M A R S 2 0 1 6 : N ° 4 4

É C O N O M I E

portrait

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© A

gam

Centre-ville de Marseille Pour un nouvel élan économique Avec près de 100 000 emplois salariés privés sur les sept premiers arrondissements, le

centre-ville de Marseille est en 2015 le premier pôle en volume d’emplois de la Métropole

Aix-Marseille-Provence. Cette donnée confirme l’enjeu métropolitain de l’économie du

centre-ville mais recouvre cependant des situations disparates. Ainsi, si le 2e arrondis-

sement enregistre une croissance de l’emploi salarié de 1,6 % entre 2009 et 2014, le 1er

décroche à - 7 %. Plus généralement, si le centre-ville semble avoir stoppé sa récession,

il connaît une croissance plus faible par rapport au reste de la ville et de la métropole.

Le centre-ville est donc toujours économiquement fragile. Même s’il est aujourd’hui pré-

sent dans les options de localisation des grandes entreprises tertiaires et commerciales,

avec une offre de haut niveau dans le 2e, le reste du cœur de ville (essentiellement le 1er et

le 6e) connaît une baisse significative et régulière de l’emploi salarié et une dynamique du

marché de l’immobilier tertiaire plus faible. Cette situation est d’autant plus inquiétante

qu’elle s’inscrit dans un contexte de fragilité démographique et sociale. Le recul significatif

du nombre de salariés a aussi un impact sur le tissu commercial : 25 % des salariés du centre-

ville de Marseille déclaraient en 2009 faire leurs achats à proximité de leur lieu de travail.

Face à ces constats, la question du positionnement économique du centre-ville se pose.

Avec pour objectif de renouveler l’image économique par des actions transversales sur

l’aménagement et la programmation urbaine. Comment réveiller le potentiel d’attractivité

qui, de La Canebière à Castellane et de la Joliette à Longchamp, font du centre-ville un

espace de développement, d’innovation et d’hybridation unique sur la Métropole Aix-Mar-

seille-Provence ?

ÉDITOLe dynamisme du centre-ville de Marseille est

un enjeu d’échelle métropolitaine incontestable. Son rayonnement repose principalement sur le renforcement des fonctions résidentielle,

commerciale, économique, culturelle, patrimoniale et touristique, organisé à partir d’une nouvelle

étape de requalification de l’espace public.La dimension économique interroge la capacité

de ce territoire à se réinventer, en attirant de nouvelles activités tout en confortant son tissu

existant aujourd’hui en partie en difficulté. Une première réponse passe par l’offre en

immobilier de bureau prompte à étoffer le nombre d’emplois. Les actifs qui travaillent en centre-ville

contribuent largement à l’activité commerciale comme à celle de la restauration.

L’émergence des nouvelles économies, dans le numérique et les activités créatives, est porteuse

de réels espoirs. Son avantage concurrentiel, avec une offre associant aménités urbaines (commerces,

équipements, lieux récréatifs et festifs...) et accessibilité en transports en commun très

performante, repositionne le centre-ville comme une localisation préférentielle.

Laure-Agnès CARADEC

Présidente de l'Agam

0%

Volume d’emplois salariés privés en 2014 par secteur d’activité - Centre-villeSource : Acoss

Commerce auto et réparation automobile

Commerce de gros

Construction

Transport et entreposage

Industrie

Activité tertaire

Art, spectacle

Santé, action sociale

Hôtellerie, restauration

Commerce de détail

42 500

15 800

12 000

9 200

8 0003 000

2 500

2 0001 200

775

Un centre-ville tertiaire et commercial, attractif pour les professions libérales

Le centre-ville est sans surprise un espace tertiaire et com-

mercial important, regroupant plus de 40 000 emplois

salariés toutes activités tertiaires confondues auxquels

se rajoutent plus de 20 000 emplois dans le commerce,

l’hôtellerie et la restauration. Le centre-ville est, aussi, une

localisation privilégiée pour les indépendants, professions

libérales ou artisans/commençants : il regroupe sur les

sept premiers arrondissements plus de 50 % des indé-

pendants de Marseille, soit environ 19 000 personnes. La

localisation des professions libérales, en particulier juri-

diques ou médicales, répond à des logiques de proximité

résidentielle mais aussi de grands équipements, comme le

Palais de Justice ou les grands hôpitaux.

Le secteur des services en souffrance En terme d’évolution récente sur l’ensemble du centre–

ville, la dynamique de croissance de l’emploi salarié est

portée par le commerce de détail, essentiellement sur

le deuxième arrondissement. L’hôtellière-restauration

enregistre une évolution positive entre 2009-2015 de

13 %, mais là aussi, la dynamique est hétérogène entre

les arrondissements. A l’inverse, le secteur des services

est en souffrance (- 1 %) et ce, quasiment partout dans le

centre, avec une baisse plus prononcée dans les 1er et 6e

arrondissements. L’affaiblissement de la dynamique de

l’emploi de service dans le centre-ville est d’autant plus

notable qu’elle s’inscrit à contre courant de celle observée

à l’échelle de la Ville de Marseille qui enregistre une crois-

sance de 2,5 % environ.

L’évolution de la géographie de l’activité économique du centre-ville

2

É C O N O M I E

La notion d’emploi salarié privé – AcossLes effectifs salariés diffusés par l’Acoss et les Urssaf correspondent au ''nombre de salariés inscrits au 31/12'' renseigné dans le régime général. Il s’agit du nombre de salariés de l’établissement ayant un contrat de travail en cours le dernier jour de la période. Les salariés relevant du régime agricole, ainsi que l'emploi public ne sont pas inclus dans ces effectifs.

De plus certains salariés relevant du privé ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’effectif :

- des intérimaires pour les entreprises utilisatrices (les intérimaires sont comptés dans les effectifs des entreprises de travail temporaire) ;

- des apprentis ;

- des élèves ou étudiants effectuant un stage en entreprise donnant lieu à la signature d’une convention entre le stagiaire, l’entreprise et l’établissement d’enseignement ;

- des stagiaires de la formation professionnelle ;

- des salariés percevant des sommes après la rupture de leur contrat de travail, des VRP multicartes ;

- des salariés régulièrement détachés en France en vertu de conventions ou de règlements internationaux.

T VOLUME DU NOMBRE D'EMPLOIS SALARIÉS PRIVÉS EN 2014 PAR SECTEUR D'ACTIVITÉ - CENTRE-VILLE

Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique

3Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique

Une baisse de l’emploi salarié dans les 1er et 3e arrondissementsLes mauvais résultats dans la dynamique de l’emploi sala-

rié du 1er et du 3e sont anciens, mais ils s’intensifient sur la

période 2009-2014 pénalisant l’ensemble de la croissance

du centre-ville. Dans l’ensemble des secteurs, les sept pre-

miers arrondissements n’enregistrent pas de net recul de

l’emploi salarié, à l’exception du 1er (-7 %) et du 3e (-2,5 %).

De plus, une baisse de l’emploi salarié tertiaire de l’ordre

de - 16 % entre 2009 et 2014 est relevée dans la base Acoss

dans le 1er arrondissement. Cette diminution de l’emploi

tertiaire s’accompagne d’une stagnation sur la période

étudiée de l’emploi salarié dans le commerce (-0,16 %) et

dans l’hôtellerie-restauration (0 %). De manière générale,

le 1er arrondissement présente des signes de fragilisation

économique en accentuation, sans avoir de nouveaux

secteurs de relais de croissance de l’emploi qui émergent.

É C O N O M I E

“ Un constat général de fragilisation du 1er arrondissement ”

“ La base économique de l’emploi du 2e arrondissement se diversifie

et se consolide ”

T LOCALISATION DES PROFESSIONS LIBÉRALES - ACTIVITÉS JURIDIQUES T LOCALISATION DES PROFESSIONS LIBÉRALES - MÉDECINS SPÉCIALISÉS

En 2014, le 2e arrondissement surpasse le 1er en emploisLa base économique de l’emploi du 2e arrondissement se

diversifie et se consolide : le commerce de détail et la res-

tauration deviennent des moteurs importants de la dyna-

mique de croissance de l’emploi. Ils étaient beaucoup plus

faibles avant 2009. Les activités tertiaires poursuivent leur

montée en gamme, avec une croissance de l’emploi salarié

pour les activités à plus grande valeur ajoutée.

Le 2e arrondissement connaît une évolution positive de

l’emploi salarié privé entre 2009 et 2014 (+ 1,6 % tous sec-

teurs), croissance portée en grande partie par le commerce

de détail et la restauration. A l’inverse du 1er arrondisse-

ment qui voit ses emplois salariés diminuer sur la période,

et pour quasiment l’ensemble des secteurs hors action

sociale. La première conséquence est ''symbolique'' : le 1er

arrondissement, qui est depuis 1995 le plus important en

effectif d’emplois salariés privés dans le centre-ville, passe

désormais en seconde position en volume derrière le 2e

arrondissement qui prend la première place (il était en troi-

sième position en 1995).

É C O N O M I E

4

Le 3e arrondissement de Marseille cumule les difficultés sociales et économiques. Mais avec - 2,5 % d’emplois salariés entre 2009 et 2014 il fait cependant mieux que le 1er arr sur la période. Il compte près de 10 000 emplois salariés en 2015 et se situe bien après le 6e en volume d’emplois, et encore plus évidemment du 1er et du 2e. Depuis les der-nières vagues de désindustrialisation, il est porté par une dynamique plus résidentielle qu’économique. Cependant depuis le milieu des an-nées 2000, de nombreuses initiatives publiques ou privées sont venues apporter de nouvelles perspectives de développement, en particulier autour de la culture, des médias et de la santé. La Friche de la Belle-de-Mai et le Pôle Média, les Docks Libres mais aussi le nouvel Hôpital euro-péen sont aujourd’hui les navires amiraux de la revitalisation urbaine et économique de cet arrondissement qui en a bien besoin. Et de fait, l'analyse de la structure de l’emploi salarié révéle une croissance réelle de l’emploi tertiaire, en particulier dans les activités d’information, de communication, scientifiques et techniques et de santé. Ainsi, en termes de dynamique de l’emploi salarié tertiaire, le 3e se porte mieux que le 1er sur la période récente.

Mais, malgré ces résultats encourageants, le relatif enclavement du 3e arr. (en particulier dans le secteur Belle-de-Mai, éloigné du réseau de métro), conjugué à un environnement urbain et social encore en grande difficulté, le laisse pour partie en dehors des espaces tertiaires attractifs du centre-ville.

La démarche Quartiers Libres portée par la Ville n'en a que plus d'impor-tance pour offrir de nouvelles opportunités de développement.

3e arrondissement : de nombreuses difficultés mais de réelles perspectives

L’autre conséquence porte sur la structure de l’emploi

salarié privé, alors que le moteur tertiaire est en affai-

blissement dans le 1er arrondissement avec un secteur

commerce et restauration à l’arrêt, le 2e arrondissement

connaît une diversification économique illustrée par une

augmentation de prés de 300 % de l’emploi salarié dans

le commerce de détail, résultat de l’ouverture des grands

projets commerciaux entre 2009 et 2014 (Les Terrasses du

Port, les Voûtes de la Major). Le secteur commerce est en

2014 le 3e pourvoyeur d’emplois salariés (contre le 8e en

2009) après le tertiaire et le transport-logistique.

Une baisse du commerce de détail dans le 6e

Si l’emploi salarié du 6e arrondissement augmente sur

la période (+3,5 %), les variations par secteur d’activité

sont hétérogènes et tendent à illustrer une rupture dans

le fonctionnement économique. Ainsi l’emploi salarié

du commerce de détail baisse de plus de - 5 % (soit la

baisse la plus importante enregistrée pour ce secteur

dans les 7 premiers arrondissements), alors même qu’il

est le 3e pourvoyeur d’emplois. La thématique commer-

ciale la plus impactée par cette baisse est l’équipement

de la personne, alors que l’emploi des city-marchés et

supermarchés est en augmentation. Le secteur de l’hôtel-

lerie-restauration est en nette hausse (+10 % d’emplois), et

surtout porté par le secteur hôtelier et les débits de bois-

son (+20 % d’emploi). Enfin si l’emploi du secteur tertiaire

se maintient, il est soutenu par les activités de sécurité

et d’intérim, les activités du tertiaire supérieur (activités

financières, banques, assurances, scientifiques et tech-

niques) enregistrent, quant à elles, une baisse significative.

De manière générale, on constate une mutation sensible

de la structure de l’emploi du 6e arrondissement par une

baisse sensible de l’emploi salarié dans le commerce de

détail depuis 2009, ainsi qu'une baisse en valeur ajoutée

des entreprises tertiaires.

Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique

“ 6e arrondissement : baisse sensible de l’emploi salarié dans le commerce de détail depuis 2009 ”

T PROGRAMME DE BUREAUX : DOCKS LIBRES - 3E ARR.

© D

ocks

Lib

res

É C O N O M I E

5Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique

L’immobilier d’entreprise en panne

Ier

IIe

IIe

IIIe

IVe

Ve

VIe

VIIe

VIIIe

Rue de la République

La Canebière

Cours Lieutaud

Rue St Pierre

Bd. Longchamp

Rue de Rome

Rue de Rome

Rue St Férréol

Bd. de La LibérationAvenue du Prado

Boulevard Baille

Boulevard Chave

Rue St Jacques

Rue Edmond Rostand

Rue Dragon

Rue de Lodi

Bvd Notre D

ame

Rue Breteuil

Rue Paradis

Bvd de la Corderie

Rue SainteRue Grignan

Rue Montgrand

Préfecture

Bourse SudCanebière

EuromedRépublique

NOMBRE D’ÉTABLISSEMENTSPAR VOIE

200 et plus150 - 200100 - 15050 - 1000 - 50

150 000

30 000

POLARITÉS TERTIAIRESEN SYMBOLES PROPORTIONNELS

À LA SURFACE DE BUREAUX (EN M²)

NOMBRE D’ÉTABLISSEMENTSPAR VOIE

200 et plus150 - 200100 - 15050 - 1000 - 50

150 000

30 000

POLARITÉS TERTIAIRESEN SYMBOLES PROPORTIONNELS

À LA SURFACE DE BUREAUX (EN M²)

Le bureau tient, évidemment, le haut du pavé de la dy-

namique de marché. Cette dynamique est, comme pour

l’emploi, très hétérogène selon les arrondissements. La

gamme, le niveau de prix et la qualité de l’offre immobi-

lière varient de manière parfois radicale d’un arrondis-

sement à l’autre, laissant entrevoir, les points de scission

entre un 2e arrondissement très dynamique et un cœur de

ville en perte de vitesse. Mais de manière plus large, le ni-

veau des indicateurs de l’immobilier d’entreprise, confirme

la pertinence d’actions pour une stratégie globale de revi-

talisation :

- pour relancer la dynamique de marché, en particulier

tertiaire dans le 1er et le 6e arr, en complémentarité de

gamme et de cible avec Euroméditerranée ;

- pour promouvoir des nouveaux produits pour la locali-

sation et le développement des activités et de l’emploi.

Le marché de l’immobilier d’entreprise du centre-ville concentre en moyenne plus de 50 % du marché marseillais (niveau annuel de transaction). Cette part peut monter à 70 % selon les années et les opportunités.

T L'OFFRE DE BUREAUX PAR LES ÉTABLISSEMENTS TERTIAIRES DANS L'HYPER-CENTRE

Un parc de bureaux hétérogène de plus de 1 000 000 de m²

Aux côtés de grandes polarités de bureaux (Joliette,

Bourse-Canebière, Estrangin, Saint-Charles, Porte d’Aix), le

centre-ville concentre une offre plus diffuse, occupée par

un nombre important de professions libérales et de petites

sociétés de back office, souvent difficiles à identifier. Il

s’agit essentiellement d’immeubles à usage mixte où les

bureaux côtoient généralement des commerces en rez-de-

chaussée et des logements en étage. Dans une étude sur

l'offre tertiaire réalisée en 2012-2013, l’Agam avait estimé la

surface de bureau diffuse à 400 000 m² sur l’ensemble du

centre-ville sur un total plus de 1 350 000 m² de bureaux

É C O N O M I E

6 Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique

identifiés ou estimés de l'ensemble du parc tertiaire du

centre-ville. Mais la nature du parc est très hétérogène,

tant en terme d’état que de gamme de prix.

L’étude du parc, réalisée en 2012, montre que l’attractivité

de cette offre tertiaire varie aussi de manière importante,

entre les pôles ''primes'' soutenue par une offre immo-

bilière neuve et aux standards internationaux (essentiel-

lement sur le secteur Joliette/Saint-Charles/Porte d’Aix)

et des polarités en perte de vitesse (Bourse-Canebière/

PAROLES D’ACTEUR

Didier BERTRANDGérant Immobilière Le Marquis -

Élu CCIMP - Secrétaire général FNAIM 13

“ La demande de bureaux en centre-ville est aujourd’hui portée par un large panel d’utilisateurs, allant du Grand Compte aux professions libérales. Les logiques de locali-sation dans le cœur de ville sont en évolution constante du fait de l’offre en programmes neufs sur le secteur Joliette. Cependant le centre-ville historique a aussi des atouts pour attirer une certaine demande, du fait de la densité com-merciale mais aussi d’une offre en bureaux ''anciens'' très recherchée par les professions libérales pour leur carac-tère atypique notamment. Le secteur ''Préfecture-Estran-gin'' illustre bien cette tendance, avec un parc de bureau demandé par les entreprises. Mais même dans cet espace tertiaire historique du centre-ville, des problèmes d’attrac-tivité et de dynamiques du marché sont rencontrés. Les rai-sons de cet affaiblissement sont multiples : l’obsolescence du parc, la qualité parfois faible des espaces publics…mais c’est aussi et avant tout une question de gestion urbaine et du quotidien, surtout concernant la propreté et le senti-ment d’insécurité. Il est important de préserver pour le centre-ville une offre diversifiée en gamme et en localisation : cela passe par une nécessaire dynamique de rénovation du parc obsolète, avec en particulier une action sur les façades et la mise en valeur des immeubles. Mais aussi par une offre en pro-duit plus adaptée, en taille des plateaux et en économie d’énergie. Enfin, ne pas oublier que la qualité de l’offre en bureau est intimement liée à la qualité des entreprises qui viennent s’implanter. L’impact sur le dynamisme commer-cial du centre-ville est donc certain. Qualité urbaine, offre de bureaux adaptée et commerces dynamiques, dans le centre-ville, tout cela fait système ! ”

Estrangin) qui présentent une obsolescence importante

de l’offre conjuguée à une très faible dynamique de mar-

ché (peu de commercialisation/peu d’offre nouvelle).

Dans les 1er et 6e arr : baisse des valeurs, obsolescence, faible attractivité

Dans le diagnostic de l'étude, l'Agam a tenté d’identifier

à la fois les polarités de bureaux en perte de vitesse et le

parc immobilier le plus soumis au risque d’obsolescence.

Les pôles de bureaux de ''Bourse-Canebière'' et de ''Estran-

gin-Préfecture'' sont les plus exposés. Avec des valeurs

de location basses et une faible dynamique de marché, le

cœur de ville tertiaire est en effet en perte de vitesse. Ce

mouvement semble s’accélérer depuis 2013, avec un taux

de vacance en augmentation.

L’impact de ces premiers éléments pour les 1er et 6e ar-

rondissements est une perte d’attractivité tertiaire par le

rétrécissement de l’offre immobilière d’accueil adaptée

aux besoins des entreprises. Cet affaiblissement de l’offre

en bureaux peut avoir un impact direct sur le nombre

d’emplois localisés dans ce secteur et donc sur le tissu

commercial de proximité. En effet, comme le montrent les

résultats de la dernière "enquête ménage déplacement'',

une part assez importante des salariés du centre-ville de

Marseille déclare faire ses achats à proximité de son lieu

de travail.

Enfin, l’obsolescence du parc de bureaux et le peu d’offres

nouvelles et visibles sur le marché, appauvrissent encore

plus ''l’adresse tertiaire'' du 1er et du 6e arrondissements, au

regard en particulier de l’offre neuve développée dans le 2e.

Un marché de l’immobilier de bureaux porté par Euroméditerranée

Dans les notes de conjoncture des commercialisateurs en

2015, le secteur d’Euroméditerranée représente plus de 60 %

des transactions de bureaux sur Marseille. Elles observent

de plus une baisse des valeurs locatives (et à la vente) des

programmes, en particulier pour le ''seconde main''. Alors

que pendant longtemps, l’OIN était positionnée sur une

gamme de prix élevée attirant un certain type d’entreprises

et de fonctions tertiaires, on observe aujourd’hui un élargis-

É C O N O M I E

7

sement des segments de marché qui se traduit par une ten-

dance à la décote de certains programmes récents ou neufs.

Cette redistribution des valeurs sur Euroméditerra-

née a un impact certain – mais difficilement objecti-

vable à court terme – sur le reste du centre-ville ''ter-

tiaire'', en particulier sur les 1er et 6e arrondissements qui

concentrent une offre dense mais en manque de repères.

En d’autres termes, nous pouvons supposer que certaines

entreprises (back office, startup…) qui n’avaient pas accès

à un immobilier ''prime'' peuvent aujourd’hui arbitrer leurs

0%

+ 1,3%

[ ]- 0,5%

- 0,7%

- 0,3%

- 0,8%

+ 1,3%

+ 1,7%

Ier

IIe

IIIe

IVe

Ve

VIe

+ 1 500 emploissur la période

[ ]- 3 000 emploissur la période

VIIe

Le centre-ville de Marseille a été marqué tout au long de son histoire par les grandes transformations que la ville a subies. Ces mutations sont à la fois urbanistiques, sociologiques et évidemment économiques. Sur ce dernier point, la crise économique qui a touché Marseille dès les années 70, a pris dans le centre-ville un caractère cumulatif plus important : économie en récession, paupérisation, dévalorisation immobilière, faible attractivité. Jusqu’à la fin des années 90, l’activité économique – et en particulier tertiaire –, semblait devoir éviter toute localisation dans le cœur de ville, à la fois par manque d’offre immobilière adaptée, mais surtout par une image économique et urbaine très dégradée. À la décomposition urbaine répondait la décomposition économique et ce, malgré les premières tentatives, parfois avortées, de faire du centre-ville une place tertiaire et commerciale de niveau international. Il faut attendre les premières opérations immobilières tertiaires sur Euromédi-terranée dans le 2e arrondissement, pour qu’une offre de programmes de bureaux adaptée aux besoins des entreprises de services et adossée à un projet urbain transversal, voit le jour. Avec comme ambition première de refaire du centre-ville de Marseille une adresse économique de premier plan, portée par une programmation immobilière et urbaine ambitieuse. Les données économiques sur le long terme viennent corroborer ces constats historiques. En effet l’évolution de l’emploi salarié depuis 1993 (Source Unedic 1993-2010) montre une atonie de la dynamique écono-mique du centre-ville sur la longue période, avec un taux de croissance annuel moyen de l’emploi salarié proche de 0 %. À partir de la fin des

années 1990, la situation s’améliore dans le 2e arrondissement, portée par ''l’effet Euromed''. Mais avec un taux de croissance annuel respec-tivement à - 0,8 % et - 0,5 %, le 1er et le 6e arr. continuent à perdre de l’emploi salarié tout au long des années 2000. Évolution plus symbolique : entre 2009 et 2014 le 1er arrondissement passe second en volume d’emplois salariés dans le centre-ville derrière le 2e arrondissement.

Difficultés économiques du centre-ville : une tendance lourde aux racines anciennes

T TAUX DE CROISSANCE ANNUEL MOYEN DE L'EMPLOI SALARIÉ PRIVÉ PAR ARRONDISSEMENTS DU CENTRE-VILLE ENTRE 1993 ET 2010

choix de localisation différemment et s’autoriser une im-

plantation sur Euromed. Le dynamisme et la diversification

de l'offre de bureaux dans le 2e appellent dès à présent

une réflexion sur le positionnement économique du cœur

de ville.

T VUE SUR LA TOUR CMA-CGM DEPUIS LA RUE BRETEUIL - MARSEILLE

“ le secteur d’Euroméditerranée représente plus de 60 % des transactions

de bureaux sur Marseille ”

© A

gam

É C O N O M I E

8 Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique

Renouveler l'identité économique du centre-villeLe centre-ville est par définition le lieu de la mixité fonc-

tionnelle et sociale. Il est aussi l’espace le mieux connecté

par une offre importante en transports en commun urbain

régional et national. C’est enfin le lieu de l’espace public,

favorisant la création de liens, la spontanéité des échanges

d’informations et des rencontres. Ces caractéristiques favo-

rables font de ce centre-ville une destination privilégiée

pour de nouvelles activités portées par l’innovation, l’expé-

rimentation et l’hybridation. L’ensemble de ces aménités

urbaines ouvre, à l’heure des nouvelles technologies, une

nouvelle voie économique pour le centre-ville de Marseille.

Couplé à la forte attractivité de l’opération Euroméditerra-

née et aux initiatives déjà engagées par de nombreux ac-

teurs, le cœur économique du centre-ville du 1er au 6e, pour-

rait devenir une localisation préférentielle de cette nouvelle

dynamique économique. Les effets d'entraînement de la

localisation d’activités liées à l’innovation, pourraient avoir

un impact direct sur le dynamisme commercial du cœur de

ville, et plus largement, sur le renforcement de son identité

économique et de son attractivité. La réponse immobilière

doit être à la hauteur des enjeux. Elle doit être viable et

L’option du tertiaire innovant pour un nouveau dynamismeRepositionner le cœur de ville sur le radar des choix de localisation pour des activités et des projets liés aux innovations technologiques, culturelles et sociales, et lui donner ainsi un nouveau souffle et une nouvelle identité économique.

mobiliser à la fois le patrimoine public et le patrimoine privé

avec pour ce dernier une source de diversification et de

valorisation intéressante et utile au développement de ce

territoire.

Un environnement urbain propice à l’expérimentation et à l’innovation

Le fonctionnement urbain du centre-ville, par la proximité

de différentes fonctions et services mais aussi la diversité

de ses utilisateurs : résidents, salariés, usagers, consom-

mateurs, entrepreneur, élus et citoyens … est un espace,

par essence, polyvalent et multiple. Lieu de l’interaction

et de l’échange, il forme un terreau urbain favorable et

à grandeur réelle où chacun participe à la création de

nouveaux services, produits et usages. En bref, le centre-

ville est une localisation optimale pour le développement

d’un tissu d’activité économique tournée vers l’innovation.

Le cœur de ville économique de Marseille propose aussi

ces atouts particuliers : une taille critique, de nombreux

commerces et une diversité culturelle et sociale. En atteste

les nombreuses initiatives de Fablab ou de Tiers-lieux qui

ont émergé, de La Plaine à Estrangin, ces dernières années.

T ATELIER AUTOUR D'UNE IMPRIMANTE 3D

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É C O N O M I E

9

Module "Bureau pur"Plateaux de bureaux modulables. Neuf ou réhabilité (100 à 200 m2 de plateau)

Loyer max/an : 140-180 euros/m2

Cible : services back office/professions libérales

Localisation en zone de bonne desserte en transport en commun

Normes RT 2012 / PMR

Rez-de-chaussée, bureaux ou commerces de proximité

Module "Atelier" Artisanat support, commerces indépendants et/ou activités créatives culturelles en rez-de-chaussé

Cibles : artisans liés à l’entretien du capital urbain, aux commerces de proximité, structures associatives ou d'animation culturelles/activités créatives

Module "innovation" Bureaux/Fablab/RooftopPlateaux de bureaux modulables

Fablab ou salle d’expérimentation 3D

Loyer max/bureau : 140-180 euros/m2/an

Cibles : startup de l’industrie innovante ou numérique, production de "soft", communication, activités créatives, formations...

Possible rooftop pour événement culturel, animations techniques / espace de travail extérieur

Parking vélo

Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique

Une nouvelle offre en immobilier d’entreprise pour le centre-ville par des modules thématiques - Une offre adaptée et modulable, intégrée à la trame urbaine du centre-ville et dédiée à l’entreprise.

- Un positionnement prix compétitif et attractif pour les cibles d’entreprises visées (ex : bureaux 140-180 euros/m²/an).

- Une localisation diffuse selon les opportunités foncières, immobilières et en lien avec la desserte TC (métro/tramway) .

- Trois modules ''types'' de revitalisation pour répondre à trois besoins immobiliers : ''bureau pur'', ateliers-com-

merces, bureaux-innovation.

- Une taille de l’offre limitée avec des plateaux modulables.

Booster la revitalisation par une offre nouvelle

É C O N O M I E

10 La logistique, une filière ancrée dans le territoire

Pour autant, ces initiatives pourraient être plus larges et

nombreuses si quelque nouveaux leviers sur l’environne-

ment urbain étaient activés : celui d’un espace public plus

généreux, permettant des expérimentations et de l’événe-

mentiel éphémère, mais aussi celui d’une programmation

commerciale qualitative et innovante, participant à la créa-

tion d’une identité urbaine complémentaire et alternative.

Car ceux sont ces aménités urbaines, avec le réseau de

transport urbain et un immobilier tertiaire ''abordable'', qui

sont les creusets urbanistiques à l’émergence et l’attracti-

vité des initiatives d’avant-garde économique.

Redonner une visibilité économique par l’accueil d'initiatives innovantes

Il existe une réelle diversité des besoins immobiliers pour

les activités liées à l’innovation et au numérique : des

espaces d’expérimentation et d’échanges à l’offre immo-

bilière pour des startup en phase de croissance ou de

développement. L’écosystème est vaste, et déroule une

typologie de besoins spécifiques, immobiliers et urbains,

sur les différentes étapes du processus de création des

activités. Cette lecture simplifiée du parcours résidentiel

de l’innovation, permet de positionner le cœur de ville sur

quelques segments identifiés, en fonction de ses caracté-

ristiques en termes de capacité d’accueil et d’environne-

ment urbain.

Avec un prix de l’immobilier tertiaire plus abordable que

dans les grands pôles tertiaires, des possibilités de mobi-

liser un parc vacant ou obsolète pour de nouveaux pro-

0 1km500 m

nord

PU /

11-2

008

La Canebière

Rue de la République

Av. de la CorseCours Pierre Puget

Cours Lieutaud

Bd de la Corderie

Bd Ch. Nedélec

Bd d’Athènes

Bd longchamp

Place dela JoliettePlace de

la Joliette

Bd des Dames

Anse du Pharo(Entrée maritime

du Vieux-Port)

J4

PlaceJean Jaurès

Les Réformés

Le processus de développement des activités innovantes est balisé par plusieurs étapes qui sont autant de moments dans la croissance de l’entreprise. Pour chacune de ces étapes, des besoins spécifiques en immobilier et en environnement peuvent émerger : superficies, niveaux de prix, services urbains, écosystèmes... Marseille possède plusieurs sites ''d’amorçage'' liés à l’innovation et aux nouvelles technologies, dont beaucoup sont situés à la périphérie de la ville. Le centre-ville doit jouer aussi une partition dans l’accueil de ce type d’activités en plein développement, avec un positionnement "inno-vation" par les usages et l’expérimentation. Les entreprises relevant du domaine de l’application pourraient privilégier le centre-ville, dans leur première phase de conception de services (dans un incu-bateur ou une pépinière par exemple) mais aussi pour leur phase de ''test'' du marché. Le bouillonnement, lié à la proximité de porteurs de projets et à un environnement urbain stimulant et foisonnant, est une entrée pertinente pour attirer et retenir des projets inno-vants.

Développement des activités innovantes : quels segments privilégier ?

N LA FABULERIE, ESPACE DE CO-WORKING, FABLAB - 4 RUE DE LA BIBLIOTHÈQUE - 1ER ARR. MARSEILLE

“ le cœur de ville, entre le 1er et le 6e arrondissement, pourrait développer une offre

à destination des initiatives en amorçage ”

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É C O N O M I E

11Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique

jets, le cœur de ville, entre le 1er et le 6e arrondissements,

pourrait développer une offre à destination des initiatives

en "amorçage'' (pépinière/incubateurs), des lieux d’anima-

tion et d’expérimentation (co-making, Fablab) ainsi qu'une

offre à destination des startup. Cette réponse aux besoins

en localisation des phases d’incubation aux premières

phases de croissance permettrait au cœur de ville de jouer

sa propre partition dans le champ de l’innovation et du

numérique. Mais surtout de renouer avec une dynamique

et une identité économique forte et propice aux effets

d'entraînements.

Un renouvellement de l'offre pour les professions libérales et les indépendants

L’autre volet d’une stratégie d’offre immobilière pour le

cœur de ville est de permettre aux professions libérales de

se maintenir et de se développer. L’analyse économique

nous a montré l’importance des indépendants (activité juri-

dique, médicale, créative…) dans le tissu économique du

1er et du 6e arrondissement. Or l’obsolescence du parc de

bureau conjugué à une dynamique de marché faible, limite

aujourd’hui les opportunités de localisation pour ces pro-

fessionnels. La présence d’un parc ancien et la possibilité

de mobiliser des plateaux de petites tailles dans des im-

meubles parfois mixtes sont autant d’atouts présents dans

le cœur de ville.

Le champ des indépendants est aussi porté par les artisans

commerçants. Eux aussi sont très présents en centre-ville

et participent à son positionnement commercial, qualita-

tif et ''atypique'', et donc à son attractivité. Un travail de

mise à niveau de certains rez-de-chaussée vacants ou sous

occupés des artères du centre-ville, permettrait de faciliter

l’émergence d’un tissu commercial différencié en gamme et

en produit, capable d’attirer de nouveaux usagers.

PAROLES D’ACTEUR

Axelle BENAICHFondatrice de la fabulerie, espace de

coworking, fablab, et comaking

“ Dans un contexte où chaque territoire trouve son suc-cès dans une combinaison qui lui est propre, je suis convain-cue que le cœur de ville Marseillais pourrait incarner un espace d’expérimentation privilégié pour les innovateurs du territoire (créatifs, startup, étudiants, chercheurs…). Ces acteurs en émergence pourraient ainsi tester de nou-velles applications en termes d’innovation de service, d’usage et d’innovation sociale dans un territoire ''bien-veillant'' qui facilite les démarches, accélère les initiatives. En libérant la créativité et en apportant plus de flexibilité, les effets se feraient sentir en termes d’image et d’attracti-vité de ce territoire. Cette idée rejoint l’intuition déjà parta-gée par une multitude d’acteurs qu’il nous faut davantage révéler cet axe historique et névralgique que représente La Canebière, en développant ses spécificités et renforçant sa qualité de services. De nombreux services publics pré-sents sur cet axe (CCIMP, Office de tourisme, Maisons des associations, bureaux de proximités) pourraient améliorer leurs parcours de services en s’adaptant davantage aux besoins actuels (accueil, disponibilité, connectivité…).A côté de ces dynamiques, Il faudrait réserver de petits lo-caux pour répondre à l’hétérogénéité des besoins et des moyens des startup, des créatifs, ou des entrepreneurs. Enfin, positionner un lieu unique, porte d’entrée de cet écosystème créatif est indispensable pour mutualiser les moyens (co-working, démonstrateurs, espace événementiel à louer, fablab, cantine, etc,), susciter les collaborations, développer l’attractivité pour les professionnels et encou-rager l’implantation de modules universitaires multi-écoles axés ''innovation et ville intelligente'' afin de former des ingénieurs et designers à développer leurs expertises par l’itération et l’expérimentation. Quelques propositions qui viennent s’appuyer sur le potentiel déjà affirmé de l’hyper-centre Marseillais : diversifié, central, bien desservi par les transports en commun et par une gare à proximité pour les salariés nomades. Des atouts pour cette filière qui pourrait entraîner une diversité commerciale, avec un retour à une proximité de qualité dans une logique de service, de qualité de vie. ”

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Av. de la CorseCours Pierre Puget

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Les Réformés

“ Faciliter l’émergence d’un tissu commercial différencié en gamme et en produit ”

En savoir plus

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Bibliographie• Alèssi Dell' Umbria, Histoire universelle de Marseille, De l'an mil à l'an deux mille, Agone, 2006 • Sandra Guinand, Régénérer la ville, patrimoine et politique d’image à Porto et Marseille, Presse universitaire de Rennes, 2015

Études Agam• Schéma d’implantation tertiaire : état des lieux et propositions pour l’immobilier de bureau sur MPM, Agam, 2012-2014 • Centre-ville et Vieux-Port, Agam, plan guide des espaces publics, 2008-2012 • Regard de l’Agam n° 33 ''Espaces économiques, le droit de cité'', Agam, mai 2015 • Regard de l’Agam n° 18 ''l’immobilier de bureau, mutation économiques et urbaines'', Agam, février 2014

portrait

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Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaiseLouvre & Paix – La Canebière– CS 41858 13221 Marseille cedex 01Tél : 04 88 91 92 11 - e-mail : agam@agam.org

Toutes nos ressources @ portée de clic sur www.agam.orgPour recevoir nos publications dès leur sortie, inscrivez-vous à notre newsletter

Directeur de la publication : Christian BrunnerRédaction  : Laurent Couture, Isabelle Collet-ReymondConception / Réalisation : Pôle graphique AgamMarseille - Mars 2016Numéro ISSN : 2266-6257

É C O N O M I E

Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique

Une ''avant-garde'' économique complémentaire des pôles existants

Ces premières pistes stratégiques pour générer, dans le

cœur de ville, une offre immobilière nouvelle et accueillir

de nouvelles activités ciblées, doit s’inscrire à l’équilibre des

grandes opérations tertiaires d’Euroméditerranée et du

Prado. Il ne s’agit pas ici de jouer une concurrence interne

au centre-ville mais de proposer un positionnement

spécifique pour l’hyper-centre dans le processus de

développement des activités innovantes. Il pourrait

s’inscrire comme le lieu privilégié des premières étapes de

leur croissance, fort de ses atouts urbains et de ses services.

Et renouer ainsi avec un positionnement économique

à forte valeur ajoutée, capable d'entraîner avec lui un

tissu d’activités induites, dont le commerce, aujourd’hui

en difficulté. Une ambition et un nouveau souffle donc,

pour inverser le constat de déclin économique de l’hyper-

centre, et accompagner un projet global de centre-ville au

service de sa nouvelle position métropolitaine.

Mardi 19 avril : "Rencontres de l'Agam" sur l’avenir de l’économie du centre-ville

Au-delà des éléments de réflexion présentés dans ce numéro de Regards, l’Agam a souhaité organiser ses prochaines Rencontres de l’Agam autour de ce thème. Le mardi 19 avril 2016 à partir de 8h00 à l’espace Montevideo, impasse Montevideo dans le 6e arron-dissement. A cette occasion, l’Agam présentera quelques éléments de diagnostic ainsi que les enjeux d’une nouvelle lisibilité écono-mique pour le centre-ville de Marseille notamment par l’innovation. Autour de Laure-Agnès Caradec, présidente de l’Agam, cette ren-contre réunira la direction générale adjointe Développement Éco-nomique, métropole AMP, territoire de Marseille Provence. À cette occasion, l’agence a également invité la présidente de l’association Lyon Urban Data qui réunit acteurs publics et privés, pour un retour d’expérience sur le laboratoire TUBA. Depuis novembre 2014, cet espace hybride de 600 m², localisé à Lyon Part Dieu a pour challenge d’aider au développement de services innovants dans la ville.

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