OPTION : conduite de projet.

Université El-

adj

REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE

Université larbi ben Mhidi Oum el Bouaghi

Faculté des sciences de la terre et de

l’architecture Département d’architecture

OPTION : conduite de projet.

Année scolaire 2014/2015

Mémoire de fin d’étude pour l’obtention du diplôme de master II

Spécialité : architecture

Option : conduite de projet

Sous l’intitulé :

La conduite opérationnelle et la gestion d’un projet touristique.

Cas d’hôtel d affaire à ville nouvelle (Ali mendjeli)

Présenté par :

Ghezal saddam

Reghis fethi

Encadreur : As lazher

Table des matières

CHAPITRE 01: APPROCHE INTRODUCTIVE

INTRODUCTION ……………………………………………………………………...…2

Hypothèses…………………………………………………………………………...……2

Motifs du choix de site et de projet …………………………………….………….……..3

Chapitre 02 : APPROCHE THEORIQUE.

I -LES FORMES DU TOURISME……………………………………………………..….5

A) Définition de tourisme…………………………………………………………..……5

B) Les Différents Types De Tourisme………………………………….…………….…5

b-1 Tourisme d'affaires…………………………………………….………5

b-2 Tourisme de loisir……………………………………………………..6

C) Les Facteurs Influent Sur Le Tourisme……………………………………………….6

D) L’évolution de tourisme dans le monde………………………………………………6

E) Le tourisme en Algérie ……………………………………………………………….7

F) Le Tourisme à Constantine…………………………………………………………...7

I-1 Situation géographique…………………………………...…………………………….8

I-2 Tourisme……………………………………………………...………………………...8

I-3 Infrastructures Hôtelières…………………………………………..…………………..8

II-DEFINITION DE CONCEPTS………………………………….……………………..8

A/ DÉFINITION DE L’HÔTEL……………………………………...…………………9

B/ Les différents type d’Hôtel……………………………………………………..…...9

C/Classification des Hôtels……………………………………………………….……10

D/Normes Classement d’Hôtels…………………………………………………...……11

Chapitre 03 : Programmation qualitative des différents espaces d’un

hôtel. 1-Les composants de l’Hôtel…………………………………………………….………..13

2-1 Accueil et service..………………………………………...…………13

2-2 La restauration……………………………………………………..…14

2-3 L’hébergement……………………………….………………………15

2-4 La gestion ……………………………………………………………15

2-5 La sécurité ………………………………………………………...…16

2-6 Détente et loisirs ………………………………………………..……16

3-Affecter aux activités les différents espaces qui leurs conviennent …………..……16

3-1 Accueil et service ……………………………………………………16

3-2 La restauration …………………………………………………….…16

3-3 La gestion……………………………………………………………16

3-4 Affaires, communication et échange…………………………………16

3-5 L’hébergement ………………………………………………………17

3-6 Locaux techniques …………………………………………………..17

3-7 La sécurité …………………………………………………..………17

4-Programmation qualitative des différents espaces…………………………………17

4-1 Entrée de l’hôtel……………………………………………………...17

4-2 La circulation ……………………………………………………..…17

4-3 Le hall d’accueil ………………………………………………..……18

4-4 Le restaurant ………………………………………………………...18

2-Les principales fonctions de l’équipement et les activités correspondantes à chaque

fonction……………………………………………………………………………...……13

4-5 Cafétéria ………………………………………………………..……19

4-6 La cuisine ……………………………………………………………19

4-7 Salon …………………………………………………………………20

4-8 La chambre ………………………………………………..…………20

4-9 Salles de bains……………………………………………………….21

4-10 Piscine………………………………………………………………22

5-Affecter aux activités les différents espaces qui leurs conviennent ………..………22


5-2 La restauration ……………………………………………….………22

5-3 La gestion ……………………………………………………………22

5-4 L’hébergement ………………………………………………………23

5-5 Affaires, communication et échange ………………………...………23

5-6 La sécurité ………………………………………………………...…23

5-7 Locaux techniques …………………………………………..………23

5-8 L’accueil …………………………………….………………………23

5-9 Chambre…………………………………………………………..…24

6-LE PROGRAMME……………………………………………………………...……25


6-2 Détente et loisir …………………………………………………...…25

6-3 La restauration …………………………………………………….…25

6-4 Locaux techniques……………………………………………….…26

6-5 La gestion ……………………………………………………………26

6-6 L’hébergement ………………………………………………………26

Chapitre04 : Le processus de la conduite opérationnelle et la gestion

d’un équipement touristique 1- La conduite de projet …………………………………………………………………28

1-1 Définitions ………………………………………………………………………28

1-2 Caractéristique d’un projet………………………………………………………28

1-2-1 les projets simples………………………………………….…..…29

1-2-2 les projets compliqués …………………………………..…..……29

1-2-3 les projets complexes ………………………………………..……30

1-2-4 les projets complexes et compliqués ………………..……………30

Exemples ………………………………………………………………..………….……30

I- Phase de planification…………………………………………….……………..……34

I-1 avant-projet……………………………………………………………34

I-2 études de faisabilité……………………………………..……………34

I-3 définition du projet……………………………………………..……35

Étape 1: avant-projet…………………………………………………………………..…35

1-1 La demande du client…………………………………………….…35

1-2 L’étude d’opportunité…………………………………………….…36

Étape 2 : études de faisabilité……………………………………………………..………37

2.1 – La programmation des besoins…………………………….………38

2.2 – Les études techniques………………………………………..….…40

2.3 – Le rapport de faisabilité………………………….…………………44

ÉTAPE 3 : DÉFINITION DU PROJET………………………………………….………45

3.1 - La modélisation……………………………………………….…….45

3.2 - Le budget……………………………………………………………46

3.2.1 - Les constituantes principales d’un budget de projet………...……46

3.3 - Le plan de financement……………………………………………..47

3.4 - Le mode de réalisation des travaux…………………………………47

3.5 - Le scénario et l’échéancier de réalisation………………..…………48

3.6 - Le programme de construction…………………………….……….50

3.7 - L’analyse de la valeur………………………………………………51

II-PHASE DE RÉALISATION………………………………………………………...51

LES ÉTAPES DE LA PHASE DE RÉALISATION……………………………………..52

ÉTAPE 4 : CONCOURS D’ARCHITECTURE…………………………………………52

4.1 - Les étapes du concours……………………………………………..52

ÉTAPE 5 : PLANS ET DEVIS…………………………………………………………...54

5.1 - La formation de l’équipe des professionnels……………………….54

5.2 - Les étapes de conception…………………………………………....55

5.3 - L’intégration des arts à l’architecture………………………………56

ÉTAPE 6 : APPELS D’OFFRES…………………………………………………………57

6.1 - Principales activités de l’étape……………………………………...57

6.2 - Dépassement dans les résultats des soumissions!..............................58

6.3- Que faire lors d’un dépassement de coût ?.........................................58

ÉTAPE 7 : TRAVAUX………………………………………………………………...…59

ÉTAPE 8 : LIVRAISON DE L’OUVRAGE……………………………………………..63

8.1 - « Post-mortem »…………………………………………………….64

III-PHASE D’EXPLOITATION………………………………………………………65

ÉTAPE 9 : EXPLOITATION DE L’IMMEUBLE……………………………………….65

9.1- Les acteurs et partenaires des projets ………………………………………….66

9.1.1- Le maître d’ouvrage (MOA) ……………………………………...66

9.1.2- Le comité de pilotage ……………………………………………..66

9.1.3- Le chef projet (ou responsable de projet - AFNOR) ……………...66

9.1.4- L’équipe projet ……………………………………………………67

9.1.5- Les personnes ressource…………………………………………...68

9.1.6- L’organisation …………………………………………………….68

9.1.7- Les causes d’échec et les conditions de réussite ………………….69

CONCLUSION…………………………………………………………………………...69

Chapitre 05 : Analyse des exemples. Hôtel SERAIDI(ANNABA)……… …………………………………………….............72

Présentation …………………………………………………………………….……..72

I -ETUDE URBANISTIQUE…………………………………………………………….72

I-1-La situation géographique …………………………………………...72

I-2-L’implantation de l’hôtel …………………………………………….73

I-3-Le bâti ………………………………………………………………..73

I-4-Naturel………………………………………………………………..73

II-ETUDE architecturale …………………………………………………………………73

II-1-Description générale ………………………………………………………………...73

II-2-Vues panoramiques………………………………………………………………….74

II-3-L’orientation ………………………………………………………………………...74

II-4-L’accessibilité ………………………………………………………………………74

II-5-Le principe d’organisation ………………………………………………………….74

1/-La convergence ……………………………………………………….74

2/-L’introversion ………………………………………………………...74

Hôtel dar Ismail.( Tunis)…………………………………………………………………..75

I-ETUDE URBANISTIQUE……………………………………………………………75

I-1 situation du projet / à la ville ………………………………………………………75

I-2 situation du projet / à l’environnement ……………………………………………..75

I-3 Accessibilité ………………………………………………………………………..75

I.3.1 accès mécaniques …………………………………………………..75

I.3.2 accès piétonnes ……………………………………………………..75

I-4 Volumétrie ………………………………………………………………………….76

I-5 l’orientation………………………………………………………………………....76

I-6 Etude des façades…………………………………………………………………...76

I-7 les éléments structurants le projet…………………………………………………..76

I-7-1 les accès mécaniques……………………………………………...76

I-7-2 les accès piétons…………………………………………………..76

II- ETUDE architecturale......................................................................................................76

II-1 Niveau du R.D.C…………………………………………………………….……….76

A : LA RECEPTION ……………………………………………………76

B : LA RESTAURATION ………………………………………………76

C : L’HEBERGEMENT …………………………………………………77

D : LA DETENTE ……………………………………………………….77

II-2 Niveau du 1er étage …………………………………………………………………..77

A : L’hébergement ………………………………………………………77

III-SYSTEME CONSTRUCTIF ………………………………………………………77

III-1 Exigences fonctionnelles …………………………………………………………...77

CONCLUSION…………………………………………………………………………...78

Remerciement

Nous tenons à remercier : Allah le tous puissant.

Nous encadreurs, pour ses conseils, sa disponibilité et son

encouragement qui nous ont permis de réaliser ce travail

dans les meilleures conditions. Les jurys pour leurs efforts et

leur soin apporté à notre travail. Aux enseignants de

notre université et Département

D’architecture.

DÉDICACES

Au terme de ce travail, nous saisissons cette occasion pour exprimer nos vifs remerciements à toute personne ayant contribué, de près ou de loin, à la réalisation de ce travail. Nous souhaitoNs tout d’abord remercier Nous encadreurs Mr as lazher , encadrés avec patience durant la réalisation de ce travail de fin d'études. Leurs conseils nous ont été bien utiles, notamment pour la rédaction de ce mémoire. J’ai uN graNd plaisir et immense joie de dédier ce travail aux êtres qui me sont les plus chers à: • mes pareNts qui m’oNt souteNus le loNg de moN existeNce et m’oNt apporté beaucoup d’amours.

•a moN graNd frère que J’estime trop «aissa»

•a mes frères.

•a mes sœurs. surtout Basma.

•a mes meilleurs amis: Zaka et achref .

•a tout mes amis : fethi . tayeb .harouN. Nabil. Mohamed .Sami. .

•a tout mes amies : hadJer .

•a mes frères de la fac.

•a tous le groupe c.o.p.et tous mes amis de la fac.

GHEZAL [email protected]

CHAPITRE 01: APPROCHE INTRODUCTIVE

Chapitre 01 APPROCHE INTRODUCTIVE

Page 2

INTRODUCTION

Aujourd’hui, la ville a toujours besoin d un hôtel. Même s’il est de

petite taille, en général c est selon la taille et la vocation de la ville. Donc le rôle

de l'hôtel est de permettre aux visiteurs en général de s installer dans des

conditions meilleures et confortables favorables à l'hébergement et la résidence

des visiteurs soit passagers, surtout quand il s'agit d'une grande ville à l'égard

des valeurs historiques, architecturales, culturelles et économiques à l'exemple

de la ville de Constantine.

La problématique

Donc Constantine, la ville souvent appelée la ville aux ponts

suspendus, énormément connue à travers son histoire par son attractivité

fascinante et d intérêt public que se soit à l'échelle locale ou à l'échelle

internationale, au vu de la disponibilité suffisante des équipements divers de

grandes envergure nationale à l'exemple de l'aéroport, l'hôpital universitaire, les

universités …etc. et de sa richesse monumentale et historique., sans omettre la

nouvelle ville Ali Mendjeli. En conséquence, qu'est ce qu'on peut contester

comme besoin actuel et valable en privilège en matière de projet architectural et

urbain à la hauteur de cette ville autant à ses valeurs socio économique ?

La question pertinente qui se pose aussi de jour au jour au niveau de

cette grande ville, surtout avec l évolution urbaine colossal qu’a connue au cours

de ces dernières années, est ce que avec ses hôtels actuels (hôtel panoramique.

hôtel Cirta …etc.), sont en mesures de satisfaire et répondre aux besoins actuels

et futurs sur le plan qualitatif et quantitatif ?

Hypothèses :

Certes même si on a constaté les travaux de réalisation d'un projet

d'hôtel qui est à un taux d'avancement physique conséquent implanté aux

alentours du centre de la ville de Constantine, afin de répondre à ce besoin

urgent pour cette ville qui aspire à devenir à terme une ville capitale de la

culture Arabe et de renommée internationale, d’où la nécessité de voir la qualité

de la mise en œuvre de l'ouvrage sur la base bien sur des matériaux de

construction utilisés, suivi, conduite et autres, eux même dépend par la suite de

la qualité de la conception architecturale. Donc on peut conclure l'absence de la

continuité régulière du déroulement des travaux durant la conduite du projet

d'hôtel du au non respect des clauses du marché de la réalisation des travaux.

Chapitre 01 APPROCHE INTRODUCTIVE

Page 3

Motifs du choix de site et de projet:

Parmi les motifs qui m'ont poussés à choisir ce projet sur le site de bardo

l'ensemble des paramètres et avantages du site à savoir, La proximité du terrain

par rapport aux différents équipements, la convergence des grandes accès au

terrain et l'endroit stratégique du site. L'ordre et l'envergure de l'hôtel et sa

richesse de son programme de surfaces nous permettent de conduire et gérer non

seulement la conception avec la forme de l'espace et de sa structure, qui ne

peuvent se passer de la bonne maitrise d'œuvre et d'ouvrage du projet car elle

apporte la rationalité et la précision dans la totalité des taches relatives à la

conduite du projet.

Chapitre 02 : APPROCHE

THEORIQUE

Chapitre 02 APPROCHE THEORIQUE

Page 5

I-LES FORMES DU TOURISME

A)Définition de tourisme :

C’est le déplacement d'un homme vers un lieu différent de sa résidence Habituelle pour

échapper à la monotonie quotidienne, à la recherche de repos, de détente, de loisirs, de

contact, de rencontre besoins culturels et équilibre physique et psychique facteur de

rapprochement des peuples, un facteur actif du développement économique. Le moniteur de

tourisme.

B)Les Différents Types De Tourisme :

On distingue plusieurs types le tourisme en Algérie:

- b-1 Tourisme d'affaires :

c'est le déplacement d'une personne pour effectuer un but précis tel que : agrément, mission,

réunion, sport, famille, culture.

« hôtel des congrès », est un établissement

réservé à la tenue des congrès, des réunions,

des forums ou des banquets. La prise en

charge totale de l’hébergement, de la

restauration et des divertissements a conduit

à la création de ce type de l’hôtel. On peut

distinguer plusieurs chaînes :

* chaîne qui vise strictement la clientèle

d’affaire, en mettant l’accent sur l’accueil et le

service, particulièrement sur l’équipement

nécessaire dans un contexte professionnel.

* la chaîne où indépendamment de la clientèle d’affaire, les banques ou autres types de

manifestations tiennent une place importante dans le chiffre d’affaire.

* la chaîne en l’hébergement et restauration sont fortement liés, l’environnement a son

importance tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de l’établissement hôtelier avec beaucoup de

verdure.


Page 6

- b-2 Tourisme de loisir :

Le tourisme urbain :

Un déplacement relatif aux villes reconnues mondialement par leur histoire,

culture et aspect architectural.

Le tourisme non urbain :

Concerne les différents sites riches en potentiel touristique, montagnes,

forêts,…..........

Le tourisme thermal :

concerne les sources minérales chaudes relatives à la santé.

Le Tourisme Climatique :

concerne les sites où les endroits de climat et paysages particuliers. Pour différents

motifs, profiter d'air pur, pratiquer l'alpinisme, sport de neige, etc.…….

C) Les Facteurs Influent Sur Le Tourisme :

Qui ont un rôle important pour le tourisme, ils pourront changer les produits touristiques

d'une région.

a) Ce qui aide :

- Un niveau de vie élevé

- La facilité du transport

- La facilité des échanges

- La pression démographique

b) Ce qui bloquent :

- Trouble politique et guerre

- Trouble économique et monétaire

- Insuffisance du transport et infrastructures

- Baisse du niveau de vie des citoyens.

D) L’évolution de tourisme dans le monde Le tourisme en Algérie :

Le début de tourisme dans le monde remonte à l’année 1840 qui était une période

privilégiée pour la classe bourgeoise.

En 1941 « Thomas Cook » lança un terrain de plaisance et des classes privilégiées à

apprécier le changement de climat et la recherche de l’ambiance.

C’est depuis 1936 jusqu’à nos jours que «le tourisme garde son visage d’origine de congés

payés ».


Page 7

E) Le tourisme en Algérie :

Le tourisme international centré autrefois principalement auteur des pays riches a perdu

sa Spécificité occidentale pour s’internationaliser avec l’arrivée sur le marché touristique

mondial des pays

Du tiers monde et surtout dans les années soixante. Comptant parmi ces pays et dans le but

de s’intégrer dans ce mouvement, l’Algérie a mis en place une politique de développement

touristique notamment

Par l’élaboration et la mise en place de la charte du tourisme en1966.

F) Le Tourisme à Constantine :

présentation de la wilaya

I-1 Situation géographique

Constantine se situe entre latitude 36° 17' et la longitude 6° 37' en plein centre de l’Est

algérien, précisément à 245 km des frontières algéro-tunisiennes, à 431 km de la capitale

Alger vers ’Ouest, à 89 km de Skikda vers le Nord et à 235km de Biskra vers le Sud.

Elle est bâtie sur un majestueux ROCHER situé sur les deux cotés de OUED RHUMEL,

elle est ainsi cernée par de véritables obstacles naturels; les repères géographiques montrent

que la région n’est pas homogène par rapport à sa position et par rapport au niveau de la mer.

Elle se situe entre les deux lignes KENTOUR 400 et800 m et 1200 m vers le Sud.

De par ses potentialités économiques et sociales, la wilaya de Constantine se place parmi

les wilayas les plus importantes du pays, elle

s’étend sur une superficie de l’ordre de 2297,20

Km².

La wilaya de Constantine se situe à l’est du

pays et limitée de:

au nord par la wilaya de Skikda.

à l’est par la wilaya de Guelma.

à l’ouest par la wilaya de Mila.

au Sud par la wilaya d’Oum el Bouaghi.

I-2 Tourisme

La situation géographique exceptionnelle de Constantine, constitue, à elle seule, un attrait

touristique située à 84 Km de la mer et à 644M d’altitude, la ville est ancrée dans un plateau

rocheux surplombant le Rhumel, formant un rempart naturel d’où la vue s’étend sur la vallée

et les jardins de Hamma Bouziane.

Situation géographique de la wilaya de Constantine


Page 8

I-3 Infrastructures Hôtelières :

L’infrastructure Hôtelière existante à travers Constantine est d’une capacité totale de 711

chambres et d’accueil de 1041 lits localité, se compose essentiellement de 21 établissements

dont 03 seulement sont détenus par le secteur public (14 %) et 06 (29 %) classés de 1 à 4

étoiles. (Source direction du tourisme).

Pour résorber ce déficit, deux grands projets sont lancés par le groupe ACCOR à travers la

réalisation de deux hôtels grand standing au centre ville du chef lieu.


Page 9

II-DEFINITION DE CONCEPTS :

A/ DÉFINITION DE L’HÔTEL :

* « Personne n’à envie d’hôtels classiques, ni d’hôtels dits internationaux, un hôtel c’est

dormir, et se sentir chez soi en une demi-heure »jean nouvel

* « l’hôtel est un établissement commercial d’hébergement classé, qui offre des chambres ou

des appartements meublés, en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au

moins à

Une clientèle qui n’y pas domicile, il est occupé durant toute l’année ou pendant une ou

plusieurs saisons ». le moniteur hôtellerie.

* « l’hôtel est tout établissement qui vend à la clientèle un espace privatif pour une utilisation

personnelle pendant un temps limité » le moniteur.

Hôtels urbain:

ce sont des hôtels qu’on trouve au centre d’une ville, ou au bord de la mer, ils s’organisent

généralement

Autour d’un espace centrale « atrium » cette partie publique est un véritable lieu de visites,

car on peut trouver des magasins, des services, des banques, des restaurants, des salles

d’exposition et des fêtes, etc. ils possèdent également des lieux ou se déroulent les congrès,

les conférences, les séminaires et les réunions.

hôtels en paysage semi- urbain :

Ce sont des hôtels qu’on trouve généralement a la périphérie de la ville, ils contiennent des

parties de loisirs et de distraction, la restauration et les salles des fêtes, et en trouvent rarement

une partie d’affaire.

hôtels en site naturel :

On les trouve en dehors de la ville, dans un site naturel, c’est-à-dire au bord de la mer,

dans les forets, sur des montagnes la ou les paysages sont beaux…etc.

Ces hôtels se caractérisés par des activités sportives et de loisirs on peut trouver des terrains

de tennis, de golf, des piscines…etc.

B/ Les différents type d’Hôtel:

Les hôtel de tourisme :

Sont définit comme des établissements homologués par le ministère du tourisme

répondant aux normes techniques imposées par la réglementation.

L’hôtel de affaire :

C'est un hôtel de grande qualité qui est conçu pour présenter des services se qualité a une

clientèle bien déterminée telle que les hommes d'affaires, des politiciens et d'autres.


Page 10

Cet hôtel occupe des sites urbains d'un caractère administratif.

« Hôtel des congrès », est un établissement réservé à la tenue des congrès, des réunions, des

forums ou des banquets. La prise en charge totale de l’hébergement, de la restauration et des

divertissements a conduit à la création de ce type de l’hôtel. On peut distinguer plusieurs

chaînes :

* chaîne qui vise strictement la clientèle d’affaire, en mettant l’accent sur l’accueil et le

service, particulièrement sur l’équipement nécessaire dans un contexte professionnel.

* la chaîne où indépendamment de la clientèle d’affaire, les banques ou autres types de

manifestations tiennent une place importante dans le chiffre d’affaire.

* la chaîne en l’hébergement et restauration sont fortement liés, l’environnement a son

Importance tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de l’établissement hôtelier avec beaucoup de

verdure.

L’activité hôtelière:

C’est considéré comme une activité hôtelière, toute utilisation, a titre Onéreux,

d'infrastructure publique ou privée, destinée principalement a l'hébergement ainsi que la

fourniture des prestations qui lui sont liée. Ces infrastructures sont louées à une clientèle de

passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, a la semaine ou au

mois et qui

n'y élit pas domicile.

*le mot (hôtellerie) qui a vieilli, indique un établissement ou on loge-les voyageurs et les

étrangers; le mot est devenu synonyme d'hôtel.

*L'hôtellerie=une entreprise vouée a satisfaire les besoins en sommeil et en nourriture du

voyageurs loin de chez lui

C/Classification des Hôtels :

Les hôtels se classifient en trois types et ça selon le site ou ils sont implantés et du type

de la clientèle dominante.

- Les hôtels urbains destinés a un séjour temporaire fréquenté généralement par des

Hommes d'affaires, touristes, ils sont généralement implantés près des axes de

communication.

-Les hôtels de voyageurs sont destinés à une clientèle de passage près de route, ports,

aéroports et gares, donc c'est pour un séjour de transition.

-Le troisième type, l’hôtel de vacances, sont destinés aussi bien au tourisme de classe que de

masse,

ils sont implantés aux sites naturels (montagne, mer, Sahara …), pour un séjour prolonge.

On peut aussi classifier les hôtels suivant d'autres citernes :


Page 11

La classification peut être donc s'opérer selon certains aspects, confort durée d'exploitation,

fonction, taille, … les systèmes et les normes de classification selon la catégorie de confort

varient d'un pays a 'l'autre, les normes portent généralement sur le nombre de chambres,

l'espace et la disposition des locaux connu l'équipement général de l'établissement,

l'équipement et le confort

des chambres l'étendue et la qualité du service.

Un hôtel n'a une image qu'a travers son architecture. Dans le lux, l'hôtel est l'un des

bâtiments

ou l'architecte peut donner toute sa mesure. C'est l'un des seuls domaines qui laisse encore

la place a une architecture un peut revente, ce qu’ l'on demande a la qualité d'architecture

augmente avec la catégorie, suivant la diversification des désires de la clientèle, il faut faire

plus d'effort sur le plan de décoration de l'architecture, du confort matériel.

D/Normes Classement d’Hôtels :

Une classification peut s’opérer selon certains aspects: confort, durée d’exécution, les

normes portent donc sur le nombre de chambres, l’espace et la disposition des locaux

communs, l’équipement général de l’établissement, l’équipement et le confort des chambres,

l’étendue et la qualité du services..

Doit comporter un minimum de dix chambres, un hall d’accueille avec salon, restaurant de

bon confort, salon de thé/cafétéria, boutique, climatisation, emplacement de parking, cabines

téléphonique.

Quantité du personnel

Citerne de la classification

Equipement des chambres Equipement des espaces

Chapitre 03 : Programmation

qualitative des différents

espaces d’un hôtel

Chapitre 03 Programmation qualitative des différents espaces d’un hôtel

Page 13

1-Les composants de l’Hôtel :

D’après l’analyse des différents exemples qu’ils soient nationaux ou étrangers on constate

qu’un hôtel est principalement composé de trois grandes parties :

1-1 Partie publique :

Une partie destinée aux clients et aussi aux publics. Elle offre plusieurs services, tels que la

réception la restauration, l’animation, les loisirs et d’affaires. C’est cette partie de l’hôtel qui

est capable d’augmenter sa rentabilité en diversifiant et en améliorant la qualité des

différentes services et activités offertes.

1-2 Partie privée :

C’est une partie réservée exclusivement aux clients. Elle est composée de chambres

simples, doubles, triples, quadruples, de suites et d’un salon de détente avec un service

d’étage pour un maximum de confort et de sensation de bien être.

1-3 Partie interne :

C’est une partie indispensable au Bon fonctionnement de l’hôtel. Elle comporte

l’administration pour la gestion et les finances, et les locaux techniques pour une bonne

fluidité des activités et une rapidité des services

L’hôtel ; et afin de satisfaire les besoins de sa clientèle doit indispensablement se disposer

de certaines fonctions tel que :

L’accueil représente la première image de l’équipement qui doit offrir au client une sensation

de curiosité et l’inciter à découvrir l’hôtel. Par conséquent l’informer, le renseigner et le

mettre en contact direct avec l’équipement.

2-Les principales fonctions de l’équipement et les activités correspondantes

à chaque fonction:

2-1 Accueil et service :

L’aspect de l’accueil est extrêmement important, car il va conditionner son appréciation par

« le visiteur ».

Il constitue l’articulation entre le dedans et le dehors qui sont en général impliqués

simultanément

et constitue ainsi, le premier contact que prend le visiteur ou le client avec l’hôtel.


Page 14

Réception et attente

L’accueil doit avoir une relation directe avec l’extérieur.

Comptoir de réception et d’information

La qualité du service et à prendre en considération dans l’hôtel

2-2 La restauration :

Des l’entrée, il est essentiel que le client éprouve une impression de confort, d’agrément et

de détente. La présence de ce service peut assurer le maximum de confort pour les clients.


Page 15

La restauration Comprend tous les espaces de préparation des divers repas ainsi que leurs

annexes.

Restaurant de l’hôtel Sofitel

Restaurant de l’hôtel Hilton

2-3 L’hébergement :

L’hébergement est la mise à disposition d'un logement provisoire, l’hébergement peut être

en chambres simples, doubles, triples….

Après avoir conquis le client par l’accueil et par l’attrait des parties communes, la tache la

plus difficile qui reste a accomplir le retenir et le faire revenir.

2-4 La gestion :

Hôtel n’est pas seulement un équipement de résidence, mais c’est aussi un établissement

public comportant des services qui veillent au bon fonctionnement de l’hôtel.


Page 16

2-5 La sécurité :

Pour assurer le bon déroulement des activités de notre hôtel, et afin d’avoir plus de clients

rassurés, la sécurité de notre équipement et vivement recommandée.

2-6 Détente et loisirs :

Afin d’assurer le maximum de confort pour les clients une équipe d’animation sera en

disposition pour organiser et contrôler les divers activités de restauration, de sport

d’hébergement et l’aménagement des espaces extérieures.

3-Affecter aux activités les différents espaces qui leurs conviennent :

Afin d’assurer le bon déroulement des diverses activités, il faut les organisées dans des

différents espaces.


- L’entrée.

- Le Hall d’accueil.

- Salle d’attente.

- Sanitaires.


- Un restaurant.

- Une cafeteria.

- Un salon de thé.

- Salon de glaces.

- Service de l’étage.

- Une cuisine.

- Local de stockage doté d’une chambre froide.

- Sanitaires.

3-3 La gestion : Ce service est gérer souvent par une administration dotée des salles de :

- Réception.

- Concierge.

- Caisse.

- Service lingerie.

- Bureau du comptable

- Salle de réunion.

- Bureaux de direction.

- Bureau du directeur général.

- Bureau de la secrétaire.

- Sanitaires.

3-4 Affaires, communication et échange:

- Une salle polyvalente jouant le rôle selon le cas d’une :

Salle de conférence.

Restaurant.


Page 17


- Chambres.

- Salle de bains.


3-6 Locaux techniques :

- Chaufferie.

- Transformateur.

- Climatisation.

3-7 La sécurité :

- Poste de contrôle et de sécurité.

- Bureau de contrôle. + La circulation.

4-Programmation qualitative des différents espaces :

4-1 Entrée de l’hôtel:

- Elle doit être attirante et accueillante.

- Elle doit être ou paraître vaste et bien éclairée.

- La porte est la plus part du temps transparente.

- Un auvent prolonge si possible l’entrée vert l’extérieur et assure la protection des

clients contre les intempéries.

4-2 La circulation :

Elle comprend la circulation verticale et horizontale, conçue de manière a limiter et a

faciliter le déplacement des clients, du personnel et des objets (bagage, plats, petit

déjeuners…)

Ainsi que les exigences d’accessibilité des personnes handicapées qui vont déterminer les

dimensions de circulation, soit l’ascenseur ou escaliers.

a principales mesure d’accessibilité définit les accès de plain –pied

(seuils < 2cm) les pentes des rampes ( < 5%)les largeurs de portes

0.90m) et les aires de rotation ( ø > 1.50m).


Page 18

4-3 Le hall d’accueil :

- Son aspect joue un rôle extrêmement important car il va conditionner l’appréciation du

client du bien ou du mal pour le reste du l’hôtel.

- Il faut donc lui donner un traitement particulier et des dimensions suffisantes (suivant les

normes).

- Un aménagement et une organisation doivent permettre une distribution nette et aise aux

différents services pour que le client ne se sente pas désorienté.

L’impression d’ampleur, peut être renforcer par de large ouvertures sur les différents

services du rez-de-chaussée : (restaurant, salon, cafeterias…), par des miroirs, ainsi que

par des éclairages judicieux.

4-4 Le restaurant :

De préférence situé au rez-de-chaussée et au 1er niveau.Il doit être d’un accès facile et

très attractif, et vue de l’extérieur.

Leur éclairage doit être excellant le jour comme de nuit, et créer une ambiance paisible,

gaie et intime.

Le restaurant est équipé de tables fixées ou non, rectangulaires ou rondes et de chaises

généralement en bois et tissu.


Page 19

4-5 Cafétéria :

L’espace doit être spacieux Le comptoir doit être placé juste à l’entrée Sol, revêtement

épais (carrelage, céramique, pierre) Utilisation des matériaux isolants (effets thermiques et

phoniques).

Utilisez des couleurs d’ambiances Il est préférable d’utiliser la lumière tamisée avec des

lampes fluo compactes aérez l’espace et profiter de la lumière naturelle la hauteur de la

Cafétéria varie entre (3-5m).

4-6 La cuisine :

La cuisine est souvent positionnée au R-D-C, et au 1er

niveau, ce qui lui permet un

approvisionnement et des livraisons aisées, peut aussi être considéré comme stratégie

commerciale.


Page 20

4-7 Salon :

Également appelé "salle de séjour", c'est

certainement la pièce la plus conviviale de notre

habitat : on y reçoit, on s'y détend, on y discute, on

s'y retrouve... Chacun essaie tout le monde s'y

sente bien. C'est également la plus vaste pièce (en

général) et on tâchera de décorer cet espace de

manière à allier confort et esthétisme.

Prévoyez des meubles à la fois élégants et

fonctionnels, qui garantiront le confort de toutes les

visiteurs : un canapé confortable pour se réunir, un

bon fauteuil pour lire, des coussins moelleux,

un tapis pour s'asseoir par terre.

4-8 La chambre :

Cette entité représente la clé d’un

hôtel, la chambre offre au client les

conditions nécessaires pour dissiper la

fatigue, se détendre et travailler. Cet

espace étant la raison d’être un hôtel,

le client trouvera à sa disposition un

éventail de choix variant de la

chambre simple à la suite.

La chambre d’hôtel doit réunir les

caractéristiques suivantes : le confort,

l’intimité et la sécurité.

La chambre peut être équipée d’une

salle de bain.

L’éclairage des chambres doit contribuer à créer une ambiance chaude et chaleureuse.

il faut essayer au maximum de bénéficier de l’éclairage naturel pour les chambres.

Le lit doit être placé le plus loin possible de la porte, de telle manière à voir l'entrée de

la chambre en étant allongé.

Le lit doit être placé le plus loin possible de la porte, de telle manière que vous puissiez

voir l'entrée de la chambre en étant allong. Aération naturelle ; à travers des ouvrants .

Pour le choix des couleurs, on privilégiera les couleurs apaisantes (bleu ciel, vert clair,

jaune paille, blanc cassé...) et u'on évitera tout objet susceptible de dynamiser la pièce

(plantes verte, appareil électrique...).


Page 21

4-9 Salles de bains :

C’est dans la salle de bain que se fait le jugement définitif du client sur la qualité de

l’hôtel.

- Elle possède généralement un lavabo, une baignoire, une douche ou un bidet.

- Son éclairage doit répondre à des exigences a la fois de

- sécurité et d’esthétiques.

- La fonction première de cette pièce : l'hygiène. La priorité sera donc donnée aux

matériaux résistants et faciles à nettoyer.

- Côté matériaux, la très pratique céramique est davantage mélangée au verre, au bois,

voire au béton.

- Préférez une lumière tamisée car c’est un lieu de détente.


Page 22

4-10 Piscine

- elle doit être spacieuse, bien

isolée de toutes intempéries

- Stérilisée

- Les matériaux durs, épais et

faciles à entretenir .

5-Affecter aux activités les différents espaces qui leurs conviennent :

Afin d’assurer le bon déroulement des diverses activités, il faut les organisées dans des

différents espaces.


- L’entrée.

- Le Hall d’accueil.

- Salle d’attente.

- Sanitaires.


- Un restaurant.

- Une cafeteria.

- Un salon de thé.

- Salon de glaces.


- Une cuisine.

- Local de stockage doté d’une chambre froide.

5-3 La gestion :

Ce service est gérer souvent par une administration dotée des salles de :

- Réception.

- Concierge.

- Caisse. - Service lingerie.

- Bureau du comptable

- Salle de réunion.

- Bureaux de direction.

- Bureau du directeur général.

- Bureau de la secrétaire.

- Sanitaires.


Page 23


- Chambres.

- Salle de bains.


5-5 Affaires, communication et échange:

Une salle polyvalente jouant le rôle -selon le cas- d’une :

- Salle de conférence.

- Restaurant.

5-6 La sécurité :

Poste de contrôle et de sécurité. Bureau de contrôle.


- Chaufferie.

- Transformateur.

5-8 L’accueil :

_ L’entrée de l’hôtel : doit être attirante et accueillante.

_ Le hall : l’aspect du hall est ainsi extrêmement important car il va conditionner

l’appréciation du client pour le reste de l’hôtel. Il faut donc qu’il ait des dimensions

suffisantes


Page 24

5-9 Chambre:

Cette entité représente la clé d’un hôtel, la chambre offre aux clients les conditions

nécessaires pour dissiper la fatigue, se détendre et travailler. Cet espace étant la raison d’être

un hôtel, le client trouvera à sa disposition un éventail de choix variant de la chambre simple à

la suite.


Page 25

6-LE PROGRAMME


- L’entrée.

- Le Hall d’accueil………… 140 m²

- Information, réception…….. 40 m²

- 5 Boutiques...........25m²

- Consigne bagages…….. 40m²

- Sanitaires………… 60 m²

- poste de contrôle et de sécurité……… 40m²

- Bureau de contrôle……………60m²

- Agence de tourisme………..50m²

- Agence de voyage………..50m²

- Salle de soin............ 60m²

6-2 Détente et loisir :

- Piscine couverte…………. 400 m²

- Salle d’exposition……...130 m²

- Une salle de conférence …….360 m²

- Sale de jeux……….. 70 m²

- Cybercafé………….. 70 m²

- Poste de contrôle et de sécurité…… 40m²

- Bureau de contrôle…………… 60m²

- Agence de tourisme………..50m²

- Agence de voyage………..50m²

- Salle de soin............ 60m²

6-3 La restauration:

- Un restaurant …200 m²

- Pizzeria …….. 100 m²

- Une cafeteria -confort …150 m²

- -Un salon de thé……….120 m²

- Service de l’étage. ………..50m²

- Sanitaires. ………….. 80 m²

- Cuisine ........... 200 m²


Page 26


- Chaufferie…………..60m²

- Stocks……... 80 m²

-

- Sanitaires. …….…..30 m²


- Chambre double………25 m²

- Chambre triple………36 m²

- Chambre single……... 20m²

- Suites……… 80 m²

- Service de l’étage…….... 50 m²

6-5 La gestion:

- Bureau du comptable ….. 35 m²

- Service d’étage ………….. 50 m²

- Salle de réunion………… 80 m²

- Bureaux de direction……. 40 m²

- Bureau de la secrétaire…30 m²

Chapitre04 : Le processus de

la conduite opérationnelle

et la gestion d’un équipement

touristique

Chapitre : 04 Le processus de la conduite opérationnelle et

la gestion d’un équipement touristique

Page 28

01-La conduite de projet

1-1 : Définitions :

« Un projet est défini et mis en œuvre pour élaborer la réponse au besoin d’un utilisateur,

d’un client ou d’une clientèle et il implique un objectif et des actions à entreprendre avec des

ressources précises »

« Une démarche spécifique qui permet de structurer méthodiquement et progressivement une

réalité à venir »

A partir de celles-ci on voit qu’un projet est :

Composé d’un ensemble d’activités. Il s’agit donc d’un processus qui doit être géré du

point de vue de sa conduite, des moyens mis en œuvre et résultats attendus ;

mis en œuvre en vue d’atteindre un objectif précis. Celui-ci doit être clairement exprimé

par le (système) client. Cet objectif présente un caractère novateur et n’est pas répétitif. Il

est la plupart du temps matériel, mais il peut également porter sur des éléments culturels,

sur des valeurs à faire évoluer ou à introduire.

réalisé dans un délai donné. Il est limité dans le temps avec des dates de début et de fin, «

un projet n’a pas d’avenir, il a une fin » C. MIDLER ; exécuté grâce à un ensemble de

moyens qui sont matériels et humains ; l’organisation en projet réunit « une équipe multi

métiers autour d’un projet d’innovation avec des objectifs précis et une durée de vie bien

spécifiée. … Les gens travaillent ensemble sur un projet précis et pour une durée limitée .

1-2 Caractéristique d’un projet :

Un projet se caractérise par un ensemble de déterminants. Ils sont de nature à préciser si un

projet est :

Compliqué : cet axe fait lien avec la technicité, l’expertise. Il comprend :

la nature, la difficulté technique et le caractère plus ou moinsnovateur du produit ;

l’importance du risque financier ;



Page 29

les contraintes en matière de qualité, de coût et de délai ;

l’inclusion ou non de ce projet dans un autre ;

Complexe : c’est l’axe social qui prend en compte :

le nombre d’individus (acteurs, partenaires, voisins…)concernés et/ou subissant un

impact dû au projet ;

l’environnement (concurrence, marché).Un exemple sur chacune de ces deux notions

fin d’illustrer les différences :

reproduire l’écoulement de l’eau dans un torrent est complexe car il n’y a pas de

modèle.

Construire un avion est certes compliqué, mais il y a des plans, des procédures …

En fonction de leurs difficultés, de leurs contraintes, les projets doivent être menés de

manière différente, avec une adaptation des moyens, des délais. Quatre grandes catégories de

projet peuvent être retenues :

1-2-1 les projets simples :

Si les contraintes liées à la complication sont facilement surmontables, n’appellent pas de

compétences particulières, si la complexité est nulle alors le projet est qualifié de simple. Pour

cette catégorie de projet, l’agent qui en est chargé opère généralement seul, sans équipe fixe. Il

utilise, en tant que de besoin, les compétences d’experts, la technique étant suffisante pour mener

à bien ce type de projet.

Le qualificatif de simple ne signifie pas que ce type de projet peut être traité avec légèreté. Ils

sont plus faciles à suivre, ils consomment moins de ressources, mais en bout de parcours, il y

aura une évaluation sur la qualité, le respect des contraintes de délais, de coût …

1-2-2 l es projets compliqués :

Un projet qui n’est pas complexe (environnement stable et relations prévisibles et sans

problème entre l’ensemble des acteurs), est dit compliqué lorsque un (ou plusieurs) des

déterminants relevant de la technicité, de l’expertise, induit des contraintes élevées.



Page 30

Un projet compliqué peut et doit être défini très précisément dès son lancement. Dans ce

cadre, le chef de projet gère le projet. Il s’entoure d’une équipe qui réunit les compétences

nécessaires. La démarche repose alors sur des outils, des méthodes de planification, de suivi de

ressources et d’activités.

3 / l es projet complexes :

La complexité d’un projet tient aux déterminants qui en caractérisent l’instabilité

(environnement, nombre et caractéristiques des acteurs). Un tel projet nécessite de fréquentes

adaptations d’importance variable. Ceci revient à dire qu’au cours de sa réalisation, des aléas

imprévisibles vont amener l’équipe chargée du projet à rechercher de nouvelles solutions, à

modifier des options retenues. Cette souplesse n’est possible que si le prescrit ne porte que sur les

grandes lignes du projet. Celui-ci se (re)construit à l’avancement en ayant pour guide l’objectif

final, il s’oppose en cela au projet complexe

Le chef de Le chef de projet manage le projet en s’appuyant sur une équipe adaptée à la

difficulté.

4 / l es projet complexes et compliqués :

Ils se caractérisent par des contraintes élevées pour l’ensemble des déterminants (techniques,

délais,…et environnement, acteurs). Un tel projet se manage comme un projet complexe en

prenant les plus grandes précautions quand au choix des acteurs notamment.

Exemples :

N°1 : le viaduc de Millau est d’une part techniquement très compliqué et d’autre part très

complexe compte tenu de son impact sur l’environnement, l’économie, social …

N°2 :Le complexe Yasmine : un projet culturel et de loisirs au sein de la station touristique de

Yasmine-Hammamet (Tunisie). Sa réalisation étant liée à des règles et des objectifs, ce type de

projet pourra être simple ou compliqué en fonction des déterminants technique, de coût, de délais.

Il n’est pas forcément complexe.



Page 31



Page 32

Impacts du type de projet sur :

Le processus d’un projet architectural



Page 33



Page 34

Phase de planification

Dans tout processus de réalisation d’un projet, les premières étapes, s’avèrent généralement

les plus stratégiques et les plus déterminantes. Quant aux résultats de cette phase de planification,

ils sont un impact direct sur les orientations et l’ampleur du projet. Cela est d’autant plus

significatif qu’un projet de construction engendre la plupart du temps des dépenses considérables

et demande la participation d’un très grand nombre d’intervenants. Il doit de plus se réaliser à

l’intérieur de balises, d’ordres temporel et financier, bien définies et établies en fonction des

contraintes identifiées ainsi que des ressources disponibles.

De cette première phase résulteront les décisions et les données déterminantes relativement

aux objectifs du projet, à son contenu et à ses paramètres de réalisation.

« Si on me donnait une heure pour résoudre un problème à propos duquel ma vie dépendait, je

passerais :

40 minutes à l’étudier,

15 minutes à le revoir

5 minutes à le corriger »

La phase de planification est subdivisée en trois étapes distinctes :

I-1 avant-projet

Il s’agit de l’étape au cours de laquelle la demande du client est déposée puis analysée pour

juger de sa recevabilité ainsi que de l’opportunité du projet soumis.

I-2 études de faisabilité

Cette étape permet de cerner la teneur et la portée du projet par l’énoncé des besoins et la

tenue des études préparatoires.



Page 35

I-3 définition du projet

Cette troisième étape consiste à définir le projet planifié en fonction des besoins, des

contraintes, des solutions préconisées, des décisions prises et des paramètres de réalisation établis

ainsi que de la description du projet planifié

Étape 1: avant-projet

L’objectif de cette première étape est de juger de l’admissibilité de la demande du client ainsi

que de l’opportunité offerte. À l’échéance de cette étape, le ministère décidera de la recevabilité

ou du rejet de ladite demande. Le travail d’analyse, d’évaluation et de recommandation du

professionnel du ministère, responsable du projet, s’avère donc déterminant pour une prise de

décision éclairée. Le déroulement de cette étape peut généralement prendre plusieurs mois, voire

plus d’une année dans certains cas.

1.1 - La demande du client

Le client qui dépose une demande d’aide financière, pouvant atteindre parfois plusieurs

millions de dollars, se doit de produire un document exhaustif et suffisamment documenté. Celui-

ci doit permettre une analyse approfondie de la demande et l’évaluation complète du projet

soumis. Pour cette raison, le document doit notamment faire état des données suivantes :



Page 36

1.2 -L’étude d’opportunité

Le professionnel responsable au MCC doit procéder à une analyse exhaustive et critique de

la demande reçue. En l’occurrence, il doit en évaluer les aspects suivants :

Analyse de la demande : le professionnel responsable doit vérifier les données soumises

puis évaluer l’admissibilité de la demande. Il doit de plus juger de l’opportunité offerte et

en évaluer la pertinence ainsi que la priorité dans un contexte local, régional et national.



Page 37

Évaluation du projet : il doit analyser le projet soumis sous tous ses aspects, en évaluer le

potentiel et les contraintes puis faire ressortir les avantages ainsi que les inconvénients

liés à sa réalisation.

Impact récurrent : il doit notamment vérifier l’impact récurrent que la réalisation du

projet aurait sur le budget de fonctionnement de l’organisme. Il doit s’assurer que ce

dernier disposera des ressources financières et techniques qui lui permettront d’assumer

la gestion et l’entretien de l’immeuble livré et conséquemment d’assurer la pérennité de

l’équipement culturel faisant l’objet de la demande.

Étude comparative : il doit vérifier l’ordre de grandeur des données budgétaires fournies.

Cet exercice consiste à effectuer une évaluation des coûts unitaires anticipés par rapport à

des projets comparables déjà réalisés.

Rapport : le professionnel responsable doit produire un rapport d’opportunité faisant état

des principaux éléments de son analyse, de ses constatations ainsi que de ses

recommandations quant à la poursuite du processus de réalisation du projet ou de rejet de

la demande déposée.

LA DÉCISION

La direction régionale concernée fait part de ses recommandations aux autorités du ministère,

afin d’obtenir un accord de principe. Le cas échéant, l’organisme demandeur sera autorisé à pour

suivre le la planification amorcée, par la réalisation des études de faisabilité et la définition du

projet.

Étape 2 : études de faisabilité

Le ministère ayant acquiescé à la recevabilité et à la justesse de la demande d’aide financière

déposée ainsi qu’à l’opportunité offerte, le demandeur devient donc promoteur. Dès ce stade-ci

du processus, il s’adjoint les services d’un gestionnaire de projet et autorise le déroulement des

études préparatoires. Ce gestionnaire va devoir superviser et coordonner l’ensemble des activités

liées à la réalisation du projet jusqu’à la livraison de l’ouvrage. En retenant les services d’un

gestionnaire de projet de construction compétent et expérimenté, le promoteur lui confère une

partie de son autorité à l’égard des divers intervenants.



Page 38

La réalisation de l’ensemble de ces études s’avère incontournable dans le cadre de la planification

qui s’amorce. Cette deuxième étape du processus est essentielle à la réussite du projet et peut

s’avérer la plus coûteuse et la plus ardue de la phase de planification. Elle consiste

essentiellement à produire de façon précise et détaillée, le programme des besoins ainsi

qu’identifier les contraintes liées à la réalisation du projet. Le gestionnaire de projet devra, pour

ce faire, s’adjoindre les services des professionnels de la construction et des spécialistes

concernés.

Dès l’amorce des études, une recherche empirique est fortement recommandée afin de

permettre le repérage de documents et de projets de référence ainsi que l’identification

d’intervenants disposés à partager une expérience pertinente et, si possible, récente.

Afin de faciliter la compréhension de la présente étape, nous l’avons divisée en deux sous-étapes

qui se déroulent simultanément : l’énoncé des besoins et les études préparatoires. Cette façon de

procéder permettra d’obtenir un tableau le plus complet possible du projet.

2.1 – La programmation des besoins

Le programme détaillé des besoins constitue l’assise même du projet. Le professionnel du

Ministère doit participer activement à cette opération coordonnée par le gestionnaire du projet.

Ce document doit faire état des besoins et des liens relatifs à chacune des fonctions et des

constituantes du projet. En l’occurrence, il doit comprendre les données suivantes :



Page 39

Le professionnel responsable au ministère doit procéder à une analyse critique des besoins

Énoncés en vérifiant notamment les points suivants : justifications, justesse, ampleur,

Manquements, détails, etc. Les demandes jugées non essentielles ou gonflées doivent faire l’objet



Page 40

De discussions et même de négociations auprès du client.

Les besoins énoncés doivent être complets et détaillés puis consignés dans le programme des

Besoins. Ce document servira de référence lors de l’entente entre le client et le ministère ainsi

que de guide à l’intention des architectes, ingénieurs et autres spécialistes. De surcroît, il

constitue la Commande, c’est-à-dire la base sur laquelle reposent les ententes contractuelles entre

le donneur D’ouvrage et ses professionnels. Tout changement au programme des besoins peut se

traduire par une réclamation d’honoraires supplémentaires ou, selon le cas, par une demande de

crédit de la Part du donneur d’ouvrage.

Une fois établi à la satisfaction du client, le programme des besoins doit être soumis à

l’approbation du ministère.

2.2 – Les études techniques

Ces études préparatoires visent à identifier toutes les données et les contraintes ayant un

impact direct sur le choix de la solution immobilière, le budget, les délais, le scénario de

réalisation et le design ainsi que sur la qualité et les performances recherchées.

Les études sont planifiées et coordonnées par le gestionnaire du projet. Le résultat de ces études

Permettra au promoteur de prendre des décisions éclairées quant à l’orientation du projet et à son

Contenu. Le nombre, la portée et les échéances des études seront dictés par la nature du projet

Ainsi que par sa complexité.



Page 41

Préalablement à la tenue des études, il faut évaluer et analyser les différentes solutions

Susceptibles de répondre aux objectifs du projet, soit rénovation ou agrandissement de l’édifice

Existant, nouvelle construction, acquisition, location, partenariat public-privé et autres, et faire

Recommandation au promoteur. Il faut de plus, tenir compte des impacts du projet sur le milieu,

Autant sur le plan social qu’économique. Par exemple, les projets ayant un impact structurant sur

L’amélioration de la qualité de vie et le développement économique d’un centre-ville pourront

être Privilégiés à d’autres orientations immobilières moins déterminantes à ce chapitre.

Aussi, afin de faciliter le travail de recherche qui s’amorce, il faut rassembler les informations

et les documents disponibles : plans et devis d’origine ainsi que ceux liés aux transformations

effectuées, plans de cadastres et plans topographiques, études diverses, évaluations, avis de non-

conformité, et autres.

Enfin, on doit procéder à l’organisation de l’équipe des professionnels : architecte, ingénieurs

en mécanique, en électricité, en structure et génie civil, laboratoires d’expertise en sol et en

matériaux, arpenteur-géomètre, estimateurs, économistes en construction, scénographe,

acousticien, urbaniste, paysagiste, archéologue, spécialistes en ascenseur et en services

alimentaires et tout autre spécialiste en relation directe avec le projet.

L’embauche et la coordination de ces professionnels requièrent les tâches suivantes de la part

du gestionnaire du projet :



Page 42

Préparation du mandat propre à chacun d’eux;

Appels de candidatures, généralement sur invitation, et l’analyse;

Négociation des honoraires;

Préparation des contrats pour signature par le donneur d’ouvrage;

Supervision et coordination lors de l’exécution des mandats;

Analyse et recommandation des paiements d’honoraires et des remboursements de

dépenses;

Organisation et présidence des réunions de démarrage et de coordination.

Le tableau qui suit présente une liste non exhaustive des principales études susceptibles d’être

Effectuées dans le cadre de la préparation d’un projet de construction :



Page 43



Page 44

2.3 – Le rapport de faisabilité

Le gestionnaire de projet doit procéder à l’analyse du résultat des différentes études et

expertises au fur et à mesure de la disponibilité de l’information. Il en informe le promoteur

régulièrement et lui fait part sans tarder de tout imprévu et de toute constatation pouvant avoir un

impact sur le Scénario initial. À la fin de cette étape, il doit produire un rapport faisant

sommairement état de L’ensemble des résultats, tirer les conclusions qui s’imposent et faire les

recommandations Pertinentes aux fins de prise de décision par le promoteur et ses partenaires à

l’égard du projet à Définir.

LA DÉCISION

À la lumière des conclusions et recommandations issues des études de faisabilité, le

promoteur informera le ministère de sa programmation définitive, de ses besoins, du résultat des

études effectuées ainsi que de ses choix et décisions.



Page 45

ÉTAPE 3 : DÉFINITION DU PROJET

Cette troisième et dernière étape de la phase de planification vise à définir le projet, c’est-à-

dire à faire état des données et des paramètres qui vont orienter et baliser la conception des plans

et devis, les appels d’offres ainsi que la réalisation des travaux. Ces informations ainsi que les

directives du donneur d’ouvrage seront consignées dans le programme de construction.

3.1 - La modélisation

Afin de cerner tous les éléments essentiels à l’élaboration du budget de construction détaillé,

l’architecte procédera à l’établissement d’un « modèle théorique » de projet en collaboration avec

les ingénieurs, estimateurs et autres spécialistes mandatés pour les études. Afin de leur faciliter la

tâche, l’architecte produira un plan sommaire illustrant un scénario d’organisation des espaces sur

chacun des niveaux du modèle retenu. La

modélisation permettra de déterminer les

principales constituantes du bâtiment et du site,

puis d’évaluer l’étendue des travaux projetés.

Le but de la modélisation n’est pas d’en arriver

à un recueil d’exigences fermes. Elle vise plutôt

à décrire les solutions qui ont été retenues aux

fins d’établissement du budget de construction.

Le ministère favorise la classification

UNIFORMAT II pour la présentation des

exigences générales ou spécifiques au projet ainsi que pour le montage budgétaire. Le

programme de construction issu de cet exercice doit permettre d’établir le lien entre ces

exigences et le budget qui en résulte.



Page 46

3.2 - Le budget

Parmi les trois constituantes majeures d’un projet que sont la programmation, l’échéancier et

le budget, ce dernier constitue la clé de son succès, mais aussi, plus souvent qu’autrement, la

raison de son échec.

Le budget s’avère le paramètre le plus laborieux à déterminer et généralement l’objectif le

plus difficile à respecter. Dans le contexte particulier des projets qui font l’objet de concours

d’architecture, la question budgétaire devient un sujet des plus sensibles et son suivi requiert

beaucoup de doigté, de manière à assurer le respect des engagements tout en laissant

suffisamment de latitude à la créativité des concepteurs.

Le budget du projet doit être établi sur des bases solides, à partir de données fiables et

complètes.

Pour ce faire, les études préliminaires s’avèrent donc essentielles. Elles permettent de

déterminer les prémisses liées à la réalisation du projet. Les estimations doivent de plus tenir

compte de la qualité et des performances recherchées, de la conjoncture des marchés, des

données inflationnistes ainsi que de toute considération spécifique au projet pouvant en

influencer le coût de réalisation.

3.2.1 - Les constituantes principales d’un budget de projet

Le tableau qui suit résume les postes budgétaires importants pour l’établissement du budget

d’un projet.

Matériaux et main d’œuvre ……… DA

Mobilier intégré ……… DA

Équipement spécialisé intégré ……… DA

Conditions particulières de mise en œuvre ……… DA

Frais généraux de l’entrepreneur ……… DA

Administration et profit de l’entrepreneur ……… DA

Taxes applicables ……… DA

Contingences d’estimation et de design ……… DA

Total Budget de soumission : ……………….. DA

Autres frais (permis, déménagements, …) ……… DA



Page 47

Œuvre d’art ……… DA

Taxes applicables à ce chapitre ………DA

Indexation ……… DA

Contingences de construction ……… DA

Total Budget de construction : .………………. DA

Coût des études préparatoires ……… DA

Coût du concours ……… DA

Honoraires professionnels ……… DA

Équipement autre qu’intégré ……… DA

Financement du projet ……… DA

Acquisition édifice et/ou terrain ……… DA

Financement des acquisitions ……… DA

Coûts afférents ……… DA

Taxes applicables à ce chapitre ……… DA

Inflation ……… DA

Contingences de projet ……… DA

Total BUDGET DU PROJET : ……………….. DA

3.3 - Le plan de financement

Avant de passer en mode réalisation, le promoteur se doit d’obtenir la confirmation de son

montage financier. Il doit, de plus, s’assurer de l’accessibilité des sources de financement

prévues, conformément à l’échéancier de réalisation.

3.4 - Le mode de réalisation des travaux

Dès la phase de planification, le mode de réalisation des travaux (conventionnel, par phases et

lots multiples, accéléré, etc.) doit être déterminé. Le mode retenu aura un impact direct sur le

budget et l’échéancier du projet. Sauf dans certains cas exceptionnels, le mode de réalisation dit

conventionnel avec contrat unique à un entrepreneur général est celui qu’exige le ministère.

Il faut de plus comprendre qu’il y a généralement des coûts supplémentaires associés à un mode

accéléré de réalisation. Les décisions en ce sens doivent être justifiées pour des raisons

économiques ou pour intervenir dans un contexte d’urgence. De même, la réalisation par phases



Page 48

et lots multiples de travaux, bien qu’attrayante à plusieurs égards, peut révéler des dépassements

de coûts qu’à la toute fin des travaux et mettre le donneur d’ouvrage dans une situation

budgétaire précaire, voire impossible à redresser sans l’apport d’argent neuf.

3.5 - Le scénario et l’échéancier de réalisation

L’échéancier des travaux doit être établi en fonction des objectifs du client ainsi que des

contraintes d’ordre financier et organisationnel du projet. En l’occurrence, le gestionnaire du

projet doit prévoir l’ordonnancement des activités ainsi que les délais requis pour leur exécution.

Par ailleurs, il doit déterminer les phases de réalisation en fonction du mode retenu. Le calendrier

des activités du client, les saisons, la conjoncture de l’industrie de la construction, la disponibilité

des ressources et des espaces sont autant de facteurs qui peuvent influencer l’échéancier de

réalisation.

Le gestionnaire doit notamment prévoir les délais requis pour les approbations et les prises de

décision, les appels de candidatures, l’engagement du conseiller professionnel et la tenue du

concours, l’engagement des ingénieurs et des autres professionnels ou spécialistes, les

expertises, les appels d’offres, les travaux, les délais de livraison particuliers, les inspections, les

tests, les mises en service, les réceptions de travaux, les correctifs, les déménagements, etc. Le

gestionnaire du projet devra s’assurer du respect de l’échéancier par tous les intervenants et ce

tout au long du processus de réalisation. Il devra prendre les dispositions qui s’imposent dès

qu’un retard est anticipé.



Page 49



Page 50

3.6 - Le programme de construction

Le programme de construction constitue le résultat concret de tous les efforts déployés

durant la phase de planification d’un projet. Il fait état de l’ensemble des informations et des

directives émises à l’intention des concepteurs et des autres intervenants de la phase de

réalisation qui suivra.

Le programme de construction type devrait faire état des données suivantes :



Page 51

3.7 - L’analyse de la valeur

Dès cette étape, le projet peut être soumis à une analyse systématique afin de réévaluer la

pertinence et de la justesse des informations et des décisions prises.

L’analyse de la valeur constitue une procédure structurée de travail dont l’objectif est de trouver

un compromis optimal entre le coût et la solution, tout en assurant le niveau de qualité recherché.

Cet exercice permet au promoteur de maximiser le rapport qualité prix de son projet.

Le programme de construction doit être soumis à l’approbation du ministère, préalablement à la

phase de réalisation.

LA DÉCISION

À cette étape-ci du processus de réalisation, le promoteur doit s’assurer d’obtenir

l’approbation de tous les intervenants au dossier dont ses partenaires financiers, les organismes

subventionnaires ainsi que toute autorité concernée.

Le projet est maintenant prêt pour annonce.

PHASE DE RÉALISATION

La phase de planification ayant permis de définir précisément les objectifs, le contenu et les

paramètres d’exécution du projet, de confirmer le cadre financier et d’obtenir l’ensemble des

autorisations requises, le donneur d’ouvrage amorce le déroulement de la phase de réalisation. Il

doit préalablement signer la convention le liant au ministère.

À compter de ce stade du processus en cours, la cadence des débours va s’accélérer pour

atteindre son point culminant durant la réalisation des travaux. Il peut arriver, au moment

d’entreprendre cette phase, qu’une validation et une mise à jour des données techniques et

financières s’imposent si le projet a subi une longue période de stagnation depuis la phase de

planification.



Page 52

LES ÉTAPES DE LA PHASE DE RÉALISATION

Au cours de la phase de réalisation, nous verrons se concrétiser le projet que tous les

intervenants ont longuement étudié et défini dans ses moindres détails. Les étapes qui

caractérisent cette phase sont :

Étape 4 Concours d’architecture;

Étape 5 Élaboration des plans et devis;

Étape 6 Appels d’offres;

Étape 7 Travaux;

Étape 8 Livraison de l’ouvrage.

ÉTAPE 4 : CONCOURS D’ARCHITECTURE

À cette première étape de la phase de réalisation, le gestionnaire du projet doit constituer une

nouvelle équipe de professionnels. Cette équipe n’est pas la même que la précédente mandatée

pour les études et la définition du projet. Il faut d’abord considérer que, pour les projets dont le

budget de construction est égal ou supérieur à deux millions de dollars, le ministère exige la tenue

de concours d’architecture pour la sélection de l’architecte.

4.1 - Les étapes du concours

Embauche du conseiller professionnel :

. mandats, propositions, négociations, contrat, etc.;

Élaboration du programme du concours :

. ce document renferme les données que le conseiller professionnel juge

essentielles à l’élaboration du projet. Le programme de construction demeure

cependant disponible pour les finalistes retenus. Il ne doit subsister aucune

contradiction entre les deux documents;

Rédaction du règlement du concours :

. celui-ci regroupe l’ensemble des règles déterminées par le conseiller

professionnel à l’intention des participants au concours;

Approbation par l’Ordre des architectes du Québec (OAQ) et le ministère :



Page 53

. le programme et le règlement doivent recevoir l’approbation du responsable des

concours d’architecture du ministère ainsi que celle de l’OAQ;

Document d’appel de candidatures :

. il s’agit de l’ensemble des documents relatifs à la demande de proposition de

services professionnels par appel d’offres public;

Formation du jury :

. ce jury est formé de personnes reconnues pour leur compétence en architecture

et/ou dans le domaine concerné;

Formation de la commission technique :

. elle est composée des spécialistes de différents domaines dont les services

sont retenus afin d’analyser les aspects technique et budgétaire des projets

soumis et de faire leurs recommandations au jury;

Appel de candidatures :

. publication de l’appel de candidatures. Cet appel doit être public et ouvert à tous

les architectes de la province. Il doit donc paraître dans les grands quotidiens

nationaux de façon à couvrir l’ensemble du territoire;

Visite du site :

. visite guidée du site pour les soumissionnaires;

Candidatures :

. dépôt des propositions de candidatures;

Choix des finalistes :

. le jury évalue les propositions et choisit les finalistes;

Prestations :

. les finalistes élaborent les projets qu’ils déposent à la date prévue;

Analyse technique :

. la commission technique analyse les projets soumis et fait rapport au jury;

Choix du jury :

. le jury évalue les prestations des finalistes et fait part de son choix au donneur

d’ouvrage.

LA DÉCISION



Page 54

Le promoteur entérine les recommandations du jury et confirme au ministère le choix de la firme

lauréate.

ÉTAPE 5 : PLANS ET DEVIS

La tenue du concours a permis de choisir l’architecte et de le mandater. Certains ajustements

ou des révisions plus substantielles au concept retenu peuvent s’avérer nécessaires à des fins de

fonctionnement ou de contrôle budgétaire. Cette étape permettra de développer les concepts en

ingénierie ainsi que dans les spécialités du projet et, par la suite, d’élaborer les plans et devis

définitifs pour soumission : architecture, mécanique, électricité, structure, génie civil et autres.

L’architecte a la responsabilité d’assurer la coordination des plans entre les différentes

spécialités.

5.1 - La formation de l’équipe des professionnels

Le gestionnaire du projet doit d’abord compléter son équipe de réalisation. Celle-ci aura pour

mandat d’élaborer les plans et devis, préliminaires et définitifs, et d’assurer les services durant la

construction. Pour ce faire, le gestionnaire de projet doit procéder à :

L’octroi du contrat à l’architecte :

Si les honoraires n’ont pas été déterminés préalablement au concours et si aucune soumission de

prix n’était requise au moment du dépôt des propositions, le gestionnaire doit négocier une

entente de gré à gré et faire recommandation à cet effet au donneur d’ouvrage. Le cas échéant, il

doit préparer le contrat et les conditions générales qui s’y rattachent pour signature par les parties

contractantes.

L’embauche des ingénieurs et autres spécialistes :

Dans un même ordre d’idées, le gestionnaire du projet doit obtenir des propositions de service

pour chacun des professionnels dont les services sont requis. Chacun de ces contrats requiert les

activités suivantes :



Page 55

préparation des documents d’appel de

- candidatures : mandat, échéancier,

- contrat-type, conditions générales,

- instructions aux soumissionnaires;

lancement des appels de candidatures

publics ou sur invitation;

comité de sélection

formation du comité, évaluation des offres et séance d’évaluation;

négociation des honoraires et recommandation;

préparation et signature des contrats;

avis d’exécution.

5.2 - Les étapes de conception

Le tableau qui suit résume les grandes activités liées à la conception et à l’élaboration des plans et

devis d’un projet de construction :



Page 56

5.3 - L’intégration des arts à l’architecture

En parallèle à la préparation du concept et des plans et devis préliminaires, le comité ad hoc

choisit l’artiste qui réalisera l’œuvre d’art à intégrer à l’architecture, en vertu de la « Politique

d’intégration des arts à l’architecture et à l’environnement des bâtiments et des sites

gouvernementaux et publics ». Le promoteur octroie le contrat à l’artiste retenu. Le gestionnaire

du projet autorise l’élaboration du concept de l’œuvre à intégrer à l’ouvrage. Idéalement le

concept de l’œuvre sera connu et approuvé dès le début de la préparation des plans et devis

définitifs.

LA DÉCISION

Le donneur d’ouvrage doit transmettre une copie complète des plans et devis de soumission au

ministère. Il doit de plus confirmer le respect du budget du projet et déposer l’échéancier des

travaux.

Préalablement au lancement des appels d’offres, il doit confirmer la disponibilité du financement

requis et s’assurer de l’assentiment de tous ses partenaires au dossier.



Page 57

ÉTAPE 6 : APPELS D’OFFRES

Afin de bénéficier des meilleurs prix du marché, le donneur d’ouvrage procédera à des

demandes de soumissions au moyen d’un appel d’offres public auprès de tous les entrepreneurs

généraux du Québec. Cet appel d’offres doit être publié dans deux des principaux quotidiens

nationaux, un francophone et un anglophone, ainsi que sur le site du SEAO. Le « Service

électronique d’appel d’offres » constitue le média officiel de publication des avis d’appel d’offres

pour les organismes publics du Québec. Le SEAO permet également aux organismes

subventionnés de bénéficier de ses services.

6.1 - Principales activités de l’étape

○ Définition de la nature et de la portée de chacun des appels d’offres, que ce soit

pour de la construction, des achats ou des préachats;

○ Préparation des documents contractuels autres que les plans et devis : avis de

publication, instructions aux soumissionnaires, formulaire de soumission, bordereau

des prix unitaires et/ou séparés, contrat type, conditions générales, etc.

○ Publications : journaux, SEAO.

○ Impression et vente des documents.

○ Demande du permis de construction.

○ Visite organisée des lieux et rencontres d’information avec les soumissionnaires.

○ Réponses aux questions des soumissionnaires et émission des addenda.

○ Ouverture des soumissions en présence du représentant du ministère, analyse et procès-verbal.

○ Recommandation et décision.

○ Négociations requises exceptionnellement.

○ Réception des cautionnements d’obligations et d’exécution.

○ Réception des assurances multirisques de chantier et responsabilité civile.

○ Réception de la ventilation du coût des travaux.

○ Signature du contrat et des avenants, le cas échéant.

○ Préparation et émission des « plans pour construction ».



Page 58

6.2 - Dépassement dans les résultats des soumissions!

Bien que les professionnels, concepteurs et estimateurs, aient validé le budget de soumission

détaillé préalablement à la parution de l’appel d’offres, il demeure possible que le résultat des

soumissions affiche des dépassements significatifs, voire substantiels.

6.3- Que faire lors d’un dépassement de coût ?

○ Dans un premier temps, obtenir copie du procès verbal d’ouverture des soumissions faisant

état du montant de chacune et confirmant leur conformité ou la raison de leur rejet;

○ Obtenir copie de la ventilation détaillée des coûts de la soumission conforme la plus basse;

○ Demander copie de l’analyse que les professionnels concernés font des résultats obtenus et

des raisons qu’ils invoquent pour expliquer les variations de coûts dans toutes les spécialités

concernées;

○ S’assurer qu’un exercice de rationalisation soit effectué. Les concepteurs doivent proposer

au promoteur des pistes d’allégement peu susceptibles de dénaturer le projet ou d’en

hypothéquer la programmation ou le fonctionnement, tout en ayant une portée significative

sur cet exercice. Il faut cependant éviter que les coupures effectuées ne constituent des

travaux différés qui devront de toute façon être exécutés ultérieurement;

○ Si les dépassements sont limités et que la situation permet un rattrapage, des négociations

peuvent être entreprises auprès du plus bas soumissionnaire afin de ramener les coûts de

construction à l’intérieur des limites budgétaires;

○ Vérifier si la conjoncture du marché de la construction dans la région, au moment de l’appel

d’offres, a pu avoir un impact important sur les soumissions. Évaluer la possibilité de

reprendre l’appel d’offres dans une période subséquente plus favorable, par exemple en

janvier plutôt que durant les mois d’été. Certaines conditions doivent cependant être

respectées avant de retourner en soumission;

○ Si le projet a antérieurement fait l’objet de plusieurs exercices d’allégement et qu’aucune

coupure n’est possible sans affecter son objectif, vérifier l’accessibilité de sources de

financement additionnelles auprès des partenaires autant du secteur privé que du secteur

public.



Page 59

DÉCISION

Le coût des travaux est maintenant connu. Le financement est confirmé et disponible pour

couvrir les énormes dépenses à venir jusqu’à la livraison finale de l’ouvrage.

Les partenaires ont donné leur accord à la poursuite du processus de réalisation.

Le donneur d’ouvrage peut donc procéder à l’octroi du contrat au plus bas soumissionnaire

conforme.

ÉTAPE 7 : TRAVAUX

A la suite de l’octroi du contrat de construction par le donneur d’ouvrage, l’étape des travaux

débute des que le gestionnaire du projet transmet « l’avis d’exécution » à l’entrepreneur général.

Cet avis permet à l’entrepreneur de signer les contrats avec ses sous-traitants, de passer les

commandes àses fournisseurs et d’entreprendre les préparatifs du chantier. L’entrepreneur doit

transmettre au gestionnaire, dans les meilleurs délais, la liste et les coordonnées des sous-traitants

et fournisseurs ainsi qu’un échéancier précis des travaux au chantier.

Il existe plusieurs modes d’exécution des travaux. Le mode conventionnel avec entrepreneur

général, que nous utilisons pour les besoins du présent exercice, est celui que le ministère

privilégie. Par contre, si la nature des travaux ne se résume qu’à une seule spécialité de la

construction, alors le contrat peut être confié à un entrepreneur spécialisé à la suite d’un appel

d’offres public.

Tous les entrepreneurs et fournisseurs ayant leur place d’affaires au Québec, qu’ils soient

entrepreneurs généraux ou spécialisés, doivent pouvoir bénéficier des retombées issues des

investissements publics, peu importe la région où ils se réalisent sur le territoire québécois. La

meilleure façon d’atteindre ces objectifs de transparence et d’équité dans l’attribution des contrats

liés à la réalisation de ces projets consiste à procéder par appels d’offres publics.

Les activités qui caractérisent l’étape de réalisation des travaux sont les suivantes :



Page 60



Page 61



Page 62



Page 63

DÉCISION

La délivrance du certificat de réception provisoire des travaux confirme que le bâtiment est

prêt pour l’usage auquel il est destiné. Les professionnels font recommandation de réception au

donneur d’ouvrage. Ce dernier est le seul à pouvoir émettre ce certificat au moment opportun.

L’entrepreneur ne quitte cependant pas le bâtiment, car il doit parachever certains travaux et

effectuer les correctifs requis. Le donneur d’ouvrage en devient propriétaire. Il peut donc

l’utiliser selon ses besoins, en a la responsabilité et doit, conséquemment, le couvrir des

assurances adéquates.

ÉTAPE 8 : LIVRAISON DE L’OUVRAGE

Cette étape a été séparée de la précédente afin d’insister sur l’importance de bien encadrer les

activités de fin de chantier. L’étape de livraison de l’ouvrage concerne principalement le suivi de

la correction des déficiences et des travaux à parachever. On y effectue la mise en service des

principales constituantes et des équipements de l’immeuble livré. Les exigences à cet effet

doivent avoir été préalablement décrites dans les documents contractuels.

Le donneur d’ouvrage a procédé à la réception provisoire des travaux effectués dans le cadre du

contrat. La durée des garanties commence à courir et le propriétaire amorce l’occupation

physique des lieux.

Durant la période allant de la délivrance du certificat de réception provisoire des travaux jusqu’à

la réception définitive, les activités suivantes ont cours :

parachèvement des travaux.

correction des déficiences.

dépôt des manuels d’opération et d’entretien comprenant notamment : garanties, copie des

dessins d’atelier, résultats des tests et expertises, fiches techniques, manuels d’entretien.

aménagement du mobilier et de l’équipement dans les nouveaux locaux.

planification et supervision des déménagements.

l’entrepreneur demande, par écrit, la réception finale de ses travaux lorsque TOUS les

travaux sont terminés et que TOUTES les déficiences ont été corrigées à la satisfaction

des professionnels et du donneur d’ouvrage.



Page 64

obtention des quittances finales pour l’ensemble des dénonciations de contrats émises par

les sous-traitants et les fournisseurs de matériaux et de services. Le gestionnaire du projet

doit compléter le registre de ces informations et faire rapport au propriétaire.

levée des hypothèques légales, le cas échéant. La prise d’une hypothèque légale révèle

généralement l’existence d’un litige ou d’une situation conflictuelle entre diverses parties

au dossier. Le gestionnaire du projet doit effectuer un suivi rigoureux de ces hypothèques

et s’assurer que toutes les mesures sont prises pour leur levée, et cela, dans les meilleurs

délais.

attestation de la conformité de l’entrepreneur avec la CSST et la Régie du bâtiment.

inspection finale par les professionnels concernés.

les travaux sont entièrement terminés et les déficiences sont corrigées à 100 %.

recommandations de réception finale des travaux auprès du donneur d’ouvrage par les

professionnels dans leurs spécialités respectives.

délivrance du « certificat de réception définitive des travaux » dûment signé par le

donneur d’ouvrage.

libération des retenues contractuelles effectuées sur des paiements à l’entrepreneur.

8.1 - « Post-mortem »

Il peut arriver, dans certaines circonstances, que le propriétaire demande à ce que l’on

procède à une rétrospective et à une analyse du processus tel qu’il s’est déroulé afin de

comprendre les raisons qui auraient pu entraîner des difficultés particulières et affecter les

objectifs fixés.

Les comptes rendus de réunions, les évolutions budgétaires, le tableau des modifications, le

suivi des dénonciations de contrats et les quittances ainsi que les autres documents du

gestionnaire de projet seront essentiels pour cet exercice.

DÉCISION

Lorsque le propriétaire décide de procéder à l’émission du « certificat de réception définitive des

travaux », il met fin automatiquement au contrat qui le lie avec l’entrepreneur.



Page 65

III-PHASE D’EXPLOITATION

L’émission du certificat de réception définitive des travaux a mis fin à tout lien contractuel

entre le donneur d’ouvrage et l’entrepreneur. Cependant, cette procédure obligatoire pour le

donneur d’ouvrage ne dégage pas l’entrepreneur de ses obligations en vertu du code civil, de la

validité des garanties ou des malfaçons qui pourraient s’avérer avec le temps. Pour sa part, le

propriétaire a maintenant l’obligation, envers le ministère et ses autres partenaires financiers,

d’assurer la pérennité de l’immeuble et des équipements.

ÉTAPE 9 : EXPLOITATION DE L’IMMEUBLE

Bien que le bâtiment soit achevé et que le projet est en principe terminé, nous tenons à

inscrire l’exploitation de l’immeuble comme une étape à part entière dans le processus.

Conformément aux préoccupations que nous avions dès la première étape, le ministère a

l’obligation de s’assurer de la capacité du propriétaire à s’acquitter de ses obligations visant la

pérennité et la juste utilisation des équipements financés à l’aide des programmes de subventions.

Pour ce faire, un certain suivi doit être effectué, de façon à vérifier les points suivants :

- l’utilisation des locaux et des équipements est-elle conforme aux fins prévues à l’entente?

- une partie de l’immeuble serait-elle utilisée à d’autres fins ou louée à des tiers?

- les assurances sont-elles en règle?

- le budget de fonctionnement annuel est-il conforme aux clauses du protocole?

- l’achalandage s’avère-t-il conforme au plan d’affaires?

- le remboursement de la dette s’effectue-t-il conformément aux ententes initiales?

- l’immeuble fait-il l’objet d’un entretien normal?

- y a-t-il des créanciers susceptibles de prendre une hypothèque légale sur l’immeuble?

Le propriétaire doit effectuer « en bon père de famille », la gestion et l’entretien de l’équipement

culturel livré comprenant l’édifice, le site ainsi que les équipements. Pour ce faire, il doit assumer

les responsabilités suivantes :

l’application des recommandations du programme d’entretien planifié et le maintien à

jour d’un journal des interventions.

l’octroi des contrats de services d’entretien requis.

l’observance des codes, lois et règlements applicables afin d’assurer la sécurité de la



Page 66

clientèle et du personnel.

l’exécution sans délai des travaux de maintien d’actif et des réparations qui s’imposent.

la gestion des garanties et des obligations y relatives.

9.1- Les acteurs et partenaires des projets :

91.1-Le maître d’ouvrage (MOA) :

Est la personne physique qui commandite le projet. Il est le décideur du projet, à ce titre il est

aussi appelé le donneur d’ordre (DO) et il peut être assimilé à un client puisqu’il est porteur des

choix. Il peut être représenté par un maître d’ouvrage délégué ou un représentant permanent de la

maîtrise d’ouvrage (RPMO).

Il est présent :

- au début du projet : il valide l’idée initiale et il décide de la réalisation

ou non du projet.

- en cours de projet : Il valide les documents stratégiques, les étapes clé,

les propositions d’adaptation en cas de nécessité. Il accorde les

moyens. Il montre son engagement, il assure un appui fort aux acteurs.

- à l’issue du projet : il décide des suites éventuelles à donner au projet.

Il désigne le chef de projet et nomme les membres l’équipe projet sur

proposition du chef de projet.

Il peut décider de former l’encadrement à la conduite de projet.

9.1.2- Le comité de pilotage :

Pour les projets importants, un comité de pilotage est constitué afin de garantir

l’autonomie de la démarche, suivre le projet et rendre compte au MOA.

Ce comité est constitué de membres dirigeants de l’organisation.

9.1.3-Le chef projet (ou responsable de projet - AFNOR) :

S’il a un toujours un rôle de chef d’orchestre, il réalise certaines activités (en fonction de la

nature du projet, la part du faire et du faire-faire varie).



Page 67

Il manage le projet dans toutes ses composantes (Homme, Organisation, Technique - HOT)

et rend compte au comité de pilotage.

Il doit être hiérarchiquement placé de façon à être « entendu » par sa direction mais

également par tous les individus qui touchent de prés ou de loin au projet.

Ses qualités les plus importantes sont l’adaptation, la souplesse, le charisme …

Il doit être capable de motiver, décider, déléguer, faire preuve de rigueur, négocier, imaginer …

et disposer d’un ensemble de compétences dont la maîtrise d’un certain nombre d’outils

(communication, animation de réunion, techniques de recueil d’information, de planification,

comptabilité, informatique…).

En fonction de l’envergure du projet, une fiche de fonction pourra être établie.

Elle comportera à minima les finalités, les objectifs du projet, le rattachement, les activités, les

résultats, les moyens, les responsabilités.

9.1.4- L’équipe projet :

Groupe de travail uni, motivé, occupé à temps plein ou non à analyser les risques, proposer des

solutions et les moyens adaptés, réaliser des activités, les gérer, les suivre, contrôler.

En fonction de la difficulté du projet et de l’organisation dans laquelle elle s’inscrit, cette équipe :

- comportera plus ou moins de membres. De plus, sa composition peut varier an fonction de

l’avancement du projet .

- sera structurée par les affectations et les modes de rattachements. En effet, deux d’organisation

peuvent être repérés :

internes : le chargé du projet est en poste dans le service demandeur, il reste donc

subordonné à sa hiérarchie directe et il coordonne une équipe composée de d’agents

(correspondants) situées dans d’autres unités. Dans ce cas, un contrat entre les différents

acteurs (membre équipe, encadrement de proximité, chef de projet) formalise ce nouveau

contexte de travail et permet aux membres actifs du projet de disposer du temps et des

ressources.

fonctionnels : placé sous l’autorité du chef de service (ou d’un membre de la direction) le

chef de projet a une position dans l’organigramme qui lui permet de négocier avec les

différents hiérarchiques.



Page 68

- pourra être plus ou moins détachée, compte tenu des contraintes de délais, de l’importance de

l’objectif. Ce peut être une équipe autonome ou « task-force » qui est totalement dédiée au projet

(détachement complet des membres de l’équipe, voire éloignement physique) ou bien les

membres restent en activité partielle dans leurs services d’origine et ils consacrent une fraction de

temps au projet (ex : 1 jour par semaine …).

9.1.5- Les personnes ressource :

Leur présence est requise pour participer à l’étude, à la résolution de situation particulière. Ce

peut être des experts internes ou externes :

- en assistance, conseil (consultants),

- d’un domaine technique, ou des personnes qui liés, impactés par le projet.

9.1.6- L’organisation :

Lorsque le service réalise dans une même période plusieurs projets complexes, la direction

doit alors développer une stratégie de management par projet dont les caractéristiques essentielles

sont :

- pour l’organisation, une forte orientation vers les finalités à atteindre, par une évaluation sur les

résultats, un aplatissement de la pyramide hiérarchique, une communication forte (sur les

objectifs) et facilitée verticalement et horizontalement, des équipes qui fonctionnent en

« adhocratie »3 …

- pour les acteurs du projet, le choix du chef de projet (niveau hiérarchique, reconnaissance

interne)

- pour l’ensemble des acteurs, la capacité d’action accordée (délégation et marges d’autonomie).



Page 69

9.1.6- Les causes d’échec et les conditions de réussite :

CONCLUSION

Comme on a pu le constater, la réalisation d’un projet de construction constitue un long et

laborieux processus nécessitant le recours à un très grand nombre de ressources humaines et

matérielles. La coordination de cette multitude d’activités commande l’intervention d’un

gestionnaire avisé et chevronné. Pour cette raison, le ministère demande aux organismes

subventionnés de s’adjoindre les services d’un gestionnaire de projet expérimenté dans le

domaine de la construction, cela dès le début des études de faisabilité, soit à la deuxième étape du

processus.

La planification et l’ordonnancement de l’ensemble des activités d’un projet majeur exigent,

de la part du gestionnaire, la rigueur et l’assurance que seule une vaste expérience dans

l’industrie de la construction peut garantir. Ce professionnel doit par ailleurs bénéficier d’une

indépendance totale de liens d’affaires à l’intérieur même de cette industrie.



Page 70

Bien que la complexité de la phase de réalisation ne soit plus à démontrer, il est pertinent

d’insister une dernière fois sur l’importance à accorder à la phase de planification dans tout le

processus.

C’est en effet au cours de cette phase que vont se définir les besoins et les paramètres qui

détermineront l’ampleur et la justesse du projet à réaliser. La détermination du gestionnaire de

projet et les prouesses techniques des concepteurs ne pourront jamais compenser les coûts

supplémentaires engendrés par une expression de besoins démesurée ou par des exigences

excessives.

LA CONDUITE DE PROJET EST UN

« processus unique qui consiste en un ensemble d’activités coordonnées et maîtrisées

comportant des dates de début et de fin, entrepris dans le but d’atteindre un objectif conforme à

des exigences prédéfinies telles que les contraintes de délais, de coûts et de ressources ».

Chapitre 05 : Analyse

des exemples

Chapitre 05 Analyse des exemples

Page 72

Présentation :

El Mountazah est un hôtel touristique balnéaire existant à Annaba, intégré dans un cadre

naturel entre la mer, la montagne et le foret. L’hôtel a une capacité d’accueil de 202 lits, il est

de catégorie 4*.

I -ETUDE URBANISTIQUE

I-1-La situation géographique :

L’hôtel est situé au Nord du village de Séraidi à 17 Km de la ville d’Annaba à une altitude de

800 m. Comme il est sur le point culminant, il domine la baie de Annaba jusqu’à la pointe de

la viole noire. Il possède une situation d’éminence.

Projet : Hôtel balnéaire. Lieu : Séraidi (Annaba) Architecte : Pouillon

Situation : se situe à 17km d’Annaba à une altitude de 800m.

Surface : 196000m2


Page 73

Mer méditerranéenne

Village Village

Village

I-2 L’implantation de l’hôtel :

L’hôtel est un monobloc qui s’étale sur

quatre niveaux : deux sous sol, un rez-de-

chaussée et un étage.

I-3 Le bâti :

Le village est d’une architecture coloniale très différente de la conception de l’hôtel qui

s’inspire de l’architecture traditionnelle (surtout du Mzab).

I-4 Naturel :

L’hôtel répond à la pente accidentée du terrain. L’architecte a réussi à obtenir un jeu de

volume très intéressant et très riche, composé de deux niveaux ou on obtient une façade en

R+1 et une façade seconde en R+3.

II-ETUDE architecturale

II-1-Description générale :

L’hôtel est un monobloc en forme d’arc épousant la

pente pour faciliter l’intégration et permet de casser la

rigidité de l’édifice. L’hôtel a une capacité accueil de 202

lits :

29 chambres à un lit de deux places.

73 chambres à 2 lits.

Hotel El

Mountazeh


Page 74

II-2-Vues panoramiques :

L’architecte a réussi à adapter judicieusement l’hôtel à la topographie accidentée du terrain

d’assiette pour obtenir des vues panoramiques magnifiques donnant sur la mer et le foret.

II-3-L’orientation :

L’hôtel est orienté vers le nord pour pouvoir profiter au maximum des vues panoramiques

quid donnent sur la mer et la forêt. Les vents dominants sont Nord-Ouest ce qui rend

quelques chambres ainsi que la terrasse mal orientées.

II-4-L’accessibilité :

L’hôtel possède un seul et unique accès à la fois mécanique et piéton qui donne sur un petit

parking d’une capacité d’accueil de 50 places réservé aux clients et aux personnels. Cet accès

est traité de manière à refléter le style architectural de l’hôtel.

Entrée de l’hôtel

II-5-Le principe d’organisation :

L’architecte a utilisé trois principes :

1/-La convergence :

Il a repris la même conception de Ghardaïa ou les constructions convergentes vers la

mosquée, cette idée se traduit dans l’hôtel par une imbrication de volumes convergeant

vers un point d’appel qui est la coupole.

2/-L’introversion :

Une terrasse joue le rôle d’un patio reproduisant l’architecture arabo -musulmane.


Page 75

Entrée principale d’hôtel

Plan de messe

I-ETUDE URBANISTIQUE

I-1 situation du projet / à la ville :

Hôtel Dar Ismail est un hôtel de

catégorie de 4 étoiles, il est situé à

170 Km à l’Ouest de la capitale et 10

Km de l’aéroport de Tabarka, l’hôtel

situé dans la zone touristique

directement en bord de mer avec une

magnifique plage de 700 m de sable

fin ou la relation avec le centre ville

est assuré par les deux axes

mécaniques.

I-2 situation du projet / à l’environnement :

Le projet à été établit, puis se fait le choix du terrain, bonne intégration du projet /à

l’environnement, avec la projection de ses équipements.

Actuellement le projet est limité par la plage au Nord, une route CW au Sud et un terrain vide

à l’Est et à l’Ouest.

I-3 Accessibilité :

I.3.1 accès mécaniques : il est accessible par une voie

mécanique principale à grande circulation CW, qui mène

directement vers l’entrée principale de l’hôtel elle est

exprimé par la porche d’entrée.

I.3.2 accès piétonnes : la présence d’un accès piétonne

périphérique qui mène vers le sein du projet permettant la filtration

facile par la plage avec deux autres accès secondaires, notant bien la

présence d’autres accès propre à certains services.


Page 76

I-4 Volumétrie : L’hôtel se compose d’un seul volume, mais sous une forme irrégulière, en distingue deux

hauteurs principales R+2etR+3 ou cette texture s’intègre à la vie de la société ce volume

irrégulier permet de réduire la profondeur du bâtiment et offre une possibilité d’avoir un bon

éclairage naturel ainsi qu’il offre des belles vues panoramiques sur la mer.

I-5 l’orientation:

L’intégration du projet est dote d’une bonne orientation sauf qu’il est exposé aux vents

dominants Nord-Ouest à cause de ses terrains vides et l’absence d’un écran végétal du coté

Nord-Ouest.

Vu la bonne intégration du projet, la majorités des fonctions sont exposées au soleil et suivant

les fonctions majeures il profite beaucoup d’éclairage bien orienté.

I-6 Etude des façades:

La signification de la façade est liée au contexte non urbain de la zone ou la façade principale

reflète un style ancien, avec l’apparition des éléments architectoniques connues dans la veille

ville et le tissu coloniale tel que l’utilisation de colonnes et des éléments verticaux tout au

long de la façade, ainsi la régularité et les formes identiques dans la partie hébergement de

l’hôtel.

I-7 les éléments structurants le projet:

I-7-1 les accès mécaniques : le projet est structuré par la route CW qui mène à l’est vers la

capitale et à l’ouest vers le centre ville <<TABARKA>>, ou cette voie sert aux utilisateurs

venants par cette route ou le projet suit le tracé de ses axes

I-7-2 les accès piétons : le cheminement piéton qui est exprimé par la longue plage privé de

l’hôtel, qui sert comme un axé périphérique pour le projet.

II- ETUDE architecturale

II-1 Niveau du R.D.C : On distingue 06 fonctions majeures

A : LA RECEPTION :

Les activités quotidiennes sont regroupées dans ce niveau pour permettre un déplacement

facile aux utilisateurs, les activités à caractère commerciales (boutiques) sont placés dans la

partie qui donne sur le hall de l’entrée principale, qui peut offrir grâce aux vitrines une bonne

relation visuelle, pour une bonne animation ;Introduction de la notion de la rue à l’intérieur

(rue traditionnelles).Quelques espaces sont dépourvues d’éclairage et d’aération ,concernant

la partie administrative elle se compose d’un bureau de directeur et trois autres bureaux de

services, on constatent un long couloire qui sert comme un passage vers d’autres fonction .

B. LA RESTAURATION :

Concernant cette partie l’hôtel comprend 03 restaurants pour offrir différentes spécialités

délicates des deux cuisines tunisienne et internationale, avec la présence d’une salle

polyvalente d’une capacité de 500 places et un salon bar.


Page 77

C. L’HEBERGEMENT :

L’hébergement, cette partie d’hôtel de catégorie 4 étoiles dispose de 200 chambres et de

06 suites bien équipés notant bien que toutes les chambres offres des vues panoramiques soit

sur la montagne soit sur la mer.

D. LA DETENTE : Le client peut prendre le plaisir de pratiquer de nombreuses activités de remise en forme

avec les saunas, hammam traditionnel et la piscine couverte chauffée. Aussi l’hôtel propose

comme sport le golf et la plonger sous-marine.

II-2 Niveau du 1er

étage :

Il est destiné spécialement à la fonction hébergement.

A : L’hébergement : l’hôtel (DAR-ISMAIL) de catégorie 4° étoile dispose de 200 chambres

et de 06 suites, équipées par :

- Climatisation individuelle, Téléphone, Min bar, Coffre fort et salle de bain.

- Toutes les chambres offrent des vues panoramiques sur la mer ou sur la montagne. L’hôtel offre également de superbe vue panoramique à travers ses chambres ce qui met les

met d’avantage en valeur.

III-SYSTEME CONSTRUCTIF :

L’utilisation du système classique poteau poutre détermine l’effet de flexibilité –un

système à grande portée à utiliser.

Le plancher en hourdis élimine la notion de qualité spatiale (les matériaux de

construction contribuent à augmenter la valeur des espaces)-la transparence, la

fluidité...etc.

Introduire les éléments architectoniques dans les façades rend le projet plus agréable.

III-1 Exigences fonctionnelles :

Mauvaise aération de quelques espaces.

L’isolement phonique est très respecté, par une hiérarchisation et par le système

constructif.


Page 78

Après l’étude des équipements touristiques, balnéaire (existants et livresques) nous permet

de :

Cerner le thème qu’on développe.

Comprendre les équipements dans le genre.

Comparer le réal et l’utopique.

Donc prise de connaissance des données réelles du site et du terrain

d’intervention. Vérification de la comptabilité des différentes données.

Une proposition d’un schéma de principe, c'est-à-dire qu’on arrive à une

synthèse plus ou moins riche qui sera par la suite la base de mon intervention

qui viendra comme réponse aux besoins des usagers.

a- Un bon fonctionnement se fait par la bonne organisation des espaces

dont le client en aura accès et ceci évoque la réflexion, la satisfaction

et l’approbation de la clientèle.

b- L’esthétique parvient aussi à attirer une grande clientèle, et qui peut

être expliqué par la façade qui est le premier accueil.

OPTION : conduite de projet.

Documents

Transcript of OPTION : conduite de projet.