S5 revue de presse kylia - semaine du 23 au 29 janvier 2017

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 23 au 28 janvier 2017

Bail commercial et retard de loyers : il ne faut

pas attendre !

Le 11/01/2017

Parce que son locataire paie les loyers avec retard, un bailleur demande la résiliation judiciaire du

contrat de bail commercial. Mais au cours de la procédure, son locataire est placé en redressement

judiciaire. Ce qui, pour ce dernier, rend l’action du bailleur irrecevable. A juste titre semble-t-il…

Bail commercial et retard de loyers : attention aux redressements judiciaires !

Après plusieurs mois de loyers payés avec retard, un bailleur décide d’engager une action en justice

contre son locataire afin de rompre le bail commercial. Au cours de la procédure, le locataire est placé

en redressement judiciaire. Pour ce dernier, la demande de rupture du contrat par le bailleur est donc

irrecevable…


Il rappelle que l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire interrompt ou interdit toute

action en justice tendant à la rupture d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Ce

qui est le cas ici puisque l’action engagée par le bailleur a pour origine des loyers impayés.

Mais le bailleur n’est pas d’accord : il considère qu’il demande la rupture du bail en raison des retards

systématiques de paiement des loyers et non au titre du non-paiement des loyers. Pour lui, son action

est donc tout à fait recevable.

Mais l’action est effectivement irrecevable pour le juge ! L’action en justice visant à rompre un bail

commercial pour paiement tardif des loyers est irrecevable lorsque, par la suite, le locataire fait l’objet

d’une procédure de redressement judiciaire.

Source : bar-brasserie.fr


Autorisation d’exploitation commerciale : une

durée de validité (toujours) de 3 ans ?

Le 18/01/2017

Une autorisation d’exploitation commerciale est par principe valable 3 ans. Mais cette durée de

validité peut être plus longue : tout va dépendre, désormais, de la surface de vente envisagée…

3 ans (par principe), 5 ou 7 ans (pour les grands projets) !

Par principe, une autorisation d’exploitation commerciale est valable 3 ans. Plus précisément, vous

avez 3 ans à compter de la délivrance du permis de construire pour que votre commerce soit ouvert à

la clientèle. Passé ce délai, il est nécessaire d’obtenir une nouvelle autorisation.

Mais depuis le 17 décembre 2016, il existe 2 nouveaux délais. Désormais ce délai sera, en effet, de :

5 ans si votre projet porte sur une surface de vente supérieure à 2 500 m² (jusqu’à 6 000 m²) ;

7 ans si votre projet porte sur une surface de vente supérieure à 6 000 m².



Immobilier : un compromis est-il une « vente

parfaite » ?

Le 19/01/2017

Un acquéreur refuse de signer l’acte de vente d’une maison chez le notaire. Motif ? Il existe un

différend relatif aux limites de copropriété. Différend toutefois insuffisant pour justifier un refus de

signer l’acte de vente selon l’agent immobilier et le vendeur…

Un compromis est une « vente parfaite », sous conditions suspensives…

Une personne qui a mis en vente sa maison trouve un acquéreur, par le biais d’un agent immobilier, et

signe un compromis de vente. Mais l’acte authentique de vente devant être conclu chez le notaire

n’est jamais signé, l’acquéreur ne voulant plus acheter la maison.

L’agent immobilier poursuit alors en justice l’acquéreur afin de percevoir sa rémunération. Le vendeur

fait de même pour que soit constaté que la vente est « parfaite ».

L’acquéreur, pour se justifier, explique que s’il refuse de signer l’acte de vente chez le notaire, c’est

parce qu’il existe un différend sur la limite de la propriété. De plus, il rappelle qu’un bornage devait

avoir lieu afin de mettre un terme à ce différend. N’ayant jamais été informé de la réalisation du

bornage, il considère que la vente est caduque…


…à tort pour le juge. Parce que les limites de copropriété n’ont pas été érigées en condition notable

du compromis et que le bornage n’était pas une condition suspensive du contrat, la vente est «

parfaite ». L’acquéreur ne peut donc pas se prévaloir d’un différend sur la limite de propriété pour

refuser de signer l’acte de vente chez le notaire. L’agent immobilier a donc droit à sa rémunération.



Le sort des travaux effectués par le locataire au

terme du bail commercial.

Le 20/01/2017

Les clauses des baux commerciaux, et à défaut les dispositions du Code civil, prévoient le sort

réservé aux travaux et améliorations effectués par le locataire en cours de bail.

I. Le sort des constructions et améliorations régi par le Code civil, en l’absence de stipulations

contractuelles

A. Le sort des constructions

1. La remise en l’état

À l’échéance du bail, le bailleur peut demander au locataire la remise en l’état des lieux loués,

conformément au descriptif de l’état des lieux d’entrée, le cas échéant.

Si le bailleur exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, celle-ci est exécutée aux

frais du locataire, sans aucune indemnité pour lui ; il peut, en outre, être condamné à des dommages-

intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. La demande de remise en

l’état des locaux pouvant engendrer des coûts conséquents pour le preneur. Le bailleur n’a pas à

justifier l’option qu’il aura choisie.

2. L’accession

Il peut également bénéficier des règles de l’accession disposées à l’article 555 du Code civil dans le

cas où les parties n’y auraient pas dérogé.

À cet effet, l’article en question prévoit que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été

faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit,

sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les

enlever.


Le bailleur peut donc librement décider d’exercer son droit à l’accession si les parties n’ont rien prévu

quant au sort des travaux effectués par le locataire. Sans préjudice, pour le bailleur, de revenir sur sa

décision tant qu’aucune décision n’aura constaté l’option choisie par ce dernier.

Dans le cas où il choisirait d’accéder à la propriété des travaux, le bailleur devra rembourser au tiers,

soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix

de la main d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se

trouvent lesdits travaux.

B. Le sort des améliorations

La Cour de cassation a décidé que les dispositions de l’article 555 du Code civil ne trouvaient à

s’appliquer qu’aux constructions, ouvrages et plantations ; y échappent ainsi les travaux de réparation

plus modestes ou les améliorations d’ouvrages préexistants.

Dans le cas d’améliorations, les articles 546 à 551 du Code civil s’appliquent. Ces articles distinguent

selon que les améliorations s’adjoignant aux locaux modifient ou non la structure de l’immeuble

comprenant les locaux loués :

Si elles modifient l’immeuble, ces améliorations seront considérées comme des immeubles

par nature et l’accession se réalisera automatiquement. L’article 551 du Code civil disposant

que tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire.

Si elles peuvent être retirées sans modifier la structure de l’immeuble, elles restent la

propriété du locataire.

II. Le sort des constructions et améliorations en présence de stipulations contractuelles

La distinction doit être faite selon que le contrat de bail autorise ou interdise les constructions et

améliorations.

Le premier cas concerne les baux interdisant toute sorte de construction ou d’amélioration. Dans

pareil cas, le locataire enfreindra les stipulations du bail et risquera de voir le bail résilié à ses torts en

y contrevenant.

Le second cas concerne les baux autorisant à certaines conditions les améliorations et constructions.

Généralement, les baux prévoient que les travaux seront soumis à l’agrément du bailleur et à

l’intervention d’architectes ou bureaux d’études désignés par lui.


L’autorisation des travaux par le bailleur et leur réalisation en conformité avec les stipulations du bail

n’entraînent pas renonciation pour le bailleur à se prévaloir de la remise en l’état des locaux à la fin du

bail ; sauf à ce qu’une stipulation allant en contraire soit insérée dans le bail.

De même, il est très fréquent que les parties conviennent d’une clause d’accession reprenant ou

dérogeant aux dispositions du Code civil. Les baux prévoient ainsi généralement qu’à la fin du bail, le

bailleur deviendra propriétaire des améliorations et constructions entreprises par le locataire sans

verser quelque indemnité que ce soit.

Toutefois, dans le cas où le bail ne prévoirait pas l’absence de versement d’indemnité à l’égard du

locataire pour les améliorations qu’il a payées, ce dernier pourra obtenir une indemnité au titre des

impenses. Il n’est question ici que des impenses utiles, c’est-à-dire des impenses qui ne sont pas

indispensables mais qui ont participé à augmenter la valeur marchande des locaux loués.

III. L’accession des constructions et améliorations et déplafonnement de loyer

L’accession des constructions et améliorations est une façon pour le bailleur de demander le

déplafonnement du loyer.

Les constructions réalisées par le locataire pourront être invoquées par le bailleur qu’à l’occasion du

premier renouvellement. S’il ne l’a pas fait au cours du premier renouvellement, il ne pourra le faire à

l’occasion du second.

En revanche, dans le cas des améliorations, les travaux d’amélioration pris à sa charge par le

locataire ne pourront être invoqués par le bailleur pour augmenter le bailleur si aucune clause

d’accession n’a été insérée dans le bail. Si une telle clause est insérée, le bailleur pourra s’en

prévaloir, mais seulement lors du second renouvellement suivant la réalisation des travaux

d’amélioration.

Source : Village-justice.com


Vendre son fonds de commerce : pourquoi

passer par un intermédiaire ?

Le 23/01/2017

Rouen (76) Le rôle de l'intermédiaire spécialisé dans ce type de transaction va au-delà de l'entremise

: valorisation, discrétion, sécurisation, parfois même rédaction d'actes. Explications avec Maurice

Sergent, directeur de l'Agence du Vieux marché à Rouen.

Maurice Sergent, Agence du Vieux marché, à Rouen : 'Nous avons aussi un rôle de conseil qui

consiste à convaincre notre client de mettre son affaire au prix du marché à la date de mise en vente.

L'Hôtellerie Restauration : Comment se déroule une prise de mandat de vente ?

Maurice Sergent : Le plus souvent, le propriétaire d'un fonds de commerce nous contacte par

téléphone ou est démarché par l'un de nos négociateurs. Nous le rencontrons dans ses locaux pour

apprécier l'emplacement du fonds, son environnement, son agencement, l'état du matériel… Nous

discutons également avec le propriétaire de certains éléments déterminants dans la valorisation du

bien, tels que le résultat brut d'exploitation, le chiffre d'affaires, les horaires d'ouverture, la composition

de l'équipe dirigeante et de l'effectif salarié, l'état de l'affaire au regard des normes de sécurité

incendie et d'accessibilité, le contrat de bail... Il doit donc mettre à notre disposition dès cette première

rencontre le contrat de bail commercial et le bilan des deux dernières années. À l'issue de cette

première visite, nous sommes capables de donner une estimation approximative de la valeur du bien,

que nous affinons dans un second temps grâce à l'analyse détaillée des documents remis par le

propriétaire.


Dans un délai moyen d'une semaine, nous proposons un prix de mise sur le marché. Celui-ci coïncide

rarement avec l'estimation du vendeur, qui a tendance à surévaluer son affaire, surtout dans le

contexte actuel avec un marché à la baisse. À ce stade, nous avons un rôle de conseil qui consiste à

convaincre notre client de mettre son affaire au prix du marché à la date de mise en vente. Si nous

parvenons à un accord sur ce prix, le vendeur signe un mandat de vente, qui peut être simple ou

exclusif.

À quoi s'engage le vendeur lors de la signature du mandat ?

Le cédant s'engage à nous transmettre des informations déterminantes concernant son fonds de

commerce - registre du commerce et des sociétés, éléments du bail, coordonnées du cabinet

comptable, existence de privilèges grevant le fonds, etc. - De notre côté, nous nous engageons à

chercher activement un acquéreur, ce qui signifie notamment diffuser la vente - site web de l'agence,

sites internet ou journaux spécialisés - et contacter les acquéreurs que nous avons identifiés - dans

notre portefeuille de prospects - comme potentiellement intéressés et finançables. Nous organisons

les rencontres vendeur-acquéreur et nous jouons le rôle d'intermédiaire dans la négociation du prix,

ce qui décharge le vendeur et introduit une certaine objectivité dans les discussions, tout en

respectant la discrétion souhaitée par le propriétaire.

Le vendeur ne s'engage-t-il pas à vous verser des honoraires ?

Il est en effet logique que nos honoraires - exprimés en pourcentage du prix de vente - soient mis à la

charge du vendeur puisque notre travail est effectué pour son compte. Néanmoins, en matière de

cession de fonds de commerce, la pratique est telle que nos mandats prévoient, dans 90 % des cas,

des honoraires à la charge de l'acquéreur car celui lui permet de les passer en charges dans son

bilan. Conformément à la loi, nos annonces précisent sur qui pèse la charge de nos honoraires.

L'agent spécialisé en transaction de fonds de commerce procède-t-il également à la signature

du compromis et de l'acte de vente ?

Pas nécessairement. Certains limitent leur rôle à la signature de l'offre d'achat. D'autres procèdent à

la signature du compromis de vente. D'autres encore, comme notre agence, sont compétents pour la

rédaction de l'acte définitif et pour être désignés séquestre du prix de vente. Dans tous les cas, un

agent spécialisé dans la cession de fonds de commerce doit avoir la carte professionnelle d'agent

immobilier avec la mention 'transaction'. D'ailleurs, en tant que membre de la Fnaim, nous militons

actuellement pour qu'une carte d'agent immobilier avec la mention 'transaction en fonds de commerce'


soit mise en place afin que nos compétences en la matière soient distinguées, reconnues et

valorisées.

Bon à savoir

• L'agent immobilier spécialisé en transaction de fonds de commerce doit être titulaire d'une carte

professionnelle d'agent immobilier avec la mention 'transaction sur immeuble et fonds de commerce'.

Cette carte est délivrée par la CCI territorialement compétente et sous conditions (aptitude

professionnelle, moralité, assurance responsabilité civile professionnelle...). Les négociateurs

commerciaux sont quant à eux titulaires d'une attestation (ex-carte négociateur) demandée à la CCI

par l'agent titulaire de la carte professionnelle. La carte professionnelle et l'attestation sont valables

trois ans et renouvelables sur justification d'un suivi de formation professionnelle (14 heures par an

minimum).

• Le numéro de la carte professionnelle et son lieu de délivrance doivent figurer sur tous les

documents professionnels, contrats et correspondances. Le versement des honoraires n'intervient

qu'à la signature de l'acte définitif. S'il la vente ne se fait pas, l'agent immobilier n'est pas rémunéré,

même s'il a rédigé le compromis (contrairement aux notaires et avocats qui facturent chacun de leurs

actes).

Source : hotellerie-restauration.fr


Le refus de renouvellement du bail commercial

et l’indemnité d’éviction.

Le 23/01/2017

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail » aux termes de l’article L. 145-14 du Code de

commerce. Toutefois, il sera tenu à l’égard du preneur du paiement d’une indemnité d’éviction (I) ; il

ne pourra se dégager de cette obligation qu’en invoquant certaines raisons (II).

I. Le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction

En principe, lorsque le bailleur refuse au locataire le renouvellement de son bail, il est tenu de lui

verser une indemnité d’éviction. Cette indemnité, précise l’article L. 145-14, alinéa 1er, doit être égale

au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

A. Les conditions

Afin de prétendre à une indemnité d’éviction, le locataire doit répondre :

Au droit au renouvellement visé à l’article L. 145-1 du Code de commerce, c’est-à-dire

l’existence d’un immeuble ou d’un local et une immatriculation au registre du commerce et des

sociétés ou au répertoire des métiers.

Aux dispositions de l’article L. 145-8 du Code de commerce, c’est-à-dire l’exploitation d’un

fonds de commerce dont il est propriétaire.

À la condition que le refus de renouvellement ne soit pas motivé par une démolition ou une

surélévation de l’immeuble comprenant les locaux ou par une infraction au bail commise par

le locataire.

Étant précisé que le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail en proposant une indemnité

d’éviction bénéficie du droit de repentir, lequel lui permet de changer d’avis et d’ainsi offrir le

renouvellement.

B. L’évaluation de l’indemnité d’éviction

Sur ce point, l’alinéa 1er de l’article L. 145-14 nous dit qu’elle est « égale au préjudice causé par le

défaut de renouvellement ».


Le second alinéa précise que l’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de

commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais

normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour

un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est

moindre.

La valeur du fonds est notamment déterminée en fonction du droit au bail, de son emplacement, des

perspectives de développement. De même, d’autres indemnités comme les troubles commerciaux ou

les frais de déménagement peuvent être attribuées.

Le bailleur pourra toujours invoquer le fait que le préjudice est moindre que la valeur marchande du

bien, à charge pour lui d’en apporter la preuve. En cas de désaccord, les juges seront libres

d’apprécier le montant de l’indemnité. La Cour de cassation retenant que le montant de l’indemnité

d’éviction doit être apprécié au jour le plus proche de la réalisation du préjudice et à la date de

l’éviction du locataire (Cass. civ. 3ème, 15 décembre 1965).

C. Le règlement de l’indemnité et le départ du locataire

Lorsqu’il est condamné à payer au locataire une indemnité d’éviction, le bailleur sera tenu de

s’exécuter dans le mois suivant la décision de justice.

L’article L. 145-28 du Code de commerce disposant à ce titre qu’aucun locataire pouvant prétendre à

une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au

paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat

de bail expiré. Par dérogation, le locataire devra quitter les locaux dès le versement d’une indemnité

provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance.

Aussi, en cas d’éviction, les lieux devront être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois

suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à

celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre (article L. 145-29 du Code de commerce).

En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par

jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

Le bailleur sera en outre fondé à demander au locataire maintenu dans les lieux une indemnité

d’occupation.


II. Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

L’article L. 145-17, I du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser au locataire le

renouvellement du bail sans lui verser d’indemnité d’éviction

1. s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire,

2. s’il est établi que l’immeuble loué est insalubre ou dangereux ou

3. s’il souhaite en raison de l’insalubrité le rénover. Plusieurs cas peuvent conduire le bailleur à

refuser le renouvellement au locataire tout en ne lui versant aucune indemnité d’éviction.

A. Les causes

Les motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur doivent être indiqués dans le congé pour que le

locataire puisse en prendre connaissance et, le cas échéant, les contester. Les manquements

invoqués ne doivent pas avoir entraîné un préjudice pour le bailleur.

Il va sans dire que la faute doit être imputable au locataire sortant ou d’une personne représentant le

locataire ou dont ce dernier répond.

1. Le motif grave et légitime

L’inexécution d’une des conditions du bail

Le défaut de paiement des loyers et des charges peut constituer un motif grave et légitime entraînant

le non-renouvellement sans indemnité. Il s’agit de fait de l’obligation essentielle du locataire sans

laquelle le bail n’aurait pas été conclu.

De même, un ou plusieurs retards, à condition qu’ils aient été reprochés à l’attention du locataire par

des mises en demeure restées infructueuses plus d’un mois après leur envoi, constituent un motif de

refus de renouvellement. Chaque manquement au paiement des loyers devra avoir été suivi d’une

mise en demeure. En l’absence d’une ou de plusieurs mises en demeure, le motif grave et légitime ne

saura être retenu.

Le défaut d’exploitation du fonds sans raison réelle et légitime

L’article L. 145-17 vise « la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds ».

Dans pareil cas, et pour contester ce motif, le locataire devra prouver une raison réelle et légitime qui

justifie qu’il n’y ait pas eu d’exploitation effective pendant au moins les 3 dernières années

(conformément à l’article L. 145-8 du Code de commerce).


Infractions diverses constituant des causes de refus de renouvellement

Enfin, diverses infractions peuvent entraîner un refus du renouvellement justifiant l’absence de

versement d’indemnité d’éviction.

De façon générale, il s’agit de l’inexécution de clauses du bail qui sera laissée à l’appréciation des

juges du fond.

Le panel d’infractions est large et peut concerner, entre autres, une sous-location ou un changement

d’activité non-autorisés, la réalisation de travaux non-approuvés par le bailleur, des violences ou

attitudes injurieuses à l’égard de la personne du bailleur, le défaut d’entretien…

2. L’état insalubre ou dangereux de l’immeuble loué

La faculté est donnée au bailleur de refuser le renouvellement sans verser quelque indemnité

d’éviction que ce soit « s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli

comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut

plus être occupé sans danger en raison de son état » (article L. 145-17, I-2° du Code de commerce).

3. La reprise pour reconstruire et offrir un local en remplacement

Dans le cas où le propriétaire des murs souhaiterait faire reconstruire l’immeuble existant, il peut

refuser le renouvellement au locataire mais devra lui verser une indemnité d’éviction ou lui offrir un

local de remplacement.

Enfin, « en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble

comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble

reconstruit », aux termes de l’article L. 145-17, II du Code de commerce.

B. La mise en œuvre

1. L’envoi d’une mise en demeure demandant la cessation de l’infraction

Avant toute chose, le bailleur doit demander au locataire, par le biais d’une mise en demeure, de

cesser l’infraction ou de pallier le manquement dans un délai d’un mois.

Cette mise en demeure doit être envoyée par voie d’huissier, et quand bien même l’obligation visée

aurait fait l’objet d’une décision de justice donnant raison au bailleur. De la même façon, une telle


mise en demeure s’impose lorsqu’il est demandé au locataire de reprendre l’exploitation de son fonds

de commerce.

La mise en demeure indiquera le motif invoqué et établira de façon nette les manquements reprochés

au locataire ; elle doit viser les mentions de l’article L. 145-17, I-1° du Code de commerce et en

reprendre les termes.

Il est préférable qu’elle soit préalable au congé mentionnant le refus de renouvellement mais elle peut

être délivrée le même jour.

Le manquement entraînera la nullité de la mise en demeure. Le congé ne sera pas nul mais le

locataire ne perdra pas son droit à l’indemnité d’éviction.

2. La délivrance d’un congé

Parallèlement à la mise en demeure, un congé devra être délivré par acte d’huissier par le bailleur. Ce

congé devra indiquer les torts reprochés au locataire. Par ailleurs, si certains manquements du

locataire, jusqu’alors inconnus du bailleur, parvenaient à sa connaissance, ce dernier pourrait s’en

prévaloir pour appuyer ses prétentions.



La tacite prolongation du bail commercial.

Le 24/01/2017

Les parties d’un bail commercial peuvent garder le silence, c’est-à-dire pour le bailleur ne délivrer

aucun congé au moins 6 mois avant le terme, et pour le locataire ne pas demander le renouvellement,

et ainsi permettre au bail de se poursuivre tacitement.

L’article L. 145-9 du Code de commerce prévoyant que « à défaut de congé ou de demande de

renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au

cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le

dernier jour du trimestre civil. »

Les parties dans pareille situation peuvent décider d’y mettre fin soit en délivrant soit un congé, soit en

demandant le renouvellement du bail.

I. La poursuite du bail initial et des obligations en découlant

Tant que le bail se prolonge tacitement, chacune des parties est tenue de respecter les stipulations

contractuelles. Ainsi, le locataire continue de régler les loyers et charges et de respecter les conditions

d’occupation initialement prévues ; la résiliation étant encourue en cas de manquement. Le bailleur

quant à lui devra également observer toutes les obligations qui lui incombent.

Le loyer reste le même et seule une révision peut intervenir sans pour autant qu’il soit réajusté. De

même, les diverses modifications des dispositions législatives qui interviendraient au cours de la tacite

prolongation n’auront aucun effet sur le bail poursuivi (sauf disposition contraire).

II. La durée du bail tacitement prolongé

La Cour de cassation retient que le bail tacitement prolongé est à durée indéterminée (Cass. Civ. 3, 7

décembre 2004). Il pourra prendre fin à tout moment dans deux cas :

Par congé délivré par le bailleur au moins 6 mois à l’avance au locataire et pour le dernier jour

du trimestre civil.

Par demande de renouvellement formulée par le locataire.


III. Les conséquences de la prolongation tacite du bail commercial sur le loyer et sur le

cautionnement

A. Le risque de déplafonnement du loyer au-delà de douze ans

Le bail se prolongeant tacitement à l’issue de sa neuvième année et ce jusqu’à sa douzième, sans

l’excéder, bénéficie toujours du plafonnement du loyer du bail renouvelé.

Cependant, le déplafonnement s’appliquera, précise l’article L. 145-34 du Code de commerce, si la

durée du bail excède 12 ans.

Il sera donc dans l’intérêt du bailleur, en vue de déplafonner le loyer, de laisser le bail se prolonger au-

delà de ses douze premières années.

B. Le sort de la caution en cas de prolongation tacite du bail commercial

L’engagement de la caution en cas de tacite prolongation du bail dépendra de la rédaction des

clauses du bail. S’il est prévu que la caution s’engagera durant toute la durée du bail, cela

comprendra son éventuelle prolongation au-delà des neuf années. La Cour de cassation précisant

qu’en l’absence de précision, la caution ne sera pas tenu des obligations résultant du bail tacitement

prolongé.



La révision triennale du loyer du bail

commercial.

Le 25/01/2017

Au cours du bail commercial, la révision du loyer est réglementée par les dispositions du Code de

commerce. L’article L. 145-37 du Code de commerce dispose que les loyers peuvent être révisés à la

demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-

39. L’article L. 145-38 du Code de commerce prévoit la révision triennale du loyer et l’article L. 145-39,

par dérogation au précédent, prévoit la révision en présence d’une clause d’échelle mobile.

I. Le principe de la révision triennale

L’article R. 145-20 du Code de commerce prévoit que la demande de révision est formulée par acte

extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception et précise le montant du loyer

demandé.

La révision triennale ne s’applique pas :

Aux baux prévoyant déjà une clause d’indexation ou une clause d’échelle mobile : les parties

pouvant toutefois décider d’appliquer les règles de révision légale.

Aux loyers calculés en fonction du chiffre d’affaires ou d’une clause-recette.

Étant précisé que la valeur locative trouvera à s’appliquer dès lors qu’elle sera retenue par les

tribunaux.

II. Les modalités de la demande

La demande peut être formée par l’une ou l’autre des parties (article L. 145-37 du Code de

commerce). Dans la mesure où, de manière générale, l’indice augmente, force est de constater que le

bailleur est le plus souvent à l’initiative.

Elle ne sera formée qu’au moins 3 ans à compter de la date d’entrée en jouissance du locataire ou

après le point de départ du bail renouvelé. La demande doit être notifiée par voie d’huissier ou par

LRAR et à l’adresse des lieux loués.


La demande devra préciser le montant du loyer. Toutefois, dans la mesure où la publication des

indices ne coïncide pas avec la date de demande de révision, il est admis que le loyer proposé ne soit

pas chiffré avec précision dès lors que la demande précise comment sera défini le futur loyer.

Bien entendu, l’acceptation du destinataire est requise et la seule notification de la demande ne suffit

pas à appliquer le nouveau loyer. En cas de désaccord, le juge des loyers commerciaux sera

compétent pour connaître de la fixation du loyer révisé. L’acceptation peut être écrite ou résulter du

paiement du nouveau loyer.

III. Fixation du loyer révisé

Les parties peuvent être en désaccord sur le montant du loyer révisé et il reviendra de ce fait au juge

des loyers commerciaux de le déterminer.

À défaut d’accord par le locataire, le bailleur devra saisir le juge des loyers commerciaux dans un

délai de 2 ans.

Dans ce cas, le juge fixera le loyer en fonction de la valeur locative du local. L’article L. 145-33 du

Code de commerce rappelle que celle-ci est déterminée, à défaut d’accord, d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

C’est le juge qui adoptera le mode de calcul qui lui semble le plus approprié. En aucun cas il n’est

tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou

moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours (article L. 145-38, alinéa 4, du

Code de commerce).

Cependant, l’article L. 145-38 du Code de commerce, prévoit par dérogation aux dispositions de

l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des

facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la

valeur locative, que la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne

peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel

des loyers des activités tertiaires (ILAT), intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du

loyer.


Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des

augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année

précédente. Il s’agit du lissage du déplafonnement apporté par la loi Pinel.



La vente sur le plan juridique

Le 26/01/2017

Les obligations qui encadrent la cession d'une affaire sont nombreuses. Certaines dépendent du

statut de votre affaire, si vous êtes propriétaire ou locataire des murs.

© Thinkstock

Vous n'êtes pas le seul décideur de la vente de votre fonds de commerce. Tout va dépendre du statut

juridique de votre affaire.

► Vous êtes propriétaire des murs

Deux cas peuvent se présenter.

• Vous exploitez votre fonds de commerce en nom personnel

Vous devez posséder un titre de propriété (généralement l'acte d'achat si vous avez précédemment

acheté cette affaire) et un Kbis pour prouver que vous en êtes seul propriétaire.

• Vous exploitez votre fonds de commerce en société


C'est le président de la société qui doit proposer aux actionnaires d'approuver le projet de vente. Pour

cela, il doit convoquer une assemblée générale extraordinaire à effet de délibérer sur la proposition de

la vente. Une copie devrait être jointe à la signature du mandat de vente si vous passez par une

agence. Elle sera nécessaire pour rédiger un compromis de vente. Il ne faut pas sous-estimer cette

étape.

Conseil

Si vous avez décidé de vendre votre affaire et que vous êtes en société, faites voter cette résolution

par vos actionnaires en assemblée générale extraordinaire dès votre décision prise. N'attendez pas,

cela vous évitera des ennuis de dernière minute.

► Vous êtes locataire des murs

Le bail fixe les conditions selon lesquelles vous pouvez céder votre fonds de commerce.

Les restrictions imposées par le bail

Il faut, avant toute démarche, relire le bail qui vous lie au propriétaire des murs et qui précise les

restrictions ou les conditions selon lesquelles vous pouvez vendre votre fonds de commerce. En règle

générale, le bail autorise la vente du fonds de commerce, mais peut exiger un certain formalisme

quant à la présence du propriétaire à l'acte de cession du fonds ou sur la nature et le moyen de

l'informer de la cession.

La difficulté se précise s'il y a une vente du seul droit au bail, qui n'est généralement jamais acceptée.

S'il y a un changement de destination, c'est-à-dire un changement d'activité dont la possibilité (ou

l'impossibilité) est toujours mentionnée dans le bail, il vaut mieux avoir recours à un avocat qui devra,

pour faire aboutir votre vente (ce qui se traduit souvent par une compensation financière), mener une

négociation avec le vendeur ou ses conseillers.

► Pourquoi est-ce si long de récupérer le fruit d'une vente ?

Lorsque vous vendez le fonds de commerce d'une affaire, vous vendez des éléments incorporels (le

droit au bail, la clientèle, l'enseigne, le numéro de téléphone, l'adresse e-mail, les contrats signés au

nom de la société...), et des éléments corporels (le matériel et le mobilier...). L'acheteur ne supportera

aucune dette de la précédente gestion, c'est le vendeur qui les assumera. C'est le notaire ou le

conseil juridique réalisant la vente qui doit s'assurer que le fonds est libéré de tous privilèges et


nantissements.

Avec le produit de la vente qu'ils vont séquestrer, ils vont payer l'ensemble des créanciers

(commerciaux, sociaux, Trésor public...) qui se seront manifestés après les publications d'usage sur

des journaux d'annonces légales. Le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc)

publie, en application des textes sur le Registre du commerce et des sociétés (RCS), les annonces

légales rythmant la vie d'une entreprise (création, modifications, mutations et cessation d'activité).

Si le vendeur veut accélérer la restitution du solde (le délai légal est de cinq mois et demi), il doit faire

diligence auprès des différentes administrations (impôts, Urssaf, trésorerie...) pour obtenir les mains

levées, c'est-à-dire un document officiel attestant qu'il est à jour de ses impôts et de ses cotisations.

► Quelle est la durée de validité d'une licence IV ?

La durée de validité d'une licence IV est de trois ans. Il faut retirer à cette durée deux mois pour un

transfert. Pour une mutation, le délai passe à 15 jours. La date prise en considération pour le calcul

est celle de la cessation d'activité de l'exploitation de la licence.

► Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?

C'est une clause insérée dans le compromis ou la promesse de vente et dont la réalisation est

obligatoire pour pouvoir signer l'acte de vente. Par exemple, l'obtention d'un emprunt bancaire par

l'acheteur fait souvent partie des conditions suspensives. Si la banque refuse le crédit à l'acheteur, il

pourra se rétracter et le contrat sera nul, sans indemnité de part et d'autre. Les parties peuvent à tout

moment décider qu'elles renoncent d'un commun accord à une condition suspensive si celle-ci n'est

pas réalisée.

► Qu'est-ce qu'un créancier chirographaire ?

C'est un créancier privé de tout privilège. En cas d'insuffisance de fonds séquestrés, il est payé

proportionnellement au montant de ses créances sur ce qui reste à distribuer après paiement des

créanciers privilégiés, c'est-à-dire ceux qui bénéficient d'une sûreté (Urssaf, organismes sociaux et

autres créanciers disposant d'une hypothèque ou d'un nantissement sur le fonds de commerce).

► Le droit de préemption des fonds de commerce par les communes


Le décret d'application (n° 2007-1827) du 26 décembre 2007 relatif au droit de préemption des

communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux permet aux

communes d'instaurer un droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les

baux commerciaux, pour faciliter l'installation et la venue de nouveaux artisans et commerçants.

Il impose que toute cession de fonds ou de bail, inscrite dans un périmètre de sauvegarde délimité par

le conseil municipal doit faire l'objet d'une déclaration préalable à la commune par le cédant, sous

peine de nullité. Cette déclaration doit être faite en quatre exemplaires qui doivent être adressés :

- par pli recommandé avec accusé de réception au maire de la commune où est situé le fonds de

commerce ou l'immeuble dont dépendent les locaux loués ;

- ou déposés en mairie contre récépissé.

La commune a deux mois pour rendre sa décision. Elle peut décider :

- d'acquérir au prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable ;

- d'acquérir au prix et conditions fixés par l'autorité judiciaire saisie dans les conditions prévues à

l'article R214-6 ;

- de renoncer à l'exercice du droit de préemption.

La commune doit notifier sa décision au cédant par pli recommandé avec accusé de réception ou par

remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant. Lorsque le cédant est lié par un

contrat de bail, une copie de cette notification est adressée au bailleur.

► Licence IV et formation obligatoire

La loi n° 2006-396 du 31 mars 2006, parue au Journal officiel du 16 mai 2007, prévoit que tout nouvel

exploitant d'une licence est dans l'obligation d'effectuer une formation spécifique sur les droits et

obligations attachés à l'exploitation d'un débit de boissons ou d'un établissement pourvu de la petite

licence restaurant ou de la licence restaurant. Cette formation, dispensée par des organismes agréés,

dure vingt heures réparties sur trois jours ; pour un exploitant justifiant de dix années d'expérience, la

durée est ramenée à six heures. Elle a pour but de dispenser aux personnes concernées une

connaissance des dispositions relatives à la prévention et la lutte contre l'alcoolisme, la protection des

mineurs et la répression de l'ivresse publique, mais aussi de la législation sur les stupéfiants, la


revente de tabac, la lutte contre le bruit, les faits susceptibles d'entraîner une fermeture administrative,

les principes généraux de la responsabilité civile et pénale des personnes physiques et des

personnes morales et la lutte contre la discrimination.

Sont concernées :

- toute personne déclarant l'ouverture, la mutation, la translation ou le transfert d'un débit de boissons

à consommer sur place de 2e, 3e et 4e catégorie à compter du 2 avril 2007 ;

- toute personne déclarant un établissement pourvu de la petite licence restaurant ou de la licence

restaurant à compter du 2 avril 2009.

Cette formation donne lieu à la délivrance d'un permis d'exploitation valable dix années à l'issue

desquelles la participation à une formation de mise à jour des connaissances permet de prolonger la

validité du permis pour une nouvelle décennie.

Source : hôtellerie-restauration.fr


A propos de Kylia

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier de commerce, est un réseau de cabinet d’affaires

Nouvelle Génération : Le 1er

réseau de mandataires en transaction de fonds de commerce à partager

sa croissance avec l’ensemble de ses agents.

Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses

agents immobiliers.

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S5 revue de presse kylia - semaine du 23 au 29 janvier 2017

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