Observatoire de l'immobilier d'entreprise n°18

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  • Observatoire de limmobilier dentreprise n18

    Le Havre pOinte de caux estuaire - biLan du marcH 2013

    XPlog La 25me image

    AURH Vincent Rustuel

  • 2 Observatoire de limmobilier dentreprise n18 - Le Havre pointe de caux estuaire - bilan du march 2013

    EDITO BULLETIn DE LOBsERVATOIRE DE LImmOBILIER DEnTREPRIsE n18

    selon linsee Haute-normandie(1), lanne conomique 2013 sinscrit pleinement dans une priode longue et particulirement dure, celle dune crise installe aux effets persistants. il ne sagit pas dun krach, mais de la succession dannes difficiles. de 2008 2013, la rgion a perdu 30 000 emplois salaris marchands, 50 000 Hauts-normands de plus sont au chmage.

    La place havraise ne peut malheureusement chapper ces effets de crise nationale et rgionale.

    si lanne 2012 a t faste tant pour les entrepts que les btiments industriels, avec une stabilit en bureaux, laissant esprer une embellie, force nous est de constater des rsultats mauvais en 2013 : chute des transactions, augmentation des stocks et chute des constructions neuves. Le suivi sur plusieurs annes montre des effets de yoyo, aujourdhui plutt tous en bas, que 2014 pourrait voir remonter.

    Les activits conomiques du Havre entrent en mtamorphose. Les nergies, la logistique, la chimie, les activits portuaires et logistiques et les industries mcaniques restent des adn forts, qui aujourdhui souvrent lconomie circulaire, la haute technologie et les industries de pointe, laronautique, la transition nergtique et les chanes logistiques performantes. Linnovation les accompagne, elle mobilise galement lenseignement suprieur que Le Havre dveloppe en particulier sur les thmes de lexcellence maritime et les alliances entre les industries et les universits.

    La fondation scientifique paris saclay efficacit energtique (ps2e), soutenue par le programme national des investissements davenir, regroupe universits et entreprises matrisant la grande chelle de lnergie, des grandes zones industrielles, de lagriculture et des agglomrations urbaines. elle a nou des accords avec la communaut dagglomration, la chambre de commerce et dindustrie du Havre, le Grand

    port maritime du Havre, ainsi que luniversit du Havre pour mettre en place une gestion innovante de lnergie, de lconomie circulaire et de la transition nergtique lchelle des plateformes industrielles de lestuaire de la seine : celle du Grand port maritime du Havre et la plateforme du Grand port maritime de rouen situe port Jrme.

    Lolien offshore met en uvre la transition nergtique et implante sur le port du Havre une industrie maritime de pointe. si lon ajoute aux locaux industriels gigantesques dassemblage et dembarquement de ces gants de plus de 200 m de haut, les locaux de production de sous-ensembles qui pourront tre raliss dans lagglomration du Havre, et des surfaces de bureaux et de services qui seront ncessaires, il est certain que notre observation immobilire va faire un bond.

    La valle de la seine est le corridor mettant en relation paris avec sa faade maritime. elle constitue un projet majeur damnagement du territoire franais, qui a du sens lchelle europenne. Le Havre en est la porte maritime et en fait lopportunit premire de notre territoire pour relancer les industries en place, les moderniser et les diversifier. cest le garant de la Ligne nouvelle paris normandie qui est galement en jeu, avec de meilleures relations ferroviaires entre Le Havre et les autres territoires. ce corridor marchandises et voyageurs va tre accompagn par leurope, qui vient de mettre en place des dotations ingales sur les corridors majeurs pour soutenir la modernisation de notre continent.

    tout ceci prend du temps et est issu de travaux qui, au dpart, ont surpris et, progressivement, portent et porteront leurs fruits.

    douard PHILIPPEprsident de lagence durbanisme de la rgion du Havre et de lestuaire de la seine

    (1) insee Haute-normandie, bilan de lanne conomique 2013

    Neuf : Construction neuve de moins de cinq ans ou immeuble ayant fait lobjet de rhabilitations lourdes avec permis de construire et nayant jamais t occup. Les locaux cl en main et pour compte propre sont comptabiliss dans les statistiques de commercialisation.

    Seconde main : Toute opration immobilire ayant dj t occupe, quelle que soit la date de libration de loccupant prcdent (6 mois, 5 ans, 10 ans et plus) ou opration de plus de cinq ans nayant jamais t occupe.

    Cl en main : Opration conue pour un client bien dtermin propose la location ou la vente.

    Compte propre : Opration conue et ralise directement par ses futurs utilisateurs.

    Locaux en blanc : Locaux destins tre vendus ou lous sans connaissance de leur utilisateur final lors du dmarrage du projet.

    dfinitions

    Eric Houri

  • Observatoire de limmobilier dentreprise n18 - Le Havre pointe de caux estuaire - bilan du march 2013 3

    EDITO BULLETIn DE LOBsERVATOIRE DE LImmOBILIER DEnTREPRIsE n18

    LE mARcH DEs BUREAUX

    La Manche

    Embouchurede la Seine

    D. 9

    25

    A. 131

    A. 29

    A. 29

    D. 9

    40

    D. 6015

    D. 6382

    Pont de Normandie

    Route de lEstuaire

    SECTEURS DU HAVRE Centre-ville Quartiers Sud Ville Haute

    PORT ET ZONEINDUSTRIELLEET PORTUAIRE Plaine alluviale

    PREMIRE COURONNE Sainte-Adresse, Montivilliers,Fontaine-la-Mallet, Harfleur, Octeville-sur-Mer et Gonfreville-l'Orcher (hors ZIP)

    DEUXIME COURONNE Communes restantes du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire

    SURFACES DE BUREAUX (en m2)

    Ensembledes transactions

    de bureauxeffectuesen 2013

    Stock de bureauxau 31/12/2013

    Commercialises

    Offertes

    2 185486

    1 289

    11 384

    6 417

    2 069

    3 147

    18 377

    15 873

    1 125

    3 063

    5 943

    NeufSeconde main

    30 000

    0

    2 000

    6 000

    10 000

    14 000

    18 000

    22 000

    26 000

    m2

    0

    2 000

    6 000

    10 000

    14 000

    18 000

    22 000

    m2

    Offre et transactions de bureaux en 2013 par secteur de marchTerritoire Le Havre Pointe de Caux Estuaire (33 communes)

    volution du march de bureaux

    Surfaces 2011 2012 2013volution 2012-2013

    transactions 36 550 m2 31 235 m2 24 790 m2 - 20,6 %

    stock 41 500 m2 42 010 m2 46 565 m2 + 10,8 %

    construction* 4 470 m2 6 325 m2 4 085 m2 -35,3 %

    (*) Les surfaces construites (m2 sHOn autoriss) sont incluses dans les chiffres de stock (si construit en blanc) ou de transactions (si locaux construits en compte propre ou cl en main).

    Transactions en 2013

    24 790 m2 placs

    (dont 9 300 m2 placs dans le neuf)

    Offre disponible au 31/12/2013

    46 565 m2 disponibles

    (dont 13 090 m2 neufs disponibles)

    Construction sur lanne 2013

    4 085 m2sHOn

  • 4 Observatoire de limmobilier dentreprise n18 - Le Havre pointe de caux estuaire - bilan du march 2013

    Le centre-ville reste la valeur sre du march des bureaux

    centre-ville et Quartiers sud demeurent les secteurs o se fait lessentiel du march de bureaux (72 % des surfaces commercialises en 2013, proportion comparable celle de 2012) :

    n 11 385 m2 ont t placs dans le centre-ville, soit 46 % de la surface totale ngocie en 2013 ;

    n 6 417 m2 placs dans les Quartiers sud, soit 26 % de la surface totale ngocie en 2013.

    si les transactions ont concern de faon quilibre le centre-ville et les Quartiers sud en 2012, les Quartiers sud nont pas, contrairement au centre-ville, maintenu le mme niveau de commercialisation en 2013 et connaissent une baisse importante du volume de bureaux placs (11 559 m2 avaient t commercialiss en 2012). viennent ensuite les secteurs de la Zip avec 12,5 % des surfaces de bureaux commercialiss en 2013, soit 3 150 m2 placs, et plus marginalement de la ville Haute avec 2 069 m2 placs et de la 2e couronne avec 1 290 m2 placs.

    une meilleure reprsentation du neuf dans le march

    La part des surfaces neuves des bureaux ngocis est de 37,5 % en 2013, elle tait de 23,7 % en 2012 et de 23,2 % en 2011. Le total des bureaux neufs ngocis reprsente un volume de 9 300 m2, volume un peu suprieur aux annes prcdentes (7 390 m2 en 2012, 8 465 m2 en 2011)Le nombre total de transactions de bureaux est de 127 en 2013 (156 en 2012). 37 ont port sur du neuf (44 en 2012). certains programmes neufs, disponibles depuis plusieurs annes, ont trouv leurs occupants (950 m2 placs dans limmeuble Helvetia, 888 m2 dans le vendme, 750 m2 dans le normandie building).

    APrs un PrEmiEr rEPLi ObsErv En 2012, LE mArCH dEs burEAux fLCHiT dE nOuvEAu En 2013

    Atteignant 24 790 m2 placs, soit une baisse de 21 % par rapport 2012, la surface totale de bureaux commercialiss au cours de lanne 2013 est sous le seuil habituel des 30 000 m2 placs.

    24 790 m2de bureaux placs

    - 21 % par rapport 2012

    LE mARcH DEs BUREAUX LEs TRAnsAcTIOns

    volution annuelle des transaction de bureaux

    m2

    0

    10 000

    20 000

    30 000

    40 000

    50 000

    1998

    1999

    2000 2001

    2002

    2003

    2004

    2005

    2006

    2007

    2008

    2009 2010 2011

    2012

    2013

  • Observatoire de limmobilier dentreprise n18 - Le Havre pointe de caux estuaire - bilan du march 2013 5

    des bureaux de petite taille et essentiellement proposs la location

    comme les annes antrieures, le march est caractris par la commercialisation de bureaux de petites surfaces : 46,5 % de bureaux de moins de 100 m2 et plus de 3/4 de moins de 250 m2. ainsi la surface moyenne des bureaux commercialiss stablit 195 m2 en 2013 contre 200 m2 en 2012 et 228 m2 en 2011.

    autre caractristique confirme par les statistiques, il sagit dun march avant tout locatif comptant