Opérations en accession : Comptabilisation et marges Paris – le 1 er juillet 2005.

Opérations en accession : Comptabilisation et marges

Paris – le 1er juillet 2005

Programme de la journéeProgramme de la journée

Démarrage à 10 heures

1ère séquence : traitement comptable des opérations en accession(Intervenant : Frédéric ARNOUT– A.RE.COOP.)

Repas : entre 12 h 30 et 14 h 00

2ième séquence : éclairage du cabinet Synergie-Audit sur les points d’actualité que sont,le contrôle de l’accession et la consolidation en Hlm(Intervenant :Christophe DUBOIS – Synergie Audit, Commissaire aux comptes)

3ième séquence : conclusion et perspectives pour le club DAF COOP

Clôture de la session vers 17 heures

1ère séquence : traitement comptable des1ère séquence : traitement comptable des opérations d’accession opérations d’accession

1ère partie : Rappel des textes et des principes comptables en vigueur

2ième partie : Les opérations en CCMI

3ième partie : Les opérations classiques en VEFA

4ième partie : Les opérations en location-accession et en P.S.L.A.

Rappel des textes et des principes comptables en vigueurRappel des textes et des principes comptables en vigueur

1ère Partie :

1.1 – Rappel des principes comptables en vigueur1.1 – Rappel des principes comptables en vigueur

Un principe général : la constatation du résultat à la livraison (l’achèvement)

DéfinitionDéfinition : : le résultat réel (la marge) est la différence entre le produit des ventes et le prix de revient de l’opération (coût de production en stock et les charges non incorporables aux coûts internes ou nées après l’achèvement).

Avantages : méthode de calcul la plus prudente et la plus simple

Inconvénients : méthode qui ne traduit pas le niveau d’activité et peut aboutir à des résultats fluctuants (pertes en phase de relance, bénéfices en fin d’activité).

2 méthodes possibles : à l’achèvement ou à l’avancement (règlement N°99-08 du CRC)

Position de la fédérationPosition de la fédération : : Seule la méthode du résultat à l’achèvement est conforme à l’Instruction comptable et aux usages des promoteurs (cf. Lefebvre comptable, § 552).

[Position confirmée par la tutelle (DGUHC), les contrôleurs externes (MIILOS, les CAC reconnus dans le secteur) et les autres fédérations du logement social.]

Méthode non conforme Méthode non conforme :: La méthode à l’avancement n’est pas applicable, car le règlement du CRC n’a pas été transposé dans l’Instruction comptable du secteur HLM ni dans les usages et guides professionnels des promoteurs.

1.2 - Zoom sur le règlement N°99-08 du CRC1.2 - Zoom sur le règlement N°99-08 du CRC

Le règlement N°99-08 du CRC portant sur « le traitement comptable des contrats à long terme » substitue à la technique des produits nets partiels, désormais supprimée, le choix entre la méthode à l’achèvement ou à la méthode à l’avancement.

La méthode à l’avancement nécessite …La méthode à l’avancement nécessite …

D’être en mesure d’estimer de façon fiable le résultat à terminaison

Que le chiffre d’affaires et le résultat soient dégagés au fur et à mesure de l’avancement

Que le résultat à terminaison corresponde à des travaux exécutés et acceptés.

A défaut, aucun profit ne peut être dégagé sur la base de cette méthode A défaut, aucun profit ne peut être dégagé sur la base de cette méthode

La capacité à estimer le résultat de façon fiable découle de 3 critères à respecter :La capacité à estimer le résultat de façon fiable découle de 3 critères à respecter :

Identifier clairement le montant des produits du contrat,

Identifier clairement le montant des coûts imputables au contrat,Avoir des outils de gestion et de contrôle interne permettant de valider le % d’avancement et de le

réviser au fur à mesure de l’avancement.

Les contrats de construction (CCMI et VEFA) ne sont pas des contrats à long terme : pas de complexité particulière, pas d’exécution sur au moins 2 périodes comptables ni de croit à recevoir des revenus en fonction de la conformité du travail au contrat.

1.3 - Conditions d’application de la méthode à l’avancement1.3 - Conditions d’application de la méthode à l’avancement

pour ce faire, il faudrait …pour ce faire, il faudrait …Avoir des opérations partiellement exécutées à la clôture

Calculer la marge prévisionnelle dès la conclusion du contrat

Avoir l’acceptation formelle du cocontractant

Évaluer au moyen de documents comptables prévisionnels le bénéfice global de l’opération

être en mesure d’estimé de façon fiable le résultat à terminaison

… … cela se complique dans le secteur du BTP cela se complique dans le secteur du BTP (10 conditions en plus à respecter) …

… … et ce n’est pas conforme aux usages professionnels des promoteurset ce n’est pas conforme aux usages professionnels des promoteurs

(cf. §552 du mémento comptable Francis Lefebvre) : :

Application du principe de prudence (cf. guide professionnel des promoteurs)

Caractères aléatoires de la construction et de la commercialisation, notamment en VEFA,

Impossibilité d’estimer de façon assez fiable le résultat à terminaison,

Non prévu par l’instruction comptable du 27 avril 1992,

Le règlement N°99-08 du CRC, l’avis N°99-10 du CNC sur les contrats à long terme et la norme

IAS 11 relative aux contrats de construction ne peuvent s’appliquer valablement à notre secteur.

1.4 – Évolution prévisible des textes en vigueur1.4 – Évolution prévisible des textes en vigueur

Refonte de l’Instruction comptable de 1992

Fin 1er semestre 2004 : création d’un groupe de travail de refonte des instructions

comptables des organismes (e.s.h., coopératives, offices/OPAC et SEM)

faire du 3 en 1 : une instruction comptable unique et actualisableune instruction comptable unique et actualisable applicable à tous les organismes dans un document supportant les mises à jour (type classeur)

Caler au mieux les avis du CNC du 23 juin 2004 et les règlements du CRC

Un projet d’avenant à l’Instruction pour juin 2005 : ce projet vous sera envoyé

Aucune évolution de prévue quant à la valorisation des stocks ni des marges

Incorporation des normes IAS et IFRS Pour l’établissement des comptes individuels, l’incorporation éventuelle des normes

IAS et IFRS se fera sur un rythme très lent et très progressif.

L’évolution pourrait être plus rapide pour les comptes consolidés des sociétés non

HLM et non cotés (cf. séquence 2).

1.5 - Que faire pour chaque secteur de l’accession ?1.5 - Que faire pour chaque secteur de l’accession ?

En diffus, et notamment en CCMI :En diffus, et notamment en CCMI :

Provisionner les pertes à la clôture et à terminaison (retards, etc.)

Dégager les marges à la livraison

En VEFA classique :En VEFA classique :

Dégager les marges à la livraison pour chaque lot vendu (si connaissance précise des coûts)

A défaut, provisionner les marges partielles et dégager la marge globalement une fois tous les

lots livrés (et les coûts connus)

Provisionner les pertes à la clôture et à terminaison (retards, surcoûts etc.)

En location-accession :En location-accession :

Dégager le résultat de gestion sur les redevances

Constater les provisions au titre de la remise annuelle sur le prix de vente

Dégager les marges au moment du transfert de propriété

En lotissement :En lotissement :

Constater les produits au transfert de propriété mais provisionner les travaux restant à terminer

A défaut, neutraliser la marge par une provision et attendre la livraison complète de l’opération.

1.6 – Quels coûts pour quels secteurs de l’accession ?1.6 – Quels coûts pour quels secteurs de l’accession ?Tableau synthétique des coûts de chaque secteur de l’accessionTableau synthétique des coûts de chaque secteur de l’accession

Points particuliers :Points particuliers :

CCMI :

Pas de coût lié au terrain ni aux travaux de VRD

Pas de garanties à prendre comme en VEFA (SGA, garantie d’achèvement)

VEFA :

Secteur d’activité ouvert et large

Cotisation SGA, garantie intrinsèque pour les SCP et extrinsèque pour les SCILocation accession :

Prendre les charges d’intérêts des PSLA obtenus

N° Libellés des comptes Lotissement CCMI VEFA PSLA601 Terrains X X X601 Frais annexes sur les terrains X X X605 Travaux VRD X X X605 Honoraires X X X605 Coûts de construction X X X623 Commercialisation et publicité X X X X608 Frais annexes de construction X X X X616 Assurances des sous traitants X628 Cotisation fédérale X X X X628 Cotisation annuelle à la SGA X X

Garantie d'achèvement intrinsèque (SGA) XGarantie de remboursement/Garantie d'achèvement X

616 Garantie extrinsèque pour les SCI X X661 Charges d'intérêts des financements externes X X X X

Les opérations en CCMILes opérations en CCMI

2ième Partie :

Charges parnature

Coût de production

Prix de revient

2.1 – Ventilation des nature de charges dans les coûts2.1 – Ventilation des nature de charges dans les coûts

Conclusion :Répartition des natures de coûts proche de la ventilation des charges prévues aux annexes

Charges d'exploitation 60 - (602+606) Achats pour la production Achats pour le fonctionnement

60. Achats 601 : Achats de terrains 602 : Achats stockés

6031 : variation de stocks de terrains 606 : Achats non stockés

605 : Travaux et honoraires

607 : Immeubles acquis par résolution-vente

608 : Frais annexes de construction

61/62. Services extérieurs et autres 616 - : Primes d'assurance liées à l'opération 61/62 : Autres services extérieursservices extérieurs 623 : Publicité dans la période de construction (sauf le loyer et les charges du siège)

63. Impôts et taxes 63 : Impôts et taxes64. Charges de personnel 64 : charges de personnel directes en période de

construction64 : Autres charges de personnel

68. Dotations aux amts et aux prov. 68216. Dotations aux provisions : 682 - (68216) Autres dotations aux provisions

Risques sur opérations immobilières 681. Amortissements - Charges d'exploitation66. Charges financières 661. Charges d'intérêts en période de construction 66 - (661) charges financières

686. DAP - Charges financières

2.2 – Coût de production ou prix de revient ?2.2 – Coût de production ou prix de revient ?Coût de production Coût de production comprend surtout des charges d’exploitation :

Coûts externes :

601 : Achats de terrains,

605 : Travaux et honoraires

608 : Frais annexes de construction

63- : Impôts et taxes affectables à l’opération

661 - : Charges d’intérêts des crédits relais et préfinancements de l’accession

Coûts internes sont les coûts de fonctionnement suivants :

64- : Frais de personnel (affectés durant la période de construction)

6-- : Frais divers (affectables durant la période de construction)

Prix de revient Prix de revient comprend en plus du coût de production, les frais de structure :

61/62 : charges externes et autres charges externes (hors loyer du siège)

63 - : Impôts et taxes sur l’activité non affectables à l’opération

64 - : Charges de personnel des opérationnels non affectables à l’opération

66 (sauf 661- et ) : Charges financières (hors financements administratifs)

68 : Dotations aux amortissements (hors bâtiments et matériels administratifs)

Éléments non incorporables Éléments non incorporables au prix de revient proviennent :

67 : Charges exceptionnelles

Charges non ventilables : dépenses du siège (loyer, salaires, I&T, frais fi., amortissements)

Décision d’investir

Ordre deservice

Dated’achèvement

2.3 - Distinction dans le temps entre les stocks et les charges2.3 - Distinction dans le temps entre les stocks et les charges

Conclusion :Cette distinction est reprise dans les annexes règlementaires (cf. VI.I État de l’actif fiche N°15)

Stocks :TerrainsFrais annexes sur terrainsRévisions de marchésEtudes et honorairesCôut de lancement (pub.)

Travaux de VRDTravaux de constructionFrais financiers externesImpôts et taxesAutres frais annexes Impôts et taxesCôuts internes de production

En charges

En stocks

En chargesFrais financiers pour le portage des terrainsFrais financiers sur fonds propresFrais de commercialisation (salaires et primes des vendeurs)Frais de publicité généraux

Charges d'entretien et de copropriétéFrais financiers postérieurs à l'achévement

2.4 – Illustration : les annexes règlementaires2.4 – Illustration : les annexes règlementaires

Modèle d’état règlementaire Modèle d’état règlementaire :Extrait de IV.1 État de l’actif fiche n°15

35 - Immeubles achevés

OPERATIONS PREVISIONS REALISATIONS EN FIN D'EXERCICEPRIX DE REVIENT PRIX DE VENTE PRIX DE REVIENT VENTES

N° N° Résultat COUTS NON IMPUTESd'inven- de Localisation Initial Actualisé Initial Actualisé final Coût de Frais Frais Autres TOTAL

taire compte Désignation prévu production financiers de commer- frais

(11-9) C.35 (d) cialisation (f)

(c)

1 2 3 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Conclusion :Cette distinction est coût de production et prix de revient est bien marquée dans les annexes

2.5 – Quels coûts de construction dans le compte 605 ?2.5 – Quels coûts de construction dans le compte 605 ?

Liste des corps de métier entrant dans le coût de la construction :Liste des corps de métier entrant dans le coût de la construction :

1 - structure

2 - charpente

3 - couverture

4 - menuiseries extérieures

5 - menuiseries intérieures

6 – plâtrerie, isolation

7 - peinture faïence

8- électricité, ventilation

9 – plomberie, sanitaire

10 - chauffage

11 - sols collés

12 - sols scellés

13 - ravalement

14 – ascenseur (programme collectif en groupé)

2.6 – Présentation de l’activité en CCMI2.6 – Présentation de l’activité en CCMI

L’activité en CCMI L’activité en CCMI se caractérise par :

• Un permis de construire déposé en diffus (par l’accédant)

• Un suivi (et des marchés) par chantier de maisons individuelles

• Un chiffre d’affaires, un coût de production et une marge clairement individualisés

• Une marge constatée à la livraison (remise des clés à l’accédant)

• L’accédant fait sienne du terrain et des travaux de VRD

• Les pertes à la clôture ou à terminaison doivent être provisionnées

Exemple d’un contrat de CCMI Exemple d’un contrat de CCMI :

Détail des éléments de prix Montants (€) Sous totaux (€)

Montant du contrat pour le T5 81.070

Travaux de construction (56,3%) 56.070

Honoraires (10,20%) 9.975

Coûts internes (10,25%) 10.025

Coût de production du T5 (76,75%) 76.070

Marge brute sur le T5 5.000

2.7 – Détermination des coûts internes (1/2)2.7 – Détermination des coûts internes (1/2)Rappel Rappel : les coûts internes sont des frais de fonctionnement (ex : salaires directs) qui par

leur nature sont incorporables au coût de production durant la période de construction

31/12/04

61/62 Charges externes directes 15.000

401--- Fournisseurs 15.000

64---- Charges de personnel 100.000

421--- Rémunérations dues 100.000

605--- Travaux et honoraires 50.000

402--- Fournisseurs de stocks immobiliers 50.000

334--3 Coût de production des maisons individuelles 50.000

7133-- Variation des stocks – Travaux en cours 50.000

2.7 – Détermination des coûts internes (2/2)2.7 – Détermination des coûts internes (2/2)

Frais de fonctionnement et coûts internes en 2005

31/12/05

605--- Travaux et honoraires 16.045

402--- Fournisseurs de stocks immobiliers 16.045

334--3 Coût de production de maisons individuelles 16.045






334--5 Coûts internes de production (maisons ind.) 10.025


Conclusion : les coûts internes se limitent à 10.025

2.8 – Détermination des produits constatés d’avance2.8 – Détermination des produits constatés d’avance

Rappel Rappel : les contrats signés sont enregistrés dans le chiffre d’affaires. A la clôture, le chiffre d’affaires des lots signés non livrés est neutralisé en produits constatés d’avance, notamment en cas de paiement confiance (5%-95%).

Synthèse : la fraction non exigible des créances peut être rapprochée des produits

constatées d’avance sur ventes de lots (81.070 €)

Ecritures de ventes et de produits constatés d’avance

412--- Créances sur accédants, fraction exigible 4.054

412--- Créances sur accédants, fraction non exigible 77.016

7014-- Ventes de maisons individuelles 81.070

512--- Banque 4.054

412--- Créances sur accédants, fraction exigible 4.054

7014-- Ventes de maisons individuelles 81.070

487--- Produits constatés d’avance sur ventes de lots 81.070

2.9 – Détermination des provisions pour risques & Charges2.9 – Détermination des provisions pour risques & Charges

Rappel Rappel : Obligation de passer les provisions pour pertes à la clôture et à terminaison

Exemple numérique de provisions à constituer :

Détail des éléments de prix Montants (€) Sous totaux (€)

Marge brute prévue sur le T5 5.000

Coûts normaux prévus 38.035

Surcoûts sur les marchés (2 K€ en tout) 1.500

Travaux passés au 3/12/2004 (50%) 39.035

Marge brute finale prévue sur le T5 3.000

1. Les provisions pour pertes à la clôture

Nouveaux éléments du coût de production : 1.500 € (déjà en stock)

2. Les provisions pour pertes à terminaison

Futurs éléments du coût de production : 2.000 € -1.500 € = 500 €

3. Total des provisions pour pertes est de 2.000 € (perte sur la marge)

2.10 – Règles en matière de TVA sur appels de fonds2.10 – Règles en matière de TVA sur appels de fonds

Rappel Rappel : La règle générale est l’option pour la TVA sur les encaissements et non sur les débits compte tenu de la nature des prestations, à savoir prestations de services

Exemple d’un appel de fonds :

1. TVA collectée sur l’appel : 794,50 €

2. TVA collectée à reverser : 737,45 €

Détail des éléments de prix Montants HT Montant TVA Montant TTC

Montant du contrat pour le T5 81.070,00 15.890,00 96.960,00

Appels déjà effectués 0,00 0,00 0,00

Appels à effectuer 81.070,00 15.890,00 96.960,00

Appel de 5% 4.053,50 794,50 4.848,00

Chèque perçu 4.500,00

TVA collectée à reverser 737,45

Les opérations en VEFA classiqueLes opérations en VEFA classique

3ième Partie :

3.1 – Présentation de l’activité en VEFA3.1 – Présentation de l’activité en VEFA

L’activité en VEFA L’activité en VEFA se caractérise par :

• L’achat du terrain, l’existence de coûts annexes, et de travaux de VRD

• Un programme immobilier à comptabiliser à l’opération et non lot par lot

• Une grille de commercialisation, un budget d’opération, une valeur en stock à l’opération

• Après la DAT :

- la possibilité de livrer les lots au fur et à mesure

- l’impossibilité d’inscrire de nouveaux éléments en stock ni de prendre des coûts internes

Les sorties de stocks se font normalement à l’opération :

- c’est à dire, quand tous les lots sont livrés aux accédants

- ou bien, au fur et à mesure des livraisons de lots. Cela nécessite alors de neutraliser

les marges sur les lots livrés par une provision sur opérations immobilières en accession.

Synthèse : opération financée sur fonds propres à 93,5% avec une marge de 7.334 €

3.2 - Un exemple d’opération en VEFA :3.2 - Un exemple d’opération en VEFA :

Détail des éléments de l’opération immobilière :Détail des éléments de l’opération immobilière :

Grille de vente Prix de

revient HT

Marge Prix de

vente HT

TVA collectée Prix de vente

TTC

Total

5 MI (T4) à 95.408 € 88.753 6.655 95.408 18.700 114.108 570.540

5 MI (T5) à 105.144 € 97.810 7.334 105.144 20.608 125.752 628.760

3 MI (T6)à 119.74 7€ 111.395 8.352 119.747 23.471 143.218 429.654

Total des ventes 1.628.954

Détail de la grille TTC de commercialisation du programme :Détail de la grille TTC de commercialisation du programme :

Coût de l’opération Montants (€) Financements mobilisés Montants (€)

Coût de l’opération HT 1.267.000

TVA sur l’opération à 19,6% 170.324

Coût de l’opération TTC 1.437.324 Crédit relai obtenu 100.000

Marge prévue HT 95.000 Fonds propres apportés 1.432.324

Total à financer 1.532.324 Total financé 1.532.324

Détail de la formation des prix de vente du grand T5 (prix de revient 97.810 €) :

Marge brute prévisionnelle : 105.144 € (P.V) – 97.810 € (PR) = 7.334 €

3.33.3 - Un exemple de formation de prix de vente (T5)- Un exemple de formation de prix de vente (T5)

Détail du coût de production Montants (€) Sous totaux (€)

Montant du prix de vente du grand T5 105.144

Travaux de construction (56,3%) 56.070

Honoraires (10,20%) 9.975

Coûts internes (10,25%) 10.025

Sous total I (76,75%) 76.070

Terrain (13,25%) 12.960

Frais annexes sur le terrain (10%) 8.780

Sous total II (23,25%) 21.740

Coût de production du T5 97.810

Marge brute sur le T5 7.334

3.5 – Détermination des coûts internes3.5 – Détermination des coûts internesRappel Rappel : les coûts internes sont des frais de fonctionnement (ex : salaires directs) qui par

leur nature sont incorporables au coût de production durant la période de construction

Synthèse : coût de production 1.267.000 € dont coûts internes 130.000 €

Ecritures de 2004 (frais de fonctionnement, stocks et coûts internes)

332--1 Immeubles en cours, Terrains des op. groupées 168.000

7133-- Variations des stocks de terrains op. goupées 168.000

332--3 Immeubles en cours, constructions - travaux 870.000

332--3 Immeubles en cours, constructions - honoraires 129.000

7133-- Variations des stocks de terrains op. goupées 999.000





332--5 Coûts internes de production 100.000


3.6 – Livraison d’un T5 et provision de la marge3.6 – Livraison d’un T5 et provision de la marge

Rappel Rappel : Obligation de passer les provisions en cas de livraison partielle de l’opération

Exemple : livraison du grand T5 (prix de vente : 105.144 €)

Provision de la marge à la clôture :

Prix de vente (105.144 €) – coût de production (97.810 €) = 7.334 € (marge)

Ecritures de livraison du T5

7135-- Variation des stocks immeubles achevés 97.810

3592-- Coût des lots sortis des opérations groupées 97.810

412--- Créances exigibles sur accédants 125.752

7012-- Ventes d’immeubles opérations groupées 105.144

4457-- TVA collectée à 19,60% 20.608

682--- DAP pour risques sur op. immobilières 7.334

1586-- Provisions pour risques sur op. immobilières 7.334

3.7 – Livraison complète de l’opération3.7 – Livraison complète de l’opération

Rappel Rappel : Livraison des autres lots et reprise de la provision sur le lot livré

Marge sur l’opération :

Prix de vente (1.256.856 €) – stock (1.169.190 €) = 87.666 €

87.666 € + 7.334 € (reprise de provision) = 95.000 € (marge initiale totale)

Ecritures de livraison complète des autres lots de l’opération

7135-- Variation des stocks immeubles achevés 1.169.190

3592-- Coût des lots sortis des opérations groupées 1.169.190

412--- Créances exigibles sur accédants 1.503.202

7012-- Ventes d’immeubles opérations groupées 1.256.856

4457-- TVA collectée à 19,60% 246.346

1586-- Provisions pour risques sur op. immobilières 7.334

78---- RAP pour risques sur op. immobilières 7.334

3.8 – Appels de fonds et produits constatés d’avance3.8 – Appels de fonds et produits constatés d’avance

Synthèse : En l’absence de livraison, les produits constatés d’avance ne sont pas mouvementés à la clôture de l’exercice.

Rappel Rappel : PCA à la signature : 105.144 €. Les appels de fonds mouvementent des comptes de créances sur acquéreurs.

Ecritures d’appels de fonds de l’année N+1

4122-- Créances sur accédants, fraction appelée 12.575

4457-- Etat, TVA collectée à 19,60% 2.061

4121-- Créances sur accédants, fraction non exigible 10.514

4121--- Créances sur accédants, fraction appelée 25.150

4457-- Etat, TVA collectée à 19,60% 4.122

4121-- Créances sur accédants, fraction non exigible 21.028

512--- Banque 37.725

4122--- Créances sur accédants, fraction appelée 37.725

Les opérations de location-accession en PSLALes opérations de location-accession en PSLA

4ième Partie :

4.0 – Présentation de l’activité en LA-PSLA4.0 – Présentation de l’activité en LA-PSLA

L’activité de location accession en PSLA L’activité de location accession en PSLA se caractérise par :

• Une opération avec des agréments au logement délivré par la DDE

• Une TVA avec le régime de la LASM

• Une exonération de TFPB sur les 15 premières années

• Un dépôt de garantie qui ne peut excéder 5% du prix de vente

• Une imputation possible du dépôt de garantie sur les premières redevances

• Aucune obligation de rémunérer le dépôt de garantie ni la part acquisitive

• Une remise annuelle minimale de 1.5% sur le prix de vente ou l’application de la

décote (rétrocession au locataire accédant du remboursement de l’emprunt)

Financement : une avance remboursable de 7 K€/lot et un PSLA pour le reste

4.1 - Un exemple d’opération en PSLA :4.1 - Un exemple d’opération en PSLA :

Coût de l’opération TTC Montants (€) Financements mobilisés Montants (€)

Coût de l’opération 1.267.000

TVA sur l’opération à 19,6% 195.804 PSLA (n = 30 ans, t = 4%) 1.245.685

Crédit de TVA <195.804> Avance remboursable (13*7K€) 91.000

TVA sur l’opération à 5,5% 69.685

Coût de l’opération 1.336.685 Financements reçus 1.336.685

Marge prévue 95.000 Fonds propres apportés 95.000

Total à financer par la SCP 1.431.685 Total financé 1.431.685

Détail des éléments de l’opération immobilière :Détail des éléments de l’opération immobilière :

Détail de la formation des prix de vente de l’opération (avec le bénéfice de la LASM)

Grille de vente Pr de revient TVA

LASM

Marge Prix de

vente

Total

5 MI (T4) à 95.408€ 88.753 4.882 6.655 100.290 501.447

5 MI (T5) à 105.144€ 97.810 5.379 7.334 110.523 552.618

3 MI (T6)à 119.747€ 111.395 6.127 8.352 125.874 377.620

Total des ventes 1.431.685

TVA à 5,5% : 97.810 € * 5,5% = 5.379 €

Prix de revient total : 97.810 € (P.R) + 5.379 € (TVA en LASM) = 103.189 €

Marge : 110.523 € (P.V) – 103.189 € (PR) = 7.334 €

4.14.1 - Un exemple d’opération en PSLA (suite 1) :- Un exemple d’opération en PSLA (suite 1) :

Les hypothèses du contrat de location-accession :

Dépôt de garantie : 5% * 110.523 € = 5.526 €

Levée d’option au bout de 5 ans

Redevance totale : part locative de 501 € + part acquisitive de 124 € = 625 €

Annuité d’emprunt : 72.038 €

Quotité de l’emprunt : 103.190 € / 1.336.685 € * 1.245.685 € = 96.189 €

(Attention : dans coop-option, le calcul se fait en % de la surface utile)

Quotité de l’annuité d’emprunt : 103.190 € /1.336.685 € * 72.038 € = 5.561 €

Frais de gestion annuels facturés dans la redevance locative : 450 €

4.1 - Un exemple d’opération en PSLA (suite 2)4.1 - Un exemple d’opération en PSLA (suite 2) ::

4.2 – Comptabilisation de la TVA avec le régime de la LASM4.2 – Comptabilisation de la TVA avec le régime de la LASM

Remboursement du crédit de TVA

Acquittement de la TVA 5.5% sur la LASM (1 an après la DAT, au plus tard)

Déclaration du crédit de TVA

A l’achèvement de l’immeuble

N° débit N° crédit Mtt débit Mtt crédit

4458-- TVA à régulariser 195.800

4456-- TVA déductible à 19,60% 195.800


5---- Trésorerie 195.800



332---- Opérations groupées, constructions neuves 69.685

4457-- TVA collectée à 5,50% 69.685

4457-- TVA collectée à 5,50% 69.685




5---- Trésorerie 69.685

4.3 – Signature du contrat préliminaire et dépôt de garantie4.3 – Signature du contrat préliminaire et dépôt de garantie

Dépôt de garantie perçu et imputé ensuite aux redevances :


1658-- Autres dépôts – Réservation en location

accession (changement de nature)

625

1654-- Redevances –L.A. (part acquisitive) 124

7047-- Logements en location-accession (part loc.) 501

Dépôt de garantie est porté sur un compte spécial de la coopérative


5----- Trésorerie (110.523€ * 5% = 5.526€) 5.526

1658-- Autres dépôts – Réserv. en loc. accession 5.526

4.4 – Les opérations de l’année 14.4 – Les opérations de l’année 1

Redevance année 1

Remboursement du PSLA par l’organisme


4113-- Locataires- Location -accession (625€ *12 mois) 7.500

1654-- Redevances – Location-accession

(part acquisitive) [124 € * 12 mois]

1.489

7047-- Logements en location-accession

(part locative) [501 € * 12 mois]

6.011

5----- Trésorerie 7.500

4113-- Locataires- Location -accession 7.500


6611-- Intérêts des emprunts et des dettes 3.846

1641-- Emprunts auprès des établissements de crédit. 1.715


4.4. – Les opérations de l’année 1 (suite)4.4. – Les opérations de l’année 1 (suite)

Compte de résultat de l’année 1 :

Résultat : frais de gestion facturés au locataire-accédant, soit 450 €

Inventaire comptable : provision pour remise annuelle (1,5%)


68286-- Dotations aux provisions pour charges sur

opérations immobilières

1.715

1586-- Provisions pour charges sur opérations

immobilières

1.715

Comptes de charges Montants Comptes de produits Montants

6611-- Intérêts des emprunts 3.846 7047 Logements en L.A. 6.011

68286-- Dotations aux provisions 1.715

Résultat comptable 450

Total général 6.011 Total général 6.011

4.5 – Les opérations de l’année 24.5 – Les opérations de l’année 2

Remboursement du PSLA par l’organisme

Redevance : Indexation des frais de gestion sur l’ICC à 1,75%,soit 458 € de frais de gestion


4113-- Locataires- Location –accession (625€ *12 mois) 7.500

1654-- Redevances – Location-accession

(part acquisitive)[ 123,4 € * 12 mois]

1.481

7047-- Logements en location-accession

(part locative) [501,5 € * 12 mois]

6.019


4113-- Locataires- Location -accession 7.500


6611-- Intérêts des emprunts et des dettes Trésorerie 3.778

1641-- Emprunts auprès des établissements de C. 1.783


4.5 – Les opérations de l’année 2 (suite)4.5 – Les opérations de l’année 2 (suite)

Compte de résultat sur l’année 2

Remise annuelle sur le prix de vente


68286-- Dotations aux provisions pour charges sur


1.783

1586-- Provisions pour charges sur opérations

immobilières

1.783



68286-- Dotations aux provisions 1.783 7047 Impact de l’ICC 8

Résultat comptable 458


Résultat : frais de gestion indexés sur l’évolution de l’ICC (1.75%), soit 458 €

4.6 - Les opérations des années 3, 4 et 54.6 - Les opérations des années 3, 4 et 5

Provision pour remise de l’année 3 :

Dt : 682860 Dot. aux provisions pour charges sur op. immob. 1.855 €

Ct : 704700 Logements en Location-accession1.855 €


Dt : 682860 Dot. aux provisions pour charges sur op. immob. 1.929 €

Ct : 158600 Prov. Pour charges sur op. immob. 1.929 €


Remboursement de l’année 5, soit 2.006 € 2.006 € (5.661 € - 3.555 €)

1 - Provision pour charges : 7.334 € -1.715 € -1.783 € -1.855 € -1.929 € = 52 €52 €

Dt : 682860 Dot. aux provisions pour charges sur op. immob. 52 €Ct : 158600 Prov. Pour charges sur op. immob. 52 €

2 - Provision sur le stock achevé : 2.006 € - 52€ = 1.954 €1.954 €

Dt : 682730 Dot. aux prov. pour dépréciations des actifs circulants 1.954 €Ct : 395000 Prov. pour dépréciation des immeubles achevés 1.954 €

4.7 –La levée d’option et vente du logement4.7 –La levée d’option et vente du logement

Les hypothèses de la levée d’option :

Cumul de la part acquisitive : + 7.364 €

Remise sur 5 ans : - 9.288 €

Prix de vente à la levée d’option : 110.523 € - 9.288 € = + 101.236 €

Créance sur l’acquéreur : 101.236 € - 7.364 € = + 93.872 €

Rappel des frais de gestion annuels facturés dans la redevance : 450 €

Rappel de la marge théorique de départ : 7.334 €

Total des remboursements déjà effectués : 9.288 €

Remboursement anticipé à faire : 96.189 € - 9.288 €= 86.902 €

Quotité d’avance à restituer : 7.000 €

4.7 – La levée d’option et vente du logement (suite)4.7 – La levée d’option et vente du logement (suite)

Sortie de l’immeuble livré et vendu

Constatation de la vente

Reprise sur provisions

4122-- Fraction appelée 93.872

1654-- Redevances – location-accession 7.364

7012-- Opérations groupées, constructions neuves

(110.523 € - 9.288 € = 101.236 €)

101.236

7135--- Variation de stock, immeubles achevés 103.190

3581-- Logements temporairement loués Loc acc

(97.810 € + 5.389 € = 103.190 €)

103.190

332---- Opérations groupées, constructions neuves 103.190



359--- Coût des lots achevés sortis du stock 103.190

1586-- Provisions pour charges sur opér. Immob. 7.334

78286-- Reprises aux provisions pour charges sur


7.334

395-- Prov. pour dépréciation des immeubles achevés 1.954

78273- Reprises aux provisions pour dépréciation

des actifs circulants (stocks et en-cours)

1.954

4.8 - Compte de résultat de l’année 5 :4.8 - Compte de résultat de l’année 5 :

Synthèse du compte de résultat de l’année 5 :

Résultat : marge brute 7.334 € + frais de gestion 450 € = 7.784 €



682 Dotations pour R & Charges 52 7012 Vente s/ opér. groupées 101.236

682--- Dotations sur les stocks 1.954 7135 Variation de stock (103.190)

Total des charges 5.561 Marge brute sur le lot (1.954)

Marge brute sur la vente en L.A. 7.334 782 Reprises sur provisions 9.288

+ Résultat sur les frais de gestion 450

Résultat comptable (7.334€ + 450€) 7.784


4.9 - Comptes de résultat cumulés années 1 à 54.9 - Comptes de résultat cumulés années 1 à 5

Détermination des résultats dégagés sur les 5 ans :

Synthèse des résultats :

1. Résultats sans indexer les frais de gestion sur l’ICC : 9.584 €9.584 € [(450 € * 5 ans) + 7.334 € = 9.584 €]

2. Résultats en indexant les frais de gestion sur l’ICC : 9.6649.664 € (2.330 € + 7.334 € = 9.664 €)

3. Résultats avec indexation la redevance locative ICC : 10.654 €10.654 € (3.320 € + 7.334 € = 10.654 €)

Années/Produits ICCFrais de gestion

Indexation des FG sur l' ICC

Indexation de la red. locative

Red. Indexée - annuité locative

Année 1 1,0175 450 450 6 011 450

Année 2 1,0175 450 458 6 116 555

Année 3 1,0175 450 466 6 223 662

Année 4 1,0175 450 474 6 332 771

Année 5 1,0175 450 482 6 443 882

Résultat des frais de gestion 2 250 2 330 3 320

Marge brute sur la vente 7 334 7 334 7 334

Résultat complet 9 584 9 664 10 654

4.9 – Comptes de résultat cumulés années 1 à 5 (suite)4.9 – Comptes de résultat cumulés années 1 à 5 (suite)

Conclusion :

• Les frais de gestion (450 €) permettent de financer la non levée d’option des années 1 et 2

• Au delà, il faut actualiser la redevance locative sur l’ICC ou réduire la remise maximale et …… prendre en compte les produits financiers obtenus par le placement de la redevance acquisitive sur la base de taux du livret A (2,25%), soit 426 € de revenus complémentaires.

Détermination de la marge en € constants de l’année 1 :

Equilibre final à la levée d'option Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5Solde cumulé d'exploitation locative 16 24 24 16 0 - Cumul part acquisitive de la redevance 1 473 2 946 4 418 5 891 7 364 Paiement du solde du prix par l'accédant 107 320 104 056 100 728 97 335 93 873 Sous-total encaissements 108 809 107 026 105 171 103 242 101 236

Remboursement anticipé de l'emprunt 101 475 99 692 97 837 95 908 93 903 Indemnités de remboursement anticipé - - - - -

- - - - - Sous-total décaissements 101 475 99 692 97 837 95 908 93 903

Marge réalisée 7 334 7 334 7 334 7 334 7 334 Soit en valeur actuelle 7 120 6 913 6 711 6 516 6 326 Ecart de valorisation 214 - 421 - 622 - 818 - 1 008 -

Transfert du bien dans le patrimoine locatif

4.10 – Transfert dans le patrimoine4.10 – Transfert dans le patrimoine

Constater les amortissements (durée résiduelle d’utilisation : 50 – 5 = 45 ans)


7135-- Variation de stocks immeubles achevés 103.189

359--- Coût des lots achevés sortis du stock 103.189

2112-- Terrains aménagés (103.189€ * 13.25%) 13.672

2131-- Immeubles de rapport (103.189€ * 86.75%) 89.517

72232-- Transfert d’éléments de stocks en immob. 103.189


681331 Dotations aux amortissements imm. de rapport 1.790

2813-- Amortissements des constructions (89517* 2%) 1.790

6871-- Dotations aux amortissements exceptionnels

des immobilisations (1.790 € * 4 ans)

7.160

2813-- Amortissements des constructions 7.160

4.12– En cas de non levée d’option (suite)4.12– En cas de non levée d’option (suite)

En cas de logement non conventionné : restitution du différentiel de TVA à l’Etat

Constater les amortissements dérogatoires pour respecter l’égalité AT/AF

Remarque : Cette TVA est aussi due, pour le même montant, en cas de vente classique à un accédant ou un autre tiers.


68725-- Dotations aux amortissements dérogatoires 338

145 --- Amts dérogatoires (9.288 € - 8.950 €) 338


2131-- Imm. de rapport (89.517-10.025)*19,6% - 5.379€ 10.201


www.hlm.coopwww.hlm.coop

A.RE.COOP. tél. : 01 40 75 79 48Frédéric ARNOUT tél. : 01 40 75 78 53

Etats financiers et comptabilité distincte d’activitéEtats financiers et comptabilité distincte d’activité

5ième Partie :

Opérations en accession : Comptabilisation et marges Paris – le 1 er juillet 2005.

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