Identification, observation et traitement des copropriétés ...

COLLOQUE 28 novembre 2019 1

Identification, observation et traitement des copropriétés fragiles,

quel bilan, quels constats

IntroductionEmile HAGEGE – Directeur de l’ARC


L’ARC a été créée en 1987 afin de répondre à l’assistance du conseil syndicalqui a une mission de contrôle et d’assistance du syndic. Par la suite, l’ARCpropose aussi d’assister le syndic bénévole dans sa mission.

L’ARC a créé en 1990 sa coopérative technique qui avait comme but initial denégocier les tarifs des produits et équipements au bénéfice des copropriétésafin de répondre aux pris abusifs pratiqués par les syndics.

L’ARC a créé en 1995 Copropriété-Formations qui a pour objet de dispenserdes formations professionnelles à destination des agents territoriaux(collectivités territoriales) qui ont pris conscience d’agir dans sur lescopropriétés, même s’il s’agit d’un parc privé, sachant que cela a desrépercutions à l’échelle du quartier ou de la ville.

En 1995, l’ARC réalise les premières études sur les copropriétés en difficultéet en particulier le problème du chauffage urbain.


• L’ARC et sa coopérative technique sont composées d’une quarantaine de salariés embauchés pour l’ensemble en CDI.

• L’ARC est composée de juristes, comptables, architectes, thermiciens, contrôleurs des comptes ayant tous une spécialisation dans le secteur de la copropriété.

• De plus, l’ARC embauche une dizaine de chargés de mission qui interviennent dans les dispositifs de prévention ou de redressement des copropriétés en fragilité ou en difficulté.

• En parallèle, l’ARC fait appel à des intervenants sur des sujets précis comme l’assurance, l’ascenseur, l’ingénierie financière, le droit foncier, la sécurité incendie…

• L’ARC compte 14 000 copropriétés adhérentes sur l’ensemble du territoire français.


63 % des copropriétés seraient construites avant les années 1969, dont 31 % avant la Première Guerre mondiale.

1851-1913; 31%

1914-1947; 15%

1948-1969; 17%

1970-1979; 9%

1980-1989; 5%

1990-1999; 10%

Après 2000; 13%

ANNEES DE CONSTRUCTION DES COPROPRIETES

Cette donnée met en difficulté la mise en place d’un plan pluriannuel detravaux, sachant que les travaux de rénovation ont déjà atteint le taux d’usure,devant être financés, non pas sur dix ans, mais sur les deux premières années.


En l’espace de 11 ans, les charges de fonctionnement ont augmenté de presque 50 % alors que sur cette même période, le taux d’inflation est autours de 10 %.

100,0%

59,4%53,7%

43,4%35,1%

30,3%25,0%

En l’espace de dix ans (2007-2017), le nombre de recours judiciaires en recouvrement des charges est passé de 22 270 à 28 655, soit une augmentation de 28,67 %.

Année Total TGI TotalTI

Total TP Total

2007 3 031 9 912 9 327 22 2702008 3 290 10 220 9 541 23 0512009 3 680 11 360 10 548 25 5882010 4 121 12 343 10 311 26 7752011 4 093 11 546 9 748 25 3872012 4 444 13 389 9 206 27 0392013 4 618 13 424 9 066 27 1082014 5 177 14 865 9 398 29 4402015 5 282 14 429 9 452 29 1632016 5 502 14 350 8 969 28 8212017 5 459 19 513 3 683 28 655

Charges totales

Si les charges avaient augmenté à hauteur de l’évolution de l’inflation, les charges auraient dû être inférieures de presque 30 % (28,9 %).

En 2017, 14,5 % des procédures judiciaires concernaient des dettes supérieures à 10 000 euros.

Sur les 28 655 actions en paiement de charges, 12 287 concernent l’Île-de-France, 5 836 la région Provence-Alpes-Côte-D’azur, 3 177 l’Auvergne-Rhône-Alpes.


Les copropriétés vivent à « crédit » en mettant en place une politique de cavalerie financière.

Le système consiste soit à constituer des comptes d’avance en tous genres, soit à voter des travaux qui sont appelés sans pour autant être engagés ou du moins réalisés en intégralité.

Entre 2014 et 2017, le taux de présence de provisions travaux non terminés est passé de 47 % à 55 %, avec un montant moyen appelé par copropriété qui est passé de 16 807 euros à 18 943 euros, soit une augmentation de 10 %.

15500

16000

16500

17000

17500

18000

18500

19000

2014 2015 2016 2017

Euro

s

Provisions travaux non terminés par copropriété

97 % des copropriétés de plus de 50 lots présentent des fournisseurs impayés en fin d’année.

Le montant moyen des fournisseurs impayés paraît très inquiétant puisqu’il représente près de 20 % du budget prévisionnel moyen.

24500

25000

25500

26000

26500

27000

27500

28000

28500

29000

2014 2015 2016 2017

Euro

s

Montant moyen de fournisseurs impayés par copropriété


1ère Conférence

Bilan et constats des dispositifs de Veille et d’Observation des Copropriétés (VOC) et des Programmes Opérationnels de Prévention et d’Accompagnement en Copropriété

(POPAC)

2ème Conférence

Parce que «prévenir vaux mieux que guérir » L’importance d’accompagner les copropriétés neuves de la conception à la livraison

Animateur : Camille Morel – Responsable du Pôle copropriétés fragiles et/ou en difficulté


1ère Conférence

Bilan et constats des dispositifs de Veille et d’Observation des Copropriétés (VOC) et des Programmes Opérationnels de Prévention et d’Accompagnement en Copropriété (POPAC)


1ère partie :Présentation des dispositifs de l’Anah et retour

d’expériences sur les outils qui fonctionnent

Monsieur Sébastien WAGNERChargé de mission copropriété – Service des Etudes, de la prospective et de

l’Evaluation


Données de cadrage : plus d’un logement sur 4 en copropriété

Environ 740 000 copropriétés en France en 2015

9,9 M de logements en France métropolitaine sont en copropriété en 2015 soit 28% de l'ensemble du parc

77% sont des résidences principales (7,7 M)


93% des résidences principales en copropriété relèvent du parc privé


Le parc en copropriété, un parc en très forte croissance

Entre 2003 et 2015, le nombre de logements en copropriété a augmenté de 26% contre seulement 10% pour le parc en monopropriété


Un parc très hétérogène comment prévenir les copropriétés?


1/ L’outil d’aide au repérage des copropriétés fragiles

Un objectif principal : favoriser une meilleure connaissance du territoire

A l’échelle nationale:

Identifier et localiser les enjeux

Sensibiliser les acteurs de la puissance publique

Optimiser la programmation budgétaire sur la thématique copropriété ́

A l’é ́chelle locale

Faciliter le dialogue entre les territoires

Susciter des études d’approfondissement ou la création d’observatoires


L’outil d’aide au repérage des copropriétés fragiles

Famille de critères Indicateurs principaux Indicateurs secondaires

Situation économique des

occupants

Revenus des occupants

Taux de suroccupation

Taux de familles

monoparentales

Taux de familles nombreuses

Etat du bâti Croisement et classement

cadastral et présence de

sanitaires

Positionnement dans le marché Vacance de longue durée

Capacité des propriétaires à

faire face aux dépenses

d’entretien

Revenu des propriétaires

occupants

Présence de propriétaires

personnes morales dans la

copropriété

Part de PM parmi les

propriétaires de logements

locatifs privés occupés ou

vacants sur 3 années


Exemple


2/ Le registre d’immatriculation

Mieux connaître le parc de copropriétés : ses caractéristiques (nombre,

localisation, taille, âge) et son état

Permettre aux pouvoirs publics de mieux appréhender les processus de

fragilisation des copropriétés, afin d’intervenir en amont dès l'apparition des

premières difficultés

Disposer d’éléments de comparaison des charges, utiles aux syndics et aux

copropriétaires dans la gestion quotidienne et prospective de leurs

copropriétés et favorisant une meilleure information des futurs acquéreurs

Donner une meilleure visibilité à la personne morale qu’est le syndicat de

copropriétaires

Sécuriser les démarches des syndics et des copropriétaires en créant un

identifiant unique pour chacune des copropriétés


Les données disponible dans le registre

Description de l’outil

Présentation de la recherche pour la collectivité

Catégoriser les copropriétés

de mon territoire

Le bandeau supérieur se subdivise en 5

critères de filtres :

• Informations générales : nombre

des lots ; statut de rattachement, etc

;

• Données techniques : Date de

construction ; étiquette énergétique ;

type de chauffage ;

• Données financières : Charges

courantes ; charges exceptionnelles ;

fonds de travaux ; taux d’impayés ;

• Procédures administratives et

judiciaires : Procédures en cours ;

type de syndic ; mandats provisoires

;

• Programmes d’aide : Eligibilité

potentielle « Habiter Mieux » ;

éligibilité potentielle à d’autres

programmes.

Informations

générales

Données techniques Données financières Procédures

administratives et

judiciaires

Programmes d’aide

Affichage

Fonds de carte

Limites administratives

Quartiers

Légende

Réinitialiser ma

recherche

Accéder à mes

recherches

Sauvegarder ma

recherche

Echelle du territoire

National

Région

Département

Extraction

complète

Fiches synthétiques

individuelles des

copropriétés

Rapport

synthétique

Département

Sélection

Allier

Région

Hautes-Alpes

Alpes de Hautes Provence Sélectionner

manuellement une zone

Filtres sélectionnés



Veille et Observation des Copropriétés

Principes et objectifs

Améliorer la connaissance du parc de logements en copropriété

Développer des fonctions veille en continue

Détecter à temps les évolutions négatives

Repérer les copropriétés nécessitant une intervention ciblée

Financement

Taux maximum de 50% avec un plafond de 120 000 € HT sur 3 ans


Veille et observation des copropriétés


Exemple VOC


Le POPAC : accompagnement des copropriétés fragiles


Prévenir ou stopper une spirale de déqualification d’une copropriété montrant des signes de fragilité par la mise en place d’une veille active et d’un premier accompagnement

Mieux connaître les fragilités d’une copropriété et la mobilisation des propriétaires dans la gestion de leur immeuble

Pérenniser l’action publique en matière de redressement sur des copropriétés sortie d’un dispositif opérationnel de type OPAH ou Plan de Sauvegarde

Financement

Taux maximum de 50% avec un plafond de 100 000 € HT par an

Dispositif d’une durée de 3 ans renouvelable 1 an


POPAC : les actions

Repérage

Animation (mise en place de partenariat, sensibilisation et formation ciblée des acteurs de copropriétés

mise en place de partenariat

sensibilisation et formation ciblée des acteurs des copropriétés (copropriétaires, nouveaux arrivants)

Diagnostic multicritère de la copropriété

Sur l’ensemble des volets tel que le fonctionnement, la gestion, le social, le marché immobilier, etc.

Le diagnostic multicritère peut valoir étude pré opérationnel pour lancer un dispositif curatif type OPAH CD

Accompagnement individualisé pour résoudre les premières difficultés (aide à la gestion, expertises)

Appui pour le fonctionnement des organes de gestion,

Conseils pour maîtriser les charges et mobiliser les copropriétaires,

Soutien pour engager les diagnostics ou enclencher les premières démarches de procédures nécessaire

Mission de suivi et signalement

Constitution d’une base d’indicateurs et suivi de veille

Obligation de signalement aux services compétentes des situations à risque pour la santé et la sécurité


Rénovation énergétique / Habiter Mieux copropriété


Accompagner les copropriétés et soutenir la rénovation énergétique pour éviter le risque de déqualification,

Favoriser le programme Habiter Mieux pour les logements collectifs

Compléter les outils à disposition de l’Anah pour l’accompagnement des copropriétés

Financement

Ingénierie: Taux maximum de 30% avec un plafond de 600 € HT par lot d’habitation

Travaux : Taux maximum de 25% avec un plafond de 15 000 € HT par lot d’habitation + prime ASE de 1500 euros par lot


Habiter Mieux copropriétés

Un dispositif souple et national:Dispositif fonctionne en diffus et/ou en opérations Anah (PIG, OPAH, OPAH RR, OPAH RU)Deux critères nationaux d’éligibilité :

La classification énergétique du ou des bâtiments comprise entre D et GUn taux d’impayés en N-2 (N-3 possible pour les POPAC) des charges de copropriété

compris 8 et 25% selon la taille de la copropriété (entre 8 et 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots; entre 8 et 25% pour toutes les autres copropriétés) SAUF pour les copropriétés en zone ANRU

Une aide au syndicat pour les travaux d’économies d’énergie :

Obligation de gain énergétique de minimum 35% (évaluation énergétique avant et après travaux à produire)Possibilité de subventionner les travaux induits (mise en place de gardes corps sur la toiture terrasses, reprise de la trappe de désenfumage, EP; etc.)Prise en compte des dépenses d’ingénierie technique (Moe, SPS, BC, etc.)Les travaux portent donc sur les parties communes (façades, toiture), équipements communs (chaufferie collective) ou les travaux d’intérêts collectifs réalisés sur les parties privatives (menuiseries)Pas d’engagement des PO et des PB


2ème partie :Présentation des actions de prévention innovante mise en œuvre par les collectivités afin de mieux

observer et identifier les copropriétés POPAC agglomération Vallée de Marne

Madame Gaëlle ARNAN Chargée de mission Habitat – Parc privé Agglomération Vallée de Marne

Programme Opérationnelde Prévention et

d’Accompagnement des Copropriétés (POPAC)

sur le territoire de Paris-Vallée de la Marne

2019-2021


CA Paris-Vallée de la Marne

Secteur Nord : Courtry, Chelles, Brou-sur-Chantereine, Vaires-sur-Marne

Secteur Centre : Torcy, Lognes, Noisiel, Champs-sur-Marne, Croissy-Beaubourg, Emerainville

Secteur Sud : Pontault-Combault, Roissy-en-Brie


Périmètre initial : les 6 communes de la CA du Val Maubuée (secteur II de la VilleNouvelle de Marne-la-Vallée) - 500 copropriétés / 17 000 logements

Enjeux principaux :

1. Mise en place d’un Observatoire local des copropriétés qui soit appropriable par lesacteurs locaux : besoin de données sur la situation du parc en copropriété suite àdes indicateurs alertant afin d’établir un plan d’action adapté.

2. Volonté politique forte de mise en place d’un dispositif préventif des difficultés descopropriétés : volonté d’agir en amont auprès des copropriétés vieillissanterisquant de se retrouver en difficulté face aux besoin de rénovation alors que leurscaractéristiques financières et sociales ne sont pas engageantes.

Le POPAC 1 (de oct.2014 à juin 2018)

1/4 – POURQUOI UN POPAC ?


Durée : 3 ans, perturbé pendant 1 an en 2016 par la fusion de trois intercommunalités

Bilan des actions :

Amorçage et appréciation des échanges entre les acteurs

Constitution d’un réseau de copropriétés

Activation de la visibilité des actions publiques

Engagement de la sensibilisation des élus aux enjeux des copropriétés

Pointage de plus de 200 copropriétés potentiellement fragiles sur le seul secteurCentre de l’agglomération

Apport de conseils d’experts gratuits à 64 copropriétés, dont 14 en appuisapprofondis

Pointage des principaux besoins d’accompagnement des copropriétés

Identification de nouveaux enjeux dans la prévention des difficultés

Formation d’une quarantaine de copropriétés

Réalisation de « check-up » auprès de 12 copropriétés

Le POPAC 1 (de oct.2014 à juin 2018)



12 communes :

1 400 copropriétés

38 000 logements

Soit :

41 % du parc de logements total

50% du parc de logements privés

Le POPAC 2 (de mai 2019 à mai 2022)



Le parc en copropriétés:

- Une taille moyenne 28 logements

- près de 45 % des copropriétés seraient potentiellement fragiles

- plus de 5 000 logements en copropriété nouvelles d’ici 2021

- De plus en plus de copropriétés mixtes (privé/public) dans l’avenir




o Amélioration de la connaissance du parc privé collectif du territoire :- amélioration et déploiement de l’observatoire - multiplication des canaux d’identification des copropriétés fragiles

o Communication, sensibilisation et formation des copropriétaires du territoire, en proposant des canaux innovants, pédagogiques et participatifs et en promouvant le développement de fédérations d’acteurs

o Accompagnement au traitement des premières difficultés des copropriétés afin de prévenir leur entrée dans le cercle de dégradation

o Amélioration de la circulation de l’information entre les acteurs

Objectifs : Intervenir en amont des difficultés des copropriétés par des actions de prévention et d’accompagnement de celles-ci




Actions vertes : actions déjà engagées lors du précédent

POPAC et bénéficiant ainsi d’un certain retour local d’expérience

Actions oranges : actions innovantes bénéficiant d’un certain retour d’expérience

extérieur (mise en œuvre dans d’autres territoires)

18 actions proposées

Le programme d’actions

2/4 – POPAC 2 : L’ OPERATIONNEL


Le marché public


Marché public en appel d’offres :

• Une maîtrise d’oeuvre pour la réalisation d’actions nécessitant une expertise

• Une AMO pour conseiller l’Agglomération sur le déploiement adapté et efficace des différentes actions

Montée en compétences des service de l’agglomération entre le POPAC 1 et le POPAC 2 lui permettant de s’autonomiser dans la conduite du programme


L’organisation


REPERAGE DES FRAGILITES

VOC Réseau d’acteursPermanences Formations Observatoire des charges

CENTRALISATION DES INFORMATIONS

Tableau de suivi des copropriétésgéré par l’Agglomération

CIBLAGE ET PRIORISATION

Liste des copropriétés « potentiellement fragiles » avec préconisation d’actions

établie par le Comité Technique, tous les 3 mois

ACCOMPAGNEMENT ADAPTE (Mise en œuvre des préconisations)

Diagnostics Flash Appuis Médiation Réseau d’acteursCOLLOQUE 28 novembre 2019 37

Cible

Copropriétés d’au moins deux logements

Un copropriétaire privé au minimum

Objectifs

Localiser

Connaître

Partager

Cibler via le VOC

3/4 – L’OBSERVATOIRE : PLAQUE TOURNANTE DU DISPOSITIF


Base de données


* Une Base de données statistiques :- Les données de cadrage : MAJIC (DGFIP)- Les données fiscales sur les ménages : Taxe Habitation (DGFIP)- Les données techniques et de gestion : Registre des copropriétés ANAH- Les données sur les locaux vacants : 1767biscom- Les mutations immobilières DVF

L’Observatoire est alimenté par :

* Des informations de terrain :- Compte-rendu de permanence- Echanges informels avec les copropriétaires (formation, contacts téléphoniques, etc.)- Les Diagnostics et appuis réalisés- Les remontées des acteurs (communes, Espace Info Energie, syndics, témoignages

divers…)- Les recoupements de dispositifs (Aide à la rénovation, procédures et signalements

d’indignité, OPAH…)

Centralisation des informations dans un tableau de suivi(un code référencé est attribué à chaque copropriété)COLLOQUE 28 novembre 2019 39

Tableau de suivi des Permanences (extrait)

Base de données


Identité Repérage fragilitéContenu de l’échangeCOLLOQUE 28 novembre 2019 40

Tableau de suivi des copropriétés (extrait)

Base de données


Identité Contact Eléments de suivi


Indice de fragilité potentielle à partir de 8 indicateurs disponibles pour l’ensemble des copropriétés :

Thèmes Indicateurs

Occupation de la copropriété

1- Taux d’occupants plafonnés ou exonérés TH2- Part des locataires3- Présence de locaux vacants (plus de 3 ans)

Positionnement sur le marché immobilier

4- Ecart des prix constatés p/r section cadastrale5- Taux de mutation

Etat du bâti / environnement

6- Présence de logements de catégorie 7 et 87- Période de construction8- Implantation en QPV ou à proximité

Le VOC : hiérarchisation des copropriétés



Plus de 13 points : potentiellement déqualifiée

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200

0 point

1 point

2 points

3 points

4 points

5 points

6 points

7 points

8 points

9 points

10 points

11 points

12 points

13 points

14 points

15 points

De 10 à 13 points : potentiellement fragile

De 7 à 10 points : à surveiller

Moins de 7 points : Néant

Positionnement des copropriétés en fonction du nombre de points et classification selon la méthode statistique de dispersion (par rapport à la moyenne (M0) constatée et les écarts-types (σ).

M0

M0+1σ

M0+2σ

Le VOC : hiérarchisation des copropriétés



Géoportail partagé (accès restreint)



Cartographie dynamique

Géoportail partagé (accès restreint)



Comparaison VOC 2016 /VOC 2019 par confrontation Diagnostics Flash

À surveillerFragilité

Fragilité forte

VOC 2016 VOC 2019

• 2 correspondances• 7 à 1 décalage• 4 à 2 décalages

• 5 correspondances• 6 à 1 décalage• 2 à 2 décalages

4/4 – ENJEUX ACTUELS Stabiliser le VOC


Etat des 18 actions 7 mois après le démarrage du POPAC 2

4/4 – ENJEUX ACTUELS

Déploiement des actions complémentaires

En cours

En cours

En cours

En cours

Programmé

Programmé

Programmé

En cours

En attente

En cours

Bloqué

En attente

En attente

En attente

En attente

En attente

En attente

ProgramméCOLLOQUE 28 novembre 2019 47

4/4 – ENJEUX ACTUELS L’après POPAC : Structurer le réseau d’acteurs

Exemple de document de

travail lors d’un

atelier sur la structuration

du réseau d’acteurs


Le POPAC nous sert à :

- Mieux connaître le parc en copropriétés

- Cibler les types de difficulté et les types d’actions à engager

- Structurer et améliorer le réseau d’acteurs

CONCLUSION

Merci de votre attention

Gaelle ARNAN , Chargée de mission parc privéService Habitat et Gens du voyageCA Paris-Vallée de la MarneTél : [email protected]


Annexes : Autres actions


Actions principales : Constitution d’un réseau d’acteurs

Mise en place des partenariats

Objectifs :

Enrichir la base de données statistiques et les connaissances de terrain

Solutionner des situations repérées

Bonnes circulation de l’informations au sein du réseau pour que les actions de chacun des partenaires bénéficient à tous

Préparer « l’après-POPAC » en structurant efficacement le maillage des acteurs locaux et pérenniser les services aux copropriétés du territoire

Les acteurs locaux seront sollicités au maximum des opportunités dans le cadredu partenariat d’acteurs afin de participer à la structuration du réseau et àterme d’assurer la pérennité de la dynamique créée par le programme.


MISE N PLACE D’UN PARTENARIAT

COLLOQUE 28 novembre 2019

Actions principales : L’information des copropriétaires

Point d’information multimédia des copropriétaires Publications grands publics Actualité juridique et législative (Newsletter couvrant des sujets

d’actualité juridique du monde de la copropriété)

Formations thématiques : donner les clefs de compréhension de la copropriété aux conseillers syndicaux et syndics non professionnels.Thématiques généralistes à destination de tous les copropriétaires ou spécialisées pour les membres de conseil syndical avertis.

Formations initiation à la copro pour les primo-accédants : « Je deviens pour la première fois copropriétaire, quels sont mes droits et devoirs ? Quelles sont les règles de base des appels de fond/des charges, les organes de la copropriété. »

52

Actions principales : Communication, sensibilisation

Exemples d’actions :

Club local des copropriétaires

Guides et publications

Concours photos sur le « vivre-ensemble » en copropriété

Spectacle vivant sur le « vivre-ensemble » en copropriété

Baromètre des charges (développé par l’ARC)




Actions principales : L’accompagnement des copropriétés

Séances de conseils personnalisés : des permanences assurées par AUFJ (1 demi-journée de 4h par mois) et l’ARC (1 demi-journée de 4h par mois) Objectifs :- Apporter des réponses aux questions des acteurs de la copropriété- Orientation des interlocuteurs vers les partenaires et acteurs locaux- Récolte d’informations et repérage de nouvelles copropriétés fragiles

Expertises préalables aux mises en copropriétés afin de prévenir les «Malfaçons juridiques » et « malfaçons techniques » des nouvelles copropriétés problématiques techniques problématiques de fonctionnement et de gouvernance problématiques de gestion courante (multiplication des frais et donc des

charges )

Méthodologie d’analyse de risque de gestion du projet de copropriété́ et/ou du projet urbain, sur la base de documents type règlement de copropriété, statuts d’AFUL, plans masse et architectural etc.

54



Actions principales : L’accompagnement des copropriétés

Les Diagnostics Flash, restitués aux élus puis aux conseils syndicaux

Diagnostic du peuplement Diagnostic financier et de gestion Diagnostic technique du bâti Diagnostic urbain

Inclus : Préconisation d’actions publiques et/ou privées Préconisation de travaux Estimation des coûts

Appuis Thématiques financières et juridiques

Accompagnement au suivi des impayés

Actions de médiation

Technique

55


2ème Conférence

Parce que «prévenir vaux mieux que guérir » L’importance d’accompagner les copropriétés

neuves de la conception à la livraison


1ère partieQuels sont les impacts des produits défiscalisés sur

les copropriétés neuves :Les copropriétés majoritairement composée

d’investisseur , quelle difficulté ?

Madame Marie Geroudet Dalle Directrice - Direction de la Ville Durable Ville de Cergy

Observer, agir, pour

des copropriétés

durables

MGD / ARC - 28 novembre 2019


ÉLÉMENTS DE CONTEXTE

CERGY

63 820 habitants

28 137 logements dont 52 % en copropriété (près de 200 copropriétés + 102 ASL et

copropriétés mixtes)

33 % de propriétaires occupants (mais 38,5% en 2011)

65,3% de logements locatifs au sein des résidences principales (mais 60% en 2011)

32 % de logements locatifs sociaux pour l’INSEE,

Source INSEE RGP2016

LE MONDRIAN - ICADE


CONSTAT

Des signes dans les copropriétés neuves qui inquiètent

• Organisation juridique complexe• Charges de fonctionnement non

maîtrisées et sous estimées avant la vente

• Forte représentation de bailleurs (+ de 30 %)

• Domanialité confuse• Faible implication des

copropriétaires dans la gestion de leur immeuble

L’Octant – K&B


STRATÉGIE ADOPTÉE

• Informer et Sensibiliserles acteurs de la promotion immobilière (promoteur, aménageur, géomètre…)

et bailleurs sociaux

• Prescrire des mesures techniques, juridiques à adopter

• Former les futurs acquéreurs

Le Classic - NEXITY COLLOQUE 28 novembre 2019 61

LES MOYENS

• 1 chargé de mission pour suivre les projets

• 2 chargés de missions pour accompagner les copropriétés

• 1 élu en charge des copropriétés et ASL

• Assistance juridique et foncière (15 000 €/an)

• Formations (15 000 €/an)

ASL L’Archipel - MARIGNAN


ACTIONS MISES EN PLACE

• Prescriptions dans le C.C.C.T(Cahier des charges de cession de terrain) pour les promoteurs

• Exigence de travaux à réaliser avant la vente à la découpe pour les bailleurs

• Analyse et validation des règlements de copropriété

• Réunion de pré-livraison depuis 2014

• Encadrement de la première A.G• Sessions de formations spécifiques

pour le conseil syndical

• Livret guide du nouveau copropriétaire


UNE ETUDE SUR DES COPROPRIETÉS RÉCENTES

étude d’observation de 18 copropriétés livrées entre 2011 et 2017, quartier des Hauts de Cergy

méthodologie qui combine données et entretiens :

ECO-SYS – MARIGNAN/NEXITY

Présentation de l’étude aux syndics et récolte des documents comptables nécessaires pour mesurer les indicateurs identifiés par la ville:

Répartition propriétaires occupants (PO) et propriétaires bailleurs (PB)Taux de vacance à partir des éléments fournis par le syndic et le conseil syndical (CS) Taux d’impayés sur les 3 dernières années et répartition par statut d’occupationNombre de débiteurs de +1000€ sur les 3 dernières années Taux de fréquentation en assemblée générale (AG) dont taux de PBExistence d’un fond travauxEtat succinct des dégradations des parties communes

Entretiens semi directifs réalisés auprès des syndics et des CS (analyse qualitative)


Constat de départ et objectifs

ECO-SYS – MARIGNAN/NEXITYCOLLOQUE 28 novembre 2019 65

Caractéristiques de la copropriété type des

Hauts de CergyMinimum Maximum Moyenne

Année de livraison 2017 2011 2013

Nombre de lots principaux d’habitation 39 105 74

Montant moyen des charges avec chauffage

collectif par lot par an1 500€ 1 900€ 1 750€

Montant moyen des charges sans chauffage

collectif par lot par an1 000€ 1 400€ 1 250€

Taux de PB 40% 90% 67%

Taux d’impayés sur les derniers exercices 3% 16% 8%

Taux de participation des copropriétaires à la

dernière AG23% 74% 47%

Taux de tantièmes présents et représentés à la

dernière AG30% 73% 55%

Une enquête quantitative qui montre un taux d’impayés faible et une situationfinancière maitrisée et démontre qu’à court terme, l’impact des copropriétairesbailleurs sur le fonctionnement de la copropriété est faible

Pas de corrélation entre taux de PB et taux d’impayés

L’enquête qualitative a permis d’identifier de nouveaux facteurs de risques(malfaçons, complexité, peu d’engagement des copropriétaires, fatigue de ceux ci…)pouvant impacter le fonctionnement des copropriétés à moyen et long termes

Un profil type déterminé


UN DISPOSITIF PRÉVENTIF RENFORCÉ

ECO-SYS – MARIGNAN/NEXITY

Pas de déterminisme en copropriété, mais une multitude de facteurs endogènes et exogènes aggravants et cumulatifs tous imbriqués : contexte urbain, bâti, structure juridique, occupation, gestion, origine de la copropriété, etc.

Vigilance à avoir sur l’évolution


Objectif 1 : Observer l’évolution du quartier

Objectif 2 : Veiller au maintien d’un cadre de vie qualitatif

Objectif 3 : Améliorer les canaux de communication avec les copropriétaires

Objectif 4 : Soutenir les copropriétaires face aux possibles désordres post livraison de leur immeuble

Objectif 5 : Renforcer l’action en prévention pour les constructions futures

DES OBJECTIFS


Contact Marie Geroudet Dalle [email protected]

Portable : 06 85 72 00 60


mailto:[email protected]


2ème partie :LES OUTILS QUI FONCTIONNENT POUR ACCOMPAGNER

LES COPROPRIETES NEUVES

Présentation du dispositif d’accompagnement des copropriétaires en partenariat avec les promoteurs

Ville de BagneuxMadame Magalie GAIDON – Chef de projet Direction de l’Habitat


un marché immobilier tendu dans un contexte de productionsoutenue de logements neufs sur la ville ou Densification maîtrisée del’habitat et diversification

Un parc de logements locatifs sociaux de 65%

Un parc privé rare et cher : loyer moyen dans le parc privé ancien évalué à 17€/m2/CC/mois et prix moyen dans le parc collectif ancien estimé à 4396€/m2/SHAB

+ 7 000 logements neufs livrés à l’horizon 2030

Rééquilibrer le logement public et le logement privé : 50/50 d’ici 2030


Un cadre partenarial formalisé dans un contexte de production soutenue de logements neufs sur la ville : la charte de la construction 2016-2019

45 promoteurs signataires

Pour tenir compte des spécificités des secteurs de projets urbains, 2 prix deréférence ont été fixés sur le territoire (secteur en développement et « villeordinaire »). Afin de favoriser l’accès des balnéolais à l’ensemble des projetsimmobiliers en cours sur la ville et les parcours résidentiels, un prix dit « maîtrisé »spécifique a été fixé , à 3 640 €/m² pour 10% des logements des opérationsconstruites comprenant plus de 30 logements

15 programmes neufs livrés entre 2016 et 2019

Un bilan de la charte précédente 2013-2016 a fait état de l’importance du poids desprimo-accédants. La charte 2019 a ainsi introduit un nouvel attendu en matièred’accompagnement des copropriétaires


Le processus : accompagner et sensibiliser les nouvelles copropriétés avant la livraison et le suivi qualité

Les préconisations définies dans la Charte :

Au sein du processus de programmation , la Ville attache une attention particulière au nombre maximal de logement/copropriété et cage d’escalier

Elle encourage les promoteurs à organiser de visites aux moments clés des travaux afin de faire comprendre aux acquéreurs les conditions d’avancée d’une opération

Pour toute opération de plus de 15 logements, une formation par un organisme indépendant est demandée au promoteur au moins 2 mois avant la livraison . Financée par le promoteur, elle garantit un même niveau d’information concernant notamment la question des levées des réserves et des garanties ou les droits et devoirs des copropriétaires


Extrait de la charte 2016

Elaboration du permis de construire


Extrait de la charte


Bilan et perspectives : mobiliser les outils et les acteurs

• Un suivi qualité serait intégré dans la nouvelle charte 2020-2023 : le promoteur devratransmettre à la Ville le retour client obligatoire après livraison et un questionnaireréalisé par la Ville sera mis à disposition des nouveaux copropriétaires . Couplés auxbilans de commercialisation, ces outils permettront de disposer d’une meilleureconnaissance de chaque opération et d‘une vision plus globale à l’échelle de la Ville

• Des évènements créés depuis 2018 : « le forum des copros » réunissant l’ensemble desacteurs et partenaires impliqués dans la prévention des copropriétés dégradées


Les accompagnements des nouvelles copropriétés ville de Bagneux

C’est depuis 2015 que la commune de Bagneux incite les promoteurs à proposer une réunion d’information sur le fonctionnement de la copropriété (plus de 50 lots habitations.

Sur 8 réalisées entre 2015 et 2018 : 4 ont adhéré à l’ARC.

Questions majoritairement orientées sur les désordres, le chauffage et ensuite la gestion de la copropriété et les relations avec le syndic.

Lors des réunions de formation : majorité de primo-accédant entre 30 et 40 ans.

Thèmes traités : organisation du SDC : le RCP et les charges, puis le fonctionnement du SDC, la 1ère

AG et les garanties de construction.

Intérêt : bien expliquer le passage de la situation de locataire au copropriétaire. On constate que les charges ont été souvent mal anticipées et surprise lors de l’étude du 1er budget.


LES OUTILS PROPOSES PAR L’ARC POUR ACCOMPAGNER LES COPROPRIETES NEUVES

Madame Karima Ben Ahmed– Responsable Pôle Implantations locales /En charge des relations avec les collectivités

dans le cadre des actions préventives


Nouvelles Copropriétés : les accompagnements organisés avec les collectivités publiques

Aider la collectivité à la mise en place d’une convention ou charte entre elle et le promoteur, ou le bailleur social.

Elaborer un guide pratique et pédagogique en direction des copropriétaires sur le fonctionnement de la copropriété.

Analyse du projet de la 1ère convocation d’assemblée générale et des documents annexes

Accompagner le syndicat des copropriétaires lors de la première assemblée générale pour leur expliquer leurs droits mais aussi leurs obligations.

Accompagner et former le conseil syndical élu lors de la 1re assemblée générale afin de le préparer à son rôle d'assistance et de contrôle de la gestion


Accompagnement de la copropriété quand des difficultés interviennent (juridiques, techniques, financières) dans le cadre de l’adhésion

Formation spécifique en direction des primo-accédants « dans les nouveaux quartiers)

Formation spécifique lors de la mise en copropriété du bailleur social

Formation en direction d’une copropriété neuve notamment sur la reprise des désordres

Formation en direction des propriétaires d’ASL et/ou d’AFUL

Autres accompagnements ou expertises :


3ème PartiePrésentation de l’institut Copropriété et

formation Organisme de formation de l’ARC pour les

professionnels

Monsieur Claude POUEY – Directeur de Copropriété et Formation et de la

coopérative technique de l’ARC

PRESENTATION DE COPROPRIETE&FORMATION

• ASSOCIATION LOI 1901 DE FORMATION SPECIALISEE DANSL’ORGANISATION DE FORMATIONS CONCERNANT LACOPROPRIETE ET PLUS GENERALEMENT LA GESTION DESENSEMBLES IMMOBILIERS

• INSTITUT DE FORMATION RATTACHEE A L’ARC (ASSOCIATIONDES RESPONSABLES DE COPROPRIETE)

• REFERENCEE DATADOCK


LES OBJECTIFS

• Donner des éléments de compréhension auxparticipants ;

• Apporter des connaissances théoriques mais aussipratiques ;

• Alerter sur les nouveautés législatives etrèglementaires en citant les articles de loiconcernés ;

• Favoriser les échanges sur les cas concrets et lamutualisation des expériences ;

• Renforcer les connaissances acquises sur le terrain


LA MÉTHODE PÉDAGOGIQUE

• Présentation multimédia :

• Présentation des textes règlementaires / jurisprudences ;

• Présentation de cas pratiques et/ou opérationnels ;

• Remise d’un support de formation (PPT) et des annexes le cas échéant ;

• Mise en situation, quiz, jeu de rôle, étude de cas.


LES FORMATIONS JURIDIQUES

• Les bases juridiques de la copropriété, sonorganisation et son fonctionnement

• Les évolutions apportées au fonctionnement de lacopropriété depuis la loi ELAN

• Spécificité des copropriétés neuves et leurintégration dans un immeuble en volumes, uneAssociation Syndicale Libre (ASL), une AssociationFoncière Urbaine Libre (AFUL) ou une Union desyndicats


LES FORMATIONS THÉMATIQUES

• Les procédures en recouvrement des impayés et laloi JUSTICE

• Le traitement des impayés de charges en pratique

• La gestion des gardiens et employés d’immeublesen copropriété


LES FORMATIONS FINANCIÈRES EN COPROPRIÉTÉ

• Les règles comptables d’une copropriété

• Les contrats et factures en copropriété


LES FORMATIONS « RÉNOVATION ET CHAUFFAGE »

• La gestion des gros travaux en copropriété, qui faitquoi et quelles sont les étapes ?

• La rénovation énergétique, les leviers techniquespour améliorer l’isolation des bâtiments

• Le chauffage en copropriété


LES FORMATIONS DE GESTION DES CHARGES ET DES ÉQUIPEMENTS

COLLECTIFS EN COPROPRIÉTÉ• La réduction des charges et la maîtrise des travaux

d’entretien en copropriété

• Le fonctionnement et l’entretien des équipements collectifs en copropriété

• Les outils informatiques pour une meilleure gestion des copropriétés


LES FORMATIONS D’EXPERTISE DE L’ARC

• Copropriété : fonctionnement, dysfonctionnements, des copropriétés fragiles

• Les copropriétés mixtes : les clés d’une bonne gestion

• L’accompagnement particulier des copropriétés en gestion non professionnelle

• Comment lire et analyser la fiche synthétique et les données d’immatriculation



Clôture de la matinéePause déjeunée

Monsieur Claude POUEY – Directeur de Copropriété et Formation et de la

coopérative technique de l’ARC

Merci de votre participation et bon appétit !

Identification, observation et traitement des copropriétés ...

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