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Supplément à La Libre Belgique - N°94 - Semaine du 10 au 16 mars 2011

PP>2-3

D.R.

INDÉMODABLE

CÔTEBELGE

Conjoncture Question time AnnoncesZoom sur la reportabilitédes droits d’enregistrementen Flandre. page 4

Dans ce supplément,7 pages pour trouver le biende votre choix. PP> 5-11

Le marché immobilier bulgareintéresse la clientèle russe.

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2 Le dossier SEMAINE DU 10 AU 16 MARS 2011 LIBRE IMMO 3Le dossierSEMAINE DU 10 AU 16 MARS 2011 LIBRE IMMO

l Marché de la location l Littoral

Qui n’a jamais loué à la côte belge ?

hMalgré une belle année 2010 sur lefront des locations à la côte, l’offredépasse peu à peu la demande. Lesséjours sont aussi de plus en pluscourts, au grand dam des agences.

AVEC PRÈS DE 25000 RÉSIDENCES SECONDAIRESvouées à la location de vacances, la côte belge est unEldorado de longue date pour les agences immobiliè­res. Ce n’est évidemment pas pour rien que 90%d’en­tre elles, en Flandre, ont élu domicile le long des di­gues. Elles gèrent la location de la grosse majorité deces 25 000 villas, maisons ou appartementsmis en lo­cation. “Depuis une vingtaine d’années, le parc immobi­lier côtier a augmenté de 1500 secondes résidences, maison constate que le taux demise en location a diminué. Onestime à 150 000 le nombre total de secondes résidencesà la côte belge. Si l’offre globale de biens à louer reste sta­ble au fil des ans, c’est donc en raison de l’augmentationde la taille de ce parc immobilier, qui compense la dimi­nution du taux de mise en location”, analyse Jan Jasso­gne, porte­parole de la Confédération des immobi­liers côtiers (CIB Kust).

L’année 2010 a donné le sourire au secteur : enjuillet et en août, soit la haute saison avec Pâques, lesagences immobilières de la côte ont enregistré 7 % denuitées de plus qu’en 2009, avec un pic à Knokke­Heist (+15%), un cas à part dans les stations côtièresbelges (lire par ailleurs). Les congés pascaux se sontcontentés par contre d’un statut quo. Enfin, 2011 aplutôt bien démarré si on se fie aux réservations pourla quinzaine de Pâques. Une très grosse majorité(85 %) des vacanciers provient encore et toujours deBelgique, devant les Allemands (5,4 %), les Néerlan­dais (3,9 %) et les Français (3 %).Il y a plusieurs raisons à la bonne tenue du marché

de la location : la facilité d’accès pour les séjours brefsou préparés en dernièreminute, l’envergure de l’offreet la faible évolution des prix (lire par ailleurs). Il y apourtant des choses qui changent, à commencer par

le rapport entre l’offre et la demande : “Lamer devientde plus en plus un lieu de vacances last minute ou dedeuxième choix, après un premier grand voyage annuel”,explique­t­on à l’agence Ultimmo, établie à Koksijde.“Le marché n’a plus la même physionomie qu’il y a vingt

Les plages belges attirent en priorité les touristes belges, avecune majorité de Flamands.

Quels tarifs ?

Location rime avec modération Laplupart des agences immobilières prati-quent une politique tarifaire qu’ellesqualifient elles-mêmes de “modérée”.Entendez par là que la seule augmentationtarifaire d’une année à l’autre se limite engénéral à l’indexation, soit environ 2 ou3 %. “À moins bien sûr que le propriétaireait consenti des efforts pour rénover sonbien ou que les prix du gaz et du mazoutflambent, c’est effectivement la norme”,confirme Jan Jassogne, porte-parole de laCIB Kust. En l’absence d’un réel index desprix relatif aux locations, c’est le seul typed’information globale sur le sujet… Laraison de cette “paix des prix” ? La concur-rence des destinations étrangères, de plusen plus “low cost”. Et une réalité qui ne faitpas forcément les affaires du secteur : lesgens partent plus fréquemment en vacan-ces, pour des périodes par conséquent pluscourtes et des budgets moindres.

Knokke, symbole d’un haut de gamme en pleine formeh L’exception knokkoise, c’est notamment +15 %de nuitées en 2010.

La commune de Knokke­Heist a connu la plus forte hausse delocation de nuitées en 2010 (+15%), loin devant le reste desstations côtières belges (+7% enmoyenne). “L’exception” kno­kkoise s’explique par plusieurs facteurs, à commencer son posi­tionnement haut de gamme soigneusement décliné sous toutesses formes. Et qui convainc une très fidèle clientèle majoritaire­ment anversoise et bruxelloise. “Il y a un ensemble de facteurs quiprédestinent Knokke et Le Zoute à être des stations à succès”, esti­me­t­on à l’agence Immobis, sise à Knokke­Heist. “On peut citerles infrastructures sportives, et pas que pour les sports nautiques,l’ouverture des magasins les samedis et dimanches, les galeries

d’art et les commerces haut de gamme, avec beaucoup de marquesinternationales, le site naturel du Zwin, mais aussi les nombreuxrestaurants étoilés. Tout cela, cumulé au travail urbanistique pourune mobilité douce et à la vigilance enmatière de sécurité, distin­gue Knokke du reste de la côte, et lui donne un standing très hautde gamme”.

Pour autant, les agences immobilières locales ont aussi leurstracas : “certes, les réservations sont stables, voire en hausse. Onaccueille notamment de plus en plus de Néerlandais. Mais les prixde ce marché haut de gamme font qu’il est très difficile d’augmen­ter son portefeuille de locations. Or, pour des périodes à forte de­mande comme le mois d’août, ce serait bienvenu”, constate­t­onchez Immobis.O. Sta.

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-LUC

FLEM

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Selon une étude de l’aile néerlandophone de la CIB, les vacanciers d’été logent enmoyenne 11 ou 12 jours à la côte belge.

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ans”, confirme, quant à lui, Jan Jassogne. “L’offre, stable,est à présent plus élevée que la demande. Aujourd’hui, onpeut encore réserver au mois de mai une quinzaine dejours pour la période estivale. Impensable il y a vingt ans !Les gens s’y prennent de plus en plus tard pour réserver, à

l’exception des habitués. C’est surtout la demande pourdes locations de longue durée qui s’est affaiblie. Le mar­ché mondial du tourisme et sa démocratisation en sontune des causes. Mais il y a une autre explication : la côtebelge compte 45000 appartements de plus qu’il y a vingt

ans. Qu’ont fait les vacanciers qui louaient pour des pé­riodes longues, comme les deux mois d’été et Pâques ? Ilsont acheté, et ont ainsi disparu dumarché de la location”.Confirmation de ces évolutions auprès de l’agence

Ultimmo : “on sent que les locations longue durée ont duplomb dans l’aile. Les réservations à l’année en sont undes indicateurs. On fait demoins enmoins ce type de con­trat, sauf si le bien est loué pour moins de 800 euros parmois. Au­delà, les gens ont tendance à considérer que cen’est plus raisonnable”.

Outre la migration de la location vers l’achat, la du­rée moyenne d’un séjour au littoral tend à diminuer,ce qui ne fait pas les affaires des agences. Elles doiventen effet compter sur un plus grandnombre de locatai­res pour occuper toutes les périodes de location.“Nous comptions 7 périodes de location de Pâques à sep­tembre il y a encore quelques années”, se souvient­on àl’agence Callier, à Blankenberge. “Aujourd’hui, nousavons besoin de 12 ou 13 locataires pour la même du­rée”.Selon une étude de l’aile néerlandophone de la CIB,

les vacanciers d’été logent enmoyenne 11 ou 12 joursà la côte belge. Et encore, la saison 2010 témoigned’une légère hausse de la duréemoyenne de séjour, cequi ne cadre pas avec la tendance globale. Ils ne sontpar exemple plus que 6 % à louer plus d’un mois.“C’était pourtant fréquent jadis”, observe­t­on àl’agence Callier. “Seule la période allant du 15 juillet au15 août nous permet d’encore enregistrer facilement deslocations de 15 jours”. Toutes les agences n’ontd’ailleurs pas encore franchi le pas de la location à lasemaine (oumoins), et renvoient dans ce cas à des so­lutions du type “Bed & Breakfast”. Une telle adapta­tion cause notamment problème au niveau de la lo­gistique des agences.

En basse saison, les séjoursmoyens sont encore bienplus courts que 12 nuits. Car si la côte belge est bel etbien indémodable, son succès est depuis toujoursconditionné à la couleur du ciel et à la présence ounon de soleil. D’une année à l’autre, surtout en bassesaison, c’est encore et toujours lui qui fait la différenceentre un bon et unmoins bon cru…Olivier Standaert

Épinglé

Réglementation renforcée Sous l’impul-sion de la Communauté flamande, lesnormes en matière de logement touristi-que se sont renforcées depuis l’an dernier.Un règlement englobant toutes les formesde logement touristique, du camping àl’hôtel 4 étoiles, a été mis en application.Il inclut un système d’autorisation et declassification sur base d’étoiles et derègles de qualité. Un des objectifs de cerèglement est de permettre au locataire decomparer le plus clairement possible lesbiens et de cerner précisément le standingdont il a envie. Le nouveau règlementprévoit aussi un renforcement de la sécu-rité et de l’hygiène.

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3Le dossierSEMAINE DU 10 AU 16 MARS 2011 LIBRE IMMO

l Marché de la location l Littoral

Qui n’a jamais loué à la côte belge ?Les plages belges attirent en priorité les touristes belges, avecune majorité de Flamands.

Knokke, symbole d’un haut de gamme en pleine formed’art et les commerces haut de gamme, avec beaucoup de marquesinternationales, le site naturel du Zwin, mais aussi les nombreuxrestaurants étoilés. Tout cela, cumulé au travail urbanistique pourune mobilité douce et à la vigilance enmatière de sécurité, distin­gue Knokke du reste de la côte, et lui donne un standing très hautde gamme”.

Pour autant, les agences immobilières locales ont aussi leurstracas : “certes, les réservations sont stables, voire en hausse. Onaccueille notamment de plus en plus de Néerlandais. Mais les prixde ce marché haut de gamme font qu’il est très difficile d’augmen­ter son portefeuille de locations. Or, pour des périodes à forte de­mande comme le mois d’août, ce serait bienvenu”, constate­t­onchez Immobis.O. Sta.

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Selon une étude de l’aile néerlandophone de la CIB, les vacanciers d’été logent enmoyenne 11 ou 12 jours à la côte belge.

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ans”, confirme, quant à lui, Jan Jassogne. “L’offre, stable,est à présent plus élevée que la demande. Aujourd’hui, onpeut encore réserver au mois de mai une quinzaine dejours pour la période estivale. Impensable il y a vingt ans !Les gens s’y prennent de plus en plus tard pour réserver, à

l’exception des habitués. C’est surtout la demande pourdes locations de longue durée qui s’est affaiblie. Le mar­ché mondial du tourisme et sa démocratisation en sontune des causes. Mais il y a une autre explication : la côtebelge compte 45000 appartements de plus qu’il y a vingt

ans. Qu’ont fait les vacanciers qui louaient pour des pé­riodes longues, comme les deux mois d’été et Pâques ? Ilsont acheté, et ont ainsi disparu dumarché de la location”.Confirmation de ces évolutions auprès de l’agence

Ultimmo : “on sent que les locations longue durée ont duplomb dans l’aile. Les réservations à l’année en sont undes indicateurs. On fait demoins enmoins ce type de con­trat, sauf si le bien est loué pour moins de 800 euros parmois. Au­delà, les gens ont tendance à considérer que cen’est plus raisonnable”.

Outre la migration de la location vers l’achat, la du­rée moyenne d’un séjour au littoral tend à diminuer,ce qui ne fait pas les affaires des agences. Elles doiventen effet compter sur un plus grandnombre de locatai­res pour occuper toutes les périodes de location.“Nous comptions 7 périodes de location de Pâques à sep­tembre il y a encore quelques années”, se souvient­on àl’agence Callier, à Blankenberge. “Aujourd’hui, nousavons besoin de 12 ou 13 locataires pour la même du­rée”.Selon une étude de l’aile néerlandophone de la CIB,

les vacanciers d’été logent enmoyenne 11 ou 12 joursà la côte belge. Et encore, la saison 2010 témoigned’une légère hausse de la duréemoyenne de séjour, cequi ne cadre pas avec la tendance globale. Ils ne sontpar exemple plus que 6 % à louer plus d’un mois.“C’était pourtant fréquent jadis”, observe­t­on àl’agence Callier. “Seule la période allant du 15 juillet au15 août nous permet d’encore enregistrer facilement deslocations de 15 jours”. Toutes les agences n’ontd’ailleurs pas encore franchi le pas de la location à lasemaine (oumoins), et renvoient dans ce cas à des so­lutions du type “Bed & Breakfast”. Une telle adapta­tion cause notamment problème au niveau de la lo­gistique des agences.

En basse saison, les séjoursmoyens sont encore bienplus courts que 12 nuits. Car si la côte belge est bel etbien indémodable, son succès est depuis toujoursconditionné à la couleur du ciel et à la présence ounon de soleil. D’une année à l’autre, surtout en bassesaison, c’est encore et toujours lui qui fait la différenceentre un bon et unmoins bon cru…Olivier Standaert

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4 Conjoncture SEMAINE DU 10 AU 16 MARS 2011 LIBRE IMMO

Libre Immo. Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique.Coordinationrédactionnelle:Vincent Slits. (02 211 29 13 - vincent.slits@lalibre.be)Illustrations: Etienne Scholasse. Réalisation: Sodimco. Directeur général: DenisPierrard..Rédacteur en chef:Vincent Slits.Rédacteur en chef adjoint:Pierre-François Lovens.Conception graphique: Jean-Pierre Lambert (responsablegraphique), Bruno Bausier. Publicité: Véronique Le Clercq (00322 21127 64 -vero.leclercq@saipm.com)

l Achats

Le marché bulgareintéresse les Russesh La Bulgarie est “en tête des achats” d’immobilier par la classemoyenne de Moscou et de Saint­Petersbourg en raison d’un rapportqualité­prix excellent dans des stations de vacances modernes.

LE MARCHÉ BULGARE de l’immobilier, oùl’offre dépasse largement la demande no­tamment dans les régions touristiques demontagne ou autour de la Mer Noire, fondeses espoirs sur les acheteurs russes qui semultiplient depuis trois ans.

“Sur les trois ou quatre dernières années, plus de200000 Russes ont acheté une propriété enBulgarie pour plus d’un milliard de dollars” autotal, a déclaré à l’AFP Alex Romanenko, pré­sident de la Fédération internationale desprofessions immobilières (FIABCI). “La Bul­garie occupe une position dominante sur lemarché de l’immobilier des Balkans qui a ungrand potentiel”, a­t­il estimé lors d’une ré­cente conférence des sections russe et bul­gare de la FIABCI dans la station de ski bul­gare de Bansko (sud­ouest). La proximité dubulgare et du russe, langues slaves, l’usage del’alphabet cyrillique et la tradition culturellecommune marquée par le christianisme or­thodoxe facilitent les contacts. Rappelant lepassé communiste où Sofia était l’allié le plusfidèle de Moscou, Marina Nekrassova, pa­tronne de l’agence immobilière russe Bestrésume: “La Bulgarie est un pays familier quiappartenait pratiquement à l’URSS et où nos

parents se rendaient traditionnellement en va­cances. De plus, son adhésion prochaine à l’es­pace Schengen de libre circulation des person­nes facilitera les voyages”.

La Bulgarie est “en tête des achats” d’im­mobilier par la classe moyenne deMoscou etde Saint­Petersbourg “en raison d’un rapportqualité­prix excellent dans des stations devacances toutes modernes”, selon elle. Anto­nia Wirt, présidente de la section bulgare dela FIABCI, relève “l’accessibilité des prix de ser­vices de luxe comme le spa et les terrains degolf”. “Disposant d’argent en liquide, les Russesont succédé aux Britanniques qui revendent àmoitié prix leur propriété acquise par des cré­dits” qu’ils se hâtent de rembourser à causede la crise, explique­t­elle. “Avant l’entrée dela Bulgarie dans l’Union européenne en 2007,les achats massifs par des Britanniques avaientprovoqué une flambée des prix de l’immobilieret alimenté le boom de la construction” quiavait accompagné la transition post­commu­niste, rappelle Galina Maximova, responsa­ble de l’agence immobilière bulgare Sofcon­sult.

Si la valeur des opérations immobilièresavait atteint 1,88 milliard d’euros en 2007,elle a connu une baisse de 33% en 2008, de45% en 2009 et de 51% encore en 2010, selonl’Agence bulgare des investissements. En rai­sonde l’offre abondante, “des appartements sevendent à des prix incroyables dans des stationsde luxe à la montagne, soit moins de 750 euroslem2”près de Bansko, noteGalinaMaximova.Ces stations, destinées à une élite, consti­tuent la réponse de certains investisseurs à laconstruction exagérée ayant déformédes vil­les jadis pittoresques comme Bansko ou leslocalités sur le littoral bulgare de la MerNoire. Sur le sud du littoral, l’agence immo­bilière Yavlena s’attend néamoins à unecroissance de 300% des ventes en 2011 parrapport à 2010, en raison des prix avanta­geux se situant au­dessous de 875 euros aum2. Les Russes dominaient déjà le marché en2010 avec 56% des achats. Sur le nord du lit­toral, mieux aménagé, la ville la plus sollici­tée est Varna où le prix moyen a chuté à1220 euros/m2en moyenne après une baisseannuelle de 19% en 2009 et en 2010. Parailleurs, les Russes sont ­ avec les Allemands,les Grecs et les Roumains ­ parmi les touris­tes les plus nombreux en Bulgarie. Cet hiver,une hausse de 3% du nombre de touristes,notamment russes, est attendue. (AFP)

WOJTEKBU

SS/HOA

-QUI

Le potentiel du marché bulgare est réel.

Question time

La reportabilité desdroits d’enregistrement

La Région flamande a organisé un système de “repor­tabilité” des droits d’enregistrement payés antérieure­ment. Les personnes physiques peuvent ainsi posséderleurhabitationdans laRégion tout enpayantmoinsdedroits. Voici trois moments pour comprendre le sys­tème. A1 = Acte d’acquisition du premier logement ;A2 = Acte d’acquisition du second logement ; V1 = Actede vente du premier logement.Les droits payés au moment de l’acquisition d’unenouvelle habitation (A2) seront réduits en tenantcompte des droits payés antérieurement lors de l’ac­quisition de la première habitation (A1). Bien en­tendu, les deux logements (ancien et nouveau) doi­vent se situer en Région flamande. Techniquement,cette “reportabilité” peut s’opérer soit par l’imputa­tiondes droits payés antérieurement, (dumontant desdroits à payer lors de la nouvelle acquisitionA2, les ac­quéreurs pourront déduire le montant des droitspayés antérieurement, lors de la première acquisitionA1), soit par une restitution lors d’une vente ulté­rieure. Pour cela, il faut avoir payé déjà une premièrefois des droits d’enregistrement pour l’acquisitiond’un premier logement. Le bien acquis précédemmentdoit obligatoirement être destiné à l’habitation princi­pale. La vente du premier logement peut avoir lieuavant ou après l’acquisition du nouveau bien. Si cettevente se réalise avant l’achat du nouveau logement(V1 avantA2), les acquéreurs peuvent bénéficier d’uneréduction de droits en tenant compte des droits payéslors de l’achat du premier logement. Si cette vente seréalise après l’achat du nouveau logement (V1 aprèsA2), l’avantage consistera en une restitution de droitspayés lors de la nouvelle acquisition.La reportabilité ne joue qu’en cas d’acquisition d’unnouveau logement qu’il faut occuper dans les 2 ou 3ans suivant l’acte. La semaine prochaine la suite (délai,limites, …). e

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5immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 10 AU 16 MARS 2011 LIBRE IMMO

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6 Annonces immobilières SEMAINE DU 10 AU 16 MARS 2011 LIBRE IMMO

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7immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 10 AU 16 MARS 2011 LIBRE IMMO

MAISONS À VENDREde 250.000 à 375.000 €

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MAISONS À VENDREde 375.000 à 500.000 €

21-90212702-02

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MAISONS À VENDREplus de 500.000 €

21-90089606-06

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21-90206002-02

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21-90089604-04

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21-90206801-01

21-90144805-05

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21-90212715-15

21-90089610-10

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MAISONS À VENDREprix non précisé

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8 Annonces immobilières SEMAINE DU 10 AU 16 MARS 2011 LIBRE IMMO

21-90206803-03

21-90144807-07

APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 125.000 à 250.000 €

21-90144802-02

21-90144801-01

APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 250.000 à 375.000 €

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21-90219101-01

21-90219105-05

21-90164205-05

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21-90219110-10

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21-90212705-05

21-90212710-10

21-90212718-18

21-90219106-06

APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 375.000 à 500.000 €

21-90212301-01

21-90212717-17

21-90206806-06

21-90212701-01

21-90206807-07

21-90212709-09

21-90212708-08

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9immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 10 AU 16 MARS 2011 LIBRE IMMO

21-90219104-04

APPARTEMENTSÀ VENDRE

plus de 500.000 €

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21-90212713-13

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APPARTEMENTSÀ VENDREprix non précisé

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LOFTSvente & location

21-90219103-03

21-90212703-03

VIAGER

21-86748901-01

21-83200402-02

21-67470109-09

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10 Annonces immobilières SEMAINE DU 10 AU 16 MARS 2011 LIBRE IMMO

MAISONSà louer

21-89366202-02

21-85363901-01

APPARTEMENTSà louer

21-89366203-03

21-90164204-04

TERRAINSà vendre

21-90164201-01

21-90206007-07

IMMEUBLESDE RAPPORT

21-90088801-01

ÉTRANGERà vendre

21-90147503-03

21-90147501-01

21-90147502-02

LITTORALà louer

21-89574202-02

FACULTÉ DE SURENCHÈRE

21-89592102-02

VENTES PAR NOTAIRESdes autres provinces

21-89612602-02

21-90109701-01

RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUESBruxelles

21-90197011-11

21-90197010-10

21-90197009-09

21-90197008-08

21-90197007-07

21-90197006-06

21-90197005-05

21-90197004-04

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