2012Rapport de gestion 2012SOCIÉTÉ DE VALORISATION FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE

PRÉSENTATION DU GROUPE

La SOVAFIM est une société anonyme de droit commun dont le capital est intégralement détenu par l’Etat et dont l’objet social, fixé par ses statuts, est d’acquérir auprès de l’Etat, de tout établissement public de l’Etat ou de tout autre organisme, tous actifs immobiliers et de les valoriser.

A cet effet, la SOVAFIM a constitué, au cours de l’année 2009, trois filiales, SOVAPAR1, SOVAPAR2 et SOVAPAR3, dont elle détient 100 % du capital ; une quatrième filiale SOVAPAR4, également détenue à 100% par la SOVAFIM, est en cours de constitution afin de porter l’opération Ségur-Fontenoy.

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En 2012, la SOVAFIM a poursuivi les processus de valorisation des actifs immobiliers acquis en 2006 auprès de RFF. C’est ainsi que 3,5 M€ de cessions ont été réalisés, qui ont dégagé 0,3 M€ de plus-value. Des progrès très significatifs ont par ailleurs été enregistrés en 2012 dans la valorisation des biens parisiens :

• une promesse synallagmatique de bail emphytéotique du parking de l’Europe a été signée avec EFFIA le 14 décembre 2012 ;

• les obstacles à la cession de l’emprise de la rue CASTAGNARY ont été définitivement levés ;

• les conditions suspensives de la promesse de vente de la « gare de Montrouge » à NEXITY sont partiellement levées.

En 2012, la décision de restructurer l’ensemble immobilier Ségur-Fontenoy a finalement été prise, ce qui devrait permettre de lancer l’opération en 2013, soit un an plus tard que prévu.

En 2012, la SOVAFIM a poursuivi ses études sur les sites de MADRID et de SEOUL, en liaison avec le ministère des Affaires Etrangères.

LE GROUPE SOVAFIMET SON ACTIVITÉ

> Activité de la SOVAFIM

Evénements significatifs de l’exercice 2012L’année 2012 a été marquée par un changement d’orientation de la politique immobilière de l’Etat ; priorité étant désormais donnée à la mobilisation du foncier public pour produire du logement.

Par ailleurs, la décision de principe a été prise par l’Etat de restructurer l’immeuble « Ségur Fontenoy » dans le cadre proposé par la SOVAFIM.

Les perspectives pour 2013La SOVAFIM va poursuivre les négociations relatives à l’acquisition de nouveaux actifs ainsi que les processus de valorisation des biens immobiliers qu’elle et ses filiales détiennent.

La SOVAFIM va identifier et étudier les projets photovoltaïques susceptibles d’être réalisés sur les emprises immobilières publiques.

La SOVAFIM va lancer le processus de sélection du promoteur chargé de réaliser les travaux de restructuration de l’immeuble Ségur Fontenoy.

SOVAFIM RAPPORT DE GESTION 2012 3

• S’agissant de SOVAPAR1

La conclusion des négociations relatives à l’installation de deux entreprises qui sont en cours est subordonnée au désenclavement de l’emprise de SOURDUN. La société poursuit le processus de valorisation du terrain en étudiant donc un projet de desserte.

La société a piloté des études préalables à l’acquisition d’actifs immobiliers anciennement utilisés par le ministère de la Défense ; aucune nouvelle acquisition n’a été réalisée.

La SOVAFIM a constitué une filiale commune de SOVAPAR1 et de Générale du Solaire, SOVA SOLAIRE, qui a acquis les actions d’une société titulaire des droits de réalisation d’installations photovoltaïques sur les toits de lycées de la région Rhône-Alpes.

• S’agissant de SOVAPAR2

En 2012, la société a poursuivi les processus de valorisation des actifs immobiliers acquis en 2010 auprès de l’Etat - ministère de l’Intérieur. La société a notamment vendu ses deux premiers biens en 2012 pour un montant total de 1,7 M€.

• S’agissant de SOVAPAR3

En 2012, la société a acquis, par arrêtés de transfert du 22 décembre 2011, un portefeuille de quatre actifs immobiliers auprès de « l’Etat-ministère de la Justice », pour un montant de 7 M€. Conformément aux dispositions de l’article 5 de chacun des arrêtés, le transfert de propriété de ce portefeuille est entré en vigueur le 1er janvier 2012.

En 2012, la société a poursuivi les processus de valorisation des actifs immobiliers acquis auprès de l’Etat. Elle a signé une promesse de vente sous conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire sur chacun des sites de Châteauroux et de Mont-de-Marsan.

> Activité des filiales

Les filiales ne disposent d’aucun personnel. C’est ainsi que la SOVAFIM intervient pour leur compte dans le cadre d’une convention de gestion.

Le périmètre de consolidation s’établit donc comme suit :

Société Siège Social Capital (€) % d’intérêt Méthode de consolidation

SOVAFIM SIREN: 428684963

27, rue de la Ville l’Evêque75008 Paris

100 037 000 Mère Mère

SOVAPAR1SIREN: 514003524

1 000 000 100 % Intégration globale

SOVAPAR2SIREN: 519040000 4 000 000 100 % Intégration globale

SOVAPAR3SIREN: 519040695

200 000 100 % Intégration globale

SOVASUNSIREN: 519627236

100, route de Paris Quartier de Lattre de TassignyRD n°619 - 77171 Sourdun

50 000 49,90 % Intégration proportionnelle

SOVA SOLAIRESIREN: 789889417

27, rue de la Ville l’Evêque75008 Paris 50 000 49,90 % Intégration proportionnelle

PARC SOLAIRE EV8SIREN: 519642268

33, rue du Louvre75002 Paris 1 000 49,90 % Intégration proportionnelle

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COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ (en M€) 31/12/12 31/12/11

SOLDES INTERMÉDIAIRES DE GESTION - GROUPE (en M€) 31/12/12 31/12/11

Chiffre d'affaires 13,0 26,2

Production immobilisée 2,4 0,0

Achats de marchandises et variation de stocks -7,4 -2,1

Autres achats et charges externes (*) -1,0 -3,2

Impôts et taxes (*) -0,3 -1,1

Salaires et charges sociales -2,0 -1,9

Dotations nettes aux amortissements et aux provisions 3,0 -4,7

RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 7,7 13,2

Résultat financier 0,5 0,2

Résultat exceptionnel -0,1 0,0

Impôts sur les sociétés -2,2 -5,1

RÉSULTAT NET DES SOCIÉTÉS CONSOLIDÉES 5,9 8,3

(*) nets des refacturations et transferts de charges

Ventes de marchandises 5,2 18,9

Produits de gestion locative 6,4 7,1

Redevance d’électricité 0,9 0,0

Prestations de services 0,5 0,2

Chiffre d’affaires 13,0 26,2

Production immobilisée 2,4 0,0

Achats de marchandises 7,7 0,0

Variation du stock de marchandises -0,3 2,1

Coût d’achat des marchandises vendues 7,4 2,1

Marge commerciale 0,3 16,8

Autres achats et charges externes 1,1 3,2

Valeur ajoutée 7,1 20,9

Impôts, taxes et versements assimilés 0,3 1,1

Charges de personnel 2,0 1,9

Excédent brut d’exploitation 4,8 17,9

Dotations aux amortissements 1,7 1,4

Dotations aux provisions sur actif circulant 0,5 3,2

Dotations aux provisions pour risques et charges 0,1 1,7

Reprises sur provisions et amortissements 5,2 1,5

RÉSULTAT D’EXPLOITATION 7,7 13,2

Produits financiers 2,9 2,6

Charges financières 2,4 2,4

RÉSULTAT FINANCIER 0,5 0,2

RÉSULTAT COURANT 8,2 13,4

RÉSULTAT EXCEPTIONNEL -0,1 0,0

Impôt sur les bénéfices 2,2 5,1

RÉSULTAT NET 5,9 8,3

Compte de résultat consolidé - Groupe SOVAFIM au 31 décembre 2012

SOVAFIM RAPPORT DE GESTION 2012 5

ACTIF (en M€) 31/12/12 31/12/11

PASSIF (en M€) 31/12/12 31/12/11

Ecart d’acquisition 0,1 0,0

Immobilisations incorporelles 0,0 0,0

Immobilisations corporelles 85,7 82,9

Actifs financiers non courants 1,3 4,3

Total des actifs financiers non courants 87,0 87,2

Stocks 20,8 18,0

Clients et autres créances 5,5 22,8

Autres créances et comptes de régularisation 3,8 9,5

Trésorerie et équivalent de trésorerie 125,4 118,7

Total des actifs courants 155,6 169,1

TOTAL ACTIF 242,6 256,3

Capital social 100,0 100,0

Réserve légale 10,0 10,0

Autres réserves 47,5 35,0

Report à nouveau 0,0 4,2

Résultat de la période 5,9 8,3

Total des capitaux propres 163,5 157,6

Provisions pour risques et charges 3,8 6,0

Emprunts et dettes financières 71,2 68,0

Total des passifs non courants 75,0 74,0

Fournisseurs 1,0 17,1

Dettes fiscales et sociales 1,7 6,1

Autres dettes et produits constatés d’avance 1,4 1,5

Total des passifs courants 4,1 24,7

TOTAL PASSIF 242,6 256,3

Bilan consolidé - Groupe SOVAFIM au 31 décembre 2012

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Les résultats consolidés 2012du groupe SOVAFIMDepuis 2011, la SOVAFIM présente des comptes consolidés afin de donner une représentation économique globale du groupe qu’elle constitue avec ses filiales.

> Compte de résultat Le chiffre d’affaires 2012, qui s’établit à 13 M€, est en

diminution de 13,2 M€ par rapport à 2011 (26,2 M€). Il se répartit entre 5,2 M€ de produits de cession, 6,4 M€ de produits de gestion locative, 0,9 M€ de redevances d’électricité, et 0,4 M€ au titre de la commission de succès versée par SOVASUN à la date d’achèvement de la centrale photovoltaïque de SOURDUN.

L’excédent brut d’exploitation s’élève à 4,8 M€, en diminution de 13,1 M€ par rapport à 2011.

Le résultat net avant impôts de 2012, qui s’élève à 8,1 M€, est inférieur de 5,3 M€ à celui de 2011 est la conséquence :

d’une diminution du résultat d’exploitation de 5,5 M€ résultant :

• d’une diminution des produits d’exploitation de10,7 M€ (hors reprises sur provisions), consécutive à la diminution du chiffre d’affaires de 13,2 M€, et à l’augmentation de la production immobilisée de 2,4 M€ relative au reclassement de stock en immobilisation du parking de l’Europe ;

• del’augmentationdespostes« achats de marchandises » et « variation de stocks » de 5,3 M€, qui s’explique par l’acquisition du portefeuille des 4 prisons par SOVA-PAR3 (+7 M€) et par une diminution du poste « varia-tion de stock » de 2,4 M€ ;

• de la diminution des dotations aux provisionset amortissements nettes des reprises de 7,7 M€. Celle-ci s’explique essentiellement par la reprise (i) des dépréciations relatives au portefeuille de biens rétrocédés à RFF (2,3 M€), (ii) des provisions pour risques et charges relatives à la libération du site de Montrouge (0,8 M€) et aux travaux sur l’immeuble de la Poste (0,2 M€), et (iii) de la provision pour perte à terminaison de SOVAPAR2 (1,2 M€) ;

• del’augmentationdesproduitsnetsdesautreschargesd’exploitation de 2,8 M€.

et d’une augmentation du résultat financier de 0,2 M€ s’expliquant principalement par l’impact de la rémunération du prêt consenti par la SOVAFIM à SOVASUN.

Après déduction de l’impôt sur les sociétés (2,2 M€), le résultat net de l’exercice 2012 ressort à 5,9 M€, en diminution de 2,4 M€ par rapport à 2011.

> Bilan

L’actif du bilan qui s’élève à 242,6 M€ est en diminution de 13,6 M€ par rapport au 31 décembre 2011, s’expliquant par :

une diminution de l’actif immobilisé de 0,2 M€ correspondant :

• d’une part, à l’augmentation du poste « immobilisa-tions corporelles » de 2,8 M€, résultant de l’amortisse-ment réalisé sur l’immeuble Bosquet (1,2 M€), du re-classement en immobilisation du parking de l’Europe (2,6 M€), de la centrale photovoltaïque appartenant à SOVASUN mise en service en 2012 (+0,3 M€) et des installations en cours de panneaux photovoltaïques en toiture appartenant à Parc Solaire EV8 (+1,1 M€) ;

• d’autre part, à la diminution du poste « immobilisations financières » de 3 M€ résultant du remboursement du prêt consenti à SOVASUN pour financer la construction de la centrale photovoltaïque (4,2 M€) et au prêt consenti par SOVAPAR1 à Parc Solaire pour financer l’installation de panneaux photovoltaïques en toiture en région Rhône Alpes (1,2 M€).

une diminution de l’actif circulant de 13,5 M€ correspondant à :

• une augmentation du « stock des marchandises » de 2,8 M€ qui s’explique par un montant d’entrée en stock supérieur de 0,4 M€ au montant de sortie du stock, et par la diminution de la dépréciation d’actifs (2,4 M€) ;

• une diminution des « créances » de 23 M€ résultant de la diminution des créances clients de 17,2 M€, et de la diminution des autres créances de 5,8 M€ ;

• une augmentation de la trésorerie de 6,7 M€.

Le passif du bilan est composé de capitaux propres à hauteur de 163,5 M€, des provisions pour risques et charges d’un montant de 3,8 M€, ainsi que de 75,4 M€ de dettes.

La variation du passif s’explique principalement par l’augmentation des capitaux propres de 5,9 M€ corres-pondant au montant du bénéfice 2012, par la diminu-tion des provisions pour risques et charges de 2,2 M€ et par la diminution des dettes de 17,4 M€.

Les provisions pour risques et charges concernent la SOVAFIM mère et diminuent de 2,2 M€ en 2012 notamment par la reprise d’une provision relative aux pertes futures de SOVAPAR2.

Les dettes correspondent principalement au solde des emprunts SOVAFIM et SOVASUN contractés respectivement en 2010 (64,8 M€) et 2012 (5,8 M€), aux dettes fournisseurs (1 M€) et fiscales (1,7 M€).

Mesdames, Messieurs,

En exécution de la mission que vous nous avez confiée, nous vous présentons notre rapport relatif à l’exercice clos le 31 décembre 2012, sur le contrôle des comptes consolidés de la SOVAFIM, tels qu’ils sont joints au présent rapport. Les comptes consolidés ont été arrêtés par vos administrateurs. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d’exprimer une opinion sur ces comptes.

Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France ; ces normes requièrent la mise en oeuvre de diligences permettant d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d’anomalies significatives. Un audit consiste à vérifier, par sondages ou au moyen d’autres méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants et informations figurant dans les comptes consolidés. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues et la présentation d’ensemble des comptes consolidés. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

A notre avis, les comptes consolidés présentent sincèrement, dans tous leurs aspects significatifs, et au regard des règles et principes comptables français, le patrimoine et la situation financière de l’ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation au 31 décembre 2012.

Frait à Neuilly-sur-Seine, le 17 avril 2013.Les commissaires aux comptes.

Rapport d’audit contractuel sur les comptes consolidésExercice clos le 31 décembre 2012

SOVAFIM RAPPORT DE GESTION 2012 7

PricewaterhouseCoopers Audit

Florence Pestie

COREVISE

Hélène Kermorgant

“ACQUÉRIR, TRANSFORMER, CÉDER” www.sovafim.fr

27, rue de la Ville l’Evêque - 75008 Paris

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