Atelier VI - Aspects juridiques et financiers

Séminaire « salle de spectacles – 15 juillet 2008

Présentation des aspects juridiques et financiers pour la réalisation d’une salle de

spectacles de grande capacité

I – Aspects juridiques

II – Aspects financiers

Serge Haget, Pôle Finances

Le cadre juridique de l’opération Zénith

Le fondement juridique :

L’opération de nature publique suppose que la collectivité qui en porte la maîtrise d’ouvrage soit juridiquement compétente.

Dès lors que l’opération est portée par la collectivité, cette dernière doit se doter d’une compétence « culture » dans le cadre du dispositif de la loi du 13 juillet 1999 :

Art. 5215-20 1°c) du CGCT : « construction ou aménagement, entretien, gestion, animation d’équipements, de réseaux d’équipements ou d’établissements culturels, socioculturels, socioéducatifs, sportifs, lorsqu’ils sont d’intérêt communautaire »

Nature de l’opération

La nature de l’opération immobilière poursuivie a bien pour finalité d’être affectée à un service public puisque les trois critères de ce dernier sont satisfaits :- Il s’agit d’une activité d’intérêt général.- Cette activité est assurée par une personne privée dans le cadre d’un

contrat de délégation de service public conclu entre elle et la collectivité.- Elle est soumise à un régime spécial puisque le cahier des charges

Zénith instaure, d’une part un libre accès à tous les producteurs de spectacles d’autre part, un contrôle administratif renforcé par l’intervention en amont du Centre national des variétés (CNV).

Compte tenu du mode de financement public d’une part, et du fait de l’encadrement tarifaire du prix des places et du prix de location qui est déterminé par le cahier des charges Zénith, d’autre part, le service public est plutôt un service public administratif.

Mode de réalisation

La réalisation d’un Zénith s’effectue habituellement à travers une maîtrise d’ouvrage publique (MOP) et la passation d’un marché à maîtrise d’œuvre après concours d’architecture (il est interdit de recourir au marché de conception-réalisation) et de marchés de travaux.

La réalisation d’un Zénith pourrait se faire à travers une concession de service public. Mais, les contraintes tarifaires du cahier des charges Zénith d’une part, la rentabilité de l’équipement d’autre part, rendent un tel contrat économiquement peu attractif.

Le mode de réalisation en PPP pourrait être exploré : d’une part, la complexité issue de la dualité exploitation / production imposé par le cahier des charges Zénith est susceptible de constituer la condition de recours à un tel contrat ; d’autre part, le rôle d’interface de l’exploitant pourrait en faire un simple associé du service public, condition également nécessaire à la passation d’un contrat de partenariat

L’exploitation de la salle

Elle est classiquement réalisée à travers une délégation de service public (affermage, régie intéressée) voire un contrat de gérance

Proposition de montage juridique de l’opération Aréna

Division de l’assiette foncière afin de

séparer le sous-ensemble destiné à recevoir la salle Aréna et celui destiné à accueillir le centre commercial et les ouvrages de stationnement

Le cadre juridique de l’opération Aréna

Conclusion d’un bail emphytéotique de biens immobiliers (art. L 451-1 Code rural) pour permettre la réalisation de la salle de spectacle

Conclusion d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) (art. 1601-3 Code civil) afin de permettre l’acquisition par la collectivité du parc de stationnement réalisé par le constructeur de l’ensemble comprenant le centre commercial et les parcs de stationnement

Nature et conséquences juridiques

du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique confère au preneur un droit susceptible d’hypothèque; il peut être cédé et saisi par les formes prescrites pour la saisie immobilière

Il peut être consenti pour plus de 18 ans et ne peut dépasser 99 ans; il ne peut se prolonger par tacite reconduction

L’emphytéote bénéficiera d’une libre session de son droit qui est la nature du droit réel et d’une libre affectation de l’emprise du bail emphytéotique

La CUB a eu recours récemment à cet instrument pour l’opération dite « camping de Bruges », considéré comme un équipement structurant

Recours à la VEFA La VEFA est un contrat par lequel un tiers construit un ouvrage dont il

revend une partie à l’administration au fur et à mesure de la construction de cet ouvrage.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux

Le recours à la VEFA est strictement encadré par le juge administratif et celui-ci n’hésite pas à requalifier le contrat en marché public s’il constate que les quatre conditions cumulatives suivantes se trouvent réunies:

1) L’immeuble est destiné à devenir la propriété de la personne publique dès son achèvement (critère toujours vérifié dans le cadre d’une VEFA) ;

2) Le contractant de l’administration agit pour le compte de la collectivité, notamment lorsque l’opération a été suscitée par la collectivité ;

3) L’immeuble est destiné à devenir intégralement la propriété de l’administration ;

4) L’immeuble est conçu en fonction des besoins de la collectivité.

Recours à la VEFA

En l’espèce, le recours à la VEFA est possible dès lors qu’au terme de celle-ci la CUB ne devient propriétaire que du parc de stationnement

La CUB a procédé de manière identique pour acquérir les places de stationnement au sein de l’immeuble complexe « Portes de Bordeaux ». La légalité de cette acquisition a été validée par l’arrêt de la Cour administrative de Bordeaux du 19 mars 2002 Communauté urbaine de Bordeaux

Pour une application plus récente relative à l’auditorium de Bordeaux: cf. TA Bordeaux, 9 mars 2006.

Acquisition des places de stationnement

L’acquisition des places réalisée par un constructeur au titre de son permis de construire repose sur l’absence d’interdiction en ce sens.

Elle suppose toutefois qu’elle soit effectuée dans l’intérêt général.

Elle devra s’effectuer à tout le moins à la valeur des domaines.

Nature de l’opération à réaliser

Nécessité de procéder à une division foncière préalable afin de rendre possible une VEFA sur le parc de stationnement

Une première division aurait pour objet de recevoir la salle de spectacles dans le cadre d’un BE ;

Une deuxième de recevoir le centre commercial et les ouvrages de stationnement dans le cadre d’un double contrat (cession de propriété d’assiette foncière et acquisition du parc de stationnement en vente à l’état futur d’achèvement).

Le coût d’un Zénith

Séminaire « salle de spectacles – 15 juillet 2008

Coût de l’Aréna Montecristo*

Séminaire « salle de spectacles – 15 juillet 2008

* Dans cette hypothèse, les parkings sont en surface

Problématique foncière

Séminaire « salle de spectacles – 15 juillet 2008

La CUB dispose de la maîtrise foncière pour les trois sites. Cependant, ces terrains se situent d’une part dans le périmètre de la ZAC des quais de Floirac, d’autre part, pour les sites pressentis du Lac, dans l’opération d’aménagement du quartier du Lac (ex-concession SAUNAB).Le coût du foncier est donc à imputer au budget principal : Floirac : 8,8 M € sur l’îlot M1-M2. Bordeaux : 7,7 M € sur la parcelle TY6. Bruges : 6,5 M € sur la parcelle AH31.

Par ailleurs, un bail emphytéotique est envisageable dans l’hypothèse où la CUB devrait céder le foncier, seule la partie concernée par le bail emphytéotique aurait un impact sur le bilan de la ZAC (îlot M1).

Aménagements extérieurs (parkings)

Estimation du coût des parkings à Floirac

A noter que le promoteur fait lui ressortir un coût de parking estimé à :• 3,4 M € pour 2000 places en surface soit un coût unitaire de 1 730,50 €.• 17 M € pour 2000 places intégrées au centre commercial soit un coût unitaire de 8 500 €.

Aménagements extérieurs (autres)

A Floirac : aménagement provisoire de l’esplanade en talus planté au débouché du pont Jean-Jacques Bosc : 0,4 M € HT

Au Lac : indépendamment du projet salle de spectacles, pour la desserte du quartier du Lac, possibilité de faire une voie de liaison entre les échangeurs 4a et 5 afin d’utiliser la capacité résiduelle de l’échangeur 5 : 3 M € HT

Fonctionnement

Un Zénith permet de dégager une redevance d’exploitation annuelle de l’ordre de 240 000 €.

Les retombées fiscales d’un Zénith sont évaluées par an à 50 000 € pour la taxe professionnelle (CUB) et à 28 000 € pour la taxe foncière (commune). Celles de l’Aréna n’ont pas été estimées.

Délais

Zénith : Arrêté préfectoral pour la prise de compétence : octobre

2008 Ecriture du programme : mars 2009 Travaux : juillet 2012 Mise en service : mai 2014

Aréna : - Obtention des autorisations administratives : de juillet

2009 à avril 2010. - Démarrage des travaux : juillet 2010. - Inauguration de Montecristo : été 2012

Tableau de synthèse des coûts

Incidences sur la capacité deDésendettement

Sur la base d’une évaluation de 56 M€ avec un étalement des paiements

Séminaire « salle de spectacles – 15 juillet 2008

Coût moyen de l'investissement 56,0 M€

Financement en totalité par emprunt 56,0 M€

Annuité (15 ans à 6 %) : 5,8 M€

0,7 ansIncidence sur la Capacité de

Désendettement de 2015 :