Note mensuelle | Marché des bureaux d'Ile-de-France

cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 1

NOTE MENSUELLE

Paris, encore et toujours…

Ile-de-France | Mai 2016

Près de 900 000 m² de bureaux ont été placés depuis le début de l’année 2016 en

Ile-de-France. En hausse de 29 % sur un an, ce volume équivaut quasiment à la moyenne des dix dernières années.

En mai 2016, l’activité locative a principalement été soutenue par la réalisation degrandes transactions. Huit opérations de plus de 4 000 m² comptent ainsi pour un peu plus de la moitié du volume total de la demande placée du mois écoulé.

Le rebond de la demande placée dans Paris Rive Gauche, secteur qui avait étépeu animé au 1er trimestre, est le fait le plus notable du mois de mai. Les grandes transactions finalisées dans les 13e et 15e arrondissements permettent à la capitale de conforter sa domination. Paris intra-muros concentre ainsi 46 % du volume de la demande placée totale en Ile-de-France depuis le début de l’année 2016.

24 des 39 mouvements de plus de 4 000 m² recensés depuis janvier 2016 portent sur des actifs de seconde-main ou rénovés. Faisant l’objet des plus grandes transactions, les bureaux de première main (neufs ou restructurés) constituent toutefois la majorité des volumes placés sur ce segment de surfaces (57 % contre 47 % à la même période en 2015).

Tableau 1

Chiffres clés

CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE Fin mai 2015 Fin mai 2016 Tendance

Demande placée (m²) 691 739 895 730 ▲

Nombre de transactions 1 244 1 250 ▲

Nombre de transactions > 4 000 m² 20 38 ▲

Part de la demande placée > 4 000 m² (%) 30 43 ▲

Demande placée > 4 000 m² | Part du neuf (%) 47 57 ▲

Fin 1T 2015 Fin 1T 2016 Tendance

Offre disponible à moins de 6 mois 4 379 207 m² 3 932 829 m² ▼

Loyer prime (€/m²/an)1 745 766 ▲

Loyer moyen (€/m²/an)2 395 407 ▲

Source: Cushman & Wakefield/Immostat ¹Loyer prime: moyenne des cinq transactions les plus élevées

(valeurs faciales des transactions > 1000 m² de l'année en cours). ²Loyer moyen : moyenne des valeurs

locatives de transaction (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues.

9 juin 2016

Sommaire

Demande placée 2 Le marché en mai 2016 3 Actualités générales 4

Auteur

David Bourla Head of Research France +33 (0)1 53 76 91 91 [email protected]

Contacts

David Bourla Head of Research France +33 (0)1 53 76 91 91 [email protected]

Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0)1 49 64 49 54 [email protected]

Ludovic Delaisse Directeur Agence France Bureaux, Industriel, Développement +33 (0)1 53 76 92 73 [email protected]



Demande placée Près de 900 000 m² de bureaux ont été placés depuis le début de l’année 2016 en Ile-de-France. En hausse de 29 % sur un an, ce volume équivaut quasiment à la moyenne des dix dernières années (graphique 1). Tous les segments de surfaces sont orientés à la hausse. Si la progression des volumes placés est modeste pour les transactions de moins de 1 000 m² (+ 2 %), elle est nettement plus marquée pour les moyennes surfaces, celles comprises entre 1 000 et 4 000 m² (+ 14 %), ainsi que pour les transactions de plus de 4 000 m². Ce créneau de marché, bien plus dynamique que l’an passé (+ 95 % en nombre et + 84 % en volume), retrouve même une activité conforme à son niveau de long-terme (- 1 % par rapport à la moyenne des dix dernières années, en volume).

A l’origine de plusieurs grandes transactions, les secteurs de la banque-assurance (BNP dans « Le Millénaire 4 », AG2R dans « Vivacity », etc.) et de l’industrie-distribution (Saint-Gobain à La Défense, etc.) concentrent une part importante du volume de la demande placée supérieure à 4 000 m² en Ile-de-France (49 %). La communication, les TIC et les services sont également dynamiques, même s’il convient de distinguer, au sein de ces secteurs, des types d’activités très divers. Aux mouvements de rationalisation opérés par des entreprises « traditionnelles » s’ajoute ainsi l’expansion, sur de grandes et moyennes surfaces, de plusieurs représentants de la nouvelle économie (OCTO TECHNOLOGY, THE BUREAU, HOMEFRIEND, etc.). L’essor des incubateurs et des espaces alloués au coworking (WEWORK, KWERK, NEXTDOOR, etc.) est également significatif. Essentiellement situées à Paris et dans les principaux pôles tertiaires franciliens, les surfaces prises à bail par de tels acteurs totalisent un peu plus de 35 000 m² à la fin mai, soit 4 % environ de l’ensemble du volume placé depuis le début de 2016 en Ile-de-France. Relativement modeste, leur part augmentera sans nul doute à l’avenir. A Londres (Central London), les espaces de coworking constituaient ainsi 10 % des volumes commercialisés en 2015 contre 4 % en 2013.

Les grandes transactions récemment finalisées sur la rive gauche de la capitale (ALTICE dans « Quadrans », BPCE dans « France Avenue ») ont conforté la domination de Paris intra-muros, qui concentre un peu moins de la moitié de la demande placée totale devant La Défense et le QAO (graphique 2). Les autres secteurs sont à la peine, et ce pour diverses raisons (nombre restreint de grandes offres neuves, concurrence d’offres de marchés plus établis, secteur public peu actif, etc.). Ainsi, seules deux transactions de plus de 4 000 m² ont pour le moment été enregistrées hors de Paris et des Hauts-de-Seine : ADP dans « Askia » à Orly et le Groupe IONIS à Ivry-sur-Seine. Toutefois, quelques mouvements d’envergure sont attendus à plus ou moins court terme, comme la RATP à Fontenay-sous-Bois ou le CONSEIL REGIONAL D’ILE-DE-FRANCE sur un site à déterminer.

24 des 39 opérations de plus de 4 000 m² recensées depuis janvier portent sur des actifs en état d’usage. Les bureaux neufs-restructurés constituent toutefois la majorité des volumes placés sur ce segment de marché (57 % contre 47 % à la même période en 2015) grâce à la réalisation des plus grandes transactions.

Graphique 1

Evolution de la demande placée en Ile-de-France (m²)

Fin mai de chaque année

Source: Cushman &Wakefield/Immostat

Graphique 2

Répartition géographique de la demande placée en Ile-de-France (%)

A fin mai 2016

Source : Cushman &Wakefield/Immostat



Le marché en mai 2016 En dehors de quelques mouvements importants à La Défense (NEXANS dans « Le Vinci », KPMG dans la « Tour Eqho », etc.), Paris concentre la majeure partie de l’activité du mois de mai sur le segment des grandes transactions. Avec quatre nouvelles opérations de plus de 4 000 m², la capitale concentre désormais près de 40 % du volume placé sur le créneau des grandes transactions depuis le début de l’année 2016.

Si le QCA reste attractif (WEWORK au « 33 rue Lafayette »), le net rebond de la demande placée dans un secteur de Paris Rive Gauche jusque-là assez calme est le fait le plus notable du mois écoulé. Avec près de 70 000 m² placés depuis le début de 2016, les volumes commercialisés y sont désormais proches de leur moyenne décennale sur les cinq premiers mois d’une année (71 400 m²). En outre, d’autres grandes transactions devraient encore y être finalisées d’ici la fin du 1er semestre. Ce regain de forme était attendu compte-tenu des grandes surfaces disponibles ou en cours de développement dans les 13e et 15e arrondissements. La plus grande opération du mois concerne l’achat par ALTICE d’un des quatre bâtiments du « Quadrans » à Balard, près du « Pentagone à la française » et dans un secteur géographique qui est aussi l’un des grands clusters de la communication de l’Ile-de-France.

La location par BPCE de « France Avenue » dans le 13e, peu de temps après sa libération par le groupe ACCOR, est une autre transaction significative du mois de mai à Paris. Illustrant les atouts des immeubles existants de la ZAC Rive Gauche, cette prise à bail confirme également le rôle moteur du secteur banque-assurance. Celui-ci représente ainsi plus de 50 % du volume total de la demande placée sur des surfaces de plus de 4 000 m² dans la ZAC Rive Gauche depuis 2000 (graphique 3). D’autres prises à bail importantes seront probablement signées dans les prochains mois, mais porteront avant tout sur les offres neuves du secteur. C’est le cas de « Be Open », futur siège de la METROPOLE DU GRAND PARIS. Bientôt livré, cet immeuble marque le début de l’extension de la ZAC Rive Gauche dans le secteur de la gare d’Austerlitz, avant d’autres développements à venir, comme « Austerlitz » et « Eléments », en cours de construction pour une livraison prévue en 2017. Si l’on y ajoute les autres projets de la ZAC (« Panorama », siège du Monde, « A9B », « Duo », etc.), ce sont au total plus de 230 000 m² de bureaux qui devraient y être livrés entre 2016 et 2021, soit 44 % de son parc de bureaux existant.

Graphique 3

Répartition de la demande placée par secteur d’activité dans la ZAC Rive Gauche

Volume des transactions > 4 000 m² entre 2000 et 2016*

Source : Cushman &Wakefield/*à fin mai.

Tableau 2

Transactions significatives du mois de mai 2016

Source: Cushman & Wakefield

NOM DU PRENEUR IMMEUBLE COMMUNE SURFACE

Altice Quadrans Paris (75015) 25 800 m²

BPCE France Avenue Paris (75013) 15 500 m²

WeWork 33 rue Lafayette Paris (75009) 11 700 m²

Nexans Le Vinci Courbevoie/La Défense (92) 9 900 m²

KPMG Eqho Courbevoie/La Défense (92) 4 920 m²



Actualités générales La France attire moins de centres de décision Dans une note publiée en mai, le Conseil d'analyse économique (CAE) dresse le constat d’une perte d’attractivité de la France concernant l’implantation des centres de décision d’entreprises étrangères. Passé du 1er au 4e rang européen entre 1980 et 2012, la France est désormais devancée par l’Allemagne, la Belgique et le Royaume-Uni (tableau 3). L’Ile-de-France reste une place forte au niveau régional, se plaçant même devant Londres pour le nombre total de centres de décision. Le CAE relativise cette performance : les centres de décision implantés en France sont de taille plus modeste et appartiennent à des secteurs d’activité moins dynamiques. Ils sont en outre pour l’essentiel d’origine européenne et nord-américaine, illustrant la difficulté de la France à attirer les entreprises des pays émergents, qui lui préfèrent l’Allemagne et le Royaume-Uni.

Les transports tirent l’attractivité économique L’INSEE vient de diffuser une étude sur la façon dont les transports publics modifient le développement des villes, à partir de l’exemple du réseau express régional (RER) d’Ile-de-France. A l’heure où l’on s’interroge sur l’impact du réseau du Grand Paris Express sur les quartiers de gare, cette étude confirme le rôle moteur joué par les infrastructures de transport urbain sur l’attractivité des territoires. Dans les communes franciliennes reliées au RER et situées à moins de 20 km de Paris, les gains d’emplois auraient été supérieurs de 13 % à ceux constatés dans les communes qui ne bénéficient que d’une desserte par train de banlieue. La croissance du nombre d’entreprises y aurait quant à elle été plus importante de 10 %, et plus marquée encore s’agissant des entreprises détenues par des capitaux étrangers. Enfin, le passage du RER a aussi eu un impact sur l’évolution sociologique des communes, avec une augmentation de 10 % de la population dotée d’un diplôme de l’enseignement supérieur.

Ile-de-France : retour au niveau d’emploi d’avant-crise Le climat des affaires s’est encore amélioré en mai. Légèrement supérieur à son niveau de long-terme, l’indice synthétique qui le mesure s’établit à 102, contre 101 en avril et 100 en mars 2016. Les secteurs du commerce de détail (+ 4) et des services (+ 2) affichent la plus forte progression sur un mois. Ces tendances constatées à l’échelle du pays s’ajoutent aux progrès observés à la fin de 2015 en Ile-de-France. L’emploi salarié francilien, en hausse de 0,2 % au 4T 2015 et de 0,8 % sur l’ensemble de l’année 2015, dépasse son point haut de 2008 et retrouve ainsi son niveau d’avant-crise (graphique 5). La tertiarisation de l’économie francilienne s’est par ailleurs accentuée : le tertiaire marchand (+ 1,1 % en 2015) et le commerce (+ 1,0 %) affichent les gains les plus significatifs, tandis que les suppressions d’emplois ont été particulièrement importantes dans les secteurs de la construction (- 1,1 %) et de l’industrie (- 1,5 %). Enfin, l’Ile-de-France a enregistré une hausse marquée des créations d’entreprises entre septembre 2015 et février 2016 (+ 5,8 %), alors même que celles-ci stagnaient à l’échelle du pays (- 0,3 %).

¹Source : Conseil d’analyse économique, L’attractivité de la France pour les centres de décision des entreprises. ²Source : INSEE, Comment les transports publics modifient-ils le développement des villes ? ³Source : INSEE.

Tableau 3

Les pays d’accueil des centres de décision en Europe

Principaux pays, en % du nombre total

PAYS 1980 1996 2012

Allemagne 14,9 16,1 19,0

Belgique 17,0 17,3 17,9

Royaume-Uni 19,3 19,8 17,9

France 20,5 18,5 16,8

Espagne 11,1 12,0 11,9

Autriche 4,7 4,7 5,6

Pays-Bas 2,9 2,3 2,2

Source : Conseil d’analyse économique, à partir de la base Amadeus

Graphique 4

Evolution de la répartition de l’emploi en Ile-de-France

Répartition selon la distance à Paris, en %

Source: INSEE

Graphique 5

Evolution de l’emploi salarié

Source: INSEE



Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives.

Offre à moins de six mois : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation d’ici à moins de six mois. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.

Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des valeurs locatives de transaction (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues.

Loyer prime : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer prime correspond à la moyenne des cinq transactions les plus élevées (valeurs faciales des transactions de plus de 1 000 m² de l'année en cours).

Sectorisation

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