La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 16 au 22 janvier 2017

Les principales clauses du bail commercial

dans les CHR

Le 16/01/2017

► L'activité doit être précisée

Le professionnel doit faire préciser dans le bail les activités qu'il veut exercer. Il doit demander l'accord

du bailleur si en cours de bail, il veut exercer une activité complémentaire ou nouvelle ou affecter à un

autre usage que celui prévu par le règlement de copropriété, une des pièces (dans ce dernier cas, le

bailleur demandera l'accord du syndicat des copropriétaires). Cela doit se faire par acte extrajudiciaire

ou par LRAR. Le bailleur a trois mois pour répondre, sinon il est réputé avoir acquiescé. S'il répond, il

lui donne son accord moyennant parfois un complément de loyer. En cas de contestation, le

professionnel devra saisir le Tribunal de Grande Instance par avocat.

► La durée du bail : 9 ans

Le bail commercial peut être révisé tous les 3, 6 ou 9 ans sauf clause contraire prévoyant une révision

à tout moment. La révision peut être demandée dès le lendemain de l'expiration de l'échéance

triennale par acte d'huissier ou LRAR. Le preneur à bail devra être vigilent sur la clause concernant la

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date de révision de son bail. Il peut donner congé au bout de 3 ans (9 pour les exploitants de

résidences de tourisme). Une clause du bail peut toutefois le lui interdire mais seulement pour les

baux de plus de 9 ans, les baux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage exclusif de

bureaux et ceux des locaux de stockage. Le professionnel doit demander le renouvellement de son

bail au propriétaire 8 ans et demi après sa conclusion par acte d'huissier. Il fera attention à cette date

afin d'éviter le déplafonnement du loyer à la valeur locative quand le bail atteint 12 ans sans avoir été

renouvelé.

► Le dépôt de garantie

Il est habituellement de 3 mois de loyer (6 si le loyer est payé à terme échu). Le bailleur ne doit pas

réclamer de TVA sur ce montant et doit le rembourser au locataire à son départ. En cas de cession de

fonds ou de bail, l'exploitant devra en obtenir le remboursement par l'acquéreur.

► Le loyer

Le professionnel doit être très prudent sur les clauses relatives au montant du loyer.

• Indice des Loyers Commerciaux (ILC) : Le loyer est fixé par accord des parties. Il est indexé sur

cet indice de référence. Au 3e trimestre 2016 : 108,56.

• Clause d'échelle mobile et clause recettes : Peuvent cependant être prévues au contrat une

clause d'indexation basée sur un autre indice (ex : ILAT) ou une clause d'échelle mobile ou clause de

recettes (basée sur le chiffre d'affaire ou les recettes du CHR). Cette révision permet au bailleur

d'augmenter de 10 % par an le loyer seulement si la valeur actuelle du loyer dépasse ¼ de la valeur

initiale. Le professionnel peut demander la baisse de son loyer parce qu'il fait agir une clause

d'échelle mobile ou une clause recettes qui agissent aussi à la baisse compte tenu de la crise

économique (baisse des montants des loyers) ou baisse du chiffre d'affaires du CHR

• Spécificité de la branche hôtelière : Si le local est monovalent (il ne peut pas être affecté à un

autre usage sans des travaux importants et coûteux), le loyer peut être soumis à des variations

importantes. Le montant du loyer sera calculé en fonction du chiffre d'affaires théorique de l'hôtel : soit

par la méthode hôtelière (utilisée par le juge) associant le taux d'occupation maximal puis réel de

l'établissement avec les valeurs locatives brutes et nettes ; soit par la méthode immobilière associant

le chiffre d'affaires avec le coût de l'investissement pour le locataire. Il sera alors dans l'intérêt du CHR

de démontrer le caractère polyvalent de son local afin d'éviter ces hausses de loyer et même en

demander la baisse.

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• Baisse des facteurs locaux de commercialité : Elle permet au professionnel de demander la

baisse du loyer due par exemple à une baisse importante du nombre d'habitants autour du local ou du

nombre de bureaux, disparition d'un commerce ou ligne de transports public. Elle doit avoir un impact

direct sur l'activité du CHR. La baisse du loyer, elle, n'est pas plafonnée.

► La répartition des charges et travaux

Concernant les baux en cours au 5 novembre 2014

• S'il n'y a pas de clause : le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien et le

propriétaire supporte les réparations d'entretien ou de gros entretien (changement d'une chaudière ou

remplacement d'un système de climatisation), les grosses réparations (réfection totale de la toiture) et

les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre…). Les

travaux imposés par l'administration (mise en conformité : accessibilité handicapés, hygiène, sécurité)

sont à la charge du propriétaire.

• Ainsi, le bailleur peut imposer au locataire une clause contraire pour tous types de travaux y compris

les gros. Cette disposition est en vigueur tant que le bail n'est pas renouvelé. Au renouvellement, c'est

le régime des baux conclus après le 5 novembre 2014 plus protecteur du CHR qui s'applique.

Concernant les baux conclus après le 5 novembre 2014

Pour ces derniers, le bailleur a obligatoirement à sa charge : les grosses réparations (gros murs,

voutes, rétablissement des poutres …) et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de

remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve,

avec la réglementation, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations. Ces dernières pourront être

mis à la charge du locataire s'il n'a pas correctement entretenu le bien loué.

► L'indemnité d'éviction

Elle est due de par la loi au professionnel en cas de congé ou de refus de renouvellement du bail par

le propriétaire des locaux, sauf motif grave (absence de paiement des loyers ou travaux non autorisés

par le bailleur ou immeuble insalubre ou dangereux).

En principe, elle est évaluée par le juge en fonction des résultats financiers notamment le ou les 3

derniers chiffres d'affaires du commerce ou le différentiel entre le loyer en cours et le loyer futur en

cas de signature d'un nouveau bail par un même occupant des mêmes locaux.

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Coefficient appliqué : par exemple, un restaurant proche du quartier de la Bastille a obtenu une

indemnité d'éviction égale à 6 x la différence entre les deux loyers (loyer d'un nouveau bail au prix du

marché à 35 040 € - loyer en cours à 9 717,08 € = 25 322,92 €) soit la somme de 151 937,52 € (6 x

25 322,92 = 151 937,52)) en raison de la position favorable de l'activité.

Cependant, si le professionnel veut partir sans perdre sa clientèle, elle sera évaluée en fonction des

frais occasionnés par le départ et l'installation dans un nouveau commerce. Méthode du différentiel de

loyer : par exemple, un propriétaire de sandwicherie et restauration rapide à emporter dans le

9e arrondissement de Paris a obtenu une indemnité égale à 110 % du chiffre d'affaires soit la somme

de 620 000 € en raison de la commercialité du quartier qui a évolué à la baisse. Cependant, il est

envisageable que cette indemnité puisse être fixée dans le bail, ce qui protège le professionnel en cas

de diminution du chiffre d'affaires mais le dessert en cas d'augmentation. Une vigilance est à avoir sur

ce type de clause.

Compte tenu des risques encourus, l'exploitant a donc tout intérêt à recourir à un avocat spécialisé

dans le domaine pour négocier et rédiger son bail ou acquérir son commerce afin de gagner de

l'argent.

Source : hôtellerie-restauration.fr

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Renouvellement du bail commercial par le

bailleur : la délivrance du congé.

Le 16/01/2017

À l’approche du terme du bail, le bailleur dispose de deux options :

1° délivrer un congé offrant ou refusant le renouvellement ou

2° garder le silence et permettre au bail de se prolonger tacitement.

I. La délivrance du congé par le bailleur

Généralement, le bailleur qui entend renouveler son bail va délivrer un congé au locataire afin de

proposer un nouveau loyer et modifier certaines des stipulations du bail en cours. En effet, s’il garde le

silence et laisse le bail se prolonger tacitement, seule la révision triennale lui sera ouverte. Le bailleur

peut également refuser que le bail soit renouvelé, dans ce cas il délivrera un congé sans offre aucune

de renouvellement en prenant le soin de préciser ou non l’indemnité d’éviction.

A. Date de délivrance du congé de renouvellement

Le congé notifié par le bailleur doit l’être au moins 6 mois avant l’échéance du bail, il prendra alors

effet à cette date. Le délai de 6 mois n’est qu’un délai minimal et il est ouvert au bailleur la faculté de

délivrer un congé plus en amont.

Dans le cas où le congé serait délivré au cours de la tacite prolongation, il le sera 6 mois à l’avance et

pour le dernier jour du trimestre civil. L’article L. 145-9 du code de commerce disposant que : « A

défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-

delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins

six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

B. Destinataire de la délivrance du congé de renouvellement

Seul le bailleur ou son représentant peuvent donner congé. Le bailleur adressera son congé au

locataire en place dans les locaux, au propriétaire du fonds de commerce exploité dans lesdits locaux.

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Dans le cas où le congé présenterait une erreur quant à la désignation du locataire, il serait entaché

d’une irrégularité de forme (pouvant uniquement être invoquée par le destinataire).

C. Forme et contenu du congé

La loi Macron est venue modifier la loi Pinel sur les modalités de forme du congé. Depuis la loi

Macron, l’acte d’huissier est obligatoire pour la notification d’un congé, quel qu’en soit le motif ou le

refus, par le bailleur, du renouvellement sollicité par son locataire. Cette forme doit être observée sous

peine de nullité du congé.

1. Congé refusant le renouvellement

Le contenu du congé différera selon qu’il s’agit d’un congé offrant ou refusant le renouvellement. Le

congé de refus, à peine de nullité, mentionnera les motifs et indiquera que le locataire qui conteste le

refus ou souhaite demander le versement d’une indemnité d’éviction devra saisir le tribunal compétent

avant le délai d’expiration de deux ans à compter de la date d’effet du congé.

2. Congé offrant le renouvellement

Dans le cas d’un congé offrant le renouvellement, il suffira d’indiquer que le présent congé est délivré

afin de mettre un terme au bail avec offre d’un bail renouvelé.

Le bailleur, s’il souhaite fixer un nouveau prix, devra le faire mentionner en même temps dans le

congé de renouvellement. Dans pareil cas, le loyer peut être celui qui résulte des règles du

plafonnement selon la variation de l’indice choisi par les parties ou bien correspondre à la valeur

locative si le bailleur invoque un motif de déplafonnement.

II. Rétractation de l’offre de renouvellement

Le bailleur, bien qu’il ait délivré un congé de renouvellement, peut le refuser tant qu’il agit dans le délai

prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce.

Cet article prévoit en effet que « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision

définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que

le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties

qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. » Le bailleur pourra, pour justifier le refus

de renouvellement, invoquer des motifs graves et légitimes qu’il ignorait lorsqu’il a offert le

renouvellement à son locataire.

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III. La réponse du locataire au congé délivré par le bailleur

A. En cas de congé offrant le renouvellement

Le locataire a le choix :

1°) D’accepter le congé offrant le renouvellement aux conditions proposées. Le renouvellement peut

être accepté de façon formelle ou bien tacite (par exemple si le locataire ne répond pas à la demande

mais reste dans les lieux et garde le silence).

2°) D’accepter le principe du renouvellement mais de refuser toutes ou certaines conditions,

notamment celle relative au prix. Dans ce cas, le locataire, s’il refuse le prix proposé, devra saisir la

commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux.

B. En cas de congé refusant le renouvellement

Le congé refusant le renouvellement laisse plusieurs choix au locataire :

1°) Si le congé offre une indemnité d’éviction, le locataire peut accepter l’indemnité d’éviction ou en

négocier le montant ou encore, à défaut d’accord, saisir le tribunal compétent.

Étant précisé que le locataire doit agir dans un délai de 2 ans pour contester le montant de l’indemnité

d’éviction proposée, conformément à l’article L. 145-60 du Code de commerce.

2°) Si le congé n’offre aucune indemnité d’éviction, le locataire saisira le tribunal de grande instance

afin de faire valoir ses droits à la propriété commerciale en contestant les motifs avancés par le

bailleur.

Source : village-justice.com

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10 éléments à connaître pour accueillir des

touristes russes dans son hôtel

Le 16/01/2017

Le nouvel an russe vient d'être célébré et de nombreux restaurateurs et hôteliers ont concocté des

menus ou des offres spéciales pour attirer cette clientèle friande de la France. Quelles sont les

spécificités et comment éviter les impairs ?

1. Le client russe peut envoyer des signaux contradictoires : il peut être aussi fraternel que froid et

distant et attend de l'hôtelier un accueil chaleureux et personnalisé, mais direct et concis.

2. Privilégiez un interlocuteur unique, car cette clientèle aime se sentir privilégié et reconnue.

3. Les Russes sont connectés, surtout ceux âgés de moins de 30 ans. Mettez en avant votre dispositif

technologique si vous en avez un.

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4. Ils n'utilisent pas les mêmes sites que nous pour préparer leur voyage : leur moteur de recherche

privilégié n'est pas Google mais Yandex, et ils ne naviguent pas sur Facebook mais sur VK ;

5. Privilégiez un site internet traduit en russe.

6. Attention à la barrière de la langue. Une brochure de votre hôtel, voire de votre destination, en

russe sera appréciée comme une marque de respect et d'attention. "À la réception et au restaurant,

nos clients attendent qu'une personne parle russe, c'est un point d'accroche pour eux, pour leur

permettre d'expliquer plus clairement leurs attentes qu'en anglais", explique Carole Rouvier, du Mas

Candille à Mougins.

7. Les Russes ont la culture du cadeau. "Nous les accueillons avec une bouteille de rosé de Provence

ou de champagne en chambre, car c'est le genre d'attentions qu'ils apprécient", poursuit Carole

Rouvier.

8. Les femmes russes voyagent parfois seules, elles sont alors en attente de sécurité et d'attention.

9. Deux profils de clients se détachent. Les premiers, les clients 'ostentatoires', ont besoin de montrer

ce qu'ils possèdent, confèrent beaucoup d'importance à la marque et séjournent dans ses

établissements connus et situés dans des destinations prestigieuses. Une autre clientèle, souvent

plus jeune, dépense autant mais préfère des lieux exclusifs plus discrets.

10. Issus de la classe moyenne ou fortunée, les touristes russes passent aussi par Booking.com lors

de leurs réservations, et veillent à bénéficier du tarif le plus juste.

Source : hotellerie-restauration.fr

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Révision du bail commercial en cas de

variation du loyer de plus du quart

Le 17/01/2017

Il convient de distinguer les différents cas de révision légale du loyer, lesquels ne sont pas soumis aux

mêmes critères d’appréciation de la valeur locative.

Dans l’affaire commentée, le loyer était indexé sur la variation de l'indice coût de la construction.

Le bailleur soutenait qu'en application de la clause d'échelle mobile, le montant du loyer depuis le

dernier renouvellement contractuel intervenu 5 ans auparavant révélait une augmentation de plus d'un

quart. Il saisit le juge des loyers commerciaux pour voir fixer le loyer déplafonné à la valeur

locative.

La Cour d’appel de Reims saisie du litige a rejeté la demande du bailleur, retenant :

qu'aucune pièce ne permettait d’établir la modification notable des facteurs locaux de

commercialité, ni la valeur locative du local;

que l'expertise sollicitée n'avait lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou

une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge, l’expertise n'étant pas destinée à

suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve.

La Cour de Cassation censure cet arrêt. Elle considère qu’en statuant ainsi, alors que la société

bailleresse demandait la fixation du loyer à la valeur locative par application de l'article L. 145-39

du Code de commerce et alors qu'elle avait constaté qu'à la date de la demande, le loyer avait

augmenté de 27,7 % par rapport au prix précédemment fixé contractuellement la cour d'appel, qui

devait adapter le loyer à la valeur locative au jour de la demande, a violé les articles 4 et 16 du Code

de procédure civile , ensemble les articles L.145-39 et R. 145-22 du Code de commerce.

Par cet arrêt, la Cour de Cassation rappelle la jurisprudence en matière de révision de loyer, laquelle

distingue différents cas, soumis à critères distincts :

Le loyer des baux commerciaux peut faire l'objet d'une révision dite triennale ou légale en

application des articles L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-20 du Code de commerce ;

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l'évolution du loyer en cours de bail commercial peut aussi découler d'une clause

d'indexation qui doit prévoir le réajustement automatique du loyer à chacune des échéances

contractuellement prévues selon la variation de l’indice choisi. Dans cette hypothèse, le loyer

peut être révisé judiciairement dans deux cas seulement :

soit sur le fondement de l'article L. 145-38 du Code de commerce dans le cas où il existe une

modification notable ou des facteurs locaux de commercialité, permettant un déplafonnement

du loyer et sa fixation à la valeur locative (Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 13-27.267 :

JurisData n° 2015-011754);

soit sur le fondement de l'article L. 145-39 du Code de commerce, qui permet à l'une ou

l'autre des parties de demander la révision, dès lors que « par le jeu de la clause d'échelle

mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix

précédemment fixé ». L'article R. 145-22 du Code de commerce précise que « Le juge adapte

le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande... ».

En l'espèce, c’est à tort que le bailleur(qui s’appuyait sur l'existence d'une clause d'indexation et

d'une variation effective du loyer à hauteur de 27, 7 % par rapport au prix fixé à l'occasion du

renouvellement) s'est vu opposer une argumentation fondée sur l'absence de modification notable des

facteurs locaux de commercialité. Un tel critère n’est applicable que pour apprécier la recevabilité des

demandes de révision triennale de droit commun (article L. 145-38 du Code de commerce) mais pas

pour apprécier la recevabilité de la demande fondée sur l’article L.145-29 du code de commerce.

Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, n° 15-17.905, F-D, Sté Domegest c/ Sté Alain Domin

Source :www.gouache.fr

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Retour d'expérience : "Je suis parti travailler à

Bora Bora"

Le 17/01/2017

Bora Bora (987 - Polynésie Francaise) Clément Courjault est parti il y a un an comme chef

concierge de l'hôtel The St Regis Bora Bora Resort, situé sur une île paradisiaque de Polynésie

française. Un quotidien de rêve ?

L'Hôtellerie Restauration : Comment êtes-vous arrivé au poste de chef concierge au St Regis

de Bora Bora ?

Clément Courjault : J'ai découvert la conciergerie alors que j'étais portier à Toronto, après avoir

occupé des postes de barman à Courchevel, réceptionniste à Paris… J'ai intégré l'Institut de

conciergerie internationale de Paris et je suis resté trois ans comme concierge au W Paris Opéra,

avant de saisir cette opportunité. Un ami qui allait se faire embaucher en tant que directeur F&B m'en

a parlé. J'ai envoyé ma candidature et elle a été acceptée fin 2014 pour un départ en janvier 2016.

C'était très attirant pour moi : un tel poste dans une marque de telle renommée, et dans le groupe

Starwood que j'affectionne particulièrement.

Dans quelles conditions êtes-vous accueillis ?

Nous sommes logés, nourris, blanchis, ce qui explique des salaires plus faibles qu'en métropole. On

est logé sur le 'motu' de l'hôtel : un minuscule banc de sable qui fait face à l'île principale de Bora

Bora. Nous traversons le resort qui, à son échelle, est très étendu, pour nous rendre au travail. La

plupart des locaux habitent quant à eux sur l'île principale et utilisent nos bateaux-navettes.

Comment se passe le quotidien sur l'île ?

La vie quotidienne n'est véritablement pas faite pour tout le monde. Au delà du décor paradisiaque,

dont personne ne peut se lasser, il faut accepter de vivre avec le strict minimum. La vie sociale et

nocturne est pauvre, il n'y a que peu de restaurants, un ou deux bars, pas de shopping, ni de

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cinémas. Tout ferme très tôt et il faut vivre avec la contrainte des transports, quasiment absents sur

l'île principale, donc et des bateaux-navettes.

Et pour la santé ?

Elle est prise en compte par l'hôtel, au même titre que le régime de métropole. Mais les services sur

place sont moindres : quelques médecins et une sage femme. Pour tous les soins plus importants, il

faut se rendre sur une autre île : Raiatea, à quinze minutes d'avion, ou Tahiti, à cinquante minutes

d'avion.

Les liens avec la métropole sont-ils faciles ?

C'est simple grâce à toutes ces nouvelles technologies et applications. Skype, WhatsApp, e-mails…

Le seul bémol est le décalage horaire de 11 ou 12 heures.

Et pour la suite ?

Chaque métropolitain signe un CDD. Beaucoup ne le renouvellent pas et partent au bout d'un an ou

moins. Le mien se termine fin janvier. L'expérience professionnelle a été immensément intéressante

et enrichissante, mais j'ai décidé de faire un stop d'un an pour faire un tour du monde.

Source : hotellerie-restauration.fr

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A propos de Kylia

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle

Génération : Le 1er

réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.

Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses

agents immobiliers.

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