PLU Villepinte - Justificatif des choix retenus

PLU de Villepinte - Rapport de Présentation : justification des choix retenus - Dossier approuvé le 4 juillet 2012

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Plan Local d’Urbanisme

1- Rapport de Présentation 2ème Partie : Justification des choix retenus Dossier approuvé le 4 juillet 2012


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Sommaire

1. Prospectives et analyse des besoins en termes d’aménagement de l’espace ______3

I. Prospectives et analyse des besoins en termes d’aménagement de l’espace __ 4

II. Analyse des besoins induits par le scénario retenu de « croissance maîtrisée _ 7

2. Choix retenus pour établir le PADD ______________________________10

I. Une ville accueillante __________________________________________ 12

II. Une ville exemplaire______________________________________ 14

III. Une ville dynamique______________________________________ 16

3. Motifs de la délimitation des zones et des règles qui y sont applicables ________18

I. Tableau des superficies des zones du Plan Local d’Urbanisme___________ 19

II. Caractéristiques principales des zones __________________________ 20

III. Grands principes d’élaboration du zonage _______________________ 23

IV. Justification des règles retenues dans les zones urbaines______________ 24

V. Justification des règles retenues dans la zone à urbaniser _____________ 32

VI. Justification des règles retenues dans les zones naturelles_____________ 34

VII. Justifications des choix qui concernent les orientations particulières

d’aménagement ______________________________________________ 36

4. Exposé des motifs des changements apportés aux règles d’urbanisme antérieures _38

I. Analyse POS-PLU ________________________________________ 39

II. Réponses aux contraintes supra communales _____________________ 48


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1. PROSPECTIVES ET ANALYSE DES BESOINS EN TERMES

D’AMENAGEMENT DE L’ESPACE


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A l’article L.123.1.2 du Code de l’Urbanisme, il est précisé que « le rapport de présentation […]

s’appuie sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et

des besoins répertoriés en matière de développement économique, de surfaces agricoles, de

développement forestier, d'aménagement de l'espace, d'environnement, d'équilibre social de

l'habitat, de transports, de commerce, d'équipements et de services. ».

A l’issue des différents chapitres consacrés au diagnostic territorial et à l’état initial de

l’environnement, les principaux atouts, potentialités, handicaps, contraintes ont été mis en

avant suivant ces différentes thématiques et les grands enjeux ont été dégagés en conclusion.

L’analyse des besoins déclinée ci-après constitue une nouvelle approche stratégique et

détaillée des enjeux d’aménagement du territoire par thème. Basée sur l’élaboration de

scénarios prospectifs, elle est une traduction concrète de la volonté politique en termes

d’aménagement du territoire communal.

En réponse à la question « quelle évolution démographique pour quel modèle urbain à

l’horizon 2025 ? », 3 scénarios démographiques sont proposés ci-après présentant également

leurs impacts sur la construction neuve.

I. Prospectives et analyse des besoins en termes d’aménagement de l’espace

I.1. Scénario 0 - « point mort ou seuil d’équilibre »

Les scénarios de population ont été élaborés à partir des données du recensement général de

la population de 1999, du recensement de la population de 2007 et des données de la

construction neuve Sitadel.

Ce scénario expose le nombre de logements à construire pour parvenir à maintenir la

population à 35 444 en 2025 pour compenser tous les phénomènes consommateurs de

logements.

Evolution de la population entre 1990 et 2025

1990 1999 2007 2017 2025

Population municipale 30 303 33 795 35 444 35 444 35 444

Évolution annuelle + 1,22%/an + 0,60%/an 0%/an 0%/an

L’estimation des besoins en logements neufs nécessaires au maintien de la population à l’horizon 2025 dit « point mort » est réalisée à partir d’hypothèses relatives aux différents phénomènes suivants, qui contribuent à la consommation de nouveaux logements mis sur le marché :

� le renouvellement du parc de logements ;

� le desserrement des ménages ;

� la variation du parc de logements vacants, du parc de résidences secondaires et de logements occasionnels.

A partir de ces hypothèses, il est possible de calculer le point mort annuel, c'est-à-dire le nombre de logements moyen à construire chaque année pour maintenir à niveau la population.


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� Le renouvellement du parc : parallèlement à la construction de nouveaux logements, certains logements sont démolis, abandonnés ou affectés à une autre vocation (commerces, bureaux). Parfois, à l’inverse, des locaux d’activités sont transformés en logements. Le nombre de logements consommés par le phénomène de renouvellement du parc peut être évalué en calculant la différence entre le nombre de logements construits et la variation totale du parc de logements au cours d’une même période.

Logements consommés par le phénomène de renouvellement du parc

Nombre de logements construits (A)

Variation du parc total de logements

(B)

Nombre de logements consommés par le

renouvellement (A-B)

1990-1999 1 744 1 715 29

2000-2007 730 538 192

Entre 2000 et 2007, environ 26% des logements neufs ont été absorbés par le phénomène de

renouvellement du parc. Ce sont autant de logements qui n’ont pas permis d’augmenter la

population.

� Le desserrement des ménages : à l’échelle communale, comme à l’échelle nationale, le nombre moyen de personnes par ménage est en baisse. Ce phénomène de desserrement des ménages s’explique par l’émergence de nouveaux comportements sociaux : augmentation du nombre de divorces, de célibataires, de familles monoparentales, décohabitation, vieillissement de la population, etc.

Logements consommés par le desserrement des ménages

Population des ménages au début de

la période (A)

Taille des ménages à la

fin de la période (B)

Nombre de résidences

théoriques à la fin de la

période (A/B)

Nbre de résidences principales

au début de la période ©

Nbre de logts consommés

par le desserrement

(A/B)-C

1990-1999 29 941 3,14 9 531 9 091 440

2000-2007 32 880 2,98 11 045 10 467 578

La taille des ménages a diminué de 0,5%/an entre 1990 et 1999 et de 0,67%/an entre 2000 et

2007

� La variation de la vacance, du nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels : l’existence d’un parc de logements vacants est indispensable pour assurer une fluidité du marché et proposer aux habitants un véritable parcours résidentiel. La part des logements vacants et des résidences secondaires a nettement diminué entre 1990 (6,4% du parc de logements) et 2007 (4%).

Logements consommés par la variation de la vacance et des résidences secondaires et

logements occasionnels

1990 1999 2007 1990-1999 1999-2007

Nbre de LV, RS et LO 624 963 461 339 -502

� Evolution du seuil d’équilibre entre 1990 et 2007

1990-1999 2000-2007

Renouvellement 29 192

Desserrement 440 578

Vacance et RS 339 -502

Seuil d’équilibre 808 268

Seuil d’équilibre annuel 90 33

Entre 1990 et 1999, 808 logements parmi les 1744 logements neufs ont contribué au maintien

de la population. Seuls 936 logements ont donc permis une augmentation de la population.

Entre 2000 et 2007, le seuil d’équilibre a diminué, atteignant 33 logements par an (au lieu de

90). Cette évolution est due à une forte diminution de la part des logements vacants qui ont

permis de compenser les besoins liés au renouvellement du parc de logements important sur

cette période.

� Estimation du seuil d’équilibre pour la période 2008-2025

Plusieurs hypothèses ont été faites pour permettre d’estimer le seuil d’équilibre pour la

période 2008-2025 :

� une moyenne du taux de renouvellement annuel observé depuis 1990, soit 0,2%/an � en effet, si le taux de renouvellement était quasi nul entre 1990 et 1999, signifiant que l’ensemble des logements construits servait à augmenter le parc de logements, la tendance s’est inversée dans les années 2000 et les démolitions ou encore le changement d’affection ont été fortement consommateurs de logements neufs. La pression foncière qui s’opère sur le territoire ne devrait pas permettre un renouvellement trop important dans le futur, même si le vieillissement du parc de logements laisse penser que le renouvellement restera positif d’ici 2025.


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� une moyenne des tendances passées concernant la diminution de la taille des ménages, soit -0,6%/an � durant la période 1990-1999, la taille des ménages a connu une baisse de l’ordre de -0,7%/an, conforme à la tendance nationale. Mais depuis les années 2000, le desserrement a été moins important, le territoire étant attractif pour des populations jeunes, qui s’éloignent de la capitale pour rejoindre la grande couronne parisienne, c’est pourquoi la taille des ménages en 2007 se maintient à près de 3 personnes / ménage. Pour le futur, l’hypothèse a été fait d’une baisse de la taille des ménages dans le respect des tendances nationales et en lien avec la décohabitation, le vieillissement de la population et la construction de petits logements dont le besoin se fait sentir à Villepinte mais suivant un rythme moins important que la moyenne française. (2,80 personnes par ménages en 2017 et 2,67 en 2025).

� un taux de logements vacants et de résidences secondaires qui se maintient à 5% du parc total en 2025 et qui ne diminue plus du fait d’une politique de construction neuve suffisante, et qui permet ainsi d’envisager la rotation au sein du parc de logements villepintois.

Ces différentes hypothèses de calcul aboutissent à un seuil d’équilibre ou point mort de :

- pour la période 2008-2017 : 99 logements par an ;

- pour la période 2018-2025 : 126 logements par an.

- Soit un total de 1998 logements pour l’ensemble de la période.

I.2. Scénario 1 – croissance dynamique

Le scénario 1 « croissance dynamique » correspond à un scénario plus dynamique que le

scénario 0 de maintien de la population. Ce scénario est basé sur une croissance importante

entre 2008 et 2017, en lien avec la traduction des objectifs du SDRIF exprimés par le porter à

connaissance, soit une moyenne de construction de l’ordre de 200 logements par an.

Les rythmes de croissance correspondent au rythme observé entre 2000 et 2007 pour la

période 2008-2017 (à savoir +0,7%/an) et à une stabilisation du même rythme durant la

période 2018-2025 (à savoir +0,64%/an).

Ces hypothèses permettent d’atteindre un objectif démographique de 38 000 habitants en

2017 et 40 000 habitants en 2025, et nécessitent de construire 3645 logements.

I.3. Scénario 2 – croissance maîtrisée

Le scénario 2 correspond à un rythme de croissance plus modéré qui tient compte du

tassement observé dans la construction neuve au cours des dernières années. En effet, 1 744

logements construits entre 1990 et 1999 soit 174/an environ, mais plus que 730 logements

construits entre 2000 et 2006 soit 91/an environ.

Le scénario 2 nécessite de construire 2890 logements à l’horizon 2025, et permettrait

d’atteindre 38 000 habitants, et il correspondrait à une moyenne de l’ordre de 153

logements par an d’ici 2017 puis 170 logements par an d’ici 2025.

I.4. Justifications du choix du scénario 2 – croissance maîtrisée

Villepinte se situe dans un secteur attractif de l’Île-de-France comme le traduisent bien les

dynamiques démographiques et d’habitat observées depuis les années 1960.

Différentes questions se posent et entrent en jeu pour le choix d’un scénario de

développement :

- La réponse aux besoins supra territoriaux :

- Cela concerne, à grande échelle, les besoins en logements de la région Île-de-

France, déclinés pour le département de Seine-Saint-Denis et rappelés dans le

projet de SDRIF 2008. L’objectif de production d’un minimum de 70 000

logements/an pour la Région Capitale a été retenu.

- Cet objectif n’est actuellement pas décliné dans un SCoT ou dans un Programme

Local de l’Habitat au niveau intercommunal. Un PLH a été prescrit sur le territoire

intercommunal par une délibération d’avril 2011. Par ailleurs le contrat de

Développement Territorial sur le Cœur Economique de Roissy Terres de France est

en cours d’élaboration.

- La réponse aux potentialités du territoire : il est ici question de la réceptivité, c'est-à-

dire des réserves foncières en renouvellement urbain. En effet, la mise en œuvre d’un

développement durable signifie avant tout un développement équilibré, laissant une

place prioritaire à la construction de la ville sur la ville. Dans cette logique, un potentiel

relativement modeste a été identifié :

- 865 logements environ ont été dégagés des différents projets connus par la ville

(permis délivrés et en cours entre 2007 et 2010).


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- l’analyse de la morphologie urbaine de la ville a permis de déduire un potentiel

foncier dans le diffus aux alentours des grands axes ainsi que ponctuellement dans

la zone pavillonnaire sur des parcelles encore disponibles ou pouvant faire l’objet

de regroupements. Au total, ces disponibilités se chiffrent à un total théorique

d’environ 19ha, dont 13ha environ occupés par le site de la Pépinière sur lequel

des études sont en cours pour évaluer la faisabilité d’un écoquartier.

- La question de l’optimisation des équipements, services et l’affirmation du dynamisme

communal :

- Les gares du Vert Galant et de Sevran Beaudottes qui situent la ville à moins de

30 mn de la gare du Nord et à quelques minutes de la plateforme aéroportuaire de

Roissy-Charles de Gaulle confèrent à Villepinte, malgré l’insuffisance constatée des

dessertes et rabattements par bus, un positionnement stratégique ainsi que des

enjeux en matière de création de nouveaux logements et de nouveaux emplois.

- De plus, la commune dispose d’une offre fournie en équipements et services, mais

qui souffrent pour certains d’une certaine vétusté et nécessitent un rattrapage

important dans les années qui viennent.

- L’intégration des différents phénomènes socio-démographiques structurels : le

vieillissement de la population, la baisse de la taille moyenne des ménages, le

vieillissement du parc de logements etc. induisent de nouveaux besoins à considérer

pour préserver le dynamisme démographique local. Par ailleurs l’accueil de

populations nouvelles crée également une demande en termes d’équipements.

Face à ces différents enjeux, le scénario 0, scénario théorique du point mort a été écarté car

trop peu ambitieux et ne s’inscrivant pas dans une dynamique.

Ainsi, le choix s’est porté vers un scénario de croissance maîtrisée de la population à l’horizon

2025.

Le scénario 2 a été préféré au scénario 1 en raison du rythme de croissance plus raisonné et

des disponibilités foncières existantes ; il s’agit pour la ville d’un ajustement nécessaire à

l’objectif de 200 logements par an du scénario 1 permettant à la fois de répondre aux besoins

de la population résidente et d’accueillir des populations extérieures, pour participer ainsi à

l’effort nécessaire sur l’ensemble de la Région. En effet, les enjeux de limitation de la

consommation de l’espace imposent à la commune de maîtriser son développement et

surtout de le faire en adéquation avec la capacité de ses équipements et celle à répondre aux

besoins générés par la construction de logements.

En effet la ville de Villepinte doit faire face à des enjeux de rénovation de son parc

d’équipements et se doit de rattraper un retard important d’entretien de nombre d’entre eux.

Par ailleurs, au cours des dernières années, 17 classes ont déjà dû être ouvertes en primaire

pour faire face à l’augmentation du nombre d’enfants ; cet effort déjà important ne peut être

reproduit à court terme.

II. Analyse des besoins induits par le scénario retenu de « croissance maîtrisée

II.1. Les besoins en matière de consommation d’espace

Un repérage foncier a été effectué dans le cadre de l’élaboration du PLU afin d’identifier les

potentiels de constructibilité et de mutabilité.

Différents types de secteurs ont été identifiés :

- dents creuses et friches (espace urbain laissé libre de toute construction, fonds de

parcelles de tailles suffisantes et peu qualitatifs du point de vue naturel) ;

- sites mutables : ils comprennent à la fois les zones bâties mal occupées (bâti en

mauvais état, vacant, etc.) et les zones bâties sous-occupées (pouvant être

densifiées) ;

- des secteurs d’extension urbaine limitée, positionnés en continuité du tissu urbain

constitué ou déjà identifiés comme secteurs prioritaires de développement dans le

précédent document d’urbanisme.

Il en résulte des disponibilités :

- de part et d’autre du boulevard Robert Ballanger, encore que certaines fassent l’objet

de projets connus, en cours ou qui vont prochainement faire l’objet de permis de

construire,

- de manière diffuse dans le secteur pavillonnaire sur des parcelles pouvant faire l’objet

de regroupements ou sur des espaces encore libres ;

- sur le site de la Pépinière, d’environ 13ha, lequel figurait déjà en zone à urbaniser au

POS.

Environ 865 logements à des stades de projets plus ou moins avancés ont été par ailleurs

identifiés.

Mis à part le site de la Pépinière, sur lequel une étude est en cours, les quelques 6ha

disponibles pourraient potentiellement accueillir entre 170 et 340 logements selon des

densités respectives de l’ordre de 35 logements/ha (soit en pavillonnaire) et 70

logements/ha (centralités de quartiers).

Le potentiel foncier est donc d’environ 1035 à 1205 logements, plus le potentiel de la

Pépinière. Le scénario de croissance maîtrisé implique donc de dégager des disponibilités

par mutations à l’intérieur du tissu urbanisé existant, et c’est l’objet du zonage graduel

justifié ci-après.


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II.2. Les besoins en matière d’équilibre social de l’habitat

Dans le diagnostic territorial, la nécessité de maintenir l’offre d’habitat social sur l’ensemble

du territoire a été soulevée.

La municipalité affiche aujourd’hui une politique volontariste sur ce sujet, elle a donc souhaité

réaffirmer sa volonté au travers des outils règlementaires offerts par le PLU.

La réalisation d’au moins 25% de logements sociaux dans l’ensemble des projets de 50

logements ou constitue une condition indispensable au développement résidentiel pour la

ville de Villepinte, dans le cadre d’un scénario de croissance maîtrisée

II.3. Les besoins en matière d’équilibre des transports

Le choix d’un scénario de croissance maîtrisée induit de nouveaux besoins concernant la

politique de transports, sur le territoire communal.

En effet, dans le diagnostic territorial, des faiblesses ont été identifiées :

- Des difficultés de circulation au niveau de certaines voies et des problèmes de

sécurisation :

- Une offre de transports collectifs pas toujours satisfaisante, en termes de fréquence

mais également de desserte,

- Un réseau de liaisons douces inégalement développé dans le tissu urbain existant.

Or, la construction prévisionnelle d’environ 1 500 logements correspond à un développement

significatif de l’offre de logements et pourrait amplifier les contraintes déjà existantes. Aussi,

la commune a affiché un certain nombre d’engagements dans son PLU, en faveur d’une

mobilité durable :

Les besoins en matière de stationnement : la densification de l’aire d’influence des gares et

des centralités de proximité existantes pourrait avoir pour effet d’accroître les besoins en

termes de stationnement. Aussi, la ville doit développer dans son PLU, les outils adaptés afin

de favoriser l’utilisation des transports en commun et donc de diminuer la pression du

stationnement sur l’espace public. De plus, le renforcement de l’offre de transports collectifs

constitue un pas vers la limitation de la présence de l’automobile dans la ville. De ce fait, il est

nécessaire d’œuvrer en faveur d’une amélioration de l’offre auprès des acteurs concernés.

Les besoins en matière de transports collectifs : en plus de soutenir les projets de

développement de l’offre de transports collectifs auprès des acteurs concernés, et notamment

de renforcement des liens avec la plateforme aéroportuaire, la ville doit conditionner le

développement des projets d’envergure à l’existence d’une offre de transports alternatifs de

proximité. De plus, le choix d’une densification potentielle à proximité des gares est une

réponse aux besoins de développement d’une offre résidentielle accessible en transports

collectifs.

Les besoins concernant les liaisons douces : en complément de l’offre de transports collectifs,

l’offre de liaisons douces constitue une alternative en faveur de déplacements éco-

responsables. Aussi, dans l’ensemble des projets du territoire, la question doit être abordée et

cela doit notamment être une question prioritaire dans l’élaboration des Orientations

d’Aménagement. C’est d’ailleurs pourquoi celle qui concerne la Pépinière comme celle qui

concerne la trame verte sur l’ensemble de la commune prennent largement en compte le

besoin de maillage en circulations douces.

II.4. Les besoins en matière d’équilibre économique et commercial

En matière de développement économique, il apparaît nécessaire :

- de renforcer l’équilibre entre emploi et habitat, et notamment de rapprocher type

d’offre d’emploi et niveau de qualification de la population, ou offre d’emploi et

formation ;

- renforcer la satisfaction des besoins des artisans insérés de manière diffuse dans les

zones pavillonnaires et dont le parcours d’entreprise ne trouve pas de réponse sous

forme de locaux de dimensions et de prix adaptés.

Les commerces existants sont concentrés surtout autour du pôle gare du Vert Galant, puis le

long du Boulevard Robert Ballanger et enfin sur quelques centralités de quartier. Le commerce

de proximité, hors Vert Galant, connaît de réelles difficultés. Le secteur gare a été réaménagé

afin d’améliorer la fonction multimodale du pôle mais aussi afin d’améliorer les conditions de

circulation. Cette offre en commerces et services de proximité est concentrée sur le sud de la

commune. Or, l’habitat est aussi appelé à se développer le long des axes du Boulevard Robert

Ballanger et des avenues Dambel et de la République. Il apparaît nécessaire de renforcer

l’offre en commerces et services de quartier, parallèlement à la valorisation du pôle gare.


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II.5. Les besoins en matière d’équilibre des équipements et services à la population

Les conséquences du choix du scénario de « croissance maîtrisée » sur les équipements

scolaires ont également été évaluées. Ainsi, à niveau d’accueil constant par rapport à 2007, le

nombre de ménages qu’il est prévu d’atteindre en 2025 nécessiterait un besoin de 15 classes

supplémentaires en maternelle et 19 classes supplémentaires en classe élémentaire. Or, les

écoles du territoire se rapprochent de leur capacité d’accueil maximale, c’est pourquoi la

question d’extension d’équipements existants ou encore de la création d’un nouvel

équipement scolaire doit être posée ; un groupe scolaire devrait d’ailleurs être créé sur le site

de la pépinière.

En ce qui concerne les besoins d’accueil de la petite enfance, le scénario retenu nécessite la

création de 106 places. Hors deux structures sont en projet et totaliseront une capacité de 120

berceaux. Les besoins dans ce domaine vont donc être satisfaits.

Par ailleurs, dans le cadre de l’intercommunalité, il serait pertinent d’ouvrir une réflexion sur

la mutualisation de certains équipements, notamment avec la ville de Tremblay-en-France

autour du pôle du Vert Galant.

II.6. Les besoins en rapport avec la préservation des surfaces forestières

Les surfaces boisées boisés du parc du Sausset, de la Poudrerie et du bois de la Tussion sont

protégées par des documents et des enjeux supra-communaux ; les autres parcs comme le

Sanatorium ou celui de l’Abreuvoir font l’objet de classement en zone naturelle et leur

pérennité n’est pas remise en cause par le scénario choisi.

De façon générale, le scénario 2 permet le maintien d’une trame verte à toutes les échelles de

la ville et du paysage, ce qui constitue l’un des objectifs centraux du PLU.

II.7. Les besoins en matière d’environnement et de paysage

Le scénario retenu de développement maîtrisé laisse une grande place au renouvellement

urbain et à la densification du tissu existant qui ne doit pas aller contre la préservation des

paysages urbains et naturels. Aussi, les besoins en matière d’environnement et de paysage

sont d’autant plus importants à considérer :

- Préserver de toute pression urbaine le patrimoine architectural et historique ancien

ou contemporain qui constitue une richesse paysagère d’importance,

- Préserver les réservoirs de biodiversité comme les espaces boisés du parc du

Sausset, de la Poudrerie et du bois de la Tussion de toute pression urbaine et

restaurer les continuités écologiques grâce à un travail fin sur les échanges entre la

trame verte à grande échelle et la trame verte insérée dans le tissu urbain,

- Requalifier les franges urbaines paysagères et assurer leur préservation,

- Permettre la requalification du boulevard Robert Ballanger et de ses abords, en

favorisant une qualité urbaine et architecturale comme un usage pacifié de l’espace

public avec de meilleures interconnexions avec les quartiers voisins ;

- Préserver les habitants des risques et des nuisances, et notamment maintenir des

espaces tampons entre les zones résidentielles et les grandes infrastructures qui

entaillent le territoire, telle l’A104.


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2. CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LE PADD


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Préambule

L’article R 123-2 du Code de l’urbanisme dispose que : « Le rapport de présentation […] 3° Explique les choix retenus pour établir le projet

d'aménagement et de développement durable, expose les motifs de la délimitation

des zones, des règles qui y sont applicables et des orientations d'aménagement … ». L’objet de la présente partie est donc de justifier les choix qui ont été pris lors de l’élaboration du PADD de façon à préciser les enjeux et les objectifs qui ont sous-tendu la rédaction de ce document. Le diagnostic territorial et le choix d’un scénario de croissance maîtrisée au regard de l’analyse des besoins et des capacités du territoire ont abouti à la fixation par la commune de 3 objectifs prioritaires pour l’aménagement du territoire :

- Une ville accueillante - Une ville exemplaire - Une ville dynamique

L’engagement autour de ces objectifs a, par la suite, été traduit dans le règlement, outil de la mise en œuvre concrète du projet politique sur le territoire.


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I. Une ville accueillante

Comme il a été démontré dans le diagnostic territorial, Villepinte bénéficie d’un

potentiel modéré en termes de mutation et de renouvellement de l’existant. Le

PADD vient affirmer ce constat et créer les conditions d’utilisation de ce potentiel

notamment par un développement maîtrisé, mettant en avant les besoins de la

population résidente et l’amélioration des espaces de vie et de rencontre.

I.1.Améliorer l’accompagnement de la population résidente

Cette première orientation vise à répondre aux différents besoins de la population résidente

de Villepinte.

Le diagnostic constatait une relative inadéquation entre l’offre et la demande de logement des

habitants actuels de la commune. Cette situation a pour effet, notamment, de bloquer le

parcours résidentiel des habitants de Villepinte. En effet, la réduction de la taille des ménages

appelle la réalisation de plus de logements pour un même nombre d’habitants. Le parc actuel

de logements concentre une importante proportion de grands logements et enregistre une

baisse dans le rythme de la construction neuve. La ville devra à la fois impulser une dynamique

de création de logements mais également diversifier l’offre. Il s’agira également d’améliorer le

parc existant : aussi bien le parc social, déjà en cours de réhabilitation, que le parc de

copropriétés privées en voie de dégradation.

Le PADD met l’accent sur la mixité fonctionnelle (commerce de proximité, habitat,

équipements, emplois) à l’échelle des quartiers afin de créer les conditions d’une vie locale de

qualité et de réduire les déplacements motorisés. La mixité sociale est souhaitée afin que les

opérations d’aménagement prévoient des espaces de vie et de rencontres pour tous, qui

s’adressent à tout type de ménage, notamment aux personnes en difficulté, aux personnes

seules et aux personnes âgées.

Les habitants de Villepinte sont également concernés par le traitement du stationnement

automobile qui doit être renforcé de façon limitée et circonscrite à la périphérie des

principales polarités du territoire afin de concentrer les besoins de déplacements et de lutter

contre le stationnement anarchique, source de nombreux désagréments pour la population

résidente.

I.2.Préserver le tissu aéré et le paysage vert du secteur pavillonnaire

Les zones pavillonnaires sont nombreuses sur le territoire de Villepinte. Dans le contexte

francilien actuel, marqué par des pressions fortes sur les marchés de l’immobilier et du

foncier, il est donc important de limiter la possibilité de densification excessive des zones

pavillonnaires de façon à préserver la qualité spécifique de cette typologie et la présence

d’espaces verts.

Ainsi le PADD veut maintenir le cadre de vie qualitatif de ces secteurs et propose des solutions

telles qu’imposer le stationnement automobile à l’intérieur des parcelles et de limiter l’accueil

de nouveaux projets dans les secteurs aux voiries de petite dimension. En contrepartie, il

prévoit aussi des zones de transition entre zones pavillonnaires et secteurs plus denses afin

d’accueillir une nouvelle population et de répondre aux enjeux démographiques.

Les déplacements et les circulations à l’intérieur des zones pavillonnaires doivent être

améliorés. Les modes actifs et doux de déplacement (piéton et vélo) sont à privilégier car ils

ne provoquent pas les désagréments et les nuisances des automobiles (nuisances sonores,

pollution, stationnement gênant, etc.).

I.3.Valoriser un cadre de vie agréable

La commune de Villepinte bénéficie d’un cadre de vie à la fois urbain et naturel qui bénéficie

d’un grand potentiel d’attractivité. Le PADD met en avant cette caractéristique de la commune

et formule des orientations qui visent à préserver et valoriser ce potentiel.

Le diagnostic territorial a présenté l’ensemble des espaces verts et naturels de la commune.

Ces espaces sont diversifiés et englobent à la fois des espaces naturels et boisés, ainsi que des

espaces plus artificiels tel que les parcs et les jardins privés. La mise en cohérence, par le biais

d’une trame verte, de ces différents espaces, est posée comme un objectif du PADD car ils

sont des facteurs d’acceptation, par les habitants, d’une certaine densité du tissu urbain dans

les secteurs pouvant évoluer dans ce sens.

Dans le même ordre d’idée, les berges du canal de l’Ourcq ont vocation à être valorisées dans

le but d’offrir un lieu de loisir et de promenade aux habitants de Villepinte, en lien avec le

Département, la ville de Paris et les communes voisines.


13

D’autres orientations concernent les projets à venir de la commune. Elles imposent de

prendre en compte, de façon systématique, les nouvelles exigences ayant pour but la

valorisation du cadre de vie : Ainsi les nouveaux projets devront participer à la végétalisation

de la ville et à la qualité de vie des habitants ; ils devront également favoriser une insertion

paysagère qualitative.

Une analyse de la perception paysagère des entrées de ville a été menée dans le cadre du

diagnostic territorial. Elle indique le manque de structuration et de qualité que donne à voir

ces parties du territoire et en particulier les entrées est et ouest du boulevard Robert

Ballanger, axe très stratégique pour le territoire. Le PADD vise donc, comme condition de

valorisation d’un cadre de vie agréable, l’amélioration de la qualité urbaine et paysagère de

ces entrées de ville, amélioration qui devra être pensée en partenariat avec les villes voisines

du territoire.

Enfin, la présence de nombreuses infrastructures de transport, très structurantes et

fréquentées, provoque des nuisances sonores importantes. Ces nuisances devront être prises

en compte dans les projets afin d’atténuer cette gêne causée aux Villepintois. Cette

orientation du PADD permet de répondre, en partie, à l’objectif de la stratégie nationale de

développement durable, soit « résorber les points noirs du bruit les plus dangereux pour la

santé d’ici 2012 ».


14

II. Une ville exemplaire

La commune de Villepinte souhaite se positionner comme une ville innovante en matière de

développement durable afin d’intégrer, dans ses aménagements, les nouvelles exigences du

Grenelle de l’Environnement, d’améliorer le fonctionnement de son territoire et de lutter

contre ses nuisances.

II.1 Devenir une ville peu émettrice en gaz à effet de serre

La lutte contre les gaz à effet de serre s’inscrit dans le cadre des objectifs des lois Grenelle. Le

PADD met l’accent sur la nécessité de poursuivre les démarches actuelles mais aussi d’en

développer de nouvelles afin de limiter les pressions exercées sur les ressources par le

développement urbain.

Cette orientation vise à limiter les impacts de l’urbanisation sur l’environnement et réduire le

risque de précarité énergétique pour les ménages les plus fragiles. Cette orientation se décline

en plusieurs engagements:

• L’intégration de la problématique de l’énergie et du bioclimatisme à tout projet ou à

toute intervention sur l’existant ;

• La rénovation énergétique du parc de logements et plus particulièrement les

logements antérieurs à 1974, année du commencement de la prise en compte des

problématiques de déperditions énergétiques ;

• L’optimisation du réseau de chaleur et de façon générale le recours aux énergies

renouvelables. Cette orientation participe particulièrement à l’objectif de porter à

23% la part des énergies renouvelables dans la consommation d’énergie d’ici 2020.

Cet objectif figure dans le Plan National pour un développement des énergies

renouvelables à haute qualité environnementale et dans la stratégie nationale de

développement durable.

La commune de Villepinte s’engage, à travers le PADD, à réduire les dépenses énergétiques

publiques engendrées par les équipements et logements publics. Cet objectif du PADD s’inscrit

pleinement dans la démarche, déjà amorcée depuis plusieurs années par la ville, avec

notamment la réalisation de travaux d’isolation extérieure sur le groupe scolaire Victor Hugo

ou encore du quartier des 4 tours ainsi que la mise en place d’outils tels que le bilan carbone

et le Plan Climat territoire.

Enfin, le poids des transports est important dans les émissions de gaz à effet de serre, en

particulier du fait de l’utilisation de la voiture individuelle. Le PADD met ainsi l’accent sur le

développement des modes doux de déplacement qui devront être favorisés par des

aménagements propices à l’utilisation de la marche à pied et du vélo (à vocation utilitaire)

mais également de rendre plus systématique l’utilisation des transports en commun pour les

déplacements quotidiens. Le développement des véhicules électriques est également à

privilégier en permettant l’implantation de bornes de recharge.

II.2 Encourager les déplacements actifs et doux

L’utilisation du vélo et de la marche à pied est voulu comme une alternative à la voiture

individuelle, non pas seulement à but de loisir mais également dans une démarche utilitaire

(déplacements domicile travail par exemple).

Cette orientation du PADD suppose une amélioration générale des conditions d’utilisation de

ces modes actifs et doux qui nécessite de repenser le fonctionnement global de la ville. Les

liaisons douces qui existent actuellement devront être complétées et sécurisées et leur

parcours devra être adapté au regard des besoins des usagers de la Ville, c'est-à-dire en

prévoyant une desserte des différents points d’intérêt de la commune : services, commerces,

gares mais aussi éléments remarquables du paysage et du patrimoine.

Le stationnement des vélos est évoqué par le PADD puisqu’il est un élément indispensable du

développement de ce mode de déplacement, pour des raisons de sécurité et pour éviter

l’encombrement des espaces publics et privés.

Le développement des micro-mobilités est lié au développement des modes doux. Son

objectif est de réduire les besoins de déplacement en rapprochant les usagers de la Ville

(habitants et actifs non-résidents) des services dont ils ont besoin. Ces micro-mobilités

devront être réalisées autour des différentes polarités de la Ville et en particulier celles liées

au transport en commun : pôle de commerces et de services, gares, etc.

Enfin, l’objectif d’amélioration des transports en commun a pour vocation, en partenariat avec

d’autres acteurs locaux, d’optimiser le trafic des bus et des RER, de favoriser l’intermodalité et

d’anticiper le développement des nouvelles infrastructures telles que le Grand Paris Express.


15

Les deux orientations précédentes concourent par la même occasion, à l’échelle de la

commune, à atteindre les objectifs du Protocole de Kyoto, entré en vigueur en 2005. Cet

engagement international vise à réduire, entre 2008 et 2012, les émissions de gaz à effet de

serre de 5,2% par rapport au niveau de 1990. Cela répond également à l’objectif de la

stratégie nationale de développement durable qui vise à réduire de 20% les émissions de GES

d’ici 2020 par rapport à 1990.

II.3 Limiter l’empreinte de la ville sur l’environnement et les ressources

Le PLU de Villepinte s’inscrit dans une volonté forte de préservation de l’environnement

naturel de la commune. En effet, la ville bénéficie d’une grande richesse naturelle avec

notamment trois sites Natura 2000 « Seine-Saint-Denis » et un site classé. L’objectif est ici de

créer un équilibre harmonieux entre les espaces urbains de la commune et les espaces

naturels, éléments importants du cadre de vie des habitants de Villepinte.

En premier lieu, la trame verte doit permettre la liaison de l’ensemble des grands espaces

naturels du territoire communal de façon à les préserver (et favoriser la biodiversité) mais

aussi à les valoriser puisqu’ils constituent un moteur fort d’attractivité pour le territoire.

Plusieurs objectifs sont mis en avant : la protection des zones humides, la création de

continuums écologiques entre le Parc de Sausset et le Parc de la Poudrerie et la préservation

de la diversité des biotopes et des valeurs paysagères.

Les grands espaces verts de Villepinte sont excentrés sur le territoire communal (Parc du

Sausset, Parc de Sevran, etc.) et peu accessibles du fait, notamment, de leur enclavement.

C’est pourquoi le PADD engage la commune à repenser l’aménagement des espaces verts

dans toutes les opérations d’aménagement à venir (ex : secteur de la Pépinière). En effet, du

point de vue des richesses paysagères de ces espaces et des activités qu’ils permettent (loisirs,

détente) ils sont des lieux de première importance dans une ville de première couronne

francilienne qui a vocation à accueillir de nouveaux habitants et à être densifiée.

Les dispositions précédentes permettent en outre de répondre à divers objectifs figurant dans

la stratégie nationale de la biodiversité, soit :

- Objectif 4 : Préserver les espaces et leur diversité

- Objectif 5 : Construire une infrastructure écologique incluant un réseau cohérent

d’espaces protégés

- Objectif 6 : Préserver et restaurer les écosystèmes et leur fonctionnement

- Objectif 11 : Maîtriser les pressions sur la biodiversité

- Objectif 14 : Garantir la cohérence entre politique publiques, aux différentes échelles

- Objectif 15 : Assurer l’efficacité écologique des politiques et des projets publics et privés.

Par ailleurs, la stratégie nationale de développement durable expose l’objectif de mettre sous

protection forte au moins 2% du territoire terrestre métropolitain d’ici 2020 afin de garantir la

conservation et la gestion durable de la biodiversité et des ressources naturelles. Le PADD

participe pleinement à cet objectif en inscrivant le développement de la trame verte comme

orientation. De la même manière, il participe à l’objectif « d’acquérir et préserver 20 000

hectares de zones humides » figurant dans le même document stratégique.

S’agissant de l’eau, le PADD encourage l’utilisation du potentiel de développement d’une

gestion intégrée des eaux pluviales, des techniques alternatives qui bénéficient de la présence

importante des zones pavillonnaires sur la commune, l’objectif étant de favoriser les espaces

perméables et d’éviter ainsi les inondations (de réguliers débordements des réseaux

d’assainissement par temps de pluie étant perceptibles sur le territoire). L’eau est également

une ressource à préserver qui doit, elle aussi, faire l’objet de mesures visant à l’économiser et

à optimiser son utilisation dans les équipements publics gérés par la collectivité mais aussi par

le biais d’une communication accrue auprès de la population.

Malgré une gestion efficace des déchets bénéficiant d’une collecte sélective complète, la

limitation de leur volume est un objectif important de la commune pour répondre aux

objectifs nationaux, en particulier ceux du Grenelle de l’environnement qui visent une

réduction de 7% de la production d’ordures ménagères et assimilés par habitants entre 2009

et 2014, mais aussi, le plan départemental d’élimination des déchets ménagers et assimilés de

la Seine-Saint-Denis, approuvé en 2005.

Le tri des déchets, en particulier dans les quartiers d’habitat collectif, fait l’objet d’un taux de

refus relativement important à Villepinte. Il doit être facilité par une meilleure prise en

compte des projets.


16

III. Une ville dynamique

Villepinte, commune francilienne de première couronne bénéficie d’une position stratégique

et d’un potentiel fort d’attractivité en termes de cadre de vie et d’économie. Ce potentiel

devra être exploité pour répondre aux exigences du SDRIF et de la loi du Grand Paris et en

particulier l’enjeu de rapprochement des Franciliens à leur lieu de travail.

III.1 Faire de l’économie un moteur de la croissance locale

Villepinte bénéficie d’un parc d’immobilier d’entreprises très important du fait de la ZAC Paris

Nord 2, du Parc des Expositions et de la proximité de l’aéroport Charles de Gaulle. Ces deux

lieux doivent participer à la dynamisation économique du territoire par le biais de nouveaux

projets favorisant à la fois la mixité et la densification du tissu économique, en cohérence avec

les réflexions en cours dans le cadre de l’élaboration du Contrat de Développement Territorial.

Ce parc doit être adapté aux évolutions des besoins des entreprises locales tout au long de

leur développement, mais aussi aux nouvelles entreprises souhaitant s’implanter sur le

territoire.

Dans une logique de mixité fonctionnelle, le PADD indique le besoin d’encourager

l’implantation de commerces et de service au sein des polarités du territoire, le long des axes

structurants de la commune et notamment en rez-de-chaussée d’immeuble. Cette orientation

présente un double intérêt : limiter les besoins de déplacements pour les besoins courants des

habitants de Villepinte et favoriser le dynamisme et l’émergence de lieux de rencontre dans la

ville.

Le nombre d’emplois est en constante augmentation mais enregistre une baisse de croissance

depuis le début des années 2000. Le PADD met donc l’accent sur le développement de

certaines activités telles que les activités artisanales et celles de service aux entreprises, toutes

deux particulièrement créatrices d’emplois, compatibles avec le caractère urbain de

Villepinte et permettant une diversification du tissu économique de la commune.

L’ensemble de ces objectifs s’inscrit dans un projet de développement économique visant à

rendre le territoire de la commune attractif pour les entreprises. Ces actions devront être

menées dans le cadre d’une politique à grande échelle et intercommunale (Terres de France,

AFTRP) de façon à renforcer l’identité économique de Villepinte.

III.2 Renouveler le tissu urbain

La population de Villepinte est en constante augmentation du fait de l’apport dynamique de

son solde naturel. Pourtant son solde migratoire est négatif ou nul depuis les années 1990.

Cette situation est en partie due à une inadaptation du parc de logements aux besoins des

ménages actuels dont la taille diminue progressivement.

Au regard de ces éléments, la commune de Villepinte a opté pour un scénario de croissance

maîtrisée de la population, à savoir un objectif potentiel de 38 000 habitants en 2025 avec un

rythme de construction de l’ordre de 170 logements/an. L’enjeu est donc ici de soutenir la

croissance démographique mais en tenant compte de la réceptivité théorique de la commune

(nombre de logements pouvant encore être construits sur le territoire) et des secteurs

potentiellement mutables.

Le PADD insiste sur le fonctionnement de la ville qui doit permettre l’émergence de liens entre

les usagers du territoire (résidents et actifs non-résidents). Le PADD met l’accent sur les liens

d’usage qui doivent exister entre les quartiers et sur la mixité sociale qui s’appuie sur des

espaces de vie et de rencontres de qualité et qui ne soient pas exclusifs d’une catégorie

sociale ou d’âge. Le désenclavement du Parc de la Noue et le traitement des abords des

coupures urbaines que représentent les axes structurants de la commune (ex : boulevard

Robert Ballanger) sont au nombre des interventions en cours visant à favoriser l’unité du

territoire. Par ailleurs des transitions urbaines harmonieuses autour des axes structurants

doivent être recherchées afin d’éviter une confrontation brutale entre les zones ou le

renouvellement urbain est privilégié et les secteurs à dominante pavillonnaire.

Le centre ancien bénéficie d’un cadre patrimonial remarquable. Le PADD a voulu mettre en

avant ce potentiel d’attractivité de façon à accueillir de nouveaux habitants et de nouvelles

activités. Ce développement devra se faire en mettant en valeur la richesse patrimoniale de ce

secteur.

Enfin, le tissu urbain devra accorder une place prépondérante à l’innovation architecturale qui

permet de concilier la mixité et la densité d’une part, le cadre de vie et la préservation de

l’intimité de tous les habitants d’autre part.


17

III.3 Favoriser un renouvellement exemplaire des secteurs stratégiques en mutation

Les projets de la ville doivent faire figure d’exemple en matière de développement durable sur

différents aspects : respect du cadre de vie et de l’environnement, mixité sociale et

fonctionnelle, maîtrise de la densité, etc.

Pour le quartier de la gare du Vert Galant, le PADD insiste sur le potentiel d’attractivité et de

développement de ce secteur en pleine mutation. En effet, dans le cadre du Grenelle de

l’Environnement, les gares et, de façon générale, les lieux de transports en commun, doivent

être privilégiés comme lieu de densification. Les abords de la gare du Vert Galant bénéficient

d’opportunités foncières pour développer des logements mais aussi des services et des

commerces.

Le secteur de la Pépinière constituera un projet d’écoquartier qui s’intégrera à la fois dans le

tissu urbain et dans la trame verte. Ce projet a pour objectif de compléter la trame urbaine de

la commune en créant des liens avec les quartiers pavillonnaires qui l’entourent mais

également de faire émerger un cadre de vie respectueux de son environnement naturel et

paysager, et exemplaire en termes de performance énergétique.

Enfin, le boulevard Robert Ballanger, secteur stratégique et en cours de mutation doit

affirmer son caractère central et attractif dans les années à venir en privilégiant plusieurs

actions : amélioration des circulations (modes doux et transport en commun à privilégier),

utilisation du potentiel foncier mutable pour créer une véritable structure urbaine le long de

cet axe, développement du commerce et organisation du stationnement, etc.


18

3. MOTIFS DE LA DELIMITATION DES ZONES ET DES

REGLES QUI Y SONT APPLICABLES


19

I. Tableau des superficies des zones du Plan Local d’Urbanisme

Nom de zone Superficie (ha)

Up 188 Upa 97 Total zone Up 285 Total zone Uc 100 Uea 26 Ueb 49 Uec 171 Ued 6 Total zone Ue 252 Uma 6 Umb 44 Umc 34 Total zone Um 84 Uf 39 Ufa 8 Total zone Uf 47 Total zone AUv 13 N 230 Nl 18 Total zone N 248 ZAC Paris Nord 1 1

TOTAL 1 030*

*Ce total est le total mesuré, basé sur le fichier cadastral.

La superficie totale officielle de Villepinte est de 1037 ha. La différence de 7 ha (soit 0,7% sur

les 1037 ha), est tout à fait acceptable et due aux différents moyens de calculs de la superficie

communale.


20

II. Caractéristiques principales des zones

Zone Vocation et localisation Caractéristiques

Um

La zone Um est une zone urbaine en mutation correspondant à l’axe du boulevard Robert Ballanger et à ses

abords, au quartier élargi de la gare du Vert Galant, aux axes des avenues Emile Dambel et de la République, aux

alentours de la Mairie.

Elle a une vocation mixte affirmée (habitat, commerces, services,…).

Elle comprend trois secteurs :

- Uma le long du côté nord du boulevard Robert Ballanger à partir du n°111 jusqu’à l'avenue du Maréchal De Lattre de Tassigny ;

- Umb sur le côté sud du boulevard Robert Ballanger entre la limite communale et l’avenue Emile Dambel, le long de l’avenue Emile Dambel jusqu'à la rue du Vert Galant, autour de la gare du Vert Galant, ainsi qu’au nord et au sud du centre ancien dans le secteur de la mairie ;

- Umc à l'entrée sud du centre ancien, le long de l’avenue de la République, sur les arrières sud du boulevard Robert Ballanger, en entrée de ville est en limite avec Tremblay-en-France, ainsi qu’au nord-ouest du secteur de la gare et jusqu’à la place Bérégovoy.

Les constructions sont implantées avec des marges de recul limitées et

peuvent être en limites séparatives.

Afin d’affirmer sa vocation mixte (habitat, commerces, services,…) et

son attractivité, cette zone comprend également des inscriptions

graphiques pour la protection des linéaires commerciaux.

Les hauteurs varient de 12 à 18m selon un système de gradation en

fonction du secteur concerné, et le dernier niveau doit

systématiquement être en recul par rapport à la façade sur rue.

Une attention particulière est portée aux espaces verts qui sont

privilégiés.

Uc

La zone Uc couvre les grands ensembles correspondant à des immeubles de logements collectifs organisés autour

de vastes espaces de statut publics ou privés. Ces immeubles varient de 3 à 15 niveaux. Ils sont implantés sur des

emprises foncières variables, allant des emprises foncières réduites au tour d’échelle des bâtiments, à des terrains

très étendus englobant des espaces centraux vastes et privatifs

La zone Uc une vocation mixte affirmée (habitat, commerces, services,…) et doit pouvoir évoluer progressivement

dans sa configuration bâtie et son affectation pour accueillir toutes les activités et les services complémentaires à

la vie de quartier, dans la mesure où elles ne créent pas de nuisance pour les riverains.

Un retrait des emprises publiques et des limites séparatives est

imposé pour les nouvelles constructions.

Les hauteurs existantes varient de 3 à 15 niveaux.


privilégiés.

Up

La zone Up est une zone urbaine qui couvre le tissu pavillonnaire de la commune et englobe les opérations de

lotissements réalisés de la fin du XIXème siècle à nos jours.

De caractère résidentiel dominant, elle peut néanmoins accueillir des activités commerciales et de services, voire

même des activités artisanales non nuisantes pour la vie de quartier.

Elle correspond à un tissu de densité moyenne où dominent des pavillons de deux étages (R+1 +C), implantés en

retrait des voies. Ce tissu pavillonnaire « classique » est relativement stable, mais doit pouvoir évoluer

progressivement : agrandissement, surélévation, réhabilitation, rénovation, constructions d’annexes …, doivent

être permis dans la limite du respect du caractère résidentiel du tissu.

Des retraits sont imposés par rapport aux voies publiques et limites

séparatives La hauteur des constructions est limitée à 9m de façon à

conserver le caractère résidentiel de la zone.


privilégiés (inconstructibilité des fonds de parcelle, coefficient

pondérateurs, etc.)


21


Elle comprend un secteur particulier :

Upa qui correspond à des lotissements récents de densité élevée, avec des parcelles de très petite superficie, des constructions pour la plupart en bande ou mitoyennes, des typologies architecturales homogènes. La cohérence de chaque opération doit être maintenue.

Uf

La zone Uf couvre l’hôpital Ballanger à l’entrée ouest de la ville et l’établissement pénitentiaire à l’est, au nord de

l’A104. Ils sont implantés sur des emprises foncières importantes.

La zone Uf à donc une vocation particulière liée à ces grands équipements et à leurs besoins.

Des retraits sont imposés par rapport aux voies et emprises publiques

ainsi qu’aux limites séparatives.

Le secteur Ufa rend possible des hauteurs plus élevées (25m

maximum de façade)

Ue

La zone Ue englobe toutes les zones d’activités de la commune.

Cette zone accueille un tissu d’activités diverses, constitué d’entreprises industrielles et artisanales, de grandes

surfaces commerciales, d’hôtels, mais aussi d’activités tertiaires de bureaux et de services.

Elle comprend plusieurs secteurs spécifiques :

- Uea : Zone d’Activités « Central Parc » en entrée de ville est au nord du boulevard Robert Ballanger et jusqu’à l’A104,

- Ueb : Zone Industrielle « des Merisiers » et zone artisanale des « Petits Ponts », ainsi qu’une partie du Parc des Expositions ;

- Uec : ZAC Paris Nord II (les prescriptions sont issues de la transposition du règlement d’aménagement de zone de la ZAC Paris Nord 2) ainsi qu’au Parc des Expositions,

- Ued : triangles de la Voie des Prés sur lesquels sont implantés une clinique, un Grand Frais et une entreprise artisanale.

Un retrait est imposé vis-à-vis de la voie ou de l’emprise publique.

Les implantations en limite séparative sont admises pour la plupart

des secteurs.

Les hauteurs admises varient de 12m à 18m en Uea avec une volonté

de requalification de l’entrée de ville.


privilégiés.


22


AUv

La zone AUv est une zone à urbaniser en écoquartier sous forme d’une réflexion d’aménagement d’ensemble ; elle

correspond au site dit de la Pépinière en limite de l’hôpital au sud de l’A104.

De vocation mixte, sa destination principale reste l’habitat, mais elle pourra accueillir tous les équipements

nécessaires et compatibles avec la vie de quartier.

Elle fait l’objet d’une orientation d’aménagement.

Cette zone fait l’objet d’une orientation d’aménagement sur le

secteur de la Pépinière ouverte à l’urbanisation. Ce secteur aura

vocation à accueillir une opération d’aménagement d’ensemble sous

réserve de mise en place d’une desserte des réseaux.

Les constructions peuvent être implantées à l’alignement ou en recul

par rapport aux voies et emprises publiques ; l’implantation en limite

séparative est admise.

Les hauteurs autorisées sont de 15m maximum


privilégiés.

N

La zone N regroupe les espaces naturels et forestiers à protéger en raison de leur caractère d’espace naturel ou en

raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt esthétique, historique ou

écologique.

Elle englobe :

- le Parc Départemental du Sausset

- le Bois de la Tussion

- le Parc National forestier de Sevran

- le Parc du Sanatorium

Nl est un secteur spécifique de la zone. Il permet des aménagements d’espace paysager et des équipements et

installations liés aux activités de loisirs sur le nord de la Pépinière ainsi que l’entretien et l’aménagement des

abords du canal de l’Ourcq (pour les installations nécessaires à l’exploitation du transport fluvial et des services

publics de part et d’autre du canal)

Des retraits sont obligatoires pour les nouvelles implantations, vis-à-

vis des voies et emprises publiques comme des limites séparatives.

La hauteur maximale autorisée est fixée à 12m mais seulement pour

les services publics ou d’intérêt collectif.

Cette zone permet de traduire la trame verte à Villepinte, elle est

complétée par un certain nombre d’inscriptions graphiques qui ont

vocation à préserver ce patrimoine naturel et paysager :

- Les espaces boisés classés

- Les secteurs parcs

- Les secteurs paysagers, etc.


23

III. Grands principes d’élaboration du zonage

En cohérence avec le Projet d’Aménagement et de Développement Durables, le règlement du

PLU a été élaboré afin de répondre aux grands objectifs de la commune (la justification de

l’ensemble des articles du règlement de chacune des zones est détaillée dans le chapitre

suivant) :

� Intégrer une démarche de développement durable à l’évolution urbaine de la ville

notamment en termes de mobilité, de construction et d’évolution de l’habitat ;

� Actualiser les règles d’urbanisme en fonction des évolutions réglementaires et des

besoins de la population en termes d’habitat et de construction ;

� Mettre en cohérence les différents espaces en développant les liens entre quartiers

et la mixité urbaine et sociale ;

� Mettre en œuvre un modèle urbain économe de l'espace, en cohérence avec ses

capacités d'accueil tout en limitant l’empreinte écologique et les pressions de

l'urbanisation sur les ressources naturelles.

Les grands principes qui ont donc guidé l’élaboration du zonage sont les suivants :

� Préserver et mettre en valeur la trame verte en identifiant les espaces boisés et

naturels sur la ville et en formulant pour chacun des prescriptions adaptées ;

� Préserver le caractère aéré et vert des zones pavillonnaires afin de maintenir la

qualité du cadre de vie, et des logements adaptés aux besoins du parcours

résidentiel des familles ;

� Favoriser les mutations du tissu urbain dans les espaces stratégiques afin de recréer

une identité pour la ville et d’en développer l’attractivité :

- Faire du secteur du boulevard Robert Ballanger un axe cohérent, urbain, avec

une mixité de fonctions et favorable au développement de polarités

commerciales ;

- Optimiser les alentours de la gare du Vert Galant.

- Répondre aux besoins en logements de la commune.

� Créer des secteurs de transition (Umb et Umc .entre les zones pavillonnaires et les

zones plus denses) afin d’éviter une confrontation brutale entre les abords des

grands axes (Uma) pouvant se densifier et le tissu résidentiel des maisons

individuelles ;

� Favoriser le dynamisme des zones d’activités pour maintenir les entreprises

présentes et développer l’accueil, notamment en entrée de ville Est ;

� Intégrer le futur projet sur le site de la Pépinière qui fait l’objet d’études en cours de

réalisation dans un principe d’écoquartier à dominante résidentielle comportant des

équipements et du commerce ;

� Conserver l’identité du centre ancien en privilégiant les accroches sur le bâti

remarquable existant, tel le Sanatorium, mais aussi les éléments de patrimoine

moins connus.

Par ailleurs le PLU met en œuvre un certain nombre de règles permettant de limiter

l’impact de l’urbanisation sur l’environnement en :

� Favorisant la gestion des eaux pluviales à la parcelle via l’article 4 du règlement de

chaque zone,

� Incitant à la performance énergétique pour les constructions neuves, mais

également pour les constructions existantes (possibilité d’isolation extérieure,

extensions utilisant des matériaux durables, toitures terrasses végétalisées,

encouragement des panneaux solaires, bonus d’emprise au sol pour l’utilisation de

matériaux biosourcés).

Il rend possible enfin la densification des secteurs stratégiques, ce qui est permis par la

création des différentes zones Uma, Umb et Umc qui créent une gradation progressive

entre les abords de l’axe du boulevard Robert Ballanger et les zones pavillonnaires.


24

IV. Justification des règles retenues dans les zones urbaines

IV.1. Délimitation des secteurs Uma, Umb et Umc

Le secteur Uma correspond à la frange nord du boulevard Robert Ballanger entre le site de

projet dit de La Pépinière et l'avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny ; il comprend des

zones urbanisées ayant fait, ou pouvant faire l'objet de projets de restructuration urbaine,

s'appuyant sur la vocation d'axe structurant du boulevard Robert Ballanger. Les terrains du

Château d'eau ont vocation à être restructurés, ce qui est engagé avec la construction d'une

crèche. A l'est de la poste, un secteur de projet doit à la fois permettre la délocalisation du

centre administratif actuellement situé sur l'axe Paul Vaillant Couturier dans des locaux

inadaptés et manquant d'espaces, ainsi que le désenclavement du Parc de la Noue ; une étude

est d'ailleurs en cours sur ce secteur et donnera des orientations sur l'utilisation du site afin de

respecter tous les objectifs d'un meilleur aménagement urbain.

Le secteur Umb correspond aux abords immédiats des grands axes pouvant accueillir des

opérations de renouvellement urbain et de densification ; il se base sur une profondeur

globale de 50m par rapport à ces axes, avec des adaptations en fonction de la configuration

des parcelles et des logiques de fonctionnement aux carrefours.

Le secteur Umc est un secteur de transition avec le secteur pavillonnaire et a été délimité de

manière à permettre un renouvellement urbain sur une certaine profondeur du tissu

pavillonnaire en prenant appui sur des opérations de densification ayant déjà eu lieu et sur

des espaces urbains importants dans le fonctionnement de la ville et représentants des points

d’appel (place Bérégovoy par exemple).

IV.2. Articles 1 et 2 : Occupations du sol interdites et soumises à des conditions particulières

Zones mixtes Um, Uc et Up

Dans la mesure où les zones urbaines non spécialisées présentent une vocation résidentielle

affirmée, avec un tissu plus ou moins dense, les articles 1 et 2 interdisent les constructions à

vocation d’industrie et d’entrepôts et leurs extensions / réhabilitations.

Les activités artisanales, commerciales et de bureaux sont autorisées car compatibles avec

l’habitat.

Il n’existe aucune ferme dans le tissu urbain existant des zones urbaines mixtes de Villepinte.

Les constructions nouvelles à destination d’activités agricoles et forestières sont interdites car

incompatibles avec la vocation résidentielle de ces zones.

Les exhaussements et affouillements du sol sont autorisés dans toutes les zones urbaines

mixtes sous réserve de contribuer à l’amélioration de l’environnement et de l’aspect paysager,

ou pour des raisons techniques et de raccordements aux réseaux.

Globalement, les dispositions relatives aux occupations et utilisations du sol soumises à

condition visent à permettre aux habitants de bénéficier d’un certain niveau de services,

d’équipements et de qualité du cadre de vie tout en les protégeant des nuisances étant

donnée la vocation résidentielle dominante des zones urbaines non spécialisées.

En zone Umb, les changements de destination des rez-de-chaussée à vocation de commerces

sont réglementés par des inscriptions graphiques sur le plan de zonage. Cette règle vise à

maintenir ces activités sur des linéaires continus de l’avenue de la gare afin d’affirmer des

centralités de vie dynamiques comme inscrit dans le Projet d’Aménagement et de

Développement Durable.

Les zones Uma et Umb, ainsi que AUv, font l’objet d’une mesure obligeant les opérations de

plus de 50 logements d’inclure une part minimale de 25% de logements sociaux afin de

répondre aux objectifs du PADD et de maintenir la part actuelle supérieure à 20% globalement

sur la ville de Villepinte. Le seuil de 50 logements correspond à l’estimation qui a été faite en

terme de faisabilité et d’équilibre de l’opération.

La zone Umb est concernée par un périmètre d’attente ; il s’agit de quelques constructions en

face de la Mairie, anciennes et en mauvais état, qui font l’objet d’une réflexion dans le cadre

de la revalorisation et de la réorganisation du bâti autour de la place. Les constructions

nouvelles y sont interdites pendant une période de 5 ans à dater de l’approbation du PLU. Une

convention a été signée entre la ville et l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF),

dans laquelle la ville a délégué à l’EPFIF son droit de préemption urbain pour acquérir le

foncier et proposer un parti d’aménagement. La ville souhaite apporter des améliorations à ce

secteur en veillant à la mise en place d’un tissu qualitatif en cohérence avec les constructions

environnantes, et notamment l’hôpital Sainte-Marie.

Afin de préserver les éléments constitutifs de la trame verte, il est également rappelé à

l’article 2 des zones concernées par des éléments remarquables (Cf. justification des

inscriptions graphiques), que les constructions sont extrêmement limitées dans les secteurs

parcs et paysagers et interdites dans les Espaces Boisés Classés.


25

Zones urbaines spécialisées : Uea, Ueb, Uec et Ued

Etant donné la vocation économique des zones d’activités économiques existantes de Central

Parc, des Merisiers, de Petit Forestier, du Parc des Expositions, de Paris Nord 2 et des abords

de l’A104, qui correspondent respectivement aux zones Uea, Ueb, Uec et Ued, les

constructions à usage d’habitation sont interdites sauf exceptions liées à l’activité. Par ailleurs,

les exploitations agricoles et de carrières sont susceptibles de perturber le fonctionnement

des sous-secteurs, c’est pourquoi elles sont interdites. Les occupations du sol soumises à

conditions particulières sont celles qui sont nécessaires au bon fonctionnement de la zone, par

exemple les constructions à usage d’habitat pour le personnel dont la présence permanente

est nécessaire dans cet objectif de bon fonctionnement. Sont aussi autorisées sous conditions

les exhaussements et affouillements de sol dès lors qu’ils contribuent à l’amélioration des

conditions de fréquentation de la zone (travaux de voirie, espaces verts, réseaux…).

Zone urbaine spécialisée : Uf

Dans cette zone qui correspond d’une part à l’hôpital intercommunal et d’autre part à

l’établissement pénitentiaire, les restrictions sont comparables à celles de la zone Ue ;

néanmoins, le logement du personnel de ces équipements est autorisé dans la zone.


26

IV.3. Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public

Les règles de l’article 3 sont définies en prenant en compte les principes relatifs aux exigences

de sécurité publique, de défense contre l’incendie et de la protection civile. Globalement, cet

article subordonne la constructibilité d’un terrain à son accessibilité selon les exigences de

sécurité et de services publics pour les usagers des accès et pour les usagers des voies sur

lesquelles les accès débouchent.

La commune de Villepinte a choisi plusieurs outils pour le respect de ces principes :

- en réglementant la largeur minimale des voies nouvelles à 8m (assouplissement à

6m pour les voies de moins de 50m de long) : cette règle a été instaurée afin de

laisser une place suffisante pour le croisement de deux véhicules en tenant compte

également des circulations douces, notamment piétonnes ;

- en règlementant l’aire de manœuvre à l’extrémité des voies en impasse de manière

à pouvoir faire demi-tour, y compris pour les engins de collecte des déchets

- en encadrant les conditions d’accès : les accès doivent avoir une largeur minimale

de 3,50m pour créer des conditions de confort et de sécurité pour les riverains

comme pour les personnes circulant sur l’espace public.

Zones urbaines spécialisées : Uea, Ueb, Uec et Ued, Uf et Ufa

Les règles concernant l’article 3 des zones Ue et Uf ont été définies suivant la même logique

que pour les zones urbaines mixtes. En revanche, afin de tenir compte des gabarits importants

des véhicules fréquentant les zones d’activités économiques types poids lourds et d’assurer la

sécurité des usagers, la largeur minimale des seules bandes de roulement nouvelles a été fixée

à 8m.

Dans le secteur Uec du Parc des Expositions, la règle reprise (largeur minimale de 3,50m) est

celle de la ZAC Paris Nord 2, par souci de cohérence.

Zone urbaine spécialisée Uf et Ufa

Les règles concernant l’article 3 de la zobe Uf et de son secteur Ufa ont été définies suivant la

même logique que pour les zones urbaines mixtes.

.

IV.4. Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement

Le raccordement de tout terrain constructible au réseau d’alimentation en eau potable est

obligatoire afin d’assurer le minimum vital pour les nouvelles constructions.

En matière d’eaux usées, la commune de Villepinte impose un raccordement au réseau.

En matière d’eaux pluviales, leur rejet dans le réseau d’eaux usées est interdit. Cet article

impose aussi des réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales séparatifs dans les opérations

d’aménagement d’ensemble. Dans la même logique de limitation des impacts de

l’urbanisation sur la ressource en eau et les réseaux techniques, la commune de Villepinte

impose que les rejets fassent l’objet d’une technique de rétention ou de non

imperméabilisation, et le débit de fuite est limité à 2l/s/ha en accord avec les services

compétents.

De plus les barbacanes à l’aplomb du domaine public devront être raccordées aux descentes

d’eaux pluviales afin d’éviter les écoulements sur le domaine circulé par les piétons.

En matière de déchets, les locaux de stockage sont mutualisables, afin d’optimiser leur usage

et d’encourager les bonnes pratiques. Afin de faciliter l’utilisation de ces locaux, ces systèmes

de stockage doivent être en rez-de-chaussée.

Les règles concernant les zones Ue et Uf sont les mêmes que pour les zones urbaines mixtes

quant à la gestion de l’eau potable, des eaux usées et des eaux pluviales.


27

IV.5. Article 5 : Superficie minimale des terrains constructibles

Conformément aux dispositions de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain et dans un souci

d’optimisation du foncier, l’article 5 n’est pas réglementé dans le PLU. Ce choix a été fait

également afin de permettre aux ménages les plus modestes de développer des constructions

sur des parcelles peu étendues et ainsi de favoriser la mixité sociale dans les quartiers, dès lors

que les qualités du paysage urbain ne sont pas menacées et ce, grâce au respect des règles de

gabarits formulées aux articles 6, 7, 9 et 10 du règlement de chacune des zones.

IV.6. Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies

L’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies joue un rôle

important dans la perception de l’ambiance urbaine d’un quartier. De plus, elle a une

influence importante sur la densité des constructions.

Le PLU Villepinte, dans son règlement, développe les outils au service du PADD à savoir,

notamment, la mise en œuvre d’un modèle urbain durable, en faveur de la ville compacte. Cet

objectif se concrétise par une incitation à la densification en priorité dans l’aire d’influence des

gares du Vert Galant et de Sevran Beaudottes, du Boulevard Robert Ballanger, à savoir la zone

Um. Cette zone instaure des secteurs dégressifs, de Uma à Umc. Dans la zone pavillonnaire

des adaptations sont possibles pour les pavillons existants tout en assurant le maintien

d’espaces de respiration sur chaque parcelle. C’est dans cette logique que les règles des

articles 6, 7, 9, 10 et 13 qui traduisent le gabarit des constructions ont été fixées.

Dans les secteurs Uma, Umb et Umc, les constructions doivent être implantées avec un recul

de 4m minimum par rapport à l’alignement afin de maintenir une respiration au contact des

espaces publics et un dégagement visuel en bordure d’axes pouvant se densifier, notamment

en hauteur. Néanmoins l’alignement est requis pour des axes comprenant déjà des

alignements de fait créant des fronts urbains continus, et comprenant pour certains des

commerces en rez-de-chaussée.

En Uma, les équipements publics ou d’intérêt collectif peuvent s’implanter dans la bande des

4m car une partie de cette zone, devant le Parc de la Noue, pourrait accueillir le centre

administratif ; l’enjeu est de désenclaver le Parc de la Noue et ce secteur doit donc faire l’objet

d’une réflexion d’ensemble. Des études sont d’ailleurs engagées par la ville.

Dans la zone Uc, l’implantation avec un recul minimal de 4m est obligatoire afin de maintenir

des respirations avec l’espace public et en cohérence avec la forme urbaine des grands

ensembles qui s’implante traditionnellement en retrait des emprises publiques et voies.

Des exceptions sont autorisées sous forme de reculs ponctuels dans les zones Um et Uc, pour

des motifs d’animation architecturale de façades, ainsi que de l’espace public, mais aussi pour

des motifs de continuité avec les bâtiments existants ou pour permettre l’évolution de

constructions existantes ne respectant pas ces règles.

Dans la zone Up, l’implantation des constructions doit se faire avec un recul minimum de 5m

par rapport à l’alignement afin de faciliter le stationnement des véhicules à l’intérieur de la

parcelle devant les maisons. Cela correspond aussi à l’aspect moins dense de cette zone, où la

ville encourage l’évolution du bâti mais préserve l’ambiance urbaine traditionnelle de ces

lieux. Néanmoins afin de tenir compte du cas que représentent les constructions existantes

pour lesquelles le recul était de 4m dans le POS, et afin de permettre les aménagements

nécessaires au confort des habitants (marquises, auvents, escalier d’accès…), des éléments

peuvent être implantés dans une bande comprise entre 2 et 5m par rapport à l’alignement.


Les constructions peuvent s’implanter à l’alignement ou avec un recul minimal de 4m afin de

tenir compte des spécificités de fonctionnement de l’hôpital et de l’établissement

pénitentiaire.


Le recul imposé par rapport à l’alignement est de 4m, excepté pour les locaux techniques

nécessaires, afin de permettre un aménagement paysager en façade sur rue.

Dans le secteur Uec, ce recul doit être au moins égal à la hauteur du bâtiment, avec un

minimum de 5m, en cohérence avec le règlement de la ZAC de Paris Nord 2.

Enfin, pour toutes les zones, les dispositifs d’isolation thermique pour les constructions

existantes ne respectant pas ces règles sont autorisés en adéquation avec les objectifs du

PADD de faciliter la diminution de l’empreinte énergétique de la ville sur son environnement.


28

IV.7. Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Comme l’article 6, l’article 7 réglementant l’implantation des constructions par rapport aux

limites séparatives joue un rôle important dans la perception de l’ambiance urbaine d’un

quartier. De plus, il permet d’agir sur la densité en permettant/imposant les constructions

mitoyennes ou à contrario en imposant des reculs plus ou moins importants par rapport aux

limites séparatives.

Dans les secteurs Uma, Umb et Umc, les constructions peuvent être implantées en limites

séparatives. En cas de retrait, il doit être au moins égal à la hauteur de la façade considérée

avec un minimum de 6m si la façade comporte des baies, ou au moins égal à la moitié de la

façade considérée, avec un minimum de 3m, en cas de façade aveugle. Ces seuils permettent

de maintenir un ensoleillement minimal sur les parcelles voisines en fonction de la hauteur

des constructions d’une part, le passage éventuel de véhicules de secours en fond de parcelle

d’autre part, ainsi que l’entretien des espaces laissés libres entre les constructions et les

limites séparatives. Néanmoins, l’implantation sur les 2 limites séparatives étant possible, la

constitution de fronts urbains est encouragée dans ces zones appelées à faire l’objet

d’opération de renouvellement urbain.

Dans la zone Uc, les constructions peuvent s’implanter en limites séparatives ou avec un

retrait minimal comme fixé dans les secteurs Um, pour les mêmes raisons évoquées :

ensoleillement des parcelles, passage des véhicules de secours, entretien, transition avec la

zone pavillonnaire.

Des exceptions concernent des motifs de continuité avec les bâtiments existants ou pour

permettre l’évolution de constructions existantes ne respectant pas ces règles.

Dans la zone Up, l’implantation des constructions est régie en fonction de la distance par

rapport à la marge de recul. En effet, au-delà d’une bande de 20m par rapport à cette marge

de recul, soit 25m par rapport à l’alignement, seules les constructions annexes sont autorisées

si leur hauteur est inférieure à 3,50m et leur superficie inférieure à 20m². Ce dispositif vise à

maîtriser la densification de la zone pavillonnaire, à éviter les constructions en second rang qui

génèrent à plus ou moins long terme de nombreux conflits de voisinage, et à préserver les

cœurs d’îlots verts en application de l’objectif de maintien de la trame verte dans la ville.

Dans la bande des 25m constructible, l’implantation des constructions peut se faire en limites

séparatives pour les terrains d’une largeur inférieure à 12m, ce qui correspond à un grand

nombre de cas réels sur la ville, où les parcelles peuvent être de taille très réduite.

Par ailleurs, le choix ayant été fait de préserver les fonds de parcelles, le souci de ne pas

instaurer de règles trop contraignantes à l’avant des parcelles a paru comme une mesure juste

de compensation de droit à bâtir pour les pétitionnaires.

Dans le secteur Upa, l’implantation en limites séparatives est autorisée pour tenir compte de

la configuration spécifique de ce tissu urbain qui présente des maisons en bandes sur de petits

terrains.

Pour les terrains d’une largeur supérieure à 12m, seule l’implantation sur l’une des deux

limites séparatives est autorisée afin d’éviter la constitution de fronts bâtis importants lorsque

c’est possible, et donc de maintenir le caractère aéré de la zone pavillonnaire, et ainsi des

percées visuelles vers les fonds de parcelles.

Zones urbaines spécialisées : Uea, Ueb, Uec et Ued, Uf et Ufa

Les constructions nouvelles doivent s’implanter en fonction de leur hauteur et de leur

percement par des baies ou non, et avec un recul de 8m minimum par rapport aux limites

séparatives (3m pour des façades aveugles). Cette règle est prise afin de favoriser l’aération du

tissu bâti et des aménagements qualitatifs dans les zones d’activités, et permet donc d’éviter

les effets de masse.

Dans le secteur Uec, les retraits sont réglementés en cohérence avec le règlement de la ZAC

de Paris Nord 2.

Enfin, pour toutes les zones, les dispositifs d’isolation thermique pour les constructions

existantes ne respectant pas ces règles sont autorisés en adéquation avec les objectifs du

PADD de faciliter la diminution de l’empreinte énergétique de la ville sur son environnement.


29

IV.8. Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Afin de permettre l’évolutivité du tissu urbain et l’implantation de constructions et formes

urbaines innovantes, imbriquées, s’articulant autour de plusieurs plots ou unités bâties

interconnectées, et s’adaptant parfaitement avec les logiques de sites, les bâtiments contigus

sont autorisés.

Dans le cas de bâtiments non contigus, la distance est à la fois fonction de la hauteur des

façades en vis-à-vis concernées et de leur percement ou non par des baies ; les choix des seuils

ont été faits afin de garantir une luminosité minimale dans les rez-de-chaussée tout en

permettant une certaine densification à l’intérieur d’une même parcelle.


Cet article n’est pas réglementé afin de ne pas contraindre la spécificité de fonctionnement

des bâtiments de l’hôpital et de l’établissement pénitentiaire.


Les dispositions sont articulées de la même façon que pour les zones mixtes afin de de

favoriser l’aération du tissu bâti et des aménagements qualitatifs dans les zones d’activités, et

permet donc d’éviter les effets de masse.

Dans le secteur Uec, les retraits sont réglementés en cohérence avec le règlement de la ZAC

de Paris Nord 2.

IV.9. Article 9 : Emprise au sol maximale des constructions

L’article 9 qui règlemente l’emprise au sol maximale des constructions joue un rôle important dans la densification du tissu urbain. Aussi, il a également été règlementé de manière dégressive depuis le secteur Uma - où l’objectif est d’optimiser le foncier conformément au PADD - vers les secteurs pavillonnaires tout en gardant de véritables espaces végétalisés, où un équilibre est plus que n’importe où ailleurs, à préserver, entre d’un côté les espaces artificialisés, et d’un autre la préservation d’espaces de respiration.

De ce fait, en secteur Uma, l’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60%. Cette règle a été fixée afin d’encadrer la densification et l’ouverture de droits à construire importants en lien avec la suppression de la réglementation du COS. De plus, cela participe à l’objectif de la commune de préserver un équilibre entre densification et préservation d’espaces de respiration, notamment pour l’infiltration des eaux pluviales.

Dans la logique de dégressivité qui a été choisie, cette emprise maximale est de 50% en secteur Umb et de 40% en secteur Umc.

Dans cette logique, une souplesse a été intégrée dans le règlement qui permet qu’en cas de constructions employant des matériaux biosourcés, un bonus de 5% d’emprise au sol supplémentaire est accordé.

De plus, afin de favoriser dans ces secteurs le dynamisme commercial existant ou d’agir en faveur des polarités commerciales à renforcer, ces emprises sont portées respectivement à 70, 60 et 50% pour les secteurs Uma, Umb et Umc en cas d’implantation de commerces en rez-de-chaussée.

En secteur Umc de transition avec la zone pavillonnaire, l’emprise au sol permet l’évolution de cette zone vers des logements intermédiaires ou collectifs, en préservant également une aération du tissu urbain.

Dans la logique de dégressivité des emprises au sol, l’emprise au sol maximale est fixée à 50% dans la zone à dominante d’ensembles collectifs, et à 35% dans les secteurs à dominante pavillonnaire qui correspondent à la zone Up. Néanmoins, dans les secteurs Upa, pour tenir compte de la spécificité du tissu urbain (petites parcelles, maisons accolées…), l’emprise au sol est portée à 45%.

Zone urbaine spécialisée : Uf L’emprise au sol maximale est fixée à 45%, en cohérence avec le règlement précédent du POS. Zones urbaines spécialisées : Uea, Ueb, Uec et Ued L’emprise au sol maximale est fixée à 70% dans les secteurs Uea, Ueb et Ued afin de permettre une certaine densité d’implantation des constructions à usage d’activité tout en maintenant un minimum d’espaces libres pouvant être aménagés. Dans le secteur Uec, l’emprise au sol est réglementée en cohérence avec le règlement de la ZAC de Paris Nord 2. De façon à faciliter l’isolation par l’extérieur des constructions existantes qui ne répondent pas à ces seuils, et en cohérence avec l’objectif du PADD de limiter l’empreinte de la ville sur son environnement, ces pourcentages peuvent être dépassés. Afin de permettre les extensions, reconstructions ou constructions de bâtiments neufs pour les équipements existants, notamment les écoles, l’emprise au sol n’est pas réglementée pour les équipements publics ou d’intérêt collectif, y compris pour les installations ferroviaires. Enfin l’emprise au sol est limitée dans les espaces parcs et les espaces paysagers afin de préserver l’intégrité de la trame verte identifiée sur le territoire.


30

IV.10. Article 10 : Hauteur maximale des constructions

Les hauteurs maximales autorisées dans chacune des zones urbaines mixtes ont été

règlementées en fonction du principe de dégressivité.

Ainsi la hauteur est limitée à 18m en secteur Uma, 15m en secteur Umb et 12m en secteur

Umc, le dernier niveau des constructions devant être réalisé en attique, avec un recul de 2m

minimum par rapport à la façade donnant sur rue ; cette mesure permet d’atténuer la

perception de la densité de fronts urbains potentiels dans ces secteurs de renouvellement.

Dans la zone Uc la hauteur maximale est de 15m avec un dernier niveau en attique, selon les

mêmes principes.

Dans la zone Up, la hauteur est limitée à 6m à l’égout du toit et à 9m au faitage dans le cas de

toitures en pente, ce qui favorise la construction de constructions type pavillonnaire. Les

toitures terrasses sont également possibles afin de favoriser le rôle tampon qu’elles jouent

dans la rétention des eaux pluviales ; néanmoins, si la hauteur maximale est de 9m, le dernier

niveau doit également être en attique avec un recul de 2m minimum par rapport à la façade

donnant sur rue.


Les hauteurs autorisées, dans la zone Uf comme dans son secteur Ufa, correspondent aux

besoins de l’hôpital et de l’établissement pénitentiaire. La hauteur de 25m autorisée en

secteur Ufa correspond à un projet d’extension et de construction de l’hôpital qui avait été

intégré par modification dans le POS en 2010.


Mis à part le secteur Uec où la règle correspond à celle de la ZAC Paris Nord 2, les hauteurs

autorisées dans les secteurs Uea, Ueb et Ued correspondent aux besoins des activités. Dans le

secteur Uea, la hauteur a été portée à 18m entre le boulevard Robert Ballanger et l’A104 afin

de favoriser le renouvellement sur cette entrée de ville pour l’instant peu matérialisée dans le

paysage urbain ; par ailleurs, la forte déclivité du terrain naturel à cet endroit permet

également d’autoriser une hauteur plus importante.

IV.11. Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords

Cet article comprend des règles générales qui visent à favoriser l’insertion architecturale et

paysagère des bâtiments. Il donne les grands principes à respecter en la matière.

Dans l’ensemble des zones urbaines, les règles encourageant la qualité architecturale et

paysagère concernent aussi bien les constructions nouvelles que les extensions de bâtiments

existants et les constructions annexes. En effet, une cohérence d’ensemble est visée. Les

règles édictées conformément aux orientations du Projet d’Aménagement et de

Développement Durable concernent aussi les matériaux des façades, avec par exemple,

l’interdiction d’employer à nu des matériaux destinés à être recouverts. Toujours concernant

les façades, il a été fait le choix de privilégier l’harmonie des couleurs, par un traitement des

façades, clôtures, menuiseries, s’intégrant le mieux possible dans l’environnement.

La hauteur maximale des clôtures a globalement été augmentée (de 2m à 2,10m) afin de

répercuter l’augmentation de la hauteur des murets (de 80cm à 1m) décidée pour tenir

compte des impératifs techniques d’intégration des coffrets de gaz et d’électricité.

Dans la zone Up, des prescriptions particulières pour un certain nombre de rues concernent

les clôtures ; il s’agit de règles figurant auparavant au POS et adaptées au plan d’urbanisme

particulier de certains lotissements.

Dans le secteur Uec, l’article 11 est rédigé en cohérence avec le règlement de la ZAC de Paris

Nord 2.


31

IV.12. Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement

Afin de favoriser la qualité des espaces publics, il est prévu que les aires de stationnement et

leurs zones de manœuvre, y compris pour les deux-roues motorisés, soient réalisées en

dehors des voies publiques ouvertes à la circulation, sur le terrain d’assiette du projet, et selon

les zones en rez-de-chaussée dans l’enveloppe du bâtiment ou en sous-sol.

La commune souhaite maintenir des normes de stationnement minimales dans son PLU afin

de prendre en compte les besoins réels des résidents, y compris dans le périmètre d’influence

des gares du Vert Galant et de Sevran Beaudottes qui bénéficient d’une offre de rabattement

en bus. C’est pourquoi un abattement de 30% des normes est accordé dans un rayon de 800m

autour de ces gares.

Les normes de stationnement automobile sont définies en fonction de leur destination. Cette

règle permet ainsi d’adapter le stationnement aux usages dans la zone.

De plus, afin d’encadrer la réalisation des aires de stationnement en prévoyant des

aménagements suffisants, des normes techniques ont été définies, tant pour le stationnement

automobile que pour le stationnement deux-roues qui a été règlementé dans chacune des

zones : « Chaque emplacement de stationnement doit répondre aux caractéristiques suivantes :

Automobile Motocycles moto, scooter

longueur 5,00m 2,50 m

largeur 2,30m sans obstacle de part et d’autre, 2,50m en cas d’obstacle d’un seul côté, 2,80m en cas d’obstacle des 2 côtés ou type boxe

1,20 m

dégagement 6m, et 5,50m si la largeur de la place est supérieure à 2,50m

2,20 m

Chaque emplacement de stationnement poussettes - vélos doit répondre aux caractéristiques suivantes :

- local ou emplacement clos en rez-de-chaussée,

- minimum 1 dispositif d’attache vélo par tranche de 2m² de surface de stationnement ;

- la superficie minimale ne peut être inférieure à 10m². »

En effet, un local aménagé en rez-de-chaussée et de dimension proportionnelle à l’opération

est exigé afin d’améliorer la fonctionnalité de ce type d’espace et donc de faciliter l’utilisation

de ce mode de déplacement alternatif à la voiture.

IV.13. Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations

Les règles de l’article 13 visent à encadrer le rapport entre surfaces perméables et surfaces

imperméabilisées. Elles sont complémentaires des articles 6, 7, 9 et 10 qui déterminent les

formes urbaines et les gabarits des constructions. La commune a choisi ici plusieurs outils :

- des dispositions générales qui concernent la végétalisation des espaces libres de construction et qui sont communes à toutes les zones urbaines ;

- la détermination de coefficients d’espaces verts ;

- l’utilisation d’inscriptions graphiques de préservation de la trame verte.

Dans toutes les zones urbaines, il est prévu que les espaces libres de construction, non utilisés

pour les parkings et la voirie interne doivent être aménagés en espaces verts. Les parcs de

stationnement doivent également être plantés d’au moins un arbre de haute tige pour 4

places de stationnement, et s’ils peuvent être plantés en bosquets pour favoriser des

aménagements paysagers, leur plantation de manière isolée est réglementée par un volume

de terre minimal afin de garantir au mieux leur développement.

Les coefficients d’espaces verts sont exprimés de façon dégressive inverse à l’emprise au sol,

dont la moitié ou les trois-quarts doivent être en pleine terre. Sont intégrés dans le calcul les

espaces plantés sur dalle, selon l’épaisseur de terre végétale, ainsi que les terrasses

végétalisées, également selon l’épaisseur du substrat. Cette mesure permet de traduire les

objectifs de développement durable et de favoriser les bâtiments innovants peu

consommateurs d’énergie.

IV.14. Article 14 : Coefficient d’Occupation des Sols

Dans une logique de Développement Durable et afin de mener sur le territoire communal une

politique d’aménagement global, basée sur la réglementation des formes urbaines et des

gabarits, le Coefficient d’Occupation des Sols n’est plus règlementé


32

V. Justification des règles retenues dans la zone à urbaniser

Articles 1 et 2 : Occupations du sol interdites et soumises à des conditions particulières

Plusieurs raisons ont permis à la commune d’afficher dans son PLU un objectif de

développement limité de l’urbanisation dans la zone AUv : absence de réseaux suffisants,

fortes qualités paysagères. Aussi, les règles qui ont été définies dans le règlement de la zone

avoisinent les règles de la zone urbaine Umb, mixte, en faveur d’une urbanisation à dominante

d’habitat qui permette de préserver des espaces de respiration. Pour ces règles identiques, les

justifications sont les mêmes que celles développées ci-avant pour la zone Umb. De plus, il est

précisé dans le règlement de la zone AUv que les constructions nouvelles doivent faire l’objet

d’une réflexion d’aménagement d’ensemble sous forme d’écoquartier. Cette règle permet

d’approcher l’objectif de préservation des qualités du site puisque la mise en œuvre d’un

projet d’aménagement global est obligatoire.

Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public

Sont rappelés à l’article 3 du règlement les principes relatifs aux exigences de sécurité

publique, de défense contre l’incendie et de la protection civile. Globalement, cet article

subordonne la constructibilité d’un terrain à son accessibilité selon les exigences de sécurité

pour les usagers des accès et pour les usagers des voies sur lesquelles les accès débouchent.

Les cheminements piétonniers doivent être aménagés pour empêcher toute autre utilisation

afin de préserver l’intégrité des milieux.

Par ailleurs les mêmes règles de largeur de voies et d’accès que celles de la zone Um sont

fixées en cohérence avec la vocation de la zone AUv.

Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement

L’article 4 est réglementé comme pour toutes les autres zones du PLU en accord avec les

documents en vigueur qui réglementent l’assainissement, l’accès à l’eau potable et la gestion

des déchets.

Article 5 : Superficie minimale des terrains constructibles

Conformément aux dispositions de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain et dans un souci

d’optimisation du foncier, l’article 5 n’est pas réglementé dans le PLU. Ce choix a été fait

également afin de permettre aux ménages les plus modestes de développer des constructions

sur des parcelles peu étendues et ainsi de favoriser la mixité sociale dans les quartiers, dès lors

que les qualités du paysage urbain ne sont pas menacées et ce, grâce au respect des règles de

gabarits formulées aux articles 6, 7, 9 et 10 du règlement de chacune des zones.

Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies

Les dispositions concernant l’intégration des constructions par rapport à l’alignement en zone

à urbaniser reprennent les règles et les justifications de la zone Um, soit un recul minimum de

3m par rapport à l’alignement, avec les mêmes exceptions concernant l’isolation par

l’extérieur, les continuités de volume avec l’existant, les séquences en façades sur rue.

Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les dispositions concernant l’implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives en zone à urbaniser reprennent les règles et les justifications des secteurs Uma et

Umb ; il s’agit donc de permettre la constitution de fronts bâtis, en cohérence avec la

vocation de densification et l’objectif de créer des formes urbaines compactes, tout en

imposant des retraits suffisamment importants pour un traitement paysager et utilitaire des

espaces restés libres entre deux propriétés.


33

Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Les dispositions concernant l’implantation des constructions sur une même propriété en zone

à urbaniser reprennent les règles et les justifications des secteurs Uma et Umb ; favoriser une

certaine densité en permettant les bâtiments contigus, et favoriser des retraits suffisants pour

maintenir une bonne luminosité et favoriser les aménagements paysagers pour les bâtiments

non contigus.

Article 9 : Emprise au sol maximale des constructions

Les dispositions concernant l’emprise au sol maximale autorisée en zone à urbaniser

reprennent les règles et les justifications de la zone Umb.

Article 10 : Hauteur maximale des constructions

Les règles concernant la hauteur maximale des constructions en zone à urbaniser reprennent

les règles et les justifications de la zone Umb.

Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords

Les règles concernant l’aspect extérieur des constructions en zone à urbaniser reprennent les

règles et les justifications de la zone Umb.

Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement

Les règles concernant les obligations en matière de réalisation d’aires de stationnement en

zone à urbaniser reprennent les règles et les justifications de la zone Umb.

Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations

Les règles concernant les espaces libres et espaces verts en zone à urbaniser reprennent les

règles et les justifications de la zone Umb.

Article 14 : Coefficient d’Occupation des Sols

Dans une logique de Développement Durable et afin de mener sur le territoire communal une

politique d’aménagement global, basée sur la réglementation des formes urbaines et des

gabarits, le Coefficient d’Occupation des Sols n’est plus règlementé


34

VI. Justification des règles retenues dans les zones naturelles

La zone N regroupe les espaces naturels et forestiers à protéger en raison de la qualité des

sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt esthétique, historique ou

écologique, ou en raison de leur caractère d’espace naturel (art. R123-8 du Code de

l’Urbanisme). La zone N induit une protection stricte des espaces situés généralement en

dehors de l’empreinte urbaine. Elle assure donc la protection des secteurs présentant un fort

intérêt écologique tels que le Parc du Sausset, le Parc de la Poudrerie, le Bois de la Tussion, le

nord de la Pépinière, ainsi que d’autres parcs tels que celui du Sanatorium ou de l’Abreuvoir.

Cette zone N comprend un secteur Nl qui correspond aux espaces naturels qui permettent

l’accueil limité et encadré de l’activité humaine tout en réduisant ses impacts sur

l’environnement. Le secteur Nl est un espace qui accueille ponctuellement des constructions

pour l’accueil du public. Sa création permet la modernisation et l’adaptation des

constructions existantes, afin de limiter le mitage de ces espaces à préserver, et les

aménagements nécessaires dans le secteur au nord de la Pépinière, de part et d’autre du

canal de l’Ourcq, en cohérence avec les choix faits sur la commune limitrophe de Tremblay-

en-France dont le PLU a récemment été approuvé.

Articles 1 et 2 : Occupations du sol interdites et soumises à des conditions particulières

En cohérence avec la vocation de la zone, seuls - l’aménagement, la réfection, l’isolation par

l’extérieur et le changement de destination des constructions existantes sont autorisés dans le

respect de la valeur écologique et paysagère du site, ainsi que les aménagements légers

destinés à l’accueil et l’information du public.

L’objectif est de ne pas altérer les espaces naturels concernés et de les protéger tout en

permettant d’accueillir des installations nécessaires au caractère « investi» de certains de ces

espaces naturels, et de permettre les évolutions nécessaires du bâti, que ce soit pour les

bâtiments de l’ancienne Poudrerie ou pour le centre de loisirs.

Dans le secteur Nl sont également autorisées les constructions nécessaires aux équipements

de sports et de loisirs afin de permettre les aménagements nécessaires pour la valorisation et

la fréquentation de ces secteurs, à savoir le parc du Sausset, le nord de la Pépinière et les

abords du canal de l’Ourcq, où sont déjà présentes des pistes cyclables qui se prolongent

jusqu’à Paris.

Sont également rappelées les règles qui s’appliquent aux espaces parcs et aux espaces

paysagers au titre de l’article L123-1-5-7° du code de l’urbanisme.

Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public

Sont rappelés à l’article 3 du règlement les principes relatifs aux exigences de sécurité

publique, de défense contre l’incendie et de la protection civile. Globalement, cet article

subordonne la constructibilité d’un terrain à son accessibilité selon les exigences de sécurité

pour les usagers des accès et pour les usagers des voies sur lesquelles les accès débouchent.

Les cheminements piétonniers doivent être aménagés pour empêcher toute autre utilisation

afin de préserver l’intégrité des milieux.

Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement

L’article 4 est réglementé comme pour toutes les autres zones du PLU en accord avec les

documents en vigueur qui réglementent l’assainissement, l’accès à l’eau potable et la gestion

des déchets.

Article 5 : Superficie minimale des terrains constructibles

Conformément aux dispositions de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain, l’article 5 n’est pas réglementé.


35

Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies

Afin de préserver l’esprit naturel et préservé de la zone, les constructions doivent se mettre en recul de 10m par rapport aux voies. Cette disposition ne s’applique pas aux constructions et installations nécessaires au fonctionnement de la voie ferrée afin de prendre en compte les besoins spécifiques liés à l’infrastructure.

Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Afin de préserver au maximum l’aspect vert et paysager des lieux, les constructions doivent s’implanter à une distance par rapport aux limites séparatives au moins égale à leur hauteur. Cette disposition ne s’applique pas aux constructions et installations nécessaires au fonctionnement de la voie ferrée afin de prendre en compte les besoins spécifiques liés à l’infrastructure.

Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Cet article n’a pas été règlementé en zone naturelle où les constructions autorisées sont déjà très limitées et où les articles 6, 7, 9 et 13 sont très contraignants et permettent la protection de ces espaces.

Article 9 : Emprise au sol maximale des constructions

Dans la zone N comme dans les secteurs Nl, qui doivent faire l’objet d’une protection stricte, l’emprise au sol des constructions est de 5% maximum de la superficie de l’unité foncière. L’objectif est ici de limiter fortement l’artificialisation des sols afin de maintenir les zones d’écoulement des eaux et le caractère naturel des espaces. Cette disposition ne s’applique pas aux constructions et installations nécessaires au fonctionnement de la voie ferrée afin de prendre en compte les besoins spécifiques liés à l’infrastructure.

Article 10 : Hauteur maximale des constructions

La hauteur maximale des constructions autorisées est fixée à 3,50m en zone N afin de permettre surtout les constructions de service public ou d’intérêt collectif qui pourraient être nécessaires au fonctionnement de la zone.

Cette règle permet de protéger les points de vue et ambiances paysagères et de ne pas inciter au développement de constructions aux gabarits trop imposants, non en accord avec les objectifs de préservation liés au caractère de ces secteurs.

Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords

Les règles définies quant au choix des gabarits, des matériaux et couleurs, c’est à dire l’aspect extérieur, favorisent l’homogénéité des constructions avec leur contexte d’implantation. Elles visent à éviter les contrastes avec les paysages environnants ou les constructions existantes.

Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement

Etant donné la vocation de la zone, les obligations minimales de stationnement sont définies de manière souple et doivent correspondre aux besoins des constructions admises dans la zone. Elles doivent être réalisées en dehors des voies publiques ou privées, sur le terrain d’assiette de l’opération, afin de limiter leur impact visuel et l’imperméabilisation des sols.

Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations

Etant donné le caractère naturel de la zone, au moins 90% de l’unité foncière doivent être traités en espaces verts. Les règles imposent de manière générale aux espaces non bâtis d’être plantés de manière à préserver les ensembles végétaux de grande valeur paysagère qui permettent l’infiltration des eaux pluviales.. Cette disposition ne s’applique pas aux constructions et installations nécessaires au fonctionnement de la voie ferrée afin de prendre en compte les besoins spécifiques liés à l’infrastructure.

Article 14 : Coefficient d’Occupation des Sols

Dans une logique de Développement Durable et afin de mener sur le territoire communal une politique d’aménagement global, basée sur la réglementation des formes urbaines et des gabarits, le Coefficient d’Occupation des Sols n’est plus règlementé


36

VII. Justifications des choix qui concernent les orientations particulières d’aménagement

VII.1. Orientation d’Aménagement du site de la Pépinière

L’orientation d’Aménagement du site de la Pépinière a été conçue en réponse aux besoins de

la commune :

- De renforcer le front urbain le long du boulevard Robert Ballanger

- De maintenir une mixité sociale de l’habitat

- De créer un quartier connecté aux quartiers voisins

- De préserver la trame verte et de la traduire à toutes les échelles, du grand paysage aux

espaces privés ;

Les différentes préconisations d’aménagement qui ont été définies peuvent se justifier de la

manière suivante :

- L’urbanisation du site : la vocation principale des potentielles opérations d’urbanisation

futures sera celle de l’habitat, du fait de la proximité à l’entrée de ville, à la gare RER (et

la future gare de métro automatique), à la situation le long du boulevard Robert

Ballanger qui représente l’axe à requalifier le plus important de la ville. Il est également

nécessaire de maîtriser la fréquentation du site afin d’en préserver la qualité

paysagère ;

- Habitat et performance énergétique : l’implantation de nouveaux logements dans ce

secteur devra inclure une proportion de l’ordre de 25% de logements sociaux et

privilégiera la production d’habitat intermédiaire et collectif. Par ailleurs, les nouveaux

bâtiments devront présenter des performances élevées en termes de limitation de la

consommation énergétique, l’objectif étant de réaliser un écoquartier ;

- Les déplacements : la promotion de l’usage des modes doux à l’échelle de la commune

sera concrétisée dans cette portion de territoire car les liaisons douces internes

représenteront une opportunité de décloisonnement du cœur d’îlot et de revalorisation

des rues existantes sur lesquelles elles s’appuieront ; par ailleurs le souhait de créer une

passerelle en liaison avec le parc du Sausset est exprimé afin de concrétiser la volonté

de maillage des liaisons douces et de désenclaver le Parc du Sausset par rapport aux

quartiers d’habitat.


37

- Traitement paysager et espaces publics : la situation dont jouit le site doit être

optimisée afin de développer l’attrait du secteur. Son image sera symbolisée par la

création d’espaces de vie et de rencontre à travers l’aménagement des espaces publics

et en particulier des parcs, qu’ils soient urbains ou paysagers, et qui seront un

marqueur identitaire fort du quartier à l’échelle communale. Par ailleurs le nord du site

en limite avec l’A104 restera sous forme naturelle afin d’assurer un rôle tampon et de

préserver le futur quartier des nuisances sonores.

VII.2. Orientation d’Aménagement de la trame verte

Cette orientation a pour objectif, en appui du zonage et du règlement, de traduire le principe

de trame verte inscrit dans le PADD en exprimant sa traduction à toutes les échelles de la ville,

des grands espaces naturels ou boisés aux jardins des espaces privé.

Il s’agit de favoriser le maintien d’une certaine biodiversité sur le territoire, de maintenir

l’interpénétration entre espaces verts et espaces urbains qui fait la caractéristique et la qualité

du cadre de vie villepintois, et ainsi de limiter l’imperméabilisation des sols. La justification est

donc à la fois d’ordre écologique, paysager et fonctionnel.


38

4. EXPOSE DES MOTIFS DES CHANGEMENTS APPORTES

AUX REGLES D’URBANISME ANTERIEURES


39

I. Analyse POS-PLU

1.1 Les objectifs POS - PLU

1.1.1 Les objectifs du Plan d’occupation des Sols

Villepinte était dotée d’un POS approuvé le 29 novembre 1989. Ce document a été mis en

révision et à nouveau approuvé le 15 juin 2000. Il a évolué au fil des années par modification

en 2004 et 2010 et par révision simplifiée en 2005 et 2009.

Les objectifs principaux de la mise en révision du POS en 2000 étaient les suivants:

L’affinage de l’incorporation du PAZ de l’ancienne ZAC Haie Bertrand (créé en 1974) POS. En

effet, les deux documents présentaient des divergences et il convenait de réaliser quelques

adaptations ;

La modification du règlement de façon à préserver le caractère pavillonnaire et le cadre de vie

de certains secteurs, maintenir le bâti traditionnel avec le souci d’une véritable politique

d’urbanisation maîtrisée dans le secteur de la mairie ;

La suppression et la création de réserves pour la création d’équipements publics ;

La mise à jour des emplacements réservés.

1.1.2 Les objectifs du Plan Local d’Urbanisme

Conformément à l’article L 121-1 du Code de l’Urbanisme, l’élaboration du PLU a pour

objectif d’assurer :

1° L'équilibre entre :

a) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces

urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ;

b) L'utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités

agricoles et forestières, et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ;

c) La sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables ;

1° bis La qualité urbaine, architecturale et paysagère des entrées de ville ;

Cet article remplace l’ancien article L 121-10 du Code de l’urbanisme qui était en vigueur

avant la loi SRU. Il met en avant et réunit l’ensemble des principes fondamentaux qui viennent

s’imposer aux rédacteurs des documents d’urbanisme qu’il s’agisse des PLU, des SCoT ou des

cartes communales.

Il s’agit d’un article d’ « équilibre » entre différents besoins et préoccupations qui se

rencontrent et parfois se contredisent en matière d’urbanisme : diversité des fonctions

urbaines, mixité sociale, respect de l’environnement et du patrimoine, etc.

En application de cet article, le PLU de Villepinte met en avant les objectifs suivants :

• Préserver et mettre en valeur la trame verte

• Préserver le caractère aéré et vert des zones pavillonnaires

• Conserver l’identité du centre ancien

• Favoriser les mutations du tissu urbain dans les espaces stratégiques afin de recréer une

identité pour la ville et d’en développer l’attractivité

Faire du secteur du boulevard Robert Ballanger un axe cohérent, urbain, avec une mixité de

fonctions et favorable au développement de polarités commerciales ;

Optimiser les alentours de la gare du Vert Galant.

• Créer des secteurs de transition entre les zones pavillonnaires et les zones plus denses afin

d’éviter une confrontation brutale entre les abords des grands axes pouvant se densifier et

le tissu résidentiel des maisons individuelles.

• Intégrer le futur projet sur le site de la Pépinière

• Favoriser le dynamisme des zones d’activités

1.2 Règlement : document graphique

1.2.1 Le Plan d’Occupation des sols

Le document graphique règlementaire du POS révisé en 2000 comprenait au total 4 zones

urbaines qui, pour certaines, étaient divisées en secteurs.

Zone UC :

Zone mixte à vocation principale d’habitat et de commerce

2 secteurs : UCa et secteur de plan masse de Montconseil

Zone UE :

Zone couvrant des équipements collectifs et des grands ensembles


40

Zone UP :

Zones pavillonnaires de la commune

Un secteur spécifique : UPa

Zone UI :

Toutes les zones d’activités de la commune (entreprises industrielles, artisanales, grandes

surfaces commerciales, etc.)

Un sous secteur spécifique : UIa

Zone NA :

Zone naturelle destinée à l’urbanisation (zone mixte, vocation principale d’habitat)

Zone ND :

Zone naturel d’intérêt paysager à préserver (aménagements autorisés : espace paysager,

équipements pour des activités de loisirs)

Un secteur spécifique : NDz

1.2.2 Le Plan Local d’Urbanisme

Le zonage du PLU a été élaboré dans un souci de cohérence et de clarté par rapport au plan de

zonage du POS.

Le PLU compte 5 zones urbaines, 1 zone à urbaniser et 1 zone naturelle

Zone Um : zone urbaine mixte de renouvellement

Cette zone concerne les parties du territoire qui ont vocation à évoluer dans les années à

venir. Les mutations urbaines y sont donc favorisées grâce aux prescriptions du règlement en

incitant à la mixité fonctionnelle (habitat, services, équipements).

3 secteurs se distinguent :

• Le secteur Uma : ce secteur est la portion centrale du boulevard Robert Ballanger,

côté nord. Cette portion se situe entre l’actuelle station service Elf et l’avenue du

Maréchal de Lattre de Tassigny. Il a vocation à tenir un véritable rôle de centralité.

Dans le POS, ce secteur correspondait à la zone UC et au secteur UCa.

• Le secteur Umb : ce secteur est situé sur le côté sud du boulevard Robert Ballanger

(anciennement UC également), le long de l’avenue Emile Dambel (anciennement en

zone UP), autour de la gare du Vert Galant (le long de l’avenue de la gare et

anciennement en zone UC), ainsi qu’au nord et au sud du centre ancien dans le

secteur de la mairie (anciennement zone UC).

• Le secteur Umc : ce sont les secteurs pavillonnaires proches des lieux de centralités,

qui ont vocation à évoluer et à former des zones de transition avec les centres des

zones pavillonnaires. Ils étaient classés en UP dans l’ancien POS (à l’exception d’une

petite zone en UI, en limite de Tremblay-en-France). Ils sont situés au sud du

boulevard Robert Ballanger, le long de l’avenue de la République, en entrée de ville

est en limite avec Tremblay-en-France, ainsi qu’autour de la place Bérégovoy.

Zone Uc : zone urbaine mixte de grands collectifs

Cette zone concentre de l’habitat de type grand ensemble qui a vocation à être réhabilité et

densifié. Elle correspond à l’ancienne zone UE, avec des adaptations ponctuelles.

Zone Up : zone urbaine à dominante pavillonnaire

Cette zone correspond aux secteurs pavillonnaires de la commune, anciennement en zone UP

dans le POS.

Le secteur Upa comprend spécifiquement les zones de lotissement présentant une forme

particulière, avec des parcelles de petite taille. Ce zonage correspond à l’ancienne zone UP du

POS avec des adaptations ponctuelles.

Zone Uf : zone urbaine d’équipements

Cette zone couvre les parties du territoire accueillant les équipements de taille

supracommunale : l’hôpital et l’établissement pénitentiaire.

Le secteur Ufa est spécifique : c’est celui de l’hôpital Robert Ballanger, prévu pour le projet

d’extension par une modification du POS en 2010


41

Zone Ue : Zone d’activité

La zone Ue est une zone urbaine spécialisée pour les activités économiques. Elle comprend 4

secteurs :

Uea : Central Parc et entrée de ville

Ueb : Les Merisiers et Petit Forestier, et une partie du Parc des Expositions

Uec : ZAC Paris Nord 2 et une petite partie du Parc des Expositions

Ued : « triangles » de l’A104

Ces zones correspondent à l’ancien zonage UI. Elles permettent aujourd’hui une densification

et un accueil diversifié des activités économiques.

Zone AU : zone à urbaniser

Cette zone désigne le secteur de la Pépinière, qui fait l’objet d’une orientation

d’aménagement et qui s’appuie sur un projet en cours de définition. Dans le POS, ce secteur

était classé en zone NA.

Zone N : zone naturelle

Cette zone est une zone naturelle au sens strict à savoir qu’elle est instaurée uniquement pour

la conservation des espaces et n’aura pas vocation à accueillir de nouvelles constructions. Il

s’agit du bois de Tussion, du parc de la Pouderie, etc.

Le secteur Nl permet des aménagements et des constructions légères à usage de loisirs et des

installations nécessaires de part et d’autre du canal de l’Ourcq

Le secteur Nl concerne le nord de la Pépinière.

Cette zone permet de mettre l’accent sur la trame verte de Villepinte.

1.3 Règlement : prescriptions écrites

3.1.1 Le Plan d’Occupation des Sols

Cf. Tableau de synthèse des prescriptions écrites du POS de Villepinte pages suivantes.

3.1.2 Le Plan Local d’Urbanisme

La révision du POS a été l’occasion de redéfinir les zones qui existaient auparavant. Le

règlement et le zonage du PLU se sont inspirés de ceux du précédent POS pour les zones où les

évolutions urbaines sont limitées, mais a créé des zones nouvelles adaptées pour favoriser une

certaine mutation.

CF. tableau de correspondance des zones entre POS et PLU pages suivantes.

La prise en compte des ZAC dans le PLU de Villepinte

La zone d’aménagement concerté (ZAC) est un outil à la disposition des communes pour

mener à bien des opérations d’aménagement. Les 2 ZAC intercommunales de Paris Nord 1 et

Paris Nord 2 sont situées en partie sur le territoire de Villepinte mais ne sont pour l’instant pas

supprimées. La ZAC Paris Nord 2 est intégrée au règlement du PLU. La ZAC Paris Nord 1, qui ne

concerne en fait qu’un talus sur lequel il n’est pas prévu de construction, est indiquée en tant

que telle sur le plan de zonage.

La suppression du COS

Dans un souci de simplification du règlement, la ville de Villepinte a souhaité maintenir la

suppression des prescriptions relatives au COS dans le POS de 2000. Il ne permet pas de gérer

une forme urbaine, ce sont les règles de gabarit qui sont à privilégier.

La possibilité de prévoir l’aménagement des combles, notamment dans le pavillonnaire

permet l’évolution des logements avec les besoins des propriétaires.

Cette mesure fait partie des innovations qui permettent de mettre en place un

développement plus durable. En effet, la densification de l’urbanisation des secteurs

pavillonnaires, uniquement contrôlée par des règles d’alignement, de retrait et d’emprise au

sol, sera facilitée et les constructions innovantes (aménagement des combles, etc.) seront

possibles.


42

La prise en compte du développement durable

Le règlement du PLU introduit également plusieurs mesures qui répondent aux objectifs fixés

par le développement durable qui n’existaient pas dans le POS : possibilité d’isolation des

constructions existantes par l’extérieur, gestion du pluvial à la parcelle, les dispositifs liés aux

énergies renouvelables ne sont pas pris en compte dans le calcul des hauteurs, prise en

compte des toitures et murs végétalisés.


43

Zone du POS Descriptif (POS) Principales caractéristiques (POS)

UC

Zones à vocation mixte (habitat, commerces,

équipements, services, activités) constituant les

trois centralités de la commune :

• le Centre ancien

• Vert Galant

• les abords du bd Robert Ballanger

Tissu mixte et aggloméré constitué de petits

collectifs (R+3 et R+4) en ordre continu le long

des axes structurants

3 secteurs :

• Secteur UCa : entrée de ville ouest (Aulnay

et Sevran), requalification urbaine à

encourager

• Secteur UCb : bâti d’habitat collectif de

densité moyenne dont l’intégration avec le

tissu environnant est insuffisant

• Secteur Montconseil : secteur de plan de

masse à restructurer autour d’un maillage

viaire en cohérence avec la trame existante

• Surface minimum de 700 m² • Implantation en retrait de 4 m minimum des voies et emprises publiques

Implantation à l’alignement (Place Degeyter, Avenue et Place de la Gare, Avenue de la République)

Secteur Montconseil : implantation à l’intérieur des cônes de constructibilité

• Règle générale : Implantation en retrait des limites séparatives égal à la hauteur du bâtiment avec un minimum de

8m pour les façades avec baies et à la moitié de la hauteur du bâtiment avec un minimum de 3m pour les façades aveugles ou comportant des jours

Dans une bande de 20m par rapport à l’alignement, les constructions peuvent s’implanter soit en limite séparative soit en retrait tel que défini au principe (exception : implantation sur au moins une des deux limites séparatives latérales le long du boulevard Robert Ballanger, de la rue de la Gare et de la place de la Gare) Au-delà de la bande de 20m par rapport à l’alignement : retour à la règle générale

• Emprise au sol : 60% maximum de la superficie totale du terrain

Secteur UCa : 60% max

Secteur UCb : 50 % max

Secteur Montconseil : implantation dans les polygones de constructibilité

• Hauteur : 9,40m à l’égout, 14m au faîtage (R+2+C)

Secteur UCa : 15 m / 18 m (R+4+C)

Secteur UCb : 12,70 m / 16 m (R+3+C) Quartier Vert Galant : 12,60 m / 16 m

• Pourcentage d’espaces verts plantés : 20%

UE

Zones à vocation d’habitat collectif et d’accueil

d’équipements

Gabarits et densité contrastés selon

l’affectation du bâti

UEa : secteur de restructuration et d’extension

de l’hôpital Robert Ballanger

• Implantation à l’alignement des voies et emprises publiques ou en retrait de 4 m minimum

• Règle générale : Implantation en retrait des limites séparatives égal à la hauteur du bâtiment avec un minimum de

8m pour les façades avec baies et à la moitié de la hauteur du bâtiment avec un minimum de 3m pour les façades aveugles ou comportant des jours





44

Zone du POS Descriptif (POS) Principales caractéristiques (POS)

UP

Zone couvrant les secteurs pavillonnaires de la

commune

Présence de certaines activités commerciales,

artisanales et de services

Tissu moyennement dense (R+2) avec un

parcellaire moyen de 350 à 400 m².

Tissu stable appelé à évoluer vers de la

densification

2 secteurs : UPa et UPb

• Surface minimum de 350 m², 200m² en UPa et 150m² en UPb • Implantation en retrait de 4 m minimum des voies et emprises publiques, en UPb : à l’alignement ou en retrait • Implantation en retrait égal à la moitié de la hauteur du bâtiment avec un minimum de 8m pour les façades avec

baies et de 3m pour les façades aveugles ou comportant des jours Implantation sur une des deux limites séparatives dans une bande de 20m par rapport à l’alignement. et en retrait des limites séparatives au-delà de la bande de 20m. UPa : implantation possible sur une ou deux limites séparatives de 4 m minimum des voies et emprises publiques

UPb: implantation à l’alignement ou en retrait


Secteur UPa : 40% max

Secteur UPb : 40 % max



UI

Zone couvrant toutes les zones d’activité de la

commune, hors ZAC Paris Nord 2

Tissu d’activités diverses : entreprises

industrielles et artisanales, grandes surfaces

commerciales, hôtels et nombreux bureaux et

services (embranchement A 104, RD 115 et

RD 40)

Un sous-secteur pour les zones d’activités en

devenir : UIa

• Implantation en retrait de 4 m minimum des voies et emprises publiques, en UIa : en retrait de 30m minimum des

limites d’emprises de l’A104, implantation en retrait de 10m minimum des limites d’emprises de la rue du maréchal de Lattre de Tassigny

• Implantation en retrait égal à la hauteur du bâtiment avec un minimum de 8m pour les façades avec baies et égal à

la moitié de la hauteur avec un minimum de 3m pour les façades aveugles ou comportant des jours Implantation sur une des deux limites séparatives dans une bande de 20m par rapport à l’alignement.

UIa : implantation nécessairement en retrait de limites séparatives

• Emprise au sol : de 60 à 80% en fonction de la superficie totale du terrain

• Hauteur : 12m

NA Zone naturelle destinée à l’urbanisation (zone

mixte, vocation principale d’habitat)

Aucune prescription

ND

Zone naturel d’intérêt paysager à préserver

(aménagements autorisés : espace paysager,

équipements pour des activités de loisirs)

Un secteur spécifique : NDz

• Implantation en retrait de 10m minimum des voies et emprises publiques • Implantation en retrait des limites séparatives en respectant une marge latérale au moins égale à 8m

• Hauteur : 12m


45

TABLEAU DE CORRESPONDANCE ENTRE LES ZONES DU POS ET DU PLU

POS

Zones Secteurs et sous secteurs Vocation/Localisation PLU

UCa

UCb UC

Secteur Montconseil

Zones à vocation mixte (habitat, commerces, équipements, services, activités)

constituant les trois centralités de la commune :

• le Centre ancien

• Vert Galant

• les abords du bd Robert Ballanger

Uma, Umb, Uc, AUv

UE Secteur UEa Zones à vocation d’habitat collectif et d’accueil d’équipements Uc, Uf, Ufa, Umb, Umc, Upa

UPa

UP

UPb

Secteurs pavillonnaires de la commune

Up, Upa, Umb, Umc

UIa UI

Zone couvrant toutes les zones d’activité de la commune, hors ZAC Paris Nord 2 Uea, Ueb, Uec, Ued

NA

Zone naturelle destinée à l’urbanisation (zone mixte, vocation principale d’habitat)

AUv, N

ND NDz Zone naturelle d’intérêt paysager à préserver N, Nl, Up, Upa


46

1.4 Emplacements réservés

Le POS de Villepinte comptait 11 emplacements réservés dont :

- 2 au bénéfice du département de Seine-Saint-Denis, concernant l’élargissement à

24 mètres du boulevard Robert Ballanger et pour la création d’une voie nouvelle

entre la RN2 et la limite communale de Tremblay-en-France.

- Les 9 autres au bénéfice de la commune pour le prolongement, l’élargissement ou

la création de certaines voies et pour le projet de centre administratif et

d’équipement culturel rue Henri Barbusse.

Le PLU recense 12 emplacements réservés communaux et 2 départementaux.

Plusieurs d’entre eux figuraient déjà dans le POS :

- l’élargissement à 24 mètres du boulevard Robert Ballanger

- la restructuration d’un marché couvert en équipement public

- le prolongement de l’avenue Charles de Gaulle jusqu’à Sevran

- l’aménagement du carrefour rue de Paris

De nouveaux emplacements réservés sont également créés, notamment pour l’extension du

stade Infroit et pour créer un espace vert.

1.5 Espaces boisés classés

Le périmètre des espaces boisés classés a été globalement maintenu, sauf ajustements

ponctuels. Leur délimitation a été affinée grâce à un travail de repérage et de transcription du

SDRIF effectué par les services de la Direction régionale et interdépartementale de

l'alimentation, de l'agriculture et de la forêt d'Île-de-France (DRIAAF) et transmis à la ville.

La plupart des boisements existants font l’objet d’une protection en application de l’article

L123-1-7 du Code de l’urbanisme, soit au titre des secteurs parcs, des secteurs paysagers ou

des alignements d’arbres existants ou à créer.

1.6 Nouvelles dispositions du PLU

De nouvelles inscriptions graphiques sont intégrées dans le PLU. Elles concernent la protection

du linéaire commercial (voir partie sur le règlement) ou encore aux éléments de patrimoine

bâti.

Le patrimoine de Villepinte se décline en éléments architecturaux et vernaculaires. Il s’agit de

sites et monuments reconnus pour leur valeur historique ou culturelle ainsi que d’éléments

qui structurent ou rythme l’espace, servent de repères visuels ou de points d’appels. Tous ces

éléments racontent l’histoire de Villepinte et participent à son image actuelle.

Tous les éléments ne sont pas forcément protégés au titre de l’article L123-1-5-7°, en raison

de leur dégradation trop avancée, ou de questions de précarité qui peuvent nécessiter une

démolition plutôt qu’une rénovation trop lourde, et enfin pour ne pas créer de pression sur les

familles concernées et pouvant éprouver des difficultés à valoriser leur bien (ex : Villa du

Citole, quartier des Castors, maisons Lods…).

A Villepinte, le patrimoine bâti à protéger est constitué des éléments suivants :

- Le patrimoine rural :

o Ferme Godier et Dauvergne

o Ferme du Marais

- Les grandes demeures :

o Villa du Cèdre

- Le patrimoine religieux

o Eglise Notre Dame

o Chapelle du Sanatorium

- Le patrimoine vernaculaire

o Pont de l’ancienne voie ferrée Aulnay-Rivecourt

o Poste de garde

o Lavoir

o Bornes royales

- Le patrimoine industriel

o Bâtiments de la Poudrerie


47

- Le patrimoine contemporain

o Gare du Vert Galant

o Bâtiment central de l’hôpital et pavillons d’entrée

o Les Solaires

o Médiathèque

o Bâtiment école rue Chevalier de la Barre

o Bâtiment principal du centre administratif

o Pavillon Prouvé sur Paris Nord 2

o Le quartier des pyramides

o L’église Saint Vincent de Paul

Par ailleurs, le PLU identifie certains espaces comme appartenant aux différentes catégories

présentées dans le tableau ci-dessous et leur applique une protection, plus ou moins forte, au

travers de règles d’urbanisme qui leur sont associées.

Ces espaces ont été définis en cohérence avec l’objectif de traduction de la trame verte

repérée et proposée par la ville ; il s’agit d’identifier et préserver le maillage existant à toutes

les échelles, de celle des grands espaces boisés à celle des jardins, en prenant en compte les

espaces de parcs ou les zones vertes qui assurent une fonction tampon entre zones habitées

et axes de transports.

Catégories Prescriptions

Secteur parc

L.123-1.5.7° du

Code de

l’Urbanisme

Ces secteurs, publics ou privés, devront préserver au minimum 95%

d’espaces libres, d’espaces verts, d’aires de jeux et de loisirs ; les

constructions en lien avec l’usage du site et sa mise en valeur sont

autorisées à hauteur de 5% de la surface protégée.

Le caractère boisé doit être préservé.

Secteur paysager

L.123-1.5.7° du

Code de

l’Urbanisme

Ces secteurs, publics ou privés, constituent des espaces de respiration

dans le tissu urbain constitué et ont un impact paysager important.

Y sont admis les constructions, ouvrages ou installations autorisés dans

la zone, dans la limite de 30 % de l'emprise protégée et en préservant,

dans la mesure du possible, les arbres ou plantations existantes.

Catégories Prescriptions

Secteur jardins

familiaux

L.123-1.5.7° du

Code de

l’Urbanisme

Ces secteurs constituent des espaces de respiration dans le tissu

urbain constitué ou des espaces de transition entre l’habitat et les

zones naturelles. Il s’agit de terrains cultivés à protéger.

Seuls y sont autorisés les abris de jardin d’une surface de plancher

inférieure à 20m² et d’une hauteur inférieure à 2,5m au faîtage. Au

moins 80% de leur superficie doit être maintenue et végétalisée.

Les alignements

d’arbres existants

ou à créer

L.123-1.5.7° du

Code de

l’Urbanisme

Les plantations d’alignement repérées sont à conserver ou à planter.

Les symboles graphiques employés constituent un principe de

repérage et non une localisation exacte des arbres à conserver ou à

planter.

Les accès aux propriétés et les voies nouvelles sont admis en tenant

compte dans la mesure du possible des arbres ou plantations

existantes.

Ainsi différents niveaux de prescriptions ont été élaborés en fonction du degré d’intérêt de ces

espaces, de leur fréquentation, et de la prise en compte des besoins liés aux aménagements

qui pouvaient y être nécessaires. Ce repérage permet de traduire la volonté communale de

limiter la pression de l’urbanisation sur l’environnement et de limiter la progression des

surfaces urbanisées malgré la densification possible de certaines zones. Ces outils sont

complémentaires des mesures prises dans le règlement sur les emprises au sol, les coefficients

d’espaces verts, les pourcentages de pleine terre, etc.


48

II. Réponses aux contraintes supra communales

L’article R 123-2-1 du Code de l’urbanisme dispose que « lorsque le plan local d’urbanisme doit

faire l’objet d’une évaluation environnementale […], le rapport de présentation 1° Expose le

diagnostic prévu au premier alinéa de l’article L 123-1 et décrit l’articulation du plan avec les

autres documents d’urbanisme et les plans ou programmes mentionnés à l’article L 122-4 du

Code de l’Environnement avec lesquels il doit être compatible ou qu’il doit prendre en

considération ». Ces documents sont listés à l’article R 122-17 du Code de l’environnement.

2.1 Le Schéma Directeur de la Région Île-de-France

Les articles L 141-1 et L 111-1-1 du Code de l’urbanisme indiquent que le PLU doit être

compatible avec le Schéma Directeur de la Région Île-de-France (SDRIF). Le SDRIF

actuellement en vigueur a été approuvé le 26 avril 1994 et fait l’objet d’une révision. Le

nouveau projet a été adopté le 25 septembre 2008 par le Conseil Régional d’Île-de France

mais ce projet n’a pas été approuvé du fait de son incompatibilité avec la loi du Grand Paris

promulguée le 3 juin 2010. Le blocage de l’approbation de nombreux documents d’urbanisme

a poussé le législateur à prendre des mesures de souplesse au regard des règles d’opposabilité

habituelles. En effet, la loi n° 2011-665 du 15 juin 2011 permet, en Île-de-France, d’approuver

un projet de révision ou de modification d'un document d'urbanisme malgré son

incompatibilité au SDRIF de 1994.

Cette souplesse de la loi pose deux conditions :

- la révision ou la modification du document doit être compatible avec le projet de SDRIF de

2008 d'une part,

- sur des dispositions qui ne soient pas contraires à la loi du 3 juin 2010 (loi du Grand Paris)

d’autre part.

Cette dérogation aux articles du Code de l'urbanisme s'appliquera jusqu'à l'approbation du

prochain SDRIF qui interviendrait, au plus tard et selon la loi, le 31 décembre 2013. La

commune a ainsi obtenu une décision favorable du Préfet de la région Ile-de-France à sa

demande de dérogation au SDRIF de 1994, afin de ne pas reporter dans le PLU de Villepinte un

projet de voirie inscrit dans le schéma directeur de 1994, et non repris dans le SDRIF de 2008.

Ce projet de voirie, qui visait à relier l’A4 et l’A104, traversait le site de la Pépinière et le tissu

pavillonnaire de Villepinte, pour rejoindre les terrains Montceleux à Sevran et poursuivre

jusqu’à Clichy-Montfermeil.

Le principe de ceinture verte francilienne inscrit au SDRIF de 1994, ainsi que le principe de

liaison verte à renforcer du SDRIF de 2008, se concrétisent dans le PLU par une série de

mesures de protection, de valorisation et de création d’espaces verts. En effet, le PADD et les

inscriptions graphiques (espaces boisés classés, secteurs parcs, secteurs paysagers, secteurs

de jardins familiaux) mettent l’accent sur l’importance de préserver les espaces verts et de

favoriser les continuités écologiques au travers du développement de la trame verte (en lien

avec les communes voisines). Une attention particulière est portée sur la diversité des

biotopes et les continuums écologiques entre le Parc du Sausset et le parc de la Poudrerie.

L’orientation d’aménagement sur le secteur de la Pépinière prévoit également le passage de la

trame verte par le biais d’un parc paysager traversant la future zone d’aménagement. Les

classements indiqués dans les deux SDRIF sont également respectés :

Tous les espaces identifiés comme espace paysager ou espace vert par le SDRIF de 1994, et

comme espace boisé et naturel ou de loisirs dans le projet de 2008, font l’objet d’un

classement en zone N dans le règlement de Villepinte : le Parc de la Poudrerie et Bois de la

Tussion sont classés par ailleurs comme espaces boisés classés, le Parc du Sausset est identifié

en espaces boisés classés et en secteurs parcs. Le projet de 2008 prescrit un espace vert à

créer au centre ouest de la commune ce qui se concrétise dans l’orientation d’aménagement

du secteur de la Pépinière (parc paysager aménagé).

Les SDRIF de 1994 et de 2008 prévoient un accroissement important du parc de logements

afin de répondre aux besoins des populations résidentes et futures (avec un déficit de

réalisation de 5 642 logements sur la période 1990/2005). Le PLU comprend des objectifs

portant à 170 logements neufs/an afin de répondre aux besoins de la population et

d’atteindre les 38 000 habitants en 2025.

Les SDRIF de 1994 et 2008 mettent l’accent sur l’importance du bassin d’emploi nord-est

francilien de Roissy dans le développement économique de l’Île-de-France. Le PLU de

Villepinte prévoit l’accueil d’une partie de ce développement dans les années à venir, grâce à

un zonage spécifique dédié aux activités économiques et en soutenant la mutation et la

diversification du secteur de la ZAC Sud Charles-de-Gaulle vers des activités à haute valeur

ajoutée, de formation et de recherche.


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2.2 Le Plan de Déplacements Urbains d’Île-de-France

Le Plan de Déplacements Urbains d’Île de France (PDUIF) a été approuvé par arrêté

interpréfectoral le 15 décembre 2000. Il a fait l’objet d’une évaluation portée par le Syndicat

des transports d’Île-de-France. Les conclusions du rapport d’évaluation ont permis de lancer la

révision du PDUIF votée le 12 décembre 2007 par le STIF en cours actuellement. L’approbation

définitive du nouveau PDUIF est prévue pour 2012.

La loi de solidarité renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 affirme la nécessité de

mettre en œuvre une politique de déplacements au service du développement durable et vise

à une mise en cohérence des politiques sectorielles (urbanisme, habitat, déplacements,

activités). De ce fait, elle a instauré un lien de compatibilité du PLU avec le PDUIF.

Les objectifs du PDUIF de 2000, actuellement en vigueur, sont les suivants : - diminution de 3% du trafic automobile, - diminution de la part de la voiture particulière dans le nombre de déplacements

motorisés internes à la grande couronne, - augmentation de l’usage des transports collectifs de 2% en déplacements, leur part

modale devant dépasser le tiers des déplacements domicile-travail et domicile-école,

- augmentation de 10% de la part de la marche dans les déplacements domicile-école, - doublement des déplacements à vélo, - augmentation de 3% de la part des tonnages de marchandises acheminées par la

voie d’eau et le fer.

La ville de Villepinte a pris en compte les orientations du PDUIF dans le PLU. Le souhait de

Villepinte d’encourager les déplacements actifs et doux apparaît comme une orientation

principale du PADD, les objectifs se dessinant par la suite concernant tout aussi bien le

maillage des liaisons douces que le renforcement des transports en commun et

l’aménagement des gares et des polarités favorisant les micro-mobilités et ayant pour effet de

limiter les besoins de déplacement. L’orientation faisant de Villepinte une ville peu émettrice

en gaz à effet de serre (en encourageant notamment les modes doux, l’usage des transports

en commun, des véhicules électriques, etc.) rentre également en cohérence avec les grands

principes du PDUIF et du Grenelle de l’Environnement. Par ailleurs le développement du fret

ferroviaire n’est pas oublié puisque la ville soutient le projet de création de 2 gares TGV fret

(au sud de l’aéroport CDG sur la commune de Tremblay-en-France et à Goussainville) afin de

désengorger le fret routier.

Afin de mettre en œuvre les objectifs fixés dans le PADD, la ville de Villepinte développe dans

la partie réglementaire du PLU des outils nécessaires : des emplacements réservés sont

notamment prévus pour la création de liaisons douces par exemple.

L’orientation d’aménagement du secteur de la Pépinière reprend également le principe de

création de liaisons douces afin de limiter les déplacements automobiles.

Enfin le PLU renforce considérablement la réglementation concernant le stationnement de

vélos, en termes à la fois quantitatifs (pourcentage par rapport à la taille de l’opération et

taille minimale imposée) et qualitatifs (locaux aménagés en rez-de-chaussée).

2.3 L’accueil et l’habitat des gens du voyage

En application de la loi n°2000-614 du 5 juillet 2000, le Schéma départemental d’accueil des

gens du voyage de Seine-Saint-Denis, approuvé le 28 août 2004 puis annulé par le tribunal

administratif le 17 septembre 2007, avait identifié pour les communes de Tremblay-en-France

et Villepinte, le besoin de création de 50 places de stationnement. Un nouveau Schéma

Départemental est actuellement en cours d’élaboration.

2.4 Le Plan d’exposition au bruit (PEB) de l’aérodrome de Paris-Charles-de-Gaulle

Conformément à l’article L.147-1 du code de l’urbanisme, les PLU doivent être compatibles

avec les plans d’exposition au bruit. Le PEB de l’aérodrome de Paris Charles-de-Gaulle a été

approuvé par arrêté interpréfectoral le 9 juin 1989. Une procédure de révision du PEB a été

ouverte par un arrêté interpréfectoral du 5 janvier 2006. Le nouveau PEB a été approuvé par

un arrêté interpréfectoral du 3 avril 2007. Cet arrêté est intervenu après un avis favorable

émis par la commission d’enquête en date du 7 mars 2007. Il fixe les indices sonores Lden

(Level Day Evening Night) définissant les limites extérieures des zones de bruit.

Villepinte rappelle dans le PADD, son engagement pour « Valoriser un cadre de vie agréable »

qui s’inscrit directement dans la lutte contre les nuisances sonores dues aux infrastructures.

Le PEB constitue une annexe du PLU, en application de l’article R123-14 4°.


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2.5 Le plan départemental d’élimination des déchets

En application de la loi du 13 juillet 1992 et de l’article L.541-15 du code de l’environnement,

le plan départemental d’élimination des déchets ménagers et assimilés de Seine-Saint-Denis

dont la révision a été approuvée par arrêté préfectoral n°05/3366 en date du 26 juillet 2005

s’impose aux personnes morales de droit public et à leurs concessionnaires.

Le PLU indique, dans ses annexes et dans le diagnostic territorial (en application de l’article

R 123-14 3° du Code de l’urbanisme), les systèmes d’élimination des déchets de la ville.

2.6 Le Schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux du bassin Seine-Normandie

Le SDAGE est un outil au service de la gestion de l’eau, institué par la loi sur l’eau du 3 janvier

1992. Villepinte est une ville située dans le bassin hydrographique de Seine-Normandie dont le

SDAGE 2010-2015 a été adopté par le Comité de Bassin le 29 octobre 2009. Il intègre les

obligations définies par la directive européenne sur l’eau ainsi que les orientations du Grenelle

de l’environnement. Ce document stratégique pour les eaux du bassin Seine-Normandie fixe

comme ambition d’obtenir, en 2015, le bon état écologique sur 2/3 des masses d’eau.

Les défis et actions à mener du SDAGE 2010-2015 sont les suivants :

- Diminuer les pollutions ponctuelles par les polluants classiques - Diminuer les pollutions diffuses des milieux aquatiques - Réduire les pollutions des milieux aquatiques par les substances dangereuses - Réduire les pollutions microbiologiques des milieux - Protéger les captages d'eau pour l'alimentation en eau potable actuelle et future - Protéger et restaurer les milieux aquatiques et humides - Gestion de la rareté de la ressource en eau - Limiter et prévenir le risque d'inondation

Le PLU rappelle ces différentes préconisations dans son état initial de l’environnement. Dans

le cadre du PADD, il met l’accent sur plusieurs objectifs relatifs à la gestion de l’eau dans son

orientation « limiter l’empreinte de la ville sur l’environnement et les ressources ». En effet, la

commune devra porter une attention particulière à la gestion de la rareté de la ressource en

eau pour sa propre consommation et en sensibilisant ses administrés. De même, la prévention

des risques d’inondation sont pris en compte avec le développement de la gestion intégrée

des eaux pluviales sur les secteurs d’extension et de renouvellement urbain.

Il convient de noter que la commune de Villepinte n’a pas de Schéma d’aménagement et de

gestion des eaux (SAGE) mais fait partie du périmètre du futur SAGE « Croult-Vieille-Mer » en

cours d’élaboration. Celui-ci s’étend sur 446 km² et regroupe 86 communes de 2

départements et 2 bassins versants du ru des Haras et du ru d’Enghien.

2.7 Natura 2000

La commune de Villepinte est concernée par 3 sites Natura 2000 sous le statut de zone de

protection spéciale (ZPS) :

- Le Parc départemental du Sausset

- Le Bois départemental de la Tussion

- Le Parc national forestier de Sevran

L’objectif de ce classement est de constituer un réseau de sites naturels protégés à l’échelle

européenne pour préserver les espèces et les habitats remarquables sur le territoire.

Le PLU de Villepinte répond à la nécessité de préservation de ces 3 sites. En effets, les

orientations du PADD concernant la valorisation du cadre de vie Villepintois, la limitation de

l’empreinte de la ville sur l’environnement et les ressources participent à la protection de ces

zones. Le classement en espaces boisés classés du Bois de la Tussion et du Parc national

forestier de Sevran et en secteur parcs du Parc du Sausset (au titre de l’article L123-1-5 7°)

sont également des éléments qui assurent les objectifs de préservation attachés au

classement en Natura 2000.

PLU Villepinte - Justificatif des choix retenus

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