TVA réduite en zone ANRUQuels impacts ?

CHIFFRES-CLÉS Transformer durablement les quartiers stigmatisés de la politique de la ville, tel est l’enjeu

des interventions portées par le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU).

À cette fin, l’agence nationale (ANRU), en partenariat avec les collectivités et les bailleurs

sociaux, déploie un large spectre d’intervention (requalification de l’habitat, réorganisa-

tion de la voirie, amélioration des espaces publics, implantation d’équipements…). Elle

accompagne ses financements de dispositions incitatives visant à favoriser le développe-

ment de la mixité sociale. La réduction du taux de TVA en zone « ANRU » est l’une de ces

mesures.

La TVA à taux réduit s’applique dans et aux abords des Zones Urbaines Sensibles (ZUS)

dotées d’un Programme de Rénovation Urbaine conventionné avec l’ANRU. Cette mesure

contribue à favoriser le développement de la diversité de l’habitat (encourager l’accession

à la propriété) dans des territoires où le taux de logements sociaux est souvent très élevé.

À Marseille, sur les douze ZUS que compte la commune, huit ouvrent droit à ce dispositif.

Ce sont les ZUS du centre-ville, du nord et celle située au sud de la commune. Onze arron-

dissements sont ainsi concernés par ce dispositif dont quatre sont presque intégralement

couverts. Plus de 7 000 logements ont été réalisés depuis 2007 dans ces territoires éligibles

à un taux de TVA réduit. Toutefois, l’ensemble de ces logements n’a pas fait l’objet de cette

bonification. En effet, les restrictions imposées par la loi MOLLE depuis 2009 ont large-

ment diminué la portée de ce dispositif à Marseille.

ZUS éligibles à la TVAà taux réduit

des logements livrés en zone de TVA réduite l’ont été dans les 14e, 15e et 3e

arrondissements

8

71 %

programmes réalisésen ZUS89logements livrés de 2007 à 2012

soit

2 608programmes réalisés en zone de TVA réduite177logements livrés de 2007 à 2012

soit

6 933

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J A N V I E R 2 0 1 4 : N °16

TVA réduite en zone ANRU : quels impacts ?

À Marseille, ce dispositif couvre largement le territoire

Au sein du département, six communes ont conven-

tionné avec l’ANRU pour un total de dix-huit conventions

signées soit un budget global de plus de 1,2 milliard

d’euros.

À Marseille, treize conventions ont été signées. Elles

concernent quatorze quartiers situés dans sept arron-

dissements. Au-delà de ceux-ci, la plupart des arron-

dissements sont impactés par la zone de 500 mètres

autour des quartiers « ANRU ». Trois le sont quasiment

dans leur intégralité : Il s’agit du 1er, 2e et 3e. Ainsi, dans

l’hypercentre de Marseille, tous les programmes se

trouvent dans la zone géographique d’éligibilité. Sous

réserve du respect des conditions de ressources des

occupants et des plafonds de prix imposés en 2009,

ils auraient tous pu prétendre à un taux de TVA réduit.

Les 15e et 16e arrondissements sont, également, large-

ment couverts par ce dispositif puisque près des trois

quarts des programmes livrés sont situés à moins de

500  mètres d’une ZUS « ANRU ». Pour ces arrondisse-

ments, avec deux conventions signées en 2005 et 2006,

le dispositif de TVA à taux réduit à pu jouer à plein avant

la réforme de 2009.

Ainsi, 30% des logements livrés à Marseille l’ont été dans

un périmètre éligible la TVA à taux réduit, soit plus de

7 000 logements sur la période 2007-2012. À dominante

collective et atteignant une taille moyenne de 40 loge-

ments, ces programmes immobiliers sont comparables

à ceux du reste de la commune.

Le dispositifLa loi portant Engagement National pour le Logement (ENL) du 13 juillet 2006 a institué un taux de TVA réduit dans un périmètre de 500 mètres autour d'une ZUS comptant un quartier de rénovation urbaine conventionné par l’ANRU. Cette baisse du montant d’une opération peut, pour les acquéreurs, se cumuler avec d’autres dis-positifs (PTZ…). Le taux de TVA réduit concerne uniquement les ventes (ou livraison à soi-même) de logements neufs à usage de résidence principale et s’adressant à des ménages dont les revenus sont inférieurs à un plafond (PLS majoré de 11%). La loi Mobilisation pour le logement et de lutte contre les exclusions (MOLLE) a amé-nagé ce dispositif, notamment en introduisant un plafonnement des prix de vente (niveau du PSLA soit 2 780€/m² pour Marseille).

Le bénéfice d’une TVA à taux réduit est limité dans le temps. C’est la date de signature de la convention de rénovation urbaine qui ouvre ce droit. Ainsi, il l’est depuis la promulgation de la loi pour deux quartiers (Plan d’Aou et Flamants/Iris) mais, pour la plupart des conventions, il a démarré après la modification législative appor-tée en 2009 (sept conventions).Ce dispositif s’achèvera avec l’extinction des conventions signées avec l’ANRU, soit fin 2013 pour les sites de Saint-Joseph, Flamants-Iris, Saint-Paul, Plan d’Aou, Les Créneaux et fin 2015 pour les autres sites (Picon-Busserine, Malpassé, La Savine, Kallisté, Solidarité, Centre Nord, Saint-Mauront, Les Hauts de Mazargues).

5

2

6

3

7

4

89

13

10

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11

15

12

16

1

Zone "ANRU" de TVA réduite

Logements livrés en 2012

Logements livrés en 2011

Logements livrés en 2010

Logements livrés en 2009

Logements livrés en 2008

Logements livrés en 2007

Source : suivi de la réalisation des permis de construire (3 logements et +), Agam

50 logements

TLES LOGEMENTS NEUFS EN PÉRIMÈTRE D'ÉLIGIBILITÉ À LA TVA RÉDUITE

H A B I T A T

2

TVA réduite en zone ANRU : quels impacts ?

De 2006 à 2008, un dispositif souple mais une couverture territoriale limitée De juillet 2006 à mars 2009, les conditions d’accès à

cette mesure étaient peu restrictives. Contraints princi-

palement par la situation géographique du programme

immobilier et l’occupation future du logement à titre

de résidence principale, la plupart des programmes

auraient pu y prétendre (sous réserve des conditions de

revenus des ménages). Cinq conventions étaient alors

signées : Saint-Joseph, Plan d’Aou, Flamants-Iris, Saint-

Paul, Les Créneaux.

Ainsi, sur la période, plus de 1 000 logements ont pu

être éligibles à la TVA à taux réduit répartis en 36 pro-

grammes. Ce sont donc sur cette période les 13e, 14e,

15e et 16e arrondissements qui ont pu bénéficier de

cette mesure, soit 16% des logements réalisés dans ces

arrondissements.

À partir de 2009, des prix plafond limitant la portée du dispositifÀ partir de 2009, les prix plafond imposés par la loi ont

limité le nombre de programmes éligibles au dispositif.

Si plus de 5 850 logements ont été livrés depuis 2009

en secteur de TVA réduite (soit 141 programmes), la

proportion de ceux éligibles au dispositif est restreinte

(nous l’estimons à moins de 15% des logements). En

effet, le prix moyen de vente des logements neufs dans

la commune dépasse largement le plafond fixé, moins

de 10% des mises en vente du secteur libre affichent un

prix inférieur à 2 800€/m² (près de 3 700€/m² fin 2012

pour un plafond de 2 780€/m² au 1er janvier 2013).

Ainsi, il semble que la mesure ait majoritairement

concerné des opérations de logements à prix maîtrisés.

Portés par la Ville, les « prix maîtrisés » visent à rappro-

cher la production neuve de la demande des primo-

accédants. Sur la période 2009-2012, cette offre a repré-

senté en moyenne 15% des réservations de logements.

0500

100015002000250030003500

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

dont zone TVA réduiteTotal logements livrés

2546

4043 4254 4164

3742

4132

454577

16991358

758

2037

0

1000

2000

3000

4000

5000

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Marseille dont zone TVA réduite

QNOMBRE DE LOGEMENTS LIVRÉS EN ZONE DE TVA RÉDUITEPAR ARRONDISSEMENT

Le 15e est l'arrondissement qui compte le plus grand nombre de logements livrés en zone de TVA réduite (2257 logements).

QÉVOLUTION DU NOMBRE DE LOGEMENTS LIVRÉS EN ZONEDE TVA RÉDUITE

2012 est l'année où le poids des logements livrés en zone de TVA réduite est les plus important (2037 logements pour une production globale de 4 132).

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3

4

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TVA réduite en zone ANRU : quels impacts ?

Elle a été particulièrement opérante dans les arron-

dissements du nord de la commune (14e et 15e), les-

quels regroupent plus de la moitié des logements

livrés en zone de TVA réduite. Les arrondissements

centraux, malgré une bonne couverture géogra-

phique (près de l’intégralité des logements y sont

situés en zone TVA réduite), semblent avoir moins

profité de ce dispositif.

Ce constat est imputable à une part moindre

d’offre à prix maîtrisés ainsi qu’à une plus grande

proportion de la programmation neuve échappant

au dispositif TVA réduite (produits investisseurs, lo-

gements étudiants, logements sociaux…). Notons

notamment l’impact du programme exception-

nel de ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA),

lancé par l’État dans le cadre de son plan de relance

fin 2008. Il s’est accompagné de la vente à des bail-

leurs sociaux de nombreux programmes immobi-

liers (dans le 3e arrondissement notamment).

Un effet accélérateur pour les bénéficiaires

Si le dispositif de réduction de la TVA en secteur

« ANRU » a concerné un nombre limité de pro-

grammes au regard de la production totale, il n’en

a pas moins eu une indéniable portée positive pour

les primo-accédants. En effet, il s’est accompagné

d’un effet cumulatif très favorable. Les critères d’éli-

gibilité étant compatibles, les primo-accédants

ont pu bénéficier concomitamment du « chèque

1er logement » de la Ville de Marseille, du Prêt à

taux zéro et du taux de TVA réduit. L’ensemble de

ces dispositifs ont amélioré la solvabilité des bé-

néficiaires. Concernant l’accès à la propriété des

ménages modestes, rappelons que plus des trois-

quarts des Marseillais sont éligibles au plafond

de revenus retenus par la loi. La portée sociale de

l’occupation de ces logements est donc limitée.

L’impact sur la mixité sociale des territoires cibles

est, quant à lui, difficile à estimer. Le volume d’offre

nouvelle ayant bénéficié d’une TVA réduite est-il

suffisant pour avoir de réelles conséquences sur la

structure sociale du territoire ? À qui profite l’acces-

sion ainsi aidée ? La programmation aurait-elle été

différente sans ce plus ? Au-delà des chiffres, ces

interrogations soulignent toute l’ambiguïté de la

mesure des impacts des politiques qui concourent

à la mixité sociale.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

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70%

2007 2008 2009 2010 2011 2012

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NPART DES ARRONDISSEMENTS DANS L'OFFRE NOUVELLE LIVRÉE EN ZONE DE TVA RÉDUITE

En 2012, 40% logements livrés en zone à TVA réduite l'ont été dans le 15e arrondissement

Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaiseLouvre & Paix – La Canebière – CS 41858 13221 Marseille cedex 01Tél : 04 88 91 92 31 - e-mail : agam@agam.org

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Directeur de la publication : Christian BrunnerRédaction : Peggy Rousselot-EmardConception / Réalisation : Pôle graphique AgamMarseille - Janvier 2014Numéro ISSN : 2266-6257