LES STRATÉGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE …

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1 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES] LES STRATÉGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUÊTE DES CENTRES VILLES : Comparaison France / Canada Juarez Sophie 2015-2016 Directeur de recherche M. HAMDOUCH Abdelillah

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1 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

LES STRATÉGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUÊTE

DES CENTRES VILLES : Comparaison France / Canada

Juarez Sophie 2015-2016 Directeur de recherche M. HAMDOUCH Abdelillah

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Les stratégies urbaines de densification

et de reconquête des centres villes

Comparaison France / Canada Directeur de recherche : Auteur : M. HAMDOUCH Abdelillah JUAREZ Sophie

2015 – 2016

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AVERTISSEMENT

Cette recherche a fait appel à des lectures, enquêtes et interviews. Tout emprunt à des contenus d’interviews, des écrits autres que strictement personnel, toute reproduction et citation, font systématiquement l’objet d’un référencement.

L’auteur (les auteurs) de cette recherche a (ont) signé une attestation sur l'honneur de non plagiat.

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FORMATION PAR LA RECHERCHE ET

PROJET DE FIN D’ETUDES EN GENIE DE

L’AMENAGEMENT

La formation au génie de l’aménagement, assurée par le département aménagement de l’Ecole Polytechnique de l’Université de Tours, associe dans le champ de l’urbanisme et de l’aménagement, l’acquisition de connaissances fondamentales, l’acquisition de techniques et de savoir faire, la formation à la pratique professionnelle et la formation par la recherche. Cette dernière ne vise pas à former les seuls futurs élèves désireux de prolonger leur formation par les études doctorales, mais tout en ouvrant à cette voie, elle vise tout d’abord à favoriser la capacité des futurs ingénieurs à :

§ Accroître leurs compétences en matière de pratique professionnelle par la mobilisation de connaissances et de techniques, dont les fondements et contenus ont été explorés le plus finement possible afin d’en assurer une bonne maîtrise intellectuelle et pratique,

§ Accroître la capacité des ingénieurs en génie de l’aménagement à innover tant en matière de méthodes que d’outils, mobilisables pour affronter et résoudre les problèmes complexes posés par l’organisation et la gestion des espaces.

La formation par la recherche inclut un exercice individuel de recherche, le projet de fin d’études (P.F.E.), situé en dernière année de formation des élèves ingénieurs. Cet exercice correspond à un stage d’une durée minimum de trois mois, en laboratoire de recherche, principalement au sein de l’équipe Ingénierie du Projet d’Aménagement, Paysage et Environnement de l’UMR 6173 CITERES à laquelle appartiennent les enseignants-chercheurs du département aménagement.

Le travail de recherche, dont l’objectif de base est d’acquérir une compétence méthodologique en matière de recherche, doit répondre à l’un des deux grands objectifs :

§ Développer toute ou partie d’une méthode ou d’un outil nouveau permettant le traitement innovant d’un problème d’aménagement

§ Approfondir les connaissances de base pour mieux affronter une question complexe en matière d’aménagement.

Afin de valoriser ce travail de recherche nous avons décidé de mettre en ligne sur la base du Système Universitaire de Documentation (SUDOC), les mémoires à partir de la mention bien

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REMERCIEMENTS

Je tiens tout d’abord à remercier mon tuteur Mr Hamdouch Abdelillah, directeur du Département Aménagement et Environnement de l’école Polytechnique de l’université de Tours pour m’avoir aiguillé tout au long de mon projet de fin d’études et avoir répondu à chacune de mes sollicitations.

Je tiens ensuite à remercier les professeurs Mme Gralepois Mathilde, Mr Matouzet Denis et Mme Langlois Amandine pour leur encadrement dans le cadre du cours de méthodologie de la recherche ayant permis à mes camarades et moi-même de construire nos travaux de recherche. Je souhaite enfin remercier Mme Mispoulet Marie-Hélène pour la relecture de mon travail de recherche.

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SOMMAIRE

Avertissement ........................................................................................................................................ 4

Formation par la recherche et projet de fin d’études en génie de l’aménagement ..................... 5

Remerciements ...................................................................................................................................... 6

Sommaire ............................................................................................................................................... 7

Liste des sigles ....................................................................................................................................... 8

Lexique ................................................................................................................................................... 9

Liste des figures ................................................................................................................................... 10

Introduction ........................................................................................................................................ 11

PARTIE 1 : ÉTAT DE L’ART ....................................................................................................... 12 I. Revue de littérature .......................................................................................................... 13

a. La densification au cœur des problématiques de l’aménagement moderne en France et au Québec ............................................................................................................... 13 b. Quelques modèles de développement urbain qui prônent la densification ........ 19 c. Les friches urbaines : un avenir pour les villes ......................................................... 24 d. La gentrification : processus de revitalisation des centres villes ? ........................ 26

II. Problématisation et définition de l’hypothèse de recherche ................................... 29 III. Méthodologie mise en place ........................................................................................... 31

a. Présentation de la méthode et des outils mis en place ............................................ 31 b. Justification des choix de terrains d’étude ................................................................ 39

PARTIE 2 : ÉTUDE DE CAS, RÉSULTATS ET ANALYSE ................................................... 40

I. Lyon Confluence ............................................................................................................... 41 a. Présentation du projet urbain de la Confluence ....................................................... 41 b. Application de la méthodologie au quartier de la Confluence .............................. 45

II. Griffintown à Montréal ................................................................................................... 54 a. Présentation du projet urbain de Griffintown .......................................................... 54 b. Application de la méthodologie au secteur Griffintown ........................................ 58

III. Comparaison et critique des résultats .......................................................................... 65 a. Synthèse et comparaison des programmes urbains ................................................. 65 b. Critiques des résultats et de la méthodologie ........................................................... 70

Conclusion ........................................................................................................................................... 71

Annexes ................................................................................................................................................ 72

Bibliographie ........................................................................................................................................ 76

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LISTE DES SIGLES APUR : Atelier Parisien d’Urbanisme

CES : Coefficient d’Emprise au Sol

COS : Coefficient d’Occupation des Sols

CSTB : Centre Scientifique et Technique du Bâtiment

ISDIS : Integrated Sustainable Development Indicators System

LOV : Loi d’Orientation pour la Ville

MRC : Municipalité Régionale de Comté

OCPM : Office de Consultation Publique de Montréal

PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLU : Plan Local d’Urbanisme

PLUS : Prêt Locatif à Usage Social

PLS : Prêt Locatif Social

PPU : Programme Particulier d’Urbanisme

POS : Plan d’Occupation des Sols

SAD : Schéma d’Aménagement et de Développement

SCOT : Schéma de Cohérence Territoriale

SEM : Société d’Économie Mixte

SRU : loi Solidarité et Renouvellement Urbain

TOD : Transit Oriented Development

ZAC : Zone d’Aménagement Concertée

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LEXIQUE PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) Destiné aux personnes en difficulté, il accueille des ménages disposant de ressources inférieures de 55 à 60% au plafond de ressources exigé à l’entrée dans un logement PLUS. PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) Destiné aux organismes de logement social (HLM) et aux sociétés d’économie mixte (SEM). Les opérations financées par le PLUS doivent accueillir au moins 30 % de locataires dont les revenus sont inférieurs à 60 % du plafond des ressources et 10 % de locataires dont les revenus sont supérieurs de 20 % maximum au plafond. Les logements sociaux ainsi réalisés sont accessibles à 75 % de la population. PLS (Prêt Locatif Social) Les loyers applicables sont plafonnés et dépendent d’un zonage géographique. Les PLS sont destinés aux ménages dont les ressources ne dépassent pas un certain montant. L’investisseur peut ainsi louer son bien à un ménage qui présente un revenu jusqu’à 30 % supérieur aux plafonds du logement social classique. SHON (Surface Hors Œuvre nette) Correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, déduction faite des surfaces non habitables (caves, greniers, balcons…). La première phase d’aménagement de La Confluence atteint 400 000 m² SHON et la deuxième 420 000 m² SHON. HLM (Habitations à Loyer Modique) au Québec Il s’agit de logements de propriété publique et sont gérés par les Offices Municipales d’Habitation (OHM). Les HLM sont essentiellement destinés aux ménages à faible revenu. Tous les loyers sont établis à 25% du revenu. COOP (Les coopératives d’habitation) Les coopératives sont gérées par les membres qui en sont collectivement propriétaires, tout en étant locataire de leur propre logement. C’est l’assemblée générale qui fixe les prix des loyers, généralement inférieurs au prix du marché. OSBL (Les organismes sans but lucratif) Les logements appartiennent à un organisme sans but lucratif dont le conseil d’administration est généralement composé de locataires et d’intervenants du milieu. Les OSBL sont souvent destinés à des locataires vivant des situations particulières (personnes âgés, personnes itinérante, etc.) à qui l’on offre un soutien communautaire (accompagnement auprès des services publics, animation du milieu de vie…)

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LISTE DES FIGURES

Figure 1 : Échelles d’études de la densité de population .............................................................. 15

Figure 2 : Tableau des contributions de la densification urbaine à la durabilité urbaine ........ 18

Figure 3 : Illustration du modèle TOD par Peter Calthope ..................................................... 22

Figure 4 : Typologie du modèle TOD de Portland .................................................................... 22

Figure 5 : Tapis de Spierpinski permettant de visualiser le système d’emboitement des fractales ................................................................................................................................................ 23

Figure 6 : La surface bâtie de l’agglomération berlinoise, la même surface regroupée en disques et répartie dans des petites villes à plan circulaire (selon Humpert et al. 1991) . 23

Figure 7 : Représentation schématique des « emboitements » existant entre les différentes échelles du projet urbain. ........................................................................................... 25

Figure 8 : Tableau des cibles, sous-cibles et indicateurs pour l’amélioration de la diversité selon le système idsis ...................................................................................................... 34

Figure 9 : Tableau synthèse des indicateurs mobilisés ............................................................. 35

Figure 10 : Grille d’analyse de l’objectif 1 .................................................................................... 36

Figure 11 : Grille d’analyse de l’objectif 3 .................................................................................... 38

Figure 12 : Localisation de Confluence ......................................................................................... 42

Figure 13 : Grille d’analyse de l’objectif 1 pour Lyon Confluence ......................................... 46

Figure 14 : Prix moyen du loyer par quartier à Lyon ................................................................ 48

Figure 15 : Évolution du prix des appartements à lyon entre 2014 et 2015 par arrondissements ................................................................................................................................. 49

Figure 16 : Grille d’analyse de l’objectif 2 pour Lyon Confluence ......................................... 50

Figure 17 : Grille d’analyse de l’objectif3 pour Lyon Confluence .......................................... 53

Figure 18 : Carte des quartiers et arrondissements de Montréal ............................................ 55

Figure 20 : Modélisation projet Griffintown ............................................................................... 56

Figure 19 : Vue aérienne quartier Griffintown ........................................................................... 56

Figure 21 : Carte du secteur Griffintown de montréal .............................................................. 57

Figure 22 : Grille d’analyse de l’objectif 1 du secteur Griffintown ........................................ 58

Figure 23 : Grille d’analyse de l’objectif 2 du secteur Griffintown ........................................ 59

Figure 24 : Grille d’analyse de l’objectif 2 du secteur Griffintown - Révisé ........................ 61

Figure 25 : Grille d’analyse de l’objectif 3 du secteur Griffintown ........................................ 63

Figure 26 : Grille de synthèse des résultats ................................................................................. 66

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INTRODUCTION Depuis maintenant près de deux cent ans, les concentrations de populations se sont accrues et déplacées, la planète est désormais urbaine à plus de 50%. Les phénomènes de d’industrialisation et de densification urbaine qui ont eu lieu dans les pays occidentaux pendant le XIXème siècle ont métamorphosé les paysages urbains et régionaux. « Si ce phénomène s’explique par des avantages rationnels considérables pour la plupart des individus, il n’en reste pas moins que la concentration des populations amène de sérieux problèmes pour les régions métropolitaines » [Bissuel-Roy, 2010]. On assiste dès lors à une détérioration de la qualité de l’air et des milieux naturels, à des problèmes de congestion urbaine, d’étalement urbain mais aussi à l’éclatement de la mobilité des individus. L’urbanisme apparaît alors comme une discipline complexe qui, en accord avec les grands principes du développement durable, doit faire face à tous ces défis dans le but de développer des villes résilientes. De nouvelles formes de développement urbain voient ainsi le jour prônant le concept de densification urbaine. Toute l’attention des collectivités locales des grandes métropoles est désormais portée sur le potentiel des friches industrielles, vestige d’un prospère passé économique. En effet, l’industrialisation massive des pays occidentaux aux XIXème et XXème a permis un développement économique et urbain considérable. Les villes ont alors construit des infrastructures de transports et se sont développées autour de ces industries qui étaient alors de véritable pôles d’emplois. Puis, vers la fin du XXème siècle, avec l’explosion des mobilités des individus et le recul de l’industrialisation, les entreprises se sont successivement délocalisées vers des zones périurbaines, des zones rurales voire même à l’étranger, laissant un gisement important de friches industrielles urbaines au cœur même des villes. Depuis maintenant près de vingt ans, le potentiel de ces espaces délaissés fait l’objet de toutes les convoitises, alors considérés comme de véritable opportunités foncières pour les villes. Ces friches deviennent alors des espaces décisifs en matière de renouvellement urbain et de cohérence du territoire. Les projets de reconquête de ces zones en Europe et en Amérique du Nord prolifèrent à telle vitesse que nous nous sommes demandés si les requalifications de ces friches urbaines sont réellement adaptées à la diversité des territoires et de ses populations. Notre projet de fin d’études s’applique donc à répondre à cette problématique au travers de deux parties. Tout d’abord, par le biais d’une revue de littérature ciblée nous avons cherché à nous approprier les concepts de base de la densification urbaine et des modèles de développement modernes avant de nous intéresser au potentiel des friches urbaines et à la question de la gentrification en centre-ville. De par cette revue de littérature nous avons posé une hypothèse de recherche, à laquelle nous tenterons de répondre par l’application d’une méthodologie dans une deuxième partie. Nous étudierons ainsi deux projets urbains d’envergure, l’un en France et l’autre en Amérique du Nord. Au travers de l’application de notre méthodologie de recherche et des résultats rencontrés nous essaierons de déterminer quels sont les caractéristiques des projets d’aménagements de ces friches pouvant conduire à l’ancrage d’une classe sociale plus élevée au détriment de l’identité historique des territoires.

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PARTIE 1 : ÉTAT DE L’ART

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I. Revue de littérature

La densification au cœur des problématiques de l’aménagement moderne en France et au Québec

En 1987, le rapport Brundtland publié par la Commission mondiale sur l’environnement et le développement met en exergue les problèmes environnementaux mondiaux essentiellement dus à une grande pauvreté qui sévit dans les pays du Sud et à des modes de consommation et de production non durables pratiqués dans les pays du Nord. Le rapport nécessite alors une stratégie globale permettant de conjuguer développement et environnement, la notion de « développement durable » voit ainsi le jour, et y est définie comme « Un mode de développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre les capacités des générations futures à répondre aux leurs ». On parlera alors d’une réelle prise de conscience écologique à l’échelle internationale qui aura pour conséquence l’organisation de la Conférence mondiale de Rio sur l’Environnement et le Développement en 1992. Le rapport Brundtland s’est particulièrement penché sur la question du devoir envers les générations futures pour la survie à long terme des sociétés humaines, il émet alors des recommandations visant à régler les problèmes, à la source, avec des solutions globales et adaptées aux besoins des locaux. Appliqué au domaine de l’urbanisme, il s’agit de transposer l’idée d’un développement durable à la ville et consiste en la maîtrise des problèmes posés dans l’espace urbain, qu’il s’agisse de celui de la circulation automobile et des pollutions de toutes sortes qu’elle induit, des problèmes du bruit ou de la gestion des déchets. Le développement urbain durable est alors présenté comme une solution de remplacement au développement industriel traditionnel de la ville et dont le principal pilier reposera sur la notion, très controversée, de densification urbaine.

§ La densification urbaine : du moyen-âge à aujourd’hui Les premières formes de densification sont constatées au moyen-âge. En effet, l’éventualité d’être attaqué par des assaillants contraint les villes médiévales à se retrancher, les murailles contraignent alors les villes à la densification. Elle sera par la suite longtemps associée à l’idée d’insalubrité et notamment durant la période hygiéniste, pendant laquelle les autorités vont même jusqu’à préconiser une faible densité afin de favoriser la circulation de l’air et de la lumière. « Ce discours critique a longtemps perduré. Ainsi, la notion de densité urbaine évoquera-t-elle durablement les idées d’entassement, d’insalubrité, de promiscuité et de déficience d’hygiène. Dans le cadre du paradigme hygiéniste elle représente, pour les pouvoirs publics, l’inacceptable en matière de logement et d’agencement du bâti en ville et reste donc porteuse d’idées et de valeurs connotées de manière négative. » [Touati, 2010].

À la suite de la seconde guerre mondiale, la densification deviendra un outil de modernisation du territoire impulsé par l’État. La notion de densité urbaine apparaîtra alors comme un instrument de réglementation pour une gestion efficace de l’aménagement du territoire. A cette époque, « la densité fait figure d’outil technique, indicateur d’une zone fonctionnelle spécifique.

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Elle est un outil arithmétique qui permet d’ordonner et de prescrire le zonage » [Touati, 2010].

La densité deviendra ensuite, le symbole du fonctionnalisme pour des architectes comme le Corbusier, puis à nouveau rejeté dans les années 1960 au profit d’un retour à la nature. Ce « rejet de l’urbanisme moderne se traduit en particulier par un afflux des classes moyennes vers les périphéries pavillonnaires et ce que certains appelleront le « rurbain » [Touati, 2010], on parlera alors d’un phénomène d’étalement urbain.

Ainsi, la densification se manifeste comme un outil permettant d’endiguer le phénomène d’étalement urbain à partir des années 1980 et qui apparaît aujourd’hui comme l’un des fléaux écologiques des sociétés occidentales. Cette forme de développement urbain est caractérisée par une faible densité d’occupation des sols, une dispersion des zones urbaines sans véritable planification, la déconcentration des emplois et l’absence de limites à l’extension urbaine, qui a été favorisée par l’entrée de l’automobile au sein des ménages dans les années 1960-1970. Cet étalement urbain a induit une augmentation des déplacements automobiles et des émissions de gaz à effet de serre, une consommation importante des terres agricoles et forestières mais également une difficulté pour les collectivités à fournir tous les équipements et services nécessaires du fait de l’éparpillement des populations.

§ Qu’est-ce que la densification urbaine ? Il nous apparaît important de distinguer deux concepts, d’une part le terme de « densité » sur lequel nous reviendrons ultérieurement et d’autre part le terme de « densification urbaine », auquel nous nous intéressons dans ce projet de fin d’études et qui, selon nous, fait référence à un processus visant à créer de la densité. La « densification urbaine » est alors considérée comme un processus visant à associer les notions suivantes : « compacité », « densité », « mixité ». La « compacité » se définit alors comme « la concentration du développement au cœur d’une agglomération, là où la desserte en transport en commun est bonne et là où il y a déjà de la densité » [Fouchier, 2010]. Ce concept s’affirme comme la forme « économe » du modèle de la ville et s’oppose alors à l’étalement urbain, considéré comme la « forme « dispendieuse » de la suburbanisation » [Ewing, 1997]. En effet, au travers de sa caractéristique « économe », la compacité permet une économie de sols non urbanisés, une économie dans les coûts d’urbanisation, ainsi qu’une économie d’énergie liée aux déplacements [Pouyanne, 2004].

La « mixité » quant à elle se définit comme la « répartition équilibrée des différentes fonctions urbaines à l’intérieur d’une agglomération en tenant compte des facteurs sociaux et économiques (habitat social, habitat privé, activités économiques, commerces, équipements …) par opposition à la spécialisation urbaine. L’objectif de la mixité urbaine, poursuivi par la loi LOV a été réaffirmé et renforcé par la loi SRU, notamment dans le domaine de la mixité sociale dans le logement » [CDU, 2002]. Lorsque l’on parle de mixité urbaine, on parle alors à la fois de « mixité fonctionnelle », qui désigne le fait de disposer sur un territoire de l’ensemble des fonctions nécessaires à la vie en ville : logement, activité, commerces, équipements administratifs, culturels, de mobilité, de loisirs… ainsi que de « mixité sociale » qui est la traduction de la répartition équilibrée des différentes catégories sociales, généralement mesurée par la répartition des types d’habitat

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dans les villes afin d’éviter la constitution de ghettos urbain dans certains quartiers.

Ainsi, le processus de « densification urbaine » doit se contenir dans les limites existantes de la ville et allier concentration du développement, mixité fonctionnelle et sociale dans l’objectif de faire face au phénomène d’étalement urbain.

§ Les indicateurs de la densité Notion complexe, la « densité » peut se définir de multiples manières suivant le domaine auquel elle est associée. En urbanisme, « La densité exprime un rapport théorique entre une quantité ou un indicateur statistique (nombre d’habitants, d’emplois, d’entreprises, de mètres carrés de plancher etc.) et l’espace occupé (surface de terrain brute ou nette, ou autre indicateur de superficie à différentes échelles géographiques). De ce fait, c’est une multitude de densités qui peuvent être analysées selon l’aire géographique de référence, le type de surface de référence et, bien entendu, l’indicateur statistique pris en compte » [Fouchier, 2010]. Tout d’abord, la densité bâtie permet de calculer la densité bâtie existante sur un terrain, il s’agit du rapport entre coefficient d’emprise au sol (CES) multiplié par le nombre moyen de niveaux. La densité de population permet quant à elle de déterminer la concentration de population sur un secteur donné, afin de comparer des villes de tailles différentes, de mieux cerner la répartition de la population au niveau infra-communal ou encore de connaître plus précisément les répartitions spatiales de la population au sein d’un quartier.

FIGURE 1 : ÉCHELLES D’ETUDES DE LA DENSITE DE POPULATION SOURCE : INSTITUT D’AMENAGEMENT ET D’URBANISME DE LA REGION D’ILE DE FRANCE

L’indicateur de densité résidentielle permet de donner une mesure de l’occupation du sol par le logement afin de définir les seuils pour les besoins en équipements et se traduit par le nombre de logements par hectare.

La densité d’emplois, vise à identifier les espaces concentrant le plus d’emplois et se traduit par le nombre d’emplois par hectare.

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La densité d’activité humaine permet de mesurer en partie la densité d’usage d’un espace, elle prend en compte le nombre potentiel de personnes fréquentant le site. Le nombre d’habitants et d’emplois par hectare permet de repérer les effets de centralités et de comparer des tissus urbains différents. Il peut être utilisé pour déterminer l’impact de l’implantation de nouveaux équipements d’infrastructure ou de superstructures.

Enfin, la densité végétale est calculée par télédétection à partir d’une image satellitale qui repère les masses végétales en volume et qualité. Cet indicateur de l’environnement végétal ne différencie par la végétation des espaces publics de celle des espaces privés. Il prend en compte l’ensemble des espaces verts qui participent à l’ambiance générale d’un secteur.

En somme, il existe de nombreux indicateurs permettant de mesurer des densités spécifiques. Aucun indicateur précédemment évoqué ne permet de rendre compte de la perception globale de la densité et des réalités multiformes qu’elle recouvre. Il s’agit alors, en fonction des projets de territoires envisagés, d’utiliser les indicateurs de densité utiles à son diagnostic.

§ Les législations en faveur de la densité en France Comme nous venons de le voir, la « densité » sert d’indicateur au processus de « densification urbaine », aujourd’hui, elle ne représente plus qu’une quantité que l’on mesure, elle est aussi un objectif à atteindre. En effet, la question de la densité est souvent présentée comme étant au cœur de la Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000. Cette loi traduit un réel changement de paradigme puisque pendant 25 ans le droit de l’urbanisme a tenté de lutter contre la densification des villes. Le POS (Plan d’Occupation des Sols) s’inscrivait alors dans la lignée de la Charte d’Athènes qui privilégiait la dé-densification. Ce changement des politiques publiques visait donc à reconstruire la ville sur la ville en permettant d’intervenir sur l’existant et de favoriser la densification tout en luttant contre l’étalement urbain. La loi SRU incite alors à la densité urbaine plus qu’elle n’impose puisqu’elle ne fixe pas de constructibilité minimale sur les terrains à bâtir. Cependant, d’autres lois en faveur de la densification ont étés élaborées, comme c’est le cas de la loi du 21 Janvier 1995 relative à la diversité de l’habitat, qui prévoyait un dépassement de COS dans la limite de 20% pour les constructions à destination de logements à usage locatif sociaux. Plus récemment, au niveau local, les outils décentralisés tels que les SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale) et PLU (Plan Local d’Urbanisme) vont relancer la question de la densité urbaine dans les politiques publiques comme en témoignent les Grenelles 1 et 2 de l’environnement de 2010. Ainsi, elle fait de la densité une contrainte centrale de la politique de l’urbanisme au regard des objectifs de réduction de gaz à effet de serre, de maîtrise de l’énergie et de préservation de la biodiversité. Il en ressort deux grands objectifs, d’une part, lutter contre l’étalement urbain, synonyme de mauvaise gestion du sol et qui se traduit par le grignotage progressif du périurbain et par une régression des surfaces agricoles, naturelles et

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forestière, et d’autre part à rechercher un aménagement économe de l’espace par la densification. « Le projet de loi Grenelle 2 prévoit par exemple (article 9) de doter les SCOT d’outils permettant d’imposer des normes minimales de densité urbaine, ou encore (article 10) que les PLU prévoient des densités minimales de construction des secteurs proches des transports collectifs » [Charmes, 2010].

§ Les législations en faveur de la densité au Québec De la même façon, au Québec on retrouve un certain nombre d’outils législatifs prônant la densité urbaine. Les principaux pouvoirs habilitants se trouvent principalement dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme adoptée en 1979 qui régit l’urbanisme au sein de la province canadienne. En vertu de cette loi, le plan d’urbanisme d’une municipalité doit être conforme au schéma directeur de la municipalité régionale de comté (MRC) dont elle fait partie, lequel prescrit les grandes orientations de la planification au niveau régional1. La mise en œuvre des densités d’occupation du sol est ainsi prévue dans le plan métropolitain, dans le SAD (Schéma d’Aménagement et de Développement), dans le Plan d’Urbanisme ou dans un PPU (Programme Particulier d’Urbanisme) et passe par l’utilisation de divers instruments d’urbanisme dont les règlements de zonage et de lotissements.

Ø Le plan métropolitain définit des orientations, objectifs et critères en lien, notamment, avec les seuils minimaux de densités souhaités selon les caractéristiques du milieu.

Ø Le SAD peut déterminer la densité approximative d’occupation pour les différentes

parties du territoire.

Ø Un plan d’urbanisme doit comprendre les grandes affectations du sol et les densités de son occupation.

Ø Un PPU peut comprendre la densité de l’occupation du sol.

§ Les effets de la densification urbaine Les législations modernes, en France et au Québec, en faveur de la densification urbaine visent à lutter contre l’étalement urbain afin de répondre aux engagements du développement durable. Les effets du processus de densification urbaine sont alors multiples, ils sont d’ordre environnementaux, sociaux et économiques. Un rapport de l’OCDE s’est attardé à les étudier :

1 Affaires municipales et occupation du territoire du Québec. Aménagement du territoire : Guide La prise de décision en urbanisme.

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FIGURE 2 : TABLEAU DES CONTRIBUTIONS DE LA DENSIFICATION URBAINE A LA DURABILITE URBAINE SOURCE : OCDE / REALISATION : SOPHIE JUAREZ

Sous caractéristiques de la ville compacte

Avantages environnementaux

Avantages sociaux Avantages économiques

Réduction des distances

intra-urbaines parcourues

Ø Réduction des émissions de CO2

Ø Moins de pollutions automobiles

Plus grande accessibilité grâce à une réduction des coûts

Plus grande productivité grâce à une diminution des déplacements travail-domicile

Diminution de la dépendance automobile

Ø Réduction des émissions de CO2

Ø Moins de pollutions automobiles

Ø Réduction des coûts de transport

Ø Plus grande mobilité des personnes

Ø Amélioration de la santé des personnes due à une augmentation de l’utilisation des modes de transports pédestres et cyclables

Développement d’emplois verts

Augmentation de la

production d’énergies locales

Moins de consommations d’énergie par habitants, moins d’émission de CO2

Ø Développement d’emplois verts

Ø Plus d’indépendance énergétique

Optimisation de l’utilisation des

ressources terrestres et des liens villes-

campagnes

Ø Conservation des terres agricoles et de la biodiversité naturelle

Ø Baisse du nombre d’émission de CO2 due à la baisse des distances de transport de marchandises

Meilleure qualité de vie due à une plus grande présence d’activités récréatives

Développement de l’économie rurale (agriculture urbaine, énergies renouvelables…)

Meilleure prestation des

services publics

Niveau de service public pour le bien-être par l’amélioration de l’efficacité

Baisse des investissements dans les infrastructures et coûts de maintenance

Meilleure accessibilité à l’emplois et aux services

de proximité

Meilleure qualité de vie due à l’accès à des services de proximité (magasins, hôpitaux, …)

Ø Main d’œuvre qualifiée attirée par une meilleure qualité de vie

Ø Plus grande productivité due à une grande diversité, vitalité, innovation et créativité

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19 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

Ce rapport permet de mettre en exergue certains avantages induits par la promotion de formes plus compactes dans les centres urbains. D’un point de vue environnemental, la densification urbaine permet une baisse certaine des émissions de CO2 du fait de la réduction des distances parcourues sur le territoire, de la diminution de la dépendance automobile et de l’optimisation des ressources terrestres disponibles en périphérie. Dans l’objectif de vérifier ces affirmations, la courbe de Newman et Kenwothy montre le lien entre densité des agglomérations et consommation énergétique des habitants. « Cette courbe distingue trois groupes de villes : les villes nord-américaines et australiennes, caractérisées par de faibles densités urbaines et une consommation d’énergie très importante. Un deuxième groupe de villes, dont la densité et la consommation d’énergie pour les transports privés sont moyennes, est principalement constitué par des villes européennes. Enfin, les villes les plus denses et les moins « énergivores » se révèlent être les villes asiatiques » [Desjardins, 2010]. D’un point de vue social, on note une amélioration de la qualité de vie et de santé des populations concernées du fait de l’augmentation des activités récréatives et des services de proximité ainsi que due à une augmentation des modes de déplacement doux tels que la marche ou l’utilisation de vélos. Mais aussi, un allégement des coûts de transport due à une réduction des distances domicile-travail effectuées. Enfin, d’un point de vue économique, le processus de densification urbaine permet une plus grande productivité des salariés due à une réduction des déplacements domicile-travail ainsi que le développement des métiers de l’environnement et des filières vertes favorisant l’économie rurale et l’utilisation d’énergies renouvelables. La meilleure qualité de vie rencontrée dans les villes plus compactes permet enfin d’attirer une main d’œuvre qualifiée mais aussi de favoriser l’innovation et la créativité.

b. Quelques modèles de développement urbain qui prônent la densification

La « densification urbaine » est ainsi placée au cœur des problématiques d’aménagement moderne visant à satisfaire les accords pris durant les grands sommets mondiaux pour le développement durable. La notion de « ville durable » voit alors le jour dans le but d’appliquer à l’urbanisme les concepts du développement durable : intégrité écologique, équité entre les nations, les individus et les générations et efficacité économique. Et sera définie comme une « ville capable de se maintenir dans le temps en gardant son identité et son dynamisme, capable aussi d’offrir une qualité de vie en tous lieux dans une mixité sociale et fonctionnelle, capable enfin de se réapproprier un projet politique, à la recherche d’un équilibre sur le plan écologique et social vis-à-vis du territoire et de la planète » [Emelianoff, 2007].

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20 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

§ Les courants urbanistiques modernes La « ville durable » se place ainsi, sous l’injonction au développement urbain durable, comme une solution aux problèmes de la ville contemporaine, notion déjà appréhendée dans quelques grands courants urbanistiques modernes.

D’une part, le « new urbanism », né dans les années 80 aux Etats-Unis, apparaît comme une alternative à la faible densité qui accompagne l’étalement urbain et comme un moyen de rendre plus convivial les lotissements résidentiels. L’adjectif new signifie que le mouvement cherche à instaurer des principes d’urbanisme dans les banlieues et le péri-urbain qui jusqu’alors en étaient dépourvus. L’un des protagonistes du mouvement, Peter Calthope va jusqu’à proposer la dispersion dans le territoire de nœuds d’urbanisation relativement denses nommés « Pedestrian Pockets » ou « Transit-Oriented-Development ». Le projet Seaside (Floride) fera figure de prototype de ce courant urbanistique moderne, conçu au début des années 1980, il participe à l’avènement d’une architecture post-moderne tout en étant issu du mouvement en faveur de la préservation historique des années 1970 et s’intitule « architecture néo-traditionnelle » pour bien signifier l’adoption de formes architecturales traditionnelles. Cependant, le « new urbanism » fera l’objet de vives contestations de la part des géographes comme des sociologues qui lui reprochent de ne « s’adresser qu’aux classes aisées blanches, de se limiter à une dimension purement esthétique de la nature et d’être largement influencé par une certaine forme de déterminisme spatial (…). Cette critique réduit le new urbanism à une simple stratégie de marketing visant à séduire les classes aisées en proposant un discours « écolo » » [Ghorra-Gobin, 2004]

D’autre part, l’éco-urbanisme quant à lui apparaît comme une réponse aux problèmes nouveaux posés par l’urbanisation extensive. « La Charte d’Aalborg est à l’éco-urbanisme ce que la Charte d’Athènes a représenté pour l’urbanisme fonctionnaliste » [Emelianoff, 2002]. C’est l’affirmation d’une nouvelle démarche définie par son caractère flexible en opposition aux plans d’urbanisme et par la participation ouverte aux acteurs publics comme privés. L’idée étant de revaloriser les centres principaux et secondaires de l’agglomération, de favoriser la diversification de l’habitat, rénover, réhabiliter, reconvertir les sites bâtis et densifier l’offre de service autour des interfaces de transports. Et enfin, d’agencer les centralités de façon à favoriser la mixité et la diversité, permettant de limiter l’usage répété de l’automobile.

Ainsi, la densification s’inscrit dans des courants urbanistiques modernes qui prônent des formes urbaines denses. On note alors, en accord avec ces courants, l’émergence d’un certain nombre de modèles de développement urbain

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21 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

§ Les modèles de développement urbain Nous allons nous attarder ici sur trois modèles de développement urbain moderne, le modèle de la ville compacte, le modèle TOD (Transit-Oriented-Development), et enfin le modèle de la ville fractale. Tout d’abord, le modèle de ville compacte, très présent en Europe, est défini comme « une ville qui présente une relativement haute densité, une mixité fonctionnelle, et qui se base sur un système de transports publics efficace et des dimensions qui encouragent les déplacements à pied et à vélo » [Jenks ; Burton ; Williams]. En favorisant la vitalité du milieu urbain, la diversité culturelle et la création de réseaux sociaux dans les quartiers, la ville compacte tente de répondre aux aspects sociaux et environnementaux du développement durable et ainsi à « utiliser mieux et d’avantage les espaces urbains existants, (…) Donner plus de destinations, plus d’occasions de croisements, plus de possibilités d’activités, plus de monde » [Fouchier, 2010].

Ensuite, le modèle TOD, très répandu en Amérique du Nord repose sur un schéma d’aménagement urbain circulaire (comprenant des logements, commerces et activités) d’un rayon de 600m dont le centre est occupé par une station de transport en commun (TC) et dont la densité décroit au plus on s’éloigne du centre. Ce modèle de développement, proposé en 1993 par l’architecte et urbaniste Peter Calthope repose non plus sur l’usage de la voiture particulière mais sur des pratiques de mobilités durables rendues possible par une nouvelle forme d’urbanisation promue par le new urbanism. [Stransky, 2015] Ainsi, le TOD vise à aménager des quartiers denses, multifonctionnels, autour de pôles de transports collectifs. La qualité de vie, la diversité, l’accessibilité, les espaces publics, les formes de mobilité douce, la diversité des fonctions et les services de proximité sont alors favorisés. De plus, un nouveau type de gouvernance locale apparaît, s’appuyant sur la consultation et la concertation.

L’exemple de la ville d’Amsterdam illustre bien ce modèle de développement urbain, puisque la notion de « ville compacte » a fortement influencé la planification néerlandaise. En effet, les villes des Pays-Bas sont bien reliées entres elles. Les zones résidentielles sont relativement proches des lieux de travail et des centres villes, le vélo y est un des modes de déplacement privilégié. De plus, les centres urbains sont assez vivants, avec des magasins, des lieux de spectacles et de loisirs, et ce non seulement dans les centres villes historiques, qui attirent de nombreux visiteurs, mais également dans les villes de plus petite taille. Amsterdam est appréciée par ses habitants, ses visiteurs et les spécialistes urbains pour son échelle, sa densité et son organisation spatiale socialement juste. [Van Gent, 2013]

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Enfin, le modèle de ville fractale constitue une forme alternative à la « ville compacte » mais réfléchie de façon géométrique. En effet, selon de nombreux auteurs, comme Breheny ou Burton, le développement d’une ville compacte peut générer des flux de trafic et une congestion importante car une grande partie des résidents sont obligés de parcourir de grandes distances pour atteindre les espaces situés en périphérie. « Il est aussi évident qu’une tâche urbaine compacte de grande taille ne permet pas une ventilation suffisante du cœur de l’agglomération. » [Tannier, 2009].

Ainsi, des travaux pionniers ont posé l’hypothèse de fractalité des villes (Batty et Longley, 1986, Fotheringham et al., 1989, Frankhauser, 1988, Mandelbrot, 19982). Il a été démontré que le processus de croissance urbaine a pour résultat une organisation spatiale de nature multi-échelle décrite par une hiérarchie dans la taille des agrégats bâtis [Tannier, 2009]. Une ville fractale peut être définie comme la résultante de relations entre formes locales et formes globales. Les formes locales correspondant à l’organisation spatiale urbaine à un niveau microscopique (le bâtiment, l’îlot), tandis que les formes globales sont celles de l’organisation spatiale de la ville dans son ensemble. Les fractales sont ainsi construites selon un principe d’emboîtement d’échelle : en réintégrant une règle de construction, on génère une structure

FIGURE 3 : ILLUSTRATION DU MODELE TOD PAR PETER CALTHOPE SOURCE : WWW.PLACEMAKERS.COM

FIGURE 4 : TYPOLOGIE DU MODELE TOD DE PORTLAND SOURCE : PORTLAND METRO’S TOD STRATEGIC PLAN

La ville de Portland en Oregon fait figure de pionnière du mouvement TOD. En effet, au travers de son plan métropolitain adopté en 1997 elle mise sur la formation de TOD un peu partout au sein de son aire urbaine. La plupart étant situés le long des axes de transport collectif ou encore proche des sorties d’autoroute. Au départ il s’agissait de l’une des villes les moins denses d’Amérique du Nord, quinze ans après cinq lignes de tramway ont été réalisées et l’aménagement de nombreux TOD où l’on retrouve une densification importante.

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23 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

fortement hiérarchisée qui paraît de plus en plus complexe.

FIGURE 5 : TAPIS DE SPIERPINSKI PERMETTANT DE VISUALISER LE SYSTEME D’EMBOITEMENT DES FRACTALES SOURCE : REVUE GEOGRAPHIQUE DE L’EST

Cependant, de par le développement des villes selon le modèle fractal on constaterait une absence totale de centralités. Ainsi, tous les services urbains seraient dispersés dans les différentes villes. Une telle configuration spatiale obligerait les résidents à se déplacer beaucoup plus pour accéder aux divers services répartis dans les différents lieux. On assisterait alors à une augmentation générale du trafic. De plus, le saupoudrage uniforme des habitants ne permettrait pas non plus de disposer d’espaces naturels ou ruraux de taille conséquente.

FIGURE 6 : LA SURFACE BATIE DE L’AGGLOMERATION BERLINOISE, LA MEME SURFACE REGROUPEE EN DISQUES ET REPARTIE

DANS DES PETITES VILLES A PLAN CIRCULAIRE (SELON HUMPERT ET AL. 1991) SOURCE : REVUE GEOGRAPHIQUE DE L’EST

En somme, les différentes formes urbaines évoqués précédemment ont pour objectif commun la densification des espaces déjà existants. Ainsi, la rénovation urbaine est au centre de chacun de ces modes de développement urbain. Les friches constituent, elles, une réelle opportunité de densification urbaine des métropoles.

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c. Les friches urbaines : un avenir pour les villes

En milieu urbain, une friche désigne un espace laissé à l’abandon, temporairement ou définitivement, à la suite de l’arrêt d’une activité agricole, portuaire, industrielle, de service, de défense militaire, de stockage ou de transport2. La réhabilitation des friches urbaines constitue alors une opportunité de recomposition et de dynamisme sociale, culturelle et économique des centres villes, qui rejaillit sur l’attractivité de l’ensemble de l’agglomération concernée. Les friches résultent du déclin industriel et de la délocalisation d’activités, de la transformation des infrastructures, de la concurrence entre les utilisations du foncier. La friche peut être de nature industrielle, artisanale, commerciale, tertiaire, culturelle, militaire, religieuse, ferroviaire ou encore portuaire. Il peut s’agir d’une ancienne halle, d’un ancien musée, d’une ancienne caserne ou de bureaux. Si l’on se concentre sur les friches industrielles, elles sont le plus souvent intra-urbaines, la plupart du temps situées en périphérie de la ville, se retrouvant du fait de l’extension urbaine, au cœur du tissu urbain. Il y a donc paradoxalement, un étalement urbain croissant et l’apparition simultanée de friches urbaines se trouvant généralement dans des endroits stratégiques. Elles constituent alors un atout majeur pour la logistique urbaine, puisque l’absence de foncier disponible à des prix abordables est présenté comme un obstacle majeur au développement d’une logistique urbaine efficace et optimisé. Néanmoins, « la nécessité de placer la régénération d’une friche urbaine sous l’angle d’une dynamique de projet dépasse les stades initiaux liés à la révélation du potentiel du site et à l’établissement d’une vision directrice. » [Rey, 2012]. Les projets d’aménagements situés sur des friches doivent ainsi faire face à l’image de déclin de ce type de site mais aussi aux incertitudes en matière de contamination des sols, qui peuvent engendrer des coûts d’assainissements très élevés. L’émergence d’une dynamique du projet est donc confrontée à la difficulté de dépasser de nombreuses entraves. Généralement, les projets de régénération de friches urbaines concernent des surfaces d’au moins 5 000m2. De ce fait, ils ne se limitent pas à la construction ou à la transformation d’un seul bâtiment, mais correspondent le plus souvent à la création d’un véritable quartier. Les réflexions qui président à leur développement se situent donc à une échelle intermédiaire entre stratégie urbaine et création architecturale.

2 Actu environnement : le dictionnaire de l’environnement

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25 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

Ainsi, la reconversion d’une friche s’effectue selon deux grandes phases. La première concerne la « requalification » du site, c’est à dire une « étape de remise en état du site dégradé par l’activité industrielle et plus encore par son abandon » [Edelblutte, 2010]. Cette phase consiste en l’achat de la friche, généralement effectué par la collectivité locale concernée, de l’examen et du diagnostic technique du site confié à des spécialistes par le maître d’œuvre, du traitement du site jusqu’à la végétalisation du terrain. Puis, la deuxième phase vise au réaménagement du site, c’est à dire en la mise en œuvre d’une nouvelle affectation. Cette réaffectation dépend alors des résultats de l’étude technique et de l’examen du site, la vocation du projet peut être modifié en vue des résultats de ces études. C’est pourquoi, la reconversion d’une friche industrielle est un long et complexe processus reposant sur des études techniques très poussées. De tels projets ont des retombées tant d’un point de vue économique que social. Aussi, ces retombées peuvent être directes, notamment avec la création d’emplois, ou indirectes avec la création et le développement de nouvelles filières, la consolidation d’un secteur d’activité historique, l’affirmation d’une économie résidentielle… D’un point de vue social, ce type de projets, s’ils sont réussis, constituent une opportunité pour attirer des populations nouvelles et/ou stopper un déclin démographique.

FIGURE 7 : REPRESENTATION SCHEMATIQUE DES « EMBOITEMENTS » EXISTANT ENTRE LES DIFFERENTES ECHELLES DU PROJET URBAIN.

SOURCE : REY EMMANUEL DANS « REGENERATION DES FRICHES URBAINES ET DEVELOPPEMENT DURABLE / REALISATION : S. JUAREZ

En France, de nombreuses villes sont confrontées au déclin de leurs activités traditionnelles. Ainsi, la reconversion de friches a permis par exemple à Lille, la création d’un centre d’affaires suite au projet de reconversion Euralille ou encore le développement d’un quartier de la création sur l’ancien site Alstom au cœur de l’île de Nantes

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En somme, la reconversion de friches urbaines permet d’apporter une réponse à la raréfaction des terrains disponibles que ce soit en milieu urbain comme périurbain et ainsi faire face à une demande croissante de foncier. Elle questionne néanmoins les politiques de requalification urbaines, qui permettent d’envisager différentes options de requalification selon la taille, l’état et la localisation du site. Dans la mesure du possible, ce type de projets se doit de répondre aux objectifs du territoire et à l’enjeu urbanistique du renouvellement urbain qui a pour objectif de « limiter l’étalement urbain sans pour autant limiter le développement » [Delcour, 2010]. Enfin, comme nous l’avons vu précédemment, les reconversions sont aussi un levier important de positionnement de territoires, par exemple en matière de développement durable.

d. La gentrification : processus de revitalisation des centres villes ?

Depuis plusieurs décennies on assiste à un phénomène d’embourgeoisement des centres villes. Phénomène plus communément appelé « gentrification », qui désigne « un processus conjuguant réhabilitation de quartiers populaires d’habitat ancien et transformation de leur profil social, par l’installation de ménages des classes moyennes supérieures et l’éviction graduelle des classes populaires initialement en place. » [Clerval et al., 2011]. Ces évolutions s’accompagnent généralement d’une augmentation des coûts d’accès au logement ainsi que d’une transformation des tissus commerciaux et de l’offre de service. Ce terme, apparut en 1963 sous la plume d’une sociologue marxiste, Ruth Glass, à propos de la transformation du quartier de Barnsbury (au nord de Londres) deviendra en moins d’un demi-siècle un terme de notre langage courant. Aussi, la gentrification fera l’objet d’une riche littérature, tant en géographie qu’en sociologie urbaine afin de mieux cerner les mécanismes et le processus en lui-même.

§ Bref historique du processus de gentrification urbaine Les premiers processus de gentrification sont constatés au cours des années 1960 et 1970 et rendent compte d’une évolution par vagues successives. Ainsi, les premiers groupes « pionniers » s’installaient dans des quartiers plutôt bon marché, au patrimoine dégradé mais intéressant et où il était possible que des modes de vie alternatifs puissent être déployés. Ils sont progressivement rejoints par des ménages plus traditionnels de classes moyennes qui y entreprennent la réhabilitation de leurs habitats. Enfin, une dernière vague a vu l’implication de promoteurs immobiliers qui réhabilitaient l’habitat à destination de clientèles plus large. L’éviction de population s’accélèrent alors graduellement jusqu’à concerner les « pionniers » de la première vague. A partir des années 1980, le processus a connu de vastes évolutions. Si bien, qu’au cours des trois dernières décennies, le processus est devenu beaucoup plus massif, concernant une gamme bien plus large de territoires, ne s’arrêtant plus aux quartiers centraux des plus grandes métropoles occidentales. La gentrification n’est alors plus limitée à un processus de réhabilitation de quartiers résidentiels anciens mais s’effectue aussi par la création de constructions neuves et de grands projets urbains multifonctionnels. On assiste aussi à une modification des modalités de gentrification puisqu’elle repose désormais sur des modes

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d’intervention bien plus prégnants des pouvoirs publics et des opérateurs immobiliers. Ils remplissent alors la fonction de « pionniers » du processus, comme par exemple par les cas de reconversion de grands sites industriels, ferroviaires … à destination de nouveaux publics de résidents. Plus généralement, « les processus contemporains de gentrification sont indissociables de beaucoup de politiques d’aménagement urbain : pour les pouvoirs publics, il s’agit moins d’encourager à la marge des processus « spontanés » de rénovation résidentielle que de chercher à initier et à catalyser la gentrification, par exemple en ouvrant des réserves foncières à l’investissement immobilier, en (co)produisant des logements dédiés à des profils moyens ou aisés, en intervenant sur l’esthétique et les usages des espaces publics, ou encore en (co)finançant des grandes infrastructures » [Clerval et al., 2011].

§ Relations entre forme urbaine et gentrification Les travaux d’Alexis Lebreton et de Grégory Mougel visent à mettre en lien formes urbaines et mondialisation dans le processus de gentrification dans « La gentrification comme articulation entre forme urbaine et globalisation : approche comparative Londres/Berlin » (2008). Ainsi, au travers d’une étude approfondie de l’histoire de la formation urbaine de ces métropoles mais surtout par les phases de déclin successives de leurs centres villes respectifs, les deux chercheurs montrent que « la gentrification n’est possible que si les quartiers centraux ont été au préalable l’objet de processus de dépréciation et de dévalorisation. ». La structuration socio-spatiale de Berlin comme de Londres relèvent, dans les grandes lignes, d’une même logique radioconcentrique.

Ainsi, selon eux, l’émergence de groupes sociaux est directement liée à la redéfinition du statut des villes dans un contexte de globalisation. Dans l’explication des processus de gentrification, la présence de groupes sociaux aux revenus élevés peut jouer le rôle de « gentrifieurs » ne suffit pas puisqu’il est nécessaire qu’il y ait une présence importante de logements vacants ou facilement abordables dans les centres pour permettre la transformation du caractère social des quartiers. C’est pourquoi, les caractéristiques de la forme urbaine héritée restent prédominantes afin de comprendre la reconquête des tissus plus anciens.

§ Gentrification et friches urbaines

Comme nous l’avons vu précédemment, la disparition de branches entières de l’industrie a provoqué la formation d’immenses friches industrielles dans les espaces centraux des villes. Pour une ville, parvenir à transformer ses friches est une manière de prouver son dynamisme économique et politique. On parle alors d’une « mutation radicale et du développement de valeurs totalement nouvelles : les espaces ainsi crées correspondent à des compositions qui n’ont pas existé avant ». Par la mise en œuvre de ces grands projets urbains, « les friches deviennent de nouveaux types de quartier et le jeu post-moderne avec des immeubles ou aménagements existants ne doit pas tromper : il n’y a là rien qui ressemble à de la récupération, à de la réutilisation … à de la gentrification » [Bourdin, 2008]. Aussi, différents auteurs ont qualifié de « new-build gentrification » les opérations de construction de logements sur des friches urbaines [Davidson ; Lees, 2005]. Ces auteurs considèrent que la réalisation de ce type de projets favorise l’émergence d’un processus de

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gentrification car ils sont caractérisés par la même dynamique de revalorisation des centres urbains : ils représentent un réinvestissement de capital dans les zones centrales délaissées et impliquent une modification de l’environnement construit et du paysage urbain, et concernent les mêmes classes sociales.

§ Gentrification positive ou négative : les effets du processus Les travaux d’Atkinson (2004) montrent, au travers de l’étude de nombreux quartiers en Grande-Bretagne comme aux Etats-Unis, que le processus de gentrification induit un certain nombre d’effets négatifs comme les déplacements de populations à bas revenus, la destruction des liens sociaux existants, des conflits d’usages autour des espaces publics… Au contraire, pour de nombreux décideurs urbains, l’afflux de ménages de classe moyenne, l’augmentation escomptée des revenus fiscaux locaux et la déconcentration de ménages pauvres qui en résulte constituent des résultats positifs.

Ainsi, le processus de gentrification est un processus controversé et conflictuel, qui met en jeu des stratégies de classe et pose la question des acteurs dominants et dominés dans les transformations urbaines.

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II. Problématisation et définition de l’hypothèse de recherche

Les stratégies urbaines de densification s’inscrivent donc dans le cadre des accords pour le développement durable. Ainsi, en France comme au Canada, sous l’impulsion des grands sommets internationaux les politiques urbaines sont modifiées dans un objectif commun : la lutte contre l’étalement urbain. En France, ces intentions sont réaffirmées par les textes du Grenelle I de l’environnement (2009), lequel identifie les collectivités locales comme « des acteurs essentiels de l’environnement et du développement durable » et ayant des rôles « complémentaires, tant stratégiques qu’opérationnels » (Article 51). A l’issu du Grenelle II de l’environnement (2010), les SCoT se verront doter d’outils permettant d’imposer des normes minimales de densité urbaine ainsi que le PLU qui devront prévoir des densités minimales de construction à proximité des transports en commun. Cette préoccupation en faveur du développement durable est confortée par des courants urbanistiques comme le new urbanism ou l’éco-urbanisme. Ces modèles de développement urbain visent à mettre en œuvre les principes de durabilité urbaine par la création de centralités à proximité d’infrastructures de transports en commun (Cf. Transit-Oriented-Development). Ou encore le modèle de ville compacte qui vise à allier mixité fonctionnelle et haute densité en se basant sur un maillage de transports collectifs efficace. Dans cette dynamique, les friches urbaines deviennent de réels leviers de développement des centres villes de par l’importance de leurs surfaces mais aussi du fait de leurs positions intra-urbaines. Elles permettent ainsi d’apporter une réponse à la raréfaction de terrains disponibles mais aussi de faire face à une demande croissante de foncier. C’est pourquoi, les projets de quartiers durables pullulent en Europe occidentale et en Amérique du Nord essentiellement. Par le biais de ce type de programmes, on assiste alors à un phénomène d’embourgeoisement des centres villes qui conduit implicitement au déplacement des populations à plus bas revenus vers les périphéries. Aussi, l’un de nos premiers questionnements a été le suivant : les programmes de revitalisation de friches participent t’ils à un processus de gentrification urbaine du territoire ? A cette question, certains auteurs (Davidson, Lees, 2005, 2010), ont considéré que la régénération de friches urbaines par la construction de nouveaux logements s’adresse à des classes moyennes supérieures et contribue de ce fait au processus de gentrification. C’est pourquoi, ce type de réflexion nous a amené à nous questionner sur les liens qui peuvent exister entre revitalisation des friches industrielles et gentrification, s’agit-il de deux concepts indissociables ou même complémentaires ? La gentrification est-elle nécessaire au développement des villes dans un contexte de globalisation ?

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Au terme de ce questionnement, la problématique de recherche que nous avons retenu est :

Afin d’aiguiller notre recherche mais aussi pour la mise en place d’une méthodologie efficace nous partirons d’une hypothèse de départ qui vise à identifier les programmes urbains de revitalisation de friches, bien que prônant une certaine diversité comme outil d’attraction d’une classe sociale plus aisée au détriment de l’identité historique du territoire. Pour la vérification de cette hypothèse, nous allons mobiliser un certain nombre d’indicateurs dans notre méthodologie afin de comparer les deux sites d’étude que nous aurons retenus. Ces indicateurs seront basés, tant sur des éléments statistiques que bibliographiques.

Les politiques volontaristes qui misent sur la requalification des friches urbaines afin de revitaliser les centres villes sont-elles adaptées à la diversité des territoires et de ses populations ?

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31 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

III. Méthodologie mise en place

a. Présentation de la méthode et des outils mis en place Dans ce projet de recherche, nous souhaitons vérifier si les programmes urbains de revitalisation de friches, bien que prônant une certaine mixité sociale, constituent un outil d’attraction d’une classe sociale plus aisée au détriment de l’identité historique du territoire. Aussi, de par l’étude de deux projets urbains de requalification de sites industriels en France et au Québec (Canada), notre méthodologie aura pour but de vérifier les trois objectifs suivants : Objectif 1 : Vérifier si le programme vise à densifier le tissu territorial existant. Objectif 2 : Vérifier s’il y a « gentrification » en cours (arrivée d’une classe sociale plus aisée) Objectif 3 : Vérifier si le programme contribue à améliorer la diversité (fonctionnelle, économique et sociale). Par l’étude de ces deux projets urbains en regard des indicateurs permettant de répondre aux objectifs fixés, nous pourrons ensuite comparer les évolutions pour déterminer les impacts directs du projet sur la structuration sociale. Mais aussi de comparer leurs caractéristiques dans le but de déterminer si un programme favorise plus qu’un autre l’attraction d’une classe sociale plus élevée.

§ Échelles et temporalités d’application de la méthodologie « Il existe des projets d'aménagement ou de planification à toutes les échelles : le bâtiment, l'îlot, le quartier, l'ensemble de quartiers, la ville, l'agglomération, le territoire ou la région. Chaque échelle de projet présente des spécificités intrinsèques très variées, qu'il s'agisse des possibilités d'aménagement, des acteurs impliqués ou de l'échelle de temps. Le choix de l'échelle de travail est la première étape clef qui oriente fortement le projet tant au niveau du type de données disponibles qu'au niveau des objectifs à définir » [Cherqui, 2006]. C’est pourquoi, nous avons choisi de retenir deux projets urbains s’inscrivant dans un projet de quartier. Cependant, notre méthodologie vise à répondre à trois objectifs, aussi une deuxième échelle d’étude sera présente au sein de notre méthodologie. D’une part, l’échelle du quartier, borné par des limites institutionnalisées. Aujourd’hui au travers de cette échelle, le quartier renvoie à une action sociale et/ou urbanistique. Aussi, les opérations d’aménagement (par exemple en France, ancienne zone à urbaniser en priorité, zone d’aménagement concertée, grand projet de renouvellement urbain, zones de requalification urbaine, etc.) concourent à former des ensembles souvent qualifiés de « quartier ». Il est alors un schéma technique d’organisation de l’espace urbain pour beaucoup de professionnels ou d’élus [Gérard, 1983]. D’autre part à l’échelle de la ville, nous prendrons alors comme limite, les données communales des territoires d’étude.

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32 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

Dans le but de répondre à chacun des objectifs précédemment énoncés, nous analyserons les données relatives au quartier d’étude ainsi qu’à l’échelle de la ville dans laquelle le projet urbain s’inscrit. Aussi, suivant l’objectif auquel nous tenterons d’apporter des éléments, nous analyserons les données relatives au territoire d’étude avant la réalisation du programme de requalification, pendant le déroulement du programme et si possible les caractéristiques prévues lorsque le programme sera achevé, on parlera alors de données de prospectives.

§ Les sources de données mobilisées Les sources de données mobilisées dans ce projet de recherche sont alors essentiellement des sources produisant des données d’ordre quantitative. Il s’agit de :

ü L’INSEE : Institut National de la Statistique et des Études Économiques. Il s’agit d’un institut dont les missions consistent à collecter, produire, analyser et diffuser des informations à caractère économique et sociale en France.

ü STATISTIQUES CANADA : Agence du gouvernement fédéral canadien qui a pour

mandat de faire la collecte et la compilation de statistiques sur le Canada et ses habitants. Au Canada, les statistiques sont de responsabilité fédérale, ainsi, les statistiques des provinces sont prises en charge par l’agence.

ü Sites des projets d’aménagements

ü Sites des communes d’études

§ Choix des indicateurs A partir des trois objectifs énoncés pour confirmer ou infirmer notre hypothèse de départ, notre méthodologie va mobiliser un certain nombre d’indicateurs, qu’il est nécessaire de préalablement bien définir. Ces indicateurs sont des grandeurs spécifiques observables et mesurables qui peuvent servir à montrer les changements obtenus ou les progrès accomplis par un programme en vue de la réalisation d’un effet spécifique. Aussi, ces indicateurs peuvent être quantitatifs ou qualitatifs. Objectif 1 : vérifier si le programme vise à densifier le tissu territorial existant

ü Nombre d’habitants : cet indicateur nous permettra de connaître l’évolution démographique induite par le projet d’aménagement (avant – pendant/ après).

ü Densité de population : cet indicateur nous permettra de connaître l’évolution de

la densité de population sur un territoire. Elle est calculée par le rapport du nombre d’habitants sur la surface du territoire à l’étude (habitants/km2).

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33 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

Objectif 2 : Vérifier s’il y a « gentrification » en cours (arrivée d’une classe sociale plus aisée) Afin d’établir les indicateurs nécessaires à cette évaluation, nous nous sommes appuyés sur un rapport produit par le Regroupement économique et social du Sud-Ouest (province du Québec) : « Construire un espace équitable ou comment gérer la revitalisation » (2006). Lequel a produit une liste d’indicateurs permettant d’identifier une gentrification en cours dans des quartiers de la métropole Montréalaise. En effet, « bien que les données à caractère socio-économique ne soient pas à ce jour disponibles avant quelque temps, certaines données plus récentes sur le marché immobilier ainsi que certaines observations qualitatives permettent de distinguer des signes concrets de gentrification, tant du point de vue des nouvelles clientèles que de celui des modifications au caractère particulier des quartiers, sans toutefois que leurs conséquences ne se soient manifestées de manière brutale ». Ci-après la liste des indicateurs d’une gentrification en cours :

ü L’arrivée de nouveaux ménages ü L’augmentation du nombre de propriétaires ü L’écart entre les revenus des locataires et propriétaires ü La demande de hausse des loyers ü L’augmentation du nombre de transactions ü La hausse des valeurs marchandes ü La demande de permis de rénovation ü La hausse de la spéculation ü L’implantation de nouveaux services et équipements

En accord avec la liste des neuf indicateurs produits par le Comité nous avons sélectionné trois indicateurs que l’on pourrait aisément renseigner à l’aide de bases de données statistiques et comme nous apparaissant comme étant les plus marquants d’une gentrification en cours :

ü Revenu moyen : cet indicateur nous permettra de déterminer si l’on constate sur un territoire, l’installation de ménages à revenu plus élevés, modifiant ainsi le caractère particulier du quartier et s’exprime en euros (dollars canadiens au Canada)

ü Prix du loyer moyen : cet indicateur nous permettra de déterminer si l’on constate

une augmentation du prix moyen du loyer entre deux dates, signe de l’installation de ménages à revenu plus élevés (euros ou dollars canadiens).

ü Professions et catégories socio-professionnelles : cet indicateur permet de classer

l’ensemble de la population présente sur un territoire en un nombre restreint de catégories présentant chacune une certaine homogénéité sociale. Cette nomenclature, élaborée par l’Insee est multi-dimensionnelle, en ce sens qu’elle est le résultat de la combinaison de plusieurs critères discriminants. Cet indicateur, typiquement Français n’est que peu présent dans d’autres recensements internationaux. Aussi, fonction des ressources disponibles pour l’étude de cas Canadienne, nous aviserons quant à l’utilisation de cet indicateur.

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34 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

Objectif 3 : Vérifier si le programme contribue à améliorer la diversité (fonctionnelle, économique et sociale) Afin de vérifier si les programmes de requalification de friches urbaines retenus contribuent à améliorer la diversité, nous nous sommes appuyés de la démarche HQE2R. Cette méthode issue d’un projet européen coordonné par le CSTB et cofinancé par la Commission européenne entre 2001 et 2004 porte sur l’intégration du développement durable dans les projets d’aménagement et de renouvellement urbain à l’échelle des quartiers et leurs bâtiments. Les indicateurs retenus dans le système IDSIS3 de la démarche HQE2R ont été développés en vingt et une cibles. Trois d’entre elles concernent la diversité, il s’agit dès lors de s’assurer de la diversité de la population, de s’assurer de la diversité des fonctions (économiques et sociales) et enfin de s’assurer de la diversité de l’offre de logements.

3 IDSIS est un système intégré d’indicateurs de développement durable (Integrated Sustainable Development Indicators System) qui permet une analyse systémique de quartier en vue de réaliser son diagnostic de développement durable

Objectifs Cibles Sous-cibles Indicateurs

Am

élio

rer l

a di

vers

ité

Diversité

de la population

Améliorer la diversité

sociale et économique

Ratio de diversité de la population active selon les catégories socio-

professionnelles

Part population inactive / population

active

Améliorer la diversité

intergénérationnelle

Distribution de la population par

tranche d’âge (a/b/c)

Diversité des fonctions

Favoriser la présence

d’activités économiques

Nombre d’emplois pour 1000

habitants

Favoriser la présence de

commerces

Nombre de commerces de détail pour

1000 habitants

Favoriser la présence d’équipements et de

services

Nombre d’équipements et de

services publics à moins de 300m

Diversité de l’offre de

logements

Améliorer la diversité des

logements

% de logements sociaux

% de ménages propriétaires de leur logement

FIGURE 8 : TABLEAU DES CIBLES, SOUS-CIBLES ET INDICATEURS POUR L’AMELIORATION DE LA DIVERSITE SELON LE SYSTEME IDSIS

SOURCE : DEMARCHE HQE2R / REALISATION : S. JUAREZ

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35 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

Parmi la liste des huit indicateurs présentés ci-dessus, nous avons choisi d’en retenir cinq, ceux nous apparaissant les plus marquants de la diversité qu’elle soit fonctionnelle, démographique ou sociale. Les indicateurs retenus pour répondre à cet objectif sont les suivants :

ü Part de la population inactive / active : cet indicateur nous permettra de déterminer si le projet vise à améliorer la diversité sociale et économique. Il est calculé par le rapport de la population inactive et active. La part de la population active correspond aux actifs ayant un emploi ainsi qu’aux chômeurs alors que la part de la population inactive correspond aux élèves, étudiants, retraités…

ü Part de la population par tranche d’âge : cet indicateur nous permettra de déterminer

les impacts du projet d’aménagement sur la diversité intergénérationnelle du territoire à l’étude. Il est calculé par le ratio d’appartenance à une classe d’âge et exprimé en pourcentage (%)

ü Nombre d’emplois pour 1000 habitants : cet indicateur nous permettra de déterminer

si le projet d’aménagement vise à favoriser la présence d’activités économiques.

ü Nombre d’équipements et de services publics : cet indicateur nous permettra de déterminer si le projet d’aménagement vise à favoriser la présence d’équipements et de services.

ü Pourcentage de logements sociaux : cet indicateur nous permet de déterminer si le

projet d’aménagement vise à améliorer la diversité des logements. Ainsi, notre méthodologie mobilise dix indicateurs dans le but de répondre à trois objectifs :

Objectifs Indicateurs

Vérifier si le programme vise à densifier le tissu territorial existant

Nombre d’habitants

Densité de population

Vérifier s’il y a « gentrification » en cours

Revenu moyen

Prix du loyer moyen

Part de la population par profession et catégories socio-professionnelles

Vérifier si le programme contribue à améliorer la diversité

Part de la population inactive / active

Part de la population par tranche d’âge

Nombre d’emplois pour 1000 habitants

Nombre d’équipements et de services publics

Pourcentage de logements sociaux

FIGURE 9 : TABLEAU SYNTHESE DES INDICATEURS MOBILISES REALISATION : S. JUAREZ

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36 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

§ Grille d’analyses Afin de pouvoir comparer les résultats des deux sites d’études retenus, notre méthodologie s’appuie une grille d’analyse opérationnelle. Pour chacun des objectifs, nous chercherons à remplir le tableau comme suit :

Avant-projet

d’aménagement (2000)

Pendant/ après projet

d’aménagement (2012) Évolution (%) Score

Quartier Ville Quartier Ville Quartier Ville Point

Nombre

d’habitants 50 1500 100 2000 +50% +25% +1

Densité de

population

(habitants/km2)

120 200 140 400 +17% +100% -1

Après avoir renseigné chacun des indicateurs pour les valeurs quartier et ville, avant et après

réalisation du projet d’aménagement. Nous souhaitons comparer l’évolution de chacun des

indicateurs et ainsi établir pour quelle valeur du quartier ou de la ville l’indicateur a connu la

plus grande variation. Nous attribuerons alors un score à cet indicateur comme suit :

ü Si l’indicateur de référence connaît une évolution plus importante à l’échelle du

quartier plutôt qu’à l’échelle de la ville, on attribue le score de : +1

ü En revanche, si l’indicateur de référence connaît une évolution moins importante à

l’échelle de quartier qu’à l’échelle de la ville, on attribue le score de : -1

ü Si l’évolution de l’indicateur de référence est sensiblement (+/- 1%) le même à l’échelle

du quartier qu’à l’échelle de la ville, on attribue alors le score de : 0

FIGURE 10 : GRILLE D’ANALYSE DE L’OBJECTIF 1 REALISATION : S. JUAREZ

Page 37: LES STRATÉGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE …

37 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

Concernant la grille d’analyse du deuxième objectif, nous procédons de la même manière que précédemment4.

Enfin, concernant la grille d’analyse du troisième objectif, nous souhaitons ici comparer les

données pour la valeur « quartier » à celle de la valeur « ville » sans passer par le calcul de

leurs évolutions. En effet, nous souhaitons, au travers de cette grille d’analyse vérifier si les

4 Cf. Annexes : Grille d’analyse de l’objectif 2

Prenons l’exemple de l’indicateur « nombre d’habitants » :

Après avoir rempli les données relatives à l’indicateur « nombre d’habitants » pour

les valeurs « quartier » et « ville » avant la réalisation du projet d’aménagement

(2000) et pendant ou après projet d’aménagement (2012), nous pouvons calculer

l’évolution en (%)

Ainsi, l’évolution du nombre d’habitants au sein du quartier d’étude est dans cet

exemple de :

Ev(nbhab)(quartier)) =

Ev(quartier) = = 50%

De la même façon, l’évolution du nombre d’habitants au sein de la ville d’étude

est de :

Ev(ville) = = 25%

Aussi, nous constatons que l’évolution du nombre d’habitants de la ville est moins

important que l’évolution du nombre d’habitants au sein du quartier. Le projet

d’aménagement du quartier vise à une augmentation plus importante de la

population que celle de la ville, c’est pourquoi nous lui attribuons le score de +1.

Nbhab(2012) – Nbhab(2000)

Nbhab(2000)

X 100

100 - 50

50

X 100

2000 - 1500

1500

X 100

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38 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

caractéristiques du programme de requalification du terrain d’étude visent à promouvoir une

plus grande diversité que celle présente à l’échelle de la ville. Ainsi, afin d’attribuer un score

à chacun des indicateurs de cette grille, une simple comparaison des valeurs est alors

nécessaire, en procédant selon la même méthode qu’édicté pour la grille d’analyse du premier

objectif.

Enfin, une grille d’analyse opérationnelle permettra de servir de synthèse des indicateurs mobilisés et ainsi établir un score pour chacun des sites étudiés. Le score total pour un site d’étude pourra donc être compris entre – 10 et 10 5

5 Cf. Annexes : Grille de synthèse des cas d’étude

Indicateurs / Échelles Quartier fin

première phase (2014)

Quartier fini Ville (2012) Points

Part de la population inactive / active 22,1% 22,1% 27% -1

Part de la population par tranche d’âge +1

0 – 35 33% 33% 52,4% -

35 – 50 38% 38% 19,2% -

50 et + 29% 29% 28,4% -

Nombre d’emplois pour 1000 habitants 1 238 1 100 610 +1

Nombre d’équipements et de services publics 11 (2013) -

333 soit 7,4 par quartier (2013)

+1

Pourcentage de logements sociaux 25% 18,7% (2009) +1

FIGURE 11 : GRILLE D’ANALYSE DE L’OBJECTIF 3 REALISATION : S. JUAREZ

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39 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

b. Justification des choix de terrains d’étude Afin de vérifier si les programmes de revitalisation de friches visent, à attirer une classe sociale plus aisée au détriment de l’identité historique du territoire, nous avons souhaité nous intéresser à deux requalifications de sites industriels. Pour ce faire, nous avons décidé d’établir une liste de critères auxquels les deux sites d’études doivent répondre favorablement :

ü Les programmes de requalification doivent s’établir sur des friches urbaines.

ü Les programmes de requalification doivent concerner la totalité du quartier d’une commune (afin d’accéder plus facilement à des bases de données statistiques).

ü Les programmes de requalification doivent dans l’ordre du possible s’établir sur des

échelles similaires.

ü Les programmes doivent mettre en avant la diversité fonctionnelle, économique et sociale de leurs projets.

ü Les programmes doivent concerner des sites de grand intérêt pour le développement

de la commune associée. Ainsi, partant de ces critères, nous avons choisi de traiter en France du cas de Lyon Confluence. Ce projet urbain d’envergure est unique en France puisqu’il s’agit de l’un des plus grands projets urbains de centre-ville en Europe et vise à renforcer le rôle de la métropole Lyonnaise au carrefour des grands axes d’échanges Européen. Aussi, il nous a semblé intéressant d’étudier les impacts sociodémographiques de ce projet initié en 2003 et qui devrait s’achever en 2025. D’autre part, le choix du cas d’étude au Canada s’est porté sur la province du Québec, là aussi, plusieurs projets ont attiré notre attention avant de décider celui auquel nous appliquerons notre méthodologie dans ce projet de fin d’études. Celui apparaissant comme ayant le plus grand nombre de similitudes avec le site de Lyon Confluence et comme répondant favorablement à la liste de critères définie a finalement été le projet de transformation du quartier Griffintown à Montréal. Situé en bordure de centre-ville, le programme de requalification urbaine de la zone anciennement industrielle vise à la réalisation d’un quartier d’activités diversifiées.

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40 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

PARTIE 2 : ETUDE DE CAS, RÉSULTATS ET

ANALYSE

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41 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

I. Lyon Confluence

a. Présentation du projet urbain de la Confluence

§ Confluence, bref historique du territoire Situé au Confluent de la Saône et du Rhône, le quartier de la Confluence correspond à la moitié sud de la Presqu’île de Lyon entre la place Carnot et la pointe du confluent. Conquis à la veille de la révolution française, le territoire ne sera réellement urbanisé qu’à partir de la seconde moitié du XIXème siècle. En effet, au début des années 1830, la révolution industrielle développe le chemin de fer à Lyon. Ainsi, en combinant desserte fluviale avec des compagnies de navigation à vapeur et desserte ferroviaire avec la gare de Perrache, le sud de la presqu’île devient un site d’entrepôts à charbon, d’industries chimiques, de manufactures de tabac… Au XXème siècle, le développement industriel du quartier de la confluence se poursuit et devient l’une des terres d’élection de la population ouvrière de Lyon. Dès lors, de nombreux sites se développent encore par le rail comme le port Rambaud en 1926 ou le marché de gros en 1961. A la fin du XXème siècle, les activités industrielles du territoire font les frais de la crise industrielle qui sévit dans les grandes métropoles. Si de nombreux véhicules empruntent chaque jour l’autoroute urbaine qui traverse la Confluence, très peu connaissent le quartier de 7 000 habitants qui s’étend derrière la gare de Perrache. La fermeture du port Rambaud en 1995 marque la fin de l’ère industrielle du quartier, ainsi, à la suite des cessations d’activités et des délocalisations, notamment celle du marché de gros, de nombreuses emprises foncières sont désormais libres. Le territoire, alors en déclin économique et démographique est isolé et enlaidi par les infrastructures ferroviaires et routières qui le traverse mais aussi par les fleuves qui l’entoure. La mauvaise réputation de Confluence sera marquée par la présence de prisons, de voies ferrées et du port fluvial, tous laissés à l’abandon. Malgré le déclin industriel et social constaté à la Confluence, le potentiel stratégique du site sera rapidement pris en considération par la municipalité lyonnaise. En effet, de par sa position centrale, situé dans le prolongement de l’hyper centre, à la fois desservi par une gare TGV, une autoroute, une ligne de métro et un tramway, la localisation du quartier apparaît comme une zone de grand intérêt pour les décideurs publics, qui voient en la Confluence, la possibilité de restaurer une réelle continuité urbaine avec la Presqu’île, de rendre au quartier sa visibilité et son activité, tout en prolongeant le centre-ville vers le Sud.

§ La naissance du projet urbain Dès 1995, après son élection, le maire de Lyon, Raymond Barre, considère que « peu de villes en Europe ont la chance de disposer, en plein centre-ville, de telles emprises foncières mutables à court terme », et inscrit l’aménagement du « Confluent » dans son plan de mandat. L’objectif est alors de réunir le nord et le sud de la presqu’île en supprimant la barrière des infrastructures et doubler la superficie du centre-ville.

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42 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

En 1996, le Grand Lyon met en place un comité de pilotage du projet en associant élus et directeurs de service et crée la « mission Confluent » au sein de la direction générale du développement urbain. La réflexion porte dès lors sur les 150 hectares qui vont de Perrache au Confluent et non sur les seuls 70 hectares de terres mutables6.

6 Mutable : qui est sujet au changement (Larousse)

FIGURE 12 : LOCALISATION DE CONFLUENCE REALISATION : S. JUAREZ

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43 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

En 1999, la création d’une SEM (Société d’Économie Mixte) s’impose comme le meilleur instrument de mise en œuvre du projet. Une convention de concession d’aménagement est alors signée entre le Grand Lyon et la SEM Lyon Confluence et lui confère le mandat d’assurer :

ü Les études pré-opérationnelles et les études particulières de la phase préparatoire (2000 – 2004).

ü La maîtrise foncière, les travaux préparatoires, les premières actions de commercialisation, l’animation, l’information ou la communication visant à la promotion de l’opération.

ü La poursuite des missions et la réalisation de tous les aménagements durant la

phase de réalisation. Ainsi, la transformation du quartier de la Confluence est organisée au travers de deux grandes phases. La première, lancée en 2003 a déjà transformé la physionomie du quartier, la ZAC 1 (Zone d’Aménagement Concerté), côté Saône s’étend sur 41 hectares. Son objectif est d’inaugurer la mutation du territoire grâce à un programme d’aménagement mixte, ambitieux et novateur et de réconcilier la ville avec la rivière. La ZAC 1 est à ce jour réalisée à 85%, à terme, elle prévoit d’accueillir 2 000 logements, de grands équipements (le pôle de loisirs et de commerces, l’hôtel de région …) des commerces, services, loisirs (120 000m2), et des activités (90 000m2). Le projet urbain est aujourd’hui entré dans sa deuxième phase, conçu par l’agence Herzog & de Meuron et le paysagiste Michel Desvigne, lequel au travers de la ZAC 2 aura pour vocation d’être un quartier mixte du centre-ville de la Confluence. La ZAC abritera un quartier dense au Nord, celui du « Marché », qui tient son nom de la préservation d’anciennes halles du marché de gros, qui seront rénovées et insérées dans le tissu urbain futur, ainsi qu’un parc habité au sud appelé « Champ » où l’on retrouvera des entreprises innovantes et qui possèdera des liens multiples au-dessus des cours d’eau pour connecter le territoire au reste de la ville. Ainsi, cette deuxième phase a pour objectif de faire de la zone une réelle centralité durable7.

7 Site de la SEM de Lyon Confluence

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44 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

CHIFFRES CLÉS ZAC 1

41 hectares lancée en 2003

Constructibilité : 400 000 m2 → dont 300 000 m2 livrés en 2012

Logements : 140 000 m2 → soit 1 900 logements 4000 habitants

→ dont 1 000 logements livrés en 2012 (2 500 hbts)

Activités : 15 000 m2 SHON → soit 7 500 emplois

Commerces : 77 000 m2

Équipements : 31 500 m2

CHIFFRES CLÉS ZAC 2

35 hectares lancée en 2010

Constructibilité : 400 000 m2

Programmation :

→ 138 500 m2 de logements

→ 229 000 m2 de bureaux et activités

→ 17 000 m2de commerces

→ 35 600 m2 d’équipements publics

25 % de logements sociaux (PLUS et PLAI),

15% de logements intermédiaires (PLS et

accession sociale à la propriété), 10% de

logements à prix maîtrisés, 50% de

logements libres

FIGURE 13 : LOCALISATION DE LA ZAC 1 SOURCE : LEMONITEUR / REALISATION : S. JUAREZ

FIGURE 14 : LOCALISATION DE LA ZAC 2 SOURCE : LEMONITEUR / REALISATION : S. JUAREZ

Page 45: LES STRATÉGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE …

45 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

b. Application de la méthodologie au quartier de la Confluence Le projet urbain de Lyon Confluence est donc un projet global ayant pour objectif d’agrandir le centre ville de la métropole. Ce projet d’envergure vise à une densification durable du bâti déjà existant ainsi qu’à la construction de nombreux logements, commerces, l’implantation d’activités mais aussi la création d’un espace de vie agréable en contact avec l’eau. Dans cette partie nous souhaitons donc mettre en pratique la méthodologie précédemment exposée afin de mesurer les incidences du programme urbain tant sur les aspects sociaux que démographiques du territoire. Ainsi, au travers des trois grilles d’analyses, nous souhaitons vérifier si le programme urbain de Lyon Confluence vise réellement à densifier le tissu territorial existant, vérifier si d’ores et déjà le programme favorise l’émergence d’un processus de gentrification et enfin vérifier si le programme contribue à améliorer la diversité tant fonctionnelle, économique que sociale.

§ Objectif 1 : Vérifier si le programme de Lyon Confluence vise à densifier le tissu territorial existant

Dans un premier temps nous avons souhaité vérifier si le programme de Lyon Confluence à permis une densification de son territoire. Pour cela les deux indicateurs mobilisés sont le nombre d’habitants et la densité de population. Comme nous l’avons vu, le projet urbain de la Confluence n’étant pas à ce jour achevé, nous allons alors mobiliser les données actuelles à l’échelle du quartier. Nous pourrons ainsi déterminer si le programme urbain de la Confluence permet d’ores et déjà une densification du tissu existant. Concernant le choix des dates pour les périodes « avant-projet d’aménagement » et « pendant ou après projet d’aménagement » nous avons choisi d’utiliser les données produites pour les années 1999 (date antérieure au lancement des premiers travaux en 2003) et 2013 (date du dernier recensement légal de l’INSEE). Afin de remplir la grille d’analyse nous utilisons alors les données :

ü INSEE : EPCI de la CC Confluences (247300759) – Recensement de 1999 ü INSEE : Commune de Lyon (69123) – Recensement de 1999 et 2013 ü SEM LYON CONFLUENCE : Nombre d’habitants en 2014

En effet, à l’échelle du quartier nous avons finalement choisi d’entrer les données disponibles en 2014 du fait que le dernier recensement de l’INSEE en 2013 fait état de seulement 4 489 habitants en 2012 contre 10 000 en 2014. Pour ce qui est de l’indicateur « Densité de population » pour la valeur quartier en 2014, nous avons procédé de la façon suivante :

Densitépop(2014) = Nbhab(2014) / Surface = 6 667 habitants/km2 Avec Nbhab(2014) = 10 000 Surface = 150 hectares = 1,5km2

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46 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

Nous pouvons finalement obtenir la grille d’évaluation de l’objectif 1 pour le cas de Lyon Confluence, comme suit :

Avant-projet

d’aménagement (1999)

Pendant/ après projet

d’aménagement (2013) Évolution (%) Score

Quartier Ville Quartier

(2014) Ville Quartier Ville Point

Nombre

d’habitants 4 177 445 274 10 500 500 715 +151,4% +12,4% +1

Densité de

population

(habitants/km2)

16 9 305 6 667 10 460 +41 568% +12% +1

Nous constatons dans un premier temps que, malgré le fait que nous ayons choisi d’utiliser les données de 2014 pour le quartier de la Confluence afin de les comparer avec des données antérieures à l’échelle de la ville (2013), les résultats n’en sont pas pour autant faussés. En effet, avec une évolution de 151,4% entre 1999 et 2014 pour le nombre d’habitants, l’évolution de population de la ville de Lyon n’est alors que négligeable comparée à celle du quartier d’étude. Et de la même façon pour l’évolution de la densité de population qui, à l’échelle de la Confluence affiche une évolution de 41 568% contre 12% pour la commune de Lyon. A terme, le quartier de la Confluence devrait accueillir 20 000 habitants8 soit le double de la population actuelle. La densité de population sera alors de 13 334 habitants et de ce fait très certainement supérieure à celle de la commune de Lyon. En somme, le projet urbain de la Confluence répond correctement à ses ambitions de densification urbaine, le score obtenu par le quartier pour cet objectif est alors de 2 points.

8 Documentation Lyon Confluence : http://www.efe.fr/medias/pdf/documentation/31431/efe-lyon-confluence.pdf

FIGURE 13 : GRILLE D’ANALYSE DE L’OBJECTIF 1 POUR LYON CONFLUENCE REALISATION : S. JUAREZ

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47 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

§ Objectif 2 : Vérifier s’il y a « gentrification » en cours Notre deuxième objectif vise, au travers de trois indicateurs, à identifier si au sein du quartier de la Confluence on note déjà l’émergence d’un phénomène de gentrification. Aussi l’indicateur revenu moyen permet de déterminer la classe sociale à laquelle appartient la population. Ne disposant pas de données relatives au quartier de la Confluence pour cet indicateur, nous avons estimé pouvoir utiliser les données relatives au deuxième arrondissement de Lyon (auquel le quartier de la Confluence appartient). Devant les très grandes disparités entre les données relatives aux revenus du 2ème arrondissement et de la ville de Lyon en 2008 et 2012, il nous est alors apparu très approximatif de les renseigner dans la grille d’analyse du deuxième objectif. Aussi, nous n’avons pas souhaité remplir cet indicateur afin de ne pas fausser notre étude. Cependant, en utilisant les professions et catégories socio-professionnelles, nous avons chercher à déterminer le profil social de Lyon Confluence avant et pendant le projet d’aménagement. En effet, en nous appuyant sur l’étude d’Anne Clerval (2008) « La gentrification à Paris intra-muros : dynamiques spatiales, rapports sociaux et politiques publiques » dans laquelle elle analyse les classes sociales présentent sur un territoire à partir des données publiées par l’INSEE sur les professions et catégories socio-professionnelle, nous pouvons déterminer s’il y a eu changement de classe sociale sur le territoire au cours des dernières années. « Ainsi, en utilisant les CS comme un indicateur de classes, on peut considérer les ouvriers comme le noyau des classes populaires auquel s’agrège la plupart des employés. Les artisans et les commerçants représenteraient celui de la petite bourgeoisie traditionnelle, tandis que les chefs d’entreprise de plus de 10 salariés correspondraient au cœur de la grande bourgeoisie, à laquelle une frange de professions libérales et des cadres mais aussi une part des inactifs. Celui de la bourgeoisie au sens large se trouverait parmi les professions libérales et les cadres administratifs, commerciaux, fonctionnaires. (…) Enfin les ingénieurs et cadres techniques, les professeurs, les professions artistiques et culturelles formeraient le noyau de la petite bourgeoisie ascendante, à laquelle s’ajoute une part des professions intermédiaires. » [Clerval, 2008]. Enfin, le troisième indicateur que nous avons souhaité mobiliser afin de vérifier s’il y a « gentrification » en cours au sein de Lyon Confluence est le prix moyen du loyer, il s’agit là de voir si au travers du projet d’aménagement on constate ou non une augmentation des loyers favorisant ainsi l’implantation d’une classe sociale plus aisée. Pour cela nous nous sommes basés sur un outil d’estimation immobilière en ligne qui s’appuie sur des estimations mensuelles de prix au mètre carré par commune9. De la même façon que pour l’indicateur du revenu moyen net, il est difficile d’apporter une analyse précise de l’évolution du prix du loyer sur le quartier de la Confluence et plus généralement à l’échelle du 2ème arrondissement de Lyon. Cependant, en confrontant les

9 Outil d’estimation immobilière en ligne http://www.meilleursagents.com/estimation-immobiliere

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sources de données nous pouvons déterminer si l’évolution du prix de l’immobilier au sein du 2ème arrondissement et plus précisément au sein de la Confluence est plus ou moins importante qu’à l’échelle de la commune. En effet, si l’on se réfère aux estimations immobilières du site meilleursagents.com, il apparaît qu’aujourd’hui le prix moyen des loyers dans le 2ème arrondissement et dans le quartier de la Confluence est semblable à celui des 1er et 3ème arrondissements de Lyon. Avec un loyer moyen de 12,5€/m2 le loyer est supérieur à celui de la commune Lyonnaise qui affiche un loyer moyen de 11,7€/m2.

Les estimations concernant l’évolution du prix de l’immobilier au sein de la commune lyonnaise variant fortement d’un estimateur à l’autre, nous cherchons ici seulement à déterminer un ordre de grandeur afin de comparer l’évolution du prix de l’immobilier du 2ème arrondissement à celui de la commune. Ainsi, en se basant sur les estimations de seloger.com nous pouvons constater l’évolution du prix de l’immobilier, à l’achat, sur une période courte d’un an. Il apparaît alors que l’évolution du prix de l’immobilier du 2ème arrondissement entre 2014 et 2015 est de +7,3% tandis que la ville affiche une évolution nettement inférieure de +0,2%.

FIGURE 14 : PRIX MOYEN DU LOYER PAR QUARTIER A LYON SOURCE : MEILLEURSAGENTS / REALISATION : S. JUAREZ

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Nous pouvons alors attribuer un score à l’indicateur en se basant sur l’évolution du prix de l’immobilier sur une très courte période bien qu’il aurait été préférable de calculer cette évolution sur une durée plus longue.

FIGURE 15 : EVOLUTION DU PRIX DES APPARTEMENTS A LYON ENTRE 2014 ET 2015 PAR ARRONDISSEMENTS

SOURCE : SELOGER

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Indicateurs Avant-projet

d’aménagement (2008)

Pendant projet

d’aménagement

(2012)

Évolution (%) Score

Quartier Ville Quartier Ville Quartier Ville Points

Revenu moyen net (euros) - - - - - - -

Part de la population de 15

ans ou plus selon CSP -1

Agriculteurs exploitants 3,5% 0% 3,2% 0% -0,3 0 -

Artisans, commerçants,

chefs d’entreprise 8,5% 2,5% 7,8% 2,6% -0,7 +0,1 -

Cadres et professions

intellectuelles

supérieures

5,3% 15,8% 4,5% 18,1% -0,8 +2,3 -

Professions

intermédiaires 14,9% 17,2% 14,3% 17,5% -0,6 +0,3 -

Employés 16,9% 15,5% 17,9% 15,4% +1 -0,1 -

Ouvriers 13,8% 7,6% 14,6% 7,1% +0,8 -0,5 -

Retraités 24,4% 19,6% 25,9% 18,6% +1,5 -1 -

Autres personnes sans

activité professionnelle 12,7% 21,7% 11,9% 20,7% -0,8 -1 -

Prix du loyer moyen /m2 12,5 11,7 +7,3% +0,2% +1

FIGURE 16 : GRILLE D’ANALYSE DE L’OBJECTIF 2 POUR LYON CONFLUENCE REALISATION : S. JUAREZ

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Afin d’attribuer un score à l’indicateur part de la population de 15 ans ou plus selon la catégorie socio-professionnelle nous nous sommes basé sur l’étude d’Anne Clerval qui à partir des catégories socio-professionnelles a déterminé le profil social d’un territoire. Selon Clerval, la sur-représentation des catégories suivantes au sein de la population témoigne de la présence d’une classe populaire sur le territoire : les ouvriers, retraités et employés. A contrario, un profil bourgeois est identifié à partir d’une forte présence de chefs d’entreprise, de cadres et de professions intellectuelles supérieures. A partir des données de l’INSEE, nous observons au sein du quartier de la Confluence, entre 2008 et 2012, une augmentation de la part de la population des employés, ouvriers et retraités signe d’une appartenance à une classe dite populaire. De plus, à l’échelle de la ville de Lyon, ces mêmes catégories socio-professionnelles sont en recul entre 2008 et 2012. Entre ces deux dates, nous ne constatons donc pas de gentrification en cours à la Confluence, c’est pourquoi nous attribuons à cet indicateur la note de -1.

§ Objectif 3 : Vérifier si le programme contribue à améliorer la diversité Le dernier objectif auquel notre méthodologie cherche à répondre est de vérifier si le programme de Lyon Confluence vise ou non à améliorer la diversité. Afin de déterminer la part de la population inactive par rapport à la population active nous utilisons les données de l’INSEE à l’échelle du quartier de la Confluence ainsi qu’à l’échelle de Lyon. Après dotation des valeurs, nous attribuerons le score de +1 si la part de la population inactive à l’échelle du quartier est plus importante qu’à l’échelle de la ville et le score de -1 dans le cas contraire. Concernant la part de la population par tranche d’âge, nous avons tout d’abord renseigné les données produites par la SEM Lyon Confluence, laquelle a établi la répartition de la population à l’issu de l'accomplissement de la ZAC 1 selon trois groupes d’âges : les personnes âgées de moins de 35 ans, les personnes âgées de 35 à 50 ans et les personnes âgées de plus de 50 ans. Avec une répartition quasi-égale au sein des trois groupes d’âges, le projet de Lyon Confluence se veut être un quartier intergénérationnel et assure que « la mixité sociale à la Confluence est un choix volontariste affirmé dès la conception du projet»10. Aussi, afin de comparer la part de la population par tranche d’âge du quartier de la Confluence à la ville de Lyon, nous avons souhaité étudier cet indicateur selon la même répartition. Cependant la répartition de la population est effectuée selon six tranches d’âges par l’INSEE, c’est pourquoi nous avons, par un simple calcul proportionnel, ramené ces six tranches d’âge en la même répartition produite par la SEM de Lyon Confluence.

10 Site de la SEM de Lyon Confluence

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Pour ce qui est du calcul du nombre d’emplois pour 1000 habitants, il s’agit juste de diviser le nombre d’emplois dans la zone d’étude par le nombre d’habitants. Pour ce faire au sein du quartier de la Confluence on distingue deux cas :

ü Le nombre d’emplois pour 1000 habitants à la fin de la première phase du projet d’aménagement, le nombre d’emplois est alors de 13 000 tandis que l’on recense 10 500 habitants selon la SEM Lyon Confluence.

ü Le nombre d’emplois pour 1000 habitants à la fin du projet d’aménagement, le quartier

devrait alors compter 22 000 emplois tandis que l’on recensera 20 000 habitants selon la SEM Lyon Confluence.

A l’échelle de la ville de Lyon, nous calculons le nombre d’emplois pour 1000 habitants selon les données produites par l’INSEE. Pour le calcul de l’indicateur nombre d’équipements et de services publics, nous avons utilisé les données de la ville de Lyon et utilisé le plan interactif de localisation des équipements de la commune11

Ainsi, à partir de la carte des équipements publics de la ville de Lyon nous avons pu déterminer le nombre d’équipements dans les catégories suivantes : culture, enseignement, enfance, sport, services publics, santé. En 2013, dans le quartier de la Confluence, on dénombre alors 11 équipements d’ordre public, tandis que Lyon en compte 333. Afin de pouvoir comparer ces résultats, nous avons souhaité définir le nombre d’équipements moyen par quartier à Lyon. Ainsi, la commune qui rassemble 45 quartiers dans 9 arrondissements à une moyenne de 7,4 équipements et services publics. Enfin, pour l’indicateur pourcentage de logements sociaux nous avons utilisé, pour le quartier de la Confluence, les estimations de la SEM d’aménagement, qui prévoit de construire à terme, 25% de logements sociaux. La ville de Lyon ne comptait quant à elle que 18,7% en 2009 comparé aux 25% fixé par la loi SRU.

11Plan interactif des équipements de la ville de Lyon www.cartes.lyon/fr/plan

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A partir de la grille d’analyse de l’objectif 3, nous constatons alors que le quartier de la Confluence permettra une plus grande diversité sociale et économique que celle constaté au sein de la ville de Lyon actuellement, en accord avec les objectifs fixés par la SEM d’aménagement du quartier.

Indicateurs / Échelles Quartier fin

première phase (2014)

Quartier fini Ville (2012) Points

Part de la population inactive / active 22,1% 22,1% 27% -1

Part de la population par tranche d’âge +1

0 – 35 33% 33% 52,4% -

35 – 50 38% 38% 19,2% -

50 et + 29% 29% 28,4% -

Nombre d’emplois pour 1000 habitants 1 238 1 100 610 +1

Nombre d’équipements et de services publics 11 (2013) -

333 soit 7,4 par quartier (2013)

+1

Pourcentage de logements sociaux 25% 18,7% (2009) +1

FIGURE 17 : GRILLE D’ANALYSE DE L’OBJECTIF3 POUR LYON CONFLUENCE REALISATION : S. JUAREZ

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II. Griffintown à Montréal

a. Présentation du projet urbain de Griffintown

§ Bref historique du territoire Le quartier de Griffintown situé dans le Sud-Ouest de Montréal a contribué de manière inéluctable à l’essor économique de la ville. Il est l’un des plus anciens quartiers de la Ville-Marie12 et est le berceau de la population ouvrière irlandaise. Durant le XVIIème et XVIIIème siècle le secteur est consacré presque exclusivement au pâturage pour le bétail et ce n’est qu’au début du XIXème siècle que le quartier amorcera son entrée dans l’ère industrielle déjà initiée en Occident. Dès lors, le gouvernement procèdera à la démolition des fortifications entourant le quartier, unissant Griffintown à la vie urbaine de Montréal. Sous les directives de Mary Griffin, un plan de lotissements aux dimensions régulières, fractionnées à parts égales est créé par l’arpenteur Louis Charland13. Le quartier de Griffintown devient rapidement le berceau de la révolution industrielle montréalaise et compte dès 1825, 1192 habitants, 13 usines et entrepôts, ainsi qu’un faubourg de 137 maisons ouvrières. Profitant de cette dynamique sociale et économique, l’édification du canal de Lachine conforte Griffintown dans sa position industrielle stratégique et encourage l’immigration d’une importante main d’œuvre principalement constituée d’irlandais. Le canal Lachine est par la suite doublé en largeur et en profondeur entre 1843 et 1848 afin de donner accès aux bateaux provenant du fleuve. Le quartier compte alors 29 manufactures et des milliers d’habitants issus d’une classe ouvrière assez défavorisée. Lors de la deuxième moitié du XIXème siècle, l’explosion du développement des manufactures et des industries prend alors un tournant encore plus prononcé et l’on assiste alors à une diversification des champs d’activités notamment vers le travail du métal et du bois, du travail du cuir, des produits chimiques, des équipements ferroviaires… Malgré l’éclatement de la grande crise en 1873 et des conditions de vie de plus en plus précaires pour les ouvriers, le quartier sortira indemne de cette période difficile et connaîtra un second souffle grâce aux infrastructures de transport qui positionnent stratégiquement Griffintown comme pôle des échanges et des débarquements de marchandises jusqu’en 1920. Une stagnation se fait alors ressentir dès le début du XXème siècle, puis le canal sera rendu obsolète en 1959 avec le développement de la voie maritime du Saint-Laurent. Malgré les efforts de la commune de Montréal pour faire survivre le quartier en le re-zonant en zone industrielle, cette décision sera vaine puisqu’elle ne contribuera pas à conserver les industries

12 Ville-Marie est un arrondissement de la ville de Montréal, généralement associé au centre-ville. Il s’agit du nom original de la colonie fondée en 1642 et qui deviendra par la suite Montréal 13 Arpenteur et architecte montréalais le plus renommé du XIXème siècle et reconnu pour avoir participé aux travaux de construction du palais de justice, des nouvelles prisons… et comme étant le premier inspecteur des chemins et des rues de Montréal.

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dans le secteur. En 1965, avec l’ouverture de l’autoroute Bonaventure, le quartier se retrouve complètement isolé du reste de la ville. Puis en 1970, à la fermeture du Canal Lachine, la plupart des entreprises sont contraintes de fermer leurs portes et 20 000 personnes perdent leurs emplois. La population ouvrière de Griffintown quitte à regret le quartier et s’en suit la destruction de nombreux bâtiments. Le quartier est alors abandonné jusque dans les années 1990 lorsque des artistes commencèrent à affluer et lui donner un nouveau souffle.

§ L’émergence du projet urbain Depuis 2004, Griffintown fait partie des 26 secteurs de planification détaillés par le Plan d’Urbanisme de la ville de Montréal. D’une superficie de 84 hectares, il a été identifié comme étant le « projet urbain du centre-ville » par le plan de développement de Montréal14. Ainsi, un PPU (Programme Particulier d’Urbanisme) a alors été élaboré à l’échelle du quartier. Deux portions ont alors fait l’objet de démarches de planification urbaine ayant mené à l’adoption de documents spécifiques. Le PPU Griffintown – Secteur Peel Wellington est adopté par la ville de Montréal en 2008 et vise à établir les règles de développement pour une portion du quartier comprise entre la rue Ottawa, le canal Lachine, la rue du Séminaire et l’autoroute Bonaventure et d’une superficie d’environ 23 hectares. Puis en 2009, la ville adopte un règlement afin d’encadrer le redéveloppement d’un ancien centre de tri postal vacant depuis 1997. Ce règlement vise à

14 Projet de plan de développement de Montréal, version révisée, 2013 http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/page/planifier_mtl_fr/media/documents/pdm_demain_montreal.pdf

FIGURE 18 : CARTE DES QUARTIERS ET ARRONDISSEMENTS DE MONTREAL SOURCE : MONTREAL EN STATISTIQUES, DIVISION DE LA PLANIFICATION URBAINE,

DIRECTION DE L’URBANISME ET DU DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE

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préciser les paramètres de redéveloppement de ce site de près de 10 hectares circonscrit par la rue Ottawa, le canal de Lachine et les rues du Séminaires et Richmond. A la suite d’un échange ouvert dirigé par l’Office de Consultation Publique de Montréal (OCPM), cinq grands principes d’aménagements sont alors préconisés pour le quartier en 2012 :

ü Capitaliser sur la valeur ajoutée que représente le patrimoine dans la revitalisation du quartier

ü Viser l’éclosion d’un quartier mixte et multifonctionnel, en lien avec les quartiers

environnants

ü Voir la nécessaire densification du quartier comme un outil au service de la qualité de vie

ü Créer des espaces verts et favoriser l’animation du quartier

ü Faire de Griffintown un modèle de développement durable

L’objectif est alors de faire de Griffintown un quartier respectueux de son identité tout en créant un nouveau milieu de vie mixte offrant un cadre de vie agréable, promouvant les notions de proximité, de convivialité ou encore de sécurité. D’en faire un quartier aménagé pour reconnaître et encourager les nouveaux modèles de comportement urbain15. En somme être en accord avec les grands principes du développement durable et donner un renouveau à un quartier en décroissance.

15 PPU secteur Griffintown http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_SOU_FR/MEDIA/DOCUMENTS/PPU%20GRIFFINTOWN%20%20MAI%202013.PDF

FIGURE 19 : VUE AERIENNE QUARTIER GRIFFINTOWN SOURCE : VIVRELEPATRIMOINE.CA

FIGURE 20 : MODELISATION PROJET GRIFFINTOWN SOURCE : MCGILL IMMOBILIER

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57 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

Ainsi, compte tenu de l’accroissement de la densité du secteur, l’un des défis important pour Griffintown est d’assurer le développement simultané des usages résidentiels, des équipements, des services et des activités à caractère économique. C’est pourquoi, la ville prévoit à terme, d’investir près de 93 millions de dollars (62,2 millions d’euros) dans les aménagements publics de l’ancienne zone industrielle. Le quartier de Griffintown devrait alors accueillir, au cours d’une vingtaine de projets de condominium16, 8 200 nouveaux logements dont 1200 logements sociaux et abordables. Mais aussi, la création de 60 000m2 de commerces, d’une salle de spectacle ainsi que la création de pistes cyclables et la rénovation des accès piétonniers.

16 Un condominium est « un immeuble, un immeuble de bureaux ou tout autre complexe à logements multiples, dont les parts sont détenues par les propriétaires » et se rapproche du système de copropriété que l’on peut retrouver en France.

FIGURE 21 : CARTE DU SECTEUR GRIFFINTOWN DE MONTREAL SOURCE : MONTREALITES URBAINES

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b. Application de la méthodologie au secteur Griffintown Au travers de l’étude de cas du secteur Griffintown qui fait l’objet d’un programme particulier d’urbanisme nous souhaitons ici mettre en évidence les impacts du projet d’aménagement du secteur Griffintown sur le quartier.

§ Objectif 1 : Vérifier si le programme du secteur Griffintown vise à densifier le tissu territorial existant

De la même façon que pour le quartier de la Confluence, nous cherchons dans un premier temps à vérifier si le programme du secteur Griffintown vise à densifier le tissu territorial existant. Pour cela nous avons utilisé les données produites par la source officielle de statistiques et de produits sur la société et l’économie canadienne : Statistique Canada. L’agence a ainsi produit des bases de données pour chacun des quartiers de Montréal y compris celui de Griffintown. Concernant le choix des dates pour les périodes « avant-projet d’aménagement » et « pendant ou après projet d’aménagement » nous avons choisi d’utiliser les données produites pour les années 2001 et 2014 (date du dernier recensement de Statistique Canada). Pour l’indicateur densité de population nous avons divisé le nombre d’habitants du territoire souhaité par les valeurs suivantes : 365,1km2 pour la ville de Montréal et 0,84km2 pour le quartier de Griffintown.

Avant-projet

d’aménagement (2001)

Pendant/ après projet

d’aménagement (2014) Évolution (%) Score

Quartier Ville Quartier Ville Quartier Ville Point

Nombre

d’habitants 1 118 1 580 494 6 446 1 649 519 +477% +4,36% +1

Densité de

population

(habitants

/km2)

1331 4 329 8251 4 518 +520% +4,36% +1

FIGURE 22 : GRILLE D’ANALYSE DE L’OBJECTIF 1 DU SECTEUR GRIFFINTOWN REALISATION : S. JUAREZ

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Ainsi, au travers de la grille d’analyse du premier objectif nous constatons d’ores et déjà une augmentation significative du nombre d’habitants au sein du quartier de Griffintown. En effet, avec une évolution positive de 477% le quartier a connu une explosion démographique depuis le lancement du projet d’aménagement du secteur en 2010. Une évolution largement supérieure à celle de la ville de Montréal qui connaît un ralentissement démographique puisqu’entre 2001 et 2014 on note une évolution du nombre d’habitants de seulement 4,36%. Concernant l’indicateur densité de population, de la même façon on note une explosion de la densité au sein du quartier de Griffintown avec une évolution de +520% depuis 2001, tandis que la ville de Montréal affiche une évolution de la densité de seulement 4,36%. A terme, le quartier devrait accueillir plus de 10 000 habitants17 soit une densité de population d’environ 12 000 habitants/km2, une densité largement supérieure à celle de la ville de Montréal qui est aujourd’hui de 4 518 habitants/km2.

§ Objectif 2 : Vérifier s’il y a « gentrification » en cours Le deuxième objectif vise, initialement, au travers de trois indicateurs à vérifier s’il y a gentrification en cours. Pour cela, les indicateurs que nous souhaitions mobiliser étaient : le revenu moyen net, le prix du loyer moyen et la répartition de la population selon les classes socio-professionnelles. Cependant, comme nous l’avions évoqué, la répartition de la population selon les classes socio-professionnelles est propre au recensement de l’INSEE (France), aussi aucun équivalent de ce type de recensement n’a été jugé exploitable pour cette étude. Le revenu moyen net par ménage et le prix moyen du loyer sont déterminés à partir des données de l’agence canadienne Statistique Canada, pour le quartier et pour la ville avant (2001) et pendant le projet d’aménagement (2014).

17 Aucune source fiable nous permet de déterminer avec précision le nombre d’habitants du quartier Griffintown au terme du projet d’aménagement.

Indicateurs

Avant-projet

d’aménagement

(2001)

Pendant projet

d’aménagement

(2014)

Évolution (%) Score

Quartier Ville Quartier Ville Quartier Ville Points

Revenu moyen net

(dollars canadiens) 89 547 44 671 87 929 57 717 -1,80% +29,2% -1

Prix du loyer moyen

(dollars canadiens) 787 557 1 123 732 +42,4% +31,4%

+1

FIGURE 23 : GRILLE D’ANALYSE DE L’OBJECTIF 2 DU SECTEUR GRIFFINTOWN REALISATION : S. JUAREZ

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60 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

Au travers de la grille d’analyse de l’objectif 2 nous constatons pour l’indicateur revenu moyen net une baisse de 1,80% pour le quartier de Griffintown entre 2001 et 2014 bien que le prix du loyer moyen enregistre une hausse significative de 42,4 sur même période. Alors que, la ville de Montréal enregistre une hausse de 29,2% du revenu moyen net ainsi qu’une hausse moins importante du prix moyen du loyer de 31,4%. Nous ne pouvons donc pas affirmer s’il y a une gentrification en cours du quartier de Griffintown à la vue de ces résultats. Afin de répondre à cet objectif, nous avons souhaité ajouter un indicateur gentrification constatée dans la littérature nous nous sommes alors basés sur une série d’articles et de mémoires traitant de l’évolution socio-économique du quartier. Il apparaît alors, que bien que la municipalité redouble de mesures pour l’encadrement des programmes immobiliers une gentrification du quartier est tout de même en cours. En effet, « l’une des principales mesures déployées pour faire face à la gentrification est l’application par l’arrondissement18 d’une stratégie bonifiée en matière d’inclusion de logements abordables. Non seulement l’arrondissement applique la politique municipale d’inclusion mais agit de façon plus exigeante envers les promoteurs pour qu’il y ait davantage d’argent et d’efforts mis à la réalisation de logements sociaux qui vont réellement atténuer l’impact des nouveaux projets. Cette façon de faire a pour but de développer et faire perdurer une certaine mixité socio-économique intéressante pour le dynamisme du quartier » [Carbonneau, 2014]. Dans un autre temps, les opposants au programme sur le secteur de Griffintown mettent en exergue les effets négatifs du projet sur la population présente dans le quartier « Cela a eu comme conséquence d’augmenter le prix et la valeur du quartier et donc les logements ont considérablement augmenté de prix. En 2005, un taux de 17% de ménages vivait sous le seuil de faible revenu, cela a donc obligé les habitants qui ne pouvait plus se permettre de tel prix, à déménager » [Geoffroy-Héroux et al., 2015]. Pour d’autres encore, « la gentrification se traduit par la construction de petits logements alors que la pénurie de grands logements est nettement plus sévère. Même si précédemment, le maire de l’arrondissement Sud-Ouest se vantait de l’adoption d’un PPU pour le secteur de Griffintown qui met les familles au cœur du développement, force est de constater que l’immense majorité des logements construits seront des petits logements » [Commission itinérante du FRAPU, 2012]. En somme, la gentrification constatée au sein du quartier de Griffintown serait indépendante de la volonté municipale, les acteurs privés en seraient les initiateurs. « Ceux-ci se servent du concept dans le but de marchandiser un territoire. En effet, certains acteurs possédant d’importants moyens financiers voient à leur avantage la gentrification puisqu’elle permet de créer des quartiers à la mode afin de séduire une « classe créative » avide d’endroits urbains huppés et de divertissements [Barrette, 2014]. Il arrive parfois que les acteurs privés s’emparent d’un quartier déjà en processus de

18 Arrondissement du Sud-Ouest de Montréal auquel appartient le quartier de Griffintown

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61 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

gentrification pure afin de faire croitre de façon exagérée la spéculation immobilière (…). Un quartier qui pourrait entrer dans cette catégorie est Griffintown » [Descheneaux, 2016]. Au travers de ces articles et mémoires, il nous apparaît donc évident que le quartier de Griffintown est entré dans un processus de gentrification, c’est pourquoi nous attribuons le score de +1 à l’indicateur gentrification constatée dans la littérature

§ Objectif 3 : Vérifier si le programme contribue à améliorer la diversité Le dernier objectif vise à vérifier si le programme urbain en cours au sein du quartier de Griffintown contribue à améliorer la diversité tant sur le plan social qu’économique. Ainsi, les indicateurs mobilisés pour répondre à cet objectif sont : la part de la population inactive par rapport à la population active, la part de la population par tranche d’âge, le nombre d’emplois pour 1000 habitants, le nombre d’équipements et de services publics et le pourcentage de logements sociaux. Pour les indicateurs part de la population inactive et part de la population par tranche d’âge nous avons utilisé les données produites par l’agence Statistique Canada pour le quartier de Griffintown et la ville de Montréal en 2014.

Indicateurs

Avant-projet

d’aménagement

(2001)

Pendant projet

d’aménagement

(2014)

Évolution (%)

Oui / Non

Score

Quartier Ville Quartier Ville Quartier Ville Points

Revenu moyen net

(dollars canadiens) 89 547 44 671 87 929 57 717 -1,80% +29,2% -1

Prix du loyer moyen

(dollars canadiens) 787 557 1 123 732 +42,4% +31,4%

+1

Gentrification constatée

dans la littérature OUI

+1

FIGURE 24 : GRILLE D’ANALYSE DE L’OBJECTIF 2 DU SECTEUR GRIFFINTOWN - REVISE REALISATION : S. JUAREZ

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62 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

Pour ce qui est de l’indicateur Nombre d’emplois pour 1000 habitants, à l’échelle du quartier de Griffintown on recensait en 2011, 6 750 emplois19 tandis qu’au sein de la ville de Montréal on recensait à la même période 950 670 emplois20 soit respectivement, 1008 et 580 emplois pour 1000 habitants. Afin de déterminer le nombre d’équipements et de services publics nous avons mobilisé la carte interactive de l’arrondissement Sud-Ouest21 et renseigné le nombre d’équipements dans les catégories suivantes :

ü Sport, loisir et développement social ü Art et culture ü Transport et auto-partage ü CPE et écoles ü Santé

Devant l’importance du nombre d’équipements et de services publics à recenser à l’échelle de la ville de Montréal nous nous sommes intéressé uniquement aux équipements présents dans l’arrondissement Sud-Ouest dans le but de créer une moyenne du nombre d’équipements par quartier22. Ainsi, au sein du quartier de Griffintown nous avons recensé la présence de 12 équipements d’ordre public contre 110 pour l’arrondissement Sud-Ouest, soit une moyenne de 22 équipements publics par quartiers (l’arrondissement Sud-Ouest compte cinq quartiers). Enfin, concernant l’indicateur pourcentage de logements sociaux, selon la ville de Montréal, le projet de Griffintown prévoit d’accueillir 8 200 logements dont 1 200 logements sociaux et abordables. La ville de Montréal compte tant qu’à elle, 56 148 logements sociaux23 parmi les 759 945 logements recensés au sein de la commune. Au Québec, il existe trois grandes formes de logements sociaux : les habitations à loyer modique (HLM), les coopératives d’habitation (COOP) et les organismes sans but lucratif (OSBL) d’habitation.

19 « Quartier de l’innovation de Montréal : Etat de situation et orientations pour sa mise en œuvre », Université Mc Gill et ETS http://ocpm.qc.ca/sites/dev2015-v2.ocpm.qc.ca/files/pdf/P56/4c.pdf 20 « Analyse économique, l’emploi à Montréal de 1981 à 2011 », Direction de l’urbanisme de Montréal 21 Carte interactive de l’arrondissement Sud-Ouest de Montréal http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_SOU_FR/MEDIA/DOCUMENTS/WWW_CI_SO.HTML 22 Cf. Annexe : Recensement du nombre d’équipements publics à Griffintown 23 « Répartition 2014 des logements sociaux et communautaires sur l’île de Montréal », direction de l’urbanisme et du développement économique de Montréal

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63 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

Au travers de la grille d’analyse du troisième objectif nous observons, pour l’indicateur part de la population inactive par rapport à la population active, une part plus faible au sein du quartier de Griffintown (22,6%) qu’à l’échelle de la ville (37,8%). Signe d’une diversité sociale moins importante à l’échelle du territoire comme la présence d’élèves, d’étudiants ou encore de retraités. De la même façon, au sein du quartier d’étude, on note que la part des 0 – 35 ans est majoritaire (55,8%) face aux deux autres tranches d’âge qui sont sous-représentés. C’est pourquoi nous avons attribué le score de -1 à cet indicateur. Le quartier de Griffintown recense 1 008 emplois pour 1 000 habitants signe d’une plus grande diversité économique qu’à l’échelle de la ville de Montréal qui recense seulement 580 emplois pour 1 000 habitants. Nous avons alors attribué le score de +1 à cet indicateur. Actuellement le quartier d’étude ne compte que 12 équipements et services publics face à une moyenne de 22 pour l’arrondissement du Sud-Ouest, le projet d’aménagement permettra certainement l’implantation de plus de services publics dans les années à venir mais nous ne pouvons pas quantifier ce type de données présentement. C’est pourquoi, nous avons attribué la valeur de -1 au quartier de Griffintown pour l’indicateur nombre d’équipements et de services publics.

Indicateurs / Échelles Quartier

actuellement Quartier fini Ville (2014) Points

Part de la population inactive / active 22,6% 22,6 37,8 -1

Part de la population par tranche d’âge -1

0 – 35 55,8% 55,8% 44,5 %

35 – 50 20,2% 20,2% 20,8 %

50 et + 24 % 24 % 34 %

Nombre d’emplois pour 1000 habitants 1008 (2011) 1008 580 (2011) +1

Nombre d’équipements et de services publics 12 12 22 -1

Pourcentage de logements sociaux 15% 7,4% +1

FIGURE 25 : GRILLE D’ANALYSE DE L’OBJECTIF 3 DU SECTEUR GRIFFINTOWN REALISATION : S. JUAREZ

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64 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

Le dernier indicateur visait à déterminer la part de construction de logements sociaux du programme urbain, avec un pourcentage de 15%, le quartier de Griffintown affiche un score largement supérieur à celui de la ville de Montréal qui en comptabilise à l’heure actuelle que 7,4%. Ce résultat reste tout de même à prendre avec précautions puisque les 15% de logements sociaux sont prévu à l’échelle du programme urbain et non à l’échelle du quartier. Nous attribuons cependant le score de +1 à cet indicateur.

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65 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

III. Comparaison et critique des résultats

a. Synthèse et comparaison des programmes urbains Au travers de l’étude des deux programmes urbains de La Confluence et de Griffintown nous recherchions à confirmer ou infirmer notre hypothèse de départ, à savoir, que les programmes urbains de revitalisation de friches, bien que prônant une certaine diversité apparaissent finalement comme un outil d’attraction d’une classe sociale plus élevée. Ainsi, les deux objectifs suivant « vérifier si le programme vise à densifier le tissu territorial existant » et « vérifier si le programme contribue à améliorer la diversité » ont pour but de juger si les projets d’aménagement sont conformes à leurs engagements initiaux en termes de densification et de diversité sociale et économique. Tandis que l’objectif « vérifier s’il y a gentrification en cours » vise quant à lui à déterminer si le projet permet d’ores et déjà l’implantation d’une classe sociale plus élevée que celle initialement ancrée sur le territoire. Afin d’assurer la cohérence des résultats et de confirmer ou d’infirmer l’hypothèse de départ, nous avons estimé qu’il était indispensable d’inverser les scores attribués à l’objectif « vérifier s’il y a gentrification en cours ». C’est pourquoi lorsqu’un indicateur présente un score de +1 nous lui attribuons dans la grille de synthèse des résultats, la valeur de -1 et inversement. Le score total attribué à un quartier est alors compris entre -10 et 10, la valeur maximale de 10 correspondant à un projet qui respecte la diversité des territoires sans apparaître comme un outil d’attraction d’une classe sociale plus élevée tandis qu’un score de -10 correspond à un projet qui ne respecte pas la diversité des territoires et apparaît comme un outil d’attraction d’une classe sociale plus élevée. Pour cette analyse le score total d’un programme urbain sera compris entre -9 et 9 du fait que l’indicateur « revenu moyen » n’a pas pu être renseigné pour le quartier de Lyon Confluence.

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66 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

Objectifs Indicateurs Lyon Confluence Griffintown (Montréal)

Valeur Score Valeur Score

Vérifier si le programme vise

à densifier le tissu territorial

existant

Nombre d’habitants + 151% +1 +477% +1

Densité de population + 41 568% +1 +520% +1

Vérifier s’il y a « gentrification »

en cours

Revenu moyen - - -1,80% -1

Prix du loyer moyen +7,3% +1 è -1 +42,4% +1 è -1

Part de la population par catégorie socio-professionnelle ou

gentrification constaté dans la

littérature

-1 è +1 OUI +1 è -1

Vérifier si le programme contribue à améliorer la

diversité

Part de la population inactive / active

22,1% -1 22,6% -1

Part de la population par tranche d’âge

+1 -1

0-35 ans 33% 56%

35-50 ans 38% 20%

50 ans et + 29% 24%

Nombre d’emplois pour 1000 habitants

1 238 +1 1 008 +1

Nombre d’équipements et de

services publics 11 +1 12 -1

Pourcentage de logements sociaux

25% +1 15% +1

Total 5 -1

FIGURE 26 : GRILLE DE SYNTHESE DES RESULTATS REALISATION : S. JUAREZ

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67 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

La grille de synthèse des résultats nous permet alors de comparer les valeurs et les scores attribuées à chacun des deux programmes urbains et d’indiquer si l’un d’eux ou les deux vérifient notre hypothèse de départ. Tout d’abord, chacun des deux programmes urbains vérifient l’affirmation suivante : les programmes visent à densifier le tissu territorial existant. En effet, une évolution de la population de 151% est constatée au sein du quartier du quartier de la Confluence entre le début du projet la fin de la première phase, le quartier de Griffintown a connu, lui, une croissance de sa population bien plus importante puisqu’on a constaté une évolution de la population du territoire de 477% depuis 2001. Cependant, l’évolution de la densité de population du quartier de la Confluence est largement supérieure à celle du quartier de Griffintown avec une évolution de 41 568% pour le quartier lyonnais contre 520% pour le quartier montréalais. Le deuxième objectif visait à vérifier si l’on constatait l’émergence d’un phénomène de gentrification au sein des deux quartiers d’étude induit par la réalisation des deux programmes urbains. La comparaison entre les deux quartiers pour cet objectif reste très compliquée du fait que les indicateurs mobilisés diffèrent ainsi que des valeurs qui ne s’établissent pas sur les mêmes périodes. Cependant, au travers de l’analyse de cet objectif, nous avons constaté au sein du quartier de la Confluence, une hausse conséquente du prix moyen du loyer, entre 2014 et 2015, de 7,3% alors qu’entre 2008 et 2011, durant la réalisation de la première phase du projet, on avait assisté à une augmentation des catégories socio-professionnelles appartenant à une classe sociale dite populaire. Le prix moyen du loyer a connu quant à lui une augmentation de plus de 42% au sein du quartier de Griffintown entre 2001 et 2014 soit une augmentation moyenne de 3,2% par an. Malgré cette forte croissance du prix moyen du loyer on constatait en parallèle à Griffintown un recul du revenu moyen durant cette même période de -1,8%. Le projet urbain de Griffintown faisant l’objet de nombreuses critiques à Montréal, nous nous sommes alors basés sur une littérature constituée d’articles et de mémoires afin de déterminer si un phénomène de gentrification était constaté sur le territoire. De nombreux éléments nous ont ainsi permis d’affirmer qu’une gentrification était en train de s’opérer sur le quartier de Griffintown de part les projets immobiliers des promoteurs privés en dépit des recommandations municipales. Nous recherchions dans un dernier temps à vérifier si les deux programmes urbains de revitalisation d’une ancienne zone industrielle visaient à améliorer la diversité du territoire. À l’heure actuelle, il apparaît, au travers des cinq indicateurs mobilisés que le programme urbain de la Confluence se destine à un plus large panel de population que le programme en cours à Griffintown. En effet, comme nous l’avons vu précédemment, 25% des logements construits sont des logements sociaux. Dès l’origine du projet, il a été décidé de profiter du réaménagement du quartier pour rééquilibrer et pallier le manque de logements sociaux qui se fait ressentir dans d’autres quartiers de Lyon. Le programme implique alors que les logements proposés doivent répondre à des attentes très différentes en terme de taille et de prix afin de répondre à la diversité des profils amenés à s’installer dans le quartier. L’un des objectifs du projet était ensuite de favoriser la mixité inter-générationnelle, aujourd’hui 30%

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68 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

des habitants de la Confluence ont plus de 50 ans et 33% sont âgés de moins de 35 ans. A terme, cette dynamique sera entretenue par l’arrivée de l’université catholique de Lyon et de 6 000 étudiants. En outre, au sein du quartier de Griffintown bien que l’on retrouve une diversité des fonctions et une diversité économique assez importante, les multiples projets immobiliers s’adressent à un profil de population très distinct. Avec 56% de la population ayant moins de 35 ans, le quartier ne permet pas une aussi grande diversité inter-générationnelle qu’à la Confluence. Concernant la mixité sociale, la ville de Montréal a adopté en 2005 une stratégie ayant permis l’émergence de plus de soixante-dix projets d’inclusion dont fait partie Griffintown. Les projets immobiliers de plus de 200 logements doivent ainsi inclure 15% de logements sociaux et de logements abordables. Finalement, le quartier de la Confluence à Lyon totalise un score de 5 (compris entre -9 et 9) tandis que le quartier de Griffintown affiche un score de -1. Nous pouvons ainsi affirmer que le programme urbain du quartier de la Confluence respecte plus la diversité de son territoire que le programme en cours à Griffintown. Cependant, le programme du quartier montréalais favorise davantage l’attraction d’une classe sociale plus élevée que le projet lyonnais. Afin de mieux comprendre en quoi le quartier de Griffintown favorise plus l’attraction d’une classe sociale plus élevée en dépit de l’identité ouvrière de son territoire plutôt que celui de la Confluence à Lyon, revenons sur les points de convergence et de divergence des deux projets.

§ Points similaires des deux projets d’étude De par l’étude de cas des projets de Griffintown et de la Confluence nous avons noté un certain nombre de similitudes concernant les volontés politiques attribués aux deux programmes. Qu’il s’agisse du quartier montréalais comme du quartier lyonnais, les deux municipalités considèrent ces espaces délaissés comme de réelles opportunités foncières de développement pour leurs villes. En effet, les deux quartiers, historiquement industriels, sont situés en cœur ou très proche du centre-ville de leurs municipalités, la reconversion de ces espaces délaissés permet alors, dans les deux cas, d’apporter une réponse à la raréfaction des terrains disponibles et ainsi de faire face à une demande croissante de foncier. De plus, dans chacun des cas, la volonté municipale est d’inscrire ces projets urbains dans une démarche de développement durable et plus précisément dans une démarche de densification du tissu territorial existant. Enfin, chacune des deux municipalités souhaite mettre la notion de diversité au cœur de la mise en œuvre de leurs projets d’aménagement. Selon le PPU de Griffintown, le quartier « peut déjà compter sur une diversité d’équipements communautaires, municipaux et scolaires de qualité à distance de marche » qu’il souhaite renforcer en proposant une offre de logements diversifiée ainsi qu’en intégrant des logements répondant aux besoins des familles. A Lyon, de la même façon, on peut lire que « la mixité sociale à La Confluence est un choix volontariste affirmé dès la conception du projet. La programmation fine permet à chacun d’accéder à un logement, quel que soit son profil ». De plus, cette diversité se veut aussi être fonctionnelle en réunissant tant des logements, activités,

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69 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

commerces que des équipements administratifs, culturels et de loisir pour assurer le dynamisme et la durabilité du territoire.

§ Points divergents des deux projets d’étude Nous souhaitons ici nous attarder sur un point de divergence entre les deux projets d’aménagement qui a un impact certain sur le profil des territoires d’études alors qu’ils présentaient initialement un grand nombre de similitudes. En effet, comme nous l’avons précédemment évoqué, le projet de Lyon Confluence est piloté par la SEM d’aménagement du même nom, il s’agit d’une structure dédiée à qui l’on a conféré une lisibilité externe et une responsabilité forte. La SEM est ainsi centrée sur la maîtrise d’ouvrage et fait intervenir de nombreux consultants et assistants à la maîtrise d’ouvrage dans des domaines très divers. Ce fonctionnement, particulièrement souple, permet, tout en gardant le cap du projet, d’intégrer dans le projet Lyon Confluence, une richesse exceptionnelle de compétences mobilisées en fonction des diverses étapes de la mise en œuvre. La SEM possède enfin de vastes compétences telles que, la conduite des études générales, la maîtrise foncière, la maîtrise d’ouvrage des équipements publics de la ZAC et assure les missions de communication et de concertation, ce qui la place en permanence à l’interface des concepteurs et des utilisateurs du projet. Ainsi, au travers de la SEM d’aménagement de la Confluence, le Grand Lyon garde un pouvoir de décision sur les différentes étapes du projet. En revanche, la mise en œuvre du projet de Griffintown implique l’intervention de nombreux acteurs et fait l’objet de vives contestations. En effet, à l’issu de l’élaboration du programme particulier d’urbanisme de la ville de Montréal en 2008, de nombreux promoteurs immobiliers ont flairé la bonne affaire et investi en masse dans le quartier. En 2010, le maire de l’arrondissement Sud-Ouest apprenait au grand public que plusieurs entrepreneurs voulaient construire 23 projets immobiliers soit près de 6 500 logements. Dès 2011, le maire de l’arrondissement accusa Devimco de vouloir se soustraire à ses obligations de construire des logements sociaux et abordables dans les phases 2 et 3 du projet contrairement à ce qu’ils s’étaient engagé à faire. Finalement, devant le trop grand nombre de promoteurs impliqués dans le projet, Montréal perdit le contrôle sur la mise en œuvre du « projet immobilier » qu’il avait souhaité pour le territoire. En somme, le quartier de la Confluence, au travers de la SEM d’aménagement créée par le Grand Lyon garde la ligne de conduite qu’elle s’était fixée dès le début tandis que Montréal peine à imposer aux promoteurs immobiliers les orientations qu’elle s’était fixé pour le territoire de Griffintown. Il nous apparaît alors qu’intérêts publics et privés sont difficilement conciliables dès lors que l’on parle de composante « sociale » dans des projets de densification urbaine.

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70 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

b. Critiques des résultats et de la méthodologie Dans le cadre de ce projet de fin d’études nous avons élaboré une méthodologie nous permettant de répondre à la problématique de recherche et dans le but de vérifier notre hypothèse de départ. Ainsi, après avoir mis en pratique la méthodologie de recherche et en regard des résultats que nous avons obtenus, nous souhaiterions ici apporter des éléments de critique à l’égard de cette dernière. Initialement notre méthodologie de recherche s’appuyait sur la mobilisation de dix indicateurs bien distincts permettant de répondre à trois objectifs préalablement fixés en accord avec notre hypothèse de travail. Notre grille d’analyse finale ne comptait alors plus que neuf indicateurs, du fait que nous n’ayons pas été dans la capacité d’affecter une valeur à l’un d’eux. La précision de notre analyse fut alors altérée par cet indicateur manquant, bien qu’elle nous a tout de même permis de répondre à nos objectifs. Idéalement, afin de vérifier si une « gentrification » était d’ores et déjà en cours au sein des deux quartiers d’étude, nous estimons qu’il aurait été bienvenu de réaliser des enquêtes de terrain dans le but d’étudier les profils des nouveaux arrivants. De plus, nous avons eu des difficultés quant à l’interprétation à des fins de comparaison des résultats obtenus pour chacun des deux quartiers car les recensements effectués en France et au Canada différent en de nombreux points. Les dates de diffusion des recensements de l’INSEE et de STATISTIQUE Canada n’étant pas les mêmes, tout comme les méthodes utilisées pour les recensements de population, la comparaison des deux cas d’études n’a pas été optimale. Enfin, nous avons estimé qu’il serait très intéressant de renouveler cette démarche méthodologique lorsque les deux projets urbains seront achevés. Cela nous permettrait de déterminer si l’émergence du phénomène de gentrification constaté au sein du quartier de Griffintown vise à se poursuivre ou s’il s’agit d’une « gentrification » spontanée et non visant à l’expulsion vers la périphérie d’une classe dite plus populaire. Mais aussi, de vérifier si les grands engagements pour la diversité au sein projet de la Confluence vont réellement se concrétiser ou si les intérêts économiques des parties prenantes vont se manifester en dépit de l’identité du territoire.

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71 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

CONCLUSION La reconquête des espaces anciennement industriels à la Confluence comme à Griffintown s’inscrit, dans les deux cas, dans une démarche de densification du tissu urbain existant afin d’assurer une continuité entre ces espaces et leur ville d’appartenance. Situé à proximité immédiate ou au cœur même des centres villes, ces quartiers font l’objet de toute les attentions de la part des autorités publiques de Lyon comme de Montréal. Les deux projets de territoire ont la même vocation, il s’agit de faire de ces quartiers, des espaces de vie où densité urbaine, proximité des commerces et des emplois se côtoient. La notion de diversité est placée au cœur de ces projets, à Lyon on cherche à rendre le quartier accessible à toutes les générations, toutes les bourses, tandis qu’à Griffintown on promouvoit un quartier sous le signe de la diversité fonctionnelle. Bien que chacun de ces projets de territoire essaient au mieux de concilier tous les aspects du développement durable, il apparaît que leurs mises en œuvre diffèrent quant aux acteurs mobilisés. L’organisation de l’opération de la Confluence repose sur une gouvernance stable et 100% publique qui confère à la SEM d’aménagement un pouvoir de pilotage fort, concentrée et stable qui ne peut pas être modifié au fil du projet. L’intervention d’acteurs privés est alors soumise à des partenariats, au travers desquels, les sociétés doivent s’engager à respecter les objectifs imposés par la SEM de la Confluence. En revanche, à Griffintown aucune « entité » de pilotage n’a été prévue, malgré les recommandations de l’OCPM en 2013 demandant que « la mise en œuvre du PPU soit sous la gouvernance d’une « instance unique, responsable et ouverte » imputable auprès des élus et des citoyens ». On assiste alors à une perte de contrôle du projet de la part de la municipalité montréalaise, qui, en laissant des dizaines de promoteurs s’accaparer les terrains qu’elle a mis en vente n’arrive plus à maîtriser les projets immobiliers en cours de réalisation. En effet, devant la trop grande quantité d’acteurs impliqués, il devient très difficile de faire respecter les quotas de logements sociaux initialement fixés, on constate alors une production de logements ciblée envers une classe de population bien distincte, la classe aisée. L’émergence d’un phénomène de gentrification pousse ainsi les populations les plus défavorisées en périphérie de la ville. Il apparaît au travers de l’étude de ces deux projets urbains que seule une gouvernance entièrement publique est adaptée à la conduite de ce type de projet, car on peut faire l’hypothèse que la taille de l’ensemble de l’opération rend impossible toute délégation globale. Enfin, comme nous l’avons vu le processus de gentrification induit un certain nombre d’effets négatifs comme le déplacement des populations à bas revenus, la destruction des liens sociaux existants ainsi que des conflits d’usages autour des espaces publics. Au contraire, pour de nombreux décideurs, l’afflux de ménages de classe moyenne, l’augmentation escomptée des revenus fiscaux locaux et la déconcentration des ménages pauvres sont des résultats positifs. Il apparaît alors que la gentrification urbaine est un processus nécessaire et inévitable au développement des villes contemporaines en dépit des classes de populations plus populaires.

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72 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

ANNEXES

• Grille d’analyse de l’objectif 2

Réalisation : S. Juarez

Indicateurs Avant-projet

d’aménagement (date)

Pendant projet

d’aménagement (date) Évolution (%) Score

Quartier Ville Quartier Ville Quartier Ville Points

Revenu moyen

Prix du loyer moyen

Part de la population

par catégorie socio-

professionnelle (si

possible)

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73 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

• Grille de synthèse des cas d’étude

Réalisation : S. Juarez

Objectifs Indicateurs Site d’étude n°1 Site d’étude n°2

Vérifier si le programme contribue à améliorer la diversité

Nombre d’habitants

Densité de population

Vérifier si le programme contribue à améliorer la diversité

Revenu moyen

Prix du loyer moyen

Part de la population par catégorie

socioprofessionnelle

Vérifier si le programme contribue à améliorer la diversité

Part de la population inactive / active

Part de la population par tranche d’âge

Nombre d’emplois pour 1000 habitants

Nombre d’équipements et de

services publics à moins de 300m

Pourcentage de logements sociaux

Total

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74 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

• Recensement du nombre d’équipements public à Lyon

Catégories Sous-

catégories Confluence

2ème arrondissement

Lyon C

ULT

UR

E

Musées 1 1 14

Bibliothèques 0 1 8

Théâtres 0 0 14

Salles de spectacles

1 1 16

CU

LTU

RE

Écoles maternelles

2 2 57

Écoles élémentaires

1 2 61

Collèges 0 0 3

Lycées 0 0 5

Universités 0 0 5

ENFA

NC

E Crèche 3 3 53

Maison de l’enfance

0 0 5

SPO

RT

1 1 36

SER

VIC

ES

PUB

LIC

S 2 5 50

SAN

0 0 6

TOTAL 11 17 333

Réalisation : S. Juarez

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75 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

• Recensement du nombre d’équipements public à Montréal

Catégories Quartier de Griffintown Arrondissement du Sud-

Ouest

SPORT, LOISIR, DEVELOPPEMENT

SOCIAL 2 32

ART ET CULTURE 0 14

TRANSPORT ACTIF ET AUTO-PARTAGE 7 32

CPE ET ECOLES 2 22

SANTE 1 10

TOTAL 12 22

Réalisation: S. Juarez

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76 [LES STRATEGIES URBAINES DE DENSIFICATION ET DE RECONQUETE DES CENTRES VILLES]

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CITERES UMR 6173

Cités, Territoires, Environnement et

Sociétés

Equipe IPA-PE Ingénierie du Projet

d’Aménagement, Paysage,

Environnement

35 allée Ferdinand de Lesseps BP 30553 37205 TOURS cedex 3

Directeur de recherche : Juarez Sophie Hamdouch Abdelillah Projet de Fin d’Etudes

DA5 2015-2016

Les stratégies urbaines de densification et de reconquête des centres villes : comparaison France - Canada

Résumé : La densification urbaine est placée depuis quelques décennies au cœur des problématiques modernes d’aménagement. Les centres villes apparaissent alors comme des territoires d’enjeux du développement durable. Dans ce sens, les friches urbaines font l’objet de toute l’attention des autorités publiques qui voient en ces espaces de réelles opportunités foncière de développement au cœur même de leurs villes. De vastes projets d’aménagement voient ainsi le jour dans les pays occidentaux, au sein desquels on recense de nombreux espaces délaissés à la suite de la désindustrialisation à la fin du XXème siècle. Ce projet de fin d’études s’attarde à étudier deux projets urbains de requalification de territoires anciennement industriels prônant une démarche de densification urbaine. L’objectif est alors, au travers de grilles d’analyse, de déterminer si la mise en œuvre des projets d’aménagement de Lyon Confluence et du secteur de Griffintown vise à permettre l’implantation d’une classe sociale plus élevée au détriment de l’identité historique du territoire. Mots Clés : densification, friches urbaines, projets d’aménagements, Lyon Confluence, Griffintown, gentrification, modèles de développement.