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SOCIÉTÉ DE VALORISATION FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE Rapport d’activité 2015

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SOCIÉTÉ DE VALORISATION FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE

Rapportd’activité

2015

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Sommaire

2 Le mot du président

3 L’organisation de la SOVAFIM et de sa gouvernance

4 Les principales réalisations 2015

6 Les comptes 2015

7 2006 - 2015 Le bilan

2

Outre la conduite des opérations de valorisation des actifs qu’elle détient, la SOVAFIM a conclu en 2015 le financement bancaire de deux actifs sécurisés et engagé la réflexion sur l’avenir de la société, dix ans après sa constitution.

La situation de trésorerie de la société lui a permis de « différer » le moment où elle a souscrit des emprunts bancaires destinés, d’une part à assurer le financement de l’opération de restructuration de l’immeuble Fontenoy-Ségur et d’autre part le financement de la construction d’installations solaires.

Grâce à la fois au faible niveau des taux d’intérêt et à l’appétit des établissements prêteurs pour le financement d’actifs sécurisés, la

SOVAFIM a pu bénéficier de conditions de financement compétitives, et moins coûteuses qu’estimées lors du lancement de ces opérations. La SOVAFIM crée de la valeur non seulement par la valorisation de ses actifs mais aussi par l’optimisation de son passif résultant de ces financements.

Alors que l’année 2015 constitue le 10e exercice de la SOVAFIM, les administrateurs de la société ont convenu qu’il était nécessaire de soumettre à l’Etat une pro-

position de positionnement de la société propice à un développement durable de son activité.

C’est à l’Etat qu’il appartient de décider si, dans le contexte de la réflexion qu’il a engagé sur les objectifs et l’organisation de sa politique immobilière, la SOVAFIM doit ou non se positionner comme un opérateur de cette politique immobilière dédié à la valorisation de biens immobiliers publics complexes.

Le mot du présidentOlivier Debains, président-directeur général

« la SOVAFIM crée de la valeur non

seulement par la valorisation de ses

actifs mais aussi par l’optimisation de

son passif »

La SOVAFIM, société détenue par l’Etat dédiée à la valorisation de biens immobiliers publics.

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SOVAFIM RAPPORT D’ACTIVITÉ 2015 3

L’organisation de la SOVAFIM et sa gouvernance

La SOVAFIM est une société anonyme de droit commun dont le capital est intégralement détenu par l’Etat. En tant qu’entreprise publique de premier rang et de moins de 200 salariés, son conseil d’administration est composé pour les deux tiers d’administrateurs représentant l’Etat, désignés par décret, et pour un tiers d’administrateurs personnalités qualifiées, nommés par l’assemblée générale.

La SOVAFIM détient l’intégralité du capital de quatre filiales constituées sous forme de sociétés par actions simplifiées :

- SOVAPAR1 qui porte l’activité photovoltaïque du groupe,

- SOVAPAR2 dédiée à la valorisation de biens utilisés auparavant par le Ministère de l’Intérieur,

- SOVAPAR3 dédiée à la valorisation de biens utilisés auparavant par le Ministère de la Justice,

- SOVAPAR4 dédiée à la restructuration de l’ilot Fontenoy-Ségur.

SOVAPAR1 détient l’intégralité du capital de SOVASOLEIL et 49,9 % du capital de SOVA SOLAIRE qui porte l’activité photovoltaïque réalisée avec Générale du Solaire qui détient 50,1% de son capital.

SOVA SOLAIRE a constitué autant de filiales que de projets photovoltaïques.

SOVAFIM SA

SOVAPAR1

SOVASUN

GDSOL BETA

PARC SOLAIRE EV8

AIREFSOL ERNERGIES 4

BELVESOL 4

BELVESOL 5

SOVASOLEIL

SOVAPAR2 SOVAPAR3 SOVAPAR4

100 %

100 %

100 % 80 %

SOVA SOLAIRE

49,9 %

GDSOL SIGMA

> L’organisation

Le travail du conseil d’administration est éclairé par deux comités :• un comité d’audit et des risques chargé d’examiner l’ ensemble des questions de na-ture budgétaire, comptable et financière ;• un comité de la stratégie et des investis-sements chargé d’examiner les opérations immobilières les plus importantes et de veiller à la définition et à la mise en œuvre de la stratégie de l’ entreprise.

Administrateurs représentant l’ État :

M. Pierre-Olivier Chotard M. Renaud Duplay M. Claude d’Harcourt Mme Nathalie Morin Mme Joëlle Le Mouël M. Thierry Wahl

Administrateurs personnalités qualifiées :

M. Olivier Debains M. Jean-Paul Dumortier M. Bernard Yoncourt

Le contrôle économique et financier de l’ Etat est exercé par Marie-Hélène Dupin.

> La gouvernance

Composition du conseil d’administration au 31 décembre 2015.

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Emprises ferroviaires

Acquises en 2006 auprès de RFF dans le cadre d’un portefeuille de plus de 150 biens, les emprises foncières de Castres, Tarascon et Triel-sur-Seine ont été cédées en 2015, la première à la commune, la seconde à un particulier et la dernière à l’Etablissement public foncier d’Île- de-France.S’il a fallu neuf ans pour conclure ces opérations, ce n’est pas la conséquence d’un désaccord sur le prix de vente. C’est en raison du grand nombre d’obstacles qu’il a fallu surmonter et qui illustrent les difficultés auxquelles peuvent être confrontés les propriétaires de biens immobiliers complexes qui souhaitent les céder : difficultés à s’accorder sur des servitudes dans le cadre de l’exercice par la commune de son droit de priorité, édiction de nouvelles règles d’urbanisme qui compromettent la réalisation d’une opération et conduisent à y renoncer ou enfin changement de majorité municipale qui conduit à la remise en cause d’un projet. Fin 2015, sept biens immobiliers en provenance de RFF restent encore à céder.

Ancienne maison d’arrêt de Nantes

Acquise en 2011 par SOVAPAR3 auprès du Ministère de la Justice, l’ancienne maison d’arrêt de Nantes n’a été réellement transférée en pleine jouissance qu’après sa fermeture définitive le 31 mars 2013, près d’un siècle et demi après son ouverture.Une orientation d’aménagement a été intégrée au Plan local d’urbanisme de la ville de Nantes, par délibération du Conseil Communautaire du 24 juin 2013, qui prescrit la réalisation sur le site de 50 % de logements sociaux, d’un parking public en sous-sol et d’un pôle petite enfance, diminuant de manière significative la valeur de l’emprise par rapport aux perspectives de valorisation retenues lors de son acquisition.Dans ces conditions, et compte tenu du programme de logements sociaux prévu sur le site, la SOVAFIM a conclu un accord avec la ville de Nantes, consentant une décote importante sur la valeur du bien, qui s’est concrétisé par la vente de la maison d’arrêt à l’établissement foncier de Loire Atlantique en octobre 2015.

Emprise de Marcot-Nord, à Strasbourg

Acquise en janvier 2011 par SOVAPAR2 auprès du Ministère de l’Intérieur dans le cadre d’un portefeuille de dix anciennes casernes de gendarmerie, l’emprise de Marcot Nord à Strasbourg, d’une superficie de 13 200 m², est idéalement située en entrée de la ville, en bordure de l’Ill et desservie par le tramway.De 2011 à 2013, la SOVAFIM a élaboré, en concertation avec la Communauté Urbaine de Strasbourg, un projet de reconversion du site intégrant des logements, un gymnase et un centre de formation sur le fondement duquel le Plan d’occupation des sols a été modifié.Des études techniques approfondies ont été réalisées afin de permettre aux promoteurs consultés de répondre très précisément à l’ensemble des problématiques résultant du caractère inondable du site. Cette consultation des promoteurs a porté sur le programme, défini par la SOVAFIM, de construction de 180 logements neufs, dont 44 logements sociaux comprenant 70 % d’énergies renouvelables et un traitement paysager du site privilégiant la biodiversité.La promesse de vente a été signée en octobre 2013 avec le promoteur ALTEXIA et la vente conclue le 12 mars 2015.

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SOVAFIM a cédé en 2015 des biens acquis auprès de RFF, du Ministère de la Justice, du Ministère de l’ Intérieur et de la NSRD :

CESSIONS

Les principales réalisations 2015

Emprise ferrovière à Triel-sur-Seine

Quartier Marcot-Nord

Façade de la maison d’arrêt

Ancienne maison d’arrêt de Nantes Projet de reconverstion du site

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Terrain à Roquebrune-Cap-Martin

Acquis fin 2011 par la SOVAFIM auprès d’une société filiale de la NSRD, société chargée de la défaisance de l’ancien Comptoir des entrepreneurs, le terrain du Val Saint-Roman a fait l’objet d’un projet d’aménagement conçu en concertation avec la municipalité de Roquebrune-Cap-Martin, les services de l’Etat, un bailleur social - Habitat 06, et l’EPF PACA - Etablisse-ment public foncier de la région Provence-Côtes-d’Azur.Le programme prévoit la création de 156 logements dont 70 sociaux et 7 en acces-sion sociale. La vente à l’EPF PACA a été conclue en novembre 2015.

SOVAFIM RAPPORT D’ACTIVITÉ 2015 5

PROJETS PHOTOVOLTAÏQUESPour la SOVAFIM, développer des projets photovoltaïques :- constitue un mode de valorisation de biens immobiliers publics,- contribue à la politique publique de développement des énergies

renouvelables,- mobilise des compétences relatives au montage et au pilotage de projets très

proches de ceux qui sont mis en œuvre dans la promotion immobilière,- procure à la société des revenus récurrents sécurisés.

Ce sont ces raisons qui conduisent la SOVAFIM à développer des projets photovoltaïques par le truchement de SOVA SOLAIRE détenue conjointement avec GENERALE DU SOLAIRE.

L’année 2015 a été notamment marquée par les évènements suivants

- Deux filiales de SOVA SOLAIRE ont été lauréates du 3e appel d’offres de la CRE pour deux projets d’installations au sol d’une puissance totale de 11  MWc sur des terrains communaux à BELVEZET (Gard). Leur construction débutera en mai 2016 pour une mise en exploitation courant du premier semestre 2017.

- GDSOL Sigma, filiale de SOVA SOLAIRE, réalise sept installations photovoltaïques en toitures de collèges du Vaucluse, d’une puissance cumulée de 1 MWc. Elles seront mises en service en 2016. L’investissement total s’élève à 1,9 M€.

- Enfin, le 24 novembre 2015, AIREFSOL ENERGIES 4 a conclu, avec la Caisse d’Epargne Ile-de-France et Bpifrance Financement, un emprunt de 8,5 M€ sur une durée de 17 ans et au taux de 2,81%, assurant ainsi le financement de la centrale solaire située à PUJAUT (Gard) dans d’excellentes conditions financières.

Une, des sept installations, de panneaux photovoltaïques sur les toîts de collèges (Vaucluse)

Projet de construction de logements

Roquebrune-Cap-Martin

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Les comptes 2015Le conseil d’administration de la Société de Valorisation Foncière et Immobilière, société anonyme dont le capital est détenu à 100 % par l’Etat, dédiée à la valorisation d’actifs immobiliers, a arrêté les comptes consolidés 2015 du groupe SOVAFIM.

- Le chiffre d’affaires 2015 s’établit à 26,9 M€, en augmentation de 10,8 M€ par rapport à 2014.

- L’excédent brut d’exploitation 2015 s’établit à 14,4 M€, en augmentation de 4 M€ par rapport à 2014.

- Le résultat net consolidé s’inscrit dans la tendance haussière des derniers exercices entamée depuis 2009 : il s’établit en 2015 à 7,9 M€ contre 7,4 M€ en 2014.

Au cours de cet exercice :

- les plus-values de cession de biens immobiliers se sont élevées à 8,2 M€, en augmentation de 2,2 M€ par rapport à 2014 ;

- les produits de gestion des biens se sont élevés à 6,5 M€ ;

- les redevances d’électricité afférentes aux installations photovoltaïques se sont élevées à 1,8 M€, en augmentation de 50 % par rapport à 2014, compte tenu de la mise en service de nouvelles installations.

Par ailleurs les coûts de structure se sont établis à 2,08 M€, en légère diminution par rapport à 2014.

Le conseil s’est félicité du bon déroule-ment de l’opération de restructuration de l’ensemble immobilier Fontenoy-Ségur, qui a constitué la principale activité de la société en 2015 et dont la livraison de la première tranche (immeuble Fontenoy) devrait être réalisée en juin 2016, confor-mément au calendrier fixé. Durant l’année 2015, le financement de l’opération a été finalisé avec la signature d’un emprunt de 100 M€ au taux de 2 % sur une durée de 12 ans, soit à des conditions jugées très satisfaisantes par le conseil d’admi-nistration.

Le conseil propose que la SOVAFIM verse à l’Etat actionnaire un dividende de 3,6 M€ au titre de l’année 2015.

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RESTRUCTURATION

Le permis de construire relatif aux tra-vaux de restructuration de l’ensemble immobilier Fontenoy-Ségur délivré le 4 novembre 2014 est devenu définitif le 4 février 2015.Depuis cette date, le chantier a progressé conformément au calendrier prévu. Le défi que représente une livraison

anticipée du bâtiment Fontenoy à la fin du mois de juin 2016 pour accueillir les services de la CNIL et du Défenseur des Droits devrait donc être relevé.Par ailleurs, à l’issue d’un processus de consultation d’institutions financières organisé pour assurer le financement de la restructuration de l’ensemble immo-

bilier, le 24 juin 2015, SOVAPAR4 a signé avec HSBC France une convention de cré-dit d’un montant de 100 M€ combinant un financement hypothécaire pendant la période de restructuration et un finan-cement obligataire au taux fixe de 2 % remboursable sur une période de 12 ans à compter de la date d’achèvement des travaux.

Le projet Fontenoy-Ségur

Chantier Fontenoy - Paris 7e

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Dès sa constitution en 2006, la SOVAFIM s’est préoccupée de mobiliser ses emprises foncières à destination du logement et en particulier du logement social. Au total le nombre de logements programmés s’est établi à 8 100 dont plus de 4 000 loge-ments sociaux, correspondant donc à un ratio cumulé moyen de 50 %.

La majorité des logements sont localisés sur des marchés tendus : - Paris : 2 034 ;- Ile-de-France : 768 ;- Agglomération de Bordeaux : 2 965 ;- Agglomération de Strasbourg : 230 ;- Côte d’Azur : 290.

SOVAFIM RAPPORT D’ACTIVITÉ 2015 7

2006 -2015 : Le bilan de l’activité de la SOVAFIM dix ans après sa constitution

En tant que foncière publique, la SOVAFIM a pour objectifs de dégager une rentabilité raison-nable de ses fonds propres et de contribuer, par la cession des emprises qu’elle détient, à la mobilisation du foncier public à destination du logement et en particulier du logement social.

Il ressort des résultats économiques et financiers de la SOVAFIM, sur la période 2006 - 2015, que l’équilibre entre ces deux objectifs a été atteint.

UNE CONTRIBUTION SIGNIFICATIVE

100 M€

Début 2006 Fin 2015

191 M€

QUASI DOUBLEMENT DES FONDS PROPRES

192 M€Dividendes

150 M€Impôt sur les sociétés

118 M€Acquisition de biens de l’Etat

460 M€ DE RECETTES APPORTÉES À L’ÉTAT

> La SOVAFIM a renforcé ses fonds propres tout en apportant à l’Etat des recettes importantes

> La SOVAFIM a contribué à la mobilisation du foncier public en faveur du logement

POLARISÉE SUR LES ZONES TENDUES

566291

730210

6335

3939

37

30

22475

27021818

44658

30031378

Total logements

dont logements sociaux

4007

8130

290103

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“ACQUÉRIR, TRANSFORMER, CÉDER” www.sovafim.fr

27, rue de la Ville l’ Evêque - 75008 Paris

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