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Supplément à La Libre Belgique - N°116 - Semaine du 8 au 14 septembre 2011

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Conjoncture Question time AnnoncesDans ce supplément,7 pages pour trouver lebien de votre choix. PP

Passage d’un bien d’unesociété à la personnephysique. page 4

La France fixe un nouveaucadre sur les plus-valuesimmobilières. page 4

D.R.

PP> 5-11

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2 Le dossier SEMAINE DU 8 AU 14 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO 3Le dossierSEMAINE DU 8 AU 14 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO

l Construction l Environnement

Vers la construction passive comme future normeh L’intérêt croît chaque année, de la part desarchitectes et des candidats­bâtisseurs. Lesnouvelles réglementations iront dans ce sens.

LE CONCEPTDU PASSIF n’est pas neuf. Il datemême des années 70où, suite aux crises pétrolières, il a fallu songer à réduire les con­sommations énergétiques, des bâtiments entre autres. Les nouvellespréoccupations environnementales, le coût de l’énergie et les nou­velles normes adoptées ou à adopter poussent les bureaux d’études,les architectes et les candidats­bâtisseurs vers des bâtiments à basseénergie ou même passifs. Un salon est consacré aux constructionspassives chaque année (1).“La demande croît chaque année”, note Adeline Guerriat, architecte

et responsable “sensibilisation” à l’asbl Plate­formeMaison Passive.“A la date du 10 août 2011, nous avions 87 logements et 5 bâtimentstertiaires certifiés en Région wallonne et 46 logements certifiés àBruxelles”. Pour obtenir cette certification, le bâtiment doit répon­dre à plusieurs critères, notamment en ce qui concerne le besoin enénergie pour le chauffage – qui doit être inférieur ou égal à 15kWh/m² –, l’étanchéité à l’air ou le pourcentage de surchauffe dans le bâ­timent. Des primes peuvent être obtenues pour la réalisation d’unbâtiment passif.“La matière est assez complexe”, reconnaît Adeline Guerriat. “Car

tout est régionalisé. de nombreux critères différents rentrent en ligne decompte”.

Deux grands principes se retrouvent dans le concept du bâtimentpassif : il faut à la fois optimiser les conditions de base – etminimiserles pertes. Avec un premier principe de base : isoler correctement.En général : entre 25 et 35 centimètres d’isolant pour lesmurs et 40à 45 pour la toiture. Les châssis font aussi partie de cette isolation,avec du triple vitrage principalement. Etanche, le bien doit aussiêtre ventilé. C’est indispensable.“Un bâtiment passif consomme en moyenne quatre fois moins d’éner­

gie qu’une construction neuve traditionnelle”, explique Adeline Guer­riat. “Les besoins en chauffage sont minimes mais un chauffage d’ap­point est cependant en général nécessaire”.Le bien passif peut aussi être “zéro énergie”. “Cela veut dire qu’il

s’agit d’un bâtiment passif où l’on compense la consommation de15 kWh par de l’énergie locale, des panneaux photovoltaïques parexemple”, précise Adeline Guerriat.

Si la plupart des candidats­bâtisseurs sont convaincus du bien­fondé du passif, le principal obstacle reste le coût. “On estime que lesurcoût est de 10 à 30 %”, note Adeline Guerriat. “Mais le passif impli­que une obligation de résultat et pas de moyen. On peut ainsi travailleravec les matériaux – plus ou moins chers – qu’on souhaite. Et puis lesprix de ces matériaux ont tendance à baisser. Un exemple : le double vi­trage. La demande augmente. A un moment les prix vont baisser. Entreautres parce que la concurrence est de plus en plus importante entre lesfabricants. Il y a quelques années, on ne trouvait pas de fabricants detriple vitrage sur le marché belge. Aujourd’hui, il y en a de plus en plus”.“Il est toujours possible de faire moins cher, mais alors on ferait uneboîte à chaussures….”, note de son côté Pierre Pirard, directeur com­mercial de T Palm. “Or les Belges recherchent toujours la notion de con­fort”.Solange BergerU (1) Du 9 au 11 septembre, la Plate­forme Maison Passive etPassiefhuis Platform organisent sur le site de Tours&Taxis à Bruxelles lesalon Passivehouse 2011, dixième édition du nom. Ce salon, entièrementconsacré aux maisons passives, est une opportunité pour les candidatsbâtisseurs de rencontrer toutes les entreprises majeures du Beneluxactives dans la construction passive et très basse énergie. Des conférencespointues seront également données tout au long de la journée. Tout aulong de la journée des conférences gratuites sont données, sur des thèmesaussi variés que la ventilation, le chauffage, les primes ou le typed’isolation. Des tables­rondes permettent également de rencontrer unpanel d’habitants de maisons passives et de partager leur expériencedans cet habitat. Le vendredi 9 septembre, le salon est strictementréservé aux visiteurs professionnels.

Jusqu’au bout de la logiquehCe projet mêle ancien et neuf, basse énergie et passif

L’idée de départ vient du rachat d’uneancienne ferme située à Saint­Denis LaBruyère, entre Namur et Gembloux. De laferme de départ, le projet s’est étendu,mêlant rénovation et construction neuve,basse énergie et passif. L’ensemble, baptisé“La ferme du Stordoir” et commercialisésous peu, comprend au total trois blocs :deux appartements et deuxmaisons ontété aménagés dans l’ancienne fermerénovée et sont base énergie. “A côté decela nous avons construit un bloc de quatreappartements et un autre de trois maisons,qui eux sont tous passifs”, explique Frédé­ric Bouchat, architecte du projet pourlequel il a travaillé avec un bureau d’étu­des en techniques spéciales, Ecobat Ingé­nierie. “Nous sommes allés vraiment trèsloin dans l’étude des économies d’énergie”,explique Frédéric Bouchat.Les constructions neuves sont en ossaturebois. “J’aime bien cette technique de cons­truction car elle est assez flexible. De plus,elle est en elle­même isolante et permet deremplir l’épaisseur entre les gîtes d’isolant,ce qui fait gagner de la place”, expliquel’architecte, qui a poussé jusqu’au bout lalogique du durable en optant pour un

isolant floqué en papier recyclé.Pour le chauffage, l’architecte a opté pourune chaudière aux pellets qui dessertl’ensemble des trois blocs, avec des comp­teurs individuels pour la consommation.“Nous avons réfléchi à la meilleure solution.Il n’y avait pas de gaz dans la rue. Lapompe à chaleur ne nous semblait pas unebonne solution. Quant aumazout, c’estdommage d’en mettre dans un tel projet”.Pour diffuser la chaleur, dans les loge­ments basse énergie, des radiateurs ontété placés. Dans les logements passifs, iln’y en a pas. “Le bien est chauffé par lesapports solaires, les activités des habi­tants,…”Un chauffage d’appoint est néanmoinsprévu : l’eau chaude produite par la chauf­ferie aux pellets circule via les blocs deventilation individuels – VMC – et unsèche­serviette dans la salle de bains. “Despanneaux solaires permettent de préchauf­fer l’eau pour les sanitaires”, note l’archi­tecte qui estime que le coût de l’appointchauffage et eau chaude sanitaire est dequelque 35 euros enmoyenne par loge­ment. “C’est une moyenne, ce sera sansdoute moins dans les logements passifs”.

YIPP

EE³

Vers le “E négatif” ?hCe projet à Uccle produira plus d’énergie sur site qu’il neconsommera d’énergie primaire.

Ce sont deux habitations imbriquéesl’une dans l’autre que les architectesd’Ariade ont imaginées pour cette cons­truction passive dont le chantier vient decommencer à Uccle en Région bruxel­loise. L’idée : disposer de l’apport solairemaximal et avoir pour chacune d’elles lesséjours largement ouverts sur le sud. “Ceprojet sera probablement l’un des pre­miers à être labélisé “E négatif” suivant lanorme PEB à Bruxelles”, explique Chris­tian Bayet, d’Ariade, un bureau d’archi­tectes qui propose aussi du conseil àd’autres confrères qui souhaitent optimi­ser leurs projets enmatière de perfor­mance énergétique et de constructionrespectueuse de l’environnement. “Celaveut dire que le bâtiment produit plusd’énergie sur site – grâce à ses capteurssolaires et panneaux photovoltaïquesentre autres – qu’il ne consomme d’énergieprimaire. Et ce tant pour le chauffage quepour l’eau chaude sanitaire. Au niveau ducompteur, le bilan est encore plus favora­ble car le calcul de l’énergie primaire tientcompte des pertes de fabrication ou dedistribution depuis nos vieilles centralesau gaz ou charbon”.

Pour ce projet, l’architecte a été sensibleà différents aspects de l’éco­construction.Enmatière de récupération d’eau depluie notamment. “Tout va dans les citer­nes. Le trop­plein ne va pas à l’égout maisest absorbé par la parcelle”. Une toitureverte a également été prévue, avec diffé­rents types de biotopes.Pour le socle inférieur, l’architecte a misésur une structure massive en blocs debéton; pour les niveaux supérieurs, uneossature bois. “Un bois labélisé ou d’es­sence locale pour réduire l’énergie con­sommée lors du transport”.Pour le chauffage, l’architecte a prévu unchauffage sol électrique dans certainesparties du bâtiment. La régulation se faitpièce par pièce. “Un chauffage est néces­saire, si les gens veulent ouvrir leurs fenê­tres en plein hiver notamment. Je veuxfaire sortir de la tête des gens l’idée quedans une maison passive on ne peut pasouvrir les fenêtres. C’est faux. Vivre dansun logement passif ne doit pas demanderune réflexion quotidienne : puis­je ou nonfaire cela ? Et puis, si les habitants veulentchauffer leur maison à 25°, ils doiventpouvoir aussi le faire…”

ARIADE

Utiliser de nouvelles techniqueshUn groupe intégré est installé pour la première foisen Belgique.

C’est dans cette maison passive quatre façades située àWerbomontdans la province de Liège qu’a été installé un tout nouveau système : ungroupe intégré pompe à chaleur, ventilation et apport chaleur conçupar Stieble­Eltron. “Il s’agit d’un seul appareil pour le chauffage et l’eauchaude sanitaire. C’est un peu comme un grandmeuble de 1,87m x 1,43x 77 précisément”, explique Didier Heindrichs, sector manager pourSomarco­Cremer, filiale du groupe VanMarcke. “S’il fallait plusieursappareils séparés, cela prendrait beaucoup plus de place. C’est importantcar de plus en plus les gens cherchent à avoir un local chauffage plus petitpour pouvoir gagner de la place pour agrandir une autre pièce”. Le sys­tème suffit pour des bâtiments qui demandent peu de puissance dechauffage. Son coût ? “Il est équivalent aux trois éléments séparés. Notam­ment parce qu’on gagne beaucoup enmain­d’œuvre aumoment dumon­tage”, estime Didier Hendrichs, qui précise encore : “il est possible derajouter au groupe une batterie de froid pour la climatisation”.“Cette maison pourra être “zéro énergie” quand le client installera despanneaux photovoltaïques pour ses besoins en électricité”, note PierrePirard, directeur commercial chez T Palm, entrepreneur sur ce projet.“Un nouveau système de domotique a également été installé, qu’on peutgérer d’un smartphone par exemple. Et ce pour le réglage de la luminosité,la gestion de la ventilation, des protections solaires,…”.Le groupe de construction rencontre de plus en plus de demandes pource type de projets. “Cela reste encore faible, mais on va vraiment dans cesens. Il est important pour nous de montrer aux clients jusqu’où on peutaller”. Dans cette optique, T Palm ouvrira au public le 2 octobre samaison témoin prototype “zéro énergie”. “Elle est même “zéro +” car elleproduit plus qu’elle ne consomme”.

MAR

INESA

UVAIRE

© S.A. IPM 2011. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.

3Le dossierSEMAINE DU 8 AU 14 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO

Vers la construction passive comme future norme

Jusqu’au bout de la logiquehCe projet mêle ancien et neuf, basse énergie et passif

L’idée de départ vient du rachat d’uneancienne ferme située à Saint­Denis LaBruyère, entre Namur et Gembloux. De laferme de départ, le projet s’est étendu,mêlant rénovation et construction neuve,basse énergie et passif. L’ensemble, baptisé“La ferme du Stordoir” et commercialisésous peu, comprend au total trois blocs :deux appartements et deuxmaisons ontété aménagés dans l’ancienne fermerénovée et sont base énergie. “A côté decela nous avons construit un bloc de quatreappartements et un autre de trois maisons,qui eux sont tous passifs”, explique Frédé­ric Bouchat, architecte du projet pourlequel il a travaillé avec un bureau d’étu­des en techniques spéciales, Ecobat Ingé­nierie. “Nous sommes allés vraiment trèsloin dans l’étude des économies d’énergie”,explique Frédéric Bouchat.Les constructions neuves sont en ossaturebois. “J’aime bien cette technique de cons­truction car elle est assez flexible. De plus,elle est en elle­même isolante et permet deremplir l’épaisseur entre les gîtes d’isolant,ce qui fait gagner de la place”, expliquel’architecte, qui a poussé jusqu’au bout lalogique du durable en optant pour un

isolant floqué en papier recyclé.Pour le chauffage, l’architecte a opté pourune chaudière aux pellets qui dessertl’ensemble des trois blocs, avec des comp­teurs individuels pour la consommation.“Nous avons réfléchi à la meilleure solution.Il n’y avait pas de gaz dans la rue. Lapompe à chaleur ne nous semblait pas unebonne solution. Quant aumazout, c’estdommage d’en mettre dans un tel projet”.Pour diffuser la chaleur, dans les loge­ments basse énergie, des radiateurs ontété placés. Dans les logements passifs, iln’y en a pas. “Le bien est chauffé par lesapports solaires, les activités des habi­tants,…”Un chauffage d’appoint est néanmoinsprévu : l’eau chaude produite par la chauf­ferie aux pellets circule via les blocs deventilation individuels – VMC – et unsèche­serviette dans la salle de bains. “Despanneaux solaires permettent de préchauf­fer l’eau pour les sanitaires”, note l’archi­tecte qui estime que le coût de l’appointchauffage et eau chaude sanitaire est dequelque 35 euros enmoyenne par loge­ment. “C’est une moyenne, ce sera sansdoute moins dans les logements passifs”.

YIPP

EE³

Utiliser de nouvelles techniqueshUn groupe intégré est installé pour la première foisen Belgique.

C’est dans cette maison passive quatre façades située àWerbomontdans la province de Liège qu’a été installé un tout nouveau système : ungroupe intégré pompe à chaleur, ventilation et apport chaleur conçupar Stieble­Eltron. “Il s’agit d’un seul appareil pour le chauffage et l’eauchaude sanitaire. C’est un peu comme un grandmeuble de 1,87m x 1,43x 77 précisément”, explique Didier Heindrichs, sector manager pourSomarco­Cremer, filiale du groupe VanMarcke. “S’il fallait plusieursappareils séparés, cela prendrait beaucoup plus de place. C’est importantcar de plus en plus les gens cherchent à avoir un local chauffage plus petitpour pouvoir gagner de la place pour agrandir une autre pièce”. Le sys­tème suffit pour des bâtiments qui demandent peu de puissance dechauffage. Son coût ? “Il est équivalent aux trois éléments séparés. Notam­ment parce qu’on gagne beaucoup enmain­d’œuvre aumoment dumon­tage”, estime Didier Hendrichs, qui précise encore : “il est possible derajouter au groupe une batterie de froid pour la climatisation”.“Cette maison pourra être “zéro énergie” quand le client installera despanneaux photovoltaïques pour ses besoins en électricité”, note PierrePirard, directeur commercial chez T Palm, entrepreneur sur ce projet.“Un nouveau système de domotique a également été installé, qu’on peutgérer d’un smartphone par exemple. Et ce pour le réglage de la luminosité,la gestion de la ventilation, des protections solaires,…”.Le groupe de construction rencontre de plus en plus de demandes pource type de projets. “Cela reste encore faible, mais on va vraiment dans cesens. Il est important pour nous de montrer aux clients jusqu’où on peutaller”. Dans cette optique, T Palm ouvrira au public le 2 octobre samaison témoin prototype “zéro énergie”. “Elle est même “zéro +” car elleproduit plus qu’elle ne consomme”.

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4 Construction SEMAINE DU 8 AU 14 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO

Libre Immo. Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique.Coordination rédactionnelle:Vincent Slits. (02 211 29 13 - vincent.slits@lalibre.be) Illustrations: EtienneScholasse. Réalisation: Sodimco. Directeur général: Denis Pierrard..Rédacteur en chef:Vincent Slits.Rédacteur en chef adjoint: Pierre-François Lovens.Conceptiongraphique: Jean-Pierre Lambert (responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité: Véronique Le Clercq (00322 21127 64 - vero.leclercq@saipm.com)

l Fiscalité

Plus­values :exonération après 30 ans

h La France fixe un nouveau cadresur le traitement fiscal desplus­values immobilières sur lesrésidences secondaires.

L’ASSEMBLÉE NATIONALE FRANÇAISE aadopté mercredi la mesure du plan de rigueurgouvernemental qui exonère de taxation lesplus­values immobilières sur les résidences se­condaires après trente ans de détention du bienet qui entrera en vigueur le 1er février 2012.Après d’intenses tractations entre Bercy et lamajorité sur ce point sensible, le gouvernementavait arbitré en faveur d’une exonération aprèstrente ans, au lieu de quinze actuellement, dansle cadre du collectif budgétaire examiné enmini­session extraordinaire mardi et mercredi.Initialement, le plan de rigueur prévoyait la sup­pression pure et simple des abattements sur lesplus­values immobilières, hors résidence prin­cipale. La totalité de la plus­value aurait été im­posée sans limitation de durée. Cette mesureaura rapporté en 2012 2,2milliards d’euros.Le compromis trouvé, “un effort important” se­lon Valérie Pécresse, ministre du budget, met enplace un système d’abattements progressifs.Toutefois, il a été remanié au terme d’une lon­gue discussion en séance. Un certain nombre dedéputés, à l’UMP et au Nouveau Centre, souhai­taient revenir sur le détail et la dégressivité dusystème dans le temps. Désormais, ce sera 2 %pour chaque année entre 5 et 15 ans de déten­tion, 4 % pour chaque année au­delà de 17 ans,8 % au­delà de 24 ans jusqu’à 30 ans. Cette mo­dification, destinée à “prendre en compte l’infla­tion dans les années 80” entraîne “un surcoût de30 millions” par an, a indiquéMme Pécresse.La mesure, qui a mis en émoi le secteur immo­bilier, entrera en vigueur le 1er février 2012 etnonplus le 25 août. Au cours de ce débat,MichelBouvard (UMP) a mis en avant la question de

ceux qui n’ont pas de résidence principale, nontaxée, et détenteur d’une résidence secondaire.“Il faut qu’on y réfléchisse” dans le cadre du pro­chain projet de loi de Finances pour 2012, aconcédé la ministre. De son côté, François deRugy (EELV) a ironisé sur la longueur de ce dé­bat : “33 amendements de l’UMP sur les plus valueset 6 sur les mutuelles…” et sur son “imprépara­tion”. (AFP)

Rigueur oblige, la France vient deprendre de nouvelles mesures.

FRAN

KSIEM

ERS/LAIF/REPOR

TERS

Immo Brèves

Grande-Bretagne :baisse du prix deslogementsLes prix des logements auRoyaume­Uni ont baissé de0,6 % au moins d’août, selondes chiffres diffusés par la ban­que mutualiste Nationwide,qui pense que les prix pour­raient continuer à baisser enraison du climat économiquemorose. Le prixmoyen d’un lo­gement dans le pays s’est établià 165 914 livres (environ187 410 euros) lemois dernier,d’après le baromètre immobi­

lier mensuel publié par Na­tionwide.Sur un an, les prix s’affichenten baisse modérée de 0,4 %,précise la banque. “La faible de­mande et la hausse très graduelledu nombre de logements disponi­bles ont aidé àmaintenir des prixstables depuis l’été dernier”, a ex­pliqué Robert Gardner, le cheféconomiste de la banque. “Nouspensons que cette tendance vaperdurer sur le reste de 2011,même si les risques de baisse desprix s’accroissent du fait de pers­pectives moins optimistes con­cernant la croissance au Royau­me­Uni et dans le monde”, a­t­il

ajouté.La croissance de l’économiebritannique a fortement ra­lenti au printemps, selon desstatistiques officielles. Le pro­duit intérieur brut du Royau­me­Uni a progressé de 0,2 %seulement au deuxième tri­mestre par rapport au précé­dent. Howard Archer, écono­miste au cabinet IHS Global In­sight, a pour sa part indiqués’attendre à une baisse des priximmobiliers de près de 5%d’icila mi­2012, sur fond de crois­sance molle, de hausse du chô­mage et de moral des ménagesen berne. (AFP) e

Question time

De la société à lapersonne physiqueLe passage d’un bien peut être effectué du patrimoine d’unepersonnephysiquevers le patrimoined’une société, commeexpliqué dans un précédent Question Time. Mais emprun­ter le chemin inverse reste bien entendu possible c’est­à­dire le passage du bien d’une société vers le patrimoined’une personne physique.Sur le plan fiscal, il existe différentes hypothèses selon quela cessionporte sur l’immeuble lui­mêmeou sur les parts dela société. Enfin, la dissolutiond’une société peut égalemententraîner un transfert d’immeuble. En matière de droitsd’enregistrement, il n’y a aucune différence selon que lebien vendu appartienne ou non à une société d’une part etselon que le bien est vendu à un associé ou à un tiers étran­ger à la société. L’acquéreur du bien sera tenu de payer lesdroits d’enregistrement lors de l’achat. Le régime fiscal neprésente donc pas de différence avec celui de la vente d’unbien par une personne physique à une autre personne phy­sique. En clair, les droits d’enregistrement dus par l’acqué­reur sont de 12,5 % enWallonie et à Bruxelles et de 10 % enFlandre. Les réductions ou autres abattements restent demise en faveur de l’acquéreur.Lorsqu’il s’agit d’immeuble neuf au sens du Code de la TVA,la TVA sera due par l’acquéreur. Lors de cette transaction, sile prix de vente de l’immeuble est plus élevé que la valeurcomptable d’investissement (après amortissement) la so­ciété sera taxée sur cette plus value à l’impôt des sociétés,dont le taux maximum est de 33,99 %. Il existe une autrehypothèse plus avantageuse fiscalement : la cession desparts d’une société. Rendez­vous la semaine prochaine. e

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5immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 8 AU 14 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO

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6 Annonces immobilières SEMAINE DU 8 AU 14 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO

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7immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 8 AU 14 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO

MAISONS À VENDREde 250.000 à 375.000 €

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MAISONS À VENDREde 375.000 à 500.000 €

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MAISONS À VENDREplus de 500.000 €

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8 Annonces immobilières SEMAINE DU 8 AU 14 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO

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MAISONS À VENDREprix non précisé

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APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 125.000 à 250.000 €

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APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 250.000 à 375.000 €

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9immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 8 AU 14 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO

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APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 375.000 à 500.000 €

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plus de 500.000 €

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APPARTEMENTSÀ VENDREprix non précisé

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10 Annonces immobilières SEMAINE DU 8 AU 14 SEPTEMBRE 2011 LIBRE IMMO

LOFTSvente & location

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VIAGER

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