La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 19 au 25 décembre 2016

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Immobilier ancien : top 10 des villes de

province où les prix augmentent le plus

Le 19/12/2016

Le marché de l'immobilier se porte bien, en témoignent les bons chiffres de l'année 2016. En province,

les volumes de vente augmentent, en particulier dans le Sud-est, et les prix s'en ressentent,

notamment ceux des maisons individuelles. Analyse.

Une année 2016 ensoleillée promet-elle une année 2017 tout aussi prospère ? C'est ce que suggèrent

les Notaires de France, dans leur bilan chiffré des 12 derniers mois, paru le 13 décembre et co-signé

par l'INSEE. Les volumes de vente ont en moyenne augmenté de 11% sur cette période, avec

838.000 biens vendus, preuve que les taux de crédit en constante chute ont encouragé les ménages

à se lancer dans un projet d'achat.

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En conséquence, les prix moyens constatés lors des ventes de biens immobiliers anciens ont

globalement augmenté : +1,4% pour les appartements, et +2% pour les maisons individuelles. Une

tendance constatée à Paris et en Île-de-France sans surprise, mais aussi, dans une moindre mesure,

en province.

Des prix en hausse de 2% pour les maisons de province

Les appartements de province ont vu leurs prix très légèrement augmenter sur les 12 derniers mois

(+0,3%), avec une accélération dans le 3e trimestre 2016 (+0,7%). Les maisons, quant à elles,

connaissent un regain d'intérêt : +2,1% entre septembre 2015 et septembre 2016, une progression

bien plus importante qu'en Île-de-France (+1,2%).

Les volumes de vente suivent aussi, avec +10% en province sur les 12 derniers mois. Sur l'ensemble

du territoire, toutes les régions ne sont toutefois pas logées à la même enseigne. Certains

départements voient leurs volumes de vente se réduire, comme le Loiret (-7%) ou la Haute-Saône (-

1%). Mais la majorité ont été prisés par les acheteurs, en particulier dans le Sud-Est, à l'image des

Bouches-du-Rhône (+26%) ou la Corse-du-Sud (+29%).

Evolution incertaine pour la deuxième moitié de 2017

Quid de 2017 ? Les prévisions, basées sur les promesses de vente déjà signées, sont optimistes et

prévoient +3,9% sur les appartements et +5,4% sur les maisons sur l'ensemble du territoire d'ici fin

janvier 2017. Pour le reste de l'année, rien n'est moins sûr, année électorale oblige ! Les Notaires

évoquent plusieurs scénarios, en fonction du nom du futur vainqueur. Des allègements de la fiscalité

sur les résidences secondaires ou sur les revenus de la location pourraient encourager les

investisseurs à scruter le marché... et bouleverser les prix, dans un sens ou dans l'autre, sur

l'ensemble du territoire.

En attendant, découvrez en pages suivantes le top des 10 villes de province où les prix de

l'immobilier ancien ont le plus augmenté.

1 - Bordeaux : +4,1% (3.200 €/m2)

2 - Nantes : +3,2% (2.560 €/m2)

3 - Reims : +2,9% (1.980 €/m2)

4 - Lyon : +2,6% (3.370 €/m2)

5 - Lille : +1,2% (2.870 €/m2)

5 - Marseille : +1,2% (2.270 €/m2)

7 - Strasbourg : +0,6% (2.420 €/m2)

8 - Rennes : +0,4% (2.330 €/m2)

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8 - Le Havre : +0,4% (1.680 €/m2)

10 - Toulouse : +0,2% (2.500 €/m2)

Source : Chiffres Notaires de France/INSEE décembre 2016, prix médian au m2 et évolution sur 1 ans

dans les communes de province de plus de 150.000 habitants

1 - Rennes : +9% (298.500 €)

2 - Dijon : +7% (215.000 €)

3 - Bordeaux : +5,8% (274.000 €)

4 - Toulouse : +4,1% (270.700 €)

5 - Angers : +4% (208.100 €)

6 - Grenoble : +3,7% (288.400 €)

7 - Nantes : +1,7% (251.000 €)

7 - Lille : +1,7% (180.500 €)

9 - Lyon : +1,4% (304.200 €)

10 - Strasbourg : +1,3% (278.200 €)

Source : Chiffres Notaires de France/INSEE décembre 2016, prix de vente médian et évolution sur 1

ans dans les agglomérations (ville centre + banlieue) des communes de province de plus de 150.000

habitants

Source : batiactu.com

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Immobilier: est-il intéressant d’acheter avec

ses enfants?

Le 19/12/2016

1. Des parents achètent, avec l’un de leurs enfants, la résidence principale de celui-ci. Quels

sont les droits de chacun?

- Acheter avec un enfant sa résidence principale est une manière de l’aider, par exemple quand les

parents n’ont pas un patrimoine suffisant pour apporter le même soutien à ses frères et sœurs.

- Les acquéreurs sont alors ensemble propriétaires du bien, à hauteur de leur apport (moitié/moitié, un

quart/trois quarts…). Ils se retrouvent en indivision, avec l’inconvénient de cette situation: il faut

l’accord de tous pour les décisions importantes. Il en est ainsi notamment pour les gros travaux

(autres que ceux d’entretien) et pour la vente du bien. Les affaires courantes peuvent se régler par

une convention d’indivision, en désignant comme gestionnaire l’occupant des lieux.

- Mais les parents peuvent décider de quitter l’indivision. Si le fils ou la fille n’est pas en mesure

de racheter ses parts, la vente est inéluctable. Ainsi, par nature, l’indivision n’est pas faite pour durer.

Plutôt que de se retrouver dans cette situation, le prêt familial est préférable.

2. En quoi le prêt familial est-il une meilleure solution?

- L’enfant aidé est tout de suite propriétaire de sa résidence principale. Les parents n’ont pas à

s’ingérer dans la gestion de son patrimoine.

- Ce prêt peut être transformé en donation: par exemple, s’il s’est écoulé quinze ans depuis la

dernière donation et que l’abattement de 100 000€ s’est reconstitué, ou si les parents ont la capacité

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financière d’apporter la même aide à leurs autres enfants. Ils peuvent alors faire une donation-

partage, dont il ne sera plus tenu compte lors de leur succession.

3. Constituer une SCI serait-il plus adapté?

- La Société civile immobilière (SCI) familiale offre en effet un cadre de gestion plus souple que

l’indivision. Elle est propriétaire du bien et chaque membre (ou "associé") détient des parts à hauteur

de son apport. Si vous financez un quart du bien et votre enfant les trois quarts, vous détenez un

quart des parts et votre enfant les trois quarts.

- Les associés déterminent librement le contenu des statuts. Ils peuvent désigner un gérant et

convenir, par exemple, que les travaux seront réalisés sur décision de celui-ci, sans consultation des

associés. Ils peuvent aussi organiser le retrait d’un associé.

4. Est-il possible d’acheter un bien au nom d’un enfant sans faire apparaître ce financement?

Non: juridiquement, l’argent ainsi versé pour l’achat d’une résidence principale constitue une donation.

Il fait l’objet d’un acte devant notaire. Il est déclaré au fisc et donne lieu au paiement de droits de

donation, sauf si sa valeur ne dépasse pas 100 000€ et que vous n’avez pas fait d’autre donation à la

même personne au cours des quinze années précédentes.

5. Les parents peuvent-ils acheter l’usufruit d’un bien et les enfants, la nue-propriété?

Cette opération permettrait à vos enfants d’hériter de l’usufruit de la maison à votre décès et d’en

devenir propriétaire sans autres droits de succession dessus.

Attention! Ne pas céder à la tentation de déclarer un achat en démembrement de propriété alors que

les parents financent entièrement l’achat, pour économiser à terme des droits de succession. L’héritier

doit pouvoir prouver qu’il a payé la nue-propriété. Il le fera en indiquant l’origine de son financement:

acte de donation passé devant notaire, déclaration d’origine des fonds insérée dans l’acte

d’acquisition.

- S’il n’est pas en mesure d’apporter cette preuve, la valeur totale du bien dont le défunt détenait

l’usufruit est réintégré dans la succession (art. 751 du code général des impôts). Le bien est taxé pour

sa valeur entière.

Source : notretemps.com

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Crédit immobilier : changer d’assureur chaque

année reste interdit

Le 19/12/2016

Retour à la case départ. Le 8 décembre, le Conseil constitutionnel a censuré une mesure de la

loi Sapin 2 permettant de résilier chaque année l’assurance de son prêt immobilier. S’ils n’ont

pas contesté le fond, les « sages » ont jugé que cette nouveauté, introduite par les députés

avec un amendement, n’avait pas de lien direct avec le texte.

« C’est une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs car cela aurait permis d’ouvrir plus largement la

concurrence sur le marché de l’assurance de prêt », estime Sandrine Allonier, directrice des relations

banques chez Vousfinancer.com.

L’assurance emprunteur n’est en théorie pas obligatoire, mais dans la pratique les prêteurs l’exigent

généralement pour accorder un crédit immobilier. Elle permet de couvrir les remboursements du prêt

en cas de décès, d’invalidité ou encore d’incapacité temporaire de travail. Contrairement à une

assurance auto ou une multirisque habitation, ce contrat ne peut pas, pour l’heure, être résilié à son

échéance annuelle.

Le problème est que les contrats « maison » proposés par les banques au moment de souscrire un

crédit immobilier assurent tous les clients de la même façon et quasiment au même tarif. Ce sont des

« contrats groupe », qui mutualisent les risques de décès de tous leurs emprunteurs quel que soit leur

âge. Conséquence : les trentenaires payent souvent plus cher que ce qu’ils devraient.

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« Jusqu’à 40 % du coût du crédit »

Pour alléger la facture, ces derniers ont toutefois le droit de souscrire leur contrat auprès d’un autre

établissement que celui qui leur a accordé le prêt : c’est la « délégation d’assurance » (loi Lagarde de

2010). Cela leur permet d’obtenir une couverture individuelle sur mesure fixée en fonction de leur âge

et de leur état de santé. Une option à envisager car cette assurance coûte cher. « Elle peut

représenter jusqu’à 40 % du coût total du crédit », précise Maël Bernier, directrice de la

communication de Meilleurtaux.com.

Et les emprunteurs plus âgés peuvent aussi y trouver leur intérêt. « Passé 65 ans, beaucoup de

contrats groupe n’assurent plus pour l’invalidité mais seulement le décès. Des contrats en délégation

permettent aujourd’hui d’être couvert pour ce risque, qui plus est à des tarifs avantageux », explique

Maël Bernier.

Malgré ses atouts, la délégation d’assurance ne rencontre pas un succès fou auprès des emprunteurs

- elle représentait en 2015 seulement 18 % du marché, et on s’attend à une baisse à environ 16 %

pour 2016. « Chez Cafpi, c’était 50 % des contrats avant 2014, pour tomber aujourd’hui à 36 % »,

indique Philippe Taboret, directeur général adjoint de ce courtier en prêt immobilier et président de

l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits.

Notez que le principe de non-résiliation subit tout de même une exception. Depuis la loi Hamon,

adoptée en 2014, le souscripteur peut changer d’assureur dans les douze mois qui suivent la

signature de son contrat. A condition que l’assurance offre les mêmes garanties. Mais pour l’heure,

peu d’assurés y ont recours. Chez Meilleurtaux.com, seuls 11 % des dossiers d’assurance

emprunteur résultent de cette possibilité. « Après un long parcours pour acheter et financer leur bien,

les souscripteurs ont du mal à se remettre dans la paperasse pour trouver une assurance moins

chère », note Maël Bernier.

D’autant que changer d’assureur peut rapidement devenir un chemin de croix. Certaines banques ne

jouent pas le jeu en continuant à imposer leurs contrats groupe. « Les lois Lagarde et Hamon avaient

pour objectif de délier l’emprunt et l’assurance afin de laisser le choix aux souscripteurs, rappelle

Philippe Taboret. Mais dans les faits, ces derniers n’ont pas toujours cette liberté. » Il a donc fort à

parier qu’un nouvel amendement sur la résiliation annuelle soit déposé dans le cadre d’un futur projet

de loi.

Source : lemonde.fr

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Immobilier : un tiers des ventes se fait entre

particuliers

Le 20/12/2016

20 Décembre 2016 - Environ un tiers des ventes immobilières en France se fait sans l'intervention

d'une agence, directement entre particuliers. Un chiffre stable depuis une quinzaine d'années.

L'objectif des vendeurs est d'abord de faire des économies.

D'après le site Immobilier.notaires.fr, la part des transactions immobilières entre particuliers

représente un tiers des ventes immobilières en France. Un chiffre stable qui évolue peu depuis les 15

dernières années puisque la part de marché entre particuliers fluctue entre 25 et 35%.

Des économies à la clef. On s'en doute, la principale motivation des personnes qui vendent leur bien

sans intermédiaires est d'abord d'ordre financier. Et force est de constater que l'économie réalisée est

importante. Un particulier sur deux estime en effet que le montant des commissions, de 3 à 7% du prix

de vente, est beaucoup trop élevé pour le service rendu.

Pas de commission. Chez pap.fr, loin d'être livré à lui-même le vendeur est accompagné tout au long

de la vente. Spécialisé uniquement dans les transactions immobilières, pap.fr aide à rédiger

l'annonce, à fixer le prix de vente et à choisir les photos. Les acheteurs contactent ensuite directement

le vendeur pour visiter le logement. Ceux qui sont intéressés transmettent leur offre d'achat.

Une vente totalement sécurisée. Dans tous les cas, une fois l'acheteur trouvé, la signature

s'effectue chez le notaire. Il s'occupe de sécuriser la transaction en contrôlant les différentes pièces,

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en préparant les actes à signer et en enregistrant le transfert d'acte de propriété. Il gère la partie

juridique et administrative de la vente. Il n'est donc pas plus dangereux de vendre soi-même son

logement.

Source : pap.fr

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L’encadrement des loyers ne réduit pas le

nombre d’abus mais leur montant

Le 20/12/2016

Selon une étude, l’encadrement des loyers parisiens n’a pas réduit les abus, un bon quart des loyers

restant au-dessus des montants de référence. Mais ces dépassements ont baissé en moyenne de 40

euros par mois.

L’encadrement des loyers mis en place en août 2015 à Paris n’a pas réduit la proportion de loyers

situés au-dessus du plafond de référence en 2015 mais a contribué à réduire ces loyers en

dépassement d’environ 40 euros par mois, selon une étude parue lundi. Du 1er août au 31 décembre

2015, 73% des emménagements se sont conclus avec un loyer compris entre le loyer de référence dit

minoré, c’est-à-dire le plancher prévu par la réglementation, et le loyer de référence majoré (ou

plafond), d’après cette étude de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap). Enfin,

26% étaient au-dessus du plafond et 1% se situait en dessous.

«Cette répartition est stable par rapport à celle de la période 2015 avant mise en place du dispositif

(1er janvier au 31 juillet 2015) mais l’encadrement des loyers a permis de réduire d’environ 40 euros

par mois les loyers en dépassement», relève l’Olap. Si ces dépassements ont donc continué à

représenter environ un quart des loyers concernés sur les cinq derniers mois de 2015, ils ont touché

en grande majorité les logements d’une pièce, soit essentiellement des chambres de service, note

l’étude.

Les mauvais élèves: chambres de bonne et studios

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En effet, 37% des logements d’une pièce ont affiché un loyer supérieur au plafond sur la période,

contre 21-22% pour les deux et trois pièces et seulement 12% pour les quatre pièces et plus. «Parmi

les logements d’une pièce, ceux de moins de 20 m² ont un loyer dépassant le plafond dans 3 cas sur

4 alors que les plus de 20 m² ne sont que 16% dans cette situation, part proche de celle des 2 et 3

pièces», précise l’Olap.

Sur l’ensemble des logements dont le loyer dépasse le plafond de référence, le complément de loyer

s’élève en moyenne à 186 euros d’août à décembre 2015, soit 16% du loyer total (hors charges). En

outre, il est plus important pour les 1 pièce (19% et 134 euros) que pour les 2 pièces (15% et 185

euros) et les 3 pièces (14% et 230 euros). Pour l’année 2016, une simulation permet d’estimer que

«18% du parc (67.500 logements) a un loyer situé au-dessus du plafond et 6% (21.500) un loyer en

dessous du plancher», estime l’Olap.

Selon l’organisme, en année pleine, l’encadrement des loyers devrait concerner potentiellement plus

du tiers des logements chaque année: 20% de nouveaux emménagés et 15-16% de baux arrivant à

expiration dans l’année.

Source : lefigaro.fr

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Immobilier : 2016 une année exceptionnelle

pour les acquéreurs

Le 20/12/2016

Qu'ils soient primo-accédants ou secondo-accédants, 2016 a été une très bonne année pour eux. Les

taux d'intérêt sont descendus à des niveaux planchers, le Prêt à taux zéro remplit sa mission et les

prix ne flambent pas. Bref un excellent cru.

L'heure des bilans approche. Pour l'immobilier, 2016 s'annonce d'ores et déjà comme un très bon

millésime. Le climat n'a jamais été aussi favorable aux acquéreurs. La baisse des taux d’intérêt a

permis de ressolvabiliser les ménages modestes, d’accroître le pouvoir d’achat, de diminuer le coût du

crédit et de baisser le budget mensuel.

Sans oublier le Prêt à taux zéro tant dans le neuf que dans l'ancien qui remplit parfaitement son rôle

auprès des primo-accédants. Même au-delà des espérances. D'ailleurs le nombre de ventes sur un an

atteint 838.000 biens immobiliers (+11%/2015), un niveau inconnu depuis dix ans !

Les primo-accédants sont de retour. Chez Empruntis, courtier en prêt immobilier, la part des

acquéreurs qui achètent pour la première fois leur résidence principale est de 79,19% et de un sur

deux chez Cafpi, un autre courtier spécialisé dans les prêts immobiliers.

Le PTZ joue parfaitement son rôle. D'après Empruntis le Prêt à taux zéro, et plus particulièrement le

PTZ dans l'ancien, est un levier qui a permis à beaucoup de jeunes de moins de 30 ans de se lancer.

La part des bénéficiaires a considérablement augmenté passant de 15 à 29% entre 2014 et 2016. De

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même pour le montant moyen, passant de 42.385 € en 2014 à 62.237 € en 2016. Et ces primo-

accédants sont désormais 71% à acheter dans l’ancien.

Des prix relativement stables. Côté prix, la tendance à la hausse n’est pas trop marquée. Bonne

nouvelle pour les acquéreurs, d'après la Chambre nationale des notaires, sur un an les prix des

appartements anciens ont augmenté de 1,4%. Cette reprise, amorcée depuis le deuxième trimestre

2016, fait suite à une période de lente érosion des prix depuis mi-2012. Cette augmentation concerne

principalement l’Ile-de-France avec +2,7% sur un an. En province, les prix augmentent de 0,3% et

restent à leur niveau de 2009. Pour les maisons les prix continuent de se redresser : +2% entre le

troisième trimestre 2015 et le troisième trimestre 2016.

Que peut-on attendre pour 2017 ? Un certain nombre de banques ont déjà commencé à relever

leurs taux au cours des mois de novembre et décembre. « Le début d’année 2017 devrait surfer sur

cette vague de hausses », relève Cécile Roquelaure, directrice des études et de la communication

d'Empruntis. « Mais pas de panique ! Les taux resteront encore en dessous de 2% sur les durées les

plus demandées par les emprunteurs. » Si les taux poursuivent leur lente remontée, les prix de

l'immobilier de leur côté devraient rester sages. Pour le moment 2017 s'annonce encore comme une

année favorable aux acquéreurs.

Source : pap.fr

La revue de Presse KYLIA 14

Location : l’agence doit vérifier avec soin la

solvabilité du candidat

Le 20/12/2016

Jurisprudence. Argent, famille, immobilier… Toutes les semaines, nous analysons les derniers arrêts

de la Cour de cassation et leurs conséquences.

Fin septembre 2005, Christiane X. s’adresse à une agence immobilière afin de trouver un

locataire pour un logement situé dans le Sud-Ouest. Un couple de candidats lui est rapidement

présenté, elle l’accepte, et le bail est conclu le 1er

janvier 2006.

Mais quelques années plus tard, rien ne va plus : les locataires ne règlent plus leur dû. Si le bail est

résilié pour non-paiement des loyers avec effet au 1er

janvier 2009, le couple continuer d’occuper les

lieux jusqu’au printemps 2011, sans droit ni titre.

Le préjudice est lourd et notre propriétaire se retourne en justice contre l’agent immobilier pour être

indemnisée. A ses yeux, ce dernier a commis une faute : il aurait dû s’assurer de la solvabilité des

locataires « avec tout le sérieux qui s’impose en pareille circonstance ». Le hic, c’est que le mandat

conclu entre Christiane X. et l’agence était un simple mandat de location, et non un mandat de

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gestion. En clair, l’agence n’avait qu’à dénicher un locataire, elle n’a pas été chargée ensuite de gérer

le bien.

L’agent immobilier peut-il quand même être tenu responsable, plusieurs années après la fin de son

mandat, des déconvenues rencontrées par le bailleur ? Oui, a répondu sans équivoque le Cour de

cassation en novembre 2016 :

« L’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa

mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aid de vérifications sérieuses. »

Les pièces doivent être vérifiées

Un arrêt qui ne surprend pas Guillaume Pierre, avocat au barreau de Paris :

« Que ce soit un mandat de gestion ou juste de location, à partir du moment où c’est l’agent

immobilier qui doit trouver le locataire ou qui effectue la mise en relation, il doit s’assurer de la

solvabilité du candidat. »

« Il doit obtenir et conserver les justificatifs démontrant cette solvabilité dans la limite des pièces qu’il

est en droit de demander [depuis fin 2015, les documents pouvant être exigés d’un candidat à la

location sont limités]. S’il est poursuivi, il devra démontrer qu’il avait les pièces requises mais aussi

qu’il ne pouvait pas avoir de doutes sur la véracité de celles-ci. Il peut seulement échapper à cette

responsabilité en démontrant que le bailleur a choisi lui-même son locataire. »

Et si l’agence n’a pas fait son travail et que les locataires ne paient pas ? « L’indemnisation due

correspond aux loyers impayés, charges et indemnités d’occupation, pour une période qui sera

déterminée par le juge », précise notre spécialiste.

Source : lemonde.fr

La revue de Presse KYLIA 16

Immobilier : les clés pour bien acheter votre

premier logement !

Le 21/12/2016

Ca y est, c'est décidé, vous voulez acheter votre premier logement. Entre la recherche, les aides ou

encore le passage obligé devant le notaire, retrouvez les grandes étapes pour acquérir un bien

immobilier en toute sérénité.

Déterminez votre budget avec précision

Si vous souhaitez acquérir un logement, la première étape consiste à bien calculer votre budget.

Apport personnel, montant de vos charges mensuelles actuelles, surplus de charges pouvant être

supporté, projets à moyen terme… aucun détail ne doit être négligé pour que votre rêve d’achat ne se

transforme pas en cauchemar.

Combien pouvez-vous emprunter ?

N'oubliez pas d'inclure les frais de notaire, la taxe foncière...

En plus du prix d'achat du logement, vous devrez faire face à d’autres frais : remboursement du crédit

immobilier, frais de jouissance du logement (charges de copropriété, travaux éventuels, taxe foncière

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et taxe d'habitation, etc.) et également frais de notaire et d’agence. Les droits de mutation, plus

communément appelés frais de notaires, incluent les droits fiscaux que le notaire collecte et reverse

au Trésor Public. Ils sont soumis à un tarif obligatoire qui est le même, quel que soit le lieu

d'établissement du notaire. Les frais d’agence, eux, sont généralement à la charge de l’acquéreur et

représentent entre 3 et 7 % du prix de vente.

Bon à savoir

Comptez environ entre 6 et 7 % de frais de notaire.

Vérifiez si vous avez le droit à des aides pour acheter votre logement

Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro ou plus communément appelé « PTZ » propose, sous certaines conditions, et

seulement à ceux qui veulent devenir propriétaires pour la première fois, d’avoir recours à un prêt

sans intérêt plafonné à 89 700 €.

Le prêt d’accession sociale

Pour les ménages plus modestes, il existe le prêt d’accession sociale (PAS), qui est accordé par

une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État, pour financer la

construction ou l'achat d'un logement.

Les prêts accordés par les employeurs

Si votre entreprise compte plus de 20 salariés, renseignez-vous auprès de votre direction, vous avez

peut-être le droit de contracter un crédit immobilier compris entre 8 000 et 15 000 € à des taux très

avantageux.

Achetez un bien immobilier oui, mais à quel prix ?

Pour vérifier que votre enveloppe budgétaire correspond à votre besoin, visitez plusieurs biens

immobiliers dans la zone géographique ciblée. Cela vous permettra de connaître les prix pratiqués

et de revoir à la hausse ou à la baisse vos exigences. Si un logement vous plaît, n’hésitez pas à

revenir plusieurs fois, à différents moments de la journée, afin de constater la luminosité intérieure et

les nuisances éventuelles.

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Bon à savoir

Pour vous faire une idée des prix où vous souhaitez acheter, rendez-vous sur Lacoteimmo.

Signez un compromis de vente ou de la promesse de vente

Une fois le logement de vos rêves déniché, viendra le moment de signer l’avant-contrat, appelé

« compromis de vente » ou « promesse de vente ». La signature de ce document permettra de

réserver de manière officielle votre futur appartement ou maison… à condition que votre financement

vous soit accordé (« clause suspensive »). La signature pourra s’effectuer chez un notaire ou à

l’agence immobilière et il vous sera demandé de verser un dépôt de garantie. Après la signature du

compromis de vente, vous disposerez d’un délai légal de rétractation de 10 jours durant lequel vous

pourrez, sans justification, vous désengager sans perte d’argent. Passé ce délai, vous aurez 45 jours

pour obtenir un accord de financement de la banque.

Quel est le montant pour le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie représente généralement 5 à 10 % de la valeur d’achat du bien.

Bienvenue dans votre nouvelle vie de propriétaire !

Après avoir obtenu l'accord de financement, vous pourrez déterminer la date de signature de l’acte de

vente, avec le vendeur du bien, le notaire, et, potentiellement, votre agent immobilier. Avant de

devenir propriétaire du bien et de récupérer les clés, vous devrez signer et parapher l’acte de vente.

De plus, si la vente a lieu au cours de l'année, le vendeur peut vous demander de partager avec lui le

montant des charges (taxe foncière...) au prorata du temps passé.

Bon à savoir

Une fois dans les lieux, pensez aux formalités administratives telles que vos changements d’adresse

ou encore votre inscription sur les listes électorales.

Source : seloger.com

La revue de Presse KYLIA 19

Quel bilan pour l'immobilier français en 2016 ?

Le 21/12/2016

L'année 2016 confirme le regain de forme du marché immobilier français. Tant en matière de

volumes de ventes que de prix, l’immobilier suit une tendance positive. Toutefois, ce constat

est à relativiser en matière de location d’appartement. Tour d’horizon.

La location immobilière, un marché connaissant une baisse de ses prix

Cette année, le prix de la location d'appartement au niveau national connait une légère baisse : 2,5 %

en général et 7 % pour les maisons. Pour l'année 2016, le loyer moyen se place ainsi aux alentours

de 640 €. Ces données s’expliquent principalement par la volonté des propriétaires de conserver leur

locataire sur le long terme.

En prenant l'exemple de Toulouse, on constate cette diminution des prix à la location. Actuellement, le

prix moyen au m2 est de 12,58 € pour un appartement. Louer un appartement à Toulouse coûte ainsi

en moyenne 682 €.

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La vente immobilière suit une tendance positive

Cette année se termine avec près de 900 000 ventes immobilières au niveau national, un chiffre

jamais atteint jusque-là. Cette hausse du volume des ventes immobilières symbolise à elle seule le

regain de forme du marché immobilier français. Dans une moindre mesure, on constate également

que le prix de vente moyen suit lui aussi une courbe à la hausse. En effet, une augmentation de 1 %

des prix moyens a été constatée entre 2015 et 2016. Cela place le prix des maisons à 223 000 € en

moyenne et celui des appartements à 177 000 €. Ces chiffres s'expliquent principalement grâce à

deux données : des prêts immobiliers à des taux très bas et une hausse du nombre de projets

immobiliers.

La tendance haussière concerne également le prix moyen au m2 des logements vendus, tout

particulièrement pour les surfaces modestes. Au niveau national, on constate une augmentation

d'environ 1,5 % pour les petits logements (entre 1 et 3 pièces). Pour ce type de bien, le prix moyen au

m2 est de 2 575 €, plaçant les maisons à 2 015 €/m2 et les appartements à 3 175 €/m2. Une hausse

plus forte encore à Paris et dans sa région, avec 3,6 % d'augmentation du prix moyen au m2 pour

tous les logements. Quant au délai de vente, il est en net recul. Il s’est établi en moyenne à 79 jours.

Source : Economiematin.fr

La revue de Presse KYLIA 21

Encadrement des loyers parisiens : toujours

autant de dépassements

Le 21/12/2016

L'encadrement des loyers est encore peu respecté (©Bertrand Guay - AFP)

La proportion de loyers situés au-dessus du plafond de référence est restée la même, mais le

dispositif a permis de réduire d'environ 40 euros par mois les loyers en dépassement, selon une étude

parue lundi.

L'encadrement des loyers mis en place en août 2015 à Paris n'a pas réduit la proportion de loyers

situés au-dessus du plafond de référence en 2015 mais a contribué à réduire ces loyers en

dépassement d'environ 40 euros par mois, selon une étude. Du 1er août au 31 décembre 2015, 73%

des emménagements se sont conclus avec un loyer compris entre le loyer de référence dit minoré,

c'est à dire le plancher prévu par la règlementation, et le loyer de référence majoré (ou plafond),

d'après cette étude de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Enfin, 26%

étaient au-dessus du plafond et 1% se situaient en dessous.

"Cette répartition est stable par rapport à celle de la période 2015 avant mise en place du dispositif

(1er janvier au 31 juillet 2015) mais l'encadrement des loyers a permis de réduire d'environ 40 euros

par mois les loyers en dépassement", relève l'Olap. Si ces dépassements ont donc continué à

La revue de Presse KYLIA 22

représenter environ un quart des loyers concernés sur les cinq derniers mois de 2015, ils ont touché

en grande majorité les logements d'une pièce, soit essentiellement des chambres de service, note

l'étude.

Plus important pour les 1 pièces

En effet, 37% des logements d'une pièce ont affiché un loyer supérieur au plafond sur la période,

contre 21-22% pour les deux et trois pièces et seulement 12% pour les quatre pièces et plus. "Parmi

les logements d'une pièce, ceux de moins de 20 m2 ont un loyer dépassant le plafond dans 3 cas sur

4 alors que les plus de 20 m2 ne sont que 16% dans cette situation, part proche de celle des 2 et 3

pièces", précise l'Olap.

dont le loyer dépasse le plafond de référence, le complément de loyer s'élève en moyenne à 186

euros d'août à décembre 2015, soit 16% du loyer total (hors charges).

En outre, il est plus important pour les 1 pièce (19% et 134 euros) que pour les 2 pièces (15% et 185

euros) et les 3 pièces (14% et 230 euros). Pour l'année 2016, une simulation permet d'estimer que

"18% du parc (67.500 logements) a un loyer situé au-dessus du plafond et 6% (21.500) un loyer en

dessous du plancher", estime l'Olap.

Selon l'organisme, en année pleine, l'encadrement des loyers devrait concerner potentiellement plus

du tiers des logements chaque année: 20% de nouveaux emménagés et 15-16% de baux arrivant à

expiration dans l'année.

Source : Lavieimmo.com

La revue de Presse KYLIA 23

Crédit immobilier : où trouver les taux les plus

bas ?

Le 21/12/2016

Centre-Val-de-Loire ? Île-de-France ? Occitanie ? Si les taux restent bas, leurs niveaux varient en

fonction des régions. Le podium des courtiers.

Est-il encore possible de trouver des taux inférieurs à la moyenne ? Rappelons que selon

l’observatoire Crédit Logement / CSA, qui fait autorité en la matière, les taux tournent aujourd’hui

autour de 1,31 % toutes durées confondues, hors frais d’assurances, ce qui est déjà très bas.

Si la qualité du dossier importe beaucoup (bonne tenue des comptes, CDI, revenus importants…),

l’endroit où l’on demande son prêt peut aussi faire la différence. Ainsi, selon les leaders du courtage

en crédit immobilier Meilleurtaux, Empruntis et Cafpi, 3 régions pratiquent des taux encore plus bas

qu’à l’accoutumée : L’Auvergne Rhône-Alpes, la Nouvelle Aquitaine et l’Île-de-France.

Le sud-ouest du pays, et la forte présence de banques mutualistes, est historiquement la région où les

taux sont les plus faibles. Mais depuis le mois d’août 2016, c’est l’Auvergne Rhône-Alpes qui lui

dispute la première place : "C’est pourtant en Auvergne Rhône-Alpes qu’il y a le plus grand nombre de

banques qui augmentent leur taux et dans la Nouvelle Aquitaine qu’il y en a le plus qui les baissent",

précisent Cécile Roquelaure, chargée d’études pour Empruntis. (Cliquez pour agrandir)

La revue de Presse KYLIA 24

Il faut dire que le territoire rhodanien est très compétitif. "Les banques comme la Caisse d’Epargne ou

le Crédit Agricole, profite de ce secteur transfrontalier pour attirer une clientèle haut de gamme avec

des taux bas", précise Cécile Roquelaure.

Pour Cafpi, sur les durées les plus faibles, c’est l’Île-de-France qui l’emporte avec un taux de 0,65 %.

Mais, "avec 0,80 % sur 15 ans et 1 % sur 20 ans, ce sont la Nouvelle Aquitaine et l’Auvergne Rhône-

Alpes qui mènent." De quoi donner des envies, malgré le retour à la hausse des taux, aux meilleurs

profils d’acheter.

Source : Explorimmo.com

La revue de Presse KYLIA 25

Logement : quelles réponses face au risque

Airbnb?

Le 21/12/2016

Le développement exponentiel de la plateforme Airbnb et de ses concurrentes est un vrai casse-tête

pour le législateur. En effet, les revenus peu fiscalisés de leurs usagers, les secteurs de l'économie

qu'elles font tanguer, et la crise du logement qu'elles risquent d'accentuer obligent le parlement

français à plancher sur un encadrement de ces plateformes dites de « l'économie collaborative ».

Progressivement, des règles leurs sont ainsi appliquées. La dernière en date étant l'obligation à partir

de 2019 pour ces plateformes de déclarer au fisc les revenus de leurs usagers afin que

l'administration alimente la déclaration préremplie des contribuables, et de calculer l'impôt dû.

Mais la principale mesure concernant Airbnb date de la loi Alur du 26 mars 2014 : elle interdit à un

particulier de louer son appartement plus de 120 jours par an. Au-delà, celui-ci encourt une amende

de 25.000 euros. Importante, cette mesure est pourtant très permissive au regard de ce qu'il se passe

ailleurs à New-York, à Berlin, à Barcelone, à Londres ou à Amsterdam, où l'on est beaucoup plus

sévère.

Différencier les usages

Il y a donc encore beaucoup à faire dans le domaine de la réglementation en France. C'est pourquoi

le gouvernement a commandé un rapport à des experts sur ce sujet, sous l'égide de France

Stratégie. Publié en novembre, ce rapport propose concrètement de différencier les usages afin

La revue de Presse KYLIA 26

d'éviter les abus, tout en respectant un principe d'équité. Les auteurs estiment ainsi qu'il faut « traiter

les nouveaux usages de location temporaire avec des textes spécifiques et en distinguant chacune

des situations ».

Et de détailler ces situations : « l'accueil d'un tiers pour un temps déterminé dans une partie de son

logement », « l'accueil dans son logement pendant son absence pour courte durée », ainsi que

« l'accueil dans son logement pendant son absence pour une durée plus longue ou bien de façon

répétée », et le « logement principalement consacré à l'accueil de tiers pour des durées

déterminées ». Enfin, il est proposé une réglementation spécifique pour les locataires souhaitant sous-

louer leur logement. Le traitement distinct de chacun de ces types d'occupation permettra, selon les

auteurs du rapport, d'être attentif à « l'équilibre de la relation locative » et « d'éviter que ces nouvelles

pratiques ne créent des rentes de situation » freinant notamment la rotation du parc déjà très faible

dans les zones tendues.

Souci d'équité

En différenciant tous ces cas de figure, c'est donc un travail d'une précision extrême que proposent

les auteurs de ce rapport au législateur. Bref, on est ici, il faut le dire, dans une conception très

française de la régulation: d'un côté, on ne veut pas pénaliser les usagers « de bonne foi » qui

bénéficient de l'économie collaborative pour se procurer des compléments de revenus indispensables

pour boucler leurs fins de mois ; et de l'autre, on souhaite éviter de mettre en difficulté des « vieux »

secteurs de l'économie, pourvoyeurs d'emplois, qui s'appliquent les réglementations nationales.

Autrement dit, pour limiter au maximum les injustices, on crée un système complexe, avec de

multiples niches.

Le rapport France stratégie dit même qu'une fois ces situations différenciées, il suffira ensuite d'en

informer les usagers. Nul besoin, dès lors, d'imposer aux plateformes les « vieilles loi » régulant les

professions concernées : « la loi Hoguet (détention de carte professionnelle, garantie financière,

responsabilité civile professionnelle), le code du tourisme (état descriptif des lieux) et le code de la

consommation pour les contrats conclus à distance (information pré-contractuelle, droit de

rétractation) ». Reste à savoir si ce principe fondamental de recherche d'équité à la française suffira

à contenir « l'invasion barbare » des plateformes de l'économie collaborative...

Source : latribune.fr

La revue de Presse KYLIA 27

Le grand Paris flambera-t-il?

Le 21/12/2016

La bulle n’est pas encore formée, mais les grands investisseurs se bousculent au portillon du Grand

Paris immobilier

La fièvre immobilière guette. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : 30 milliards d’investissements publics

et privés vont être déversés sur le territoire du grand Paris au cours des vingt prochaines années, en

particulier dans de nouvelles infrastructures de transport avec les 70 nouvelles gares du Grand Paris

Express. C’est le double des montants évoqués pour le Grand Londres, et il faut remonter à la

construction du RER dans les années soixante ou, plus loin, au Baron Haussmann, pour retrouver la

mise en œuvre en si peu de temps de tels leviers de changement.

Parmi les bouleversements à attendre : des connexions économiques et sociales inédites entre

communautés urbaines qui s’ignoraient jusque-là, des zones sinistrées ou désaffectées à réhabiliter,

d’immenses portions de territoire encore vierges de toute urbanisation à aménager en bureaux et

logements – comme l’était il y a encore peu le plateau de Saclay, désormais hérissé de grues –, le

tout dynamisé par le renforcement assuré du statut de “ville monde” du Grand Paris, seule véritable

rival de Londres en Europe. Un tel cocktail a tout pour alimenter une flambée des prix du foncier et de

l’immobilier, bureaux et logements compris, même si, pour l’heure, les courbes restent plutôt sages.

Dans les trois quarts des sites du Grand Paris Express, on ne constate pour l’instant aucun impact à

la hausse sur les prix, selon l’Observatoire régional du foncier.

“Il faut remonter à la construction du RER dans les années soixante ou, plus loin, au Baron

Haussmann, pour retrouver la mise en œuvre en si peu de temps de tels leviers de changement”

La revue de Presse KYLIA 28

La hiérarchie des prix bouge en revanche dans les quartiers autour des futures gares qui sont déjà

reliés par ailleurs au réseau ferré. Vingt-et-un d’entre eux affichent un prix moyen supérieur à celui du

reste de la commune où la nouvelle infrastructure sera implantée. C’est le cas notamment de Massy

dans l’Essonne, avec sa gare TGV située sur la future ligne 18 et déjà connectée au RER B et C, où

les logements se sont vendus à un prix moyen supérieur de 21,9 % en 2015 à celui de la commune,

entre 3 000 et 5 000 € le m². De son côté, Philippe Yvin, le président de la société du Grand Paris,

compte sur l’abondance de l’offre de logements – des dizaines de milliers vont être construites – pour

contenir une véritable flambée des prix.

Augmentation logique des prix

Personne n’est en mesure d’en prévoir à coup sûr l’ampleur, la répartition et le calendrier exact, mais

la hausse est pourtant certaine. Comme dans tous les très grands plans de développement de

nouvelles infrastructures, le financement s’appuie, outre l’investissement public, sur l’acquisition du

foncier autour des infrastructures, revendu ensuite à des investisseurs privés. La tendance à

l’augmentation des prix est donc inscrite dans l’arithmétique même des changements à venir. “Sur un

territoire nouvellement désenclavé et où se créent des infrastructures collectives, il est normal que les

utilisateurs paient une partie du coût associé, que ce soit dans le prix des transports ou lors de l’achat

d’un bien immobilier ou de la location de bureaux”, commente Xavier Lépine, président de La

Française. Comme d’autres grands investisseurs immobiliers, la Française développe une stratégie

dédiée au Grand Paris. La société qui affiche 14,5 milliards d’euros d’actifs immobiliers sous gestion,

dont 1,3 million de m2 d’actifs tertiaires et commerciaux dans la région parisienne, vient de lancer une

foncière spécialisée sur le thème du Grand Paris. La Française identifie des axes d’investissements

prioritaires dans quatorze “clusters”, ou pôles de compétitivité façon Silicon Valley, hiérarchisés par

“potentiel”, avec en trio de tête : Villejuif-Les Ardoines, pôle santé et bio-technologies, le territoire de

nouvelles technologies et médias dit du “Croissant-ouest”, entre Saint-Quentin-en-Yvelines et

Versailles, et Saint-Denis Pleyel, en Seine-Saint-Denis, pour la création audiovisuelle.

Évolution des usages

Outre le bon timing pour lancer leurs opérations, les investisseurs doivent aussi anticiper l’évolution

des usages de l’immobilier dans la région parisienne. La Française mise sur la polyvalence pour

prendre en compte l’irruption de nouvelles formes de travail – avec plus d’indépendants et de petites

entreprises – et l’accélération du temps économique. “À une société de livraison par exemple, on

proposera un immeuble massivement équipé de places de parking, mais il faut en même temps que

cet immeuble puisse évoluer dans le temps pour s’adapter à d’autres utilisations, y compris le

La revue de Presse KYLIA 29

logement, explique Xavier Lépine. L’enjeu est d’éviter à l’avenir de recréer des déserts urbains, où

des immeubles à usage unique ne trouvent plus preneur lorsque les besoins évoluent.”

Même constat sur l’évolution des usages chez Primonial, qui vient de racheter en partenariat avec

Immochan, le bras immobilier d’Auchan, une galerie commerciale à restructurer près de la gare de Val

De Fontenay. “Le modèle des locomotives alimentaires, où l’on attirait la clientèle motorisée et

équipée pour stocker ses achats périodiques vers des grands centres commerciaux loin des

transports publics, est dépassé, estime Laurent Flechet, président du directoire de Primonial REIM.

Nous investissons près des flux de transports collectifs existants ou à venir, avec une offre adaptée à

des besoins d’achats plus fréquents.”

“La Française mise sur la polyvalence pour prendre en compte l’irruption de nouvelles formes de

travail et l’accélération du temps économique”

Une autre difficulté pour les investisseurs, dans cette période encore calme, est de parvenir à payer le

juste prix sur la base de leur estimation de la richesse supplémentaire que va générer le

développement du Grand Paris, et de sa répartition. Celles-ci dépendent de facteurs compliqués à

cerner, comme la qualité de la volonté politique dans les collectivités concernées.

Dans certaines parties de l’Ile-de-France, chacun mise sur de très profonds changements socio-

économiques. C’est le cas précisément en Seine-Saint-Denis, que les futurs investissements sont

susceptibles de métamorphoser, et plus précisément autour de Pleyel-Saint-Denis dont le potentiel

semble faire l’unanimité auprès des professionnels. “Avec la convergence de quatre lignes de métro,

c’est un nœud ferroviaire de première importance qui va se créer dans cette zone”, commente Laurent

Flechet. L’accessibilité nouvelle alliée à des prix pour l’instant modérés est susceptible de créer un

véritable appel d’air auprès d’entreprises qui jusque-là n’auraient jamais envisagé de s’établir dans

ces quartiers. “On peut raisonnablement compter sur une augmentation des loyers dans cette partie

de la Seine-Saint-Denis dans les 5 ou 10 ans à venir.” En pratique, le potentiel de retournement est tel

que les investisseurs commencent à se bousculer au portillon, au risque de faire véritablement

flamber les prix et fondre la prime de risque.

Source : lenouveleconomiste.fr

La revue de Presse KYLIA 30

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Fonds de commerce : comment apprécier l'état

général d'une affaire

Le 19/12/2016

Lille (59) Lors d'une cession de fonds de commerce, l'acquéreur et, avant lui, l'intermédiaire en

transaction de fonds de commerce, va s'attarder sur l'aspect physique de l'affaire. Le point de vue

d'Emmanuel Marchand, directeur du cabinet B2M, membre du réseau CEH, à Lille.

Quels sont les éléments physiques de l'affaire auxquels vous vous attachez pour fixer un prix

de cession au plus juste de sa valeur de marché ?

Emmanuel Marchand : Nous prenons en compte l'environnement du fonds de commerce : centre-

ville ou campagne ? Des travaux de voirie sont-ils prochainement prévus ? Des aménagements

routiers ou déviations sont-ils envisagés ? Il faut également tenir compte de la qualité du bâtiment lui-

même - des travaux de façade ou des rénovations sont-elles prévues dans les communs ? - et de son

La revue de Presse KYLIA 31

mode gestion - le bâtiment est-il à un unique propriétaire ou soumis à une copropriété ? Si oui, quelles

sont les obligations du règlement ?

Concernant le fonds de commerce, on observe s'il est aux normes de sécurité et d'accessibilité ou s'il

nécessite des travaux, plus ou moins importants, qui pourront venir en diminution du prix s'ils doivent

être assumés par l'acquéreur. Le type de licence dont bénéficie le fonds de commerce entre

également en compte, et si elle est attachée au fonds ou détenue par le bailleur et mise à la

disposition du locataire. Existe-t-il un contrat qui contraint cette licence (brasseur, distributeur ou

autres) ?

Enfin, et surtout, on tient compte de l'état du matériel : des investissements sont-ils nécessaires ? Le

matériel appartient-il en propre au fonds de commerce ou est-il détenu par un crédit-bailleur ?

Quelles sont les expertises qui attestent de l'état de l'affaire et que le vendeur doit être prêt à

remettre à l'acquéreur dès qu'il envisage de vendre ?

Les mairies n'imposent pas toutes les mêmes obligations pour la réalisation d'une cession de fonds de

commerce. Toutefois, et de manière assez générale, il est recommandé de se renseigner sur la

dernière commission de sécurité et son avis. Si elle est passée- ce qui n'est pas une obligation sauf

par exemple pour les hôtels ou les discothèques -, le vendeur doit transmettre le PV qui a été établi

suite à cette visite.

Le diagnostic PMR et l'agenda d'accessibilité programmée [Ad'ap] sont obligatoires depuis le 27 juillet

2015 pour tous les établissements recevant du public. Théoriquement, une cession n'est plus possible

sans ces documents. Le diagnostic permet d'identifier les mises aux normes obligatoires et l'Ad'ap

permet de demander d'éventuelles dérogations aux aménagements ou de les planifier dans les trois

ans qui suivent le dépôt de l'Ad'ap.

Le cédant doit-il transmettre à l'acquéreur d'autres documents obligatoires ?

Une attestation annuelle de l'entretien de la hotte doit être obligatoirement fournie par le restaurateur

cédant. Il est également obligatoire de faire vérifier annuellement ses extincteurs et d'en apporter la

preuve. De même, si l'établissement possède un ascenseur et/ou un monte-charge, la vérification

annuelle est obligatoire, tout comme l'attestation qui le prouve. Enfin, si vous avez une cheminée à feu

de bois, le ramonage doit être réalisé au moins une fois par an et l'attestation de ce dernier produite

également. Tous ces éléments se retrouvent dans le registre de sécurité. Ils sont nécessaires à une

transaction mais aussi obligatoires pour la bonne assurance de l'exploitant. De plus, un restaurateur

La revue de Presse KYLIA 32

devra également s'inquiéter de la présence d'un bac dégraisseur et du rejet de ses eaux usées selon

les préconisations de la mairie d'accès au réseau public. Enfin, lors de l'entrée dans les lieux, il faut

toujours faire établir un état des lieux contradictoire avec le sortant.

En cas de cession immobilière concomitante, le bailleur cédant devra également soumettre son local

à tous les diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb, risques naturels, termites…

D'autres documents non obligatoires sont-ils couramment sollicités par l'acquéreur ?

En effet, un acquéreur peut également solliciter une vérification des installations de gaz et d'électricité

dans la mesure où elle peut être demandée par l'assureur. L'acquéreur devra alors faire les

démarches en accord avec le vendeur. L'acquéreur doit également veiller aux contrats du vendeur qui

pourraient lui incomber lors de la reprise et dont il ne pourrait se soustraire : crédit-bail, distribution de

boissons, d'énergie, vidéosurveillance, linge…

Source : hotellerie-restauration.fr

La revue de Presse KYLIA 33

L’importance de la rédaction d’une clause

résolutoire insérée à un bail commercial.

Le 19/12/2016

La clause résolutoire permet à un bailleur d’obtenir la résiliation du bail dans le cas où son locataire

manque à ses obligations contractuelles.

Cette clause doit être rédigée de manière à englober le plus de motifs de résiliation possibles, sous

peine de ne pas pouvoir être mise en oeuvre dans certains cas.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la

résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le

commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Cette clause est dénommée « clause résolutoire ».

Elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail un mois après la délivrance d’un commandement

adressé à son preneur, précisant quelle infraction il lui est reproché.

Ainsi, la clause résolutoire ne permet pas simplement d’obtenir la résiliation du bail en raison du non-

paiement des loyers par le preneur.

Elle permet également d’obtenir cette résiliation lorsque, par exemple, le preneur ne respecte pas le

règlement de copropriété ou n’exploite pas réellement le local commercial qui lui a été donné à bail.

Toutefois, pour que la résiliation du bail soit prononcée pour des motifs autres que celui du non-

paiement des loyers, encore faut-il que la clause résolutoire stipule clairement que le bail pourra être

résilié de plein droit pour ces motifs.

La jurisprudence a notamment déjà jugé que l’inexploitation du fonds ne peut être sanctionnée sur le

fondement de la clause résolutoire dont l’application est restreinte au non-paiement des loyers (CA

Douai, 3e ch., 27 févr. 2003, n° 01/05250).

Il est donc primordial d’être très vigilant quant à la rédaction de la clause résolutoire car un bailleur

pourrait être empêché d’obtenir la résiliation du bail si l’infraction qu’il reproche à son preneur n’est

pas mentionnée dans la clause.

La revue de Presse KYLIA 34

Le bailleur sera alors contraint de solliciter la résiliation judiciaire de son bail et ainsi d’engager une

procédure longue et fastidieuse devant les tribunaux.

Je vous propose ainsi un exemple de clause résolutoire qui permet d’englober l’ensemble des

infractions qu’un bailleur pourrait reprocher à son preneur :

« A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, indemnité d’occupation, ou de

remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou de complément de

dépôt de garantie ou encore d’inexécution d’une seule des charges conditions du bail, et un mois

après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le

BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent

bail sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, même dans le cas de paiement ou

d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune

demande judiciaire. »

Source : village-justice.com

La revue de Presse KYLIA 35

A propos de Kylia

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle

Génération : Le 1er

réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.

Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses

agents immobiliers.

Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com

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