ImmoMagazine #30

Janvier-Fvrier 2015

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#30

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IMMOmagazine #30 - Janvier-Fvrier 2015 | Ldition mensuelle de Acheter-Louer.ch | [email protected]

Est-ce bien ou mal d'avoir supprim le taux plancher de 1.20CHF pour 1.- EURO ?A cette question seul l'avenir pourra rpondre.

Ce que nous pouvons dire l'heure actuelle c'est que laSuisse ne pouvait certainement pas elle seule supporterune monnaie utilise par 28 pays europens sur le longterme.

Le cours plancher imagin en 2011, a t introduit pourpermettre aux entreprises exportatrices de ne pas tre tropdfavorises pour la vente de leurs produits une Europe quipeine trouver son rythme. Une sorte de subvention l'export qui a profit notre conomie en gnral. Il taitnormal que cela s'arrte un jour, on peut discuter sur letiming de cette dcision et la faon de l'annoncer ; 3 joursavant la BNS soutenait encore qu'elle maintenait le coursplancher.

La Suisse a toujours t inventive, ses entreprises la pointede la technologie et de l'innovation. Nous sommes certainsque le fait de ne plus avoir de taux plancher va rveiller notrepouvoir cratif afin de devenir plus forts encore sans cetteassistance montaire.Enfin, il ne faut pas cder au catastrophisme, les caisses depension (nos retraites) on cr des rserves de change etsont assures pour ce genre de situations.

La Suisse vient de signer un accord financier avec la Chine, leptrole et les hypothques sont au plus bas.

Alors, oui, il y a aussi des signes positifs !

#30

on allait trop vite !Pied au plancher

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#30 Reportage

La chronique du spcialiste

Jai reu la confirmation quun appartement peut mtre attribu et que je vais recevoir un contrat de bail loyer pour signature. Quels sont les principaux lments de ce contrat ?

En prambule, nous signalons que le contrat de bail loyer nest soumis aucune forme particulire mme si la forme crite est vivement conseille afin de permettre de rgler les devoirs et obligations des parties. Il est ici prcis que, par contre, en priode de pnurie comme nous la connaissons aujourdhui, les dispositions lgales exigent dans certains cantons que le loyer initial soit notifi sur une formule officielle. Locataire(s)En ce qui concerne la partie locataire au contrat, il peut sagir dune personne physique ou morale mais galement de plusieurs personnes. Dans ce dernier cas, le bail prvoira que les colocataires rpondent solidairement des engagements contractuels. Pour un couple mari, il sera demand en principe la signature des deux poux qui devront signaler par crit tout changement concernant leur tat civil. La chose loueLa rubrique objet du bail loyer donne la composition du logement et de ses accessoires permettant ainsi de dterminer le plus prcisment possible ce qui est compris dans le prix de location. Compte tenu des diffrentes mthodes de calcul des surfaces, cette donne est fournie titre purement indicatif. La destination des locaux mentionne pour quels types dactivits lobjet a t lou (habitation, bureau, magasin, dpt, etc.) sachant que tout changement de destination doit faire lobjet dune autorisation.

La dureLe Code des obligations prvoit des baux dure indtermine qui se reconduisent tacitement, sauf cong donn par lune ou lautre des parties, et des baux dure dtermine qui eux prennent fin, sans cong, la date fixe convenue. Le montant du loyer Le montant du loyer doit tre dterminable en francs pour une priode donne ; gnralement, il est payable par mois davance. Les critres de fixation du loyer indiquent sur quelles bases le loyer a t fix, notamment le taux hypothcaire et/ou lindice des prix la consommation. Chauffage, eau chaude et frais accessoiresAu niveau du chauffage, eau chaude et frais accessoires, il existe quatre systmes de facturation possibles : les acomptes provisionnels qui exigent un dcompte avec les frais effectifs ; les forfaits qui ne tiennent pas comptes des cots effectifs ; comme la variante du loyer tout compris sans distinction du loyer net et des charges. Une dernire possibilit qui concerne principalement les villas est la facturation directe au locataire par les fournisseurs. La garantie loyerIl sagit dune caution afin de couvrir les risques du propritaire quant au non-paiement du loyer, des frais accessoires et de la rparation de dgts occasionns par le locataire. Son montant est limit trois mois de loyer net pour les baux dhabitation pas de limite pour les locaux commerciaux. Cette somme est place sur un compte en banque spcial au nom du locataire ; il peut galement sagir dun cautionnement garantissant au bailleur le versement du montant fix en cas de besoin.

Le contrat de bail sous la loupe

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#30 R

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Christophe LAGGERAdministrateur

Dispositions particuliresLes dispositions particulires du contrat rgissent ou mettent en vidence des points spcifiques lobjet lou comme, par exemple, les travaux damnagement qui seront raliss par le propritaire et le locataire ; linterdiction deffectuer des percements dans les chapes lorsque le logement dispose dun chauffage par le sol, etc. Clauses gnralesFont partie intgrante du contrat de bail loyer des clauses gnrales pr-imprimes appeles, dans le canton de Vaud, Dispositions paritaires romandes et rgles et usages locatifs du canton de Vaud ; celles-ci ont force obligatoire suite la signature dun contrat-cadre entre les reprsentants des propritaires et locataires.

Pour conclure, il y a lieu dtre particulirement attentif aux clauses du contrat de bail loyer afin de fixer le plus prcisment possible les relations entre bailleurs et locataires ; on vitera ainsi de nombreuses incomprhensions ou conflits en cours de bail ou lors de sa rsiliation.

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Devenir propritaire dun bien immobilier a systmati-quement une incidence sur la fiscalit.

Le revenu locatif hors charges sera ajout au revenu imposable actuel et en compensation les intrts du crdit seront ports en diminution tout comme les frais dentretien. Concernant ces derniers, dans le canton de Vaud, il est possible de tenir compte dun montant forfaitaire slevant 20% des loyers et ce sans justificatif ou si des travaux de rnovation ont t effectus et que ceux-ci sont suprieurs au forfait, il est possible de les dduire moyennant la remise des copies de factures. A noter que les travaux caractre de plus-values, comme un agrandissement, une cration de logement ou une division en plusieurs lots, ne peuvent tre dduits du revenu imposable, mais seront considrs lors de la vente du bien, en tant ports en dduction du bnfice. Il est toutefois important de ne pas attendre la vente du bien immobilier pour annoncer ces travaux caractre de plus-value. Nous vous recommandons de les inscrire dans la dclaration dimpts au fur et mesure de leur ralisation. Cette dmarche a pour but de clarifier les choses lors de limposition du gain immobilier.

Pour revenir au revenu locatif, prenons pour exemple lachat dun objet pour CHF 1000000 dgageant un tat locatif de CHF 65000 net et un prt de CHF 800000 bloqu 10 ans un taux dintrt de 1.5%.

Le revenu imposable actuel sera augment de CHF

40000 (loyers de CHF 65000 les intrts de CHF 12000 la dduction forfaitaire de CHF 13000). En tenant compte dun revenu imposable ce jour de CHF 100000, nous pouvons supputer, en regard dun taux marginal dimposition de 30%, que laugmentation des impts sera annuellement denviron CHF 12000.

Ds lors, le rendement net dimpt de lopration hors charges sera de CHF 31000 (Revenu locatif de CHF 65000 - intrts de CHF 12000 les charges (taxes, grance, ) estimes CHF 10000 - limpact fiscal de CHF 12000).

En regard de fonds propres de CHF 200000 + des frais dachat de CHF 50000, le rendement sur linvestissement slve 12.4% (bnfice de CHF 31000 par rapport CHF 250000).

Notons encore que si des travaux de rnovation dun montant important devaient tre entrepris, il serait prfrable fiscalement parlant de les rpartir sur plusieurs annes. En effet, afin dobtenir les meilleures stratgies, il faudrait viter un revenu imposable ngatif.

Nous pouvons constater que le rendement sur fonds propres est trs favorable en regard des diffrents autres vhicules de placement proposs sur le march et quil est important de matriser laspect fiscal de lopration.

Lachat dun objet de rendement 3/3

Par Stphane Defferrard,administrateur-directeur de

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Monthey

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Genve

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Vsenaz

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46

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Genve

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Cologny

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Genve

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#30 48

Bernex

Grande villa jumelle d'angle 10 pices, 215m idale pour une grande famille

CHF 1'790'000.- 022 301 13 01* 43807 Satigny

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Magnifique appartement en duplex de 5,5pices avec jardin et terrasse

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Lancy

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