La Libre Immo du 18 avril 2013

Des quotas pour

LES KOTSLa rentabilité d’une unifamiliale peut

doubler si elle est transformée en kots.Tentant. Mais les villes veillent désormais au grain.

pp. 6 et 7

ROMAINGILLES

PortraitP.3Freddy Joris dirige l’IPWdepuis sa création, avecenthousiasme et modestie.

Rendez-vous surWWW.LOGIC-IMMO.BE

ConjonctureP.4

Le 1er trimestre 2013décortiqué par Trevi et lesnotaires.

En vueP.3

La Journée ChantiersOuverts a lieu cedimanche 28 avril.

AnnoncesPP.8-16

Dans ce supplément,9 pages pour trouver lebien de votre choix.

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Supplément à La Libre Belgique - N°00 - Semaine du 18 au 24 avril 2013

2 EN VUE SEMAINE DU 18 AU 24 AVRIL 2013 LIBRE IMMO

Agenda

2 000NOUVEAUX LOGEMENTS

La Régie foncière de la Ville de Bruxelles devrait avoir mis sur le marché d’iciquelques mois les 285 nouveaux logements qui manquent encore pour lui

permettre d’atteindre les 1 150 unités prévues dans le cadre de son plan logements,lancé en 2006. D’ici 2018, elle devrait en avoir construit 850 autres, soit 2 000 au

total. Ces opérations permettront à la Régie de dégager de nouvelles margesbudgétaires à partir de la prochaine décennie. Globalement, son patrimoine

immobilier vaut quelque 600 millions d’euros. D’ici six ans, il devrait en valoir 175de plus, ce qui autorise la poursuite de la politique de création de logements à

loyer modéré sans grande prise de risque. En 2013, quelque 87,8 millions serontconsacrés aux projets d’investissement, dont 62,5 à la construction de nouveauxlogements, 9,3 au réaménagement de logements existants, 3,3 à la maintenance

extraordinaire et 9 à l’acquisition de terrains et immeubles. (Belga) CHRISTOP

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Avant-Après

L’Hôtel des MonnaiesL’Hôtel des Monnaies saintgillois est inauguré en 1880, en remplacement d’un bâtiment situé Place de la Monnaie, où l’onbattait monnaie depuis Charles Quint.Œuvre de l’architecte ArmandLouisAdolphe Roussel (18341889), délimitée par lesrues deMoscou, Jourdan, de la Victoire et del’Hôtel des Monnaies, l’édifice bénéficied’une renomméemondiale pendant plus de50 ans, puisqu’il assure alors la frappemonétaire de plusieurs pays – dont certains pays

d’Afrique et duMoyen Orient. Le franc belgefait également partie de sa production,frappé en or, en argent et en nickel.En 1973, le Ministère des Finances décide detransférer l’institution – rebaptisée MonnaieRoyale de Belgique en 1969 – à BruxellesVille, boulevard Pachéco (n° 32). L’Hôtel desMonnaies change alors demains et passedans le patrimoine communal. Mais l’édificeayant été victime de nombreux actes devandalisme, la commune décide, en 1979, dele raser entièrement, à l’exception du petitbâtiment situé à l’angle de la rue deMoscou

et de la rue Hôtel des Monnaies.Ce n’est qu’en 1986 quel’endroit prend son aspectactuel (photo cidessus).

URetrouvezune série devues anciennes deBruxellesdans “Bruxelles disparu”,textes deMarc Meganck, 180°Éditions –

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ÉDITIONS

Cycle de formationsL’asbl RBDH, Rassemblement Bruxellois pourle Droit à l’Habitat, organise un cycle deformations (de 9h30 à 12h) s’adressant à tous :professionnels, travailleurs sociaux, simplescitoyens. Le premier rendez-vous concerne “larégionalisation de la fiscalité ‘logement’: l’avisdu Conseil flamand du logement et sestranspositions possibles à la situationbruxelloise” (26 avril); suivent “les mesuressociales de la politique énergétique bruxelloise”(7 mai); “le logement et la planificationrégionale” (22 mai); “le logement et laplanification communale” (6 juin); “l’acquisitiond’un logement en Région bruxelloise avec l’aidedu Fonds du Logement et de la SDRB” (18 juin);et, enfin, “le nouveau Code bruxellois dulogement est arrivé !” (24 juin). Rens. :02 502 84 63 ou [email protected]

ColloqueJurimpratique, la revue pratique del’immobilier, organise, le 25 avril prochain, uncolloque consacré à la profession d’agentimmobilier. Laquelle s’est structurée au fil dutemps, tant dans l’accès à la profession quedans sa pratique quotidienne. Ce quin’empêche pas nombre de propriétaires etlocataires d’ignorer que de faux agents seprésentent à eux dépourvus d’agréation et, ducoup, de formation adéquate, d’assuranceresponsabilité professionnelle comme del’obligation de répondre de leurs actes devantune instance disciplinaire. Une jurisprudenceabondante de l’IPI existe à ce propos et feral’objet d’un exposé, suivi d’une présentation del’instance disciplinaire, dont la procédure esten cours de modification législative. De 13h45à 18h au Courtyard Brussels -Marriott, av. desOlympiades, 6 à 1140 Bruxelles. Rens. :010 48 25 65 et [email protected]

2 EN VUE SEMAINE DU 18 AU 24 AVRIL 2013 LIBRE IMMO 3EN VUEPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Des chantiersouverts au publicLe 28 avril prochain, le secteurde la construction se laissevisiter.

L’UN DES ÉVÉNEMENTS ANNUELS majeurs du secteur de la construction auralieu ce dimanche 28 avril : la JournéeChantiers Ouverts. Pour cette 7e édition,plus de 100 entreprises de constructionréparties dans tout le pays dévoilerontleurs projets de construction innovantsau grand public.

Au cours de cette journée, les visiteursauront l’occasion de découvrir les chantiers “les plus spectaculaires” et les techniques de construction “les plus avancées”.“Nos entreprises évoluent à une vitesseétonnante, indique, dans un communiqué, Robert de Mûelenaere, administrateur délégué de la Confédération Construction. Nous travaillons aujourd’hui avecdes techniques et des matériaux qui n’ontpresque plus aucun rapport avec ceux quenous utilisions il y a encore quelques années.Nous sommes fiers de l’innovation dont fontpreuve nos entreprises et c’est avec plaisirque nous le montrons au grand public.”Comme chaque année, l’offre est très

diversifiée : des bâtiments zéro énergie

aux mégaprojets d’infrastructure, enpassant par un parc éolien, des hôpitaux, des centres culturels, des centresde soins, des bâtiments de bureaux ouencore des bâtiments historiques restaurés.Le fil rouge est l’accentmis sur la dura

bilité, le caractère hautement technologique et l’énorme dynamique qui émanent de tous les projets. Les villes utilisent de plus en plus les nouveauxbâtiments comme emblèmes.

Pour entretenir cette dynamique etcette véritable vague d’innovation, lesecteur de la construction souhaite attirer les talents nécessaires. “Ce qui amèneà un autre aspect de la Journée ChantiersOuverts : elle permet aussi de rappeler augrand public que le secteur de la construction reste l’un des plus grands employeursdu pays, même en cette période de crise”,souligne, par ailleurs, le communiquéde la Confédération Construction. Laconstruction offre, en effet, une grandediversité d’emplois : ouvriers, ingénieurs, conducteurs de chantier, métreursdeviseurs et responsables deprojet, mais aussi topographes, travailleurs spécialisés en techniques derénovation et collaborateurs commerciaux.L’année passée, les chantiers ouverts

ont attiré pasmoins de 75 000 visiteurs.

Uwww.journeechantiersouverts.be

Question time

Mon fils cherche un kot. Il m’arrive d’être effrayé parles endroits qu’il visite. Certains logements sont par-fois à la limite de l’insalubrité. Existe-t-il des critèresprécis en la matière ?En Wallonie, tout logement doit répondre auxnormes minimales de salubrité. On parle ici de lastabilité du logement, son étanchéité, les installations électriques et de gaz, la ventilation, l’éclairage naturel, l’équipement sanitaire, l’installationde chauffage, les dimensions du logement, et lacirculation au niveau des sols et des escaliers.En 2008, la Région wallonne a déterminé ces critères minimaux de salubrité. Si un seul des critères ne répond pas aux normes, le logement seradéclaré insalubre. Pour cette raison, les dispositions parlent de logement insalubre “améliorable”.Les critères de salubrité doivent donc être respectés. Le code wallon du logement indique que lesfonctionnaires désignés doivent établir un rapportd’enquête. Celuici sera communiqué à l’occupant mais aussi au bourgmestre. L’administrationcommunale pourra, si nécessaire, convoquer lepropriétaire. Elle pourra aussi ordonner différentstravaux de réhabilitation, de restructuration, oude démolition de l’immeuble, voire une interdiction de l’occuper. Si les travaux indispensables nesont pas exécutés volontairement, le bourgmestreaura le droit de les faire exécuter… aux frais dupropriétaire.Le propriétaire n’est pas d’accord avec son administration communale ? Il peut alors adresser unrecours auprès du Gouvernement contre les mesures décidées par le bourgmestre.

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Entre enthousiasme et modestieFreddy Joris dirige l’IPW depuis sa création, en 1999. La passion des vieillespierres guide ce patron d’une administration unique en Belgique.

SAUVEGARDER CE QUI MENACEruine ou ce qui frôle le péril est unacte majeur, que les pouvoirs publics sont bien souvent les seuls àassumer. L’IPW, l’Institut du patrimoine wallon, est l’un des leviersdisponibles en lamatière. À sa tête,un Verviétois qui lui est fidèle depuis sa création, en 1999 : FreddyJoris.Licencié en histoire contempo

raine, puis chercheur, il se plongedans le sujet de la presse duXIXe siècle dans un centre interuniversitaire basé à Gand. Une foisson service civil accompli en la bi

bliothèque d’histoire de l’Ulg, notrehommes’envaversBruxelles etintègre l’Institut Vandervelde. En1985, il fait son entrée dans la cellule d’aménagement du territoireet y passe six ou sept ans dans l’entourage proche de Guy Spitaelspuis de Robert Collignon, à s’occuper d’urbanisme et de logement.“La fibre pour le patrimoine est ve

nue de cette proximité, expliquetil.D’autant que vers la fin 1980, début1990, on commence à mettre en valeur le patrimoine industriel de Verviers. J’ai donc demandé à quitterBruxelles pour retourner en Wallonie. Où l’on accepta en hauts lieuxcette idée, pourmieuxme bombarderdirecteur administratif des TEC. Jeme suis donc retrouvé comme dirigeant d’une grande entreprise et,

contre toute attente, ce fut très complémentaire de ma formation d’historien. J’ai géré là 1 600 personnes,de gros dossiers budgétaires, decomptabilité et d’informatique.”Mais l’aventure ne dure qu’une

année car Robert Collignon, devenuministre, l’appelle à son cabinet namurois en 1992. Il a alors encharge le budget et trois élémentsen lien avec l’architecture : le patrimoine, le logement et l’urbanisme.L’aventure politique dure trois ans,puis Freddy Joris retourne à sonposte aux TEC… jusqu’à ce que Robert Collignon devienne ministreprésident. “Me voilà à nouveau dansson cabinet et, en 1999, nous avonsinauguré l’IPW. Une idée déjà ancienne, provenant de Philippe Monfils mais aussi d’une volonté de la

Fondation Roi Baudouin de pousserla formation de jeunes artisans etd’aider les propriétaires de monuments en danger.” Le vote remportel’unanimité et cet outil, unique enBelgique et presque en Europe, estcréé. “Sans compter queRobert Collignon fait exploser les budgets pour ladéfense du patrimoine. C’est un bienacquis dans le budget général de laRégion wallonne même si celui del’IPW ne progresse plus guère.”Freddy Joris est également actif

dans lemilieude l’éditionde livres,d’art ou de vulgarisation. L’IPWpublie, en effet, des dizaines de volumes par an, consacrés aux chosesde l’art du patrimoine, depuis l’archéologie jusqu’aux tempsmodernes et actuels.

Philippe Farcy

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4 CONJONCTURE SEMAINE DU 18 AU 24 AVRIL 2013 LIBRE IMMO

Un premier trimestrestationnaireLes prix n’ont pas augmenté, dumoins ces trois derniers mois.

LE BAROMÈTRE TRIMESTRIEL des notaires etl’indice Trevi sont sortis coup sur coupmardimatin. Tous deuxmanient lemême terme : stabilité.C’est très clair du côté du groupe Trevi : son in

dice s’est inscrit au 31mars 2013 à 110,05; il étaità 109,80 au 1er janvier de l’année. “En presque parfaite stabilité”, commente Trevi dans son communiqué. Sans s’en étonner : “Nous ressentions déjà ceteffet de stabilisation du marché voici trois mois. Laconfirmation chiffrée de l’indice incite à renforcernotre prévision annuelle qui portait sur un marchéstable sur les 9 premiers mois de l’année 2013 et unelégère hausse sur le 4e trimestre. Nos prévisions donnaient un objectif de 1,5 à 2 % de croissance annuelledu prix de l’immobilier résidentiel : nous la maintenons.”

Ce qui ne veut pas dire que tous les segments dumarché ont stagné. Les prix des appartements,dans la majorité des provinces, sont à la hausse(+ 1,2 % en moyenne sur le trimestre), alors queceux des maisons et villas ont reculé de 1 à 1,5 %;les immeubles de rapport sont également en recul(1 %), tandis que les terrains à bâtir sont stables.

Les prix des appartements augmententCette hausse du prix des appartements tient

pour l’essentiel, selon Trevi, à l’augmentation dela demande. Tout porte en effet les candidats acquéreurs à se tourner vers des produits moinschers : instabilité de l’emploi, haussede la taxationsur les revenus, perspective de croissance molle,mais, surtout, exigence des banques d’apport defonds propres plus importants (enmoyenne quelque 30%). Selon les tablettes du groupe, un appartement exige en moyenne 150 000 euros, tandisqu’une maison flirte avec les 225 000 euros. Or,l’apport de fonds propres moyen s’élève actuellement à 35 000 – 40 000 euros; et la capacité d’emprunt (sur 20 ans) sur base d’un tiers des revenussemonte à 150 000 euros.Autre raison invoquée par le groupe Trevi pour

expliquer le succès des appartements : le nombred’occupants par logement décroît demanière nonnégligeable (2,1 personnes/logement actuellement); l’attraction de l’habitat urbain s’accroîtavec la montée du coût énergétique (consommation, transport…); et les investisseurs restent amateurs de briques.

Même constat du côté des notairesTant au niveau du nombre de transactions im

mobilières que des prix, la stabilité est égalementde mise du côté des notaires. À tout le moins enjanvier et février, carmars fut, d’après leurs statistiques, plusmorose.Quelques chiffres d’abord : au cours du 1er tri

mestrede cette année, le nombrede transactions aconnuun léger recul de0,3%par rapport à l’indiced’activité du 4e trimestre 2012; par rapport au 1ertrimestre 2012, le recul est plus marqué (5,1 %).“Si nous écartons les aspects cycliques, la stabilisationest le maître mot depuis le 2e trimestre 2012”, précise le notariat qui relève par ailleurs que “les moisde janvier et février 2012 étaient largement audes

sus des niveaux habituels”, alors que “le mois demars 2013 a connu le volume d’activité le plus faiblepour unmois de mars depuis 2009.”Toujours selon le baromètre des notaires, le prix

moyen des maisons n’a quasiment pas bougé parrapport au trimestre précédent (+0,1 % à229 360 euros). Du moins en moyenne en Belgique. En effet, il a baissé de 1,3 % en Flandre (àquelque 246 500 euros), mais a augmenté de0,8 % à Bruxelles (à 407 450 euros), et même de2,6 % en Wallonie (à 174 350 euros). Par comparaison avec les moyennes de prix un an plus tôt, ilne s’agit que de hausses : +3,1 % dans le nord dupays, +4,5 % au sud, +4,1 % dans la capitale.Le prix des appartements a, pour sa part, perdu

1,5 % à 200 345 euros. “Ce recul provient principalement des prix en Flandre où le marché des appartements est le plus large” et où le prixmoyen chute de2,7 %. Recul aussi à Bruxelles (0,5 %), mais augmentation en Wallonie (+1,4 %). Entre les 1ers trimestres 2012 et 2013, l’évolution est plus nuancée que celle des maisons : 2,2 % en Flandre,+6,7 % enWallonie et jusqu’à +8,6 % à Bruxelles.

Question de sourcesAinsi donc, là où Trevi note une hausse des prix

des appartements d’un trimestre sur l’autre, lesnotaires pointent unebaisse. Par contre, sur un an,ils relèvent une hausse. Ce qui ne veut pas direqu’ils se trompent. L’un et l’autre ne rassemblenten effet pas leurs statistiques au même momentdans le cours d’une transaction immobilière : lorsde la mise en vente pour le premier; à la signaturedu compromis pour les seconds.

C.M.

30%La demande des investisseurs se maintientselon Trevi, élément clé de la bonne santé du

marché immobilier. La proportion que le groupeconstate dans la vente des biens immobiliersneufs ou existants à des investisseurs s’élève

actuellement à 30 %.

4 CONJONCTURE SEMAINE DU 18 AU 24 AVRIL 2013 LIBRE IMMO 5MARCHÉPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Projet mixteIkea investit dans le logementLe géant suédois de l’ameublement Ikea vainvestir plus de 100 millions d’euros dans unvaste projet à Nice, en France, comprenant unmagasin de 40 000m² mais aussi 10 000m²de logements (200 unités) et des bureaux.Soit un véritable îlot urbain dessiné parl’architecte français Jean-Michel Wilmottedans un futur écoquartier de la métropoleniçoise, à deux pas du futur stade de l’AllianzRiviera. Ikea mise sur un magasin pilote, auxantipodes des habituelles boîtes bleues etjaunes, assorties de leurs parkings extérieurs.De dernière génération en matière dedéveloppement durable, il comprendra desparkings totalement enterrés et un toitvégétalisé. “Ce projet ambitieux va demanderdes innovations architecturales tout en gardantl’essentiel de notre identité”, a indiqué ledirecteur général d’Ikea France, StefanVanoverbeke, en évoquant “une premièremondiale”. L’écoquartier retenu pour cetteimplantation fait partie de l’opérationd’intérêt national “Eco-Vallée”, en cours dedéveloppement dans la plaine du Var à l’ouestde Nice. Approuvée en 2007 par legouvernement, elle vise à aménager, durantles 25 à 30 ans à venir, les 10 000 hectaresque compte la plaine du Var sur des basesd’exemplarité écologique. (AFP)

En brefFini, les classescontainers !La société Hahbo lance un concept de construction modulaire à destination

des écoles. Exit les classes temporaires de type “containers”.

LA SOCIÉTÉ HAHBO a développé, en collaboration avec le designer belge Axel Enthoven, un concept novateur de constructionmodulaire pour lesécoles, baptisé Hahbo LEXX. Dans un communiqué, la firme explique que “celuici offre une réponse à la fois rapide, esthétique et écologique au be

soin criant de place dans les écoles des niveaux fondamental et secondaire de l’enseignement en Belgique”.Hahbo ajoute que cette nouvelle fabrication peutservir de “solution provisoire comme de construction définitive et permanente, grâce à ses qualités intrinsèques et esthétiques”.

Appartement |SchaerbeekLe lundi 4 mars dernier, un appartementsitué dans une résidence bordant leboulevard Général Wahis (n°22), àSchaerbeek (Bruxelles), a été adjugé à129 000€, après avoir obtenu un maigre…55 000€ en première séance de vente avecfaculté de surenchère. Le bien se trouve au6e étage d’un immeuble à appartements quidate de 1962. Il se compose de deuxchambres et est actuellement occupé par unlocataire. Superficie totale : 46 ares et 39centiares. Revenu cadastral : 1 224€.UVente réalisée par Me SimonWets,notaire à Bruxelles (1030).

129 000€

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Maison de rapport | JetteLe 6 mars dernier, le marteau est tombé à378 000€ pour une maison de rapport secomposant de trois logements, située rueCorneille De Clercq (n°37), à Jette. Le bienavait atteint la somme de 256 200€ lorsd’une première séance de vente avec facultéde surenchère. Les trois appartementsoccupent le rez-de-chaussée, le 1er étage etles 2e et 3eétages, en duplex. La division estrégularisée par lettre de la commune, tandisqu’un logement au rez-de-chaussée arrièreest en infraction urbanistique. Superficietotale : 1 are et 25 centiares. Revenucadastral : 1 799€.UVente réalisée par Me Vincke, notaire àBruxelles (1000).

378 000€

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Appartement | St-Josse-ten-noodeLe 7 mars dernier, un appartement niché au19e étage de la “Résidence Pacifique”,implantée rue Willems (n°14-16) à Saint-Josse-ten-noode (Bruxelles), a changé demains pour la somme de 112 000€ lorsd’une séance unique de vente publique.L’appartement porte le numéro 1913 et secompose de deux chambres, pour quelque70mètres carrés de surface habitable.Superficie totale : 34 ares et 28 centiares.Revenu cadastral : 1 192€.UVente réalisée par Mes Van den Eyde,Rousseau et Attert, notaires associés àBruxelles (1210).

112 000€

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Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: Frédérique Masquelier - [email protected] Illustrations: Etienne Scholasse. Réalisation:IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Vincent Slits. Rédacteur en chef adjoint: Pierre-FrançoisLovens. Conception graphique: Bruno Bausier et Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - [email protected]

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6 DOSSIER SEMAINE DU 18 AU 24 AVRIL 2013 LIBRE IMMO

Nombre de propriétairesd’unifamiliales ont fait le calcul :

5 à 7 étudiants rapportentplus qu’une famille.

Les villes estudiantines s’eninquiètent. Louvain et Gandencouragent désormais lesrésidences pour étudiants.

“KOT”. EN FLAMAND : PETIT ABRI, niche, cabane(comme dans “frit kot”, “kot à poule” ou “kot àbalai”), voire taudis. En… belge : chambre louéepar des étudiants chez des particuliers, et, parextension, n’importe quel logement pour étudiant, de la chambre inscrite dans une résidenceuniversitaire au studio avec salle de douche etkitchenette, en passant par la chambre abritéedans un “commu” (appartement comptant de 4à plus de 10 chambres partageant cuisine, salle àmanger, salon et sanitaires).C’est sans doute parce que les premièresmani

festations de ce type de produit immobilier onteu la ville de Louvainl’ancienne pour cadrequ’un… kot est un kot. La cité estudiantine flamande (plus de 50 000 étudiants, KUL et hautesécoles confondues, dont une majorité de “koteurs”) ne s’est toutefois pas contentée d’inventer le concept. Elle l’a aussi renouvelé.C’est en effet à Louvain qu’a été inaugurée la

première résidence privée pour étudiants, en1968, érigée par la société de développementimmobilier Eckelmans (même si c’est à LouvainlaNeuve qu’elles proliféreront).C’est aussi à Louvain que le marché s’est le

plus rapidement professionnalisé. Alors quedans la plupart des autres villes universitairesles kots sont majoritairement propriétés de petits joueurs, ici l’offre privée compte de plus enplus de gros investisseurs : sur 2 100 propriétaires de 26 500 logements, 23 ont plus de 100chambres en portefeuille (19%dumarché) et 68ont entre 50 et 99 chambres (31 %) ! Certainesdans des résidences appropriées,mais la plupartdans des unifamiliales divisées en kots.

Garder des habitants… imposablesEt c’est encore à Louvain que les autorités

communales ont pris les premières des dispositions urbanistiques drastiques pour gérer ce quiest entretempsdevenuunvéritablemarché immobilier. Pour trois raisons majeures : répondreà une demande en augmentation (notammentd’étudiants étrangers); offrir aux étudiants locataires des biens en conformité auxnormesde sécurité, de salubrité et d’urbanisme; mais surtout… garder des habitants. Les divisions demaisons unifamiliales en kots sont en effet trèsrentables pour le propriétaire (une maison urbaine mitoyenne peut accueillir de 5 à 7 chambres, soit un loyer cumulé de 1 500 à2 500 euros/mois), mais pas du tout pour lacommune (les étudiants ne sont pas résidents etdonc pas assujettis à l’IPP).Cette triple préoccupation a abouti à la mise

sur pied d’une convention entre la Ville, la KUL

et le secteur privé, concrétisée par des contratslongue durée (27 ans) de mise à disposition delogements pour étudiants. À des conditions précises enmatière d’offre (des résidences deminimum50 chambres; des chambres de 16m², avecou sans sanitaire; des “commu” demaximum15chambres…), d’occupation (minimum 20 % deschambres louées à des tarifs sociaux; interdiction de louer à des nonétudiants…),mais encorede mise en vente (l’unité minimum n’est pas lachambre mais le “commu”; la priorité est donnée aux grands investisseurs).Pour… contrebalancer ces impositions, la ville a

non seulement exonéré les développeurs de certaines charges fiscales, mais elle a aussi sélectionné des sites (36 au total) où ces résidencesnouvelles pour étudiants pourraient se reproduire plus aisément. Depuis l’an dernier, lesgrands complexes sortent de terre, voire à tout lemoins des cartons : 181 chambres ici, 191 ou262 là. Dans des bâtiments neufs, mais aussidans d’anciens bureaux ou complexes de fêtesreconvertis.

Prévoir un local à véloLa ville de Gand, forte de quelque 65 000 étu

diants dont au moins la moitié sont des “koteurs”, a vu avec lemême effroi ses unifamilialestransformées en kots communautaires. Des statistiques font état de… 2 800 maisons ainsi sorties dumarché résidentiel classique.L’été dernier, à l’instar de Louvain, elle amis au

point, en association avec l’université et les hautes écoles, un accord de coopération avec le secteur privé qui, compte tenu d’avantages fiscauxet d’assouplissement de certaines règles urbanistiques (nombre de parkings notamment),ouvre la porte à de grands complexes. Ici aussi,l’accord court sur 27 ans. Avec des impositionssimilaires (minimum 50 chambres, mais 30dans le cadre d’une rénovation; uniquement àdestination d’étudiants; 20 % des unités doiventêtre proposées à des tarifs “sociaux”; les chambres doivent s’étendre sur 12 m² minimum, lesstudios sur 15m²; il faut prévoir un local à vélo…)

Pour l’heure, 90 % des propriétaires de kotsgantois sont des particuliers qui possèdent uneou plusieurs maisons. Auxquels s’ajoutent quelques joueurs spécialisés. Ce nouvel accord decoopération pourrait changer la donne.

Une rentabilité trop appétissanteCette hantise du déplacement des maisons

unifamiliales dumarché résidentiel vers le marché des kots d’étudiants n’est pas propre à Louvain ou Gand. Les autres cités abritant une université et/ou des hautes écoles y sont égalementattentives.BruxellesVille ne refuse jusqu’à présent pas

les découpages. Toutefois, pour assurer unminimumde confort aux étudiants, elle a fait un certain nombre de recommandations encadrant lesfuturs projets de construction et d’aménagements de kots (superficie des logements et desespaces communs, offre minimum en matièrede sanitaires…). Avec, pour conséquence directe,

Étonnamment, enmatière deloyer des kots, il y a assez peude différences entre lesdiverses villes universitaires,à l’inverse desmarchésrésidentiels classiques.

Le loyer d’un kot dépend de plusieurs facteurs :l’équilibre entre offre et demande; la localisation(plus ou moins proche du campus); le confort(sanitaires privatifs, raccordement Internet…); lataille (du logement et des communs); lesexigences locales, administratives et/ousécuritaires (porte coupe-feu, alarme incendie…),la durée du bail (sur 10 à 12 mois); les charges(généralement comprises)… Mais passpécialement le niveau du marché immobilierrésidentiel.

Quand les unifamiliales sont hors normes, la tentation est grande de lesdiviser en kots. Certaines villes y mettent le holà.

En guerre contre les kots abritésdans des unifamiliales

6 DOSSIER SEMAINE DU 18 AU 24 AVRIL 2013 LIBRE IMMO 7DOSSIERPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

que lesdits découpages seront plus compliqués àmettre enœuvre.Comparativement, Liège semble s’en inquiéter

beaucoup plus. Car il n’y a pas que des maisonsunifamiliales qui sont passées à la trappe, maiségalement de grands appartements. Un phénomène que la Ville tend à endiguer via des outilsfiscaux, mais également en encourageant le regroupement des étudiants au sein de grandesrésidences. Plusieurs projets ont été avancés pardes développeurs, mais bon nombre ont été recalés, notamment sous la pression du voisinage.L’heure n’est toutefois pas – ou plus – à l’urgence : l’offre est suffisante et diversifiée et lesprix sont stables; mais la qualité des logementslaisse à désirer.Namur s’inquiète aussi du phénomène. Et sur

tout de la création de “ghettos estudiantins”dans la ville, les maisons communautaires étantsituées en très grande majorité le long de quelques avenues ciblées (lire par ailleurs). MêmeLouvainlaNeuve, qui dès l’origine a pourtantgéré précisément son parc immobilier, voit cegenre de phénomène arriver (lire aussi parailleurs).Que dire alors de plus petites villes universitai

res, comme Mons ou Tournai… Elles sont pourl’heure en quelque sorte “protégées” par le faitque leur population estudiantine est faible parrapport à leur population. Mais, à l’inverse, ellessont plus sujettes au risque du fait que le retourd’habitants en ville n’est pas encore trèsmarquéet que les prix des biens sont relativement bas.Car étonnamment, enmatière de loyer des kots,il y a assez peu de différences entre les différentes villes universitaires (entre 250 et 350 eurosparmois pour une chambre) à l’inverse desmarchés résidentiels classiques (où, pour un mêmebien, on peut passer du simple au double). Larentabilité d’un tel investissement pour un acquéreur désireux de diviser son bien en kots estplus grande dans des villes où l’immobilier estmoins cher. Ce sont donc ces villes qui, les premières, devraient mettre le holà.

Charlotte Mikolajczak

ROMAINGILLES

ÉpingléDes “ghettos” étudiants à NamurLe marché du kot étudiant namurois est très clairement aux mains des particuliers. La raison estévidente : les Facs (FUNDP), principal vivier des étudiants-koteurs (5 804 étudiants inscrits en 2012,parmi lesquels entr 2 200 et 3 000 koteurs), assurent le logement de seulement… 8,6 % d’entre eux(497 kots en 2012), quand bien même celles-ci se sont fixé l’objectif des 10%. Le reste de l’offre estle fait de propriétaires privés et autres petits investisseurs, qui détiennent, selon les estimations,entre 2 700 et 3 500 logements étudiants. Certains en font même leur principale source de revenus,gérant un portefeuille parfois très important. Par ailleurs, cette mainmise des particuliers sur les kotsnamurois n’est pas perturbée par les velléités des promoteurs immobiliers. De un, par manque derentabilité, les loyers pratiqués par l’université agissant comme modérateurs de prix; de deux parceque le piétonnier namurois, où est implanté le campus universitaire, est saturé. L’offre de terrains àbâtir est inexistante et la tendance est à la (coûteuse) rénovation. Une situation que la Ville de Namurs’efforce d’encadrer, à défaut de jouer les maîtres d’ouvrage. Deux points sont à l’ordre du jour : lasalubrité des kots (permis de location pour les petits logements de moins de 28 m², règlement desécurité incendie…) et l’accessibilité financière. Ceci étant, la Ville met un point d’honneur – inscritdans son récent schéma de structure – à protéger l’accès des familles au logement dans le centre-villeet ses abords directs, en freinant la division des unifamiliales. Par la même occasion, elle souhaitelimiter le phénomène des “rues à kots”, telles les avenues Cardinal Mercier et Reine Astrid et la rueHenri Lemaître, véritables “ghettos” étudiants. Afin d’encourager plus de mixité bien sûr, mais aussi(et surtout), de répondre aux plaintes des riverains (tapage nocturne et diurne, mauvaise gestion desdéchets…). La division des maisons de maître est, quant à elle, tolérée, ces grandes bâtisses étant defacto hors de portée du budget des familles. De même, partout où il est possible de faire de lareconversion d’immeubles, les résidences à logements étudiants sont favorisées.

Guerres de voisinage à Louvain-la-NeuveLe problème néolouvaniste est d’une autre nature. La grande majorité des kots étudiants détenuspar le secteur privé est le fait d’agences spécialisées (quelque 2 300 kots, contre 3 770 logementsuniversitaires, pour environ 28 344 étudiants inscrits à l’UCL en 2012 et 9 700 koteurs). La part desparticuliers est faible, limitée à plus ou moins 200 unités de logements (en 2011). Mais, selon leService logement de la Ville d’Ottignies-Louvain-la-Neuve, à la différence de Leuven ou Namur, parexemple, qui cultivent une véritable tradition du logement étudiant, Louvain-la-Neuve a une histoiretrès récente et est victime de son succès. Envisagée dès ses débuts comme un campus universitaire,elle a progressivement accueilli des habitants, qui ont investi les lieux jusqu’à… dépasser en nombreles étudiants dès 2002. Obligés de partager un même territoire tout en se distinguant par des modesde vie diamétralement opposés, les uns et les autres ont dû faire des concessions. Pour organiser aumieux les choses, l’UCL a défini des zones résidentielles, réservées aux habitants, et d’autres qui nele sont pas, propres aux étudiants. Une répartition que la pénurie de kots (avérée dès 2008-09) tendà brouiller, certains propriétaires étant tentés de louer des maisons unifamiliales – implantées dansdes quartiers résidentiels – à des étudiants. Un phénomène que la Ville a décidé d’enrayer, forted’une politique urbanistique sans pitié pour les situations illégales. Laquelle cible aussi lespropriétaires véreux, qui vont jusqu’à aménager n’importe quel espace en kot (leur garage, parexemple !), au détriment des normes de salubrité et de sécurité. La Ville se lance également dans laconstruction, puisqu’elle a obtenu des subsides du gouvernement wallon pour élever 50 unités delogements étudiants en partenariat avec l’UCL et une société de logements sociaux ottintoise. (F.Ma.)

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En guerre contre les kots abritésdans des unifamiliales

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21-103419603-03

WOLUWE-SAINT-LAMBERTProx Montgom, quartier calme, supmais de Maître 3 faç +/- 400m², 6ch+bur, gd gar & splendide jard. PEB:G en cours. 1.200.000€. (ref19150)

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21-103421804-04

WOLUWE-SAINT-PIERREVal Duchesse. En intérieur d’îlot, sur29,30 ares, belle villa jouissant d’unearchitecture contemporaine et d’unepiscine avec solarium. Entièrement ré-novée avec des matériaux de qualité,cette propriété de standing offre d’élé-gantes réceptions, cuisine contempo-raine, bureau, 6 ch. avec chacune sasalle de bains. Idéale pour famillesoucieuse de qualité de vie.3.200.000€ - Réf. 7177.

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WATERMAEL-BOITSFORTDans le quartier recherché de l’EgliseSaint-Hubert et de l’av. Roosevelt, jo-lie villa de 3 façades au charme indé-niable de 1938, ± 270m² habitables,sise sur un terrain de 2a97ca et déve-loppant une façade de 10m sur un jolijardin clos, orienté sud-sud ouest etagréable terrasse. Grande cuisine,salle à manger communicante et jolisalon arrondi avec feu ouvert, 2ièmesalon. 4 chambres (possibilité 5ème

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21-103422806-06

WATERMAEL-BOITSFORTDs le charmant quart. du Balai, mais.contemporaine ligne raçée 2006,d’une très grande originalité, petitjard. (parcelle 1are20), surface hab.+/- 250 m2, réception séduisante sur2 niveaux avec cuis. américaine, 4chambres, 3 bains, car port.635.000€.

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IXELLESA 2 pas l’hôpital d’Ixelles, sup. apptultra lum. situé au dernier étage d’unimmeuble neuf. Superficie totale±125 m² comprenant : grand séjour etsalle à manger (± 50m²) avec accès àla terrasse, cuisine à installer, 2chambres (±10m² et 14m²), 1 sallede bains, 1 salle de douches, wc sé-paré et buand. Cave et possibilité par-king (30.000 euro). Parquet partout etfinitions de grand standing. A décou-vrir d’urgence !! PRIX : 378.000€.

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BRUXELLESDs le quart. Roosevelt face au parcSolvay bel appt 1969 ds petite rési-dence 1er étage (sur 4) composé àl’orig. d’un appt + 1 studio de +/- 176m2 au total. Grande réception, salon,salle à manger ou bur. séparé, 3chambres, 2 bains. 2 Caves + park..Peb D- : 206 kWh/m2. 495.000€.

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DROGENBOSLimite Uccle, beau duplex de ± 91 m²+ 26 m² de terrasse SO. Living, cui-sine US super équipée, 2 chambres,sdb, buanderie, poss achat garage oupkg. Livraison 2014. 285.000€ - Réf.036/25567.

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BRUXELLESNon loin du Sablon et à proximité im-médiate de la pl. de la Chapelle mais.de caractère 1800/1850 contigue auN° 11/13 également en vente actuel-lement aménagé en un rez commerci-lial + affectation horéca + 2 apparte-ments dont 1 duplex à aménager . Pe-tite mais. arrière de la mais. avec lerez commercial +/- 50 m2. terr. 1are93. A rénover. 495.000€.

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BRUXELLESEn bordure de la Forêt de Soignes etdu Bois de la Cambre, ds la résidenceParc des Nations dotée d’un tennis etd’une piscine intérieure, bel appt,construction 1964, 1er étage (le 1erétage jouit d’une impression d’être dsson propre jard. +/- 160 m2 + 2 ter-rasses. Grande réception +/- 60 m2,cuis. équipée, 2/3 chambres (2 + 1bur., 1 sdb, 1 salle de dche. gge.490.000€.

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FORESTLimite Uccle - au 13ème étage/15 -Spectaculaire appt 130 m² - Grandesréceptions ouvertes + cuisine US fulléquipée - 2 CH. - 1 SDB - 1SDD - Ter-rasses avant et arrière - 1 cave - LEMUST : Vue époustouflante - Rénova-tion technique et esthétique “Top” -PEB D 165 kWh/m²/an - 360.000 €

21-103416905-05

FORESTLimite Uccle - Ixelles, appartement de± 105 m². Living avec fo, cuisine USsuper équipée, 2 chambres, sdb,buanderie, cave, balcons. 298.000€.PEB E+ 64 kg Co2/(m².an) - Réf.036/25449.

21-103420007-07

IXELLESDans un quartier résidentiel, à prox del’Hopital d’Ixelles, bel appartement de± 148m² agrémenté de 16m² de ter-rasses. Living, cuisine US (à installer),2 chbres, 2 sdb, poss achat parking.433.000€ - Réf. 036/25428.

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IXELLESVue sur la Place Flagey depuis cet ap-partement de ± 150m². Séjour avecfo, cuisine US super équipée, 3chbres, 2 sdb, buanderie, poss achatparking. Rénové avec beaucoup degoût. 450.000€. PEB D 38 kg Co2/(m².an) - Réf. 036/26008.

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IXELLESA proximité du quartier universitaire(ULB et cimetière), superbe duplex en-tièrement rénové dans une belle mai-son de maître du début du siècle der-nier. Superficie de ±101m² compre-nant : salon/salle à manger, cuisineéquipée, 2 chambres, 1 salle debains, 1 salle de douches, wc séparé,buanderie. Terrasse de ±10m². Cave.Immeuble entièrement remis à neuf!A saisir au plus vite !!! PRIX :320.000€.

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IXELLESA 2 pas de la place Stéphanie et de lacélèbre avenue Louise, magnifiqueappartement entièrement rénové avecdes matériaux de qualité. Superficietotale : ± 110 m² comprenant living,salle à manger, cuisine américaine, 2chambres, 1 salle de bains, 1 wc sé-paré. Terrasse ± 6 m². Ascenseur,communs rénovés, double vitrage. Avoir d’urgence!! PRIX : 415.000€.

21-103421504-04

SCHAERBEEKFace au Parc Josaphat, ce bel appar-tement complètement rénové offre unliving avec FO, grande cuisine équipéeavec balcon, salle de bains complète,2 chambres donnant sur terrasseplein sud et une autre chambre ac-tuellement aménagée en salle à man-ger avec balcon et salle de douche.Emplacement de parking et cave. PEBD+ - CO² 36. 395.000€ - Réf. 7311.

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SAINT-GILLESLimite Uccle et Ixelles, appartementrénové de ± 110m² + terrasse arrièrede 9m². Séjour avec coin bureau, cui-sine équipée, 2 chbres, sdb. Belle dis-position des pièces, volumes bien ré-partis. 299.000€ - Réf. 036/25435.

21-103420006-06

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21-103416901-01

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21-103420004-04

UCCLEParc Brugmann, dans rue en cul-de-sac, au 3ème d’un immeuble DeWaele, appartement de ± 115 m²agrémenté d’une terrasse de 15 m².Living avec fo, cuisine équipée aveccàdéj, 2 chbres, sdb, cave et garage.360.000€ - Réf. 036/26032.

21-103420010-10

UCCLEBel appartement de ± 112m², belle lo-calisation. Living, cuisine équipée, 2chbres, bureau, sdb, 2 caves.Charme. 295.000€. PEB F 63 kgCo2/(m².an) - Réf. 036/25667.

21-103420012-12

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21-103416906-06

WOLUWE-SAINT-PIERREAppartement neuf fini de ± 102 m²agrémenté de 11m² de terrasse Sud.Lumineux living, cuisine super équi-pée, 3 chbres, sdb, sdd, cave & possachat pkg. 350.000€. PEB C 28 kgCo2/(m².an) - Réf. 036/23423.

21-103420019-19

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À l’entrée de Namur, capitale wallonne, le “Port du Bon Dieu” vous accueille dans un cadre vert et convivial. Le site est idéalement placé, en bord de Meuse, à proximité du centre-ville, des transports en commun et des axes routiers.

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21-103420015-15

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BRUXELLESAppartement rénové, au 3ième étaged’un bel immeuble des années “50”,situé à proximité du Bois de la Cam-bre et de l’avenue du Brésil. Il pro-pose un grand living avec terrasses,vaste cuisine conviviale, 3 chambres,salle de bains, salle de douches. Ac-tuellement loué. PEB G 362 kWh/m²/an. 650.000€ - Réf. 7220.

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La Libre Immo du 18 avril 2013

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