portrait

portrait

S’il ne devait y avoir qu’un seul symbole urbanistique de la mutation de

l’économie, le bureau serait celui-là. Il est à la fois signal de la métropolisa-

tion d’un territoire et de son basculement vers une économie de services,

pourvoyeuse d’emplois qualifiés et d’ouverture sur d’autres échelles –

régionale, nationale voire internationale.

Le bureau traduit aussi une forme d’apaisement urbain, limitant les conflits

d’usages à la seule hauteur des bâtiments, là où l’activité générait des

nuisances diverses – bruit, flux, vue. Synonyme de proximité, il favorise,

comme le commerce, l’implantation de services. Le bureau est urbain,

parfois "hyper-central", et participe d’abord d’une centralité connectée et

ouverte, lisible et visible.

L’implantation urbaine de la fonction tertiaire est depuis longtemps régie

par des logiques financières. L’espace urbain se confond ainsi avec le pro-

duit immobilier pour devenir un produit urbain tertiaire, souvent standar-

disé. La multiplication de nouvelles réglementations, sociétales et envi-

ronnementales combinée aux mutations rapides des attentes des entre-

prises rend une partie du parc inadaptée et produit de l’obsolescence. Par

ailleurs, les évolutions technologiques et les aspirations des salariés font

apparaître des nouveaux produits et de nouvelles localisations.

La mission des urbanistes prend une dimension nouvelle. Comment ac-

compagner le développement d’une offre de bureaux hétérogène, qui ré-

ponde à la fois aux besoins urbains des entreprises et des salariés, tout en

assurant des niveaux de prix acceptables ? Comment anticiper les signaux,

même faibles, liés aux nouvelles technologies, qui pourraient redéfinir la

carte de l’offre de bureaux dans la ville ainsi que sa forme ?

ÉditoA Marseille, plus de 80 % de l’emploi

est le produit de l’activité tertiaire.

Ces emplois, pour la très grande majorité d’entre

eux, sont localisés à l’intérieur des tissus urbains

dans une offre immobilière dédiée en lien à la fois

avec les besoins existants et futurs du territoire mais

aussi, de plus en plus, dans une relation forte avec

les transports et les autres services urbains.

Les discours et les démarches volontaristes sur

l’économie productive devraient s'articuler avec la

tertiairisation de l’économie, favorisant la moderni-

sation et l’adaptation permanente de l’offre locale,

aussi bien en gamme de prix qu’en diversité des pro-

duits proposés, sans oublier les réponses à apporter

à l’obsolescence d’une partie du parc ancien.

Compte tenu des enjeux économiques et urbains

qui s’attachent à ces questions, l’Agam a souhaité

y consacrer un numéro complet de sa publication

"Regards de l’Agam".

é c o n o m i e

f é v r I e r 2 0 1 4 : N ° 1 8

L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines

L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines

Un marqueur de métropolisation qui tisse le maillage urbain

Le marché des bureaux en europe est dominé par les

grands centres urbains. Paris et Londres possèdent les

marchés majeurs avec 50 millions de mètres carrés cha-

cun environ. Ces deux métropoles se détachent d’une

dizaine de régions urbaines européennes dont les parcs

varient entre 11 et 18 millions de mètres carrés. Seul

point commun entre ces agglomérations : elles sont

favorablement positionnées dans le jeu économique

mondial – et notamment dans leur fonction de com-

mandement et de tertiaire supérieur.

A la fois vitrine de la tertiarisation de l’économie d’un

territoire et de son positionnement au sommet de la

chaine de commandement, l’image du bureau est très

positive. Bien qu’hétérogène dans sa fonction éco-

nomique et urbaine, le bureau regroupe souvent des

entreprises de l’économie résidentielle ou domestique,

ainsi qu’une grande part de "back office". et reste la

figure de proue de la métropolisation.

Cette tendance tend aussi à s’affirmer à l’échelle régio-

nale. Les capitales régionales cherchent ainsi à accélérer

leur production de produits urbains tertiaires toujours

plus lisibles et attractifs, capables de répondre aux stra-

tégies de localisation sélectives des entreprises et d’atti-

rer les fonctions de commandement local voire national.

La visibilité et la lisibilité du marché constituent, ici aussi,

des éléments primordiaux, tant pour les collectivités

que pour les professionnels. La taille critique et le vo-

lume du parc représentent un premier marqueur, en

commençant par le volume des transactions.

Dynamique favorable

en 2013, 4 millions de mètres carrés de bureaux étaient

répartis entre Aix et Marseille. Malgré un climat éco-

nomique morose, la dynamique de transactions enre-

gistrée auprès des commercialisateurs avait augmenté

entre 2011 et 2012. Le marché de bureaux d’Aix-Marseille

occupait ainsi la troisième place en termes de volume de

transactions en 2012, après Lyon et Lille. Depuis 2005, le

volume annuel moyen de transactions est de 130 000 m²

environ – 87 000 m² pour Marseille Provence Métropole

et 40 000 m² pour Pays d’Aix. Quant au niveau de loyer

‘‘prime’’ (en euros hors taxes par an), il comptait parmi

les plus élevés des dix-neuf métropoles régionales, en

février 2013, après Lyon mais avant Toulouse et Lille.

La dynamique de la demande est portée à 80 % par une

dimension endogène sur Marseille et à 75 % sur Aix-

en-Provence. Selon les commercialisateurs, le rapport

entre offre et transaction s’était équilibré en 2012 sur le

périmètre d’Aix-Marseille, contrairement à la sur-offre

constatée sur d’autres métropoles de même taille.

A l’échelle de la future métropole, le marché Aix-Mar-

seille représentait, en 2012, plus de 80 % de l’ensemble

des transactions réalisées en immobilier de bureau.

N IMMeuBLe De BureAux - euroMéDITerrANée

é c o n o m i e

2

“ Vitrine de la tertiarisation de l’économie... L’image du bureau est très positive ”

Aix-Marseille : une diversité d’offre pour répondre aux besoins

90 % des programmes de bureaux neufs engagés

sur le Pays d’Aix sont de type "Bureau-parc" et situés,

en grande partie en périphérie. A l’inverse, Marseille

Provence Métropole connaît, depuis le début des an-

nées 2000, une forte polarisation de l’offre autour de

quelques grands pôles. et notamment euroméditerra-

née et Saumaty-Séon, qui regroupent près de 70 % de la

production entre 1995 et 2010. L’implantation des pro-

grammes de bureaux sur le marché d’Aix-Marseille s’est

ainsi opérée dans un double processus de polarisation

et de périurbanisation, sous forme de parcs.

Depuis quelques années, le déploiement du bureau

dans les zones périphériques se poursuit, mais à un

rythme et un volume comparativement plus modérés.

Cette tendance devrait se poursuivre et marque le pas-

sage d’une phase extensive à une période de renou-

vellement et d’adaptation de l’existant afin de générer

une offre nouvelle de bureaux. elle s’inscrit aussi dans

un contexte de tensions foncières à l’échelle métropo-

litaine qui impose de repenser à la fois l’utilisation des

espaces disponibles et l’impact sur le fonctionnement

urbain du développement économique.

Les polarités tertiaires sur le marché d’Aix-Marseille sont

donc hétérogènes en termes de produits et de localisa-

tion. Cette diversité de l’offre répond à un large panel de

besoins et d’entreprises. A observer les résultats positifs

de ces dernières années, cette diversité constituerait

un facteur favorable à la dynamique du marché. elle

a en effet créé, au fil du temps, une complémentarité

qui permet aux opérateurs, au-delà des limites admi-

nistratives, de choisir une localisation en fonction de la

gamme des produits mais aussi des besoins urbains liés

à leur fonctionnement.

L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines

é c o n o m i e

CLASSES VOLUME ANNUEL DES TRANSACTIONS

TERRITOIRES ÉTUDIÉS AUTRES VILLES

Métropoles mondiales > à 1 millon de m2 Paris Île-de-France Londres

Métropoles européennes 200 000 m2 à 1 million de m2 - Dusseldorf, Barcelone,

Milan, Francfort, Berlin

Métropoles nationales à vocation internationale 100 à 200 000 m2 Lyon, Lille, Aix-Marseille, Toulouse -

Métropoles régionales de premier rang 50 000 - 100 000 m2 Rennes, Nancy Bordeaux, Strasbourg, Nantes, Nice-Sophia Antipolis, Montpellier

Autres métropoles régionales 20 000 m2 à 50 000 m2 Reims Metz, Orléans, Rouen, Dijon, Clermont-Ferrand, Annecy, Mulhouse

3

Philippe Le normand Directeur régional MéditerranéeCBRE

ParoLes d’acteur

“ La dynamique du marché de bureaux entre Aix et Marseille se distingue à la fois par le type d’utilisateurs et les programmes proposés. Le marché marseillais est porté en grande partie par les sièges institutionnels et les banques et assurances. Les produits demandés sont des immeubles de grands volumes avec des plateaux importants, mais aussi bien connectés en transports en commun. De manière générale les attentes des entreprises sont urbaines, autant au niveau des services que de la des-serte. Les prix "primes" à Marseille tournent autour de 270 euros par m² et par an, soit l’équivalent des prix maximum constatés dans d’autres grandes métropoles régionales. Le marché à Aix-en-Provence est porté par une demande en surfaces plus petites, comprises entre 300 et 400 m², rarement au-dessus de 2 000 m².Les utilisateurs sont pour l’essentiel des "start-up" ou des agences régionales. Le produit est celui du "bureau parc" situé en périphérie, avec une offre importante en stationnement. Le prix ‘‘prime’’ se situe autour de 150 euros par m² et par an. Il en ressort que le marché de bu-reaux à l’échelle ‘‘Aix-Marseille’’ est complémentaire. Il y a très peu de porosité entre les deux, autant au niveau des utilisateurs que des produits proposés : les projets de parc tertiaire à Marseille sont rares et les grands pro-grammes d’immeubles de bureaux sur Aix-en-Provence sont peu demandés. Cette complémentarité est une force, autant pour le développement que pour l’attracti-vité générale du territoire métropolitain. ”

A8

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A50

RADEDE MARSEILLE

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IER

2014

0 5 km

HAUTE VALLÉE DE L’ARC

RIVE EST DE L’ÉTANG DE BERRE

SUD AIXOIS

LA CIOTAT

GÉMENOSMARSEILLE CENTRE

Pôle microélectroniquede Rousset-Peynier-Fuveau

Beauvalle

Belle-de-Mai

La ValentinePlaine de Jouques

Luminy

Zone franche Sud

Bonneveine

Parc des Florides

Technopôlede Château-Gombert

Pichaury-Robole

Le Prado

Zone francheSaumaty-Séon

Europôle Arbois

La Duranne

Parc du Griffon

Euroméditerranée

Athélia

ZI Les Milles

Meyreuil

Aéroport Marseille Provence

Gare TGVAix-en-Provence

Gare TGVSaint-Charles

GPMM

Polarités de bureaux majeures

Autres pôles de bureaux signi�catifs

Principales zones de bureaux

Quartier central d’a�aires

N PrINCIPALeS zoNeS TerTIAIreS De L’AggLoMérATIoN AIx-MArSeILLe

Développé plus tardivement, l’immobilier de bureaux profite, à Mar-

seille, d’un mouvement de rattrapage. Il a fallu attendre trente ans

après Lyon et le début de La Part-Dieu en 1981, pour que l’aggloméra-

tion marseillaise bouleverse sa propre histoire économique et engage,

enfin, une nouvelle dynamique urbaine avec une aide importante de

l’État.

Le projet Euroméditerranée, soutenu par un établissement public

d’aménagement, équivaut aux opérations lyonnaises réunies

de La Part-Dieu (1,6 million de m² de bureaux en 2010) et de Lyon-

Confluence. Il s’agit donc d’un mouvement de rattrapage conjugué

à une projection dans l’avenir, capable de promouvoir la métropole

régionale en Méditerranée et en Europe.

Le marché des bureaux d’Aix-Marseille, longtemps "endormi" en de-

hors des transactions réalisées sur des parcs en périphérie d’Aix-en-

Provence, a ainsi entamé une période de croissance active au début

des années 2000, avec une production de 600 000 m² entre 2000 et

2011 pour la seule ville de Marseille.

Dans le même temps, les loyers ont aussi grimpé avec des valeurs

locatives "prime" qui dépassent aujourd’hui les 200 euros hors taxes

par mètre carré et par an − soit l’équivalent, quasiment, des prix

maximum observés à Lyon. Les évolutions projetées du prix du "prime"

neuf atteignent ainsi, pour 2014, 270 euros hors taxes par mètre carré

et par an.

Marseille s’est dotée d’une offre immobilière répondant aux standards

internationaux. Une situation qui, malgré la crise, se prolongera en-

core au cours des deux prochaines décennies avec près de 700 000 m²

programmés à l’horizon 2025-2030. Grâce à un taux de rendement

attractif et aux efforts particuliers sur l’offre urbaine engagés depuis

15 ans, Aix-Marseille peut se prévaloir d’un marché de bureaux viables,

confirmé par les bilans des commercialisateurs pour l’année 2013.

Enfin, la complémentarité avec l’offre périphérique, localisée en

grande partie sur Aix-en-Provence, permet d’élargir le spectre du type

d’offre sur la métropole, en milieu urbain et périurbain, comme sur

le type de produits, depuis l’immeuble de grande hauteur jusqu’aux

"bureaux parcs".

é c o n o m i e

4

Marseille rattrape son retard à l’échelle de la métropole

La croissance du parc de bureaux s’est accélérée, sur le territoire

de Marseille Provence Métropole, au cours de la décennie 2000,

avec une production avoisinant les 60 000 m² par an. Portée

pour l’essentiel par les grandes opérations urbaines, cette

croissance pose aussi la question de la localisation optimale des

programmes à moyen et long terme, comme celle des liens entre

développement urbain et offre tertiaire.

Cela interroge aussi la capacité du marché à générer une offre de pro-

duits adaptés aux attentes des entreprises et, notamment en termes de

gamme et de prestations. Elles posent aussi la question de son aptitude

à assurer le renouvellement du parc ancien, dans un contexte d’obso-

lescence de plus en plus rapide, engendrée notamment par la produc-

tion de nouvelles normes, réglementaires et environnementales.

L’Agam appuie les collectivités et les partenaires publics dans une

réflexion qui vise à améliorer la synergie entre les entreprises et la

ville, à promouvoir des espaces plus lisibles, mieux intégrés et donc

plus attractifs. Il s’agit ainsi de permettre de comprendre la diversité

et l’hétérogénéité du parc tertiaire pour cibler au mieux les réponses

à apporter en termes de produit. Cette reflexion associe les commer-

cialisateurs en immobilier d’entreprises présents lors des réunions du

club immobilier d’entreprise piloté par l’Agam.

Quelles perspectives à 20 ans pour l’immobilier de bureaux ?

L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines

Des logiques clés pour l’implantation et la production du bureau

Le caractère financier du marché de bureau crée une

demande de localisations urbaines minimisant le risque

et optimisant la valeur. Comme pour le commerce,

pour lequel le parking et la visibilité restent la pierre

angulaire de la viabilisation des programmes, les opé-

rateurs en bureaux sont à la recherche de conditions

de desserte en transports en commun spécifiques et

d’une relative lisibilité économique des sites. en d’autres

termes l’emplacement est au centre de la dynamique

de production, et c’est à partir de lui que se déroule

toute la diversité de la gamme et des produits. Les stra-

tégies d’implantation de l’entreprise dépendent en

grande partie de la solution à ses besoins fonctionnels.

Le marché de bureaux doit pouvoir répondre à plusieurs

types de besoins correspondant au positionnement des

entreprises. Bien que souvent hétérogènes, les polarités

de bureaux auront une fonction dominante que leur

confèrent la spécificité des entreprises présentes et leur

insertion dans l’urbain.

L’emplacement : connecté, lisible et producteur de valeur

une desserte en transport en commun efficace concer-

nant l’offre de bureau en milieu urbain semble un pré-re-

quis pour favoriser l’attractivité des sites, de même que

l’accessibilité routière pour les pôles en périphérie. Bien

plus que d’autres fonctions économiques ou urbaines,

le bureau est demandeur de connexions et a parfois ten-

dance à générer des espaces de concentration ou d’agré-

gation. La visibilité "marché" d’un pôle de bureaux sera

aussi une condition de son développement, avec un effet

"de masse critique" favorisant les sites les plus identifiés.

La cohérence urbanisme/transport est donc bien un

enjeu majeur pour le développement tertiaire. Que ce

soit du coté des investisseurs et des entreprises, que de

celui des développeurs urbains. La saturation de cer-

tains axes TC ou routiers, le rallongement des temps de

trajets, sont autant d’externalités négatives, potentiel-

lement porteuses d’une perte d’attractivité. L’exploita-

tion des données de l’enquête ménage déplacement

sur le département corrobore ce constat. Avec un ratio

emplois/m² élevé, une forte concentration tertiaire est

un facteur aggravant dans la saturation des réseaux de

transport ou routier.

Une nécessaire adaptation aux fonctions Les logiques de production et d’implantation de bu-

reaux relèvent aussi de polarités aux fonctions diffé-

rentes. Comme le commerce, le secteur des services est

hétérogène et les besoins des entreprises tertiaires mul-

tiples. L’offre de bureaux doit évidemment s’y adapter.

Bien qu’identifiées le plus souvent, les polarités de bu-

reaux ont une fonction dominante que leur confèrent la

spécificité des entreprises présentes ainsi que le type de

produit immobilier proposé.

é c o n o m i e

5

Synergie

Besoinsen desserte TC

Grande accessibilité

Salariés clients...

Salariés usagés

Centre directionnel administratif

Spéci�cité et lisibilité

PME / siège local

Fonctionalitéet mixité

Agence proximité /

accueil/servicepublic

Proximitéet mixité

Surepresentation du bureau lié

Prix variables

Surepresentation du bureau pur

Prix élevés à Prime

Bureaux & purs liés

Prix intermédiaire

Bureaux purs& mixité résidentielle

Entrée de gamme

Innovation / industries

créatives / recherche

Forte spéci�cité

Besoinsen desserte TC

Besoinsen desserte TC

Besoinsen desserte TC

FONCTIONRECHERCHE

& DÉVELOPPEMENT

FONCTION BACK OFFICE

FONCTION DE PROXIMITE

FONCTION DECISIONNELLE ET

DE COMMANDEMENT

é c o n o m i e

Fonction décisionnelle et de commandement

Certaines sont ainsi dotées de fonctions ‘‘décision-

nelles et de commandement’’. Positionnées sur le haut

du marché immobilier, elles regroupent à la fois des

centres directionnels et administratifs de grandes en-

treprises, des administrations publiques ainsi que des

entreprises à fort besoin d’image. Les polarités "primes"

sont généralement bien desservies par les transports

en commun et proches d’un, voire de plusieurs pôles

d’échanges.

Trois constatations s’imposent dans ce cadre : les sièges

sociaux ou régionaux d’entreprises constituent le cœur

de cible des quartiers centraux d’affaire ; les fonctions

de siège et de commandement sont à la recherche

d’une localisation clairement identifiable et connectée

aux portes de la métropole ; les produits de bureaux

recherchés sont en grande partie des produits neufs ou

rénovés, avec des niveaux de prix ‘‘prime’’.

Fonction "back office"

Certaines de ces polarités de bureau ont des fonctions

de "back office". elles regroupent l’ensemble des en-

treprises qui effectuent de la gestion de fichier pour

des tiers, ainsi que les services déconcentrés de gestion

administrative sans véritable contact avec la clientèle.

Second "rideau" des polarités "décisionnelles et de com-

mandement", elles ont un lien fonctionnel renforcé avec

les sièges directionnels et administratifs.

Ces polarités se situent soit en périphérie des villes soit à

proximité des polarités "primes", c'est-à-dire à proximité

de leurs donneurs d’ordre éventuels. Avec un rayonne-

ment qui peut être régional, les attentes en termes de

desserte y sont d’ailleurs essentiellement urbaines et

métropolitaines. Quant aux attentes en termes de pro-

duit immobilier, elles y sont moins exigeantes que pour

les "primes". Le niveau de prix y est souvent plus bas et

des produits peuvent y être de seconde main.

Fonction recherche et développement

D’autres polarités viennent aussi en support d’une

fonction de recherche et développement. une fonc-

tion qui intègre, pour l’essentiel, les technopoles

"In-situ" ainsi que les entreprises spécialisées en phase

de développement. Adossée à une offre en enseigne-

ment et en recherche, les technopôles sont composés à

la fois d’opérations de bureaux purs et de bureaux liés.

Les programmes immobiliers spécifiques du type ‘‘salle

blanche’’ ou laboratoire adossé à du bureau sont aussi à

prendre en compte.

Le niveau de polarisation et les spécificités de ce type

de pôle sont importants. Ce qui implique des liens

fonctionnels forts entre les différentes structures sur

les sites. Aussi, l’enjeu principal, pour les territoires, est

d’assurer une continuité dans le parcours de localisation

de l’entreprise – et notamment en développant une

offre foncière et immobilière adaptée.

Fonction de proximité

enfin, certaines polarités assurent un support de proxi-

mité. Liées à la densité résidentielle et à une demande

locale, elles regroupent toutes les offres en services

de cette nature, ainsi que les agences de proximité de

grandes entreprises ou des administrations.

“ Comme le commerce, le secteur des services est hétérogène et les besoins des entreprises tertiaires multiples ”

6 L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines

é c o n o m i e

L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines

Marseille : des succès et des difficultés

Quinze ans après son démarrage, la zone

franche urbaine Nord-littoral poursuit son

développement et sa spécialisation dans

quelques secteurs clés de l’économie. En 2009,

elle comptait plus de 12 900 emplois. Terri-

toire de prédilection des technologies de l’in-

formation et de la communication (TIC) et du

‘‘back office’’, elle a constitué l’un des moteurs

majeurs de production de bureaux sur Mar-

seille – et notamment sur le boulevard André

Roussin, où une polarité tertiaire de plus de

75 000 m² s’est structurée avec une offre ré-

cente et qualitative. La croissance de l’offre

tend encore à se confirmer, comme celle de

la demande qui s’est pérennisée en 2012 par

rapport à 2011. A très court terme, 20 000 m²

de bureaux purs sont programmés.

Cette zone franche a profité d’une bonne

accessibilité routière et de sa position géostra-

tégique aux portes de la ville. Sans compter un

traitement qualitatif et une proximité avec les

services et les commerces, ainsi qu’une bonne

lisibilité pour le "marché". La dynamique

pourra encore s’accélérer avec l’amélioration

de la desserte en transports en commun pré-

vue dans le Plan de déplacements urbains et

une offre foncière nouvelle permettant de

consolider la taille critique constituée au fil du

temps.

Le pôle de bureaux de Bonneveine est au

cœur d’un périmètre qui intègre une offre

de commerces dynamique, d’hôtellerie et

d’équipements. Il comptabilise 4 800 emplois

et 30 000 m² de bureaux. Bien que situé sur

un territoire attractif au sud de Marseille, il se

classe parmi les pôles les moins dynamiques. Il

peine en effet à retrouver un positionnement

favorable sur le marché. La création d’une

offre nouvelle et mieux connectée, plus au

nord, laisse présager à moyen terme une perte

de vitesse réelle de sa dynamique tertiaire.

Ses points forts reposent certes sur la proxi-

mité de services et de commerces et sur une

localisation attractive. Mais ses points faibles

restent le manque de desserte en transports

en commun, la difficulté de son accessibilité

routière et la relative obsolescence d’un parc

ancien et parfois complexe à réhabiliter. Sans

parler d’un manque de visibilité pour les opé-

rateurs.

Avec près de 94 000 m² de bureaux identifiés

entre le secteur de la Bourse et les Réformés,

la Canebière représente un pôle important

pour le centre-ville. Composée d’entreprises

de type "back-office" et de nombreux établis-

sements publics relevant d’une économie rési-

dentielle, l’offre s’appuie avant tout sur une

implantation "historique" et sur la proximité

de services.

Le secteur possède cependant des attributs

urbains réels : une bonne connexion en trans-

ports en commun, un important tissu commer-

cial et un effet d’"adresse". Mais la dynamique

de marché est faible, autant en termes de

commercialisation que d’opérations nouvelles.

Le parc de bureaux est ancien, voire obsolète,

et les prix de location se situent à un niveau

parmi les plus bas de Marseille.

La solution réside peut-être dans la consti-

tution d’une offre de bureaux nouvelle et de

taille suffisante, capable de rendre une visi-

bilité aux opérateurs. Sans doute devra-t-elle

être accompagnée d’actions complémentaires

de développement – un projet hôtelier no-

tamment – et de requalification sur l’espace

public afin d’améliorer, aussi, le sentiment de

sécurité.

7

Zone Franche urbaine

une polarité dynamique

bourse-canebière

une offre dense et connectée en manque de visibilité

bonneveine

une offre vieillissante en manque de perspectives

N IMMeuBLe De BureAux - PrADo MArSeILLe

é c o n o m i e

L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines

Le défi de l'obsolescence

La logique d’implantation et de production de bureaux

impose, enfin, de prendre en compte l’obsolescence

éventuelle du parc existant.

Le développement important d’une offre tertiaire tou-

jours plus moderne, conjugué à l’apparition de nou-

velles normes, crée mécaniquement une obsolescence.

Les réglementations environnementales (rt) et socié-

tales (Pmr) génèrent une obsolescence technique d’une

partie du parc de bureaux existant.

elles ont un caractère obligatoire pour certaines caté-

gories d’établissements et forment un ensemble qui

influence directement l’offre immobilière et son posi-

tionnement commercial. De fait, une partie du parc de

bureaux devient obsolescent ou est déjà obsolète, et

nécessitera des travaux de mises aux normes.

on peut estimer cette obsolescence technique sur

la base de la date de réalisation des programmes, au

regard des différentes normes déjà en vigueur. Mais

au-delà de sa dimension technique, l’obsolescence du

parc de bureau inclut aussi les besoins des entreprises

et un aspect économique qui préfigure la sortie d’un

immeuble du parc de bureaux, démolition, changement

de destination.

Sur Marseille l’obsolescence des programmes de bu-

reaux entraîne une perte d’attractivité forte de certaines

polarités tertiaires. Souvent couplées à une mauvaise

réponse en termes de besoins urbains, elles sont peut-

être vouées à une nouvelle affectation, résidentielle ou

économique.

Ainsi, dans un contexte de besoin de logement et de

repositionnement spatial de l’offre de bureau plus neufs

et mieux adaptés, la question de la mutation d’un parc

en perte d’attractivité ou en vacance prolongée se pose.

Certes, les obstacles aux mutations sont nombreux.

une étude récente de l’observatoire régional de l’Im-

mobilier d’entreprise de l’Île-de-france le confirme :

"Le marché de transformation du bureau en logement

fonctionne au coup par coup et n’est pas industriali-

sable". L’hétérogénéité des localisations et des formes

urbaines que peut prendre le bureau aboutit souvent

à des niveaux différents de mutabilité. De même, les

“ Sur Marseille, l’obsolescence des programmes de bureaux entraîne une perte d’attractivité de certains pôles ”

Nouvelles règles sur les aires de stationnement obligatoiresActant l’effet pervers de la mesure sur la mutation d’un parc de bu-reaux obsolète, et notamment en centre-ville, la Ville de Marseille et la Communauté urbaine ont mis un terme à l’obligation de réaliser des aires de stationnement lors de la transformation de bureaux en habitat. La création de logements sur d’anciens plateaux de bureaux n’y sera donc plus soumise désormais.

Selon l’article 12 du Plan local d’urbanisme, des places de station-nements sont exigées "hormis lorsqu’un immeuble change de des-tination pour prendre la destination habitat". Cette mesure vise la mutation et non la démolition-reconstruction qui, de fait, enclenche l’obligation de réaliser des aires de stationnement.

8

é c o n o m i e

L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines

règles d’urbanisme relatives aux exigences de station-

nement en centre-ville peuvent représenter un frein

à la mutation des bureaux les plus obsolètes vers du

logement.

La suppression de l’obligation de stationnement en cas

de changement de destination d’un bureau en habi-

tat, qu’autorise désormais le Plan local d’urbanisme de

Marseille, devrait permettre une meilleure fluidité dans

la mutation du parc obsolescent – et notamment en

centre-ville et dans les secteurs à forte attractivité rési-

dentielle.

De fait, la mise hors marché dans les secteurs mixtes

devrait s’intensifier et offrir à certains propriétaires un

arbitrage économiquement plus tenable, entre réha-

bilitation ou mutation. Sur certains secteurs, les plus

mutables, cette mesure devrait favoriser clairement le

développement résidentiel.

Le bureau demain ? De nouveaux produits portés par de nouvelles logiques de travail

Symbole de la mutation de l’économie depuis le début

du 20e siècle, le bureau incarne, sous toutes ses formes,

(tour, bureau-parc, campus) les évolutions des organisa-

tions diverses (entreprises, administrations). Il manifeste

aussi une tendance forte à s’inscrire dans l’espace urbain

de manière visible, voire prédominante – quartier cen-

tral d’affaires, par exemple. Il est particulièrement lié,

enfin, aux évolutions sociétales, autant technologiques,

économiques que managériales...

L’entrée dans l’ère numérique a replacé la question du

travail à distance au cœur de l’actualité. Bien que lar-

gement imaginés dès les années 1970, avec des projec-

tions parfois fantaisistes, la diffusion et l’optimisation

de l’internet permettent aujourd’hui de reconsidérer

le travail à distance sous des formes nouvelles. Avec,

comme corollaire, de nouveaux produits de bureau, par-

fois inattendus.

Les nouveaux outils de communication tendent en

effet à réduire les frontières entre travail et vie privée,

tandis que la volonté croissante de diminuer les tra-

jets domicile-travail apporte de nouveaux modèles.

Tiers-lieux, espaces de travail partagés, "co-working" :

si ces termes étaient liés, au départ, à une culture de

l’entreprise directement importée des états-unis et dif-

ficilement intégrable dans une organisation du travail

"présentiste", ils trouvent un écho renouvelé au regard

de contraintes que renforcent la durée des temps de

trajets et, peut-être aussi, par les aspirations nouvelles

des salariés.

Nouvelles aspirations, nouvelles tendances…

Selon une enquête de l’essec (Source : ESSEC Business

School) auprès de 2 000 étudiants de grandes écoles, en

2013, une majorité privilégie le travail hors de l’entre-

prise, souhaite avoir son bureau dans un espace urbain

central et hyper-connecté. et 55 % se disent favorables

au télétravail.

Le bureau de demain, vu par la génération Y, semble

tourner le dos au modèle hyper-concentré du quartier

central d’affaire mais aussi périphérique, du bureau-

parc ou du campus. Ces nouvelles aspirations de la fu-

ture génération de salariés dans les services pourraient

“ Les vingt dernières années ont vu se développer une infla-tion de textes réglementant l’utilisation des immeubles et ins-taurant, par là même, une obsolescence administrative du parc de bureaux. Celle-ci est aussi la conséquence directe de l’évolution des carac-téristiques intrinsèques des bâtiments, des exigences actuelles en équipements et en prestations techniques, de l’émergence de nouvelles organisations des espaces de travail. Citons in fine le défi de la performance énergétique du parc existant.Une première approche a identifié un volume de 700 000 à 800 000 m² de bureaux obsolètes sur l’agglomération marseil-laise, soit entre 25 et 30 % du parc existant. C’est aux conditions d’une seconde vie des immeubles de bureaux qu’il faut au-jourd’hui s’intéresser. Cette réflexion doit être menée conjointe-ment par les propriétaires mais aussi par les collectivités locales, intéressées au premier chef à éviter le développement de friches tertiaires ”

Lucile de maLet Directrice DTZ Marseille/Aix en Provence

ParoLes d’acteur

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“ Moins de concentration, plus de connectivité ”

é c o n o m i e

L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines10

“ Nous constatons aujourd’hui un bouillonnement d’initiatives et de concepts liés au travail mobile : tiers-lieu, co-working, télécentre, fab labs... La sémantique s’emballe dans le sillage brouillon de modèles qui se cherchent. Il faut s’extraire du mot télétravail. Si le siège reste au centre de l’organisation du travail, il entre en contradiction avec l'envie et la nécessité d'une flexibilité qui s'exprime dans la délocalisation et la désynchronisa-tion du travail ; prenant en compte une dispersion dans d'autres lieux un ou à deux jours par semaine. On observe une maturité forte chez les salariés et les fournisseurs de services. Les territoires, les employeurs et les acteurs de l'immobilier cherchent leurs marques. Dans l’offre urbaine et immobilière, les modèles hérités d'hier continuent de se développer, dans les grands pôles de bureaux ou à la périphérie des villes. Mais une partie de l’ingénierie territoriale et certains opérateurs privés sont de plus en plus sensibilisés à l’émergence de nouveaux concepts. Les contraintes qui pèsent sur les entreprises et les salariés en termes de déplacements domicile-travail et de flexibilité nécessitent d’aller plus loin dans la recherche de mixité fonctionnelle et de proximité. Amsterdam l’a bien compris. Face à une hypertrophie de ses flux auto-mobiles, les entreprises ont instauré un réseau de "télé-centres". On en comptabilise plus d’une centaine, ce qui n’est plus marginal. ”

bruno marZLoFF Sociologue, directeur du cabinet d'études Chronos

ParoLes d’acteur

paraître anecdotiques si elles ne risquaient pas, à terme,

de poser des problèmes de ressources humaines pour

les entreprises.

Bien qu’urbaine et souvent connectée, l’offre de bu-

reaux souffre aussi de critiques liées à son manque

"d’urbanité". Que ce soit par l’hyper-concentration de

certains pôles ou, au contraire, par leur diffusion en

périphérie, le développement urbain lié au bureau est

souvent mis à mal au regard des déplacements domi-

cile-travail qu’il génère et des lieux parfois monofonc-

tionnels qu’il produit.

Le développement de l’offre tertiaire est pris en tenaille

entre les impératifs de valorisation d’actifs qui imposent

souvent des localisations dans des lieux déjà ciblés, et

les aspirations parfois contradictoires de l’entreprise

concernant le travail à distance. Mais si l’on considère le

coût pour la collectivité et pour l’entreprise de ce mode

de développement urbain, quelles pourraient être les

pistes pour de nouvelles solutions ?

Vers des "polarités de tiers-lieux" ?

Les "tiers lieux" désignent les espaces situés entre le

domicile et le lieu de travail. Pensés au départ comme

des lieux d’escale pour les salariés "mobiles" (commer-

ciaux et cadres), ils apparaissent aujourd’hui comme une

alternative crédible au "poste fixe" et au télétravail.

La littérature foisonne de concepts pour définir ces

lieux encore mal appréhendés par les urbanistes et les

professionnels de l’immobilier. Du café au bureau par-

tagé, du "fab-lab" au "business lounge" des compagnies

aériennes, tout espace public ou à usage collectif pour-

rait ainsi devenir un "tiers-lieu". Certaines enseignes

commerciales l’ont bien compris, et développent par

exemple des systèmes de wifi gratuit afin de devenir

un support spontané de travail pour cadres connectés !

Au-delà des caractéristiques et des besoins divers (créa-

tion de synergies, de liens, échanges d’idées et de ré-

seaux), les "tiers lieux" restent, pour les urbanistes, des

espaces intermédiaires pouvant servir de point d’an-

crage à un certain type de salariés et palier ainsi aux

dégâts, tant publics que privés, que causent les déplace-

ments domicile-travail. La concentration de cette offre

alternative de bureaux pourrait ainsi constituer des cen-

tralités urbaines ou les consolider.

Ces polarités de "tiers-lieux" restent encore à imagi-

ner. Mais si le modèle économique des bureaux parta-

gés se consolide, il est probable de voir se développer

demain, une nouvelle offre tertiaire forte de logiques

urbaines différentes. "Moins de concentration, plus de

connectivité" autant physique que virtuelle. La polarité

de bureau pourrait ainsi devenir éphémère ou multi-

tâches, créant des espaces urbains modulables au gré

des salariés présents, devenant tour à tour polarité pour

"back office" le matin et pôle d’innovation pour start-up

l’après-midi.

portrait

portrait

En savoir plus

é c o n o m i e

L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines 11

Quoiqu’il en soit et même si le modèle urbain du bureau

semble connaître aujourd’hui ses limites, il est probable

que les prochaines mutations dans le secteur des ser-

vices auront un impact important sur le développement

urbain. Comme pour le commerce, ses mutations sont

à chercher dès à présent du coté des nouvelles règles

de flux d’information, interrogeant la capacité de l’urba-

nisme à appréhender l’action urbaine à l’heure d’internet.

Bibliographie

• Workinprocess,nouveauxbureaux-nouveauxusages,Pavillon de l’arsenal, 2013 • Sansbureaufixe,transitiondutravail-transitiondesmobilités,Bruno Marzloff, FYP, 2013 • Mixitéfonctionnelleetflexibilitéprogrammatique,Frédéric Mialet, Programme BATEX, PUCA, 2011• Euroméditerranée,accélérateurdemétropole,Brigitte Bertoncello , Jérôme Dubois, Parenthèse, 2010 •LaDéfense,l’espritetletemps,Le cherche midi, 2009

EtudesAgam•Schémad’implantationtertiaire:étatdeslieux,Agam, 2012•Benchmarkingdesformesurbainespourl’accueild’activités,Agam, 2011• Immobilierdebureau&métropolisation,FNAU, Agam, 2007

Sitesinternet• Sitedel’ObservatoireimmobilierdeProvence:www.observatoire-oip.com• Sitedel’Observatoiredel’immobilierd’entreprisedel’IledeFrance:www.orie.asso.fr

N grouPe uNIoN Co-workINg, exeMPLe De BureAux PArTAgéS Sur MArSeILLe

N BureAux PArC - AIx-eN-ProveNCe

portrait

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L'immobilier de bureau, mutations économiques et urbaines12

é c o n o m i e

m Club pour échanger sur l’immobilier d’entre-prise

Depuis près de sept ans, le pôle Développement et straté-

gie économique (DES) de l’Agam anime le Club immobilier

d’entreprise. Regroupant les directions locales des grands

groupes de commercalisateurs, tels que CBRE, DTZ, Arthur

Lloyd ou BNP Paribas, et les partenaires institutionnels, le

club se réunit trois fois par an pour échanger sur les dyna-

miques du marché de l’immobilier local et ses perspectives

d’évolution. Objectif : confronter les visions entre profession-

nels de l’immobilier et acteurs de l’urbanisme sur quelques

sujets à l’étude en lien avec la place de l’économie dans le

développement urbain.

Contacts : Laurent Couture 04 88 91 92 86

Patrick Tanguy 04 88 91 92 83

m La métropole à la carteDepuis le mois de décembre 2013, l’Agam met en ligne, tous

les 15 jours, cinq cartes à l’échelle métropolitaine. Regrou-

pées dans un atlas thématique, on y retrouve des données

socio-économiques essentielles sur les logements, les reve-

nus, l’activité ou la recherche d’emploi. Mais le panel d’infor-

mations s’élargit pour appréhender les domaines de l’aména-

gement, des espaces d’activités, des déplacements, du socle

géographique. L’Agam a rédigé aussi un commentaire détaillé

pour chaque carte qui permet de disposer d’une analyse

concernant l’essentiel à retenir de leur lecture ainsi que des

éléments de méthodologie.

Depuis l’annonce en septembre 2012 par l’État de la création

de la métropole Aix-Marseille-Provence, l’agence se mobilise

auprès de ses partenaires pour leur apporter un appui tech-

nique à cette démarche dans le prolongement de nombreux

travaux réalisés antérieurement. La connaissance partagée et

l’appropriation collective des données socio-économiques et

géographiques à cette nouvelle échelle constituent un préa-

lable nécessaire pour tous les acteurs qui devront œuvrer à la

construction de la métropole.

m Charte qualité Marseille actualisée

Actualisé en 2013, le Cahier des recommandations environ-

nementales de la "Charte Qualité Marseille" a été officialisé

au Conseil municipal du 9 décembre 2013. Une actualisation

rendue nécessaire par les évolutions réglementaires (lois

Grenelle I et II, nouvelle Réglementation thermique) et l’adop-

tion des plans climat de la Ville et de la Communauté urbaine

Marseille Provence Métropole. Par ailleurs, l’Agam a souhaité

donner plus de visibilité aux thèmes de la biodiversité et de

la prise en compte de la santé : qualité de l’air, réduction des

nuisances sonores… L’élaboration du document s’est fait en

étroite collaboration avec les acteurs de l’aménagement et de

la construction : Ville de Marseille, Soleam…

Cette charte s’articule autour de six défis : prise en compte du

site naturel dans les aménagements, lutte contre le change-

ment climatique avec la maîtrise des consommations d’éner-

gies, maintien de la biodiversité et des espaces à caractère de

nature en ville, recherche de la qualité pour les constructions

et les aménagements, réduction de la nuisance des chantiers

et prise en compte de la santé et du bien-être des habitants

en ville. La charte "Qualité Marseille" est disponible en ligne

sur : www.agam.org

m Venir au pôle de la Belle de Mai, facile ou pas ?

En partenariat avec la ville de Marseille, l’Agam vient de lancer

une enquête sur l’accessibilité du pôle de la Belle de Mai auprès

des "utilisateurs" : salariés, intermittents, visiteurs profes-

sionnels et grand public. Objectif : connaître leurs pratiques

de déplacements et leurs besoins précis pour améliorer les

conditions d’accès au site de la Belle de Mai − transports en

commun, cheminements piétonniers, modes doux de trans-

ports (vélos). Cette enquête sera en ligne jusqu’au 14 mars

2014. Elle comprend également une tribune libre pour formuler

des suggestions. Accédez au questionnaire anonyme avec le

lien suivant : www.agam.org/fr/enquete-belledemai.html

Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaiseLouvre & Paix – La Canebière – CS 41858 13221 Marseille cedex 01Tél : 04 88 91 92 31 - e-mail : agam@agam.org

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Directeur de la publication : Christian BrunnerRédaction : Laurent Couture, Isabelle ColletConception / Réalisation : Pôle graphique AgamMarseille - Février 2014Numéro ISSN : 2266-6257