S51 revue de presse kylia - semaine du 11 au 15 décembre 2017

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 11 au 17 décembre 2017

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Bras de fer entre Airbnb et Paris : le vrai du faux

Lundi, la Mairie de Paris a mis en demeure les plateformes de location touristique de respecter

la loi. Que leur reproche-t-elle vraiment ? Le 11/12/2017

Depuis l'apparition de plateformes de location touristique comme Airbnb, Paris a perdu plus de 20 000

logements « traditionnels ». © Soudan G. / Alpaca / Andia

Depuis le 1er décembre 2017, afin de « réguler la location de meublés touristiques », la Ville de Paris

a imposé aux loueurs de faire une déclaration en ligne en vue d'obtenir un numéro d'enregistrement

devant accompagner les annonces. Seul problème : très peu de propriétaires s'y sont conformés. À tel

point que la Ville de Paris a envoyé, ce lundi matin, une mise en demeure à Airbnb ainsi qu'à quatre

autres plateformes de location privée afin qu'elles se plient à la nouvelle loi. Si les annonces non

déclarées auprès de la ville ne sont pas retirées par les plateformes, la Mairie menace de saisir

le tribunal de grande instance de Paris. L'occasion de battre en brèche les idées reçues sur les

plateformes de location touristique.


L'arrivée des plateformes de location touristique a fait bondir les prix du logement : vrai

Pour Ian Brossat, adjoint à la mairie de Paris chargé du logement, « la croissance importante depuis

cinq ans des locations touristiques pose d'énormes problèmes. Les locations touristiques sur ces

plateformes coûtent deux à trois fois plus cher que les locations traditionnelles, ce qui entraîne une

augmentation des prix des logements à la location et à l'achat ». « Cela nous prive de logements,

s'insurge-t-il, de surcroît, dans Paris, la ville la plus dense d'Europe. » En effet, la Ville de Paris

affirme qu'en cinq ans « le marché locatif traditionnel parisien a perdu au moins 20 000 logements ».

Selon Ian Brossat, dans les quatre premiers arrondissements de Paris, 26 % des logements ne

servent plus à loger des Parisiens.

Paris est la première ville à attaquer la plateforme en justice : faux

Si cette mise en demeure est une « première en France », selon Franceinfo, ce n'est pas une

première mondiale. Barcelone a déjà entamé ce type de procédure pour imposer aux plateformes une

stricte légalité dans les annonces proposées, les prix, ainsi que les déclarations auprès de la ville.

Airbnb Barcelone et un de ses concurrents avaient été condamnés à une amende de 600 000

euros au mois de novembre 2016. Les villes de New York et Berlin ont également des procédures en

cours avec la plateforme Airbnb, qui a vu le jour à San Francisco en 2008. D'ailleurs, la plateforme

Airbnb n'est pas la seule à être visée par cette mise en demeure. Ses concurrentes Abritel, Windu,

ParisAttitude et Sejourning sont également rappelées à l'ordre par la Mairie de Paris.

Les locations touristiques sont très encadrées par la loi : faux

Seulement 20 % des annonces Airbnb respectent la loi. Sur les 50 000 annonces déposées sur les

différentes plateformes de location touristique, seules 10 000 ont fait la démarche auprès de la Ville

de Paris pour recevoir un numéro d'enregistrement. Une location touristique ne doit également pas

excéder 120 jours par an. Dans les faits, cette règle n'est absolument pas suivie par les

professionnels, « qui font un business de ces locations touristiques », selon Ian Brossat. En outre,

tous les éléments de la loi République numérique votée en octobre 2016 ne sont pas encore entrés en

vigueur. Il a fallu attendre un an pour qu'un numéro d'enregistrement soit rendu obligatoire.

La mairie de Paris renforce ses effectifs d'inspection : vrai

« Une équipe d'inspecteurs est chargée de s'assurer que les propriétaires utilisateurs de ces

plateformes respectent la loi », assure Ian Brossart au Point, annonçant : « Lors du prochain Conseil

de Paris, nous augmenterons le budget afin que cinq agents supplémentaires soient affectés à

l'inspection de ces locations touristiques. » En cas de non-respect de la loi, les propriétaires encourent


jusqu'à 50 000 euros d'amende. Depuis le mois de janvier 2017, « 1 million d'euros d'amende ont déjà

été versés », selon l'adjoint à la mairie de Paris chargé du logement.

Airbnb accusée d'encourager la fraude fiscale : vrai

Selon Franceinfo.fr, ce 11 décembre en fin d'après-midi, le directeur d'Airbnb France, Emmanuel

Marill, est convoqué par le ministère de l'Économie Bruno Le Maire pour s'expliquer sur les méthodes

de paiement que propose le site. Le 30 novembre 2017, une enquête de Radio France mettait à jour

les moyens employés par la plateforme pour éviter à ses utilisateurs les éventuels contrôles du fisc.

Les utilisateurs qui le souhaitent peuvent être payés sur une carte de crédit émise depuis Gibraltar, ce

qui rend les transactions totalement opaques. La direction de la plateforme s'est défendue sur

Franceinfo : « Nous n'avons aucune connaissance de plaintes concernant ce prestataire de paiement,

dont les services sont utilisés par nombre d'entreprises dans le monde. » Elle a d'ailleurs affirmé

rappeler régulièrement aux utilisateurs « la nécessité de s'informer des réglementations fiscales

applicables et de s'y conformer ».

Source : www.lepoint.fr


FACE AUX LOCATIONS ILLÉGALES, PARIS

DÉNONCE L'INERTIE D'AIRBNB ET DE SES

CONCURRENTS

Le 11/12/2017

AFP/Lionel BONAVENTURE

La pression s'accentuait lundi sur les plateformes de location de meublés touristiques, la ville de Paris

sommant Airbnb et ses concurrents de retirer leurs annonces dépourvues de numéro

d'enregistrement, désormais obligatoire, sous peine de poursuite.

Cette mise en demeure intervient le même jour que la convocation des dirigeants d'Airbnb à Bercy,

priés de s'expliquer sur le recours au paiement des hôtes avec des cartes Mastercard Payoneer.

Emises depuis Gibraltar, ces paiements seraient plus compliqués à contrôler par le fisc.

A Paris, la ville menace de poursuites judiciaires les plateformes de location qui seraient trop lentes à

retirer les annonces de locations qui ne sont pas dûment enregistrées.

Elle "met en demeure Airbnb, Homeaway, Paris Attitude, Sejourning et Wimdu de retirer les annonces

sans numéro d'enregistrement", a indiqué à l'AFP Ian Brossat, adjoint PCF au Logement de la maire

PS de Paris Anne Hidalgo.

Faute d'obtempérer, "nous ferons appel aux juridictions compétentes, en l'occurrence le tribunal de

grande instance de Paris", a-t-il assuré.


Depuis le 1er décembre, tout loueur de meublé touristique doit être enregistré et son numéro

d'enregistrement figurer sur l'annonce en ligne afin de vérifier que les propriétaires ne dépassent pas

la durée limite légale de location de 120 jours par an.

Les plateformes sont tenues de leur côté de désactiver toute annonce sans numéro, a indiqué M.

Brossat.

L'administration de la capitale pointe ainsi du doigt quelque 1.000 annonces, soupçonnées de

dépasser le seuil autorisé de 120 jours par an sur Airbnb, une centaine sur chacune des autres.

Environ 11.000 numéros ont été délivrés sur Paris, soit un cinquième de l'offre, selon l'élu.

Sollicités par l'AFP, Airbnb et Abritel-Homeway ont toutes deux refusé de commenter cette mise en

demeure, expliquant "n'avoir encore rien reçu".

- "La moindre des choses" -

De son côté, Paris Attitude, qui gère 6.000 appartements en location dans la capitale et 45 salariés,

s'est étonné d'"être mis dans le même panier" que Airbnb et consorts "qui pratiquent l'évasion fiscale".

"Nous sommes des agents immobiliers, nous visitons tous les biens mis en ligne et nous signons des

mandats avec le propriétaire, notre volonté est d'être 100% légal", s'est insurgé le co-fondateur de ce

site Frédéric Lecoq.

Pas concerné par cette mise en demeure, le site de réservation Booking.com, qui pratique de façon

minoritaire la location, s'est lui targué "de respecter pleinement la loi" et d'avoir "supprimé sur Paris

depuis un mois 20% des 5.000 appartements qui n'étaient pas en mesure de donner un numéro

d'enregistrement valide".

"Tant que les plateformes ne désactiveront pas les annonces sans numéro, beaucoup de gens

continueront à ne pas le demander", a ajouté M. Brossat, qui indique que "c'est la moindre des choses

de respecter la loi".

"Nous ne voulons pas attendre la publication du décret portant sur les sanctions, prévu par le

gouvernement mais qui tarde à sortir. Nous voulons entrer en action dès maintenant", a-t-il dit.

De leur côté, les hôteliers se sont félicités de cette mise en demeure de la Ville de Paris. "Nous

saluons cette initiative, mais il est regrettable qu'il faille en arriver là pour rappeler à Airbnb que la loi

est la loi et qu'elle s'applique aussi à eux", a lancé Didier Chenet, président du GNI (groupement

national des indépendants).

"L'heure des relevés est arrivée, et il apparait logique et souhaitable que la Mairie initie toutes les

démarches pour faire respecter la loi. Il est plus qu'urgent de publier le décret relatif aux sanctions. Il


ne doit plus y avoir de trous dans la raquette!", a lui abondé Roland Héguy, président confédéral de

l'Umih.

Source : www.capital.fr


Appel du gouvernement pour rétablir

l'encadrement des loyers à Paris

Le 13/12/2017

Le gouvernement va déposer mercredi un appel contre l'annulation de l'encadrement

des loyers à Paris afin de le remettre en vigueur. /Photo prise le 25 septembre

2017/REUTERS/Charles Platiau CHARLES PLAT IAU

PARIS (Reuters) - Le gouvernement va déposer mercredi un appel contre l'annulation de

l'encadrement des loyers à Paris afin de le remettre en vigueur, a-t-on appris auprès du ministère

de la Cohésion des territoires.


Un appel en référé suspension est en cours, a déclaré mercredi un porte-parole du ministère. A la

fin du mois dernier, le tribunal administratif de Paris a annulé les trois arrêtés préfectoraux qui

encadraient les loyers dans la capitale depuis l'été 2015.

Un appel contre l'annulation de l'encadrement des loyers par un tribunal lillois a également été

déposé par le gouvernement cette semaine, a-t-on précisé. Le gouvernement avait annoncé son

intention de faire appel des deux décisions.

"Bonne nouvelle. L'encadrement des loyers doit s'appliquer à Paris pour protéger le pouvoir d'achat

des classes moyennes", a déclaré sur Twitter Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris chargé du

logement.

Source : www.challenges.fr


PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : CE QUE VOUS

ALLEZ GAGNER L’AN PROCHAIN EN

VENDANT VOTRE TERRAIN

Le 14/12/2017

Eric Feferberg / AFP

Nos simulations réalisées avec l'étude notariale Delesalle le montrent : la réforme des plus-

values sur les ventes de terrains, promise par Emmanuel Macron, va permettre de réaliser de

belles économies.

C’est l’une des mesures phares d’Emmanuel Macron pour créer son fameux “choc d’offre.” Dès l’an

prochain et jusqu’en 2020, les particuliers qui mettent en vente leurs terrains constructibles

bénéficieront d’abattements exceptionnels réduisant leur imposition sur la plus-value. Objectif :

dégager du foncier supplémentaire pour booster la construction de logements neufs. L’amendement

du gouvernement voté à l’Assemblée nationale prévoit un dispositif à plusieurs tiroirs que nous avons

fait analyser par l’étude notariale de Maître Delessalle à Paris.

Dans les zones très tendues (zones A et A bis : Ile-de-France, PACA…), tout d’abord, l’abattement

sur la plus-value sera de 100% pour les cessions permettant de réaliser des logements sociaux, de

85% pour celles permettant d’implanter des logements sociaux et/ou intermédiaires (logements dont


les loyers se situent 15 à 20% en dessous du prix du marché) et de 70% si la vente de votre terrain

permet d’accueillir des logements libres (un immeuble de promoteur ou une maison individuelle).

Sur le reste du territoire, le même dispositif est proposé… à ceci près que l’abattement - de 100% à

70% selon le type de logement qui est installé sur le terrain - ne portera que sur l’impôt sur le revenu

et non sur les prélèvements sociaux (qui à compter de l’an prochain passeront de 15,5% à 17,2%).

Dans tous les cas, que vous soyez en zone tendue ou non, ces abattements viendront s’ajouter à

ceux pour durée de détention, qui rappelons-le, vous exonèrent d’impôt sur les plus-values au bout de

22 ans et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Concrètement, quel sera l’impact de ces ristournes fiscales sur vos futures plus-values ? Pour le

savoir, nous avons demandé à l’étude notariale Delessalle de mesurer l’imposition sur différents

profils. Pour être le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles règles avec

celles qui existaient jusqu’ici et qui ne permettaient d’obtenir des ristournes qu’en cas de cession de

votre terrain à des bailleurs sociaux.

Exemple d’une vente de terrain en région parisienne :

Nous avons tout d’abord pris l’exemple d’un particulier ayant hérité en 2013 d’un terrain constructible

dans une banlieue chic parisienne pour une valeur de 600.000 euros et qui décide de le revendre en

2018 à un prix de 800.000 euros.

Soit une plus-value imposable de 200.000 euros.

- S’il revend son terrain à un particulier (qui fait construire) ou à un promoteur, notre vendeur devra

s’acquitter d’un impôt sur la plus-value de 16.833 euros. S’il avait réalisé cette opération en 2017

(donc avant la réforme), il aurait dû payer plein pôt (53.475 euros). Il pourra donc réaliser une

économie d’impôt de 36.642 euros.

- Il y a encore mieux. En revendant à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et

intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 8.416,5 euros sur sa plus-value. Là

encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en

logements sociaux et intermédiaires.

- Enfin s’il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il ne paiera pas d’impôt sur sa plus-

value. Pas de changement par rapport à la situation actuelle.

Exemple d’un bien vendu dans petite ville de province :


Pour illustrer l’impact de la réforme, hors des zones tendues, nous avons ensuite pris l’exemple d’un

particulier ayant hérité en 2003 d’un terrain constructible d’une valeur de 50.000 euros et qui décide

de le revendre en 2018 à un prix de 100.000 euros.

Soit une plus-value de 50.000 euros


s’acquitter d’un impôt sur la plus-value de 8.634 euros. S’il avait réalisé cette opération en 2017 (donc

avant la réforme Macron), il aurait dû payer plein pôt (10.969 euros). Il pourra donc réaliser une


- En revendant son terrain à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre

vendeur ne sera plus redevable que de 7.978,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle

opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et

intermédiaires.

- Enfin, s’il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il sera dans ce cas… perdant par

rapport à la situation actuelle. En effet, jusqu’à présent, la vente à un bailleur social permettait

d’être totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Or les prélèvements sociaux étant désormais

dus, il devra s’acquitter de 7.323 euros d’impôt sur la plus-value.

On le voit, à de rares exceptions près la réforme devrait s’avérer profitable pour les propriétaires de

terrains. A noter toutefois que nos calculs n’incluent pas les taxes sur les terrains constructibles

(nationale et locale) qui viendront automatiquement majorer la facture lors des ventes.

NB : les simulations ont été réalisées par Maître Morgane Enaud de l'étude Delesalle

Source : www.capital.fr


PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : CE QUE VOUS

ALLEZ GAGNER L’AN PROCHAIN EN

VENDANT VOTRE TERRAIN

Le 13/12/2017

L

Eric Feferberg / AFP

Nos simulations réalisées avec l'étude notariale Delesalle le montrent : la réforme des plus-

values sur les ventes de terrains, promise par Emmanuel Macron, va permettre de réaliser de

belles économies.

C’est l’une des mesures phares d’Emmanuel Macron pour créer son fameux “choc d’offre.” Dès l’an

prochain et jusqu’en 2020, les particuliers qui mettent en vente leurs terrains constructibles

bénéficieront d’abattements exceptionnels réduisant leur imposition sur la plus-value. Objectif :

dégager du foncier supplémentaire pour booster la construction de logements neufs. L’amendement

du gouvernement voté à l’Assemblée nationale prévoit un dispositif à plusieurs tiroirs que nous avons

fait analyser par l’étude notariale de Maître Delessalle à Paris.

Dans les zones très tendues (zones A et A bis : Ile-de-France, PACA…), tout d’abord, l’abattement

sur la plus-value sera de 100% pour les cessions permettant de réaliser des logements sociaux, de

85% pour celles permettant d’implanter des logements sociaux et/ou intermédiaires (logements dont


les loyers se situent 15 à 20% en dessous du prix du marché) et de 70% si la vente de votre terrain

permet d’accueillir des logements libres (un immeuble de promoteur ou une maison individuelle).

Sur le reste du territoire, le même dispositif est proposé… à ceci près que l’abattement - de 100% à

70% selon le type de logement qui est installé sur le terrain - ne portera que sur l’impôt sur le revenu

et non sur les prélèvements sociaux (qui à compter de l’an prochain passeront de 15,5% à 17,2%).

Dans tous les cas, que vous soyez en zone tendue ou non, ces abattements viendront s’ajouter à

ceux pour durée de détention, qui rappelons-le, vous exonèrent d’impôt sur les plus-values au bout de

22 ans et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Concrètement, quel sera l’impact de ces ristournes fiscales sur vos futures plus-values ? Pour le

savoir, nous avons demandé à l’étude notariale Delessalle de mesurer l’imposition sur différents

profils. Pour être le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles règles avec

celles qui existaient jusqu’ici et qui ne permettaient d’obtenir des ristournes qu’en cas de cession de

votre terrain à des bailleurs sociaux.

Exemple d’une vente de terrain en région parisienne :

Nous avons tout d’abord pris l’exemple d’un particulier ayant hérité en 2013 d’un terrain constructible

dans une banlieue chic parisienne pour une valeur de 600.000 euros et qui décide de le revendre en

2018 à un prix de 800.000 euros.

Soit une plus-value imposable de 200.000 euros.


s’acquitter d’un impôt sur la plus-value de 16.833 euros. S’il avait réalisé cette opération en 2017

(donc avant la réforme), il aurait dû payer plein pôt (53.475 euros). Il pourra donc réaliser une


- Il y a encore mieux. En revendant à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et

intermédiaires, notre vendeur ne sera plus redevable que de 8.416,5 euros sur sa plus-value. Là

encore une belle opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en

logements sociaux et intermédiaires.

- Enfin s’il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il ne paiera pas d’impôt sur sa plus-

value. Pas de changement par rapport à la situation actuelle.

Exemple d’un bien vendu dans petite ville de province :


Pour illustrer l’impact de la réforme, hors des zones tendues, nous avons ensuite pris l’exemple d’un

particulier ayant hérité en 2003 d’un terrain constructible d’une valeur de 50.000 euros et qui décide

de le revendre en 2018 à un prix de 100.000 euros.

Soit une plus-value de 50.000 euros


s’acquitter d’un impôt sur la plus-value de 8.634 euros. S’il avait réalisé cette opération en 2017 (donc

avant la réforme Macron), il aurait dû payer plein pôt (10.969 euros). Il pourra donc réaliser une


- En revendant son terrain à un bailleur mixant des logements à loyers sociaux et intermédiaires, notre

vendeur ne sera plus redevable que de 7.978,5 euros sur sa plus-value. Là encore une belle

opération car jusqu'ici celle-ci n'était pas possible de faire un mixte en logements sociaux et

intermédiaires.

- Enfin, s’il décide de revendre son terrain à un bailleur social, il sera dans ce cas… perdant par

rapport à la situation actuelle. En effet, jusqu’à présent, la vente à un bailleur social permettait

d’être totalement exonéré de taxe sur les plus-values. Or les prélèvements sociaux étant désormais

dus, il devra s’acquitter de 7.323 euros d’impôt sur la plus-value.

On le voit, à de rares exceptions près la réforme devrait s’avérer profitable pour les propriétaires de

terrains. A noter toutefois que nos calculs n’incluent pas les taxes sur les terrains constructibles

(nationale et locale) qui viendront automatiquement majorer la facture lors des ventes.

NB : les simulations ont été réalisées par Maître Morgane Enaud de l'étude Delesalle

Source : www.lefigaro.fr


LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

La ville de Paris prévoit d'attaquer Airbnb en

justice

Le 11/12/2017

Depuis le 1er décembre, les propriétaires qui louent leur appartement dans la capitale par

l'intermédiaire des plateformes doivent s'enregistrer auprès des services de la ville de Paris. Or,

seulement une minorité s'est pliée au dispositif. La ville de Paris a adressé, lundi 11 décembre, une

mise en demeure à Airbnb et à quatre autres plateformes (Abritel, Windu, ParisAttitude et Sejourning)

en leur demandant de désactiver les milliers d'annonces qui ne comportent pas de numéro

d'enregistrement et sont de fait illégales, a révélé France Inter. La radio précise que la ville de Paris

poursuivrait en justice les plateformes qui ne se mettraient pas en conformité avec cette obligation. Le

décret d'application (Loi Pour Une République Numérique) qui doit préciser les sanctions encourues

par les plateformes qui ne respectent pas la législation en vigueur n'est toujours pas paru. Par ailleurs,

le directeur d'Aribnb France est attendu en fin de journée aujourd'hui à Bercy. La plaforme propose

aux loueurs d'être payés par l'intermédiaire d'un compte bancaire domicilié à Gibraltar, qui favorise

l'évasion fiscale.

Source : www.lhôtellerie-restauration.com


Franchise en base de TVA : et si vous dépassez

les seuils de chiffre d’affaires ?

Le 11/12/2017

Les entreprises, dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas un certain seuil, bénéficient du mécanisme

de la franchise en base de TVA, qui leur permet, en pratique d’être exonérées de TVA. Mais que se

passe-t-il en cas de franchissement du seuil ?

Franchise en base de TVA : surveillez votre chiffre d'affaires

Seules les entreprises, dont le chiffre d'affaires de l'année précédente n'excède pas les seuils

suivants, peuvent bénéficier de la franchise en base de TVA :

82 800 € (ou 91 000 € lorsque le chiffre d'affaires de l’année N-2 n'a pas excédé 82 800 €), si

l’entreprise exercice une activité de vente de marchandises, de vente de denrées à consommer sur

place ou à emporter ou de fourniture de logement,


33 200 € (ou 35 200 € lorsque le chiffre d'affaires de l’année N-2 n'a pas excédé 33 200 €), si

l’entreprise exerce une activité de prestations de services.

En cas de dépassement des seuils, la franchise pourra être maintenue :

l’année du dépassement, si le chiffre d'affaires n'excède pas 91 000 € ou 35 200 € (selon l'activité

exercée) ;

l’année suivant celle du dépassement (N+1), si le chiffre d’affaires de l’année N-1 est compris entre 82

800 € et 91 000 € ou entre 33 200 € et 35 200 € (selon l'activité exercée), si le chiffre d'affaires de

l’année N-2 n'excède pas 82 800 € ou 33 200 € (selon l'activité exercée) et si le chiffre d'affaires de

l'année en cours n'excède pas 91 000 € ou 35 200 € (selon l'activité exercée).

En revanche, si les seuils majorés de 91 000 € ou 35 200 sont dépassés en cours d’année (N),

l’entreprise perd le bénéfice de la franchise en base dès le 1er jour du mois au cours duquel le seuil a

été franchi.

C’est précisément ce qui vient d’être rappelé à une entreprise spécialisée dans le conseil aux médias.

Pour la petite histoire, cette entreprise a dépassé le seuil majoré de chiffre d’affaires un 19 octobre.

Suite à un contrôle fiscal, l’administration lui a rappelé qu’elle avait perdu le bénéfice de la franchise

en base à compter du 1er octobre : les sommes encaissées pour des prestations de services

réalisées après cette date devaient donc être soumises à TVA.

Certes, répond l’entreprise qui, pour autant, refuse de soumettre à la TVA les sommes encaissées

après le 1er octobre, mais pour des prestations qui ont été réalisées avant cette date, et pour

lesquelles elle réclame le maintien de la franchise TVA.

Mais encore faut-il prouver que la prestation a été réalisée avant le 1er octobre, rappelle

l’administration… et confirme le juge : sans preuve que les sommes encaissées correspondent à une

prestation de services exécutée avant le 1er octobre, le redressement fiscal est confirmé.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Paris du 5 octobre 2017, n°15PA03274

Source : www.bar-brasserie.fr


Changement de régime fiscal : soumis à l’impôt

?

Le 13/12/2017

Votre entreprise, soumise à l’impôt sur le revenu, décide de changer de régime fiscal pour passer à

l’impôt sur les sociétés. A cette occasion, et puisque ce changement de régime fiscal emporte les

conséquences d’une cessation d’activité, vous allez devoir payer des droits d’enregistrement. De quoi

s’agit-il ?

Changement de régime fiscal : droit spécial ou droit fixe ?

Une entreprise peut, au cours de son existence, décider de changer de régime fiscal. Ainsi, elle peut

passer de l’IR à l’IS, ou inversement.


Ce changement de régime fiscal entraîne une imposition immédiate des résultats d’exploitation en

cours à la date du changement.

Il a aussi un impact en matière de déficit :

si l’entreprise passe de l’IS à l’IR, elle perd le droit au report des déficits non encore imputés à la date

du changement ;

en revanche, si l’entreprise passe de l’IR à l’IS, elle ne perd pas le droit au report des déficits : les

déficits constatés à la date de son assujettissement à l’IS ne sont pas perdus, puisqu’ils peuvent

s’imputer sur les revenus des associés.

Enfin, le passage d’une entreprise soumise à l’IR à une entreprise soumise à l’IS entraîne le paiement

de droits d’enregistrement sur certains apports en nature qui lui ont été faits (fonds de commerce et

immeubles).

En principe, l’entreprise devra acquitter un « droit spécial de mutation », calculé sur la base de la

valeur vénale du bien apporté, au taux de :

5 % pour les immeubles apportés ;

3 % sur la fraction comprise entre 23 000 € et 200 000 €, et 5 % au-delà de 200 000 € pour les fonds

de commerce apportés.

Notez qu’il existe un moyen, pour l’entreprise, d’échapper à ce droit spécial de mutation et de ne

payer qu’un droit fixe : pour cela, les associés doivent s’engager à conserver pendant 3 ans les titres

qu’ils détiennent au moment du changement de régime fiscal.

Si cet engagement est pris, le droit fixe est de :

375 € si le capital social de l’entreprise est inférieur à 225 000 € (après changement de régime fiscal) ;

500 € si le capital social de l’entreprise est supérieur à 225 000 € (après changement de régime

fiscal).

Attention, en cas de non-respect de cet engagement de conservation, l’entreprise devra payer

immédiatement un supplément de droits d’enregistrement, correspondant à la différence entre le droit

fixe déjà payé et le droit spécial de mutation.


Source :

Articles 809 et 810 du Code Général des Impôts

BOFiP-Impôts-BOI-ENR-AVS-20-40



Factures impayées : faut-il impérativement

prévoir une clause de pénalités de retard ?

Le 13/12/2017

Plusieurs factures restant impayées, une société réclame à son client les sommes dues, auxquelles il

faut rajouter les pénalités de retard. A tort en ce qui concerne les intérêts de retard, selon le client, le

contrat n’en faisant pas mention. Pour la société, cet oubli n’est toutefois pas problématique. Mais a-t-

elle raison ?

Factures impayées : les pénalités de retard sont dues de plein droit !

Un prestataire est missionné par une entreprise pour entretenir des espaces verts. Au cours de

l’exécution de sa mission, plusieurs factures restent impayées. Malgré de multiples relances, le

prestataire ne parvient à pas obtenir le paiement de ces factures.


Après 2 ans de tentatives infructueuses, le prestataire assigne en justice sa cliente. En plus des

sommes dues, il réclame des pénalités de retard pour un montant d’environ 67 000 €. Pour calculer ce

montant, il se base sur la date d’éligibilité des factures impayées.

A tort, selon l’entreprise cliente : pour elle, parce que le contrat signé avec le prestataire ne mentionne

pas les pénalités de retard en cas de non-paiement des factures.

Mais le juge donne raison au prestataire : les pénalités de retard pour non-paiement des factures sont

dues de plein droit, et sans que soit nécessaire une mise en demeure de payer préalable, dès lors

que le paiement des sommes n’est pas effectif à la date de règlement prévu. Et ce, sans qu’il ne soit

nécessaire de les indiquer dans le contrat signé.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 22 novembre 2017, n° 16-19739



Préparer son affaire à la vente

Le 15/12/2017

Ce sujet particulièrement délicat et capital mérite toute l'attention du candidat à la vente de son affaire.

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La première impression de l'acheteur est celle qui restera : l'établissement doit être en

ordre.

Une vente se prépare sur tous les plans : technique, économique, financier et commercial. Le but est

de présenter une affaire qui met en avant ses atouts et ne donne pas une mauvaise image de la

gestion du propriétaire actuel.

La première impression de l'acheteur est celle qui restera. Vous n'aurez jamais deux fois la chance de

faire bonne impression. Il ne s'agit pas pour vendre de rénover totalement l'établissement mais de le

rendre présentable en effaçant toutes traces de négligence.

Il faut présenter :

- un établissement rangé et en ordre ;


- du matériel en état de fonctionnement ;

- des locaux, du mobilier, des matériels, dans un état d'entretien normal ;

- un état de propreté irréprochable.

► Un établissement rangé et en ordre

Chaque chose doit être à sa place. Il faut procéder à un grand nettoyage des placards, remises et

réserves. Ne pas hésiter à jeter ce que vous avez accumulé et qui ne vous sert plus.

► Le matériel en état de fonctionnement

On remet parfois à plus tard la réparation d'un appareil, meuble, élément de mobilier... et le temps

passe ! On s'adapte, on bricole... souvent en prenant ou en faisant prendre au personnel des risques

importants (fils d'aspirateurs maintenus avec du scotch, commandes électriques sans cache...). C'est

l'un des points qui impressionne le plus défavorablement de futurs acheteurs : le fait que l'on puisse

travailler au quotidien avec des appareils ou des outils qui ne sont pas en bon état et/ou dangereux.

► Locaux, mobilier et matériel : état d'entretien normal

Il est indispensable de montrer que l'établissement est géré en 'bon père de famille' : on ne s'attend

pas à trouver un immeuble, des chambres ou du mobilier neufs, mais l'acheteur sait (et si ce n'est pas

le cas, le cabinet lui rappellera), qu'il va s'inscrire dans le cycle normal des rénovations et

remplacement des appareils, du matériel et mobilier de l'exploitation.

Pour le prix, il sera tenu compte de l'état général, par le biais d'abattements calculés par rapport à leur

valeur à neuf. Un futur acheteur qui visite un hôtel cherche à se faire une idée de la qualité de

l'entretien réalisé jusqu'alors. Il est déjà dans une phase d'évaluation et c'est pour lui un indicateur très

précieux. S'il est favorablement impressionné, il comprendra lors de l'examen des comptes qu'un

effort est fait et qu'il y a des dépenses afférentes. Le cabinet pourra également argumenter et

défendre l'idée de la qualité des prestations et de l'établissement.

Cuisines, offices, économat, cellier, cave... sont des lieux souvent sensibles et les premiers à traiter.

Les normes d'entretien annuel sont de l'ordre de 3 à 5 % du CA HT, contrats d'entretiens inclus.


Exemple de grille des obligations de l'exploitant et vérifications périodiques obligatoires

► Un état de propreté irréprochable

Première question à se poser : l'établissement est-il présentable, propre et net ? Il en va de la

crédibilité de votre image et, parfois, de la vente. Un hôtel dont les chambres sont en cours de

nettoyage au moment de la visite fait moins de dégâts sur la perception du potentiel acheteur,

qu'un établissement sale avec des toiles d'araignées, de la poussière, des traces...

La première action à initier après avoir pris la décision de vendre est de procéder à un grand

nettoyage des locaux mais aussi, s'il y a lieu, du parc, des abords, du parking, etc.

► Réaliser un audit sur l'état des locaux

En prenant exemple sur une grille comme celle présentée ci-dessous, on peut faire un diagnostic des

nettoyages, travaux et interventions à effectuer.

Exemple de grille pour réaliser un audit sur l'état des locaux

► La mise aux normes PMR des établissements de 5e catégorie

Définition de l'accessibilité

Art. R111-19-2 du code de la construction et de l'habitation

"Est considéré comme accessible aux personnes handicapées un établissement recevant du public

existant ou créé dans un cadre bâti existant ou une installation ouverte au public existante permettant,

dans des conditions normales de fonctionnement, à des personnes handicapées, avec la plus grande

autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de

se repérer, de communiquer et de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement ou

cette installation a été conçu. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les

mêmes que celles des personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente."

Accessibilité ERP 5e catégorie

Titre III art. R111-19-8 du code de la construction et de l'habitation


Pour les établissements recevant du public (ERP) classés en cinquième catégorie : une partie de

l'établissement peut regrouper l'ensemble des prestations fournie. Cette partie doit être accessible aux

personnes à mobilité réduite (PMR). La partie considérée du bâtiment doit être la plus proche possible

de l'entrée principale ou d'une des entrées principales et doit être desservie par un cheminement

usuel.

Voilà encore un point capital à traiter lors de la préparation la vente. Le décret du 5 novembre 2014 a

décidé d'un nouveau processus pour aboutir à la mise aux normes PMR pour les ERP. Il s'agit de

l'agenda d'accessibilité programmée (Ad'Ap).

Comment évaluer le coût de ces travaux ?

Les architectes sont les professionnels tout désignés pour effectuer les formalités qui doivent décrire

les travaux, les chiffrer et proposer un calendrier de réalisation qu'ils ont négocié avec vous (entre un

et trois ans). Il existe également des sociétés spécialisées dans ce type d'étude.

Les travaux de mise en conformité entraînent des travaux collatéraux : par exemple, changer un bloc

de portes peut être chiffré par avance mais entraîne automatiquement la réfection de la chambre et du

couloir s'il y a de la tapisserie. L'addition risque de grimper !

Lors de la cession de votre fonds de commerce, l'agenda d'accessibilité programmée qui a été

déposé engagera à minima votre repreneur et le montant des travaux mentionné devra être déduit du

prix de vente.

► Préparer son affaire sur un plan économique

Pour qu'une affaire se vende dans de bonnes conditions, elle doit montrer dans ses comptes qu'elle

est conforme aux ratios de la profession : cela rassure l'acheteur et le banquier de constater que le

résultat a été obtenu dans des conditions normales d'exploitation. Vous devez donc veiller à vous

rapprocher de ces ratios sur le plan de la marge des frais de personnel, des frais généraux, loyer

inclus. Pour un hôtel-restaurant et pour simplifier les ordres de grandeur, vous pouvez considérer que

ces trois ratios représentent chacun 30 % de votre CA. Si l'étude de votre compte de résultats ne

reflète pas ces ratios, il faudra améliorer votre management en vous faisant aider par votre expert-

comptable ou des permanents de la chambre de commerce. Naturellement, toute affaire en perte ou

avec un excèdent brut d'exploitation ou une capacité d'emprunt faible verra sa valeur dégradée et

rencontrera des difficultés pour trouver un acquéreur (allongement des délais de vente).

► Préparer son affaire sur un plan financier


C'est probablement l'aspect le plus difficile à traiter car, souvent, les affaires qui sont en vente

rencontrent des difficultés financières et voient leur passif s'alourdir. Il faut en premier lieu mettre en

place un plan drastique d'économies pour ne dépenser que le strict nécessaire, revoir ses contrats

d'assurance et autres. Le but est d'éviter de se retrouver en cessation de paiement, ce qui

compliquerait considérablement une possible vente (tribunal de commerce) car vous risqueriez de ne

plus être maître de votre destin !

► Préparer son affaire sur le plan commercial

Il ne faut pas céder à la tentation de réduire la publicité ou les contrats commerciaux sous prétexte

que vous allez vendre. Avoir décidé de vendre ne doit pas interférer sur votre management.

L'exploitant doit maintenir ses efforts quotidiens pour manager et gérer son affaire. Baisser les bras

est préjudiciable dans la gestion quotidienne et se remarquera par le personnel (motivation en baisse)

et les clients (prestations déclinantes). Tant que l'on n'a pas vendu, il faut continuer à piloter son

affaire avec un minimum de dynamisme et de leadership pour la maintenir au mieux de ce qu'elle peut

produire. Il ne faut jamais oublier que pour vendre correctement votre affaire, vous devez la présenter

sous son meilleur jour de fonctionnement.

Source : www.lhôtellerie-restauration.com


A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

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S51 revue de presse kylia - semaine du 11 au 15 décembre 2017

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