AIRE URBAINE DE RENNES Prêt à Taux Zéro et accession : bilan 2015 et tendances 2016 · 2018. 12....

Pavillons en construction, Saint-Médard-sur-Ille

Centre-bourg de Feins, commune éligible en 2015 au PTZ dans l’ancien

Immeuble en chantier, Cesson-Sévigné

Pendant l’année 2015, 1 282 PTZ1 ont été octroyés dans l’aire ur-baine : un volume toujours net-tement en deçà de ceux de 2011 mais en légère hausse par rapport à 2014.

Malgré un bilan en demi-teinte, ce dispositif a néanmoins contribué à l’essor des ventes dans le mar-ché neuf, même si ses effets d’en-traînement sont nettement moins notables que d’autres facteurs tels que le dispositif Pinel (56 % des ventes à investisseurs en pro-motion immobilière dans l’aire ur-baine2) ou bien encore la faiblesse des taux d’intérêt bancaires.

Par ailleurs, en 2015, la « voilure » très réduite du PTZ dans l’ancien n’a pas constitué un vrai levier au financement des ventes immobi-lières dans l’existant.

En 2016, avec la pérennisation des taux bas, l’élargissement du péri-mètre couvert par le PTZ a changé la donne. Cet élargissement a ren-forcé la progression de l’accession à la propriété dans le neuf et l’an-cien. Il a redynamisé notamment les secteurs du territoire où les ventes en maisons sont impor-tantes.

1 Prêt à Taux Zéro.2 Chiffres 2015 OREAL Bretagne - Adéquation.

HABITAT

AIRE URBAINE DE RENNES

Prêt à Taux Zéro et accession : bilan 2015 et tendances 2016

MARS 2017

5176

1530 1018 1049 1282

2011 2012 2013 2014 2015

T1 - T2 1%

T3 - T4 56%

T5 et + 44%

Typologies des maisons individuelles de l'AU de Rennes

T1 - T2 3%

T3 - T4 86%

T5 et + 12%

Typologies des appartements de l'AU de Rennes

Entre 2012 et 2015, en moyenne 1 200 PTZ octroyés chaque année.

NATURE DU LOGEMENT FINANCÉ EN 2015 : NEUF OU ANCIEN VENTILÉ PAR TERRITOIRE DE L’AIRE URBAINE DE RENNES

Neuf Ancien

TotalConstruction maison

hors achat terrainConstruction maison

et achat terrainLogement neuf

sur plan*Logement

HlmLogement ancien

avec travaux

Rennes 1 0 221 0 0 222RM hors Rennes 4 184 297 0 2 487Couronnes 17 462 57 12 25 573AU de Rennes 22 646 575 12 27 1 282

*Cette catégorie concerne tous les autres types de logements « neufs » qui ne sont pas des maisons individuelles sur terrain.

VOLUME DE PTZ ALLOUÉS ENTRE 2011 ET 2015 DANS L’AIRE URBAINE DE RENNES T1 - T2

1%

T3 - T4 56%

T5 et + 44%

Typologies des maisons individuelles de l'AU de Rennes

T1 - T2 3%

T3 - T4 86%

T5 et + 12%

Typologies des appartements de l'AU de Rennes

AIRE URBAINE DE RENNES : TYPOLOGIES DES MAISONS INDIVIDUELLES DES APPARTEMENTS

2 Aire urbaine de Rennes / Prêt à Taux Zéro et accession : bilan 2015 et tendances 2016 mars 2017 AUDIAR

HABITATbservatoire

BILAN DU PTZ EN 2015 : UNE MOBILISATION EN LÉGÈRE PROGRESSION PAR RAPPORT À 2014 MAIS QUI DEMEURE MODESTE

Un volume global relativement restreint à l’échelle de l’aire urbaineEn 2015, 1 282 PTZ ont été délivrés dans l’en-semble des 190 communes de l’aire urbaine de Rennes. Ce volume représente près d’un tiers des PTZ de Bretagne1 (6ème région de France dans la mobilisation du dispositif) et environ trois-quarts des PTZ émis en Ille-et-Vilaine.

En « perte de vitesse » en 2013 et 2014, dans l’aire urbaine, comme ailleurs en France, le PTZ, grâce à une refonte des modalités d’attri-bution, a enregistré une hausse de 22 % entre 2014 et 2015.

Le PTZ finance d’abord l’habitat individuelEn 2015, dans l’aire urbaine, 66 % de loge-ments individuels ont été financés avec ce dispositif pour 34 % de logements collectifs.

Plus de 55 % des maisons acquises se com-posent de logements de taille moyenne (3 à 4 pièces). Quant aux grands logements, T5 et +, ils constituent 44 % des PTZ des logements individuels.Les appartements T3 ou T4, très majoritaires, représentent 86 % des logements collectifs acquis via un PTZ dans l’aire urbaine en 2015. Les T5 et + atteignent 12 % tandis que les pe-tites typologies T1 ou T2 ne sont que 3 %.

1 Après l’Ile-de-France, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, les Pays-de-la-Loire et l’Aquitaine, la Bretagne se place en 6ème position des régions ayant le plus mobilisé de PTZ en 2015 (source : Cellule Econo-mique de Bretagne - Observatoire de la Construction).

En 2015, dans l’aire urbaine, pour plus de la moitié, le produit-phare bénéficiant d’un PTZ reste la construction neuve d’une maison in-dividuelle pour soi-même. Plus précisément, ce sont les communes des couronnes qui accueillent le plus ce type d’opération (37 %) quand la périphérie rennaise en enregistre 15 %.

Parallèlement, en 2nd rang, pour 45 % des ménages bénéficiaires d’un PTZ, l’achat se concrétise vers un logement neuf sur plan essentiellement dans une des communes de Rennes Métropole.

Quant aux logements existants, ce volet s’avère anecdotique puisqu’il ne concerne que 3 % des transactions financées sous PTZ en 2015. En effet, selon les conditions en vigueur, celui-ci n’est mobilisable que pour l’acquisi-tion d’un logement Hlm ou pour un bien ancien avec travaux énergétiques et ce, seulement dans certaines communes de l’aire urbaine2.

2 Au total, dans l’aire urbaine, on dénombre 41 communes au profil dit « rural », quasi-ex-clusivement localisées dans les couronnes.

18%

38%

44%

Rennes RM hors Rennes Couronnes

Logements individuels Logements collectifs TotalRennes 9 213 222RM hors Rennes 301 186 487Couronnes 542 31 573AU de Rennes 852 430 1 282

LOCALISATION DES BIENS FINANCÉS GRÂCE AU PTZ 2015DANS L’AIRE URBAINE DE RENNES

1%

23%

42%

66%

17%

15%

2%

34%

Rennes

RM hors Rennes

Couronnes

AU Rennes

Localisation et formes urbaines des logements financés en PTZ à l'échelle de l'AU de Rennes

IndividuelCollectif

LOCALISATION ET FORMES URBAINES DES LOGEMENTS FINANCÉS EN PTZDANS L’AIRE URBAINE DE RENNES

3Aire urbaine de Rennes / Prêt à Taux Zéro et accession : bilan 2015 et tendances 2016 AUDIAR mars 2017

HABITATbservatoire

Un PTZ peu urbainGlobalement dans l’aire urbaine en 2015, deux tiers des logements financés sont des mai-sons individuelles et le tiers restant des ap-partements, quasi tous localisés dans Rennes Métropole. Au global, les presque 1 300 PTZ se ventilent de la façon suivante :

• 44 % dans les communes des cou-ronnes : 42 % de logements individuels et 2 % d’appartements ;

• 38 % dans les communes de la périphé-rie : 23 % de maisons et 15 % d’appar-tements ;

• Rennes totalise les 18 % restants : 17 % d’appartements et à peine 1 % de mai-sons.

Selon le zonage B1, B2 et C1 (un des critères qui conditionnent le montant prêté à 0 %) : 48 % des PTZ concernent des logements lo-calisés dans des communes C, 46 % dans la zone B1 et 6 % dans la zone B2.

1 Cette classification caractérise la tension du mar-ché du logement en découpant le territoire de l’aire urbaine en 3 zones, des plus tendues (B1 et B2) à la plus détendue (C). Ce zonage s’appuie sur des cri-tères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographie, etc.), à la tension des mar-chés locaux et aux niveaux de loyers et de prix.

2015 : NOMBRE DE PTZ PAR COMMUNE DANS L’AIRE URBAINE DE RENNES

Communes Territoires de l’aire urbaine Zonage Nombre de PTZ

en 2015% des PTZ

de l’aire urbaine de Rennes

Rennes Rennes B1 222 17 %Betton RM hors Rennes B1 50 4 %Le Rheu RM hors Rennes B1 40 3 %Thorigné-Fouillard RM hors Rennes B1 34 3 %Châteaugiron Couronnes C 33 3 %Bruz RM hors Rennes B1 30 2 %Chavagne RM hors Rennes B1 28 2 %Melesse Couronnes C 24 2 %Saint-Grégoire RM hors Rennes B1 24 2 %Saint-Thual RM hors Rennes C 22 2 %

Carte réalisée avec Cartes & Données - @ ArticqueSource : SGFGAS / Traitements : ADIL 35.

13

13

222

15

15

14

12

16

24

12

14

12

3019

18

5012

40

24

16

12

18

20 34

2814

22

20 33

21

20

[ 12 ; 20 [

[ 20 ; 30 [

[ 30 ; 40 [

[ 40 ; 51 [

[ 51 ; 222 ]

2015 : nombre de PTZ par commune dans l'aire urbaine de Rennes

Carte réalisée avec Cartes & Données - © ArticqueVolume de PTZ inférieurs à 11 : valeur non renseignée

Source : SGFGASTraitements : ADIL 35

12 : nombre de PTZ par commune

12 : nombre de PTZ par commune.Volume de PTZ inférieurs à 11 : valeur non renseignée car couverte par le secret statistique.

13

13

222

15

15

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12

14

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24

16

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18

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2814

22

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20

[ 12 ; 20 [

[ 20 ; 30 [

[ 30 ; 40 [

[ 40 ; 51 [

[ 51 ; 222 ]

2015 : nombre de PTZ par commune dans l'aire urbaine de Rennes

Carte réalisée avec Cartes & Données - © ArticqueVolume de PTZ inférieurs à 11 : valeur non renseignée

Source : SGFGASTraitements : ADIL 35

12 : nombre de PTZ par commune

2015 : LES 10 COMMUNES QUI ENREGISTRENT LE PLUS DE PTZ DANS L’AIRE URBAINE DE RENNES


HABITATbservatoire

A l’échelon communal, sans surprise Rennes concentre le plus grand nombre de PTZ, sui-vie principalement de communes pôles1 de Rennes Métropole (à l’exception de St Gré-goire qui appartient au cœur de métropole). A noter que parmi les autres entités qui po-larisent le plus de PTZ, les communes des couronnes sont bien représentées notamment Châteaugiron, Melesse et Saint-Thual.

1 Armature urbaine déclinée dans le Schéma de Cohérence Territoriale du Pays de Rennes et dans le Programme Local de l’Habitat de Rennes Métropole.

MAISONS INDIVIDUELLES Origine géographique de l’acheteur

Lieu d’acquisition du bien Rennes RM hors Rennes Couronnes Autres

communes Total

Rennes 6 1 2 0 9RM hors Rennes 32 227 38 4 301Couronnes 45 157 290 50 542Total 83 385 330 54 852

Rennes

6

227

1

2

32

38 157

50

4

45

290

852 maisons individuelles : origine géographique de l’acheteur et localisation du bien


HABITATbservatoire

Des primo-accédants à dominante familiale pour les maisons et davantage de personnes seules pour les appartements

Maisons individuelles : un profil-type de couples trentenaires avec enfant(s)

• 42 % ont moins de 30 ans, 38 % entre 31 et 40 ans et 19 % ont plus de 41 ans ;

• 79 % sont en couple ou mariés, 13 % célibataires et 7 % sont séparés ou di-vorcés ;

• 66 % des acquéreurs sont employés ou ouvriers, 21 % sont des professions in-termédiaires et 9 % sont cadres ;

• avant cet achat, 95 % étaient locataires du parc privé et 1 % logeait dans le parc locatif Hlm ;

• en moyenne ces ménages disposent de 2 800 € de revenu net mensuel.

Appartements : un profil-type dominé par des personnes seules de moins de 30 ans

• en moyenne, ils sont plus jeunes que les acquéreurs de maisons puisqu’ils sont 48 % à avoir moins de 30 ans, 32 % entre 31 et 40 ans et 20 % plus de 41 ans ;

• les personnes seules sont majoritaires avec 50 % de célibataires, 41 % sont en couples ou mariés et 8 % sont séparés ou divorcés ;

• 63 % sont employés ou ouvriers, 22 % sont des professions intermédiaires et 11 % cadres ;

• avant cet achat, 93 % étaient locataires du parc privé et 2 % logeaient dans le parc locatif Hlm ;

• en moyenne, plus souvent seul avec moins de ressources que le ménage qui achète une maison, il dispose de 2 200 € de revenu net mensuel.

Mobilité résidentielle : une trajectoire qui privilégie le territoire déjà habité

Maisons individuellesParmi les 852 PTZ contractés pour l’achat d’une maison individuelle, plus des deux tiers des ménages ont retenu un bien situé dans les couronnes de l’aire urbaine. Au sein de cette catégorie, plus de la moitié y habite déjà, un tiers provient de la périphérie rennaise et 8 % de Rennes.L’autre tiers des ménages ayant acquis une maison l’a fait dans la périphérie rennaise : 75 % habitent déjà dans Rennes Métropole, seulement 13 % dans les couronnes et 11 % à Rennes.Enfin, le volume d’achat de maisons à Rennes étant très faible, 1 % des PTZ, l’analyse de la provenance géographique des acquéreurs est sans objet.

201 809 €

164 140 €

196 185 €

139 547 €

177 984 €

127 298 €

Maison Appartement

Rennes RM hors Rennes Couronnes

Rennes

133

26 6

4

41

7

11

25

430 appartements : origine géographique de l’acheteur et localisation du bien

174

2

APPARTEMENTS Origine géographique de l’acheteur

Lieu d’acquisition du bien Rennes RM hors Rennes Couronnes Autres

communes Total

Rennes 174 26 6 7 213RM hors Rennes 11 133 41 1 186Couronnes 0 4 25 2 31Total 185 163 72 10 430


HABITATbservatoire

Appartements Comme pour le segment des maisons, les stratégies résidentielles constatées dans le cadre de l’achat d’un appartement suivent une logique comparable. Toutefois, elles ne concernent pas les mêmes territoires.

Ainsi, 50 % des ménages qui ont contracté un PTZ pour acquérir un appartement ont retenu un bien situé à Rennes. Au sein de cette caté-gorie, 80 % résident déjà dans la ville-centre et 12 % dans les autres communes métropo-litaines.

La périphérie de Rennes totalise 43 % des appartements achetés sous dispositif PTZ : 71 % des emprunteurs habitent déjà ce terri-toire, 22 % proviennent des couronnes et 6 % de Rennes.

Enfin, le volume d’achat d’appartements situés dans les couronnes étant réduit (seulement 31 transactions). L’analyse de la provenance géographique des acquéreurs concernés est peu significative même si la quasi-totalité ha-bite déjà en dehors de la métropole rennaise.

Des montants de transactions dont le « gradient prix » augmente à mesure qu’on s’approche de Rennes

En moyenne, dans l’aire urbaine une maison financée dans le cadre d’un PTZ coûte 185 k€. Dans le détail, même si elles sont faiblement représentées, ce prix moyen atteint plus de 202 k€ à Rennes, environ 196 k€ dans le reste de Rennes Métropole et 178 k€ dans les cou-ronnes.

Pour les logements collectifs, le prix moyen dans l’aire urbaine avoisine les 151 k€ : 164 k€ à Rennes, presque 140 k€ dans la périphérie et 127 k€ dans les couronnes.


HABITATbservatoire

TENDANCES DU PTZ 2016 : UNE MONTÉE EN PUISSANCE DU DISPOSITIF

Nouvel élargissement des conditions du PTZ en 2016

Au 1er janvier 2016, les modalités d’octroi du PTZ ont été refondues :

• davantage de ménages primo-accédants y sont éligibles grâce au relèvement des plafonds de ressources ;

• son montant maximum est augmenté et sa part dans le financement également ;

• mobilisable dans l’ancien sur tout le ter-ritoire ;

• plus de souplesse grâce à un différé d’amortissement pour tous les ménages.

Tendance nationale : un essor dans le neuf comme dans l’ancien

Aux dires d’experts, cette réforme du PTZ, renommé « super PTZ » par certains, a ren-contré un réel succès puisqu’à fin 2016, l’ob-jectif national du Gouvernement de délivrer 120 000 PTZ a été atteint ; résultat deux fois plus important que celui de 2015. Ce sont un tiers des primo-accédants qui ont pu y pré-tendre contre seulement 23 % en 2015.

Conjuguée à la faiblesse des taux d’intérêt qui a augmenté le pouvoir d’achat des acquéreurs, cette refonte du PTZ a aussi constitué un des leviers à la reprise du marché de l’accession amorcée en 2015. L’engouement s’est manifes-té dans le marché neuf avec 80 % des PTZ oc-troyés mais également dans l’ancien, car 20 % ont été attribués pour financer un bien ancien conditionné à 25 % de travaux du montant glo-bal de l’opération ; ce taux n’atteignait que 2 à 3 % des PTZ 2015. Compte tenu de ces bons résultats, le disposi-tif a été reconduit dans les mêmes conditions jusqu’au 31/12/2017.

Tendance locale : un effet levier pour le marché

Le constat est le même chez les profession-nels locaux, le PTZ 2016 a contribué au re-bond des ventes dans les marchés du neuf et de l’ancien. Les bilans statistiques disponibles dans les prochains mois devraient confirmer ces analyses. Certains professionnels font état des points suivants :

• pour les biens neufs notamment l’achat d’une maison individuelle, il y a pu avoir un effet d’aubaine car dès septembre 2015, certains ménages ont attendu de connaitre les nouvelles modalités du PTZ 2016 pour amorcer leur projet d’ac-cession ;

• pour les biens anciens : les délais d’achat ont pu se rallonger du fait des exigences du nouveau PTZ et notamment de la né-cessité de disposer de devis qui justifient l’enveloppe des travaux de 25 % du montant total de l’opération ;

• dans certaines communes des cou-ronnes : la nouvelle configuration du PTZ a probablement permis le retour plus important des primo-accédants qui disposent de budgets très serrés (100 à 130 k€) et qui ne sont pas réticents à engager des travaux de rénovation éner-gétique ;

• enfin, le PTZ 2016, combiné au niveau bas des taux d’emprunt sont des facteurs qui ont permis de relancer les ventes auprès des primo-accédants ; parallè-lement les établissements bancaires au-raient été moins réticents à octroyer des prêts à des ménages dont les ressources pouvaient être jugées modiques il y a en-core 1 ou 2 an(s).

Le PTZ : un dispositif au périmètre très changeant

Cette aide publique en faveur de l’accession à la propriété existe depuis 1995 et a souvent été remodelée. Rappel des principales moda-lités d’éligibilité durant ces dernières années :

2011 : pour obtenir un PTZ, aucune condition de ressources n’était exigée. Le dispositif plébiscité par de nombreux pri-mo-accédants est un succès indéniable nationalement et particulièrement en Ille-et-Vilaine (en témoignent les 7 200 prêts émis par les établissements bancaires bre-tiliens cette année-là).

2012 : les modalités d’octroi du PTZ se restreignent. Les conditions de ressources sont rétablies et l’achat est cantonné uni-quement au logement neuf.

2013 : les logements neufs financés doivent désormais respecter une condition de performance énergétique.

fin 2014 : le montant de l’achat ainsi que sa quotité ont été relevés, le plafond de res-sources a été étendu et le remboursement différé a été allongé pour les ménages les plus modestes.

2015 : modalités d’octroi revues pour en augmenter le nombre de bénéficiaires ; toujours mobilisable dans le neuf, il s’élar-git de nouveau à l’ancien mais conditionné à des travaux de rénovation et cantonné à certaines communes rurales.

2016-2017 : cf. nouvel élargissement des conditions du PTZ en 2016 ci-contre.

Source : Données issues de la SGFGAS (Société de Gestion du Fond de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété) qui fournit un fichier annuel à l’ADIL d’Ille-et-Vilaine, qui le traite et met à disposition de l’Audiar des données sur les logements finan-cés par le PTZ et le profil des acquéreurs de l’année considérée.


HABITATbservatoire

Contact

Émilie Godet / [email protected] Photos Audiar

AGENCE D'URBANISMEET DE DÉVELOPPEMENT INTERCOMMUNALDE L'AGGLOMÉRATION RENNAISE

3 rue Geneviève de Gaulle-Anthonioz - CS 40716 - 35207 RENNES Cedex 2T : 02 99 01 86 40 - www.audiar.org 20

16-009

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