RECHERCHES SUR LA RESPONSABILITE CIVILE DU NOTAIRE …

FACULTE DE DROIT ET

D'ES SCIENCES ECONOMIQUES (UNIVERSITE D'ETAT D'HAITI)

RECHERCHES

SUR LA RESPONSABILITE CIVILE

DU NOTAIRE HAITIEN

EN MILIEU URBAIN

MEMOIRE DE SORTIE POUR LE TITRE DE LICENCIEE EN DROIT

Directeur de recherche:

Monsieur le professeur Justin Castel

présenté et soutenu par Claudèle BERNARD

Juillet 1992

RECHERCHES SUR LA RESPONSABILITE CIVILE

DU NOTAIRE HAITIEN

EN MILIEU URBAIN

Faculté de Droit et des Sciences Economiques Section juridique

Grade: Licence en Droit

Port-au-Prince, Juillet 1992

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AVANT-PROPOS

L'ensemble des activités commerciales, financières et industrielles cannait un essor dans

le monde moderne.

On y réclame souvent l'intervention du banquier et du notaire. Ce dernier.est un officier

public qui reçoit et rédige les actes, les contrats pour leur conférer un caractère authentique,

obligatoire dans certains cas.

Le notaire exerce ce rôle de rédacteur de convention et d'authentificateur, uniquement

dans les pays de droit latin. En effet, dans les pays anglo-saxons, il n'est qu'un authentificateur, la

tâche de rédaction des contrats est laissée à la charge des avocats. Pour les pays de droit

collectiviste, où le droit à la propriété privée renaît à peine, le notaire est un

fonctionnaire-certificateur au service de l'Etat 1

En Haïti, le notariat est issu du notariat français. Les premiers notaires à Saint-Domingue

furent d'abord des fran_çais; leurs clercs le plus souvent d'appartenance française les

remplacèrent peu à peu. Aussi, a-t-on constaté une similitude entre la loi du 25 Ventôse An IX et

le décret-loi du 27 novembre 1969 régissant le notariat haïtien.

INTRODUCTION

La caractéristique traditionnelle et essentielle du notaire est d'être un témoin priviliégié

dont l'attestation a, au regard de la loi, une valeur exceptionnelle.

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Le notaire veille sur les intérêts matériels et moraux des familles, ainsi que sur les intérêts

économiques des personnes morales et privées. Il est l'officier public qui donne aux parties liées

par une convention la garantie que leur volonté est conforme à la loi et pourra être réalisée. Les

actes reçus par les notaires sont appelés actes authentiques car ils offrent la double garantie

d'être des preuves littérales revêtues d'une force probante. De tels actes sont crus jusqu'à

inscription de faux, c'est-à-dire jusqu'à ce qu'il ait été démontré que le notaire y a mentionné

volontairement une inexactitude.

Le client a le droit absolu de choisir le notaire qu'il charge d'établir la convention. Il est tenu 1

envers l'officier public de fournir les renseignements complets et justes et de payer les frais et

émoluments. De même, le client, victime de la faute commise par un notaire, a droit à réparation

du préjudice subi.

Devant la complexité de la législation, la méconnaissance du système juridique, le taux

élevé d'analphabétisme de la population haïtienne, le notaire doit être l'interprète de la volonté . .

des parties et le gardien de la sécurité juridique. Ainsi l'influence de la fontion de notaire est

indéniable sur le plan socio-juridique de la vie économique de la nation.

Aussi, tenant compte de l'importance du rôle du notaire et sachant qu'il n'existe en Haïti ni

de structure administrative. ni même de mécanisme marquant un intérêt sur la qualité du service

fourni par le notaire, est-on amené à s'interroger: Que se passe t-il quand des fautes de fond ou

de forme sont décelées dans un acte notarié? Le notaire est-il déchargé de toute responsabilité

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après la délivrance d'expéditions? Quels sont les recours du client quand ses intérêts sont

lésés? Quelles sont les sanctions que risque de subir le notaire en faute?

En général, on a tendance à assimiler la faute des notaires dans l'exercice de leur fonction

à un délit pénal. Le droit pénal sanctionne l'auteur d'un acte déterminé et socialement nuisible; •

l'auteur répondra de sa faute dans certains cas par des réparations civiles. En matière civile,

cette répression des infractions est impossible compte tenu de la multitude des rapports civils

pouvant exister entre deux ou plusieurs partenaires. Le droit civil sanctionne les faits productifs

d'obligation.

Tous les actes réprimés par la loi pénale, toutes les fautes pénales constituent en principe

des fautes civiles. La sanction civile est appliquée pour des actes d'une certaine gravité, a fortiori

susceptibles de donner lieu à une responsabilité civile. Car certains délits peuvent ne pas causer

de dommages par exemple les tentatives. Inversement la responsabilité civile existe parfois sans

la responsabilité pénale. L'aspect civil de la responsabilité du notaire a été retenu parce qu'elle

établit le principe de la réparation au profit d'une victime qui n'est pas liée à l'auteur par une

obligation contractuelle.

Le droit notarial n'est pas codifié. Les lois régissant cette profession sont contenues de.

façon éparse dans le Code civil, le Code de procédure civile, et dans des textes concernant

l'organisation notariale et la rédaction des actes (décrets-loi du 27 novembre 1969 et 30

novembre 1984). L'examen de toutes les dispositions de lois spécifiques à la profession notariale

n'a pas révélé l'intérêt du Législateur sur la responsabilité civile qui incombe à cet officier public.

Toute interrogation sur la responsabilité civile des notaires trouvera sa réponse dans le Code civil

en ces articles 1168 à 1171, tout au moins à la lumière des lois sur le statut et la discipline des

notaires.

Dans le sens commun du langage, la responsabilité est la capacité de prendre une

décision sans en référer préalablement à une autorité supérieure et d'assumer l'obligation de

réparer une faute que son auteur a commise.

L'article 1168 du Code civil haïtien établit l'existence d'un devoir général de ne pas nuire à

autrui, mais subordonne la responsabilité et l'obligation de réparer le dommage à une faute.

cc Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute

duquel il est arrivé à le réparer'. La faute est donc l'élément capital de la responsabilité civile. Or

le Code ne le définit pas.

Il s'agit donc dans ce mémoire de considérer la responsabilité civile du notaire, non en tant

qu'individu mais en sa qualité d'officier public doté d'une responsabilité professionnelle. Cette

responsabilité selon Planiol oblige celui qui l'exerce «à posséder les connaissances théoriques et

pratiques qu'elle comporte et d'apporter à sa conduite la prévoyance et la diligence nécessaires» 1

Ainsi, ce travail de recherches est-il divisé en deux parties. La première contenant trois

chapitres, est une étude théorique sur la responsabilité civile du notaire, en tant qu'officier public.

Les chapitres composant cette partie de l'ouvrage étudient respectivement: le fait personnel du

notaire et sa responsabilité, les effets du fait d'autrui sur la responsabilité du notaire et la mise.en

oeuvre de la responsabilité civile du notaire.

L'étude porte sur les notaires en milieu urbain à cause des aspects difficilement

saisissables du droit informel sévissant dans les communautés rurales. Elle s'est interessée au

notaire en tant qu'officier public uniquement parce que l'exercice de ses activités

Voir PLANIC'L (Marcel)et RI PERT (Georges) Traité prat1que de 0'01' C '-' ''ar:ça1s ~:'lle VI. 1930. p 175-176

P~ge 5

~xtra-professionnelles est considéré par la pratique comme n'étant pas inhérent à la fonction

1otariale, et sa responsabilité sera alors engagée dans les termes du droit commun.

Les sources doctrinales et jurisprudentielles haïtiennes en matière notariale sont

~xtrêmement rares, même presque inexistantes. Il faut cependant souligner que les mémoires de •

mrtie de Maitres Emile Giordani, Lafontaine Joseph et Jean Maurice Avin ont été utiles à la

;enduite de ce présent ouvrage.

Il existe une certaine similitude entre le thème de ce mémoire et celui de Me Emile

3iordani intitulé: cela responsabilité des notaires en matières contractuelles à l'égard de certains

::>rincipes juridiques•• 1 .

En effet, ce dernier a étudié la responsabilité du notaire vis-à-vis de quatre contrats

rédigés par lui, et renseigne sur le processus légal à suivre. Notre mémoire envisage de

déterminer si le notaire a une obligation de moyen ou de résultat envers ses clients, de

renseigner le public sur les conditions requises pour engager la responsabilité civile du notaire

dans l'exercice global de la profession, et considérer la garantie du client de recevoir des

dommages-intérêts s'il y a faute prouvée de la part du notaire.

Vu la prédominance de la documentation francaise et le fait qu'une documentation

haïtienne utilisable soit peu abondante, le mémoire a été complété par une enquête qui en

constitue la seconde partie. Elle a été menée dans le but évident de recueillir l'opinion des

notaires sur l'étendue de leur responsabilité.

Voir GIOROANI (Emile) La Responsabilité des notaires en ma:1eres contractuelles à l'égard des certains principes juridiques, FDSE, 1976, 91p

extra-professionnelles est considéré par la pratique comme n'étant pas inhérent à la fonction

notariale, et sa responsabilité sera alors engagée dans les termes du droit commun.

Les sources doctrinales et jurisprudentielles haïtiennes en matière notariale sont

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extrêmement rares, même presque inexistantes. Il faut cependant souligner q4e les mémoires de

sortie de Maîtres Emile Giordani, Lafontaine Joseph et Jean Maurice Avin ont été utiles à la

conduite de ce présent ouvrage.

Il existe une certaine similitude entre le thème de ce mémoire et celui de Me Emile

Giordani intitulé: «La responsabilité des notaires en matières contractuelles à l'égard de certains

principes juridiques•• 1 .

En effet, ce dernier a étudié la responsabilité du notaire vis-à-vis de quatre contrats

rédigés par lui, et renseigne sur le processus légal à suivre. Notre mémoire envisage de

déterminer si le notaire a une obligation de moyen ou de résultat envers ses clients, de

renseigner le public sur les conditions requises pour engager la responsabilité civile du notaire

dans l'exercice global de la profession, et considérer la garantie du client de recevoir des

dommages-intérêts s'il y a faute prouvée de la part du notaire.

Vu la prédominance de la documentation francaise et le fait qu'une documentation

haïtienne utilisable soit peu abondante, le mémoire a été complété par une enquête qui en

constitue la seconde partie. Elle a été menée dans le but évident de recueillir l'opinion des

notaires sur l'étendue de leur responsabilité.

Voir GIORDANI (Emile) La Responsabilité des nota1res en ma!1eres contractuelles à l'égard des certains principes juridiques, FDSE, 1976. 91p.

La collaboration de vingt-six notaires de la zone métropolitaine de Port-au-Prince a permis

la réalisation de ce mémoire sans oublier l'aide inestimable en méthodologie de Mme. Myrtho

Casséus, et de M. Henry Louis-Jeune pour la formulation des données statistiques. De sincères

remerciements sont exprimés au responsable du Service des professions judiciaires, au Ministère

de la Justice pour les informations essentielles à la tenue de l'enquête.

Une gratitude posthume est dédiée à Maitre Arnold Siclait qui, le premier, nous a

encouragée à soutenir cette thèse. Aux parents et amis, MERCI pour leur soutien moral.

PREMIERE PARTIE

LE NOTAIRE HAITIEN ET

LA RESPONSABILITE CIVILE

Les questions sont les suivantes: quels sont les principaux devoirs que doit accomplir le

notaire pour mener à bien sa tâche de juge de la juridiction non contentieuse? Quels risques

encourt-il s'il agit contre les intérêts de ses clients qu'il a pour charge de protéger?

Il n'entre pas dans le cadre de cette étude d'examiner tous les contrat~ que rédige le

notaire. Ils sont trop nombreux et leur étude n'intéresserait que les postulants au notariat. Nous

signalons ici les principaux devoirs professionQels que le notaire doit respecter, dont la violation le

rend sujet à allouer des dommages-intérêts à la partie lésée. Si le domaine de sa responsabilité

s'étend à ses relations avec d'autres partenaires (confrères ou préposés), ce travail de

recherches tend à déterminer les conditions à partir desquelles une victime peut poursuivre le

notaire en justice. Pour cela, l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien entre la faute et le

préjudice est indispensable. La faute provient du notaire instrumentant ou de tout autre personne

liée au notaire par une situation juridique. Nous examinerons ses sources et les conditions de

mise en oeuvre de la responsabilité civile du notaire.

CHAPITRE PREMIER

FAIT PERSONNEL DU NOTAIRE

Il faut invoquer le décret-loi du 27 novembre 1969 pour comprendre les conditions

d'exercice de la fonction de notaire. Certes, ce décret fixe les conditions d'admission à cette

-fonction, mais il précise également, une fois la commission octroyée par le Président de la

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République au postulant au notariat, les circonstances dans lesquelles ce dernier pourra recevoir

un acte et la forme à observer pour rendre cet acte valide. Certaines formalités doivent être

remplies par le notaire en dehors de la réception des actes. Les deux sections formant ce premier

chapitre verront en quoi consistent ces dispositions.

SECTION 1: DÉRNITION DE LA RECEPTION DES ACTES

Le notaire est tenu de respecter les principes relatifs à la réception des actes. Cette

responsabilité se comprend dans la mesure ces prescriptions qui ont pour but de préserver les

clients dans leurs rapports avec le notaire. Il ne pourra refuser J'instrumenter, il devra résider

dans son ressort, identifiera les parties et n'instrumentera pas pour ses parents et alliés. Ce sont

des devoirs généraux pour tout notaire en fonction. Le droit notarial, droit de la forme, a prévu

des principes d'après lesquels les actes notariés devront être rédigés. La violation de ces

principes relève de la responsabilité du notaire.

A.- Les devoirs généraux

Ces devoirs consistent en l'obligation d'instrumenter, de résider et de militer dans le

ressort dans lequel le notaire est commissionné et d'identifier les parties.

a.-Obligation d'instrumenter

Le notaire est tenu d'instrumenter lorsqu'il en est requis, aux termes de l'article 2 de la

loi-cadre du notariat. Il pourrait, par son refus causer un préjudice au client.

Certains empêchements légitimes permettent au notaire de refuser son ministère. Il peut

refuser d'instrumenter, s'il est malade, s'il est requis à une heure tardive, la.,uit, le dimanche ou

un jour férié, en excluant les cas d'urgence. L'urgence est comprise quand il faut établir un

testament pour un moribond; le notaire devra alors juger de la capacité de la personne à tester.

Cependant, dans certains cas le notaire est obligé de refuser d'instrumenter, lorsqu'il

estime que le client n'est pas sain d'esprit ou juridiquement incapable de contracter (mineur,

incapable), lorsque l'acte pour lequel il est requis décèle un caractère illicite ou frauduleux.

Le notaire ne saurait recevoir des actes injurieux et diffamatoires, ni des actes comportant

des stipulations en sa faveur; ni au bénéfice de ses parents et alliés, encore moins des actes qui

lèseraient les droits des tiers.

Le soin de discerner si un acte est licite ou non est laissé à l'appréciation du notaire. Si

celui-ci décide ou refuse à tort d'instrumenter - tort toujours constaté a posteriori - sa

responsabilité pourrra être engagée.

Dans les cas où il n'existe aucun empêchement, l'officier public est autorisé à instrumenter

dans le ressort dans lequel il a été commissionné. Cette obligation de résidence et de ressort

sera étudiée au paragraphe suivant.

----· ·----·--·------- ----··-- --·-

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b.- Résidence et ressort

La commission du notaire désigne la commune dans laquelle l'officier public devra

instrumenter. Il doit également résider dans les limites du ressort qui a été fixé. L'infraction à ces

obligations de résidence et de ressort est source de dédommagement, indépendamment des

sanctions disciplinaires que subirait le notaire.1

Comment faut-il interprèter cette obligation pour le notaire d'instrumenter dans les limites

de son ressort? Il faudrait tenir compte du lieu de la réception de l'acte. Doit-on considérer les

limites de la commune ou celles de la juridiction du Tribunal civil de cette commune? Il parait plus

juste de choisir la seconde option et d'estimer que l'interdiction d'instrumenter hors du ressort de

sa commune, 1consiste pour le notaire à ne pas recevoir lui-même un acte hors des limites

territoriales de sa commune. Le fait pour lui d'instrumenter hors de sa commune frappe de nullité

les actes qu'il aura passés. Il peut néanmoins instrumenter hors de sa commune sous

l'autorisation du Doyen du Tribunal Civil de son ressort. Aussi, un notaire de Port-au-Prince

n'enfreint-il pas les dispositions légales s'il instrumente pour un client de Jacmel qui vient le

consulter. Par contre, ce même notaire devra demander une autorisation au Doyen du Tribunal .

Civil de son ressort pour aller recueillir un testament à Dalmas. L'expansion des relations

commerciales rend désuète l'opinion qui limite le notaire à sa commune.

L'obligation de résidence dans sa commune est une mesure de prudence. Elle tend à

protéger les intérêts des clients et assure le fonctionnement régulier des études dans chaque

Voir 1nfra p. 26·27.

~

commune, en évitant les cas de "disparition dans la nature" de notaire dont la clientèle pourrait

être victime.

Cependant ces notions de ressort et de résidence soulèvent tellement de controverses

qu'il est souhaitable que le Législateur y supplée de manière plus précise.

Le notaire n'est pas seulement tenu d'instrumenter et de respecter les obligations de

résidence et de ressort, il doit aussi identifier les parties.

c.- Identification des parties

Aux termes de l'article 24 du décret-loi sur le notariat, il est défendu au notaire

d'instrumenter pour des individus qu'il ne connaîtrait pas personnellement, ou si leur nom, état et

demeure ne lui sont attestés au moins par deu~ citoyens dignes de foi.

Il devient de plus en plus difficile de contrôler l'identité et la capacité des contractants à

cause des déplacements fréquents de la population. Il n'en est plus aujourd'hui comme autrefois,

alors qu'on naissait, vivait et mourait dans le même petit patelin où tout le monde connaissait tout

le monde. Maintenant il est nécessaire de savoir qui est qui, et de s'assurer si cette personne

n'est frappée d'aucune incapacité légale ou judiciaire comme les mineurs, les fous, les prodigues,

les faillis.

Un mineur de 17 ans peut avoir l'air beaucoup plus vieux qu'il ne l'est en réalité.

Cependant si l'on contracte avec lui il demeure évident que l'on a conclu avec un incapable. Si

celui avec qui on contracte est un aliéné mental, le cas pourra être le même. Ceux-ci doivent être

interdits même dans un intervalle de lucidité. Que penser de l'incapacité créée par le mariage?

Par exemple, un homme marié sous le régime de la communauté de biens, se faisant passer

pour célibataire, prend seul, aux dépens de son cocontractant un engagement entaché de nullité,

sous la responsabité du notaire.

Des dispositions légales devraient tenir compte de la situation délicate du notaire qui tt

appliquerait strictement l'article 24 du décret-loi du 27 novembre 1969. Comment obtenir la

certification de l'identité d'une personne partie pour des études pendant de longues années et

dont la présence à un acte notarié s'impose pour la première fois?

Les conditions de réception des actes notariés ne se résument pas aux obligations pour le

notaire de prêter son ministère lorsqu'il est requis, dans le ressort de sa commune et d'!dentifier

les parties. Pour la réception des actes, l'officier public doit se soumettre aux conditions de forme

dont certaines irrégularités peuvent provoquer l'annulation de l'acte dressé.

L'acte fourni par un notaire doit être parfait et inattaquable; la Jection suivante déterminera

e contenu des conditions de forme que suivra le notaire.

3.- Conditions de forme

A l'effet de conférer un caractère authentique aux actes qui sont soumis au notaire, des

agies de forme ont été prévues par la loi du 27 novembre 1969. En cas de préjudice causé par la

iolation de ces règles, la responsabilité civile du notaire sera engagée.

Il convient ici de définir l'uniforme juridique que doivent revêtir les actes rédigés par le

:>taire public. Cette démarche est motivée par le souci de rendre plus assimilables les formules

:rites dans un langage désuet, rude à la compréhension des intéressés à l'acte notarié,

strument de la preuve par exce!lence.

Les actes notariés se présentent sous deux formes: les brevets et les minutes.

a.- Le Brevet

Le brevet est un acte simple qui n'est pas conservé en l'étude du notaire. L'original est

remis au signataire ou à celui en faveur duquel il a été établi.

L'inconvénient du brevet est qu'on ne peut en délivrer d'extrait. Le brevet est généralement

un acte unilatéral, dans lequel, une partie s'engage seule envers une autre, et sur lequel il

n'existe qu'un intérêt temporaire.

A la suite d'un brevet, le notaire appose sa signature et son sceau certifiant le caractère

authentique de l'identité et de la signature de la personne signataire. En aucun cas, cette

certification n'emporte, contrairement à la minute, sur le contenu licite du brevet.

b.- La minute

On appelle minute, l'original de l'acte authentique ou solennel que le notaire garde en sa

possession pour en assurer la conservation, et en délivre copie. Ethymologiquement le mot

"minute" désigne une note écrite à la main en petits caractères. On désigne également par

"minute" l'écrit original des jugements rendus par les tribunaux.

Une minute de chacun des contrats bilatéraux et des actes contenant des stipulations pour

autrui devra être gardée. Ce sont les actes authentiques et solennels.

Les actes authentiques sont des actes instrumentaires dressés par l'officier public sur

demande des parties, afin de donner à leur convention un caractère d'authenticité. Bien entendu,

le choix sst laissé aux parties qui peuvent établir seules leur contrat, nommé acte sous seing

privé.

L'acte authentique présente l'avantage d'être cru jusqu'à inscription de faux par rapport à

l'acte sous seing privé. L'acte solennel est aussi un acte juridique dressé par le notaire, mais sa

validité reste subordonnée à l'accomplissement de formes prescrites par la loi.

FORMA DAT ESSE REl c'est la forme qui donne valeur à l'acte. Les,donations, les

obligations hypothécaires ou les contrats de mariage sont des actes solennels, qui ne peuvent

être rédigés que par le notaire.

Les minutes, répondant à des critères de forme bien spécifiques édictés par les articles 26

à 36 de la loi sur le notariat, comprennent les trois parties suivantes:

1) Le préambule

Le préambule désigne les personnes qui interviennent à l'acte, c'est-à-dire les sujets de

droit notarial: le ou les notaires, les parties, les témoins. L'acte notarié est reçu par un seul notaire

sauf les exceptions désignées par l'article 26 de la loi du 27 novembre 1969.

L'acte doit énoncer le nom et le lieu d'établissement du notaire qui le reçoit, les noms et

domicile des témoins.

Aucun autre titre que la qualité de notaire ne doit être pris dans un acte, de même que

dans la correspondance et dans les manifestations d'activité professionnelle.

L'acte mentionne la comparution des parties c'est-à-dire les prénoms dans l'ordre de l'état

civil, les patronymes, les numéros de carte d'identité fiscale, leur domicile. Il est d'usage de

mentionner le régime matrimonial des parties en matière de vente d'immeuble. Ces énonciations

sont faites pour permettre la vérification de l'identité des parties mais il faut souligner qu'elles

n'atteignent pas toujours 1 ObJectif assigné.

La loi du 16 juin 1975, accordant le droit de propriété immobilière aux étrangers et fixant

les conditions d'exercice de ce droit, reste souvent lettre morte, vu que les notaires, conscients

du phénomène social qui conduit des Haïtiens en terre étrangère à se naturaliser, se trouvent

dans l'incapacité matérielle d'identifier les personnes, à cause de l'absence d'un système fiable

• d'identification des personnes en Haïti.

D'autres sujets de droit comme des per.sonnes morales posent quelque difficulté à

comparaître dans les actes notariés. Ce sont les sociétés de droit privé (sociétés civiles et

commerciales) et les sociétés de droit public (associations, communes, collectivités publiques).

Ces sujets de droit sont représentés dans l'acte par des mandataires désignés dans les statuts

(membres du conseil d'administration) s'il s'agit de sociétés de droit privé; pour les sociétés de

droit public, leur représentant est fixé par la foi (ministre, maire, directeur général).

Ces représentants engagent l'institution au nom de laquelle ils signent. L'identité et la

capacité des mandataires sont vérifiées à l'occasion de leur comparution.

2) Le corps de l'acte

Le corps de l'acte forme la seconde partie d'une minute. Cette partie essentielle de l'acte

expose la convention que l'acte a pour objet de constater et constitue l'instrument de preuve.

Le corps de l'acte rassemble les conditions de fond composant l'ossature de la convention

sans laquelle elle n'existerait pas. Un vice de fond, indépendamment des conditions de forme que

l'acte remplit généralement, est d'autant plus importante qu'elle rend l'acte authentique nul ou

annulable.

La rédaction du corps de l'acte :ievrait exiger une connaissance sérieuse de la langue

française et du Droit. Et cette partie de l'acte ne peut être soumise à des échelles de

comparaison pour déterminer l'existence d'une faute. Préjudiciables pour les parties à l'acte, les

erreurs de fond commises par le notaire dans l'établissement des actes, sont celles qui engagent

le plus souvent sa responsabilité civile.

Divers éléments essentiels sont relevés dans le corps de l'acte authentittue et permettent

de caractériser la convention. Dans un contrat de vente, l'intention de vendre exprimée par le

vendeur, celle d'acquérir par l'acheteur, la désignation du bien,le prix de la vente constituent les

éléments essentiels. A la différence des éléments accidentels (modalités de paiement), on y

retrouve des éléments secondaires auxquels les parties se réfèrent tacitement comme l'obligation

du vendeur de livrer la chose vendue.

3) La clôture

Quand les convehtions sont entièrement rédigée.s, elles sont généralement complétées

par une élection de domicile.ll est d'usage de marquer la fin des conventions par les mots: "Dont

acte", c'est la déclaration finale et approbatoire de l'acte. Elle est l'expression renouvelée du

consentement des parties; et l'acte fait désormais loi entre elles. L'acte notarié est clôturé par

trois indications indispensables: le lie~. la date et la signature.

Le lieu où l'acte est passé est mentionné. Cela permet de savoir si le notaire a instrumenté

dans le ressort dans lequel il a été commissionné. Le notaire porte dans l'acte la date de la

convention et ne doit en aucun cas antidater ni postdater un acte. L'indication d'heure n'est pas

obligatoire sauf pour les contrats de mariage, les procès-verbaux d'adjudication et les testaments

authentiques. Un acte peut porter plusieurs dates mais il ne prend effet qu'à la dernière date.

Après lecture faite de l'écrit. les parties à l'acte signent. Si l'une des parties ne sait ou ne peut

signer, mention doit en être faite. La personne incapable de signer devra être assistée de deux

témoins, ou du moins, le notaire titulaire se fera assister d'un second notaire. L'acte signé et

répertorié, le notaire doit remplir les formalités exigées, afin de rendre les conventions

opposables aux tiers, telles que les formalités d'enregistrement, de soumission à la publicité

foncière pour les conventions commerciales.

SECTION Il: , RESPONSABILITE DES FAITS POSTERIEURS OU EXTRINSEQUES A LA RECEPTION DES ACTES

La mission du notaire ne se confine pa,s à rédiger les actes et recevoir les parties

contractantes. Le notaire a la charge de certaines formalités prescrites par la loi qui offrent une

garantie juridique aux clients et au notaire lui-même. Ce sont les formalités d'enregistrement et

de la conservation foncière, la délivrance d'expédition et la conservation des minutes. Cette

mission s'étend à des tâches que le notaire doit effectuer en dehors de la réception des actes. Ce

sont la gestion des fonds qui lui sont confiés, l'obligation au secret professionnel, le devoir de

conseil et la soumission aux principes disciplinaires dl3 la fonction de notaire.

A.-Faits postérieurs à la réception des actes

Le notaire après avoir dressé un acte doit le faire enregistrer, en ayant soin de remplir

toutes les formalités qui rendront l'acte complet. Il en conservera la minute dans ses archives et

délivrera une expédition au client intéressé.

a.- Enregistrement des actes et autres formalités

Le défaut de l'enregistrement des actes juridiques (instrumentum) rend le notaire

responsable du préjudice causé au client. La formalité d'enregistrement est nécessaire afin de

confirmer la date des actes publics et conférer date certaine aux actes sous seing privé.

Il reste à se demander si le notaire est tenu d'enregistrer les actes lorsque la somme

nécessaire à cet effet ne lui a pas été versée. Dans la mesure où le client était informé du

montant à payer, obligation ne peut être faite au notaire d'y souscrire.

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En résumé, la reponsabilité du notaire s'étend à toutes les formalités~nhérentes à la

transaction dont il a la charge. Il s'assure de la légalisation des mandats consulaires, de la

vérification de l'état hypothécaire d'un immeuble etc ... Il sera rendu responsable pour avoir

négligé de remplir ces sus-dites formalités. Cependant, certaines d'entre elles doivent être faites

en dehors de l'acte que le notaire reçoit. Ce sont: la conservation des minutes, la délivrance

d'expéditions, d'extraits et de grosses.

b.- Conservation des minutes-délivrance d'expéditions

Les notaires sont tenus de conserver toutes les minutes des actes qu'ils réçoivent. Ils ne

peuvent s'en dessaisir qu'au cas de jugement ordonnant le dessaisissement dit de compulsoire.

Ils sont responsables à moins de force majeure de la disparition, détérioration ou perte des

minutes, non seulement à l'égard de ceux qui sont parties à l'acte mais aussi à l'égard des tiers

intéréssés à l'acte. L'obligation de conserver les minutes s'étend à celles des prédécesseurs, à

toutes celles existant dans l'étude, des minutes des actes reçus en son étude, mais aussi des.

titres qui lui ont été confiés pour être annexés à l'un de ses actes.

En tant qu'archiviste, la responsabilité du notaire dépositaire de titres diffère selon que ces

titres lui ont été remis pour être placés au rang de ses minutes ou bien comme à un simple

particulier. Dans le premier cas, le notaire dressera acte du dépôt et non dans le second cas.

Ensuite, l'officier public devra délivrer une expédition au client interessé. L'expédition est la

reproduction textuelle de la minute de la convention qui ne contient que la signature du notaire,

attestant les dires et faits du contrat. Les photocopies étant interdites, le notaire ne donne qu'une

seule expédition au client constituant un original. Si cette seule copie est égarée, le client se fera

délivrer une seconde par le notaire, ayant gardé la minute. Cette seconde expédition sera

octroyée sous la seule autorisation du Doyen du Tribunal Civil du ressort du notaire, après que la

preuve de la perte ait été faite.

En matière de délivrance d'expédition ou de grosse, le notaire expose sa responsabilité de

quatre manières:

• en refusant expédition à une personne qualifiée (personne intéressée en nom direct,

ses héritiers ou ses ayants-droit;

• par la non conformité des expéditions aux minutes

• par la délivrance d'une expédition à une personne non qualifiée;

• par la délivrance d'une expédition irrégulière.

Le notaire se porte garant également des fautes délictuelles ou quasi-délictuelles dont il se

rend coupable en négligeant de satisfaire aux faits extrinsèques des actes dont il est chargé. Ces

sources de responsabilité ont un aspect moral mais sont d'une importance particulière qui sera

traitée dans le développement qui suit.

B.- Faits extrinsèques à la réception des actes

Il convient avant tout d'ôter la confusion existant entre l'officier public et le fonctionnaire

public. Le fonctionnaire public est investi d'un emploi permanent, soumis à une hiér~rchie

administrative. Il est un salarié, tenu à l'obéissance, participe au fonctionnemênt de

l'administration et fait partie du pouvoir exécutif dont il est un membre.

Le notaire public n'est pas compris dans un système hiérarchique, il exerce seul un

pouvoir de commandement à l'intérieur de son office. Il est tenu au secret professionnel, n'est .

·pas un salarié mais reçoit des émoluments.

Institué à vie, sa profession est une partie autonome du pouvoir judiciaire.

La fonction de notaire est donc pourvue d'une grande confiance que le notaire doit

s'évertuer à conserver par l'application des règles de la loi, de la morale et de l'éthique. Cet

. officier public mène de façon individuelle son activité professionnelle: il a pour tâche,

,parallèlement à son rôle d'authentificateur et de conseiller, d'entretenir des relations avec ses

clients et ses confrères, d'assurer la gestion de son étude, de garder les fonds déposés.

Le Législateur s'est rendu compte qu'il était impératif de fixer des normes d'organisatio~

professionnelle comme pour l'Ordre des Avocats, l'Ordre des Comptables Agréés, le Conseil

Général de la Magistrature, etc ... De même, le décret-loi du 27 novembre 1969 a suggéré la

formation d'un Conseil Supérieur au Notariat qui formulerait au Secrétariat de. la Justice d'alors

des propositions utiles à l'évolution du Droit notarial. Ce Conseil n'existe toujour.s pas. La

surveillance de ln discipline des notaires est entre-temps confiée au Commissaire du

Gouvernement.

Pnge 22

Une brève étude des règles disciplinaires et des sanctions qui y sont appliquées, au

paragraphe suivan,t fait poser des interrogations. Il est certes important qu'une certaine discipline

soit observée par les notaires dans l'exercice de leur fonction. Comment le Commissaire du

Gouvernement maintient-ilia discipline chez les notaires? Qu'en est-il de l'autonomie de la

fonction de notaire?

Un apPrçu sur les règles disciplinaires du notariat est important dans.IR mesure QÜ ces

règles ont un certain effet sur la responsabilité civile des notaires.

a.- Règles disciplinaires du notariat

La. section Ill de la loi-cadre du notariat est le domaine des règles de la discipline notariale.

Ces règles posent des garde-fous pour assurer au notaire son indépendance et son impartialité

dans l'exercice de sa profession en offrant un meilleur service à sa clientèle.

Aussi, le notaire doit-il se consacrer exclusivement à l'exercice de sa fonction. Le notaire

ne peut être membre de l'ordre judiciaire, administratif et militaire.

Ces fonctions sont incompatibles à la fonction de notaire proprement dit, en dehors des

activités relatives à l'enseignement. li lui est permis également de briguer une fonction électiv:e.

Le notaire ne peut, rappelons-le 1 ni instrumenter pour ses parents et alliés, ni recevoir un

acte contenant des stipulations en leur faveur. Ce lien de parenté est pris en compte, qu'il

. s'agisse d'une parenté légitime ou naturelle.

Voir ~"fl'"' p 1 o.

1'

Page

Les manquements à l'obligation de ressort et de résidence sont punis disciplinatrement.

. D~s ~e~tric.tions sont imposées à l'exercice de la profession notariale. Le notaire ne peut

s'associer à d'autres notaires ni à des tiers pour l'exploitation de son office. Il lui est défendu de

se livrer à des opérations de banque, de commerce, de courtage et d'escpmpte, de s'immis~er

dans i'administration d'aucune société commerciale ni de finances. Il ne peut être ni président ni

membre d'un conseil d'administration d'~:Jne société, mais cette prohibition ne concerne pas les

sociétés ou les associations à but non lucratif, compte tenu du silence de la loi-cadre relative au

notariat

L'officier public ne fJSUt pas s'intéresser à une affaire pour la réalisation de laquelle il aurni

prêté son ministère. Il doit se garder d'engager à son profit les fonds qu'il aura reçus, ni se porter

caution à ses clients. Il lui est interdit de plus de servir de prête-noms.

Il s'agit là de règles disciplinaires prévues dans le décret-loi sur le notariat. D'autres règles

disciplinaires sont également énoncées par le décret-loi du 30 novembre 1984 déterminant le

mode d'exécution des travaux cadastraux confiés à l'Office National du Cadastre, en raison de la

nécesslté de soumettre à l'immatriculation toutes les parcelles foncières.

Il parait évident que dans ce décret-loi intéressant le notaire dans ses activités

professionnelles, le chapitre 1 V traitant "De la tenue à jour du cadastre", prévoit à son encontre

des sanctions disciplinaires. Quid des obligations disciplinaires du notaire en regard du décret-loi

du 30 novembre 1984?

Ce décret-loi ravit au notaire haïtien les prérogatives découlant de sa fonction. Les actes

translati,fs de propriété devront, avant leur enregistrement, être revêtus du visa du bumau

',cadastral. Avant d'établir les actes pour les transactions immobilières, le notaire devra faire

parvenir à l'Office National du Cadastre des informations précises sur la nature de l'opération,

l'identité des parties, le bien. la commune, la section rurale, l'habitation, la situation du bien et

l'identité de l'arpenteur qui a instrumenté, sous peine de sanctions disciplinaires. Celles-ci vont de

l'amende à la destitution.

Ce Décret-loi a institué l'Office National du Cadastre comme organisme de contrôle des ·

études de notaire. En ses articles 59 et 60, les actes relatifs au lotissement dressPs par les

notnires ne sont parfaits qu'après approbation de l'organisme en question pour leur

enregistrement, faute de quoi, les parcelles contenues dans le lotissement ne pourront faire

l'objet de transactions immobilières.

L'incompatibilité patente du décret-loi du 30 novembre 1984 à celui du 27 novembre ·t969

cnuse des difficultés d'application. Ce décret-loi sur les travaux cadastraux tend à faire du notaire

un fonctionnaire public.

Il remet en question le concept d'authenticité et porte atteinte à l'obligation pour le notaire

au secret professionnel.

On se demande donc s'il est possible de sanctionner un notaire qui ne se soumet pas au

décret-loi du 30 novembre 1984 dont il faudra souhaiter la révision.

Les règles disciplinaires prévues par les décrets- lois du 27 novembre 1969 et du 30

novembre 1984 se justifient par la charge énorme confiée aux notaires, qui est de gérer les fonds

de leurs clients et de les préserver des conflits juridiques qui surviennent à l'occasion des

conventions privées.

les peines sanctionnant le manquement à ces règles vont de la simple amende, à la

suspension, voire à la destitution sans ôter aux clients le droit de réclamer des

)rnrnagos-intér êts. Dès lors, une question se pose : La faute disciplinaire engage-t-elle la

~sponsabilit-é ·civile

On serait tenté de répondre par la négative. Mais la question exige des consid~rations

Hticulières. La responsabilité civile se trouverait engagée uniquement lorsque la faute

sciplinaire causerait un préjudice au client. Par exemple, le notaire qui aurait instrumenté hors

J son ressort, verrait sa responsabilité civile engagée dans le cas où l'acte dressé est entaché . .

' nullité

Cependant, d'autres fautes disciplinaires, comme le fait par le notaire de se livrer à des

>éculations de banque, ne donneraient lieu à responsabilité. Il y manquerait un élément

;sentie!: le dommage causé au client.

Les réglementations disciplinaires imposent au notaire haïtien des obligations particulières

in de lui permettre d'avoir, même dans sa vie privée, un comportement à l'abri de toute critique.

n notaire s'adonnànt à l'alcool et au jeu inspirerait difficilement confiance si son ébriété le portait

déroger aux règles disciplinaires. . ' '

La charge de la discipline des notaires est confiée au Commissaire du Gouvernement.

Il n'existe pas de façon formelle dans la loi cadre sur le notariat une action disciplinaim. Le

:mtrevenant _au~ dite~ règles est poursuivi par le Commissaire du Gouvernement du Tribunal

ivil, même de sa propre initiative.

. Les poursuites contre les notaires pour les fautes de cette nature relèvent de la

ompétence exclusive du Ministère Public. Ni le Juge d'Instruction, ni les Juges des autres Cours

e· justice n'ont qualité pour entreprendre des poursuites contre le notaire en contravention,

omme le précise un arrêt rendu par la Cour de Cassation haïtienf!e:

Jommagus-intér êts. Dès lors, une question se pose : La faute disciplinaire engage-t-elle la

·esponsabilit'é civile

On serait tenté de répondre par la négative. Mais la question exige des considérations

Jarticulières·. La responsabilité civile se trouverait engagée uniquement lorsque la faute

jisciplinaire causerait un préjudice au client. Par exemple, le notaire qui aurait instrumenté hors

je son ressort, verrait sa responsabilité civile engagée dans le cas où l'acte dressé est entaché

je nullité

Cependant, d'autres fautes disciplinaires, comme le fait par le notaire de se livrer à des

;péculations de banque, ne donneraient lieu à responsabilité. Il y manquerait un élément

!Ssentiel: le dommage causé au client.

Les réglementations disciplinaires imposent au notaire haïtien des obligations particulières

!fin de lui permettre d'avoir. même dans sa vie privée, un comportement à l'abri de toute critique.

Jn notaire s'adonnànt à l'alcool et au jeu inspirerait difficilement confiance si son ébriété le portait

~ déroger aux règles disciplinaires.

La charge de la discipline des notaires est confiée au Commissaire du Gouvernement.

Il n'existe pas de façon formelle dans la loi cadre sur le notariat une action disciplinairt~. Le

:ontrevenant _au~ dite~ règles est poursuivi par le Commissaire du Gouvernement du Tribunal

:;ivil, même de sa propre initiative.

. Les poursuites contre les notaires pour les fautes de cette nature relèvent de la

:ompétence exclusive du Ministère Public. Ni le Juge d'Instruction, ni les Juges des autres Cours

je. justice n'ont qualité pour entreprendre des poursuites contre le notaire en contravention,

~omme le précise un arrêt rendu par la Cour de Cassation haïtienne:

cc ••• que le Juge d'Instruction chargé de rechercher les crimes et délits et

contraventions relevant de la loi pénale n'a donc pas compétence pour

entreprendre ... une information sur les fautes disciplinaires attribuées au notB-Ire 1 ... "

- '

Les diverses fautes disciplinaires sont susceptibles de sanctions variables. On remarque

qu'il n'est pas, v~ dans la loi sur le notariat une grille de sanction applicable à chaque faute. Il est

donc laissé au Ministère Public une large appréciation des sanctions à appliquer.

Par contre. dans le décret-loi du 30 novembre 1984, les peines disciplinaires sont prévues

' pour chaque faute: amende de 500 à 2000 gourdes à prononcer par le Tribunal correctionnel sur

plainte du directeur du bureau cadastral, si le notaire n'a pas fourni les informations requises sur

les transactions immobilières; destitution en cas de récidive; amende de 500 à 2000 gourdes

pour absence de mention du changement d'immatriculation sur les actes translatifs de propriété.

Les peines disciplinaires prononcées contre le notaire haïtien vont du rappel à l'ordre, de

·la censure simple, de la censure avec réprimande, de la suspension à la destitution.

Le rappel à l'ordre, la censure simple et la censure avec réprimande constituent des

peines morales, plutôt légères, exécutées par le fait même que le notaire ait été convoqué par. le

Commissaire du Gouvernement pour se faire réprimander.

La suspension et la destitution constituent des fautes plus graves, prononcées par le

Tribunal Correctionnel contre tout notaire reconnu coupable. Ces peines sont assorties parfois de

dom_mages et intérêts au profit de la partie civile. En cas de suspension •. le n?taire est écarté de

Voir Arrêt du 15 juin 1943 · Bulletin 1942-1943

'' 1

'·'

Page 27

la gestion de son étude pendant toute la durée de la peine. Un notaire commis est nommé pour

pourvoir à son remplacement. La destitution est la déchéance de la qualité du notaire.

Dans ce cas, le Juge de Paix de la résidence du notaire condamné est tenu d'apposer les

. ·. scellés sur ses archives dès la connaissance du fait, en attendant la nomination d'un notaire

·' successeur.

Les peines graves prononcées contre l'officier public sont sujettes à. appel. En revanche,

le notaire bénéficie du droit de poursuite en diffamation ou en dommages-intérêts contre le

demandeur s'il est innocent.

En résumé, la faute professionnelle, source de la responsabilité civile du notaire doit être

ou une faute de fond ou une faute de forme dans les actes par lui dressés. Elle peut provenir

aussi du manquement à son devoir de conseil, ou encore de la violation du secret professionnel.

Le droit notarial est certes un ensemble de règles de forme. Cependant l'acti~ité du notaire

ne se limite pas à l'application d'un certain formalisme. Celui-ci offre une garantie de sécurité et

de protection. La mission du notaire a également le même but. Pour bien la remplir, l'officier reçoit

des informations des parties, et les conseille sur le caractère licite de la convention à établir.

b.-Obligation au secret professionnel- Devoir de conseil

Un secret dit-on ne se révèle qu'à une seule personne à la fois, sous réserve, toutefois, de

ce qi,J'on·peut appeler "le secret de polichinelle". Mais il n'en reste pas moins que c:ertains .faits

doivent, en certains cas, être révélés à des personnes, qui, de par leur profession sont

dépositaires de. secret. A défaut, il en résulterait des inconvénients d'une. certaine gravité ..

i . L'avocat, fe médecin et particulièrement le notaire sont parmi ces personn·es à qui l'on

communique des faits personnels que tout le monde ignore.

PRge 28

Par exemple. un testateur s'adresse à un notaire pour lui demander conseil. li lui déclare

' avoir toujours été célibataire, n'avoir jamais eu d'enfant, et vouloir léguer ses biens à ses frères et

à ses soeurs·.

Il ne· dévoile pas non plus qu'il avait été marié sous le régime de la communauté de biens,

et que sa femme avait disparu avant que le mariage n'ait été consommé. Il omet également de

révéler que sn fernrne vivnit à l'étranger avec· un homme de qui elle a eu des enfants. Au décès

du testateur, il n'était plus possible de prononcer la nullité du mariage à cause de l'inexistence

d'un moyen majeur qui est le témoignage de l'époux disparu. Aussi, une moitié des biens de la

communauté - propriété en fait du testateur - a-t-elle été dévolue à son épouse infidèle et l'autre à

ses soeurs et frères, ce qui est loin de répondre. à la volonté du testateur.

Même de cette situation, le notaire est tenu de respecter le secret professionnel. Mais

contrairement à d'autres, certains estiment qu'il n'existe pas en réalité de secret dans l'exercice

~e la profession du notaire dès lors que la majorité des actes qu'il dresse est sujette aux

formalités de l'enregistrement et de la transcription à la conservation foncière. Tout interessP. peut

alors y dem~nder un extrait de l'acte transcrit.

Cette opinion manque de justesse dans la mesure où l'acte perd son caractère secret dès

l'in.stant où la formalité, requise par la loi, aura été accomplie. Par contre, dans sa fonction

d'authentificateur et de conseiller, il est tenu au secret professionnelle plus absolu. Nul ne psut

l'en relever et il ne peut éventuellement s'en délier que par lui-même selon sa conscience, et

seulement, selon le cas, en matière criminelle.

1

1

1

1

1

Page 29

<c Le secret professionnel est l'essence même de la profession notariale. C'est de

lu/ que dépendent le bonheur et la paix des familles,. 1

La violation du secret professionnel est puni par le code pénal. ,,

,, Les médecins, chirurgiens et autres officiers de santé ainsi que les pharmaciens,

· · les sages-femmes et toutes autres personnes dépositaires, par état ou professio~ des secrets qu'on leur confie, qui, hors le cas où la loi les oblige à se porter

dénonciateurs, auront révélé des secrets, seront punis d'un emprisonnement d'un

' mols à Lill ann.2

. Les no~aires ne sont pas cités dans cet article du Code Pénal parmi les personnes tenues

au se,cret professionnel, mais il est acquis qu'ils sont au nombre de celles dépositaires par état ou

profession de secret. Personne ne discute plus le principe du secret absolu imposé cu1 notnirP.,

principe opposable même à la justice.

L'obligation au secret professionnel imposée au notaire est délicate lorsqu'on considère le

notaire dans sa vie conjugale et sa vie sociale. Le notaire doit faire preuve d'une grande réserve

vis-à-vis de son conjoint alors qu'il apparait évident qu'une vie conjugale solide reste le foyer de

confid~nces entre époux. Il doit aussi être d'une grande discrétion à l'égard des clients qui

généralement se connaissent entre eux. Surtout lorsque la plupart l'ayant recommandé à des

amis, s'empressent de s'enquérir du déroulement des affaires de leuts protégés.

Voir Y AIGRE (Jean). Droit professionnel Notarial. Paris, Litec. Collection de l'Institut International de formation Notariale, 2e édition, 1983, p.122.

2. Voir PIERRE-LOUIS (Menan) Art. 323, Code Pénal. Port-au-Prince. Haïti

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Poge JO

Indépendamment des sanctions pénales, le notaire qui aurait violé le secret professionnel

pourrait se voir assigner en dommages-intérêts, en cas, notamment, de préjudice matériel et

moral. Par contre, seules les confidences reçues par le notaire en cette qualité sont garanties par . . '

la secret professionnel. De fait, un notaire qui aurait appris certains faits d'une manière distincte ! •· - 1 1

de l'exercice de sa profession ne serait pas tenu de les garder secrets.

Le notaire, dans ce cas, s'obligera à satisfaire ses clients par son devoir de conseil,· en ... toute réserve et en toute discrétion.

La pratique notariale haïtienne ne punit pas les manquements au devoir de conseil dans la

mesure où la preuve ne peut en être faite aisément. Cet officier public peut être investi de d1vers

rôles: conseiller. authentificateur, mandataire et gérant d'affaires.

Le notaire a l'obligation d'informer les clients de la portée des actes qu'ils souscriv~nt et

n'est pas uniquement le rédacteur passif des actes à lui soumis; il est aussi le conseil des parties.

, Il est admis que le notaire, conseil des parties illettrées, est responsable des conséquences

dommageables. résuitant de l'exécution des engagements. Le notaire chargé de la passation

d'un acte que certains faits tendent à rendre inopérant et à en réduire l'effet des actes, doit en

aviser les intéressés au dit acte.

Le notaire dans son rôle d'authentificateur, répond des faits déclarés personnellement à

lui par les parties. Il garantit la vérité des déclarations et non pas la véracité du fait déclaré.

La responsabilité du notaire ne serait pas établie s'il était trompé par les déclarations

~ensongères d'un tiers, même appuyées par un ensemble d'éléments rendant vraisemblablt~s

ses déclarations. Il n'est pas garant des faits allégués par les parties, il se doit d'en être le fidèle

transcripteur.

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I.

Page 31

Le dessin des éléments constitutifs classiques de l'activité du notaire révèle que le plus . .

sou v~ nt ce dernier remplit son office après que le client eut requis son intervention. Il arrive aussi

que le notaire agisse spontanément au mieux des intérêts du client, ou celui-ci peut l'investir

d'une mission plus précise, par exemple celle de négocier une affaire déterminée,

Le mnndnt et la ÇJestion d'affaires constituent pour le notaire des modes d'intervention

particuliers: activités bien subsidiaires à la fonction notariale.

L'étendue de la responsabilité notariale regroupe les circonstances dans lesquelles 'e

notaire reçoit les actes, la forme que revêtent les conventions par lui rédigées, l'accomplissement

·des formalités relatives à celles-ci, l'observation du secret professionnel et des règles ou usages

de sa déontdlogie, la gestion des fonds reçus et le devoir de conseil. To.ut ceci relève de sa

compétence personnelle. dont la violation même par un de ses préposés 1 engage sa

responsabilité.

Le droit de la responsabilité rend l'individu parfois tenu du fait dommageable causé par

des personnes sur lesquelles il exerce un pouvoir. Il en est de même pour le notaire, puisqu'il

existe d'autres sujets de droit notarial à l'exclusion des clients. Le chapitre (Il) fera l'étude de la

responsabilité du notaire en regard du fait d'autrui.

Voir infra pp.34·35

CHAPITRE Il

EFFETS DU FAIT D'AUTRUI SUR LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE

Le notaire exerce son office, en général, seul. La loi du 27 novembre 1969, d'ailleurs,

' · dans son article 22, interdit aux notaires de s'associer même entre eux-mêmes pour l'exploitation

de leur profession. Il est secondé dans certains cas par un autre notaire (ârticle 26 de la loi du 27

novembre 1969). L'officier public titulaire est requis, dans les cas d'empêchement provisoire ou

de vacance à remplir la charge d'un confrère, ou encore, par décision de justice, commis pour un

rôle déterminé. Le notaire est aidé dans son travail par des clercs et employés. Qu'advient-il de la

responsabilité du notaire titulaire en cas de faute du confrère délégué, ou d'un de ses préposés?

Cette section Ill fera l'étude de certaines situations particulieres mettant en cause le

notaire et ses confrères, et l'effet de la faute des employés sur sa responsabilité.

SECTION!: LE~ CONFRERES, CERTAINS CAS PARTICULIERS . .

Il convient d'envisager différentes hypothèses où le notaire qui doit personnellement

instrumenter, en est empêché soit par une absence momentanée, soit par la maladie, soit par ..

des mesures disciplinaires, soit par son décès en cours d'exercice.

Le notaire substituant est celui qui instrumente à la place et pour le compte d'un confrère

momentanément empêché. Les parties se retrouvent en relation avec deux notaires alors qu'en

réalité c'est.le subtitué qui traite avec les clients. Sa responsabilité devrait être entièrement

.éng,agée, vis-à-vis de ceux-ci, quant à ses obligations professionnelles sauf à lui de prouver que

:les fautes étaient imputables à son prédécesseur. On peut estimer que, le notaire substituant

n'est pas responsable en cas d'erreur sur l'identité et la capacité des clients dont il n'a fait que

.continuer l'accomplissement des formalités.

Dans les cas de vacance, suspension du titulaire, l'étude est gérée par un notaire,

désigné par le tribunal. Il sera responsable de toutes fautes par lui commises.

En effet, le notaire mandataire ou délégué judiciaire a pour tâche de bien remplir la . .

•

Page 33

mission confiée f.J<H la tribunal. Sa responsabilité est engagée toutes les fols quïl aura failli fa. la

dite mission.

D'autre part, en ce qui concerne le notaire qui reçoit les archives de son prédécesseur

décédé, sa responsabilité civile doit être envisagée différemment selon qu'il serait ou non

successeur d'un de ses parents.

En effet. si après inventaire; il recueille les archives de son père décédé, devenant ainsi à

la fois notaire et héritier, il devra être tenu des actions en responsabilité intentées antérieurement

par l~s parties lésées contre son père; car en matière de succession, l'héritier continu~ la

personne de son auteur.

Il en sera autrement du notaire commissionné recevant les archives d'un autre notair.:~. Sa

responsabilité sera limitée; elle sera engagée que s'il continue sciemment les irrégularités de son

prédécesseur. Des clients lésés par la faute du prédécesseur s'attaqueront à ses héritiers.

Les fautes invoquées au chapitre précédent et les paragraphes ci~dëssus ont toütês

l'allure des fautes de commission ou d'omission du notaire titulaire d'une étude ou de son

représentant. Elles peuvent constituer aussi des fautes de négligence du notaire qui a omis

d'accompiJr. tout le soin nécessaire au bon déroulement de sa mission.

Généralement, cette faute de négligence est appréciée à l'occasion, notamment, de perte

des pièces reçues, défaut d'enregistrement des actes, des fautes commises par les clercs ou

employés du notaire.

SECTION Il: RESPONSABILITE DU FAIT DES CLERCS ET EMPLOYES

La loi du 27 novembre 1969 n'interdit pas au notaire d'habiliter certains de s'es

collaborateurs à recevoir dans des conditions bien déterminées, et en son absence, la signature . . ' . . . .

des parties aux contrats.

Cette. habiiitation prise généralement au profit des clercs, s'exerce sous la responsabilité

. du notaire délégant. Mais elle ne peut être conférée pour les actes d'une particulière importance,

comme pour les actes solennels (donation, contrats matrimoniaux) et certains actes sous seing

priv(! tel·le t~stament. Néanmoins, les parties ont la faculté d'exiger d'être reçues par le notaire

lui-même.

L'authentification de l'acte lui-même n'est effective qu'à compter sa signature par ·le

notaire. Cette exigence est logique, le notaire seul étant nommé par l'Etat et assermenté. La

préparation à cette authenticité par les soins d'un clerc n'a, en fait, pour but que de faciliter le

notaire une tâche matérielle et un gain de temps aux interessés aussi. Il ne s'agit donc d'une

délégation par le notaire de la puissance publique dont il est investi.

Selon une formule propre à d'éminents auteurs: Lorsqu'une personne entreprend une

tâche et met en oeuvre certains éléments sur lesquels elle exerce une autorité et un pouvoir de

direction, il est normal qu'elle soit garantie à l'égard des tiers des dommages que cette

organisation peut entrainer.

Mais pour qu'une telle responsabilité soit admise, l'établissement du lien entre la faute du

préposé et l'exercice de ses fonctions doit être situé. La responsabilité du notaire pourra se

trouver engagée même si le clerc est sorti de sa mission dès l'instant que la faute dommageable

qu'il a commise peut être rattachée à sa fonction, pourvu que la victime ait pu croire-et ait cru

qu'il exerçait bien sa fonction de clerc. Le rattachement à la fonction pourra être constitué par

l'usage du papier à entête de l'étude, par la réalisation de l'acte dommageable dans le cadre

·géographique de l'étude, durant les heures de service ou encore par l'accomplissement d'actes

' qui ne pourraient être réalisés que par le clerc.

Dans ce cas, la faute n'est pas le fait du notaire mais la pratique considère qu'il a commis

une faute en ne surveillant pas ses employés.

Toutefois, la responsabilité du notaire n'excuse pas celle de son préposé fautif. En effet,

s'il est reconnu civilement responsable, le notaire pourra se retourner contre fe clerc. On peut en

déduire que le notaire est fondé à poursuivre un employé qui aurait subtilisé des titres importants

et causé sa condarllnation au paiement de dommages-intérêts.

En revanche, la responsabilité du notaire sera écartée lorsque le clerc et les parties,

notamment la vicÜrne, ont exclu sciemment l'officier public de leur opération.

Une présomption de responsabilité pesant sur le notaire, il appartient à celui-ci, pour

s'exonérer, de faire la preuve que, malgré sa vigilance, il ne pouvait connaitre le concert ' .

frauduleux entre son préposé et la victime.

La fonction de notaire offre certes certains privilèges. Le notaire prévient les conflits, il aide

les parties à exprimer leurs obligations, les conseille ou les décorrseille, il rédige les conventions

pour lesquelles il reçoit des émoluments et qui sont crues jusqu'à inscription de faux, il est

nommé à vie.

On dit souvent que les conséquences du non respect de sa mission sont proportionnelles

aux avantages qu'il tire de l'exercice de sa profession. Seul l'examen des règles de mise en

oeuvre de la responsabilité du notaire permet de vérifier cette assertion. Le chapitre qui suit ,

étudiera les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité civile du notaire.

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Page 3

CHAPITRE Ill

MISE EN OEUVRE DE L'ACTION EN RESPONSABILITE CIVILE DU NOTAIRE HAITIEN

En dehors d'une obligation contractuelle, même de résultat, qui devait peser sur le notaire,

l'article 1168 du Code civil oblige l'auteur d'un dommage à réparer le préjudice qu'il a causé. "

Cette réparation résulte aussi bien de l'inexécution d'une obligation que d'un quasi-délit. Pour

être obtenue, elle doit être réclamée en justice. Toute personne ayant subi un préjudice causé par

la violation des obligations notariales, pourrait alors exiger réparation.

Néanmoins, les recours devant les tribunaux obéissent à certaine condition. Ën effet. les

conditions de recevabilité d'une action en responsabilité civile du notaire haïtien restent

l'existence d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Sans s'étendre sur les formalités réclamées par le Code de procédure civile pour . . .

l'ouverture d'une action en justice, il est nécessaire de présenter les conditions de recevabilité de

l'action et celles qui possèdent une valeur générale et qui se retrouvent pour chttque <lction.

On peut, dans cette perspective, distinguer les conditions relatives à la personne qui agit,

celles qui concernent la compétence du tribunal, celles relatives à la charge de la preuve et celles

qui précisent dans quel délai il faut agir, dans une section. Une dernière section sera consacrée à

l'étude des effets de l'action vis-à-vis du notaire et du client.

SE.CTION 1: CONDITIONS RELATIVES A LA PERSONNE QUI AGIT

Toute personne engagée dans une instance judiciaire doit se .soumettre aux conditions

générales d'ouverture des actions. Les conditions de recevabilité de l'action tenant à la personne

du, plaide~r se ramènent essentiellement à deux: l'intérêt e,t la qualité. Elles sont exigées de toute

personne qui agit, que celle-ci se présente comme demandeur, comme défendeur ou commEt

tiers intervenant.

SECTION Il: CONDITIONS RELATIVES A L'OBJET DEL'ACTION

Il s'agit ici de l'action en responsabilité civile contre le notaire. Le droit de la responsabilité

civile, domaine du Code civil, en ses articles 1168 à 1171 exige, por qu'il ait une responsabilité

civile 1 l'existence d'une faute, d'une négligence ou d'une imprudence, d'un dommage et d'un lièn

entre la faute et le dommage.

A.· La faute

La faute n'est pas définie par le Code civil. Pour le Petit Robert 1, la faute est "un acte qu

une omission constituant un manquement intentionnel ou non, soit à une pre~cription légale, soit

à l'obligation de se comporter avec diligence et loyauté envers ses semblables". Il en est de

même des concepts de négligence et d'imprudence qui sont respectivement: "une faute non

intentionnelle consistant à ne pas accomplir un acte qu'on aurait dû accomplir" et "un manque de

prévoyande et de précaution qui engage la responsabilité .. 2

On pourrait retenir que "la faute est un manquement à une obligation préexistante"3. Cette

.définitiona l'avantage de convenir aux deux formes d'obligations: légale et contractuelle., car elle

couvre aussi bien l'acte de commission que celui d'omission par le notaire dans l'exercice de sa·

profession.

En effet, la faute peut constituer soit un acte positif (commission) soit un acte négatif

(omission ou abstention). Pour que la simple abstention soit fautive il faut que l'auteur ait eu

Le Petit Robert. Dicti.onnaire de la langue française. Tome 1, p.764, 1988.

2 Ibid, pp. 2063 et 973

· 3 MAZEAUD (HPnri nt Léon) et MAZEAUD (Jean) . Leçons de Droit Civil. p.386, Torne 1, Volume 1, 6e édition, Paris, 1980.

,•

Page~

.l'obligation d'ag_ir. La faute notariale prend souvent l'aspect d'une faut~ par omission. Or, le st(ltut

du notaire impose plutôt l'action que l'abstention (devoir de conseil). De fait, il pourra s'agir

également de fautes par commission (escroquerie, abus de confiance,_. abu~ de blanc seing; non

respect de son ressort), la faute civile coïncide alors avec la faute pénale ..

La faute intentionnelle est d'une gravité exceptionnelle. Elle implique une volonté nuisible

. de son auteur. Le préjudice ayant été envisagé délibérément - et surtout si le mobile a été la

sati$façtion'd'un intérêt personnel,- la faute intentionnelle dépasse de ,loin la simple négligence.

Quant à la faute lourde, certains auteurs l'assimilent au dol pour écarter les clauses de non

responsabilité ... C'est com~e la faute inexcusable applicable. en matière d'acèidents du travail.

. Aussi, l'ignorance, l'erreur, la bonne foi ne sont pas en elles-mêmes des excuses, la

responsabilité étant présumée. Le notaire doit donc connaître la science juridique pour éviter.de

se tromper, même de bonne foi.

De fait, la faute notariale s'apprécie en référence aux obligations fixées par le décret-loi

cadre du notariat et les autres lois relatives à la profession notariale, sans tenir compte du devoir

général de scrupuleuse honnêteté qui incombe à tout notaire tant au profit des clients qu'à l'égard

deà tiers et des confrères. De même, répondra-t-il des indélicates~es de ses préposés. 1

Précisons pour qu'il y ait faute sanctionnable, il faut non seulement constater ' .

objectivement que l'obligation dont était tenu le n~taire n'a pas été exécutée correctement, mais

encorè que dans la circonstance le dit notaire n'était pas en mesure de l'exécuter effectivement.

Voir supra. pp.9 et surte et pp34 et suite.

l'obligation d'agir. La faute notariale prend souvent l'aspect d'une faute par omission. Or, le statut :, . .

du notaire impose plutôt l'action que l'abstention (devoir de conseil). De fait, il pourra s'agir

également de fautes par commission (escroquerie, abus de confiance,. abus de blanc seing; non

respect de son ressort), la faute civile coïncide alors avec la faute pénale ..

La faute intentionnelle est d'une gravité exceptionnelle. Elle implique une volonté nuisible

. de son auteur. Le préjudice ayant été envisagé délibérément- et surtout si le mobile a été la

satisfaction 'd'un intérêt personnel, - la faute intentionnelle dépasse de ,loin la simple négligence.

Quant à la faute lourde, certains auteurs l'assimilent au dol pour écarter les clauses de non

responsabilité .. c'est comme la faute inexcusable applicable. en matière d'accidents du travail.

Aussi, l'ignorance. l'erreur, la bonne foi ne sont pas en elles-mêmes des excuses, la

responsabilité étant présumée. Le notaire doit donc connaître la science juridique pour évi!er. de

se tromper, même de bonne foi.

De fait. la faute notariale s'apprécie en référence aux obligations fixées par le décret-loi

cadre du notariat et les autres lois relatives à la profession notariale, sans tenir compte du devoir

général de scrupüleuse honnêteté qui incombe à tout notaire tant au profit des clients qu'à l'égard

des tiers et des confrères. De même, répondra-t-il des indélicatesses de ses préposés. 1 .

Précisons pour qu'il y ait faute sanctionnable, il faut non seulement constater r

objectivement que l'obligation dont était tenu le n~taire n'a pas été exécutée correctement, mais

encore que dans la circonstance le dit notaire n'était pas en mesure de l'exécuter effectivement.

. Voir supra, pp.9 et sutte et pp34 et suite.

Toute~ les actions en responsabilité civile supposent indépendamment, d'un droit lésé une

cond.îtion ~ssentiell~: 1~ JJréjuuice.

B.-le préjudice

• Il n'y a pas de responsabilité civile sans victime. Ce qui justifie l'adage: pas d'intérêt pas.

d'action .. L'auteur sera puni pour un tort caus~ à une victime. Ainsi, toute personne physique qu

morale peut intenter une action contre le notaire, nonobstant l'action publique qui appartienl au

Commissaire du Gouvernement dans l'intérêt de la société.

La responsabilité pénale peut, toutefois, exister indépendamment d'un préjudice, car elle.

peut être retenue même en cas de simple tentative, telle l'escroquerie ...

L'article 1168 du Code civil désigne expressément le dommage comme l'une des

conditions de la responsabilité civile. Il ne précise pas quels sont les préjudices réparables. Dans

les pc;1ragraphes qui suivent, nous approcherons les divers caractères, notamment, admis par la

doctrine et la jurisprudence, en vue de la réparation d'un préjudice.

Il importe de signaler que la Doctrine et la Jurisprudence haïtiennes sont unanimes à

, considérer que le préjudice invoqué peut aussi bien résulter de la violation d'un contrat que d~un

délit ou d'un quasi-délit. La responsabilité contractuelle ou délictuelle, peut résulter d'un préjudice

matériel, ou moral. De même, seront-ils réparés les dommages, occasionnés par le manque à

gagner et la perte d'une chance, subis par la victime.

Le préjudice qui conditionne la responsabilité civile doit être actuel et certain. Actuel

c'est-à-dire qu'il existe ou qu'il a existé au moment de l'action en responsabilité.

Le domrnnge est certain lorsqu'il est susceptible d'indemnisation du fait que sa réalisation

ne fait pas de doute. On ne saurait passer outre ce caractère certain que doit revêtir le préjudice,

pour être rép;uable, en matière notariale, caractère somme toute logique, vu que la fonction dt.i

notaire consiste à établir des preuves authentiques de tout fait juridique.

Le d?mrnage doit également être direct. D'où exclusion des conséquences lointaines de la

taul!:! quiaurrtinnt pu se prouuirf:!, en dehors de cette même faute reprochée au•notaire. Pm

liXemple, le notaire dresse un contrat de mariage contenant des clauses non conformes à la

volonté des conjoints prétendus. Et le mariàge célébré sera plus tard annulé pour cause d'erreur

sur la personne. Le préjudice causé par le contrat de mariage n'a pas de .lien. de causalité.direct

avec la faute.

Ainsi, le préjudice pour qu'il soit réparable et générateur de responsabilité civile du notaire

doit être actuel, certain et direct. Ces caractères contribueront, notamment, à trouver le montant

des indemnités dont le notaire se retrouve débiteur.

Le dommage moral consiste en une atteinte aux droits extra-patrimoniaux. Celui-là résulte

du fait pour le notaire de recevoir des actes injurieux et diffamatoires contre des tiers, des

déclarations portant atteinte à l'honneur ou illicites ou de la violation du secret professionnel.

Les caractères du préjudice moral doivent être à l'instar du préjudice matériel: actuel,

certain et direct

Par ~antre, un préjudice moral éventuel, futur ou indirect, ne saurait être invoqué. Les

fautes que commettent les notaires dans l'exercice de leur fonction, peuvent entrainer des ,

préjudices tant aux droits patrimoniaux qu'aux droits extra-patrimoniaux aux clients.

Tout préjudice présentant les particularités précédentes pourra être réparé, mais une

dernière condition est obligatoire. Il faut déterminer si cette faute commise par le notaire a causé

directemen·t le préjudice subi par le client.

Autrement dit, le dommage doit être la conséquence directe de la faute notariale. Au

paragraphe suivant, on étudiera ce troisième élément indispensable à l'existence de la ·

responsabilité civile.

c.- .Lien 'de causalité entre la faute et le dommage

Le dommage doit avoir été causé par la faute de la personne à laquelle la victime

Page 42

c~emande réparation. Le lait doit "causer" le dommage suivant les termes des article.s 1168.et

1169 du Code civil. En matière de responsabilité notariale on subordonne la condamnation dl,l

notaire à une relation directe entre la faute commise et le dommage allégué. De ce fait, un

testament authentique est nul pour incapacité d'un témoin. Le notaire ne sera responsable des

conséquences de cette nullité que si c'est lui qui a choisi le témoin, et non si ce choix est imposé

par le testateur.

Ainsi, le principe du lien de causalité entre la faute et le préjudice appelle des adaptations

nécessaires.

Tous.les cas de responsabilité civile supposent que la victime a subi un préjudice résultant

d'une relation directe de cause à effet du fait imputable au respons"a.ble .

Aussi, prendra t-on soin ici de déterminer les diverses circonstances dans lesquelles le lien

de c<1usalité est inexistant, ce qui exonère le notaire de sa responsabilité.

Le préjudice ne donne pas ouverture à une action en responsabilité quand il doit êtrn

attribué exclusivement à la force majeure, au cas fortuit ou à la faute de la victime. En effet la

force majeure est un événement insurmontable, imprévu et imprévisible, résultant d'une force

étrangère comme la tempête, la foudre, un tremblement de terre, une guerre, un acte de

vandalisme commis par une foule.

Page 43

Le caractère insurmontable est l'élément essentiel de la force m~jeure. Il ne devra exister

auo~ne peFsonne mieux préparée, plus apte à avoir raison de la situation. • ·

Un arrêt de la Cour de Cassation, en date du 16 avril 19131 a exonéré de toute

responsabilité un notaire dont les archives avaient été dévastées, à l'occasion de l'arrestation.de

sa femme; il n'avait pas pu fournir l'expédition réclamée par un client.

L'obligation du notaire envers ses clients est une obligation de résultat par laquelle l'officier

· publi.c est tenu de fournir un résultat précis et déterminé, sauf dans l'éventualité d'un cas fortuit,

contrairement à une obligation de moyens qui verrait le notaire se conduire avec prudence et

diligence afin de parvenir au résultat souhaité par les parties. Le notaire ne sera pas reconnu

responsable des fautes de négligence du client ou des faux renseigements donnés par ce dernier.

Le fait de la victime, même s'il s'agit d'un acte non fautif, ne doit pas être imputable à

l'aut~ur du·domrnage et constituer la cause exclusive du dommage, la part de responsabilité

laissée au client se traduira par une exonération de sa responsabilité.

La responsabilité du notaire restera entière quand bien même le client serait averti des

·questions juridiques, ou lorsqu'il a pu bénéficier de conseils de personnes compétentes, d'un

avocat par exemple. L'officier public doit assumer ses obligations professionnelles quelle que soit

la formation juridique de son client.

·Voir Arrêt du 16 Avril1913 ·Bulletin 1913

En prinCipe, une décisiôn judiciaire en vertu de laquelle le notaire··a agi, couvre la ..

responsabilité du notaire.

Page 4'1

L'arrêt de la Cour de Cassation haïtienne du 15 juillet 19431 n'a pas reconnu à un notaire,

commis àu, partage d'une communauté, le droit de trancher les difficultés surve~ues. Le rôle du

notaire s'est borné à dresser le procès-verbal des contestations, des dires respectifs des parties

et à. les renvoyer. devant le Tribunal.

Malgré un rnan4ue de références jurisprudentielles, on peut admettre qu'une décision de

justice, même entachée d'une erreur de droit devrait couvrir le notaire dès l'instant qu'elle est

revêtue de l'autorité de chose jugée. On ne saurait exiger du notaire une connaissance juridique

plus juste et plus complète que celle des magistrats.

Dans les questions controversées en matière juridique, il est recommandé au notaire de

toujours instrumenter avec la plus grande prudence et d'informer les clients des risques

encourus. Il n'est pas admis par la pratique la faculté au notaire de s'exonérer totalement ou

partiellement de sa responsabilité. Devraient demeurer nulles, toutes stipulations

conventionnelles en vertu desquelles le client consent à décharger le notaire de sa responsabilité

professionnelle à l'occasion d'une opération déterminée même en tant que simple rédacteu~

d'une convention.

Le caractère d'ordre public attaché à la fonction de notaire interdit que sa responsab.ilité

puisse être modelée au gré de la volonté des·parties. Il existe certes un contrat passé entre·lo

Voir Arrêt du 15 juillet 1943 · Bulletin 1942-1943

l' ]

1 1 1 1

1

1

Pnge il

notaire et son client mais l'intérêt de la question est assez mince. Compte tenu des obligations

légales imposées au notaire,sa responsabilité civile reste donc délictuelle.

La recevabilité de l'action peut être subordonnée à des conditions relatives à la personne ·•

qui agit, et à l'objet de l'action. Il reste important que le plaideur agisse dans les limites d'un

certain délai, sinon la prescription fait son oeuvre. La section Ill révèlera la compétence du

tribunai qui connaîtra cette ainsi que le délai durant lequel l'exercice de celle-ci est possible.

SECTION Ill

A.· Competence du tribunal et Prescription de l'action

L'action en responsabilité civile est donc une action personnelle, car elle ne peut être

intentée que contre un nombre limité de personnes qui sont les sujets passifs du droit d'obligation.

De ce fait, elle est de la compétence exclusive du tribunal civil. C'est ce qu'on nomme

compétence d'attribution sur laquelle se greffe la compétence territoriale qui exige que la cause

soit entendue par le tribunal civil du défendeur.

La victime du dommage peut aussi produire l'action civile pardevant le tribunal ·répressif en

se constituant partie civile à l'audience du dit tribunal. Ce cas se présente lorsque la poursuite a

. été préalablement exercée par le ministère public.

En vertu de la règle: "Le criminel tient le civil en étaf', si la victime exerce une action par

devant le tribunal civil, alors que le tribunal répressif est déjà saisi de l.'action publique, le tribunal

civil devra surseoir à statuer jusqu'à ce qu'il ait été définitiv~ment jugé sur l'action publique. De

. même, le juge civil est tenu d'admettre ce qui a été définitivement jugé au pénal sur l'e)(istence

ou la non existence du délit. La non existence du délit n'exclut pas la poursuite de l'action sur le

plan civil.

'1

Page 46

L'~ction civile est subordonnées à l'action pénale lorsqu'il existe une identité entre la faute

civile et la faute pénale. Elles coïncident en matière notariale, quand le dommage causé est un • 1 0 '

préjudice commis par le notaire avec une intention de nuire (abus de confiance, de blanc sejng,

escroquerie).

·La faculté d'intenter une action en responsabilité civile contre le notaire est limitée dans le '·

temps par le principe de la prescription extinctive. La prescription extinctive fixe le délai au terme

duquel le client perd le droit d'exercer toute poursuite judiciaire. La prescription de droit comlllun

de l'aGtion civile en réparation d'un dommage est de vingt ans.

Quand un fait dommageable constitue à la fois un délit civil et !Jr:l délit pénal, la prescription

de l'action civile, même si elle est portée par devant un tribunal civil après qu'il eut été statué sur

l'action publique, est la même que celle de l'action publique, c'est-à-dire dix ans pour les faits 1

qualifiés de crimes. trois ans pour les délits correctionnels. L'auteur du fait dommageable relevant

·de la loi pénale se trouve mieux traité que l'auteur d'un fait dommageable civil. Cette extinction de

raçtion a donc pour cause la solidarité existant entre l'action civile et l'action publique où la chose

jugee au pén.al a une autorité absolue sur celle jugée au civil.

l'effet.extinctif des prescriptions pénale et civile, ne vaut que contre l'auteur personnel ~e

îa faute. En miltière délictuelle, la responsabilité du fait d'autrui n'esl pas prise en compte.

On dit parfois que la loi procède à l'extinction des droits que leur titulaire a négligé

d'exercer pendant un long délai. Ce qui n'est pas tout à fait exact. Par la prescription extinctive,

ce n'est pas,le droit qui disparaît, mais la possibilité pour le client de réclamer l'intervention de la

justice. C'est l'action en justice qui est prescrite, non le droit à réparation.

Le délai de la prescription en matière civile court à partir du jour où les trois conditions:

faute - préjudice - lien entre faute et préjudice, se trouvent réunies. Ainsi une action en

! 1.

1

1

l )

Page 47

responsabilité civile sera intentée contre les héritiers d'un notaire, des années après sa mort. Il

. suffit que le client prouve que la faute a été commise la veille du décès du notaire et que le f~it

. dom~ageable qui en résulte n'a surgi que vingt ans plus tard.

Comment le client fera t-illa preuve du préjudice subi et de so.n. droit à réparation?

B.· Charge de la preuve

L'article 11 00 du Code civil pose en règle que la personne qui avance un fait doit le

· · prouver; c'est l'adage: "Actori incumbit probatio; reus in excipiendo fit actor'. Dans un procès, le

demandeur fonde toujours sa réclamation sur un fait. Par exemple, il réclame une somme

' d'argent qu'ii avait confié en dépôt, se préyalant de cette remise; il lui faut établir la preuve du dit

dépôt.

Le demandeur aura à son compte la charge de la preuve de la faute, du préjudice subi. et

du lien existant entre la faute commise et le préjudice, pour tenter de faire prospérer son action à

l'encontre du notaire ayant nié un tel dépôt. Le notaire, défendeur à l'action, n'a rien à prouver. Il

. n·~st pas t~nt.l d'établir que le dépôt n'a pas eu lieu.

Mais l'attitude du délendeur est parfois différente; il invoque lui aussi, un fait grâce auquel

il entend paralyser la demande. Il reconnaît fe. dépôt, mais affirme 'que le déposant a repris le

montant déposé. Cette fois, c'est le défendeur qui avance la réalité d'un nouveau fait, il est

· · nécessaire qu'ille prouve.

'· "R·eus in excipiendo fit ac tot". Le défendeur (reus) joue le rôle de de.mandeur (actor)

' èhaque fois qu'il invoque un fait nouveau; il en devient demandeur.

· Page 48

En matière de responsabilité notariale le client demandeur doit démontrer la violation par

le notaire de ses obligations. Cette preuve découle de la démonstration par le client, des

inconvénients de l'acte que le notaire a laissé passer.

, Hormis la procédure particulière de l'inscription de faux, les procédés de preuve

admissibles sont la preuve par écrit, la preuve testimoniale, l'.aveu et le serment décisoire. Il est

.certain que la preuve par écrit sera privilégiée par rapport aux autres modes de preuve, la ..

fonction notariale étant par essence le droit de la forme. Le contenu des actes instrumentés par

le notaire, la correspondance échangée avec l'étude, seront des éléments de 'choix pour établir la

conviction des juges.

Au demeurant. la difficulté de ces preuves variera selon la nature de la faute reprochée à

l'officier public. Tantôt la faute résulte de la méconnaissance d'une prescription légale: obligation . .

de publier des actes, origine de la propriété, indication de la date. Tantôt cette preuve est plus

problématique. car le devoir imposé à l'officier public est beaucoup plus imprécis, comme par

exemple le cas de la violation du secret professionnei.C'est alors par un examen de l'ensemble

des faits de la cause que l'opinion du juge pourra s'établir.

La preuve du lien de causalité est une question des plus épineuses de la responsabilit~

civile du notaire. Ce dernier peut conformément au droit commun, pour se défendre, objecter que

le dommage invoqué n'est pas le pur produit de sa faute- à supposer celle-ci établie- mais

résulte en tout ou en partie d'une cause étrangère. Le demandeur de l'action en justice devra

prouver la non existence de toute cause étrangère.

De même, le client demandeur rapporte tous les éléments du préjudice invoqué tant pour

son appreciation que pour l'importance de dommage réparable.

Le droit rle l<1 responsnbilité civile exige que tout dommage causé sO'it répmé. Cette

réparation quoique demandée par la victime ne relève pas essentiellement de son appréciation. Il

semble intéressant de consacrer la section IV qui suit à déterminer les effets que peut avoir

l'exercice de l'action pour le notaire d'une part, et la victime d'autre part. . . . . .

, SECTION IV: EFFETS DE l,..'ACTION

L'objectif de toute action en responsabilité est de réparer le préjudice causé p~u l'auteur de

1 .lïnfraction. La réparation du dommage soit matériel soit moral, se résout par une indemnité,

ordinairement pécuniaire, dite dommmages-intérêts. On examinera, les effets d'une action en

responsabilité pour le notaire, partie perdante à l'action. Il demeure entendu que s'il en sort&it

gagnant, il a la faculté de poursuivre son client en justice, instamment par une action èn

procédure abusive. en diffamation ou même tout simplement en dommages-intérêts ... On

cherchera à e·stimer la garantie de recevoir les dommages-intérêts qui seront dûs au client

vainqueur .

. On serait tenté de penser que la mesure de restitution, qui consiste dans le rétablissement

des choses en leur état antérieur, autant que faire se peut, est applicable en matière de

responsabilit~. Cette mesure de restitution n'est possible que si le notaire, officier public et

authentificateur. a agi de r11anière étrangère au rôle à lui imparti, autrement dit en tant que

dépositaire de fonds.

La responsabilité civile dans tous les cas où la loi l'admet et où les juges la prononcent, se

traduit par une condamnation à des dommages-intérêts. L'expression "dommages -intéréts" n'est

pas employée dans les articles 1168 à 1171 du Code civil; elle est énoncée dans les articles 936

1 à,945 sous la rubrique:

«Des dommages-intérêts résultant de l'inexécution de l'obligation».

1·

1 1 1 li 1 1·

1 1 1 1 1 1 1

1

1

1

1

1

Le Code ciyil, le Code d'instruction criminelle et des lois spéciales ont indifféremment

retenu l'expression "dommages-intérêts" en réparation d'un fàit dommageable.

Page 50

Les dommages-intérêts consistent alors dans les indemnités attribuées à la personne •

lésée en fais on du préjudice subi. Au fond, ·tes restitutions et lès dommages-intérêts' ont un but

commun mais ils diffèrent par leur caractère, puisque la restitution est la réparation directe et

. régulière, soit la répartition en nature de l'infraction tandis que les dommages et intérêts en sont ·

la réparatiOJJ indirecte, soit par équivalent. De cette différence, il résulte que la restitution des

choses soustraites du fait du délit doit être prononcée d'office par le tribunal. Les

dommages~intérêts seront accordés sur la demande de la partie lésée.

Il y a cependant des différences multiples entre les dommages-intérêts dus en cas de

violation d'un contrat, et les dommages-intérêts dus en dehors de cette hypothèse. Dans le

premier càs, ils peuvent être compensatoires ou moratoires. Compensatoires, ils porteront pat

exemple sur le montant des réparations effectuées par un locataire sur un Immeuble dont le

bailleur avait la charge. Moratoires, ils sont dus en cas de retard dans l'exécution du contrat et se

cumulent avec l'exécution du contrat lui-même. Au contraire, en dehors d'un contrat, la

responsabilité civile ne donne naissance qu'à des dommages-intérêts compensatoires, destinés à

réparer le préjudice causé.

Le m~ntant des dommages-intérêts en matière délictuelle comme en matière contractuelle,

est l.irnité.par la demande. Sauf cette exception, leur évaluation ne se fait pas de la même

manière. Pour l'évaluation des dommages-intérêts dûs en dehors d'un. contrat, en matière de

responsabilité civile du notaire, les juges jouissent d'un pouv.oir souverain d'appréciation de la . ' ' ' . '

quotité à alloueL Pour déterminer le montant des indemnités, le juge devra tenir compte du

préjudice matériel, du préjudice moral, de la perte subie, du gain manqué, du dommage actuel et

ses conséquences futures actualisables.

1

1

1

Page 51

Ces indemnités doivent réparer le préjudice causé au client sans pour autant qu'il s'en

.sorte enrichi iiull•pondélllllll(lllt du fnit que l'nction nit été introduite. par devnnt un tribunnl civil ou

' un tribunal répressif.

En sus du montant des dommages-intérêts, la partie qui succombe en jlfstice est

c<mdamnée aux frais et dépens. Les dépens sont constitués par une partie des frais engendrés

par le procè~, que le gagnant peut se faire payer par le perdant. Ne font pas partie des dépens,

les honoraires et les frais de consultation de l'avocat.

Toutefois, l'estimation se révèle difficile de l'ensemble dommages-intérêts. frais et dépens . . .

Elle dépend de la gravité de la faute du notaire, de l'importance du préjudice subi par le client.

Ainsi, on s'interroge sur la capacité du notaire à payer cette somme. Sachant que ses honoraires

sont. ses seules ressources économiques et que le cautionnement prévu par le décret-loi cadre

' .~ur I.e notariat se révèle insuffisant, il serait souhaitable de prévoir une assurance obligatoire pour

les notaires. A défaut de cette assurance obligatoire, le client dispose de différentes possibilités à

fin. d'.indemnjs~tion.

En effet, la responsabilité civile du notaire étant à la fois une responsabilité légale et de

droit commun, il faut rechercher dans le Code civil les garanties attribuées au client dans. le

silence du décret-loi du 27 novembre 1969.

Les réparations pécuniaires n'ont pas dautres sûretés que celles prévues par la loi: le

privilège sur-le cautionnement des officiers publics pour les fautes commises dans l'exercice de

i leur fonction et l'hypothèque judiciaire sur les immeubles du condamné.

·Le cautionnement est une sûreté personnelle. Il est fixé par la loi-cadre du 27 novembre

1969 à mille gourdes pour les notaires établis dans les chefs-lièux d'arrondissement et à trois

cents gourdes pour ceux institués dans les autres communes de la République.

L'articl.e 67 de la loi du 27 novembre 1969 précise que ces sommes sont affectées à la

garantie des condamnations prononcées contre le notaire dans l'exercice de ses fon~tions. Cet

article en son deuxième alinéa, exige même la démission du notaire et prévoit son remplacement,

toutes les fois que cette somme aurait été utilisée en tout ou en partie, jusqu'à sa restitution

intégrale.

' Point n'est besoin de souligner que ce cautionnement légal n'atteint pas l'objectif auquel il

est assigné en Gonsidération de sa valeur peu importante. L'ampleur des affaires

· conventionnelles et commerciales exige que le montant de cette sûreté soit fixé de manière à

. servir de garantie au notaire. car des valeurs de l'ordre de mille gourdes, ne sauraient même

subvenir aux dépens occasionnés par un procès en responsabilité civile.

En second moyen de garantie vient l'hypothèque judiciaire, définie par le Code civil.

L'inscription judiciaire est prise contre toute personne résistant à un jugement de condamnation à

des peines pécuniaires, ou à laquelle est faite obligation de fournir quelque somme d'argent. Elle

s'exerce sur les immeubles actuels et futurs du débiteur. En son article 1890, le Code civil prévoit

que l"hypothèque judiciaire doit résulter d'un jugement. En cas d'insolvabilité, les biens du notaire

condamné seront grevés d'une hypothèque judiciaire tirée du jugement de condamnation.

La fonction de notaire est incompatible à celles de l'ordre administratif et militaire, sauf la

· fonction élective et le rôle d'enseignant. Le notaire ne vit que de sa profession. Le tarif des

.honoraires est de plus fixé par le décret-loi régissant le notariat, c'est à dire depuis 1957. '

Compte tenu de l'augmentation du coût de la vie, des difficultés d'application que pose ce

décret-loi, les actions en justice contre les notaires devraient être courantes. Cependant, dans la

réalité des faits. il n'en est rien.

, Aussi, devient-il important d'interroger des notaires sur le sens de leur responsabilité

lorsqu'on connait les exigences de la loi et les sévères sanctions prévues contre eux.

Page 53

1 · A fn dPuxiPIIlP pmtiP dn col ouvrngo, une enquête dnns lél zone n1étropolitnino no 1' '

1

1

1

·Port-au-Prince· révèle ra ce que l'exercice pr~tique de la profession renferme de difficultés,

d'exigences, et aussi les perspectives que formulent les notaires eux-mêmes pour l'évolution de

la fonction notariale.

•

DEUXIEME PARTIE

1

PRATIQUE NOTARIALE ET

LA RESPONSABILITE CIVILE

'

1

1

CHAPITRE IV

EN.OUETE EXHAUSTIVE REALISEE DANS LES ETUDES DE NOTAIRES INSTRUMENTANT DANS LA COMMUNE DE PORT-AU-PRINCE SUR LA ~ESPONSABILITE CIVILE DU NOTAIRE HAITIEN

Page 55

Il a été décidé à cause de l'absence de références jurisprudentielles et doctrinales qt'i

• auraient pour but de renseigner sur les cas dans lesquels la responsabilité du notaire est

'davantage exposée, qu'une enquête devait être menée dans la communauté urbaine de

Port-au-Prince en vue de recueillir les avis des notaires sur les cas les plus probants dans

lesquels leur responsabilité se trouverait engagée. Cette section pratique faisant pendant à celle

' nettement théorique du rnémoire, permettrait de vérifier la pertinence de certaines informations.

1.- METHODOLOGIE

A.-Formulaire d'enquête

Un que·stionnaire anonyme de six pages incluant six chapitres et vingt cinq questions, a

été .élaboré et testé durant la première semaine du mois de juillet 1991. Les réponses obtenues

ont permis de réduire nos prétentions, d'autant que la saisie des données avait souffert d'un

chevauèhement préjudiciable à leur interprétation.

Quatre chapitres ont été retenus pour le nouveau questionnaire:

1.- Identification (1 page)

2.- Responsabilité (2 pages)

3.- Honoraires ( 1 page)

4.- Divers ( 1 page)

Durant soixante huit jours, soit du 6 septembre au 13 novembre 1991, une enquête

·exhaustive a été conduite dans la communauté urbaine de Port-au-Prince groupant les '

communes de Port-au-Prince, de Delmas, de Pétionville et de Carrrefour.

B- Choix de la population-cible

Ce choix a été motivé par les raisons suivantes:

Page 56

• Légalement il est interdit aux notaires de province d'instrumenter dans les cas de vente

R réméré, et d'hypothèques avec clauses de voie parée. Cette limitation oblige à les

considérer non pas comme des officiers défavorisés par rapport à ceux de la

communauté urbaine de Port-au-Prince, mais dans le cadre de leur responsabilité civile,

il serait impossible de cerner leur comportement pour des cas bien précis identifiés dans

l'enquête.

• La répartition spatiale des études dans la communauté urbaine de Port-au-Prince par

rapport à l'ensemble du pays suscitait la curiosité et la rigueur de l'enquêteur vis à vis de

cette concentration importante. 1

• Le climat socio-politique du pays, quand bien même l'option d'échantillonnage dans

certaines provinces, serait retenue, occasionnerait des déplacements risqués, tenant

comrte de la période considérée.

C- Répartition des Etudes

Il a :été dénombré au Ministère de la Justice 308 études de notaires. S'il faut ajouter à ce

nombre les 52 inexistantes. représentant les 16 communes qui en son dépourvues et les 4

. notaires décédés. il y en aurait légalement 360 à l'échelle du pays.

Voir Annexe 2

).

• ' 1 l t l' ~ ~

'

• 1 Page 57

Dans ln communauté urbaine de Port-au-Prince les études de notaire sont au nombre de

32 (voir annexe 1 ).

'~No·mbre de notaires 1 :. . •

:::

Selon Ministre de la Justice 22 6 6 4 37

• Selon la Loi· 22 5 4 36

Dans la réalité 22 5 3 2 32

• Loi du 9 juillet 1986.

Pourcentage total des notaires recencés par rapport

a) au Ministère de la Justice 32 sur 37 soit 86.48%

b) à la loi 32 sur 36 soit 88.88%

~ L'enqlu:'He n porté sur la population réelle de 32 notaires instrumentant dnns la

1 ..... ~communa.lJt~ u~baine de Port-au-Prince. Elle a produit les informations suivantes:

~ 1

1

1

1

r

26 notaires enquêtés sur 32 ... soit

3 notaires nbsents pour adresse inconnue .... :soit

2 notaires absents pour semi-retraite ........ soit

·1.. notaire empêché . . . . . . . . . . . . . . . . .soit

32 notaires nu total . . . . . . . . . . . . . . . . . .

81.25%

9.37%

6.25%

3.13%

100.00%

1 1

Page 58

Sur la base de 26 notaires représentant 81.25% de la population cible de 32, ont été 1

Jaites l.a saisie, la tabulation, l'interprétation. des données recueillies comme l'indique le tableau

d~ la page suivante.

•

Nombre de notaires

59.37% 1,9, 1 .. ·, 1....;......;...;._.;_._.;__

4 Del mas 12.50% 15.39% --------- -----------

2 Pétionville . 6.25% 7.69% . . . -----·---· ---·· . -

1 Carrefour 3.13% 3.85% ----------------~------------------~---------------

26 notaires au total, soit 81.25% 100.00% "--------·~- .... ~.-~ ________ ......_ ________ .._ ______ __,

D· Saisie des données de l'enquête

Deux phases distinctes peuvent être retenues.

a) Corre~pondance

Il a été ndressé à l'ensemble des notaires de la population-cible,une lettre les invitant à

remplir le formulaire d'enquête annexé, ou bien à accorder une entrevue pour arriver ensemble

aux mêmes·fins. Le caractère strictement anonyme de la lettre constituait u'ne manière de mettre

tfènquêté en confiance et d'éviter toute équivoque quant à l'utilisation des informations recueillies . . 1

b) Entrevue

l'

1

(_

Page 59

Elle a lieu en général dans le bureau du notaire en sa seule présence, le plus souvent à

.l'heure convenue. Une lois les questions posées, il n'a pas toujours été facile d'éviter des

·digressions ni de faire un tri parmi des réponses parfois très subjectives. Cependant les

formulaires remplis de cette manière ont paru plus complets que les autres reçus par courrier. . . . . . .

1

1 ,,

l.

2.-TABULATION DES DONNEES

Question #1

·Depuis combien d'années exercez-vous la profession de notaire? ·

a) Moins de 10 ans

-b) Entre 1 0 et 20 ans

c) Plus de 20 ans

Réponse:

Nombre. d'années lota

inférieur à 10 ans 14

entre 1 0 et 20 ans ------;---

supérieur <'t 20 ans

Total 26

53.94% 10 3

11.53% 2

34.53% 7 1

100.00% 19 4

Page 60

1

1

1

2 -.--- ·-- _ __,_ ____ ---~, ____ _,__ ___ ......~, ____ .._ ___ ---1

Question #2

Vous avez reçu l'étude par commission:

a) d'un notaire parent?

b) d'un notaire allié?

c) d'un notaire avec qui vous n'avez aucun lien de parenté ou d'alliance?

d) ~utres?

Réponse

. Options Total -·~-···· ..................... ~ ............ -·

Notâire parent 9 34.63% 8 1 -----·-··. ---------------------+------t------t-----t------t-------1

Notaire allié 3.34% 1 ·~------------ ---------- .... --+-------+------11--------+-------+-------1

Aucun lien 9 34.62% 9

Autres 7 26.91% 2 3 1 1 -·- ------- -------

Total 26 100.00% 19 4 2

Question #3

Vous sentez-vous responsable vis-à-vis du client que vous servez:

a) dès qu'il vient vous consulter?

b) dès que vous lui établissez un dossier?

c) s'il vient en votre étude à cause d'une faute figurant dans l'actè?

·Réponse

•· Options Total ·-----·-· ..

Option a 16 61.53% 11 3 1 1 ---------

Option .b 13 50.00% 9 .3 1 ·-----·-···----·

Option c 5 19.23% 3 2 ---- ----------

• Total 34 130.76% 23 8 2 1

,·'On a noté 34 réponses pour 26 enquêtés. Ce qui a représenté 130.76%, soit 30.76% en plus du maximum de 100.00%

Explication:

2 notaires ont accepté les 3 options, . soit 6 réponses

4 notaires en ont choisi 2 options, . soit 8 réponses

20 notaires ont pris une seule option, . soit 20 réponses

26 notaires au total ................. ·.pour 34 réponses

i .

Question #4

Quand est-ce que la responsabilité du notaire vis-à-vis du client devait-elle prendre fln? ·

a) Jamais

b) A la remise des titres

c) .Autre réponse

Réponse:

Options Total

2 1

Option b 10 . - ··- --·-···- --+-------t----+------t--·----+-----.f

•

••

Total 26 4 2 1 . : Dépendant ,de la nature de cette responsabilité, les divers délais de prescription devraient

·résoudre le problème.

:Un délai de dix ans commençant à courir à partir de la date de l'enregistrement de l'acte.

Question #5

D'après votre expérience personnelle, des actions en justice sont-elles souvent intentées contre les notaires?

a) Oui

b) Non

Répons(J:

Options

Oui 16 61.54% 11 3 2 -~------1~----r---

Non 10 38.46% 8 1 1 --1-------~r--------r----~~-------+-----

Total 26 100.00% 19 4 2 -n·•~····-·---'------....L------IL....----...J...-----L------..1

Pege,63

Question #fi

Référez-vous à la question #5. Si oui,de quelle nature sont-elles d'habitu~e?

a) Civile b) l'l~llille

c) Mixte f

d) Pas de réponse

Réponse:

Options Total

Civile' 4

' . Pénale. 6 23.09% 6

Mixte 7 26.92% 3 2 --------- -- ---·· ·-· --

Pas de. répons.e 9 34.61% 9 2 1.

Total 26 100.00% 19 4 .. 2 1

Question #7

Référez-vous à la question #5. Si oui, quelle est leur fréquence?

a) ·1 an, Sans, 1 Oans

b) Diflicile à déterminer

c) Pas d'opinion

Réponse:·

options ~--=l·--·-!.?.~~~ <,--: ··ê9Y:tç~:nl~qij -:ii:P:~~~e,-e:i _.::.::-:f?!i~:ii••,_ ··P.ét•~•~Y~-'~~:-. ::·:i::;Ç~u~re)ur · Option a - -

-+------1------+-------1-----+------- .. Option b 22 84.62% 17 3

------- --- -- -- ... ----f------t-----+-----t-----+-------

Option c 4 15.38% 2 1 1

T~tal 26 100.00% 19 4 2 1 --- ·~···"''"'"""""·""-""'--------'----__,_ ___ __......_ ___ __,_ ___ ~_,

Question #8

Avez~vous été l'objet d'actions en justice?

·a) Oui

b) Non

Réponse:

Options

Oui

Non

. Total

Question #9

10

16

26

38.47% 6 3 1

61.53% 13 1 1 -+---·-·--l-----+------1-------+--- --------

100.00% 19 4 2

Pensez-vous que le cautionnement versé au moment de votre investiture vous serve de garantie suffisante pour votre protection contre d'éventuelles actions en justice?

a) Oui

. ~)Non

Pourquoi?

Réponse:

Options rrefour

__ . _.. Op~~~--a- _

Option b 26 100.00% 19 4 2

Pourquoi?

23 88.46% 16 4 2 1

•• 3 11.54% 3

Total 26 100.00% 19 4 2 1

Question #8

Avez~vous été l'objet d'actions en justice?

·a) Oui b) Non

Fléponse:

Non

. Total

Question #9

16

26

,.

61.53% 13 1 1 1 --+-------t------t-----t-------4--- -------·

100.00% 19 4 2

Pensez-vous que le cautionnement versé au moment de votre investiture vous serve de garantie suffisante pour votre protection contre d'éventuelles actions en justice?

a) Oui

~)Non

Pourquoi?

Fléponse:

Options

__ . _. _ Op!~~--a_

Option b

Pourquoi? ----····-------+-

••

Total

0 0% --- --------------1------t-----+--------1--·--- -----

26 100.00% 19 4 2 ____ .L_ _______ , ____ __.___ ___ __.__ ____ _.__ _________ _

23 88.46% 16 4 2 1 --+-----+-----+---~----~-------

3 11.54% 3 -~r------;----~-----r-----+--

26 100.00% 19 4 2 1

•Réponse 1: "Cautionnement insuffisant" pour 22 enquêtés, soit 84.61% de l'ensemble.

Réponse 2: "C'est une charge fiscale" pour 1 enquêté, soit 3.84% de l'ensemble.

•• Pas de réponse:

Question #.1 0

~éférez-vous à la question #9. SI non, quel montant?

Pas dP. rf>ronsP., soit 0 sur 26 enquêtés

;Juestion #11

Auriez-vous préféré que le cautionnement prenne la forme d'une assurance collective?

a) Oui

b) Non

c) P:-~s de réponse

.Pourquoi?

r:?éponse:

Oui 73.08% 14 3 2

' ' '

-f---------------f-------+------ -------+----------

Non 6 23.08% 5 1 ----------· ---------- ---+------t------+-----t-----'------1'-------'--

Pas de_réponse

Total

Pourquoi?

·Oui

· •• Non

Pas de réponse

Total

3.84% 1

26 100.00% 19 4 2 ---~----~----~--~~----~--------

~-----~---~----~---~~------

17 65.38% 14 2 ---------------+-----+------------ ---------

6 23.08% 2 --- ---~ ··- ·--·-

3 11.54% 1

26 100.00% 17 -+----~---+-------+---:-1---r----:---1----~· ~

*Oui: "Pour avoir une garantie" ont répondu 17 notaires ou 65.38% de l'ensemble.

**No'rï

'.'Les charges varient d'un notaire à l'autre"

"Une institution ne peut pas prendre seule la responsabilité d'assurer collectivement les notaires"

·"Assurance individuelle de préférence"

"Primes d'assurances élevées"

"Oui. mais pas une assurance de l'Etat"

"Cela n'a pas de sens"

Question #12

Il est.évident que le tarif fixé par la loi-cadre pour le montant des honoraires d·~s notaires est parfaitement dépassé. Si l'on devrait amender ces dispositions de loi; quelles propositions feriez-vous?

· Réponse

5 notaires ont produit 2 réponses

18 notaires ont répondu 1 fois

-3-· notaires n'ont pas répondu

26 notaires pour 27 réponses, .soit 102.84%

La totalit~ des réponses a été en faveur d'une augme~tation des tarifs, et les propositions

· Otlt varié de la 111anière suivante:

- Tarif à fixer par les notaires eux-mêmes.

- Entre 1.25 et 4.50 pour cent du montant de la transaction.

- Tarif horaire plus 5 pour cent.

~.Tarif à établir par l'Etat.

1

1'

1

1 ;

1

Page 67

Question #1.3

Quels sont les problèmes Importants rencontrés dans l'exercice de la profession notariale?

Réponse

notaire a JJroduit 4 réponses


6 notaires ont proposé 2 réponses

-12 notaires ont répondu 1 fois

2 notaires n'ont pas répondu

24 notaire pour 45 réponses, soit 187.50% de l'ensemble groupé en cinq catégories

suivantes:

Catégorie

1 Faux actes 10 38.4p% ----. - -·-··--

2 Identification des biens 4'" '13~38% ----·--1-- -- . --·- ··- . --

3 Identification des clients 13 50.00%. .•

4 lnelfecience des pouvoirs publics 13 50.00% -------

5 Autres problèmes de fonctionnement 5 19.2~1% ~~------ .... -·

1

1

l'

1

1 ''

l ,,,;

1 l. 1 '

1

l

Page!

Question #14

Quelles solutions et propositions envisageriez-vous?

Réponse:

2 notaires ont répondu 3 fois ·-3 notaires ont proposé 2 réponses


7 notaires n'ont pas répondu

19 notaires pour 26 réponses, soit136.84%, .groupées en trois catégories:.

:-:.:-.··- -:::~:<:: :-·_;.:::::.:- ;:::::{:-:· ;. . :;:::;:~::: :::·:·;:::;::=::~::.::-.;- •. ;-~;:;::. ·;:-.

Catégorie 1--------------------------------

-_ .N()mbre '.,1:',,9'-lrc~ntage

Organisation du système d'identification des clients et des biens 13 50.00%

Intervention des pouvoirs publics 14 5~3.84% -------------------------r-----------+-----------

Autres solutions 2 7.69% ______________ _.__...._.__ __ _._ _____ _ Question #15

La loi-cadre du 27 novembre 1969 prévoit la création d'un Conseil Supérieur du Notariat qUi n'existe toujours pas. Seriez-vous en faveur de la mise sur pied d'.un tel Conseil?

él) Uui

b) Non

.. c) Pas de réponse

Pourquoi?

Réponse:

··Options Total

Oui 22 84.62% 16 3 2 1 -- -----~- -------- ----

Non 3 11.54% 3 ' •

Pas de réponse 3.84% 1 -------- . - - .

Total 26 100.00% 19 4 2 1

Pourquoi?

Lès remarques et considérations en faveur ou contre la création du Conseil Supérieur du

Notariat ont été les suivantes:

Pour l'essor de la profession. 16 61.53% . - -· ---------------i---------t---------

En faveur, mais avec restriction. 5 19.23% ·- . ···-·-. -------------------1----

Unitilité de la dé marelle. 6 23.07% ~---------------+--------- ------- -~-- -·

Pas de réponse 3 11.54% -----------+--------t-----------~--

Total 30 115.38% ;....._----·-···----~--· --- ____________ ..._ ________ ,.J-_....._ _______ ..J

Question #1 G

Seriez-vous en faveur de l'établissement d'une spécialisation à la Faculté de Droit et des Sciences Economiques à l'Intention des postulants au notariat?

a) Oui

b) Non

Pourquoi?

Pagn 70

Répons~--

Options Total Pou ----------····'"---·- ···----

_a) Oui 1 1 65.38% 12 3 1 -------~-- ---·--·---------- ---------i .. ---- ------

b) Non 9 39.62% 7 1 1

Total 26 100.00% 19 4 .2 1 1

1

Pourquoi?

Les enquêtés ont aJJprouvé ou rejeté la proposition,en formulant les remarques qui suivent:

Catégorie 1 De ------ ... ----- ------------- ---"'"-'-'..;.._.:.;-"'="-"-'-===

_ Oui, pour une meilleure formation. 15 -------------- ---- ---------------+------

57.69%.

Non, à une formation pratique. 6 2~.07%

Non, pour d'<lUtres raisons. 6 23.07%

~1_ .........

!!--"•' 1.

1_.7"-. :

Pngr. '71

SECTION Ill: INTERPRETATION DES RESULTATS

L'enquête est portée sur une population de 26 notaires, et a voulu recueillir leur opinion sur

'le sens de leur responsabilité civile. Grâce au questionnaire utilisé, chaque question posée

renseigne sur un aspect de l'évolution pratique de la fonction notariale. •

En retenant les plus forts pourcentages enregistrés dans l'enquête, on est en droit

d'interpréter les résultats de la manière suivante:

Les notaires, à 53.94% ont moins de 10 ans d'expérience professionnelle. Ceci n'affrete

en rien leur capacité à juger de l'évolution de la profession. Ils affichent une volonté de chan~1er

'certains principes établis dans la profession.

A parts égales, (34.63%) on constate que les études sont reçues, par commission, par des

parents ou pm dPs notaires étrangers. Dans le cas de ces derniers, certains d'entre eux ont été

transférés d'une corn111une de la province, à la capitale par suite de l'augmentation du nombre de

notaires. Ceux qui ont remplacé un notaire parent avaient dans la généralité des cas, travaili~

dans cette étud8 r1 titre de clerc.

Les notaires à 63.53% estiment avoir une obligation morale envers leurs clients à cause

de leur devoir général de conseil. Leur responsabilité commencerait à compter de la consultatio,.

Par contre, ils sont moins nombreux à admettre le caractère illimité de leur responsabilité.

En effet, 53,84 o;;, des notaires pensent que leur responsabilité ne prend jamais fin. Ils estiment

que la limiter dans le temps équivaudrait à nier l'importance de la fonction. Seulement 3.84'% de

la population 'choisie ont osé proposé un temps limite après lequel ils seraient déchargés de toute

responsabilité.

1

. f·

Page 72

Ils affirment. à 61 .53%, que des actions en justice sont souvent intentées contre eux. alors

que le même pourcentage de notaire ont affirmé n'avoir jamais été personnellement l'objet d'une

action en justice. On dénote ici une dichotomie qui laisse supposer que les réponses n'ont pas

été fiables dans leur intégralité. On comprend que certains notaires n'admettent pas avoir été

poursuivi pàr souci de protéger leur réputation. Certains pensent que les notaires concluent des

arrangements avant que le conflit n'atteigne des proportions qui pourraient mener à une action.

A 84.62%. les interviewés n'ont pas pu déterminer la fréquence des actions en justice sur

une période ·donnôu. Ln nature de celles-ci non plus n'a pas pu être précisée.

Pour des raisons diverses, 100% des notaires affirment que le cautionnement ver~é au

moment de leur investiture ne peut servir de garantie pour leur protection contre d'éventuelles

actions en justice. Ils croient à 84,61% que le cautionnement est insuffisant mais aucun .d'entre

eux n'a proposé une marge d'augmentation. A 73.08% ils préféreraient l'établissement d'un

système d'assurance qui serait une garantie acceptable, mais les opinions divergent sur

l'organisation de ce système. '

. · Quant <\ la valeur du tarif fixé par la loi au sujet de leurs honoraires, ils sont unanimes à én

proposer une augmentation. Les propositions sont toutes différentes les unes des autres. On

notera que le plus exigeant voudrait d'un tarif horaire auquel s'ajoute un taux de 5% sur le

montant de la transaction.

Dans le l.Jut de dé ter 111iner les difficultés rencontrées qui les génaient le plus dans la

profession et qui exposeraient leur responsabilité, les notaires intérrogés (50%) ont accusé

l'.inefficience des pouvoirs publics. La Direction Générale des Impôts, et son service de la

Conservation foncière créent des difficultés soit à cause de la taxation arbitraire des actes qui lui

sont soumis, ou par' le retard mis à délivrer les actes. L'autre problème saillant souvent soulevé

(50%) est !'.identification des clients et des biens, qui relève d'autres institutions de l'Etat. 53.84%

pensent que l'intervention des pouvoirs publics est la solution aux différents problèmes posés.

Dans la recherche d'une sécurité dans l'exercice de leur fonction, it·est à remarquer que

84,61% opte pour la mise sur pied d'un Conseil du Notariat, avec des visées plus étendues que

celles fixées par le décret-loi sur le notariat. L'absence de références jurisprudentielles pose des

problèmes d'interprétation des cas qui leur sont soumis. Ce regroupement en Conseilleur

permettrait d"t:~11 discuter, favoriserait des recyclages et les enlèverait, sur le plan disciplinaire,

sous la surveillance du Commissaire du Gouvernement. Leur obligation au secret professionnel

a trop souffert de l'intervention inutile du Commissaire du Gouvernement.

L'établissement d'une section de spécialisation à la Faculté de Droit et des Sciences

Economiques a reçu 65.38%.d'adhésion parmi les notaires interrogés. Ceux-ci ont souligné la

différence existant entre la profession d'avocat et celle de notaire. Le stage de deux ans m' suffit

pas pour connaître les contours si vastes de la profession notariale. Le notaire joue un rôle

·préventif en rédigeant les conventions des parties. Lorsque toutes les possibilités de conciliation

auront été épuisées à partir de la convention, l'avocat, en dehors de son rôle de conseil,

intervient comme défenseur au conflit.

L'enquête a révélé que les notaires sont conscients de leur responsabilité et des sanctions

qu'ils encourent lorsqu'ils commettent des manquements à leur obligation. Cette seconde partie

tend à faire comprendre que le décret-loi du notariat nécessite d'urgents amendements.

1 1

1

l,

1

1

1.

1

1

CONCLUSION

On· peut déduire qu'il est opportun de rappeler l'essence des chapitres développés pour

tenter de déyager une J.Jerception globale de la responsabilité civile du notaire haïtien.

Ainsi, au chapitre 1, une brève étude sur les devoirs généraux du notaire a montré qu'il est

responsable de ses fautes les plus légères allant du non respect des principes de rédaction ~es

. actes .. à l'obligation d'instrumenter dans le ressort pour lequel il est commissionné .. En dehors des

tâches spécifiques d'authentificateur, le notaire est un conseiller, astreint au secret professionnel.

11 doit obéir aux règles disciplinaires sous la surveillance du Commissaire du Gouvernement.'

Le ché!pitre Il a montré que l'officier public est responsable des fautes commises par ses

préposés. s~ rPsponsrthilitP. est mise en cause lorsqu'il est co-auteur d'une fr:Jute avec un

confrère. S'il reçoit une étude à titre d'héritier, il est responsable à part entière de tout ce qui

adviendra.

Le client lésé bénéficie d'un moyen de recours par l'action en responsabilité civile contre le

notaire. Au chapitre IH on constate que les effets de l'action. sur le notaire entraînent de sé·rieuses

dillicultés pour ce dernier, à la limite même de la ruine.

L'obligation pour cet officier public de fournir un acte parfait est avant tout une obliÇtation

de résultat compte tenu des principes auxquels il est astreint pour instrumenter et des sanctions

qu'il encoLirt qu:1nd il y a ft~ute prouvée de sa part.

La responsabilité notariale paraît illimitée quand on considère le délai de 20 ans dont

bénéficie le client lésé pour intenter une action contre le notaire. Ajouté à cet avantage, le client

reste plus ou moins assuré d'obtenir réparation du préjudice qu'il a subi.

Il faut cependant remarquer que toutes les dispositions de lois retenues pour l'étude .de la

responsabilité notariale ont omis de protéger la fonction de notaire. Il exerce seul sa fonction ..

. Mais placé d(lrts le contexte pratique de la profession, il doit surmonter les obstacles causés p·ar

l'inadéquation et de l'inapplication des lois auxquelles il est étranger. En cas {t'échec, il emporte . ' '

seul la responsabilité.

Une enquête menée auprès des notaires de Port-au-Prince et les résultats qui en

découlent, ont dévoilé les lacunes de diverses lois intéressant le notariat. On a pu ainsi recueillir

leurs suggestions dans la recherche d'une solution adaptée au problème.

Au ~emeur a nt, après avoir fait ressortir, les obligations légales du notaire et les

conséquences du non respect de ces principes, les questions s'accumulent. Ce travail permet de

déduire ainsi l'urgente nécessité de reviser ce décret-loi cadre du notariat. Certes, les principes

énoncés par ce décret sont d'importance. Les devoirs généraux ont leur raison d'être, d'identifier

les parties. de respecter les conditions de forme dans la rédaction des actes, les formalités à

remplir, l'obl.igation au secret professionnel et le devoir de conseil.

Cependant. on ne saurait dire que le notaire tient un rôle d'authentificateur, dans la mesure

, où il se révèle presque impossible au notaire , compte tenu de la carence du système, d'identifier

les parties à un acte. de localiser les parcelles de terrain, objet de transaction.

Les mesures disciplinaires prévues tant par le décret-loi sur le notariat que par celui du 30

novembre 1984. ont un objectif pour le moins sensé. Certaines banalités apparaissent, relatives

au papier à utiliser. à l'interdiction des photocopies alors qu'il était plus nécessaire d'insistersur la

tenue d'une comptabilité notariale et les principes de conservation des titres.

On constate que des règles protègent les clients et punissent le notaire défaillant. Il sr:1rait

équitable que .le notaire bénéficie de la bienveillance de la loi.

' 1

D'après notre enquête, des essais de solutions, fondés pour la plupart, sont proposés:

l'établissement d'un système d'assurances, l'élaboration d'un code de déontologie notariale, la

création à là r;tculté de Uruit d'une spécialisation en notariat, le regroupement des notaires que

ce soit en association, en Conseil, en chambre ou en syndicat de notaires, etc .... •

L'évolution et la protection de la profession ne sont possibles que par la prise en main de

celle~ci par les notaires eux-mêmes.

Enfin, illaudr ait aussi le concours et la collaboration de toutes les parties, et spécialement

le ju~e de paix. !"officier de l'état civil, l'arpenteur, la Direction Générale des Impôts, l'Office

, . National du Cadastre et occasionnellement du Législateur et de l'autorité publique.

Ainsi 1;-~ collectivité des citoyens saura accueillir, non sans bienveillance. la cohésion et le

respect attachés au fonctionnement de la profession.

BIBLIOGRAPHIE

AUBERT, Jean Luc

AVIN, Jean Maurice

CHABAS, François

DELESTRAINT, P. Dupont

GARDENAT, Louis et SALOMON, Ricci

GIORDANI, Emile A.

LALOU, Henri

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MAZEAU, Henri Léon MAZEAU, Jean

MOREAU, Alain

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De la responsabilité civile (Délits et quasi-délits). Librairie des Juris classeurs, Edition Godde. Librairie de la Cour de Cassation, Paris, 739p.

La responsabilité des notaires en matières contractuelles à l'égard de certains principes juridiques. Mémoire pour l'obtention de la licence en Droit. F.D.S.E, Port-au-Prince, 1976, 91 p. dactylo.

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Code d'Instruction Criminelle (annoté)

PLANIOL, Marcel et RIPERT, Georges

ROUSSEAU, Rodolphe et Laisney

SOURIOUX, Jean-Louis

TROUILLOT, Ernst et Ertha Pascal

VAIGRE, Jean

Bulletin des Arrêts du Tribunal de Cassation (Matière criminelle)

Bulletin des Arrêts du Tribunal de Cassation

Imprimerie Henri Deschamps, P-au-P, 1987, 140p.

Traité de Droit Civil français. Librairie générale de Droit et de Jurisprudence, Tome VI, Paris, 1930, 1 003p. •

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Dictionnaire théorique et pratique de procédure civile, commerciale, criminelle et administrative. Paris, 1886, 652p.

Recherche sur le rôle de la formule notariale dans le Droit positif. Librairie du Journal des notaires et des avocats., Paris, 1967, 178p.

Codes de lois usuelles. Ed. Henri Deschamps, Port-au-Prince, 1975, 816p.

Droit professionnel notarial. Collection de l'Institut National de Formation notariale. Librairies techniques, Librairies de la Cour de Cassation, 2e édition, Paris, 172p.

Impasse H. Amblard, Rue du Centre, Port-au-Prince, 1913, 135p.

Rendus en toutes matières, affaires civiles, criminelles et urgentes. Exercices 42-43, 43-44. Imprimerie de l'Etat, Port-au-Prince, 1944.

ENQUETE REALISEE DANS LES ETUDES DE QUATRE (4) COMMUNES DE

L'ARRONDISSEMENT DE PORT-AU-PRINCE

DU AU 1991

Q U E S T I 0 N N A I R E

No.

Date

I- Identification

Commune

1- Depuis combien d'années exercez-vous la profession de Notaire?

) ans

2- Vous avez reçu l'étude par commission:

C/B

d'un notaire parent

d'un notaire allié

d'un notaire avec qui vous n'avez aucun lien de parenté ou d'alliance

autre

- 2 -

II- Responsabilité du Notaire

• 3- Vous sentez-vous responsable vis-à-vis du client que vous

servez?

dès qu'il vient vous consulter

dès que vous lui établissez un dossier

-------- s'il vient en votre étude à cause d'une faute figurant dans l'acte

4- Quand est-ce que la responsabilité du notaire vis-à-vis du client devrait-elle prendre fin?

C/B Questionnaire No

- 3 -

5- D'après votre expérience personnelle, des actions en justice sont-elles souvent intentées contre les notaires?

Oui --------- Non ---------

6- De quelle nature sont-elles d'habitude?

Civile -------- Pénale --------- Mixte ---------

7- Quelle est leur fréquence: sur 1 an ------------

5 ans ------------

10 ans ------------

Difficile à déterminer ------------

8- Avez-vous été l'objet d'actions en justice?

Oui ---------- Non ----------

9- Pensez-vous que le cautionnement versé au moment de votre investiture, vous serve de garantie suffisante pour votre protection contre d'éventuelles actions en justice?

Oui ---------- Non ----------

Pourquoi? -----------------------------------------------------

10- Si non, quel montant?

11- Auriez-vous préféré que le cautionnement prenne la forme d'une assurance collective?

Oui ---------- Non ----------

Pourquoi? -----------------------------------------------------

C/B Questionnaire No -----

- 4 -

IV- Honoraires

12- Il est évident que le tarif fixé par la loi-cadre pour le montant des honoraires des notaires est parfaitement dépassé.

C/B

Si l'on devrait amender des dispositions, quelles propositions feriez-vous?

Questionnaire No

t

! f

' 1 r 1

- 5 -

V- Divers

13- Quels sont. les problèmes importants rencontrés dans l'exercice de la profession notariale?

14- Quelles solutions et propositions envisageriez-vous?

15- La loi-cadre du 27 novembre 1969 prévoit la création d'un Conseil Supérieur du Notariat, lequel conseil n'existe toujours pas.

Seriez-vous en faveur de la mise sur pied d'un tel conseil?

Oui ---------- Non ----------

Pourquoi? -----------------------------------------------------

16- Seriez-vous en faveur de l'établissement d'une spécialisation à l'intention des postulants au notariat?

Oui ---------- Non ----------

Pourqoui?

C/B Questionnaire No -----

TABLE DES MATIERES

Avant-Propos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Introduction ........................................................... 2

Première partie: Le notariat haïtien et la responsabilité civile Chapitre premier: Fait personnel du notaire ............... • ............ 9

Section 1: Définition de la réception des actes .......................... 9 A.- Les devoirs généraux ........................................... 9

a) Obligation d'instrumenter ....................................... 9 b) Résidence et ressort .. -....................................... 11 c) Identité des parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

8.- Conditions de forme ........................................... 13 a) Le brevet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 b) La minute ................................................. 14

1) Le préambule ............................................ 15 2) Le corps de l'acte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 3) La clôture .............................................. 17

Section Il: Responsabilité des faits postérieurs ou extrinsèques à la réception des actes ................................................. 18

A.- Faits postérieurs à la réception des actes ............................ 18 a) Enregistrement des actes et autres formalités ....................... 18 b) Conservation de minutes-délivrance d'expédition ..................... 19

8.- Faits extrinsèques à la réception des actes ........................... 21 a) Règles disciplinaires du notariat ................................. 22 b) Obligation au secret professionnel- Devoir de conseil ................. 27

Chapitre deuxième: Effet du fait d'autrui sur la responsabilité du notaire ..... 32 Section 1: Les confrères, certains cas particuliers ....... < ............... 32 Section Il Responsabilité du fait des clercs et employés . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Chapitre troisième: Mise en oeuvre de l'action en responsabilité civiule du notaire haïtien ......................................... 36

Section 1 Conditions relatives à la personne qui agit . . . . . . .............. 36 Section Il Conditions relatives à l'objet de l'action ...................... 38

A.- La faute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 8.- Le préjudice ................................................. 40 C.- Lien de causalité entre la faute et le dommage ........................ 42

Section Ill Conditions d'exercice de l'action ............................ 45 A.- Compétence du tribunal et prescription de l'action ...................... 45 8.- Charge de la preuve ........................................... 47

Section IV Effets de l'action . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

Deuxième partie: Pratique notariale et la responsabilité civile

Chapitre quatrième: Enquête exhaustive réalisé dans les études de notaires Instrumentant dans la communauté urbaine de Port-au-Prince sur la responsabilité civile du notaire . . . • . . . . . . . . . . . . 55

Section 1 Méthodologie de l'enquête ................................. 55 A.- Formulaire d'enquête .......................................... 55 8.- Choix de la population-cible ...................................... 56 C.- Répartition des études ......................................... 56 0.- Saisie des données ........................................... 58

a) Correspondance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 b) Entrevue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

Section Il Tabulation des données . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 Section Ill Interprétation des résultats ................................ 70

Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 Bibliographie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 Annexe 1 Annexe Il

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