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MARKETBEAT LA DÉFENSE 2 ème Trimestre 2019 La belle endormie
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MARKETBEAT
LA DÉFENSE2ème Trimestre 2019
La belle endormie
SOMMAIRE
01 Contexte économique 2
02 Demande placée et valeurs locatives 3
03 Offre immédiate et future 4
04 Définitions & Sectorisation Immostat 5
2Cushman & Wakefield | Marketbeat La Défense - Bureaux 2ème Trimestre 2019
CONTEXTE ÉCONOMIQUEPRUDENCE EST MÈRE DE SÛRETÉ
Croissance du PIB en France, %
Source : INSEE
Enquêtes de conjoncture, indices
Source : INSEE
Taux de chômage en France métropolitaine, en %
Source : Oxford Economics
Une stabilité presque déconcertante
Face aux incertitudes pesant sur l’économie globale et
européenne (intensification de la guerre commerciale et
technologique internationale, Brexit dur, hausse du prix du
pétrole), la France devrait tirer son épingle du jeu en 2019,
grâce au soutien de sa demande intérieure. Cette situation
qui tranche avec 2018, est alimentée par des perspectives
de croissance linéaires, estimées à 0,3% jusqu’à la fin de
l’année 2019. A ce rythme, la croissance moyenne
annuelle devrait atteindre 1,3% en 2019, soit un recul de
-40 pdb par rapport à 2018 et de 110 pdb par rapport aux
performances exceptionnelles de 2017. Cette estimation
place toutefois la France légèrement au-dessus des
prévisions de la zone euro (+1,2%).
La faible activité du commerce extérieur a été, en partie,
compensée par la relance du pouvoir d’achat qui affiche
une croissance inédite depuis plus de 10 ans (+2,3%). Les
mesures mises en place par le gouvernement en réponse
au mouvement des gilets jaunes (hausse des
rémunérations et des prestations, inflation contenue,
baisse des impôts) devraient donc encourager la
consommation des ménages. Avec +1,3% en 2019 contre
+0,9% en 2018, cette dernière constitue le principal
soutien de l’économie domestique, avec en toile de fond
un moral des ménages qui ne cesse de s’améliorer depuis
fin 2018 (indice 101 au 2ème trimestre 2019). Au même
titre, l’indice du climat des affaires poursuit son
redressement depuis le début de l’année pour atteindre
105,9 à fin juin 2019. Dans un tel contexte, l’épargne des
ménages, en forte hausse au 1er trimestre (15% de taux
d’épargne), devrait jouer un rôle d’ajustement crucial quant
à la bonne tenue des indicateurs de consommation à
l’issue des prochains trimestres.
Chômage en pente douce
En parallèle, les créations d’emploi salarié continuent de
progresser, en particulier dans le secteur privé. Elles
affichent une hausse de +0,4% au 1er trimestre 2019 après
+0,3% au trimestre précédent, pour un solde de créations
nettes de 218 600 emplois sur un an (+0,9% en un an).
Les services marchands, et surtout ceux de la
construction, ont soutenu ces créations d'emplois au cours
des derniers mois avec des progressions respectives de
+1,3% et +2,7% sur un an. Le regain d’activité de ces deux
secteurs a contribué au recul du chômage de -0,1 point au
1er trimestre 2019 en France Métropolitaine. Il s’établit à
8,4% et pourrait atteindre 8,3% en fin d’année (France
(hors Mayotte).
3Cushman & Wakefield | Marketbeat La Défense - Bureaux 2ème Trimestre 2019
Au ralenti
Le marché tertiaire de La Défense a conservé son rythme
lent, et seulement 46 300 m² de bureaux ont été
commercialisés au 1er semestre 2019. En comparaison
d’une performance 2018 déjà modeste, ce volume
d’activité accuse un repli de -37% en un an et reste très en
deçà de sa moyenne décennale (81 000 m²). Il faut
remonter aux années 2012-2013 pour constater des
niveaux transactionnels si bas à mi-année. Sur ce marché
dont la performance dépend pour une large part de
grandes signatures, la dynamique à l’œuvre au cours des
3 derniers trimestres accentue sa cyclicité baissière et fait
durer le suspense d’un retournement haussier.
Moins de 5 000 m² : le verre à moitié plein
Le manque de transactions d’envergure pèse évidemment
sur le volume d’activité du quartier d’affaires, avec une
seule grande signature intervenue depuis le début de
l’année, FM GLOBAL dans « Cœur Défense » (5 000 m²).
Les bureaux de taille intermédiaire, relais de croissance
important des 3 dernières années, affichent néanmoins le
repli le « moins fort » (-18%) de tous les créneaux de
surface, à l’origine la majorité de la demande placée à mi-
année. En dépit de cette correction, qui prend pour
comparaison un 1er semestre 2018 très dynamique sur ce
créneau, les bureaux de taille intermédiaire survolent
encore leur temps de passage des 10 dernières années
(25 700 m² de 2009 à 2018). Parmi les 16 transactions
intervenues sur ce segment, 6 excèdent par ailleurs les
2 500 m², parmi lesquelles GE MONEY BANK (4 200 m²)
BUSINESS & DECISION (3 200 m²) ou encore SDEL INFI
(3 100 m²). Les petites surfaces expriment la même
logique, elles aussi au-dessus de leur moyenne décennale
(7 000 m²). Il suffirait ainsi d’une ou deux transactions
d’envergure pour rapidement changer la donne…
Valeurs locatives : le champ des possibles
Sans transaction de bureaux neufs ou restructurés depuis
le début de l’année, le loyer moyen de transactions des
bureaux de première main reste stabilisé à 460 €/m²/an au
1er semestre 2019. Les valeurs locatives de seconde main
restent également inchangées à 440 €/m²/an (+2% en un
an). Deux directions s’offrent à La Défense : en cas de
prolongement de l’actuel rythme transactionnel faible, une
correction des valeurs locatives est envisageable. En cas
de sortie par le haut de l’activité, et compte-tenu de
l’arrivée de bureaux neufs présentés à 500 €/m²/an, un
recalibrage à la hausse de l’échelle des loyers de première
main - avec sans doute un accompagnement significatif -
est parfaitement plausible.
LA DEFENSESUR LA RÉSERVE DEPUIS TROIS TRIMESTRES
Demande placée à La Défense, en milliers de m²
Source : Immostat
Demande placée par tranche de surface à La Défense -
Au 1er Semestre 2019
Valeurs locatives de transactions à La Défense, €/m²/an
Sources : Immostat - Cushman & Wakefield.
Les loyers s’entendent HC HT
TRANCHE DE
SURFACEM² Part
Evol.
N/N-1
Moins de 1 000 m² 8 400 18% -21%
De 1 000 à 5 000 m² 32 900 71% -18%
Plus de 5 000 m² 5 000 11% -78%
Surface totale 46 300 100% -37%
Source : Immostat
4Cushman & Wakefield | Marketbeat La Défense - Bureaux 2ème Trimestre 2019
LA DEFENSEOFFRE IMMEDIATE : ON REBAT LES CARTES
Offre immédiate à La Défense, en milliers de m²
Sources : Immostat - Cushman & Wakefield
Taux de vacance
Source : Cushman & Wakefield
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à La Défense, en milliers de m²
Source : Cushman & Wakefield
Offre immédiate : légère remontée…
La contraction de l’offre immédiate initiée 2015 s’est
accompagnée d’une activité transactionnelle très
concentrée sur le stock existant (plus de 60% de la
demande placée). Depuis lors, les disponibilités
immédiates de bureaux de La Défense se sont
graduellement allégées, jusqu’à toucher leur point bas à la
fin du 1er trimestre 2019. Ce stock contraint de bureaux
vacants a participé à limiter le potentiel de La Défense,
aussi bien pour les grands gabarits d’immeubles que les
surfaces de taille intermédiaire. L’offre immédiate,
remontée à 177 000 m² au terme du 2ème trimestre 2019
devrait continuer de grimper compte-tenu des livraisons
attendues sur le quartier d’affaires à horizon 2020.
La Défense traverse un moment de marché particulier: en
dépit de choix d’implantation limités dans le stock existant
pour des localisations d’une telle centralité - notamment
pour des bureaux neufs de grande taille - les utilisateurs
restent attentistes face à l’offre en chantier et tardent à
prendre position.
… et ce n’est qu’un début…
En phase avec le renchérissement de l’offre immédiate, le
taux de vacance de La Défense est remonté 5,4% début
Juillet 2019, un niveau qui contraste largement avec Péri-
Défense (13,3%) et le Croissant Ouest (9,6%). Compte
tenu de la production nouvelle livrable jusqu’en 2022 - et
aussi du volume des disponibilités à 6 mois (115 000 m²) -
le taux de vacance de La Défense va poursuivre sa
hausse et devrait se positionner entre 6 et 10% d’ici fin
2019, soit son niveau médian sur la décennie.
Offre future : prémisses de 2020
Près de 500 000 m² de bureaux sont en cours de
développement et disponibles à La Défense d’ici 2022,
dont près de 400 000 m² sont actuellement en chantier.
Sur les 10 immeubles livrables d’ici 2 ans, les gabarits
hors normes comme « Alto », « Trinity » et « Landscape »
rivaliseront avec les restructurations. A court terme, et
après la précommercialisation de la « Tour Saint Gobain »
(49 000 m²), les livraisons de « Carré Michelet »
(33 200 m², dont 21 500 m² disponibles) et de « So Work »
(11 400 m²) sont attendues dès le second semestre 2019.
Le nouveau cycle de production tertiaire en passe d’être
inauguré à La Défense va remodeler la structure de l’offre
du quartier d’affaires jusqu’en 2022. Dans une logique de
report des utilisateurs, La Défense, forte de ses qualités
intrinsèques de centralité et de desserte est en première
ligne pour tirer parti de l’étroitesse actuelle du stock
parisien.
5Cushman & Wakefield | Marketbeat La Défense - Bureaux 2ème Trimestre 2019
Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y
compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des
conditions suspensives.
Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les
recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.
Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des
loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées).
Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des
loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées).
Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des
immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations
(PC et agréments) et non encore livrées.
Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore
livrées.
Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et
ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire.
Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément
et/ou de permis de construire
Taux de vacance : Part de l’offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T
SECTORISATION IMMOSTAT
DEFINITIONS
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Chargé d’études
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pierre.dalenç[email protected]
