La densité urbaine et les

processus de densification

Département Urbanisme aménagement et territoires

CG 93

Atelier sur la densité du 7 novembre 2011

Adélaïde Bardon

Un enjeu de développement durable de la métropoleConstruire plus en consommant moins d'espace et d'énergie

– 70 000 logements/an pour loger tous les franciliens

– Réduire la consommation d'espaces naturels

– Rapprocher habitat, activités, services

– Favoriser l'usage des transports en commun

Des réponses :

– compacité

– densité

– mixité

– Un processus historique

– Une image faussée par les problèmes sociaux

– Une occasion d'améliorer le cadre de vie

Qui a peur de la densité ?

_ Une densité intégrée et respectueuse de

l'environnement

– Une densité sélective et raisonnée

– Une densité compatible avec une gestion

durable

Trois conditions pour une densité acceptable

– Le temps

– Les valeurs foncières et immobilières

– L'articulation urbanisme-transport

Trois questions clefs

Les mesures de la densité

Densité de population : habitants / ha

Densité d'emplois : emplois / ha

Densité d'activité humaine : habitants + emplois / ha

Densité résidentielle : logements / ha

Densité bâtie : SHON / ha

I.O.S. : surface bâtisurface terrain

C.O.S. : surface autoriséesurface terrain

Les variables de la densité bâtie

Densité bâtie : emprise bâtie x nombre de niveauxsurface terrain

Les échelles de la densité

Quel dénominateur ?

– la parcelle– l'îlot– le quartier– la commune

Densité brute < densité nette

Densité nette : surface bâtiesurface parcelles bâties

Densité brute : surface bâtiesurface parcelles + surface espaces publics

Les modulations morphologiques

Des solutions urbaines multiples pour une même densité bâtie

Densité et formes urbaines

Du pavillon à l'IGH

Densité et formes urbaines

Paris : 300 logements / ha Hauts-de-Seine : 90 logements / ha Seine-Saint-Denis : 60 logements / ha Val-de-Marne : 60 logements / ha Seine-et-Marne : 22 logements / ha Yvelines : 30 logements / ha Essonne : 26 logements / ha Val-d'Oise : 30 logements / ha

Des marges de densification importantes

Le renouvellement des tissus mixtes anciensDes processus complémentaires de densification : les formes

Clamart Levallois-Perret

Levallois-Perret

Clamart

Photos Amélie Darley, IAU Idf

La reprise des tissus pavillonnaires

Exemple d’opération en réaménagement de parcelles à Cerny (OrthoPhoto2008)

Clamart

Livry Gargan

Surélévation à Clamart

Des processus complémentaires de densification : les formes

Photos Amélie Darley, IAU Idf

Des capacités internes de mutationExemples : SILICRosny 2, Val de Fontenay

Le réaménagement des zones d’activité et des centres commerciaux

RungisRosny 2

Rosny 2

Des processus complémentaires de densification : les formes

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La reconversion d’anciens sites industriels

Exemples : Noisy le Sec, Terrain Alstom au Bourget (ZAC du commandant Rolland)

Usine le long de la N302 à Noisy-le-sec

Des processus complémentaires de densification : les formes

La rénovation des grands ensembles

Garges-lès-Gonesse, l’îlot Coubertin réhabilité-résidentialisé et nouvelles constructions en 2008

Garges-lès-Gonesse, l’îlot Coubertin dans les années 80

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Clichy- Montfermeil

Clichy- Montfermeil

Des processus complémentaires de densification : les formes

Différents types de tissus urbains

Carte de mutabilité des territoires

L’amélioration du réseau d’espaces publics et du cadre de vie

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Densifier peut changer l’image du quartier Exemple de Garges-lès-Gonesse Exemple des Hauts de Clamart

Cette amélioration passe souvent par la restructuration des axes de transport

ClamartGarges-lès-Gonesse

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Les facteurs favorables de la densification

Les effets quartiers de gare

Les facteurs favorables de la densification

Exemple de la valorisation urbaine autour du prolongement de la ligne 11 du métro : un effet d’accompagnement

Les facteurs favorables de la densificationL’amélioration du réseau d’espaces publics et du cadre de vie

- le marché reste le facteur primordial le renouvellement ne s’enclenche qu’à partir du moment où la valorisation des marchés résidentiels permet de rentabiliser les opérations

- le parcellaire foncier joue un rôle important un parcellaire fin permet de « re-travailler » la structure foncière pour optimiser les densités de constructions

- le statut d’occupation les propriétés uniques et l’absence de droits d’usage (baux, permis d’occuper, etc.) facilitent la mobilisation des parcelles

- les époques de construction et les cycles démographiques dans le cadre d’une politique visant à favoriser le renouvellement, les collectivités doivent tenir compte des effets de cycles démographiques et de cycle de renouvellement de l’habitat

Les facteurs favorables de la densificationLes leviers favorisant la construction de logements en renouvellement des espaces urbains

Les acteurs et les règlements d’urbanisme

La mise en œuvre de la densification fait intervenir un réseau d’acteurs publics et privés

- Les opérateurs privés sont des acteurs importants des constructions réalisées en diffus dans les espaces urbains : ce sont pour l’essentiel de petites structures de promotion immobilière ayant développé une connaissance des tissus urbains dans lesquels elles interviennent et sachant se saisir rapidement des opportunités les communes souhaitant maîtriser le renouvellement de leurs espaces urbains ont intérêt à développer des habitudes de travail communes avec ces acteurs

- Les collectivités locales : des marges de manœuvre importantes (PLU, DPU, EPF…)et des attitudes variables

- L’intérêt d’une vision départementale : Une culture de la densité à construire Rôle de veille, sensibilisation et accompagnement des collectivités Une action coordonnée est à entreprendre sur l’ensemble du territoire Intervention sur l’espace public (routes, certains équipements)

Mettre en place une stratégie globale permet de créer une ville diversifiée et riche

Les facteurs favorables de la densification

Quelques références bibliographiques

Note rapide n°1 : Densité et habitat en Ile de France, IAU Idf, juin 1999

Note rapide n°382 : Appréhender la densité, 1. Les repères historiques, IAU Idf, juin 2005

Note rapide n°383 : Appréhender la densité, 2. Les indicateurs de densité, IAU Idf, juin 2005

Note rapide n°384 : Appréhender la densité, 3. Formes urbaines et densité, IAU Idf, juin 2005

Note rapide n°440 : Appréhender la densité, 4. A l’échelle de l’îlot, IAU Idf, décembre 2007

Note rapide n°567 : Processus et politiques de densification de l’habitat en Ile de France, IAU Idf, septembre 2011

Note rapide n°572 : Facilité l’évolutivité de la ville, IAU Idf, septembre 2011

Densité Opérations de logements et quartiers urbains, IAU Idf, août 2009

Les constructions de logements en diffus dans le tissu urbain existant, IAU Idf, décembre 2007

Adélaïde BardonDépartement Urbanisme aménagement et territoires

CG 93

Atelier sur la densité du 7 novembre 2011

La densité urbaine et les

processus de densification