IMMOmagazine 32, Mars-Avril 2015

Mars - Avril 2015

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#32

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Sommaire:

Sur le web :

Acheter-Louer.ch - le portail immobilier

Magazine.Acheter-Louer.ch - le magazine en ligne

SwissFineProperties.com - objets de luxe et de prestige

Publimmo.ch - le programme de courtage immobilier

Acheter-Louer.ch & Publimmo Srl

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ReportagesReportages

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VaudVaud

ValaisValais

GenveGenve

FribourgFribourg

NeuchtelNeuchtel

EtrangerEtranger

IMMOmagazine #32 - Mars - Avril 2015 | Ldition mensuelle de Acheter-Louer.ch | [email protected]

... Le bouquet immobilier fleurit !

Un dbut d'anne difficile laisse place, avec l'ajustement desprix conjugu des taux hypothcaires toujours aussi bas, un printemps propice au march de la vente immobilire.

Plusieurs agents immobiliers que nous avons contacts nousfont remarquer que les affaires redmarrent aprs un dbutd'anne plutt calme.

Pass le choc des mauvaises nouvelles, les vendeurs rendusattentifs par des agents ralistes de la vritable valeur de leurproprit et ayant accept de les couter en abaissant leurprix de vente ont vu leur action couronne de succs.

Fini les prix surfaits et les estimations hasardeuses decourtiers peu scrupuleux pour emporter un mandat.

Place aux dossiers biens prpars et aux prix justes, ceux lont du succs et se vendent !

Nous profitons de ce numro pour vous rappeler que se tientdu 26 au 29 mars la 11me dition du SIL sur la place de lanavigation Ouchy Lausanne.

#32

Contre toute attente,

Nous chiffrons pour vous loffre Romande par

Les Focusimmobiliers

Comme prvu avec le lancement de notre premier Focus Immobilier le mois dernier, nous continuons mettre en avant certains chiffres intressants concernant le march immobilier romand.

Cest dans cette optique que nous avons dcid daffiner encore un peu plus notre tude, pour la concentrer sur des aires gographiques plus cibles que les cantons dans leur ensemble.En cette priode de Salon Immobilier de Lausanne, nous avons naturellement fait le choix de nous concentrer sur cette rgion.

Vue gnrale du march

Maisons 53%

Appartements 37%

Terrains 2%

Autre 8%

Diffrents types de biens en vente en Suisse romande en Fvrier 2015

Locations 10%

Ventes 90%

Proportion des ventes et locations en vente sur Acheter-louer.ch

Au sein mme dune ville, les critres peuvent varier. Savez vous quelles sont les diffrences entre Lausanne Ouest, Lausanne Est ou le Grand Lausanne?Nous vous proposons ici un Focus comprenant des donnes chiffres, issues de notre portail immobilier Acheter-louer.ch, qui pourront peut tre vous clairer et vous guider.Nous esprons vous apporter une vision supplmentaire sur le march, comme nous le ferons le mois prochain. Nous vous souhaitons une excellente lecture de votre IMMOmagazine #32*

#No2

* tude base sur un constat au 18 fvrier. Certains biens mentionns ne figurent peut tre plus sur Acheter-louer.ch

Prix moyen au m2 par type de biens, par canton**

Nombre de pices moyen par type de bien par canton

Maisons Appartements Terrains





CH

F 5

21

5

CH

F 5

36

2

CH

F 3

29

CH

F 1

29

9

CH

F 3

18

CH

F 2

14

CH

F 4

71

CH

F 1

08

46

CH

F 8

69

1

CH

F 7

88

7

CH

F 7

81

5

CH

F 5

57

9

CH

F 3

51

5

CH

F 8

71

5

CH

F 7

57

2

Fribourg Genve Neuchtel Valais Vaud

45

6 677

6

4 45

Fribourg Genve Neuchtel Valais Vaud

Autres 60%

Neufs 40%

% de biens neufs

** Bas sur des biens dont la valeur nexcde pas 2 millions

FocusSpcial Lausanne

NB: Donnes graphiques, source Publimmo Mars 2015

Lavaux-Oron

Gruyre

Singine

Veveyse

Portes du Soleil

RivieraPays-dEnhaut

Broye-Vully

Broye

Sarine

Lac

Glne

Ddingen

JuraNord vaudois

Vall

e de J

oux

Nyon

Morges

Terre Sainte

RiveDroite

Gros-de-Vaud

LEB

La C

te

Rive Gauche Ouest

RiveGauche

Rive Gauche centre

Chablaisvalaisan

Chablaisvaudois

Valais central

Valais rive droite

Valais rive gaucheValais central

monts

Valais centralplaine

Haut Valais

Bas Valais

Val Ferret

Littor

al

Neuc

htel

ois

Neuchtelville

Val-de-Ruz

Val-de-Travers

La Chaux-de- Fonds

Neuchtel

Le Locle

Rive Droite campagne

Broye/FR

Broye/FR

Broye/FR

Vully FR / VD

Lausanne lac

Ouest lausannois

Grand Lausanne

Est lausannois

Lausanne lac Ouest lausannois Appartements Maisons Terrains Appartements Maisons Terrains

Surface moyenne m2 107 301 2401 127 323 4139

Nombre de pices moyen 5 8 - 4 8 -

Prix moyen au m2 des biens 11139 10087 1069 12099 7995 660< = 2 millions CHF

Prix moyen au m2 des biens 14134 14076 - 10718 12042 -> 2 millions CHF

Nombre de biens tudis 107 47 4 24 19 4

Grand Lausanne Est lausannois Appartements Maisons Terrains Appartements Maisons Terrains

Surface moyenne m2 217 389 2484 193 289 1761

Nombre de pices moyen 5 9 - 5 7 -

Prix moyen au m2 des biens 9882 8316 852 10475 8962 1133< = 2 millions CHF

Prix moyen au m2 des biens 14268 12401 - 14100 12879 -> 2 millions CHF

Nombre de biens tudis 84 49 4 134 92 9

IMMOmagazine #32 | Mars - Avril 2015 | Ldition mensuelle de Acheter-Louer.ch | [email protected]

#32 Reportage

La chronique du spcialiste

Je viens de signer un nouveau contrat de bail pour un logement et maperois, sur la notification du loyer initial, que ce dernier a fortement augment. Le propritaire justifie cette hausse en fonction des prix de location pratiqus dans le quartier et que le locataire prcdent bnficiait dune importante rente de situation. Pouvez-vous mclairer sur la plausibilit dune telle hausse ?

Sil est bien un phnomne qui nest pas souvent mdiatis mais bien rel, cest celui des rentes de situation dont bnficient de nombreux locataires rests dans le mme logement pendant plusieurs annes. En effet, malgr les adaptations possibles selon les dispositions du droit de bail loyer, les prix de location en cours de contrat ne suivent pas lvolution des prix du march.

Un frein loptimisation des taux doccupation

Pour preuve de lexistence de ces rentes, qui ne connait pas des personnes dun certain ge qui vivent en couple dans un quatre ou cinq pices, leurs enfants ayant quitt le domicile familial ? Mais le fait de dmnager dans un logement plus petit nallgerait pas leur budget : le nouveau loyer de lobjet correspondant mieux leurs besoins pourrait tre mme suprieur celui pay actuellement.En plus de leffet pervers ci-dessus, qui empche lchange dappartements afin doptimaliser leur taux doccupation, la prsence de plusieurs locataires bnficiant de rentes de situation dans un immeuble oblige souvent le propritaire - qui souhaite un rendement quitable des fonds quil a investis - obtenir les loyers de relocation aux prix suprieurs. Des travaux de rnovation ncessaires au maintien de la valeur dun btiment peuvent galement tre reports dans le temps, leur rpercussion sur les loyers des anciens locataires ne permettant pas de les rentabiliser normalement.

Disparits des loyers

Aussi, mme lors dune politique de fixation des loyers avec des prix cibles un moment donn, lvolution des paramtres de fixation des loyers, des dispositions lgales en la matire ainsi que de loffre et de la demande amnent immanquablement des disparits au niveau des tats locatifs.

Le locataire prcdent de votre logement y ayant habit depuis prs de vingt ans, nous sommes effectivement en prsence de ce phnomne de rente de situation. La hausse qui a t notifie sur la formule officielle, obligatoire compte tenu de la pnurie actuelle, est importante mais il sagit de dterminer si le loyer propos est admissible en fonction dobjets comparables. En lespce, le prix au mtre carr correspond au march et considrons que ladaptation peut tre accepte ; dailleurs, avant de connatre lancien loyer, vous naviez pas mis en doute le montant articul qui correspondait votre budget personnel.Sachez, enfin, que la loi prvoit la contestation du loyer initial devant lautorit de conciliation dans les trente jours qui suivent la rception de la chose. Toutefois, il y a lieu de prendre en considration

les propos ci-dessus, une hausse pouvant simplement supprimer la prsence dune rente de situation qui ne doit pas tre garantie afin de minimiser les carts de loyers entre locataires et permettre aux familles daccder aux nombreux logements sous-occups.

Les rentes de situation des anciens locataires

Christophe LAGGERAdministrateur

Les prix de limmobilier de ces dernires annes laisse une place de plus en plus grande un type de proprit jusqualors peu utilis : le droit de superficie.

En pratique, comment cela se passe-t-il ? Le droit de superficie, galement appel droit distinct et permanent (DDP) est bien plus souvent utilis par les communes ou lEtat en faveur de fondations, coopratives dhabitation, etc. Toutefois, depuis quelques annes, cela sapplique aussi pour des projets individuels ou dans le cadre de promotions immobilires pour la vente aux particuliers. Sur le canton de Vaud, plusieurs communes pratiquent le droit de superficie, principalement pour des zones de chalets vocation de rsidences secondaires, par exemple Gingins, St-Cergue, Arzier, etc.

Ce systme permet au propritaire dun terrain de cder lusage de ce dernier sur une trs longue priode (de 30 100 ans maximum) reconductible. En dautres termes, vous tes propritaire des murs mais locataire du terrain o se trouve votre habitation. Une rente du droit de superficie est dfinie et paye au propritaire de la parcelle. De ce fait, les acqureurs ne paient que le prix de lobjet bti mais ont la jouissance totale du terrain pendant toute la dure du droit. Compte tenu du prix rduit, linvestissement de dpart en fonds propres et frais dachat est donc moins lev que pour une acquisition traditionnelle. A lchance du droit de superficie dfini, si ce dernier nest pas reconduit, le bien immobilier leur sera rachet au prix intrinsque.

Du point de vue du financement, il ny a que deux diffrences majeures par rapport un financement traditionnel :

Dune part, le montant de la rente annuelle du droit de superficie est ajout aux charges thoriques calcules par les tablissements financiers pour le calcul de la faisabilit. Cela na toutefois pas un impact important dans la mesure o, le financement tant moins lev, il y a moins dintrts payer. Ensuite, dans la plupart des tablissements, le montant intgral du prt doit tre amorti au plus tard lchance du droit de superficie. L encore, si la dure du droit de superficie est longue, il ny a pas une grande diffrence avec un financement standard. Par contre, si la dure rsiduelle est courte (achat dun bien existant), leffort de remboursement peut tre dissuasif.

Un lment important relatif aux nouvelles normes en vigueur dictes par la FINMA concernant lamortissement de lemprunt est prendre en considration. En effet, indpendamment de la dure du droit de superficie, la partie du prt hypothcaire retenue par la banque comme tant du 2me rang devra tre rembourse en 15 ans. Cela peut donc avoir un lger impact supplmentaire pour le calcul de charges.

Ce type dopration est une vritable opportunit pour les familles au revenu mdian dsireuses dacqurir un bien immobilier, pour un investissement en fonds propres limit. Il y a donc lieu de se poser la question de savoir sil faut attendre encore plusieurs annes pour constituer des fonds propres supplmentaires ou plutt profiter des conditions de taux trs bas actuellement sur le march pendant quil en est encore temps.

Le financement de la proprit en droit de superficie

Par Giovanni Mastroianni,DL | Conseils en financement immobilier

Genve

tl. +41 22 730 10 10

Nyon

tl. +41 22 747 10 10

Lausanne

tl. +41 21 348 10 10

Vevey

tl. +41 21 977 10 10

Neuchtel

tl. +41 32 858 10 10

Bienne

tl. +41 32 346 10 10

Fribourg

tl. +41 26 460 10 10

Quel rle jouent les photos de biens immobiliers lors de leur vente?La vente dun bien immobilier commence aujourdhui sur Internet. Le choix est vaste et la photo se place au dbut du processus de prise de dcision tout comme le prix, lemplacement, etc. Si elle sait sduire, elle favorise la prise de contact. Diffrentes tudes montrent que des photos de grande qualit acclrent la vente dun bien immobilier (jusqu 32 % !): un avantage de taille pour le vendeur et lagent immobilier. Il est donc primordial que vous vous assuriez que votre bien est illustr de manire professionnelle.

Quest-ce qui caractrise une bonne photo?Lorsque nous observons la pice dans laquelle nous nous trouvons, notre il sadapte continuellement aux conditions de lumire et cre ainsi une image parfaitement claire. Une bonne photo est claire de telle faon quelle corresponde le mieux possible cette image mentale. Une photo professionnelle fournit une ide de la taille et de lclairage de la pice. En observant la photo, un

acheteur potentiel doit pouvoir simaginer y habiter. Cest pourquoi une photo doit tre la plus neutre possible et exempte dlments trop personnels tels quobjets du quotidien, photos de famille ou animaux de compagnie. Afin de procurer un sentiment de stabilit et de qualit, les lignes verticales doivent absolument tre droites. Cest pour la mme raison que vous naccrochez par de cadre de travers.

5 conseils pour amliorer la qualit de vos photos

1 - Nutilisez pas dappareil photo compact ni de Smartphone! Utilisez une camra numrique qui permet de rgler manuellement, si besoin est, la vitesse dobturation, la distance focale et le diaphragme.

2 - Un objectif grand-angle est absolument impratif et

permet dobtenir une bonne vue densemble de la pice. Placez-vous dans un coin afin doptimiser langle de vue. Incluez des fentres dans la composition de votre photo.

3 - Utilisez un trpied et un niveau bulle. La camra est ainsi fixe et peut tre oriente la verticale comme lhorizontale afin dtre bien droite.

4 - Evitez les ombres franches et norientez pas le flash directement sur les objets, mais faites-le se rflchir sur des surfaces blanches (mur, plafond). Cette mthode dissipe la lumire et cre des ombres douces. Idalement, le flash est dclench une certaine

Photos immobiliresEclairage de Patric Schmid, photographe

Une bonne photo est claire de telle faon quelle corresponde le mieux possible cette

image mentale.

distance de la camra (moyens supplmentaires ncessaires) afin de mieux contrler la lumire.

5 - Assurez-vous que les pices sont bien ranges et dbarrasses de tout bric--brac inutile.

Images ariennesUne photo extrieure arienne offre une bonne vue densemble sur le terrain, une solution idale pour les grandes proprits. La qualit dimage offerte par les drones

ne cesse de samliorer. Les photos ariennes ainsi prises reprsentent une vritable alternative celles prises par hlicoptre, notamment en raison de leur prix.

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Splendeurs ottomanes

Il y a des architectes qui ne jurent que par la course auxconcours, dautres sans temps record, contribuent un envi-ronnement dj bti. Sara Adakan et Daniel Gonvers, diplmsEPFL, sont plutt de cette deuxime catgorie. Crant leuragence MAG dans la perle du Bosphore, ce couple au travailcomme la ville acquiert en 2006 Beyoglu, un quartier animet populaire, un appartement aux dimensions gnreusesaujourdhui certainement leur meilleure carte de visite. Restsans entretien pendant des dcennies, ce logement se trouvedans un immeuble bourgeois du XIXe sicle, uvre deGuglielmo Semprini, un Italien qui btit durant lEmpire otto-man. Dominant la majestueuse Corne dOr, le lieu, peineinvesti, rvle rapidement que les murs comportent, des pein-tures dorigine.

Une pratique tire des livresSurpris par cette dcouverte, les architectes confient les travauxde restauration une quipe locale mais les premiers rsultatssont insatisfaisants. Ils dcident alors de tout reprendre. Dansun vrai souci de sauvegarde et de conservation, chaquecentimtre carr de mur a t repris au scalpel. Alors que la surface des parois est dj fragilise , la deuximeintervention permet de librer six sept couches de peinture,de pltre et de motifs superposs qui trahissaient lhistoire dulieu. Une fois tout dcap, environ 300 m2mis nu, il leur a falluchercher la solution pour restaurer. Aprs avoir essayquelques mixtures in situ, la technique de dessin base decraies de couleur issue de lcole Aldo Rossi (ancien matre de

Un duo darchitectes turco-suisse install Istanbul, dmontre que lon peutchoisir la valorisation du patrimoine historique comme une dmarche architecturale dynamique.

Photos :MAG Istanbul

Sara Adakan et Daniel Gonvers.

confrences lEPFZ) sest avre la plus adquate : la craiesous leffet du frottement allait repigmenter les fresques auxteintes terre et redonner vie aux murs et plafonds ainsi rendus leur premire nature. Si le plan de lappartement na t quetrs partiellement revu, aujourdhui restaur avec brio ce lieude vie et de travail a retrouv toute sa somptuosit.

Un escalier elliptique comme pice matresseSur lautre versant du quartier, limpasse du Traducteur, MAGa investi depuis peu un deuxime petit bijou. Ldifice datedenviron cent cinquante ans et faisait historiquement partiedun ensemble scolaire. Si durant des annes il a ensuite servicomme entrept, les architectes, diagnostiquant le potentieldes structures et lanatomie constructive, ont projet unremploi du lieu sous forme dune maison dhabitation.

En cours de chantier, la rnovation a impliqu le remplace-ment des madriers et de lescalier elliptique dorigine en trsmauvais tat. Reconstruit lidentique, lobjet en chne mas-sif sige en pice matresse au centre de ldifice et conduit une terrasse panoramique sur le palais de Topkapi et leBosphore. La nouvelle rationalit a permis de revoir aussi leredimensionnement des volumes : deux chambres indivi-duelles avec salles deau sont prvues par tage. Les autresniveaux sont eux dvolus aux espaces communs, dont leplus remarquable est sans doute le bel tage avec ses

3.70 m sous plafond. Oprant de cette manire les archi-tectes-crateurs dmontrent que lancien peut tre rinventpar des conceptions sobres mais aux solutions constructivescomplexes, le tout inscrit dans une dmarche dlibrmentouverte sur le monde. n

>>> Pour plus dinformationswww.mag-istanbul.com

ISTANBULMADEINSUISSE

Plus de reportages sont dcouvrir dans le numro actuellement enkiosque

NUMRO 4Automne / hiver 2014

magazine suisse darchitecture, dart et de design 100 pages franais anglais

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#32 52

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#32 53

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Au cur de limmobilier depuis 1926

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Chtel-St-Denis

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IMMOmagazine 32, Mars-Avril 2015

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