classe (jusqu

1500 euros) ceux qui empitent sur le domaine public routier. En 2014, ils nont dress que 94 PV.

Cest peu. Mais ces PV ne sont pas ncessairement suivis de sanctions. Ils sont transmis au

procureur de la Rpublique, qui peut les classer sans suite (lorsque la terrasse a t rgularise, par

exemple).

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Le dlai moyen pour le passage dune affaire entre le procs-verbal et le jugement du tribunal est de

653 jours, soit presque deux ans , constate lInspection. Le montant moyen de la condamnation par

affaire est de 891 euros pour les socits, 562 euros pour les dirigeants, donc largement infrieur aux

deux-tiers du maximum (1 500 euros). 30 % des condamnations sont assorties du sursis.

Linspection recommande une sensibilisation du Parquet de Paris la ncessit de

sanctionner les nuisances causes au domaine public.

En cas de non-respect du rglement, la mairie peut supprimer une autorisation. Elle ne la fait que

huit fois en 2012, six fois en 2013 puis en 2014 . Il nest pas possible en revanche de suspendre

une autorisation de manire temporaire, ce que linspection regrette.

Du bleu sur les terrasses

Linspection, qui avait dj rdig un rapport en 2004, et conclu une carence manifeste du

contrle , estime nanmoins cette fois que lactivit rpressive sest accrue . Grce au travail des

inspecteurs de scurit, (sorte de policiers municipaux, cf photographie ci-contre). qui nappartiennent

pas la direction de lurbanisme, mais la direction de la prvention de la protection (DPP).

La collaboration entre les inspecteurs de scurit et les inspecteurs du paysage de la rue a dmarr

en 2014, linitiative de ladjointe (PS) en charge du commerce, Olivia Polski. Les inspecteurs de

lurbanisme demandent des interventions aux circonscription de la DPP, et la DPP demande la

direction de lurbanisme des renseignements sur les autorisations dtenues ou non pas certains

commerces

Les inspecteurs de scurit ont dress plus de 10 000 procs-verbaux en 2014, pour occupations

excdentaires de terrasses, talages non autoriss, terrasses ouvertes non autorises, porte-menus

ou chevalets hors limites, absence daffichettes (censes indiquer le primtre dautorisation dune

terrasse)

Ils disposent dune palette de textes plus varie que les inspecteurs du paysage de la rue pour

verbaliser les encombrements illicites par les terrasses ou talages. Ils peuvent aussi exiger le

paiement immdiat dune amende forfaitaire, ce qui permet dviter les lenteurs de la justice..

Ils interviennent soir et weekend, alors que leurs collgues ne travaillent quen journe et pas

pendant la pause mridienne, alors que cest le coup de feu dans les brasseries. Les patrouilles de

terrain, les agents nombreux et mobiles, luniforme sont de nature persuader les commerants

rcalcitrants , indique lInspection.

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Linspection prconise une meilleure collaboration entre les deux directions, et un change

dinformations. Ils faudrait notamment que les inspecteurs de la scurit utilisent des tablettes mobiles

leur donnant accs aux applications de la direction de lurbanisme.

Et surtout, conclut lInspection, la mise en uvre de lensemble de ces dispositions relatives

lapplication du rglement et la verbalisation des infractions ncessite une volont politique ferme .

Source : Lemonde-blog.fr

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A propos de Kylia

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