IMMOmagazine No 28

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IMMOmagazine #28 - Novembre-Dcembre | Ldition mensuelle de Acheter-Louer.ch | [email protected]

On ne fait pas de politique !

Cependant, on ne le rptera jamais assez :

Le forfait fiscal ne sourit pas seulement aux personnestrangres vivant sur notre sol sans avoir d'activit lucrative,mais galement vous, nous.

Les revenus directs et indirects du forfait fiscal sont un pancomplet de l'conomie suisse, nos communes, nos cantons,nos entreprises, vos emplois dpendent des revenus directsde l'impt de plus de 700 millions par an rien qu'en impts etcombien de millions sont dpenss encore dans noscommerces, entreprises ou services quels qu'ils soient.

Combien d'emplois gnre donc le forfait fiscal?C'est cette question qu'il faut vous poser avant le 30novembre prochain.

Au contraire de ce que pensent certains, ce moded'imposition contribue largement au bien tre de notreconomie.

Les conomies d'autres pays - notamment europens - ontdes offres fiscales similaires ou plus larges encore pour lesriches trangers qui viendraient s'tablir dans leur pays, nesoyons pas nafs !

Nous osons vous recommander de voter NON l'initiative.

#28

de la logique !Pas de politique , mais

IMMOmagazine #28 | novembre-dcembre 2014 | Ldition mensuelle de Acheter-Louer.ch | [email protected]

#28 Reportage

La chronique du spcialiste

Mon pre, veuf, doit subitement quitter son logement pour entrer en EMS. Les moyens financiers de la famille tant limits, comment dois-je pratiquer pour viter de payer des loyers dans le vide ?

En matire de droit du bail, selon la jurisprudence, lentre dfinitive dans une maison pour personnes ges est considre comme un juste motif de cong extraordinaire prvu par lart. 266g du Code des Obligations. Toutefois, il ne sagit pas dune rsiliation immdiate, il y a lieu de respecter le dlai de cong lgal de trois mois pour les habitations avec le risque de devoir indemniser le propritaire, la loi prvoyant que le juge statue sur les consquences pcuniaires du cong anticip, en tenant compte de toutes les circonstances. Aujourdhui, en fonction de la pnurie de logement o la demande dpasse largement loffre, il serait plus judicieux de rsilier le contrat par anticipation et chercher, par linsertion dune annonce ou par simple bouche oreille, un nouveau locataire solvable, dispos reprendre le bail aux mmes conditions (dure, loyer actuel et futur, etc.) Cette faon de procder ayant lavantage de rduire le pravis de cong un mois pour le quinze ou la fin dun mois. Par ailleurs, si le loyer de relocation est revu la hausse, le locataire est libr de ses obligations mme sans prsenter un nouveau locataire ; les conditions du bail ntant plus identiques. Rsiliations en parallle Cela tant, nous conseillons deffectuer en parallle les deux rsiliations mentionnes ci-dessus. La recherche dun nouveau locataire pour un bail aux mmes conditions ayant chou, la responsabilit du parent entrant en EMS steindra aprs le dlai du cong pour justes motifs, soit trois mois, et non la dure courant jusqu lchance contractuelle.

Le fait de ne pas intervenir auprs du bailleur, ni de payer les loyers, expose le locataire une rsiliation du bail de la part du bailleur, aprs une vaine mise en demeure, moyennant un dlai minimum de trente jours pour la fin dun mois. Mais cela ne veut pas dire que le locataire sera libr cette date. Il restera responsable de ses obligations jusqu lchance prvue par le contrat de bail ou la relocation de lappartement ; soit une dure gnralement suprieure aux trois mois prvus par la rsiliation pour juste motif. Cette solution est fortement dconseille, des frais de procdure pouvant encore sadditionner en sus des sommes dues. Il est ici prcis quen cas dobtention des prestations complmentaires AVS/AI ou selon la Loi daide aux personnes recourant lhbergement mdico-social, le paiement des loyers, le temps que le bail soit rsili, peut tre garanti certaines conditions mais au maximum durant une anne. Ladmission dun proche dans un EMS peut avoir des consquences financires pnibles, il sagit par consquent de sadresser rapidement son propritaire ou son reprsentant selon les modalits des ruptures anticipes du contrat de bail loyer prsentes au dbut de cette contribution et, le cas chant, solliciter les aides financires prvues par les collectivits publiques.

La rsiliation du bail en cas dentre dans un EMS

Christophe LAGGERAdministrateur

Au vu de la volatilit des marchs boursiers et du faible taux dintrt crancier offert par les banques, de plus en plus de privs se dirigent vers lacquisition dun objet de rendement.

Toutefois, il nest pas ais de trouver lobjet idal, que ce soit un appartement ou un immeuble de plusieurs logements. Nous allons donc voquer les principaux points prendre en compte.

Le premier point analyser est le rendement actuel, soit le rapport entre le revenu locatif sans charges et le prix dachat. Pour exemple, prenons un immeuble de quatre logements dont ltat locatif est de CHF 65000 pour un prix dachat de CHF 1000000. Nous constatons que le rendement annuel brut slve 6.50 %. De nos jours, un rapport aux environs de 6 % est intressant.

La seconde analyse consiste dcortiquer les loyers de chacun des lots afin de connatre le prix de location au m2. Pour ce faire, il y a lieu de diviser le loyer hors charges par la surface du logement. Pour un appartement de 80 m2 lou CHF 16250 par an, le prix de location est de CHF 203 au m2. Ce prix varie en fonction de la situation du bien, de sa vtust ainsi que de la surface. En effet, plus un bien est de faible grandeur, plus cette valeur augmente et inversement. Dans la rgion de Vevey, la valeur maximale pour un appartement de ce type, rcent avec une situation standard, se situe aux alentours de CHF 300. Nous constatons quil existe une certaine marge pour augmenter le loyer et tout en respectant, bien entendu,

la loi du bail loyer. Si le prix de location avait t de CHF 300, le potentiel daugmentation aurait t quasi nul.

Le rendement et le rapport CHF/m2 sont indissociables car si le premier avait t de 5.50 % mais avec un prix de location au m2 de lordre de CHF 180 (par exemple pour des biens anciens), le potentiel daugmentation tant trs important, lacquisition aurait pu tre intressante. En sus de ce potentiel de hausse, nous pourrions imaginer que des travaux de rnovation soient ncessaires et ces derniers sont dductibles du revenu imposable, soit un rendement supplmentaire mme sil faut financer lesdits travaux.

Enfin, il y a lieu de bien connatre ltat de lobjet, savoir si des travaux doivent tre ncessaires, ceci afin dviter de mauvaises surprises.

Dans notre prochaine chronique, nous aborderons le financement dimmeubles de rendement.

Lachat dun objet de rendement 1/3

Par Stphane Defferrard,administrateur-directeur de

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22

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#28 23

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