DOSSIER DE VENTE - AP-HM
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249, boulevard de Sainte Marguerite, 13009
1 25 août 2014
Direction Générale
Service du patrimoine
DOSSIER DE VENTE
TERRAIN BATI
Hôpital SALVATOR
249, boulevard de Sainte Marguerite
13009 MARSEILLE
Surface : environ 16.301 m²
Personnes à contacter pour toute visite (inscription obligatoire) ou information complémentaire :
Madame LIEUTAUD. Tél : 04.91.38.18.51. e-mail : lucie.lieutaud@ap-hm.
IMPORTANT : Le présent descriptif a été élaboré à partir d’une synthèse des éléments possédés par l’APHM et des constatations
superficielles effectuées lors d’une visite des lieux. Il ne saurait en aucun cas remplacer une étude technique et réglementaire. Il est
précisé que ce descriptif n’est pas un document contractuel. Les surfaces sont mentionnées à titre indicatif. Ce document,
strictement confidentiel et personnel, ne peut être communiqué que par l’Assistance Publique-Hôpitaux de Marseille
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Situation juridique et désignation
L’ensemble immobilier sis 249, boulevard de Sainte Marguerite, 13009 MARSEILLE, est à usage
principal de bureaux, de locaux d’activités et d’habitation.
L’ensemble immobilier est détenu en pleine propriété par l’Assistance Publique Hôpitaux de
Marseille.
Références Cadastrales
L’ensemble immobilier est cadastré section 853 L parcelles n°15, 16 et 21 pour une
contenance superficielle globale d’environ 16 301m².
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Situation géographique et environnement immédiat
Les biens sont situés à Marseille, dans le IXème
arrondissement, au Sud du centre de
l’agglomération.
Ils sont plus précisément localisés 249, boulevard de Sainte
Marguerite, dans sa partie comprise entre l’avenue du Grand
Pré et le boulevard Aguillon, au sein de l’hôpital SALVATOR (établissement accueillant un centre de psychiatrie infanto-
juvénile / Espace Méditerranéen de l’Adolescence).
Le boulevard de Sainte-Marguerite est une voie principale à
double sens de circulation reliant le boulevard du Cabot au
boulevard Paul Claudel. Elle borde principalement de petits
immeubles collectifs et maisons individuelles à usage
d’habitation, mais également l’hôpital Henri Gastaut, l’Institut
Paoli Calmettes, un établissement scolaire (Elémentaire Sainte
Marguerite), un centre sportif, et divers commerces de proximité.
Il s’agit d’une voie relativement étroite (largeur inférieure à 9 m
ponctuellement), et dont la largeur des trottoirs ne permet pas toujours la circulation des piétons ;
aucun stationnement automobile n’y est autorisé sur la portion qui longe le terrain expertisé.
Plans de situation
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Vue aérienne
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Dessertes
Dessertes routières : accès à l’A50 aisé (via La Capelette) par le boulevard Sainte
Marguerite, puis par le boulevard Schlœsing (moins de 10 minutes en voiture).
La réalisation du Boulevard Urbain Sud permettra de rejoindre la L2 et l’A 50. Dessertes par les transports en commun :
- Métro : Station Sainte Marguerite Dromel (ligne 2),
- Bus : Liaisons urbaines et interurbaines (lignes 16 et 24 à proximité immédiate
du terrain).
Environnement
Le terrain est situé dans les quartiers Sud de Marseille. Il est bordé au Nord par le quartier de la
Capelette, au Sud le Cabot, à l’Ouest Sainte Anne et à l’Est Saint Tronc. L’environnement immédiat
du site de l’APHM est composé de plusieurs typologies de tissus et d’organisations urbaines :
Du Sud-Est au Sud-Ouest, il y a le site hospitalier qui rassemble l’Institut Paoli Calmettes,
l’hôpital Saint Marguerite et l’hôpital Salvator / Espace Méditerranéen de l’Adolescence. Le
bâtiment principal de l’Institut Paoli Calmette en R+6 est un repère à l’échelle du quartier.
À l’Ouest et au Nord du site, des quartiers résidentiels se développent en gabarit RDC et
R+1 majoritairement. Selon les quartiers, les pavillons sont continus (maisons mitoyennes)
ou discontinus.
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Les équipements collectifs
Les équipements collectifs existant sur le périmètre ou à proximité du terrain (crèches, écoles,
collèges, lieux d’animation, équipements sportifs) permettent de répondre aux besoins actuels et à
venir.
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Les projets du secteur
Le TCSP ligne Sud
Le projet de PDU (plan de Déplacement Urbain) pour la période 2013 – 2023 prévoit le
renforcement du réseau de transports en commun (bus, tramway, métro), et notamment l’extension
au Sud de la ligne de tramway T2 (en pointillé rouge sur la 2ème
carte ci-dessous).
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La reconfiguration des espaces extérieurs de l’Hôpital Salvator
L’AP-HM a confié au paysagiste Gilles Clément la réhabilitation du jardin de l’hôpital Salvator. A
terme, l’accès principal à l’hôpital Salvator / EMA sera déplacé au Sud Est du site.
En résumé : Le terrain bénéficie d’une localisation qualitative, dans un quartier résidentiel du
IXème arrondissement et marqué par la présence de grands équipements
hospitaliers (hôpital Sainte Marguerite, Institut Paoli Calmettes, Hôpital
Salvator/EMA). Les équipements collectifs (établissements scolaires,
équipements sportifs et d’animation) sont de bon niveau, et l’accessibilité est
satisfaisante (transports en commun à proximité, et autoroute A50 à moins de 10
minutes).
Le quartier souffre toutefois d’une saturation récurrente du trafic automobile, due
essentiellement au sous-dimensionnement de certains axes routiers, dont le boulevard
de Sainte Marguerite.
Les projets de création de voies nouvelles dans le quartier (Voie U522 et Boulevard
Urbain Sud) et de TCSP (extension Sud de la ligne T2) devraient à terme permettre de
désengorger le secteur et d’améliorer considérablement la desserte du quartier.
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Descriptif succinct
Terrain et accès
Le terrain est bordé par le boulevard de Sainte Marguerite, le boulevard Aguillon et le
boulevard Roux, et dispose d’accès sur chacune de ces trois voies.
A noter qu’à ce jour, on peut pénétrer sur ce terrain directement depuis le parc de l’hôpital Salvator.
Il n’y a aucune limite physique entre l’emplacement réservé pour la U522 et le terrain (cf.
illustration ci-dessous).
Le terrain a une topographie relativement irrégulière, mais ne présentant pas de déclivité de nature
exceptionnelle. Il est clos de murets enduits ou en maçonnerie de moellons, et de grillage
métallique.
Les bâtiments
Au jour de la mise en vente, ce terrain accueille :
- L’établissement français du sang
- La médecine du sport
- L’association des internes
- Du logement
- Des archives
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L’ensemble de ces bâtiments présente une surface développée d’environ 3.000 m².
L’ensemble de ces bâtiment sera libéré au plus tard le 31.12.2015.
Urbanisme
Les renseignements d'urbanisme cités ont été recueillis auprès de l’AGAM et des services de
l’urbanisme de la commune.
Analyse synthétique
Forces et Opportunités
Le terrain bénéficie d’un emplacement très qualitatif dans le IXème
arrondissement de
Marseille. De nombreux équipements collectifs (écoles, crèches, équipements de loisir)
sont présents à proximité immédiate du site,
Le secteur est assez bien desservi par les transports en commun (bus à proximité
immédiate, métro à 15 min à pied),
Le terrain une fois détaché du reste de l’hôpital Salvator donnera sur le parc de
l’hôpital, et bénéficiera de vues et d’exposition très qualitatives,
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Etude de faisabilité architecturale
Analyse du projet de Plan Local d’Urbanisme de Marseille
De façon à apprécier le potentiel de constructibilité du terrain, nous avons dans un premier temps
recensé les principales contraintes du projet de plan local d’urbanisme de Marseille.
L’ensemble immobilier propriété de l’AP-HM est localisé en zone UBt1 pour partie et UT2, selon
le projet de PLU. (cf. illustration ci-dessous).
Les principales caractéristiques et règles d’urbanisme qui s’appliquent dans ces 2 zones sont les
suivantes (sur la base du projet de PLU arrêté au conseil communautaire du 29 juin 2012) :
Zone UBt1 : Noyaux villageois, centralités, faubourgs / Transition
Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques :
Les constructions à déifier sont implantées d’une limite séparative latérale à l’autre, à la limite des
voies et emprises publiques futures ou du recul, telle que portée aux documents graphiques du PLU,
ou à défaut, à la limite des voies et emprises publiques existantes.
Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives :
Par rapport aux limites séparatives latérales, en continuité d’une limite à l’autre ;
Par rapport aux limites séparatives arrière, à une distance minimum de 4 mètres.
Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété :
d ≥ (H-3)/2 et d ≥ 6 mètres
Hauteur maximale des constructions :
12 mètres en zone UBt1
Obligation en matière de réalisation d’aires de stationnement :
1 place / 50 m² SDP (2 places / logements maximum)
Espaces libres :
Pour les terrains de moins de 500 m², 15 % terrain en pleine terre
Pour les terrains de plus de 500 m², 25 % du terrain en espaces végétalisés dont 2/3 en pleine
terre
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Zone UT2 : tissus discontinus de types collectifs denses et/ou à densifier
Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques :
Les constructions à déifier sont distantes d’au moins 8 mètres de l’axe des voies ouvertes à la
circulation automobile, et 4 mètres des alignements existants ou futurs.
Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives :
d ≥ hauteur x (2/3) et d ≥ 3 mètres
Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété :
d ≥ hauteur / 2 et d ≥ 6 mètres
Hauteur maximale des constructions :
22 mètres en zone UT2
Obligation en matière de réalisation d’aires de stationnement :
1 place / 50 m² SDP (2 places / logements maximum)
Espaces libres :
30 % du terrain en espaces végétalisés, 2/3 en pleine terre
Les principales caractéristiques du programme sont les suivantes :
Réalisation de 250 mètres linéaires de voirie d’une largeur de 12 m environ, à
l’intérieur du terrain, avec possibilité de rétrocession de ces voies à la Ville de
Marseille,
Construction de 20.426 m² de surface habitable, pour un total d’environ 330 logements
(du T1 au T5) soit 21.963 m² de surface de plancher,
Construction de 446 places de stationnement enterrées en sous-sol,
Construction de 900 m² de surface utile à usage de locaux d’activités et/ou commerces
de proximité.
Le projet présente un Coefficient d’Occupation du Sol (COS) de 1.71 (Surface de plancher
totale rapportée à la surface des îlots), et un Coefficient d’Emprise au Sol de 0.43 (Emprise au
sol en superstructure rapportée à la surface totale des îlots).
Les deux études de constructibilités (plans de masse) que vous trouverez en annexe du présent
dossier de vente ont été validées par l’AGAM et la Ville de Marseille.
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PRIX DE VENTE
PRIX : 9.000.000 euros (neuf millions d’euros) net vendeur
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ANNEXES
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CHOIX DE L’ACQUEREUR :
En fonction des offres reçues, le choix de l’acquéreur interviendra suivant deux critères :
Le prix (formulaire d’engagement à joindre à cet effet)
Les garanties financières présentées par l’acquéreur
Il est précisé que l’ASSISTANCE PUBLIQUE – HOPITAUX DE MARSEILLE peut à tout moment
renoncer à la vente sans qu’aucune indemnité ne soit versée aux candidats.
La vente sera soumise à l’approbation de la Commission permanente.
Les offres (qui comprendront le formulaire et les pièces réclamées en ANNEXE) seront à remettre à
l’adresse suivante :
Assistance Publique des Hôpitaux de Marseille
Direction Générale
Service de la Dotation non affectée
80 rue Brochier 13005 Marseille
L’enveloppe devra porter les mentions :
« Proposition d’achat »
« Adresse du bien concerné »
« Ne pas ouvrir »
« PERSONNEL et CONFIDENTIEL »
Pièces à joindre obligatoirement :
o Une attestation bancaire précisant que vous disposez des moyens financiers nécessaires à
l’acquisition du bien, avec mention obligatoire du montant de l’engagement.
o Pour les sociétés :
Les statuts de la société
Les réalisations faites par la société (facultatif)
Le dernier bilan et le dernier compte de résultat de la société
o Pour les particuliers :
La Photocopie recto-verso de la carte d’identité
Les trois derniers bulletins de salaires
Les deux derniers avis d’imposition
o En l’absence de conditions suspensives : La confirmation écrite qu’aucune condition suspensive
(ni prêt bancaire, ni d’autre nature) ne vous sera nécessaire pour l’acquisition du bien précité.
o En cas de conditions suspensives : la liste précise des conditions suspensives
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FORMULAIRE D’ENGAGEMENT
Je soussigné(e),
Mme/M………………………………………………………………………….
Représentant de la société (dénomination, capital social, n° d’immatriculation au RC et des sociétés)
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………
Domicilié(e)
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………..
Téléphone :
Fax :
Mail :
Propose d’acquérir à l’Assistance Publique des Hôpitaux de Marseille, le bien ci-après indiqué que j’ai visité
et dont je déclare bien connaître la consistance et les caractéristiques :
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
La présente offre est au prix de (en chiffre et en lettre) :
……………………………………………………………………………………………
J’ai bien noté que le prix indiqué en chiffre et en lettre est obligatoirement exprimé en EUROS et NET
VENDEUR.
Toute fourchette de prix ou toute formule de calcul ne sera pas prise en considération.
Avec la (les) condition(s) suspensive(s) suivante(s) :
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
Sans condition suspensive
Offre valable jusqu’au : …………………………………………………………………
Je m’engage à verser à la signature de la promesse de vente un dépôt de garantie égal à 5% du prix offert.
J’ai également bien noté que l’Assistance Publique -Hôpitaux de Marseille pourra renoncer à tout moment à
la vente sans aucune indemnité à mon profit.
Fait en un seul original,
A……………………….
Le………………………
Signature et cachet
Formulaire d’engagement et les pièces réclamées sont à retourner à :
Assistance Publique des Hôpitaux de Marseille
Direction Générale
Service de la dotation non affectée
PERSONNEL et CONFIDENTIEL
80 rue Brochier 13005 Marseille