2013Rapport d’activité 2013société de valoRisation foncièRe et immobilièRe

Pour la SOVAFIM, l’année 2013 a été marquée par des résultats qui s’inscrivent dans la tendance haussière des derniers exercices et par l’avancée du projet de restructuration de l’ensemble immobilier Fontenoy-Ségur conforme au calendrier et au budget annoncés.

Ces deux faits majeurs confortent le positionnement de la SOVAFIM comme acteur de la politique immobilière de l’Etat. Un positionnement récemment rappelé par les ministres respectivement chargés des Finances et du Domaine qui ont indiqué que « l’Etat a besoin d’un acteur capable de maximiser la valeur de biens complexes et peu liquides », que « l’intervention de la SOVAFIM permet de sécuriser la gestion des risques opérationnels et financiers liés à des projets d’investissement de grande ampleur, d’étaler le financement bud-gétaire et s’assurer d’une meilleure ges-tion des délais » et, en conséquence, que « la SOVAFIM est un outil utile à la défense des intérêts patrimoniaux de l’Etat ».

Depuis janvier 2007, le métier de la SOVAFIM est bien de valoriser des biens immobiliers qui représentent un enjeu pour les finances publiques. Ce métier est conforme aussi bien à son objet social qu’au contenu de son plan stratégique tel qu’il a été approuvé par son conseil d’administration.

Pour que toute ambiguïté quant au statut de la SOVAFIM soit levée, il convient de rappeler qu’elle n’est ni un opérateur de l’Etat, ni un prestataire de services pour le compte de celui-ci. Elle est une entreprise publique, qui propose à l’Etat comme aux divers propriétaires publics des solutions, parfois originales, aux problèmes de valorisation de leurs actifs immobiliers complexes. En d’autres termes, elle acquiert auprès d’eux ces biens très particuliers qu’elle valorise dans son bilan, à ses propres risques et non à ceux de leurs anciens propriétaires.

Le développement de cette activité de valorisation s’effectue sous le contrôle de la gouvernance de la SOVAFIM. Et, conformément au droit des sociétés, c’est l’actionnaire, en l’occurrence l’Etat qui approuve ses statuts et en particulier, son objet social, et décide de l’affectation de ses résultats. C’ est son conseil d’admi-nistration qui approuve sa stratégie et les opérations immobilières qui lui sont pro-posées en se préoccupant, dans chaque cas, de leur rentabilité compte tenu des risques qu’elles présentent.

Ainsi, c’est en respectant scrupuleusement de telles règles de fonctionnement et de décision que la SOVAFIM peut dégager une rentabilité raisonnable de ses fonds propres. En hausse tendancielle depuis 2009, ces résultat sont alimentés par la progression des revenus récurrents ; ils sont également tributaires des plus-values réalisées, qui dépendent de la chronologie, par nature irrégulière, des opérations de cession, et qui atteignent un point haut en 2013.

le mot du présidentolivier debains, président-directeur général

sommaire

2 le mot du président

3 la gouvernance et l’ équipe

4 le bilan de l’ année 2013

6 l’ année 2013 en chiffres

7 focus : sourdun, une reconversion de site réussie

2

« l’etat a besoin d’un acteur capable

de maximiser la valeur de biens

complexes et peu liquides»

SOVAFIM RappoRt d’activité 2013 3

La gouvernance et l’ équipe

> L’organisation de la SOVAFIM et de sa gouvernance

La SOVAFIM est une société anonyme de droit commun à capitaux publics. A fin 2013, elle détient intégralement quatre filiales constituées sous la forme de société par actions simplifiée.

• SOVAPAR1, qui a pour objet le développement de l’ activité photovoltaïque sur des actifs immobiliers publics. C’est ainsi qu’elle détient 49,9% de SOVA SOLAIRE (société par actions simplifiée) qui porte des sociétés de projets photovoltaïques sur des terrains publics en partenariat avec la société Générale du Solaire (GDS), un des spécialistes du domaine.

• SOVAPAR2, dédiée à la valorisation d’actifs immobiliers acquis auprès de l’ Etat-ministère de l’ Intérieur ;

• SOVAPAR3, dédiée à la valorisation d’actifs immobiliers acquis auprès de l’ Etat-ministère de la Justice.

Filiale créée en 2013 :• SOVAPAR4, dédié à la valorisation de l’ensemble immobilier Fontenoy-Ségur acquis auprès de l’Etat.

En tant qu’entreprise publique de premier rang et de moins de 200 salariés, le conseil d’administration de la SOVAFIM est composé pour les deux tiers d’administrateurs représentant l’ Etat, désignés par décret, et pour un tiers d’administrateurs personnalités qualifiées, nommés par l’ assemblée générale.

Le travail du conseil d’administration est éclairé par deux comités :

• un comité d’audit et des risques chargé d’examiner l’ ensemble des questions de nature budgétaire, comptable et financière ;

• un comité de la stratégie et des investissements chargé d’examiner les opérations immobilières les plus impor-tantes et de veiller à la définition et à la mise en œuvre de la stratégie de l’ entreprise.

> L’ équipe de la SOVAFIM

La SOVAFIM s’appuie sur une équipe restreinte et expérimentée, qui mêle des cultures professionnelles issues de l’ administration publique et du monde de l’ entreprise privée. l’ équipe sovafim

composition du conseil d’administrationau 1er janvier 2013

administrateurs représentant l’ etat :

mme mélanie Joder mme nathalie morin mme Joëlle le mouël m. claude d’Harcourt m. thomas Gosset

Administrateurs personnalités qualifiées :

m. olivier debains m. Jean-paul dumortier m. bernard Yoncourt

Le contrôle économique et financier de l’ etat est exercé par m. Henry alexandre.

L’ ancienne gare de Montrouge à paris 14e

Acquise en juin 2006 par la SOVAFIM, cette ancienne emprise ferroviaire est constituée de deux parcelles. Située dans le 14e arrondissement de Paris, elle a nécessité cinq années d’échanges avec les services d’urbanisme de la Ville et le Conseil de Quartier pour que la SOVAFIM rédige le cahier des charges de la consultation des promoteurs.Plus de trois ans ont été nécessaires à NEXITY, lauréat de la consultation, pour lever les conditions suspensives de la vente et acquérir la première parcelle en avril et de la seconde en décembre aux prix respectifs de 4,8 et 16,4 M€.111 logements, dont la moitié de loge-ment sociaux, seront livrés fin 2015. L’ ancienne gare sera réhabilitée pour devenir un espace ouvert sur la vie de quartier.

L’ ancienne prison de Mont-de-Marsan

Acquis en août 2010 par SOVAPAR3 auprès du Ministère de la Justice, ce site pénitentiaire désaffecté présente une façade partiellement classée monument historique.En concertation avec la ville de Mont-de-Marsan et l’architecte des bâtiments de France (ABF), la SOVAFIM a élaboré un cahier des charges qui a permis, au terme d’une consultation, de signer un acte de vente en décembre 2013.La construction de 25 logements, dont 7 logements sociaux, qui seront livrés en 2015, va permettre de faire revivre ce site en cœur de ville.

L’ ancienne caserne de gendarmerie de Bourg-en-Bresse

Acquise en janvier 2011 par SOVAPAR2 auprès du Ministère de l’Intérieur, cette emprise, d’une superficie de plus de 36 000 m² en centre-ville de Bourg-en-Bresse, présentait un enjeu important pour la Ville qui a donc décidé de se porter acquéreur du site.L’ objectif de cette acquisition est de per-mettre à moyen terme le développement urbain de ce quartier de la ville tout en apportant une solution à ses problèmes de desserte et de circulation.Après aménagement de ce terrain, des programmes de logements mixtes seront réalisés dans une logique de développe-ment durable et responsable.

SOVAFIM a cédé en 2013 des biens acquis auprès de RFF, du Ministère de la Justice et du Ministère de l’ Intérieur :

CESSIONS

Le bilan de l’ année 2013

> Les principales réalisations

4

ancienne maison d’arrêt de mont de marsan – état projeté

ancienne maison d’arrêt de mont de marsan – état actuelancienne gare de montrouge - état projeté angle friand/coulmiers

PrOjEtSPhOtOVOLtAïquEStrANSFOrMAtIONS

En mai 2013 et au terme de deux ans d’études, la SOVAFIM a acquis auprès de l’Etat et pour une durée de 34 ans les droits de superficie d’un ensemble immobilier, situé place de Fontenoy/ avenue de Ségur dans le 7e arrondisse-ment de Paris ; elle a signé concomi-tamment avec l’Etat un protocole locatif pour une durée de 12 ans.Le programme de travaux défini par la SOVAFIM a pour objectif de :• rationaliser l’ occupation des espaces

et mutualiser des installations,• rendre l’ immeuble conforme aux

standards d’un immeuble de bureaux moderne, économe en énergie, ainsi qu’aux normes de la politique im-mobilière de l’Etat.

Au terme des travaux de restructu- ration, plusieurs Hautes Autorités Indé- pendantes, dont le Défenseur des Droits, seront regroupées sur l’immeuble Fontenoy.L’immeuble Ségur accueillera des services administratifs, dont ceux du Premier Ministre.Au total, les 46 000 m² de surface utile permettront aux utilisateurs de disposer de 2 300 postes de travail et d’équipements dont un restaurant inter-administrations, un centre de documentation et un auditorium de 450 places.

Projets en phase d’étude

SOVA SOLAIRE a présenté, le 16 septembre 2013, quatre projets photovoltaïques à l’appel d’offres de la Commission de Régulation de l’Energie (CRE) :• Trois projets au sol sur des terrains commu-

naux dans le Sud de la France ;• Un projet en toiture d’un bâtiment public.

Par ailleurs, la SOVAFIM est en négociation avec les Ministères de l’Intérieur et de la Défense pour installer des panneaux photovoltaïques en toiture sur un certain nombre de sites et bâtiments dans le Sud de la France.

SOVAFIM RappoRt d’activité 2013 5

Le projet Fontenoy-Ségur

facade place de fontenoy – état projeté

vue aérienne îlot fontenoy-ségur

Hall entrée avenue de ségur – état projeté

L’ année 2013 en chiffres 

Le chiffre d’affaires 2013, qui s’établit à 35,2 M€, se répartit entre 24,4 M€ de produits de cession, 6,9 M€ de produits de gestion locative, 1 M€ de redevances d’électricité et de 2,9 M€ d’autres produits.

6

> Les chiffres 2013

ÉVOLutION Du rÉSuLtAt NEt DE LA SOVAFIM (en M€)

1,62,6

8,3

5,9

14,9

2009 2010 2011 2012 2013

Résultat net réalisé Tendance 2009-2015

Le conseil d’administration de la Société de Valorisation Foncière et Immobilière a arrêté les comptes consolidés 2013 du groupe SOVAFIM.

En raison de la récurrence des produits de gestion et de la maîtrise des coûts de structure, les résultats 2013 s’inscrivent dans la tendance haussière des derniers exercices. Sous l’effet d’un niveau élevé de plus-values de cession, le résultat net consolidé s’établit à 14,9 M€, contre 5,9 M€ en 2012 et 8,3 M€ en 2011.

Le conseil a été informé que le lancement du projet de restructuration FONTENOY-SEGUR se déroulait conformément au calendrier et au budget annoncés.

Il a constaté que, s’appuyant sur ses équipes de professionnels et forte de capitaux propres s’élevant à 178,3 M€ au 31 décembre 2013, en augmentation de près de 80 % depuis 2006, la SOVAFIM disposait des capacités humaines et financières de développement de son activité.

> 2013 en perspective

Le plan de développement 2011-2015 de la SOVAFIM, approu-vé par le conseil d’administration, stipule que « la société doit rechercher l’équilibre entre les opérations génératrices de plus-values et les actifs à revenu récurrent, à la fois pour couvrir, au minimum, ses charges récurrentes et pour atténuer la vola-tilité du compte de résultat générée par la nature de l’activité de « valorisation-cession ».

Le premier objectif est atteint : le résultat 2013 de la SOVAFIM s’appuie sur des produits de gestion récurrents solides : si la restruc-turation en cours du parking de l’Europe entraîne une diminution des loyers correspondants en 2013 et 2014, les revenus de l’activité photovoltaïques sont en hausse régulière depuis l’exercice 2012.

Ce résultat s’appuie également sur la maîtrise des coûts de struc-ture de la SOVAFIM, qui diminuent depuis l’exercice 2011.

En revanche, la volatilité du compte de résultat reste significative. La séquence des résultats est en effet dépendante de la date effec-tive de réalisation des cessions : c’est ainsi que le décalage au prin-temps 2013 d’une cession prévue pour décembre 2012 a contribué au niveau particulièrement important des plus-values de cession 2013. C’est le niveau le plus élevé depuis 2007, un niveau qui ne sera pas atteint au cours des prochains exercices.

La volatilité du compte de résultat devrait diminuer au cours des prochains exercices.

SOURDUN

Photo aérienne quartier de Lattre de Tassigny

Zone « Est » SOVAFIM

Zone « Ouest » Internat d’Excellence

> La plus grande centrale photovol-taïque au sol d’Ile-de-France

Implantée sur 12 ha, d’une puissance de 4,5 MW et intégrant près de 20 000 panneaux solaires, la centrale produit 5 GWh/an soit l’équivalent des besoins en électricité de 2 000 foyers et évite chaque année le rejet dans l’atmosphère de 2 000 tonnes de CO2. Sa construction a coûté 15,5 M€.

Le projet a été conduit avec un partenaire industriel, la Générale du Solaire, au sein d’une société de projet : la SOVASUN. Ce pro-jet a été fortement encouragé et soutenu par les élus locaux.

> La revitalisation de l’ ancienne zone technique en zone d’activités

La revitalisation économique de la zone technique se heurtait à son enclavement. Un protocole signé entre l’Etat, la communauté de communes du provinois, la municipalité et la SOVAFIM a permis de lever cet obstacle en entérinant la création d’une nou-velle desserte à la charge de la SOVAFIM.

Le désenclavement de la zone permet l’installation de deux en-treprises sur le site permettant de sauver 80 emplois qui étaient menacés et d’en créer une trentaine.

La reconversion du site militaire de SOURDUN illustre le travail de valorisation effectué par la SOVAFIM en partenariat avec les collectivités territoriales au bénéfice du développement du tissu économique local.

En 2009, à la suite de la décision de transfert du 2e régiment de hussards de SOURDUN à HAGUENAU dans le cadre de la réorganisation du stationnement des unités du ministère de la défense, la SOVAFIM a acquis par voie de transfert la partie « Est » de l’ancien quartier militaire de Lattre de Tassigny afin d’en assurer la valorisation économique, en lien étroit avec la Communauté de communes du Provi-nois et la commune de SOURDUN.

La zone « Est » se composait d’un terrain d’exercice réservé à l’entrainement militaire et d’une zone technique pour l’entretien des équi-pements et véhicules du régiment.

Si la transaction s’est faite à l’euro symbolique, la SOVAFIM s’est engagée à clore l’emprise, à créer les accès pour la désenclaver, à séparer les réseaux entre les zones « Ouest » et « Est » ainsi qu’à démanteler le stand de tir, pour un coût total qui s’établit à 1,3 M€.

Pour la reconversion économique du site, qui représentait un enjeu important pour le Provinois, la SOVAFIM a conduit deux projets :

• le premier, la construction de la plus grande centrale photovoltaïque au sol d’Ile-de-France, qui s’est achevée avec sa mise en service fin novembre 2011 ;

• le second, la revitalisation de la zone technique en zone d’activités qui vient d’arriver à son terme avec l’ installation de deux entreprises.

Sourdunune reconversion de site réussie

SOVAFIM RappoRt d’activité 2013 7

Focus .

“ACquÉrIr, trANSFOrMEr, CÉDEr” www.sovafim.fr 

27, rue de la ville l’ evêque - 75008 paris

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