Financement des travaux de dépollution conduits dans le cadre de reconversion de friches urbaines : 5 ans d’enseignements

Les axes stratégiques

•  Limitation de l’étalement vs préservation des terres agricoles

•  Limitation des émissions de gaz à effet de serre par la contribution de la reconversion d’une friche urbaine polluée à la densification urbaine

•  Contribution à la construction de la ville durable par la prise en compte dans les projets d’aménagement de la gestion des sols, eaux, déchets, déplacements et desserte, énergie, biodiversité, mixité sociale et fonctionnelle, …

•  Règlement d’une situation sanitaire et/ou environnementale dégradée

•  Promotion de techniques de dépollution et limitation au strict minimum de l’envoi de terres excavées en installation de stockages de déchets

•  Développements de démarches de concertation et d’information

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Les axes opérationnels

•  Anticiper la gestion des pollutions potentielles des friches urbaines

•  Accompagner la phase opérationnelle pendant les projets d’aménagement

En complément des études conduites par le SFUSP, deux dispositifs de soutien :

•  Dispositif de soutien à l’aide à la décision sur les diagnostics de territoires, de sites, plans de gestion, projets de reconversion des friches urbaines polluées

•  Dispositif de soutien aux travaux de dépollution des friches urbaines polluées

3  

Dispositif aides aux travaux : nature et montant de l’aide

•  Assiette maximum : 1,5 million d'euros

•  Taux d'aide : 40 % La bonification du taux d'aide intervient dans les cas suivants :

–  5 points, soit un taux de 45 % quand 30% et plus de la SP totale du projet sera dédiée à la construction de logements sociaux

–  5 points, soit un taux de 45 % quand au moins un des bâtiments construits répondra à une démarche Haute Qualité Environnementale (HQE) donnant lieu à certification

Ces deux critères pouvant se cumuler, le taux maximum d'aide consenti par

opération pourra atteindre 50 % •  L’aide est attribuée sous la forme d’une subvention au maître d’ouvrage des travaux

de dépollution

4  

Aides aux travaux : taux d’intervention

•  Aide de 4 millions d’euros en 2013 avec une aide moyenne de 360 000 euros par projet

•  11 projets aidés sur 22 reçus en

2013

•  En raison de l’enveloppe limitée, les taux d’intervention maximum ont été réduits de 7 points

•  Sur la période 2010 – 2013, 182 dossiers soumis, 79 projets retenus

5  

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

2010 2011 2012 2013 période

40%

45%

50%

Répartition des dossiers selon le taux d'intervention période 2010 / 2013

% des dossiers sur le total de l’année

Aides aux travaux : superficies réhabilitées

•  En 2013, 46 hectares de friches urbaines polluées réhabilités

–  3 sites dont la superficie est

inférieure à 1 ha

–  6 sites dont la superficie est comprise entre 1 et 5 ha

–  2 sites dont la superficie est supérieure à 5 h

6  

22 %

43 %

14 %

Superficie des friches réhabilitées (2010 - 2013)

moins de 1ha de 1 à 5ha plus de 5ha

Sur la période de 2010 à 2013, près de 300 hectares de friches reconverties

Aides aux travaux : répartition régionale sur la période 2010 - 2013

7  

0 5 10 15 20 25 30 35

Franche - Comté Languedoc - Roussillon

La réunion Basse - Normandie

Bourgogne Alsace Centre

Midi-pyrénées Poitou - Charentes

Champagne-Ardenne Bretagne Lorraine Picardie

Haute - Normandie Pays de la loire

Aquitaine Rhône - Alpes

PACA Nord-pas-de-calais

Ile de France

Projets retenus Dossiers reçus

8  

Maîtres d’ouvrage de la dépollution période 2010 - 2013

Collec.vités  territoriales  

 22  

Aménageurs  publics    13  

Bailleurs  sociaux  et  EPF  

12  

9  

Fonctions des programmes d’aménagement Shon m² produite – période 2010 à 2013

40%

23%

26%

9% 2%

Habitat privé

Habitat social

Tertiaire et commerces

Equipements publics

Activités industrielles

63% des 2,2 millions de m² Shon développés sont destinés au logement

La Shon est conservée ici pour assurer l’unicité de mesure

10  

Polluants présents sur les sites en 2013

Cocktail habituel : HCT – HAP – métaux lourds    

Polluants HCT COHV HAP BTEX PCB Cyanures Métaux lourds

Fréquence 2013 sur 11

projets 7 5 9 3 2 2 10

Fréquence période sur 79 projets

62 33 57 27 17 8 62

11  

Nature des travaux de dépollution des sols

Nature  des  travaux

SUR  SITE HORS  SITE confinement biotertre autre   biocentre désorp.on  

thermique ISDD ISDND autre

Fréquences  en  2013

2   0 7* 2 6 5 5   2 9 20  

En 2013, montant moyen des études préalables à la dépollution + suivi et travaux + frais de gestion :

350 000 € HT / ha, dont

308 000 € HT / ha pour les travaux et leur suivi par une AMO spécialisée en SSP

Nature  des  travaux

SUR  SITE HORS  SITE confinement biotertre autre   biocentre désorp.on  

thermique ISDD ISDND autre

Fréquences  période  10  -­‐13

32   13 16 28 21 18 36   20  

61 123  

* Autre ici = réemploi sur site (4) et venting (3)

12  

En résumé : opération type financée en 2013

•  Site pollué aux HCT – HAP (sous forme de spots) et aux métaux lourds d’une superficie de 4ha

•  Opération mixte : logements y compris sociaux – commerces et bureaux •  Qui a obtenu 14 / 20 suite à son analyse •  Qui a reçu une aide de 360 000 €, soit 36 % de la dépense éligible, pour une

dépense moyenne globale de 1,5 M€ HT •  Dont les travaux vont consister à excaver, trier et cribler les terres polluées pour

–  envoyer les sols impactés aux HCT et HAP en désorption thermique et installations de stockage des déchets dangereux ou non dangereux

–  confiner ou réutiliser sous voirie et espaces verts les terres impactées aux métaux lourds après vérification de leur innocuité par une Analyse des Risques Résiduels (ARR)

1€ apporté par l’ADEME va être suivi d’une dépense de 3,60 € HT pour des travaux de dépollution + suivi par BE spécialisé et indépendant

13  13  

Bilan des aides aux travaux de reconversion sur la période 2009 – 2013

Aides Travaux 2009 2010 2011 2012 2013 Période

Procédure plan de relance - fil de l'eau fil de l'eau appel à projets

national appel à projets

national appel à projets

national

Dossiers reçus 157 recensés 120 instruits 30 66 60 21 297

Dossiers soutenus 43 21 26 21 11 122

Total travaux dépol en M€HT 63 25,4 41,3 23,7 14,7 167,7

Total aides aux travaux en M€ 20 6,68 12 8,08 4 50,76

nb d'ha réhabilités 260 47 133 70 46 556

Shon développée en M de m² 1,7 0,61 0,85 0,45 0,32 3,93

soit eq logements 26 984 9 683 13 492 7 143 2 785 60 000

Etude économique : objectifs

« Le cout lié à la pollution lors d’une reconversion de friches est incertain, souvent élevé, non maîtrisable. Il peut compromettre l’équilibre du projet, voire

le bloquer »

•  Le volet économique et financier constitue aujourd’hui l’un des maillons faibles en matière de reconversion des friches urbaines polluées

•  Les incertitudes concernant l’impact du coût de la dépollution sur le bilan financier des opérations d’aménagement et de construction sont anxiogènes pour les acteurs et peuvent effectivement bloquer certains projets

•  Des fonds publics sont affectés au financement des études et des coûts de dépollution

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D’où la réalisation d’une étude confiée à Stratorial Finances – Ariane Conseil – CSD Ingénieurs

(2010 – 2013)

Etude économique : identification des coûts liés à la pollution •  Les études préalables aux travaux

–  Études documentaires et historiques (quelques K€)

–  Diagnostics de terrain (du K€ à 100 K€) •  Peut être réalisée de manière précoce •  Permet d’anticiper et de réduire les couts de dépollution •  Permet de négociation le pris de l’acquisition foncière

•  La gestion de la pollution (dépollution, confinement, adaptation du projet, surveillance, restrictions d’usage) – après éventuellement un 1er niveau de dépollution assurée par l’exploitant ICPE le cas échéant

–  Les aménageurs gèrent a minima les espaces publics

–  Plusieurs modes d’intervention des aménageurs sur les espaces privés (prise en charge totale, partielle ou nulle)

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Etude économique : identification des coûts liés à la pollution

•  Ordres de grandeur des coûts directs de gestion (HT)

–  De 100 K€ à plusieurs M€

–  Gestion des terres excavées : 350 K€ / ha (surface importante liée au projet de construction)

–  Dépollution : 1,5 M€ / ha (surface réduite aux « spots »)

•  En réalité, du fait de la souplesse apportée par les outils méthodologiques de 2007, les solutions de gestion retenues suivent le « disponible » possible pour conduire ces dépenses (notamment pour ce qui concerne les promoteurs)

–  Du même ordre finalement que les fondations spéciales à savoir environ 55€ HT / m² SP

–  Effort consenti si l’opération peut sortir facilement et si les autres postes (fondations spéciales par ex) ne sont pas trop onéreux

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Etude économique – autres coûts de dépollution

•  Surcoûts des entreprises de travaux pour conditions d’intervention spécifiques

–  par ex en même temps que des fouilles archéologiques –  Selon un protocole particulier (EPI)

•  Dispositions constructives particulières (vide sanitaire – aération des sous-sols, …)

•  Communication voire concertation

•  Surveillance pluriannuelle et maintenance des équipements spécifiques liés à la pollution résiduelle

•  Assurances spécifiques

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Coûts généralement mal appréhendés, voire pas du tout

Mais la dépollution n’est rien d’autre qu’un aléa supplémentaire (souvent grossi par le porteur de projet par manque de connaissance)

Etude économique – premier bilan

•  Manque de connaissance du sujet par les opérateurs

–  Expliquer –  Dédramatiser et rassurer –  Rendre la charge concrète

•  Adapter les aides publiques au réel besoin

–  Intervenir dès la négociation foncière (protocole d’accord avant signature du compromis)

–  Etudes préalables aux travaux à mener –  Sécuriser le début de l’opération par l’accord d’une participation publique aux travaux –  Effet « éducatif » en « calant » les aides sur un coût calculé au plus juste –  Éviter l’effet d’aubaine

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Etude économique : du bon usage des aides

•  L’opérateur a peu de capacité financière et technique en phase amont des travaux

•  D’où conserver et développer les soutiens aux études qui peuvent représenter un coût important et viennent s’ajouter aux autres études préalables à l’opération

•  Le plafonnement des travaux à 1,5 M€ est sans rapport avec la capacité de l’opérateur à supporter les coûts de dépollution

•  D’où une réflexion par « effet cliquet »

•  Les coûts travaux de dépollution sont souvent surévalués par le BE en phase préalable

•  D’où une réflexion la plus fine possible à mener sur l’impact réel de ces couts sur le bilan de l’opération

•  Les travaux sont souvent différents de ce qui est prévu dans le plan de gestion

•  D’où une étude technico-économique à mener a posteriori

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Etude économique : approche intégrée

•  Manque aujourd’hui d’un raisonnement en coût global sur l’ensemble de l’opération (bilan couts – bénéfices)

–  Encore au stade de la recherche

•  Par exemple, sur 31 opérations financées par l’ADEME en 2012 et 2013 :

–  1€ investi en travaux de dépollution engendrera à terme 13€ HT de chiffres d’affaires opérateurs

–  1€ de subvention engendrera 45 € HT de chiffres d’affaires opérateurs

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Etude économique : impact dépollution observé sur les bilans

•  Dans le bilan « aménageur », l’impact de l’ensemble des coûts de dépollution sera exprimé en surcoût par rapport à une charge foncière (CF) de référence exprimée en € HT / m² de surface plancher (SP)

–  Il pèse environ à hauteur de 20% d’une CF moyenne pour du logement en accession à la propriété

•  Dans le bilan « promoteur » l’impact de l’ensemble des coûts de dépollution sera exprimé en surcoût par rapport à l’€ TTC / m² de SP pour le logement ou surface utile pour le bureau

–  Il représente environ 2 à 3% du prix de vente d’un logement ou d’un immeubles de bureaux

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Etude économique : calcul des aides aux travaux au plus juste

•  Le promoteur peut prendre en charge la dépollution à hauteur de 2% de son chiffre d’affaires hors logements sociaux de manière à conserver une marge « plancher » (nécessaire) de 8%

–  Le CA est recalculé hors logements sociaux –  La dépense de pollution prise en compte est celle du scénario de gestion choisi indiqué dans le

plan de gestion –  Le montant de l’aide est calculé en appliquant le taux d’intervention sur le montant total de la

dépollution restant à charge du promoteur (2% du CA)

•  L’opération d’aménagement émane généralement d’une puissance publique

–  Les bilans d’opération sont souvent déficitaires, ce déficit correspond en réalité aux montants des participations à verser pas les collectivités compétentes

–  L’aménageur peut augmenter le prix de vente de ses charges foncières quand le marché foncier le permet, ce qui va n’impacter que marginalement la marge des acquéreurs (promoteurs)

–  En l’occurrence, le seuil à prendre en compte sera de 2% des dépenses d’aménagement hors dépollution et hors fondations spéciales

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Etude économique : calcul des aides aux travaux au plus juste

•  Pour les équipements publics, équipements ayant souvent une portée emblématique, le principe retenu est simple : tout maître d’ouvrage, en collaboration avec son maître d’œuvre peut trouver 2 à 3 % d’économie sur les coûts de travaux et ce sur n’importe quel projet de manière à financer la dépollution

•  Dans tous les cas, les coûts de dépollution ne pèsent que très marginalement sur les coûts de construction et de manière très variable sur les coûts d’aménagement

–  rappelons que sur 31 opérations financées en 2012 et 2013, pour 1€ de travaux de dépollution, 13 € vont être dépensés en coûts de construction à terme

–  Se pose alors la question du réel effet levier des aides publiques qui semble ne jouer que sur les opérations portées par un promoteur privé

–  Lors de l’étude, il n’a pas été possible de dire clairement si les aides attribuées avaient eu un caractère incitatif ou déclencheur à la réalisation des projets

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Etude économique : catégories d’opération issues des travaux de Cabernet

•  Catégorie A, opération privée sur un marché porteur (prix sortie de l’opération > à 4 000 € TTC / m² SP)

–  Les coûts des travaux de dépollution peuvent être pris en charge en totalité par l’opérateur si absence d’autres couts « spéciaux »

–  Pas de subvention publique –  Fonds de garantie de type assurantiel en cas de découverte fortuite du pollution lors des travaux ?

•  Catégorie B, opération privée à potentiel de marché moins porteur (prix sortie de l’opération de l’ordre de 3 000 € TTC / m² SP – logements sociaux )

–  Les coûts de dépollution vont déséquilibrer le bilan de l’opération tout juste positif –  L’opérateur aura recours à des aides publiques ou pourra dans le cas contraire renoncer à l’opération

(trop risquée – trop d’inconnues au-delà du cout même des travaux de dépollution) : l’effet levier est maximum

–  Fonds de garantie de type assurantiel en cas de découverte fortuite du pollution lors des travaux ?

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Etude économique : catégories d’opération issues des travaux de Cabernet

•  Catégorie C, opération publique en limite de rentabilité

–  Nécessite une aide indépendamment de l’existence ou non d’un surcoût lié à la présence de pollution

–  Pas d’effet levier avéré des subventions publiques, l’opération est décidée et doit se faire –  La subvention publique d’Etat permettra d’atténuer la participation territoriale locale

•  Catégorie D, opération publique hors marché ou en secteur difficile

–  Effet levier possible de manière à faire passer l’opération dans la catégorie C ? –  Développer d’autres formes de valorisation du foncier pollué de manière temporaire

(reprise de valeur) ou avec des installations alternatives •  Phytoremédiation – biodiversité – production de biomasse – lutte contre îlots de chaleur •  Centrale photovoltaïque au sol – plateforme de gestion des terres excavées par ailleurs

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