L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté.

Les interventions et le financement de l’Anah en faveur des copropriétés en difficulté.

Pascale CHODZKO Anah/ SEPE – Fevrier 2011

www.lesopah.frwww.coproprietes.org

http://www.lesopah.fr/





L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté.

Quelques mots sur l'Anah, point d’actualité

L’ingénierie

Les financements

Les programmes et les autres cas d’octroi de l’aide au syndicat

Quelques mots sur l'Anah

Présentation de l’Anah

Etablissement Public d’EtatCodifié aux articles L 321-1 CCH et R 321-1 à 22 du CCHL’Anah est gérée par un CA (RGA, liste des travaux subventionnables...)Double tutelle du Ministère du Logement et de celui des Finances


Ses missions : mettre en œuvre la politique nationale de développement et d’amélioration du parc de logements privés existants, participer à la LHI, améliorer les outils de connaissance du parc privé

Son action : accorder des subventions pour l’amélioration des

résidences principales de plus de 15 ans à des propriétaires

occupants modestes ou à des propriétaires bailleurs privés.

Son budget : 556 M€ de subventions en 2010 pour 107 328

logements.


Résultats 2010

NB de logements aidés

Copro19%

PO50%

PB31%

33 15220 484

53 435

Résultats 2010

Subvention en M€

Copro9%

PO30%

PB61%

146,38 M€

290,8 M€

42,77M€


Quelques mots sur l'Anah, des évolutions importantes depuis 2009

Un nouveau financeur : l’UESL

De nouvelles missions :

La RHI et l'humanisation des structures d’hébergement ;

Le Plan National de Requalification des Quartiers Anciens

Dégradés ;

La lutte contre la précarité énergétique dans le cadre du

Programme national d’aide à la rénovation thermique.

Les nouvelles missions RHI/THIRORI

RHI : compétence transférée à l’AnahOpération sous maîtrise d’ouvrage localeTraitement d’immeubles insalubre et en péril sous IDHPar acquisition et démolition d’immeublesPuis reconstruction de logements en sortie (non financée par la RHI)

Déficit d’opération RHI :Dépenses = études + relogement + acquisitions + démolitions (ou réhabilitation partielle) Recette = reventes des terrains ou immeubles principalement

THIRORI : nouveau dispositif

Bénéficiaires Collectivités territoriales ou leurs groupementsSociétés de construction dans lesquelles l'État détient la majorité du capitalTout organisme ayant vocation à être bénéficiaire de l'expropriation ainsi que les concessionnaires des opérations d'aménagement mentionnés au L. 300-4 du code de l'urbanisme.

5 critères cumulatifs d’éligibilité, communs à la RHI et au THIRORI, à quelques différences près :

1. Traitement d'ensemble de la problématique de l'habitat indigne2. Cohérence du projet avec la politique d'aménagement du quartier ou de l'ilôt3. Caractéristiques des immeubles du périmètre de l'opération4. Un projet social destiné aux occupants du périmètre financé5. Production de logements dans un objectif de mixité sociale

Les nouvelles missions RHI/THIRORI L’éligibilité d'un projet aux financements

Etude de calibrage : plafond de 200 000€ HT- taux de 70% maximumanalyse du bâti et diagnostic urbain, analyse de l'état foncier et immobilier, enquête sociale, étude et accompagnement juridique

Accompagnement social et relogement : plafond de 10 000€ TTC / ménage relogé - 70% maximum

Déficit d'acquisitions, démolitions / réhabilitation : pas de plafond - 70% maximum en RHI - 40% maximum en THIRORI

appropriation et libération des sols,

travaux sur emprises foncières et sur immeubles,

frais de maîtrise d'œuvre et de maîtrise d'ouvrage

recettes : cessions de charges foncières, terrain, commerces et autres

Les nouvelles missions RHI/THIRORI

Les nouvelles missions : le PNRQAD

Les nouvelles missions : zoom sur le programme “Habiter Mieux”

Fonds d’Amélioration pour la Rénovation thermique « habiter mieux »

500 millions d’€ de 2010 à 2017

Aux propriétaires occupants en complément de l’aide Anah – 300 000

Dans le cadre d’un CLE (contrat local d’engagement )

Prime travaux :1100 € dès 25% de gain énergie

1600 € max si abondement collectivité

Aide ingénierie :430 € AMO diffus

300 € en opérations programmées en complément de l’aide de l’Anah

Quelques mots sur l'Anah, feuille de route 2011

2011 : réorientation des aides de l’Anah

Priorité donnée à la lutte contre l’habitat indigne et très dégradé ;

Rééquilibrage de l’aide de l’Anah en faveur des PO ;

Ciblage des aides en faveur des PB.

Quelques mots sur l'Anah, zoom sur la réforme du régime des aides

Propriétaires bailleursUn régime unifié entre les zones (objectif traitement habitat dégradé ou indigneDistinction selon l’état de dégradation (moyen dégradé/ très dégradéConventionnement du loyer = LI minima + étiquette E.

Propriétaires occupantsDévelopper l’action à destination des PO dans une logique sociale et technique à partir de l’analyse des besoins (autonomie, énergie )Revaloriser les aides en cas de dégradation très importante (diagnostic)Priorité : Précarité énergétique - travaux rentables – FARTEnjeu ingénierie et diagnostic.

Propriétaires bailleurs (Loyer intermédiaire a minima)

25%RSD - décence

Travaux hors plafond majoré

E

2000€

Si réservation :

UESL

Ou

Préfet si LCTS

25%500 € HT/ m² limité à80 m² (soit 40 000€)

Dégradation moyenne

25%

35%

35%

Taux

Travaux lourds –plafond majoré

Type travaux

Transformation d’usage

Autonomie

Habitat indigne

100€/m²limité à80m²(8000€max)

1 000 €HT/ m²limité à 80 m² (soit 80 000€)

Habitat indigne grave ou logement dégradation importante

Ecoconditionnalité

Prime réservation

Prime réduction loyer

Plafond travaux

Détail type travaux

25%RSD - décence


E

2000€

Si réservation :

UESL

Ou

Préfet si LCTS

25%500 € HT/ m² limité à80 m² (soit 40 000€)

Dégradation moyenne

25%

35%

35%

Taux


Type travaux

Transformation d’usage

Autonomie

Habitat indigne

100€/m²limité à80m²(8000€max)

1 000 €HT/ m²limité à 80 m² (soit 80 000€)

Habitat indigne grave ou logement dégradation importante

Ecoconditionnalité

Prime réservation

Prime réduction loyer

Plafond travaux


Quelques mots sur l'Anah, les dispositifs dédiés à l’amélioration thermique des bâtiments, l’éco conditionnalité

Quelques mots sur l'Anah, les dispositifs dédiés à l’amélioration thermique des bâtiments, l’éco conditionnalité

Propriétaires occupants



Type travaux

20% uniquement si Plan Sauvegarde et OPAH copro

35%20%20 000€ HTAutres travaux (dont énergie)

35%50%50%20 000 € HTAutonomie (vieillissement/ handicap)

50%50%50%20 000 € HTHabitat indigne

50%50%50%50 000€ HT

Habitat indigne ou logement dégradation importante

Plafond de ressources majoré

Plafond ressources très sociaux

Plafond ressources de base

Plafond travaux




Type travaux

20% uniquement si Plan Sauvegarde et OPAH copro

35%20%20 000€ HTAutres travaux (dont énergie)

35%50%50%20 000 € HTAutonomie (vieillissement/ handicap)

50%50%50%20 000 € HTHabitat indigne

50%50%50%50 000€ HT

Habitat indigne ou logement dégradation importante

Plafond de ressources majoré

Plafond ressources très sociaux

Plafond ressources de base

Plafond travaux


Les quartiers récents Les quartiers anciens

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : des typologies contrastées d’habitat

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : l’ingénierie

L’Anah intervient tout d’abord sur le champ de l’ingénierie (d’importantes évolutions au dernier CA de l’Anah)

En OPAH « copropriété » et PLS, dans les grandes copropriétés, les taux sont harmonisés et les plafonds sont revus En volet « copropriété », destiné à l’intervention sur les petites copropriétés diffuses en secteur opérationnel, l’ingénierie est prévue dans le suivi-animation de l’opération principale Dans tous les cas, il est possible de financer des études et expertises complémentaires en phase pré opérationnelle et en phase de suivi –animationUne aide au redressement de la gestion est possible.

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : l’ingénierie

Le cas particulier du volet « copropriété » Une opération en quartier ancien (OPAH RU, PIG Insalubrité…) peut inclure un « volet copropriété ». Dans ce cas, des immeubles en difficulté sont repérés et font l’objet d’une intervention adaptée La maîtrise d’ouvrage définit alors les missions classiques liées au programme principal et les missions particulières liées au « volet copropriété » 2 possibilités s’offrent, ainsi qu’une solution de rattrapage Les immeubles font l’objet d’un diagnostic et éventuellement d’une « labellisation ». Ils son intégrés au volet copropriété après un passage devant la CLAH

Une ingénierie qui permet de diagnostiquer et de redresser la copropriété

Les objectifs de la phase pré opérationnelleRepérer les immeubles en copropriété et en difficulté, si on est à l’échelle d’un quartier ; Dans les immeubles repérés, ou sur un échantillon d’immeubles concernés, analyser la situation et les tendances à l’œuvre ; Estimer le potentiel de redressement et de requalification afin de définir la stratégie la plus adaptée ; Dès cette phase, informer et mobiliser les copropriétaires ; Préparer le suivi de l’opération et les indicateurs à suivre pendant le programme.


L’étude pré-opérationnelle permet d’identifier les points de blocage et d’élaborer une stratégie de redressement

Priorisation des actions à mener, le redressement de la copropriété est un préalable indispensable à la réalisation d’un programme de travaux (sauf urgence) ; Actions à conduire, y compris coercitives ; Redressement de la situation financière ; Montages financiers et analyse des « restes à charges ».


Typologie de l’habitat peu adaptée aux besoins actuels

La poursuite des actions de redressement en phase opérationnelle

Le développement des partenariats initiés en phase pré opérationnelle

L’information et l’accompagnement pour le redressement de la copropriété sur différents champs

Fonctionnement et aspects juridiques (formation conseils syndicaux, travail sur le règlement de copropriété…) Actions à conduire y compris coercitives

Gestion (maîtrise des dépenses, prévention des impayés …) Social à destination des personnes occupantes et appui aux projets

patrimoniauxAssistance technique à la réalisation de travauxAssistance administrative au montage des dossiers de financement

L’Anah intervient également dans les aides aux travaux : Aide au syndicat des copropriétaires (au bénéfice de l’ensemble de propriétaires) ;Éligibilité : 75% de lots dédiés à l’habitation principale (ou 75% des tantièmes dédiés à l’habitation principale) ; Ouverture d’un compte spécifique travaux au nom du syndicat des copropriétaires ; Pas de relation juridique entre les copropriétaires et l’Anah.

Cette aide ne doit pas s’appliquer lorsque les mesures incitatives sont vouées à l’échec

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les financements


Les subventions aux travaux ne sont pas automatiques : il faut les utiliser comme levier pour exiger ou cibler des travaux ou engager les copropriétaires dans une démarche de redressement

Exemple d’avis préalable de la CLAH

Refus d’attribuer une aide aux syndicats sur des travaux votés (ex ravalement / toiture) alors que les travaux de réseaux d’eau et de sécurité n’ont pas été décidés.

Accord préalable de la CLAH pour une aide au syndicat à un taux de 50% limités aux travaux prioritaires (électricité, ascenseurs..). Les autres travaux pourront être subventionnés au regard de l’engagement de la copropriété dans une démarche de redressement.

Accord préalable de la CLAH a financé les travaux en parties communes de structures, réseaux d’eaux et électriques à 50%. Les autres travaux pourront également être financés mais à taux de 35%.


Il est désormais possible de cumuler aide individuelle et aide au syndicat. Le levier que représente l’aide au syndicat dans la prise de décision en assemblée générale est maintenu, mais un traitement différencié entre les copropriétaires devient possible.

Avance aux syndicats de copropriétaires dans la limite de 40 % du montant prévisionnel de la subvention.


Tantièmes Quote-part Taux 50 % RAF Taux 35 % + IND RAF

PO TSO (35%)

15% 12 000 € 6 000 € 6 000 € 4 200 € 4 200 € 3 600 €

PO de base (20%)

15% 12 000 € 6 000 € 6 000 € 4 200 € 2 400 € 5 400 €

PB - LM (20%)

25% 20 000 € 10 000 € 10 000 € 7 000 € 4 000 € 9 000 €

PB - LL 35% 28 000 € 14 000 € 14 000 € 9 800 € 0 € 18 200 €

commerce 10% 8 000 € 4 000 € 4 000 € 2 800 € 0 € 5 200 €

Total 100% 80 000 € 40 000 € 40 000 € 28 000 € 9 600 € 42 400 €

SCENARIO 1 (Plan de Sauvegarde)

SCENARIO 2 (mixage)

Les cadres opérationnels : les dispositifs traditionnels Le plan de sauvegarde :

Pilotage par le Préfet ;

Objectif principal : redressement des instances de la copropriété ;

La réalisation d’un programme de travaux n’est pas l’élément déclencheur de la procédure.

L’OPAH copropriété :

Adaptée des OPAH classiques, l’objet est d’accompagner le programme de travaux ;

À l’origine destinées à traiter « les copropriétés récentes » (après1948) cumulant de multiples difficultés.

Le volet « copropriété »:

Mini OPAH copropriété sur des immeubles labellisés.

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les programmes.

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les programmes, les aides aux travaux.

OPAH « copropriétés»

Aide au syndicat des copropriétaires :

Taux : 35% maximum ;

Plafond : 150 k€ /bâtiment + 15 k€/lot d’habitation principale.

Dans le cas d’immeubles présentant une pathologie lourde (i.e mérule) : 50%, hors plafonds, sous réserve d’une participation d’une collectivité au minimum de 10%

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les programmes, les aides aux travaux.

Plan de sauvegarde (travaux en parties communes)

Aide au syndicat des copropriétaires :

Travaux réalisés après approbation du plan de sauvegarde ;

TAUX : 50% maximum ;

Plafond : pas de plafond.

Remarques :

les travaux d’urgence (généralement ceux destinés à garantir la sécurité des personnes) sont subventionnables dans les mêmes conditions dès la nomination de la commission ;

Les travaux en parties privatives sont subventionnables selon les règles de droit commun.

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les autres cas d’octroi de l’aide aux syndicats.

Aides liées à un situation d’urgence ou lié à la sécurité :En cas d’arrêté de péril, d’insalubrité ou sur la base d’une grille insalubrité DGS ; En cas d’injonction au titre de la mise en sécurité des équipements communs ; En cas de notification au titre du saturnisme.

Aides spécifiques : aides aux travaux d’accessibilité / adaptation au handicap (travaux en parties communes) :

Travaux d’accessibilité de l’immeuble ; Taux 70% ; Plafond : 15 000 €/accès ; Cumulables avec les aides Anah accordées pour d’autres travaux.

Administrateur provisoire (travaux en parties communes) : Ne s’applique pas en cas de nomination suite à une absence de syndic ; Dans les conditions du plan de sauvegarde.

Les aides aux travaux : cas particuliers sur les parties privatives

Portage provisoire (travaux en parties privatives):

Aide à un organisme HLM, ou une SEM logement ou restructuration urbaine (seul cas d’éligibilité de ces organismes)

Logements acquis en vue de leur revente ;

Plan de sauvegarde uniquement, avec éventuellement une convention spécifique ;

Taux : 35% ;

Plafond : 30 000 €/logement.

L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté.

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