ETUDE DE MARCHÉ 2010
TOSTAIN & LAFFINEUR Real estate solutions
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L’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
Entrepôts 59-62
2 Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
SOMMAIRE
Sommaire 2 Analyse du Marché 2010 3 Données Nationales 4
I. Implantation
Transactions 2010 6 Profil des sociétés implantées 8 Répartition des implantations par surfaces 9 Répartition bâtiments existants / à construire 10 Secteurs d’implantation 11 Types de transactions 12
II. L’offre existante
Répartition par surface et par type d’offre 14 Répartition géographique 15 Répartition Location / Vente 15 Offre en gris 16
Conclusion et pronostics pour 2011 18
Analyse du Marché 2010
Introduction
En 2010, ce sont 213 000 m2 de surfaces logistiques qui se sont implantées dans le Nord - Pas de Calais, contre 307 000 m2 en 2009, soit une baisse de 30 %. C’est donc une année assez modeste par rapport aux précédentes qui ont parfois dépassé les 500 000 m2 annuels.
Cependant comparativement à la moyenne nationale, notre région tire bien son épingle du jeu et confirme son attractivité.
En effet, dans les autres régions, la demande placée est la suivante : - Paris : 500 000 m2
- Lyon : 250 000 m2
- Lille : 213 000 m2
- Marseille : 72 000 m2
Faits marquants de cette année 2010 dans la Région
I . Les implantations
• Une part supérieure des locations. • Une orientation des utilisateurs vers des bâtiments existants récents plutôt que vers les bâtiments « clef en main ». • Un plus grand nombre d’implantations en Métropole Lilloise qu’hors Métropole. • Des prestataires logistiques plus actifs que les chargeurs*, mais sur un total de des surfaces inférieures. • Un choix orienté vers des bâtiments de plus grande qualité (Classe A) • Une réelle difficulté dans la commercialisation des entrepôts anciens.
II . L’offre existante
L’ offre d’entrepôts disponibles dans la région s’élève à 211 000 m2.
On constate d’ailleurs que l’offre dans le Nord - Pas de Calais est plus équilibrée que dans les autres régions : - Paris : 1 000 000 m2
- Lyon : 740 000 m2
- Lille : 211 000 m2
- Marseille : 380 000 m2
• L’offre de bâtiments de qualité, type Classe A, est plus importante que l’offre de bâtiments anciens. • Il y autant de bâtiments disponibles en Métropole Lilloise qu’hors Métropole. • De par la nature de leurs propriétaires, les bâtiments sont plus souvent proposés à la location qu’à l’acquisition; l’offre d’acquisition est donc plus rare. • Enfin, certains propriétaires préfèrent que leurs actifs restent vides plutôt que d’acter des pertes, en acceptant des loyers trop bas par rapport à leurs prévisions d’origine ou des offres d’achats trop éloignées de leur prix d’acquisitions, souvent récentes.
* Chargeur : société qui gère elle même sa logistique
3 Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
III. L’offre en gris**
L’offre en gris s’élève à 535 000 m2 dans la région Nord Pas De Calais. Ces parcs logistiques sont en majorité localisés au sud de la Métropole Lilloise, et plus épisodiquement à l’ouest de Lille, sur la Côte d’Opale et à Valenciennes. ( Somain : 250 000 m2 avec SEVESO bas) La création d’offre en gris en métropole lilloise est naturellement plus difficile à mettre en avant du fait de la rareté du foncier. L’épuisement de l’offre foncière en Métropole Lilloise rend ce type d’offre difficile.
IV. Les Prix
Force est de constater que cette année les loyers économiques ont été le plus souvent inférieurs à 40€ HT/m2/an et que les prix de vente au m2 se sont situés aux alentours de 300 € HD pour le seconde main et à moins de 500 € HT pour le neuf.
Je vous souhaite bonne lecture des tableaux et graphiques suivants et reste à l’écoute de vos questions et commentaires.
Antoine TOSTAIN
** Offre en gris : opération immobilière logistique montée par des promoteurs-investisseurs logistiques dans le but d’offrir sur le marché des solutions concrètes d’implantations dans des délais réduits. En effet ces opérateurs se titrent sur des emprises foncières à vocation logistique, en accord avec les collectivités locales, font faire des fouilles archéologiques, déposent des permis de construire d’entrepôts, demandent des autorisations d’exploiter auprès des services de la préfecture (DREAL), purgent les recours des tiers et font gagner ainsi neuf à dix mois de délais à leurs clients potentiels en recherche d’implantation. Seules restent à négocier pour ces derniers, la location ou l’acquisition d’un des entrepôts à construire qui sera édifié sous un délais de huit à dix mois.
4 Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
Parc d'entrepôts
Stock Existant
Stock en gris
Demande Placée
Paris 10 000 000 m2 1 000 000 m2 800 000 m2 500 000 m2
Lyon 6 000 000 m2 740 000 m2 500 000 m2 245 000 m2
Lille 3 500 000 m2 211 000 m2 535 000 m2 213 000 m2
Marseille 3 000 000 m2 380 000 m2 700 000 m2 72 000 m2
Total Grandes villes 22 000 000 m2 2 331 000 m2 2 540 000 m2 1 030 000 m2
Données Nationales 2010 *
* Ces données sont des comparaisons approximatives
I. LES IMPLANTATIONS
5 Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
TRANSACTIONS 2010 Présentation des 10 implantations
LOON PLAGE (59) 11 000 m2
Location
CRT 3 LESQUIN (59) 14 000 m2
Achat
HENIN BEAUMONT (62) 60 000 m2
Location
LAUWIN PLANQUE (59) 18 000 m2
Achat
OIGNIES (62) 16 000 m2
Achat
HOUPLINES (59) 11 000 m2
Location
HEM (59) 18 000 m2
Location
CRT 4 LESQUIN (59) 9 000 m2
Location
CRT 4 LESQUIN (59) 18 000 m2
Achat
WATTRELOS (59) 18 000 m2
Location
6 Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
TRANSACTIONS 2010 10 implantations dans le Nord – Pas de Calais (213 000 m2)
LOON PLAGE (59) 11 000 m2
Location
HOUPLINES (59) 11 000 m2
Location
WATTRELOS (59) 18 000 m2
Location
HEM (59) 18 000 m2
Location
CRT 3 LESQUIN (59) 14 000 m2
Achat
CRT 4 LESQUIN (59) 9 000 m2
Location
CRT 4 LESQUIN (59) 18 000 m2
Achat
HENIN BEAUMONT (62) 60 000 m2
Location
LAUWIN PLANQUE (59) 18 000 m2
Achat
OIGNIES (62) 16 000 m2
Achat
7 Transactions sur 10 ont été réalisées par des agents
7 Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
4 chargeurs
Evolution des implantations 2009/2010
0
50 000
100 000
150 000
200 000
2009 2010
188 000
81 000
119 000 132 000
PROFIL DES SOCIÉTÉS IMPLANTÉES PAR SURFACES PRISES
Les implantations des logisticiens ont été plus nombreuses que celles des chargeurs. Paradoxalement, leurs volumes de surfaces cumulées ont été inférieures à celles des chargeurs. On peut en conclure que les surfaces externalisées aux prestataires ont été faibles cette année. Les surfaces des chargeurs ayant été, quant à elles, assez conséquentes (voir tableau p.11)
8
6 logisticiens
81 000 m2 132 000 m2
37 % 63 %
Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
RÉPARTITION DES IMPLANTATIONS PAR CATEGORIES DE SURFACES
moins de 15 000m2
de 15 000 à 30 000 m2
plus de 30 000 m2
9 Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
40 %
4 bâtiments à construire
37 % 63 %
Evolution des implantations 2009/2010
Existantes / à construire
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
2009 2010
58 000 81 000
249 000
132 000
81 000 m2 132 000 m2
REPARTITION BÂTIMENTS EXISTANTS / À CONSTRUIRE PAR SURFACES PRISES
Pour ce qui est des grosses implantations, les sociétés concernées ont dû opter pour la construction, compte tenu du faible choix proposé par le marché.
10
6 bâtiments existants
18 000 m2
36 000 m2
60 000 m2
18 000 m2
Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
88 000 m2 130 000 m2 40 % 60%
Evolution des implantations 2009/2010 Métropole / Hors Métropole
0 20 000 40 000 60 000 80 000
100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000
2009 2010
110 000 88 000
197 000
130 000
SECTEURS D’IMPLANTATION PAR SURFACES PRISES
Ce graphique fait apparaître qu’il y a eu un plus grand nombre d’implantations en Métropole Lilloise mais sur des surfaces moindres.
11
6 implantations en Métropole
4 implantations Hors Métropole
Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
4 Acquisitions
Evolution des implantations 2009/2010 Location / Achat
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
2009 2010
106 000 127 000
201 000
86 000
TYPE DE TRANSACTIONS
12
127 000 m2
60% 86 000 m2
40%
6 Locations
Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
II. L’OFFRE EXISTANTE
13 Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
OFFRE EXISTANTE 12 bâtiments – 213 000 m2
En Métropole Lilloise Hors Métropole
• 44 000 m2 – Houplines (L) • 10 000 m2 – Lesquin (LV)
• 11 000 m2 – Lesquin (LV) • 14 000 m2 – Seclin (LV) • 9 000 m2 – Roncq (L/V)
• 19 000 m2 – Leers (LV)
• 10 000 m2 – Dunkerque (L) • 18 000 m2 – Dunkerque(L)
• 10 000 m2 – Douai (LV) • 42 000 m2 – Lauwin Planque (L) • 9 000 m2 – Arras ( L)
• 17 000 m2 – Dourges (L)
15 % 2 entrepôts de +
de 20 000 m2
25% 3 entrepôts de
15 000 m2 à 20 000 m2 7 entrepôts de 9 000 m2 à 15 000 m2
4 Entrepôts de Classe A 113 000m2
40%
8 Entrepôts de 2ème choix 100 000 m2
60%
Répartition de l’offre par surfaces
Répartition par type d’entrepôts
(L) : Location (L/V) : Location/Vente
60%
Les entrepôts de second choix sont plus nombreux, mais représentent moins de surfaces disponibles cumulées que les entrepôts de classe A .
14 Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
Métropole Hors Métropole
L’offre existante est également répartie en nombre d’entrepôts et en surfaces cumulées de part et d’autre de la Métropole.
6 Locations-ventes 6 Locations
73 000 m2
140 000 m2
6 bâtiments sont proposés uniquement à la location, les 6 autres le sont aussi bien à la vente qu’à la location. Il y a donc moins de surfaces d’entrepôts à vendre qu’à louer.
6 Entrepôts 106 000 m2 6 Entrepôts
107 000 m2
106 000 m2 107 000 m2
73 000 m2 140 000 m2
REPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE
REPARTITION LOCATION / VENTE DE L’OFFRE EXISTANTE
15 Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
OFFRE EN GRIS 535 000 m2
36 000 m2 – La Chapelle d’Armentières (L/V) 16 000 m2 – Lesquin (L/V) 8 000 m2 – Seclin (L/V)
En Métropole
Hors Métropole
33 000 m2 – Lauwin Planque (L) 35 000 m2 – Distrirail (L/V) 250 000 m2 – Somain (L/V) 100 000 m2 – Vendin Le Vieil (L/V) 9 000 m2 – Magna Park (L) 28 000 m2 – Dunkerque (L)
L : Location L/V : Location/Vente
Total de l’offre en gris : 535 000 m2 disponibles dont 70 000 m2 uniquement à la location
Les investisseurs ayant déposé les permis de construire « en gris » ne sont plus hostiles à la vente à utilisateurs. En effet tous les permis de construire obtenus ainsi que leurs autorisations d’exploiter ont une durée de vie limitée de 2 à 3 ans. Toute issue commerciale est donc bonne à prendre.
16 Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
CONCLUSION et
PRONOSTICS POUR 2011
17 Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
CONCLUSION ET PRONOSTICS POUR 2011
L’année 2011 semble bien partie.
La société de logistique de F. Grimonprez a signé avec notre concours le 3 janvier 2011 : 47 000 m2 de location pour un site logistique situé à Lesquin en métropole lilloise.
Le stock métropolitain devrait se résorber naturellement, ce qui compensera les inévitables implantations de grandes tailles hors Métropole Lilloise.
Enfin, quelques comptes propres sont d’ores déjà en attente de leur PC.
Ces bonnes nouvelles laissent entrevoir les pronostics suivants:
1) La tendance pourrait s’inverser sur plusieurs points :
+ d’implantations logistiques par rapport à 2010 (au moins 30%) + d’achats que de locations + de chargeurs que de prestataires logistiques
2) La tendance pourrait se maintenir sur les points suivants :
Implantations sur davantage de bâtiments neufs ou récents. Maintien des prix bas cette année . Reste en suspend la répartition des implantations entre Métropole et Hors Métropole.
3) Evolution des prix :
Si les prix risquent de rester assez bas cette année encore, je crois qu’ils augmenterons assez rapidement au moins pour deux raisons :
Le gel des constructions neuves, du fait de la crise, devrait créer un manque d’offre neuve d’ici un an ou deux et devrait tirer vers le haut, les prix de vente et de location des bâtiments disponibles.
18 Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais
Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais 19
Antoine TOSTAIN 06 76 21 01 60 [email protected]
Les nouvelles normes constructives en terme de performances énergétiques associées aux nouvelles contraintes imposées par la DREAL, vont nécessairement augmenter le coût du m2 des constructions neuves.
AVIS AUX UTILISATEURS, VOUS AVEZ 2 ANS MAXIMUM POUR EN PROFITER !
Villeneuve d’Ascq le 4 février 2011,
Consultez l’interview vidéo d’Antoine Tostain sur le marché de l’immobilier logistique 2010 dans le Nord – Pas de Calais en suivant le lien suivant :
http://www.youtube.com/watch?v=czA7rNS9y54
VIDÉO
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Hugues LAFFINEUR Associé Gérant Spécialiste Bureaux et Investissement
Antoine TOSTAIN Associé Gérant Spécialiste Logistique
Laurent Dolé Consultant Locaux d’Activités
Stéphanie Bourgeois Assistante Départements Activités – Logistique et Commerces
Christophe Dzialak Consultant Commerces
Vianney Gabert Consultant commerces
Sabrina Marescaux Assistante Marketing
Vincent Delesalle Consultant Bureaux
Etienne Ducatillon Consultant Bureaux
Lény Hénon Consultant Bureaux
Annie Jestin Consultante Grands Comptes
Elisabeth Martins Assistante de Direction
Valérie DESSAUX
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