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CIRCUMEOOu faire le tour de l’actualité immobilière

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É D I T O R I A L

Il y a cinq ans, nous écrivions dans ces colonnes que le logement avait été sans nul doute le grand invité de la campagne présidentielle. On se souviendra de la « -France de propriétaires » du candidat Sarkozy et des propositions d’extension des prêts à taux zéro, de création d’un service public de garantie pour les loyers impayés, ou encore de la construction de 120.000 logements sociaux prônés dans la profession de foi de la candidate socialiste à la veille des deux tours.

Cette fois, les thèmes de la sécurité, du pouvoir d’achat et de l’emploi ont pour ainsi dire volé la vedette à la question de se loger dans l’hexagone, les candidats ne maîtrisant que visiblement de loin ce sujet réputé aussi glissant que celui de l’agriculture en France. Pour preuve, l’absence peu ou prou cette fois d’énumération en faveur d’une France de primo-accédants, de propriétaires qui avait été un peu la marque de fabrique de la campagne présidentielle précédente, insufflée il faut le dire par Nicolas Sarkozy.

Oui, est évoqué, c’est vrai, dans le programme de l’un des deux qualifiés pour le second tour, François Hollande, la suppression définitive du dépôt de garantie dans le locatif au profit de l’instauration systématique de la GRL. Mais c’est oublier que la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion vise déjà à répondre à la crise immobilière et à la crise du logement et donc existe en terme de dispositif depuis 2009.

Pour autant, que va-t-il demain se passer en matière de logement ? On peut se douter que l’accent sera mis sur une valorisation de l’action portant sur le parc social et sur la question de l’utilisation des « 500 000 » logements vacants mis en avant par le PS dans son programme.

Reste que le coût d’un mètre carré toujours plus déconnecté des revenus des Français ne se résoudra pas d’un coup de baguette magique et que ce différentiel, véritable question dont au fond se soucie le plus grand nombre d’entre nous, devra faire l’objet de soins attentifs, pour ne pas dire intensif, de la part des nouvelles équipes en charge du logement.

Charles-Éric Petit, Rédacteur en chef

L’essent ie l de l ’ac tual i té > NUMÉRO 93 - AVRIL 2012

Le logement, mal aimé de la campagne ?A C T U A L I T É S

Les grandes dates qui auront fait l’actualité sous le quinquennat de Nicolas Sarkozy en matière de logement (2007-2012) Mai 2007 > Christine BOUTIN nommée Ministre

du Logement> Enquête de la DGCCRF dans le secteur

des syndics

Septembre 2007 > Publication d’un avis du CNC concernant

les honoraires de Syndics listant les tâches de gestion courantes.

Octobre 2007 > Ouverture des travaux Grenelle

de l’Environnement I.

Janvier 2008 > Ouverture des travaux Grenelle

de l’Environnement II> décret du report sur la première

tranche de travaux Ascenseurs

Octobre 2008 > la combinaison de la crise dite

des subprimes cumulée à une crise économique et financière majeur fait plonger les marchés de l’immobilier. Ils ne se relèveront véritablement que vers la fin 2009. Cette période marque la fin de quelques dix ans d’euphorie pour les professions immobilières.

Janvier 2009 > Instauration lors de la vente

du diagnostic technique électricité

Février 2009 > CNAB-CSAB et UNIT optent pour

une destinée commune et co-fondent le syndicat professionnel UNIS.

Mars 2009 > Adoption le 25 mars de la loi Boutin/

Loi Molle sur le logement. Parmi les très nombreuses dispositions figurant dans

la loi, plusieurs d’entre elles intéressent directement l’habitat privé. Parmi celles-ci, une vingtaine de dispositions contribuent plus précisément à la lutte contre l’habitat indigne, soit directement, soit indirectement, notamment par le biais d’un renforcement du droit des occupants

> Création d’un Eco-PTZ le 31 mars 2009

Mai 2009 La lettre d’informations Circumeo fête ses 20 ans. L’éditorial de ce numéro anniversaire sera rédigé et signé par Christine Boutin elle-même.

> Ce même mois, la loi Warsmann dite loi de simplification du droit publiée le 13 mai 2009 au Journal Officiel introduit quelques modifications dans la loi du 10 juillet 1965 dont la limitation des pouvoirs en AG. Retrait de la question imposant un compte séparé.

Juin 2009 > Benoist Apparu succède à Christine

Boutin et devient secrétaire d’État au Logement

Juillet 2009 > adoption de la loi « Grenelle I ».

Un objectif de réduire à l’horizon de 2020 de 38% les consommations d’énergies dans le bâti est exposé.

Décembre 2009 > Le dispositif « GRL 2 » entre en vigueur

le 26 décembre 2009

Janvier 2010 > le fibrage des copropriétés françaises

bat son plein

> Deux décrets concernant l’installation de la fibre optique dans les immeubles existants sont publiés (Suite page 2)SY

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E N B R E F

(Suite page 3) En revanche, en application du paragraphe 36 de l’instruction fiscale publiée au BOI 3 C-1-12, une facture émise au taux de 5,5 % avant le 1er janvier 2012, et se rapportant à une prestation débutée avant cette date, demeure soumise à ce taux même si le paiement n’intervient qu’après le 1er janvier 2012. Dans cette hypothèse, les factures émises postérieurement au 1er janvier 2012 devront être soumises au taux réduit de 7 %.Question : Marché public de travaux comportant plusieurs lots.Comment s’apprécie la condition tenant à l’encaissement d’un acompte avant le 20 décembre 2011 lorsqu’un marché public de travaux contient plusieurs lots ?Réponse :Si un seul marché public de travaux contenant plusieurs lots, attribués ou non à des entreprises distinctes, a été conclu avant le 20 décembre 2011, il suffit qu’un seul acompte ait été encaissé avant cette même date pour que la mesure dérogatoire s’applique à l’ensemble des lots. Ainsi, si un même marché public de travaux conclu avant le 20 décembre 2011 contient deux lots distincts, il suffit qu’un acompte relatif à l’un de ces deux lots ait été encaissé avant cette même date pour que la mesure dérogatoire s’applique, même si le second lot n’a, lui, pas fait l’objet d’un acompte encaissé avant le 20 décembre 2011. En revanche, si chaque lot

de travaux fait l’objet d’un marché distinct, la condition tenant à l’encaissement d’un acompte avant le 20 décembre 2011 doit être appréciée distinctement pour chaque marché.Question : Prestations de services à exécution échelonnée.La mesure dérogatoire est-elle applicable aux prestations de services à exécution échelonnée éligibles au bénéfice des dispositions de l’article 279-0 bis du CGI ?Réponse :La mesure dérogatoire s’applique à l’ensemble des opérations de travaux dans les logements de plus de deux ans éligibles au bénéfice du taux réduit de la TVA en application des dispositions de l’article 279-0 bis du CGI, qu’il s’agisse de prestations de travaux continues ou de prestations à exécution échelonnée, y compris si ces dernières sont effectuées dans le cadre de contrats pluriannuels. Par conséquent, dès lors qu’un devis daté a été accepté par les deux parties ou qu’un contrat ou marché public ou privé de travaux a été conclu avant le 20 décembre 2011 et qu’un paiement partiel a été remis au professionnel avant cette même date et a fait l’objet d’un crédit bancaire avant le 4 janvier 2012, les prestations de travaux à exécution échelonnée, éligibles au bénéfice des dispositions de l’article 279-0 bis du CGI, sont soumises dans leur intégralité au taux réduit de 5,5 %. En revanche, s’agissant des contrats

pluriannuels reconduits annuellement et des contrats annuels à reconduction tacite, la mesure dérogatoire n’est applicable que si la reconduction, qu’elle soit tacite ou non, est intervenue avant le 20 décembre 2011. Si la reconduction intervient après le 20 décembre 2011, dès lors que le contrat reconduit est assimilable à un nouveau contrat, les paiements réalisés et facturés à compter du 1er janvier 2012 doivent être soumis au taux réduit de 7 %.Question : Marchés à bons de commande.Comment s’applique la mesure dérogatoire pour les marchés à bons de commande ?Réponse :Le paragraphe 26 de l’instruction fiscale publiée au BOI 3 C-1-12 prévoit, en cas de marché à tranches conditionnelles, que le taux réduit de 7 % est applicable aux tranches conditionnelles qui font l’objet d’une confirmation après le 20 décembre 2011 même si le marché a été conclu avant cette date. De la même manière, s’agissant des marchés à bons de commande, le taux réduit de 7 % s’applique aux bons de commande passés après le 20 décembre 2011. Toutefois, les travaux prévus dans des bons de commande passés après le 20 décembre 2011 peuvent rester soumis au taux réduit de 5,5 % s’ils font l’objet d’une facturation à ce taux avant le 1er janvier 2012 et qu’ils débutent avant cette même date conformément au paragraphe 36 du BOI 3 C-1-12.

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Rédacteur en chef/Responsable Commercial :

Charle-Éric Petit

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Enquête salariale spécial administrateurs de biens : ce qu’il faut en retenir L’administration de biens a été une activité très dynamique jusqu’à la fameuse crise économique et financière de 2008. Malgré cela, le métier ne connaît pas de réelles baisses de rémunération, mais les cabinets se tiennent à des budgets resserrés, y compris dans le cadre d’un recrutement de bons candidats. Pour nous éclairer sur le niveau des rémunérations et des critères de recrutement, Circumeo s’est appuyé sur une étude réalisée par le cabinet Winch RH.

A C T U A L I T É S

E N B R E F

(Suite page 1) au JO du 26 janvier concernant le « droit à la fibre » et l’instauration d’une convention obligatoire entre syndicats de propriétaires et opérateurs.

Mars 2010 > l’arrêté NOVELLI est signé le 19 mars et

entrera en application le 1 er juillet 2010.

Mai 2010 > « L’affaire Urbania » éclate et met

au grand jour la question de l’existence même de comptes reflets, argent mis à la disposition par la banque) à hauteur des fonds mandants à d’autres fins que l’achat de produits financiers par des syndics. Ce dossier sera en partie « étouffé » par les politiques comme par la profession. Le groupe sera quelques mois plus tard racheté à la barre du tribunal de commerce par IPE.

Juillet 2010 > Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010

portant engagement national pour l’environnement dite Grenelle II. Seule vraie nouveauté, les copropriétés de plus de 50 lots principaux à effectuer un « audit énergétique » en lieu et place du DPE

Octobre 2010 > L’UNPI fête ses 100 ans

Décembre 2010 > la loi du 22 décembre 2010 impose

une réforme de l’article 3 de la loi du 6 juillet 89 et de la facturation de l’état des lieux et assure au seul bailleur ou à son mandataire la charge de l’état des lieux.

Janvier 2011 > États Généraux de la profession

de l’Immobilier (UNIS et FNAIM). Le SNPI exprime pourquoi le syndicat ne se joindra pas à ces débats (voir édition de mars 2011 et l’interview du président du SNPI)

Mai 2011 > Foncia vendu à deux fonds

d’investissement Bridgepoint et Eurazeo.

Février 2012 > Réforme sur les plus-values immobilières

sur les ventes de résidences dites secondaires.

> Benoist Apparu est nommé Ministre chargé du Logement le 22 février.

Première observation, et ce en dépit de la crise, les niveaux de rémunérations sont restés globalement stables sur 2011. Il convient d’abord de préciser que les salaires sont plus élevés en copropriété qu’en gérance, le travail y étant réputé plus difficile. Aussi, s’appuie-t-on sur des critères affinés en fonction de l’âge, de l’expérience, mais aussi de la formation initiale comme du nombre et la nature des volumes gérés.Pour donner une tendance, on peut dire qu’en copropriété, un gestionnaire gère aujourd’hui entre 40 et 50 immeubles pour 1800/2200 lots, ou 30 à 35 immeubles pour 2000/2200 lots. Il est épaulé d’une assistante et d’un comptable qui à lui seul tient un portefeuille de 1000 lots. En gérance, le gestionnaire gère quelques 1000 lots avec une assistante et 600/700 lots seul, aidé d’un comptable. Un gestionnaire seul à une capacité de gestion évalué à 230 lots. Ces chiffres sont à modérer selon l’état même du portefeuille, réputé en bon état ou en souffrance.En matière à présent de rémunération à proprement parlé, les salaires constatés dans l’administration de biens connaissent, sur tout poste confondu, un différentiel de 10% entre Paris-IDF et la Province.

Sur le marché actuel, un gestionnaire est rémunéré entre 20/30€ du lot/an. Exemple ici, pour 35 immeubles et 1800 lots, un gestionnaire percevra une rémunération annuelle de 43k€.

En conclusion de cette enquête on comprendra que c’est bien le poste et non pas les qualités ou compétences personnelles du titulaire du poste qui reste évalué. Ce sont les activités factuelles qui sont analysées et non les intentions d’évolution. Les niveaux de formation initiale et continue ainsi que les diplômes ne sont pas un paramètre de la qualification du travail et donc de rémunération.

Enfin, dans l’administration de biens, on peut regarder également le poids du portefeuille par rapport à la rémunération. Ainsi, en copropriété, l’accent sera mis sur des indicateurs tels que le nombre d’immeubles ou le nombre de lots. Indicateurs qui seront comparés chez les équipes de gestionnaires, afin de comparer les éléments entre eux.

Une manière efficace d’évaluation de mesure dans la cohérence des rémunérations au sein des équipes.

Le marché immobilier n’est plus un marché national mais mondial Porteurs, locomotives les marchés de bureaux et d’immobilier commercial ? Pas dit si l’on en croit les résultats observés ces derniers mois, avec des replis parfois de l’ordre des 18 % de moins qu’au premier trimestre 2011 pour la seule région IDF. Il semble déjà loin le temps où, en 2011, le marché français enregistrait une progression de 9% en un an avec 3,3 millions de m² de bureaux commercialisés, confirmant ainsi la reprise de 2010.

Et pourtant, un formidable potentiel, reste à faire, à construire subsiste devant nous, impacté il est vrai par des variables économiques « composites » diverses. Explications de Gérard Adriaenssens, Président de la Chambre des experts immobiliers de France-FNAIM

E N T R E - N O U S S O I T D I T

Circumeo : Commençons notre entretien si vous le voulez bien par l’évocation de la situation des marchés dits tertiaires sur l’Ile-de-France et Paris. Où en sommes-nous en 2012 ?Gérard Adriaenssens : Paris n’est pas, nos villes ne sont pas encore très chères comparativement aux grandes métropoles européennes. Valeur néanmoins de résistance, l’immobilier commercial ainsi que le foncier commercial enregistrent de fortes hausses. Ces derniers mois voient aussi l’instauration progressive d’une ère, d’un développement réalisé auprès de l’utilisateur propriétaire. Longtemps locataire, ce dernier est majoritairement aujourd’hui occupant de ses acquisitions et donc désormais de ses biens.Et puis, il faut encore parler ici d’une très forte monovalence des activités, qui attire des investisseurs avides de « vert » et d’économie de charges énergétique.Nous assistons à l’émergence progressive, mesurée, mais inéluctable des baux verts et du BBC.Circumeo : Sait-on véritablement au juste, que l’on soit acquéreur ou vendeur ce qu’est la définition d’un juste prix aujourd’hui ? Gérard Adriaenssens : Non, car les indicateurs se sont affolés du fait des crises très rapprochées vécues de 2007

à aujourd’hui. Alors que les prix étaient haussiers sur la période 2000 à 2007, le secteur tertiaire à lui aussi subit les aspérités de marchés liés à l’augmentation des charges, de la surtaxation des prix au mètre carré.Depuis cette période 2007, des opérations en blanc ont souvent été abandonnées, les besoins étant souvent inférieurs à l’offre des investisseurs français.Ce sont aujourd’hui les investisseurs étrangers, toujours plus demandeurs de surface qui de par l’implantation économique de leurs activités, dynamisent nos marchés tertiaires et comblent ainsi les vides.Circumeo : Sans doute pourrions-nous évoquer ici des projets allant dans le sens de réalisations capables de doper les marchés dans un avenir proche… Gérard Adriaenssens : Vous faites référence j’imagine à un très beau projet qui est bien entendu celui du Grand Paris et qui, pour reprendre votre terme, va de façon certaine venir doper durablement le marché et tertiaire et d’activité. De plus, il est assez surprenant de voir que l’on continue à mésestimer le lien pourtant prépondérant existant entre deux phénomènes économiques pourtant par bien des aspects proches, qui sont d’une part le commerce et d’autre part le tourisme. Il ne faut pas oublier l’attractivité que connaît notre pays

qui, dépasse chaque année par le nombre de touristes venus en visiteurs (+ de 77 millions), le nombre d’habitants de l’hexagone. Et qui engendre, par le jeu d’implantation de firmes venus investir dans le tertiaire un levier direct qui est celui d’un tourisme d’affaires venant dynamiser le secteur hôtelier et, pour une autre partie, celui de l’habitation que cela soit en termes locatifs ou, dans plus en plus de cas, de transaction dans de l’habitation résidentiel capable d’accueillir des expatriés cadres supérieurs.Circumeo : Où se situe, experts en valeur vénale dans ce contexte votre valeur ajoutée ?

Gérard Adriaenssens : La consultation d’experts français dans un contexte de marché ouvert lui est acquis grâce à sa certification REV et TEGOVA. Certification qui lui permet de travailler partout en Europe en qualité d’expert agréé européen en valeur vénale et en valeur locative Un nouveau débouché s’affirme en parallèle pour nous, celui des notaires. En effet, les notaires ne savent pas apprécier la valeur des parts des SCI ou d’opérations issues de démembrement de copropriété et font appel aux experts. Ce qui pour nous, offre évidemment bien des perspectives.

en k€ 0 à 2 ans 2 à 5 ans 5 à 10 ans + de 10 ans

Différentiel des salairesParis/ régions

DIRECTEURD’AGENCE - 60/70 70/80 80/90 - 10%

DIRECTEURCOPROPRIÉTÉ - 50/60 60/70 65/75 - 10%

GESTIONNAIRECOPROPRIÉTÉ 30/35 35/42 42/50 - - 5%

ASSISTANTCOPROPRIÉTÉ 24/30 30/32 42/50 - - 10%

DIRECTEURGÉRANCE 35/45 45/50 50/60 60/70 - 10%

GESTIONNAIREGÉRANCE 25/30 30/35 35/40 40/45 - 10%

ASSISTANTGÉRANCE 22/24 25/28 28/32 - - 5%

Réglementation fiscale : TVA à 7%Taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Travaux portant sur les locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans (article 279-0 bis du CGI). Modalités d’entrée en vigueur du taux réduit de 7 %.

Quelles sont les modalités précises d’entrée en vigueur du taux réduit de 7 % de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) s’agissant des opérations de travaux dans les locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans ?Remarque préliminaire :Le III de l’article 13 de la loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011 prévoit que le taux réduit de 7 % s’applique aux opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1er janvier 2012. Par dérogation à cette règle générale d’entrée en vigueur, cet article dispose que le taux réduit de 7% ne s’applique pas aux travaux mentionnés aux 1 et 3 de l’article 279-0 bis du code général des impôts (CGI)

ayant fait l’objet d’un devis daté et accepté par les deux parties avant le 20 décembre 2011 et d’un acompte encaissé avant cette date (ci-après « la mesure dérogatoire »). Le paragraphe 26 de l’instruction fiscale publiée au bulletin officiel des impôts (BOI) 3 C-1-12 du 10 février 2012 précise que cette mesure dérogatoire est également applicable lorsqu’un contrat ou un marché public ou privé de travaux a été conclu avant le 20 décembre 2011 et qu’un acompte ou tout autre paiement partiel a fait l’objet d’un crédit bancaire avant le 4 janvier 2012 pour autant que cet acompte ait été remis au professionnel avant le 20 décembre 2011.Question : Absence de paiement partiel. La mesure dérogatoire peut-elle s’appliquer

lorsque aucun paiement n’est intervenu avant le 20 décembre 2011 ?Réponse :Les deux conditions d’application de la mesure dérogatoire sont cumulatives. Par conséquent, si aucun paiement partiel n’a été remis au professionnel avant le 20décembre 2011, la mesure dérogatoire ne s’applique pas. Il convient alors d’appliquer la règle générale d’entrée en vigueur selon laquelle, en matière de prestations de services, le taux réduit de 7 % est applicable aux paiements encaissés à compter du 1er janvier 2012. Le fait qu’une facture, non accompagnée d’un paiement partiel, soit émise avant le 20 décembre 2011 ne permet pas davantage de bénéficier de la mesure dérogatoire. (Suite page 4)

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