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n o v e m b r e 2 0 1 4 : n ° 2 6
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gam
La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins en 20 ans, l’Agence d’urbanisme de l’Agglomération marseillaise a participé à l’élabo-
ration du PoS en 1993 et récemment du PLU en 2013. Ces deux documents de planifi-
cation, régulateurs de la construction ont accompagné la transformation du territoire
marseillais. Pour mesurer cette mutation, l’Agence a mis en place l’enquête permis de
construire en 1993 pour traduire les intentions de construction (permis autorisés) en
constructions réelles (permis réalisés). Témoin privilégié de l‘évolution du territoire, elle
a souhaité faire un bilan pour analyser et s’interroger sur cette dynamique immobilière.
Avec près de 5 000 logements livrés en 2013, la construction neuve à marseille est
exceptionnelle et s’inscrit une nouvelle fois à contre-cycle. en effet, avec près de 4 500
logements de moyenne par an depuis 2008, l’indicateur de la construction neuve ne
s’inscrit pas dans la tendance nationale. Contrairement à la plupart des autres territoires,
marseille affiche en 2013 une nouvelle fois, un niveau de production record.
Ce phénomène s’inscrit pourtant dans une conjoncture particulière : morosité éco-
nomique, crise du logement, mais dans un contexte dynamique : nouveau Plan Local
d’Urbanisme, lancement du second Programme Local de l’Habitat, poursuite des grosses
opérations d’aménagement et sans oublier l’évolution du cadre national (ALUr, ordon-
nances, correctifs ALUr) dont un des objectifs est l’accroissement de l’offre de loge-
ments.
Au-delà de l’analyse de la production 2013, ce numéro de "regards" propose des clés de
lecture de la construction neuve à marseille aujourd’hui et revient sur ces vingt dernières
années. enfin, en s’appuyant sur les perspectives de construction et sur la situation du
marché, il évoque les tendances à venir.
ÉditoTrès légitimement, l'accès au logement reste une
préoccupation importante pour les habitants d'un territoire. Et en matière de logement, il en
va comme dans le domaine économique : un marché est mature lorsqu'il offre une palette de
produits de logements adaptée aux différents besoins du parcours résidentiel et compatible avec
le niveau de revenus des locataires ou des futurs acquéreurs.
Sur Marseille, la demande reste forte et la dynamique immobilière observée à la loupe depuis une vingtaine d'années confirme un
niveau important de réalisation de nouvelles constructions.
C'est un indicateur significatif et encourageant qui marque l'évolution positive que connaît
ce territoire. C'est une donnée qui par ailleurs entretient des liens de plus en plus étroits avec
l'économie toute entière bien au delà de la seule filière BTP.
Le présent numéro de REGARDS porte un regard à la fois rétrospectif et prospectif sur le rythme
de constructions à Marseille assujetti certes aux démarches locales mais aussi très dépendant
des mesures de solvabilisation prises au niveau national.
2013, une année record
Pour la sixième année consécutive, la production de loge-
ments neufs à marseille se maintient à un haut niveau.
Avec près de 5 000 logements réalisés, il s’agit même
d’une année record. A noter toutefois qu’en 2013, mar-
seille affiche un ratio de construction de 6 logements
pour 1 000 habitants soit le ratio moyen observé sur le
territoire métropolitain.
Sur ces dix dernières années, la moyenne annuelle s’établit
à 3 800 logements de moyenne. mais, depuis 2008, la pro-
duction de logements neufs a toujours été au dessus de la
barre des 4 000 logements.
Ainsi, malgré le contexte économique défavorable, les six
dernières années affichent une production très forte avec
une moyenne annuelle de près de 4 600 logements.
Une répartition plus homogèneAlors qu’en 2012, les nouvelles livraisons étaient particuliè-
rement concentrées dans la partie nord de la commune, la
production est mieux répartie sur l’ensemble du territoire
en 2013 (XIIe, XIve et Xve arrondissement totalisant 54 % en
2012 et 17 % en 2013).
Les diagrammes et cartes suivants illustrent ces évolutions
dans la localisation de la production sur l’ensemble du ter-
ritoire. Par ailleurs, ils traduisent spatialement les raisons
de la forte production 2013. De façon exceptionnelle, la
moitié des arrondissements a vu le nombre de livraisons à la
hausse (voir diagrammes 1 et 2).
Une année de production 2013 toujours à contre cycleA l’instar de la région PACA qui se distingue des autres régions par son niveau élevé de production de logements, Marseille ne subit pas à ce jour les contrecoups de la crise. Une situation d’autant plus singulière que le niveau de production en 2013 atteint des sommets rarement observés dans la cité phocéenne.
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Logements di�us Logements enquêtés
N CAP eST, Le PALADIUm - 10e ArronDISSemenT
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gam
“ 5 000 logements réalisés en 2013 ”
NOMBRE DE LOGEMENTS PRODUITS EN 2013
EVOLUTION DU POIDS DE LA PRODUCTION 2013 PAR RAPPORT À 2012 PAR ARRONDISSEMENT
180 90 18
en forte hausse (Secteur Centre)
à la hausse (Secteur Est)
dans la même tendance (Secteur Sud)
à la baisse (Secteur Nord)
180 90 18
NOMBRE DE LOGEMENTS PRODUITS EN 2012
Depuis 1993, l’Agam réalise une enquête permis de construire dans le but de suivre la production de logements neufs sur le territoire.
En terme méthodologique, la traduction des autorisations en réalisa-tion passe par l’investigation terrain sur les programmes de 3 loge-ments et plus. En dessous de ce seuil, les logements sont considérés comme diffus. Ces derniers font l’objet d’une estimation : les permis considérés comme réalisés à l’année "N" sont ceux autorisés à l’année "N –1", soit les réalisés 2013 correspondent aux autorisés 2012.
Autre élément important, l’enquête permet de suivre dans le temps toutes les étapes de la construction et mesure le décalage effectif entre une autorisation et sa réalisation physique.
Ce système de suivi de la réalisation tente de palier au limite du sys-tème statistique de l'État et permet à l’ensemble du territoire et de ses acteurs de bénéficier d’un indicateur pertinent. Que ce soit dans le cadre d’exercice d’observation ou de suivi de différents dispositifs, cet outil riche alimente de nombreux travaux.
L’enquête PC - mode d’emploi
0 + 38 mois
Préparation des travaux Chantier
Livraison± 3 à 5 mois ± 8 mois ± 16 à 18 mois
Purge PC / Commercialisation / Achat terrain
Permisde construire
TOTAL : 3 ans et demi(hors recours)=
Logements autorisés=
Logements réalisés
N SCHémA De LA DUrée De vIe D’Un PermIS enTre Le DéPôT DU PC eT LA réALISATIon
N ConSTrUCTIonS eT évoLUTIon De LA ProDUCTIon 2012 - 2013 Source : enquête pc Agam 3 logements et plus)
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4 La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins
typologie des logements
en 2013, près d’un quart de la production de logements
neufs concerne des Types 1. Cette forte proportion s’ex-
plique par la réalisation de huit résidences étudiantes totali-
sant 940 logements soit un logement sur cinq.
Autre phénomène particulier de la production 2013 :
le renforcement des Types 3. en effet, 39 % des logements
réalisés en 2013 correspondent à des T3. C’est plus que la
moyenne observée au cours de ces dernières années et que
la part des T3 du parc de logements marseillais.
enfin, la production de grands logements (T4 et plus) pour-
suit sa baisse. Le Type 3, spécificité marseillaise A marseille, un logement construit sur trois est un Type 3 (Cf
graphique en haut). et, eu égard à la structure du parc de lo-
gements dans quelques grandes villes (Cf tableau ci-contre),
la commune de marseille se distingue par une représenta-
tion plus importante de ce type de logement.
est-ce donc une spécificité du parc de logements marseillais ?
en effet, hormis nice, les autres communes ont une part
de Type 3 nettement inférieure. C’est par ailleurs le type de
logement où le rapport entre les locataires (56 %) et les pro-
priétaires (44 %) est le plus équilibré. en effet, pour les petits
logements, les propriétaires occupants sont peu nombreux :
8 % pour les Types 1, 24 % pour les Types 2. Inversement,
la part des propriétaires est prédominante pour les grands
logements : 57 % pour les Types 4, 65 % pour les Types 5 et
76 % pour les Types 6. enfin, il est intéressant de souligner
que la part des propriétaires n’a pas varié entre 2006 et 2011
et reste stable à 44 %.
LILLE
T1
T2
T3
T4
T5 +
MARSEILLE
T1
T2
T3
T4
T5 +
LYON
T1
T2
T3
T4
T5 +
NICE
T1
T2
T3
T4
T5 +
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
T1 T2 T3 T4 T5 et +
Moyenne annuelle 2005-2013 Production 2013 Parc Marseille (FILCOM 2011)
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Moyenne annuelle 2000-2012 Total 2012 Total 2013
T ProDUCTIon De LogemenTS PAr ArronDISSemenT en 2012, 2013 eT SUr L’enSembLe De LA PérIoDe 2000-2012
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5
Taille des programmesAujourd’hui, les 4 578 logements ont été réalisés à travers
113 programmes. Soit une taille moyenne de 40 logements
par programme.
est-ce que cela signifie que la taille des programmes de plus
en plus importante ?
La taille moyenne des programmes est en légère baisse
par rapport à 2012 mais s’inscrit dans la continuité de ces
dernières années. or, ce chiffre ne rend pas bien compte
des contrastes quant à la réalité des programmes réalisés
sur le territoire. D’une part, la programmation étudiante
est très importante avec plus de 940 logements réalisés sur
8 permis et d’autre part, de nombreux petits programmes
collectifs et individuels ont été réalisés en plusieurs
tranches.
0500
1 0001 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 000
Marseille hors ZAC ZAC
2013
10 %
2000
11 %
2001
17 %
2002
15 %
2003
13 %
2004
24 %
2005
13 %
2012
15 %
2011
33 %
2010
7 %
2009
20 %
2008
24 %
2007
21 %
2006
9 %
N HISTogrAmme ProDUCTIon AnnUeLLe eT PArT De LogemenTS neUfS en ZAC
Une contribution plus faible des opérations publiquesSur marseille près de 480 logements ont été livrés dans
les ZAC en 2013 (10 %). Une production bien en-dessous
du niveau de 2011 (1 230 livraisons neuves). Au cours des
dix dernières années, à seulement deux occasions en 2006
(9 %) et en 2010 (7 %), la contribution des opérations pu-
bliques a été inférieure à celle de 2013 (10 %).
L’année 2013 est marquée par la fin de cycle de la ZAC du
rouet. La programmation montre qu’il reste peu de fon-
cier disponible pour le logement.
© S
olea
m -
Hél
ios i
mag
e
N ZAC DU roUeT
TYPE DE LOGEMENTS LILLE MARSEILLE LYON NICE
1 pièce 19.5 8.3 14.1 13.6
2 pièces 24.5 18.6 24.3 26.7
3 pièces 20.4 33.4 27.6 35
4 pièces 15.2 25.9 20.2 17.6
5 pièces ou plus 20.4 13.8 13.8 7.1 N TAbLeAU ComPArATIf De LA TyPoLogIe De LogemenTS SUr qUeLqUeS grAnDeS vILLeS frAnçAISeS - source FILOCOM
“ 17 % de la production 2013 en ZAC ”
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6 La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins
trois cycles en 20 ans et une tendance à la haussevingt années d’enquête permis de construire réalisées par
l’Agam ont permis de poser un regard sur la construction de
logements neufs sur marseille et surtout de comparer cette
année exceptionnelle sur une longue période d’observa-
tion de la construction. Le schéma ci-dessous montre cette
évolution longue de la réalisation de nouveaux permis de
construire de 1994 à 2013.
La dynamique de la production de logements neufs a connu
trois périodes bien distinctes :
1. une période basse de 1994 à 2003 : avec une moyenne
annuelle de 2 100 logements neufs par an. en termes
d'événements, cette période dite basse, est ponctuée
par le lancement du projet euroméditerranée et le nou-
veau PoS 2000. A cette période, à marseille, la population
stagne même si le nombre de logements augmente ;
2. une période élevée de 2004 à 2007 : avec une moyenne
annuelle de 3 000 logements neufs par an, et surtout une
courbe représentée dans le graphique qui sous-entend
que la ville est rentrée dans une autre dynamique. L’année
2003 semble donc charnière ;
3. une période de haut niveau de 2008 à 2013 : avec
une moyenne annuelle de 4 100 logements neufs par an.
La croissance de la population est forte et les impacts de
la crise de 2007 n’ont pour l’instant pas affecté la produc-
tion de logements sur marseille.
De la hausse en continu depuis 2003L’évolution de la moyenne annuelle lissée sur les 17 der-
nières années livre une lecture plus tendancielle de l’évolu-
tion du nombre de logements. Depuis 1996, la production
marseillaise en constante croissance, affiche une moyenne
annuelle de plus de 3 000 logements réalisés. Ce repère
permet de dégager trois tendances de production comme
l’indique le graphique.
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
POSDTA
<<< POS 1993
<<< PARC LOGEMENTS 1990369 000
PLU
SCoT
POS
OIN Euroméditerranée
OIN Euroméditerranée II
<<< POPULATION 1990800 550 HABITANTS
797 500 habitants 839 000 habitants
PLH 1 PLH 2
850 600 habitants
385 6
00 lo
gem
ents
405 6
50 lo
gem
ents
419 3
00 lo
gem
ents
PÉRiODE baSSE2 000 logements neufs de moyenne annuelle
PREMiERE PÉRiODE ÉLEVÉE
3 000 logements
DEUXiÈME PÉRiODE DE haUt NiVEaU
4 000 logements de moyenne annuelle
Retour sur 20 années de productionLa radioscopie de 20 ans de production de logements à Marseille montre que la construction neuve a connu trois cycles. Si l’accéléra-tion de la construction à partir de 2003 s’explique par des dispositions nationales favorables et une certaine attractivité du territoire, le "POS" approuvé en 2000 comme traduction de ce contexte et marqueur d’une volonté politique forte a permis la poursuite de la dynamique au-delà de 2007. Ce cas est suffisamment rare pour être souligné.
N HISTogrAmme ProDUCTIon AnnUeLLe eT PArT De LogemenTS neUfS en ZAC
W www.agam.org
Consultez la carte animée sur les 20 ans de contruction à Marseille
Construction et dyna-mique de populationLa production de logements dans un territoire répond à deux types de besoins. En premier lieu, elle doit permettre de répondre aux besoins internes du territoire liés au desserrement des ménages (décohabitation des jeunes, divorces…) et au renouvellement du parc de logements (démolitions-reconstructions). Ensuite, elle doit permettre l’accueil de nouveaux habitants.
Le tableau suivant, met en valeur la relation entre la construction de logements neufs et la démographie et, compare la situation marseillaise à celle de dix autres communes de France.
323
173
135 132
8561 50 41
-16 -40 -40
-50
0
50
100
150
200
250
300
350
Paris
Bordeaux
Lyon
Montpellier
Toulouse
Marseille
Nantes
Lille Strasbourg
Rennes
Nice
Aujourd’hui, sur Marseille pour 100 logements réalisés il y a 85 per-sonnes supplémentaires. Pour comprendre cette situation il est impor-tant de prendre en compte trois paramètres :
- en premier lieu, la taille des ménages qui permet de calculer le nombre de personnes occupants un logement. Sa valeur aujourd’hui de 2,26 (per-sonnes) accuse une légère baisse de 0,03 %.
- ensuite, il faut prendre en compte que tous les logements ne sont pas occu-pés voire occupés de manière permanente. C’est pourquoi, l’estimation doit exclusivement se porter sur les résidences principales et son taux de 90,8 % pareillement en baisse de 0,3 % sur ces cinq dernières années.
- enfin, le dernier paramètre à intégrer correspond aux logements produits pour remplacer les anciens. Soit d’inclure le taux de renouvellement du parc de 0,06 %.
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En matière d’urbanisme, la législation s’est longtemps astreinte à enca-drer les constructions afin d’éviter les dérives et effets pervers dus, notamment, au marché. Or, face à l’ampleur de cette crise du logement au niveau national, le législateur a pris le parti de ne plus entraver la construction en zone urbaine.
Ainsi, la loi SRU de 2000 a imposé qu’un véritable projet d’aménage-ment d’ensemble sous tende les documents d’urbanisme (PLU, SCOT…). Elle a protégé les espaces naturels et agricoles et limité l’étalement urbain et le mitage.
La loi Grenelle 2 de 2010 amorce un tournant dans le droit de l’urba-nisme car bien qu’elle continue la protection de certains espaces (conti-nuités écologiques…), elle marque le début d’une législation à la fois plus prescriptive et plus connectée au marché (articulation urbanisme/transport). En effet, si auparavant les documents d’urbanisme se can-tonnaient à déterminer un cadre maximal à respecter (hauteur maxi-male, COS…), désormais ils peuvent imposer des densités minimales à réaliser.
Les ordonnances Duflot de 2013 et la loi ALUR de 2014 vont plus loin et suppriment les "freins" à la densification qui pouvaient exister dans les documents d’urbanisme : COS, superficies minimales, possibilité de dérogations sur les règles de stationnement, de gabarit ou de densité pour des opérations de logements…
Aujourd’hui, la loi n’est plus un encadrement du marché mais plutôt un "levier". Le constat de la crise du logement est clair, l’objectif du législateur aussi. Il faut produire du logement !
Consultez la note réalisée par l’Agam sur la Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) - volet logement - avril 2014
www.agam.org : accueil > Publications > Autres publications > Notes juridiques
d’une législation d’encadrement à une législation pro-active
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8 La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins
des tendances à venirLa singularité de la construction neuve à Marseille touche-t-elle à sa fin ? La persistance de la morosité du marché du logement semble finir par avoir des effets au plan local... Des autorisations en baisse et des stocks de logements neufs en hausse depuis 2010. Dans l’an-cien, le volume des transactions est sensiblement en baisse depuis 2011. Ces signes, sont-ils annonciateurs de la fin du contre-cycle ? Aujourd’hui, la commune s’est dotée d’un nouveau PLU en juin 2013, qui ouvre de nouveaux droits à bâtir dans de nombreux secteurs de la commune dans une logique d’un urbanisme plus intensif. En 2014 la loi ALUR est votée et elle est sensée impulser une nouvelle dynamique de la construction de logements. Ces leviers seront-ils suffisants pour maintenir la production à haut niveau ?
Les autorisations de programmes en baisse en 2013
Après trois années consécutives d’augmentation, les
autorisations de programmes sont en baisse en 2013. Ainsi,
5 500 logements ont été autorisés en 2013 soit une baisse de
31 % par rapport à 2012. C’est 9 % de moins que la moyenne
annuelle observée au cours de ces dix dernières années.
Il faudra attendre les chiffres de 2014 pour savoir s’il s’agit
véritablement d’un retournement de tendance ou d’une
baisse ponctuelle comme cela a été le cas en 2009 (voir
diagramme ci-contre).
L’impact du niveau d’autorisations sur le niveau de
production est décalé dans le temps comme le montre le
schéma ci-dessous. D’une part, hors recours, un programme
de logements collectif, est livré en moyenne dans les trois
ans et demi après sa date d’autorisation. D’autre part, le taux
d’abandon des permis autorisés peut augmenter en période
de crise. A titre indicatif, sur les dix dernières années, il
est estimé que près d’un quart des logements autorisés à
marseille ne sont pas mis en chantier.
depuis 2011, un marché à la baisse
L’année 2011 apparaît comme l’année de retournement
de tendance pour le marché immobilier marseillais aussi
bien pour le logement neuf que pour l’ancien. Il convient
de souligner que cette inversion de tendance intervient
tardivement par rapport à d’autres villes où le marché
s’est rétracté avant 2011. Pour ce qui concerne le marché
PaROLES D’actEUR
Stéphane PEREZPrésident de la fédération
des promoteurs immobilier de Provence
“ Malgré un record de logements livrés en 2013 (ventes réalisées en 2011), le marché immobilier ne se porte pas bien. Augmentation des stocks, diminution des réser-vations (-18% entre 2012 et 2013) et prolongement des délais d’écoulement (passage de 7 à 11 mois entre 2012 et 2013) sont dus principalement au contexte économique et à une crise de confiance. Il existe une grande distor-sion entre les capacités d’acquisition des clients et les prix proposés. Le marché se régulant de lui-même, depuis quelques années, on observe une baisse continue du prix au m². Aujourd’hui, cette baisse a atteint une limite tech-nique et les prix du marché ne pourront pas descendre en dessous de la valeur plancher d’aujourd’hui. Les premiers résultats du premier semestre 2014 le montrent, il y a une inflexion de la tendance 2013 qui se concrétise par une baisse des autorisations de programmes et des réserva-tions de logements. Depuis la fin de la loi Scellier, il devient plus difficile de commercialiser les programmes en raison d’une raré-faction des investisseurs. Nous restons néanmoins opti-mistes pour la suite. Un plan de relance a été présenté fin Aout 2014. L’accession devrait être redynamisée par le nouveau prêt à taux zéro (PTZ).Le marché de l’investisse-ment devrait être plus attractif par l’application du dispo-sitif PINEL. Nous sommes actuellement dans l’attente des décrets d’application.Par ailleurs, la transformation de la ville continue. On assiste de nouveau à de grandes opérations d’envergure : rénovation du centre-ville, développement de la ville vers le nord avec Euromed II, et vers l’Est et la vallée de l’Hu-veaune. Mais seule l’attractivité du territoire et la créa-tion d’emplois permettront de construire plus de loge-ments. ”
“ 6 600 logements autorisés en 2013 ”
CONTEXTUALISATION DES DYNAMIQUES IMMOBILIÈRES(données sur Marseille)
0
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
Logements
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
sept
. 201
3
Logementsréalisés
Logementsautorisés
EFFE
T CR
ISE
1999
LOI B
ESSO
N
Dispositif fiscal Contexte macro-économique Réglementation urbanisme
LOI D
E RO
BIEN
PRÊT
À
TAUX
ZÉR
O
LOI S
CELL
IER
TVA
5,5%
ZUS/
ANRU
PTZ
NEU
F
PLAN
REL
ANCE
LOI D
UFLO
T ?
ANTI
CIPA
TION
RÉFO
RME
PC
ANTI
CIPA
TION
PLU
CONT
EXTE
ÉCON
OMIQ
UE
Mise en vente Réservation nette Stock en �n de période
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
4 354 2 751 2 189 2 894 5 091 3 710 3 647 3 116
2 850 2 707 2 318 3 746 4 574 2 951 2 858 2 340
2 468 2 414 2 104 1 195 1 669 2 359 2 690 3 312
T évoLUTIon AnnUeLLe De LA CommerCIALISATIon DeS LogemenTS enTre 2006 eT 2013. Source : Observatoire Immobilier de Provence (OIP)
T ComPArAISon DU nombre D’AUTorISATIonS eT De ProDUCTIon De LogemenTS enTre 2000 eT 2013. Source : enquête PC AgAM
du neuf, les mises en ventes en 2013 sont en baisse de 40 %
par rapport à 2010 et les réservations nettes ont diminué de
moitié aux mêmes dates. Les stocks en fin de période ont
presque triplé entre 2009 et 2013 passant de 1 150 à 3 300
logements. Des délais d’écoulement des stocks ont prati-
quement quadruplé en 4 ans passant de 4 mois fin 2009 à
17 mois fin 2013.
Le marché de l’ancien accuse le même retournement de
tendance en 2011 et affiche trois années consécutives
de baisse du nombre de transactions tant pour les
appartements que pour les maisons. en 2013, le nombre de
transactions a baissé d’environ 25 % par rapport à 2010.
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arse
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N vALnATUréAL SAInT-LoUIS - 15e ArronDISSemenT
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10 Marseille Provence 2013, un effet de levier pour le tourisme
Les années à venir à mettre plus que jamais sous "observation"
Alors que le marché donne des signes de faiblesse, le
contexte de construction à marseille bénéficie d’une
double conjonction favorable. Au plan national, la loi ALUr
a modifié les règles d’urbanisme et la suppression des CoS
accroît les droits à bâtir dans le sens de l’intensification
mais cet "effet d’aubaine" doit être finement analysé pour
en diminuer les impacts négatifs..
A priori, elle devrait favoriser la construction notamment
par la densification de certains secteurs jusqu’alors dispo-
sant de droit à construire faible. Au plan local, le nouveau
PLU allait déjà dans ce sens en favorisant la densification
de certains tissus urbains (voir tableau comparatif des CoS
théorique ci-dessous).
La prospective est un exercice difficile et délicat dans une
conjoncture où les incertitudes sont fortes. Ce préalable
étant posé, de nombreux éléments sont à prendre considé-
ration dans l’évolution de la construction neuve à marseille.
A l’avenir, la construction pourrait reposer de plus en plus
sur de petits programmes collectifs que sur des grandes
opérations.
Par ailleurs, le maintien à un rythme soutenu de la
production élevée dépendra de la participation des
opérations publiques au volume global de construction. Les
ZAC devront participer à la production de logements neufs
dans une fourchette oscillant entre 500 et 1 000 logements
(moyenne annuelle sur les 10 dernières années de 640
logements).
De plus, l’impact des mesures de soutien à l’investissement
locatif privé est également à mettre sous observation
ces prochaines années. Le dispositif de la loi Scellier,
en application de 2009 à 2013, a apparemment bien
fonctionné sur marseille. Il paraît important de savoir si les
Principales zones d’accueil de la construction neuve de logements (hors ZAC et Zones Naturelles)
COS THÉORIQUESMoyenne annuelle de production de
2001 à 2002 (POS 2000)COS POS 2000
COS PLU 2013
Impacts sur les droits à bâtir
Tissus centraux 2,15 2,03 Sans effets 670
Noyaux villageois et faubourgs 0,73 1,60 Incitatifs 80
Grands ensembles périphériques 0,75 1,61 Incitatifs 650
Tissus périurbains 0,38 0,35 Sans effets 480
T bILAn De LA ConSTrUCTIon SUr LeS PrInCIPAUX ZonAgeS eT DeS ImPACTS DroITS à bâTIr PLU 2013. Source : POS 2000, PLU 2013, enquête PC AgAM
© A
gam
N réSIDenCe véLoDrome - 8e ArronDISSemenT
“ Le maintien à un rythme soutenu de la pro-duction élevée dépendra de la participation des opérations publiques ”
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11La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins
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En savoir plus
Cadre législatif• LOIn°2014-366du24mars2014pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), publiée le 26 mars 2014.
• LOIn°2013-569du1er juillet2013habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction 7 ordonnances ont été prises en application de cette loi.
Études• RegardsN°16-HABITAT-TVAréduiteenzoneANRU-Quelsimpacts?Agam, 2014, 4 pages
• ContributionauxÉtatsGénérauxduLogement,Agam, 2013, diaporama 31 pages + données de cadrage 8 pages
• AtlasduparclocatifsocialAgam, 2009, 257 pages.
• ObservatoireHabitat:guidedesoutilsetprocédures,Agam, 2009, 20 fiches
• PLHMPM2012-2018actualisé
• CUMPM,Agam, 2013
Sitesinternet• http://www.territoires.gouv.fr/Site du ministère du Logement, de l’Égalité des Territoires et de la Ruralité : la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) est consultable sous l’onglet Logement-hébergement à la rubrique Politiques du logement.
• http://www.marseille-provence.com/Pour Marseille, le PLU et le PLH relèvent désormais de la compétence de la Communauté urbaine Marseille Provence Métropole (CUMPM).
• http://www.marseille.frLa Ville de Marseille met en ligne l’ensemble des informations et formulaires d'urbanisme utiles pour les projets de construction (suivi des demandes de permis de construire, consultation du cadastre, certificat d'urbanisme...).
nouvelles mesures de la Loi Duflot continueront à soutenir
l’investissement locatif privé au plan local. C’est pourquoi
une meilleure connaissance des acheteurs dans le neuf
s’avère fondamental pour bien appréhender les moteurs de
la construction neuve.
malgré une attractivité certaine surtout en matière
d’habitat, la commune est confrontée à une véritable
raréfaction de grandes unités foncières. Ce phénomène
est conforté par un espace urbain de plus en plus restreint
en faveur d’une gestion économe du territoire par ailleurs.
C’est pourquoi, le processus de recyclage du territoire, de
mutation de l’espace c'est-à-dire faire de la ville sur la ville
engendre des coûts élevés et induit un portage foncier
économiquement fort. en ce sens le rôle des acteurs et
des politiques foncières doivent avoir une action forte
dans la construction des prix comme compensation des
imperfections du marché et ambition du développement
local.
en définitif, anticiper sur la construction à venir revient à
résoudre une équation complexe à multiples inconnues.
Toutefois, au niveau de la production, il faut s’attendre à
une baisse, peut-être dès 2014, qui pourrait marquer la
fin d’un cycle exceptionnel. on parlera davantage d’une
normalisation, marseille rentrant alors dans le rang par
rapport aux autres villes.
“ Marseille est confrontée à une véritable raréfaction de grandes unités foncières ”
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Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaiseLouvre & Paix – La Canebière – CS 41858 13221 Marseille cedex 01Tél : 04 88 91 92 31 - e-mail : agam@agam.org
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Directeur de la publication : Christian BrunnerRédaction : Hamida AndoulsiConception / Réalisation : Pôle graphique AgamMarseille - Novembre 2014Numéro ISSN : 2266-6257
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La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins
PaROLES D’actEUR
Domnin RaUSchERDirecteur du développement urbain Ville de Marseille
“ Les statistiques montrent bien le dynamisme de notre ville dans la production de logements. Cela correspond aux objectifs assignés par le PLH et aux enjeux liés à nos besoins de développement. Aujourd’hui le PLU de Marseille approuvé fin juin 2013 est porté par l'ambition d'une approche nouvelle fondée sur quelques points fondamentaux :- valoriser les démarches de renouvellement urbain ;- accroire singulièrement les droits à construire notamment
autour des grands axes et des pôles d'échanges et de trans-port ;
- faire des questions patrimoniales un levier de l'attractivité ;- mieux prendre en compte la question du relief, des usages et
de l'identité des territoires condition sine qua non d'un urba-nisme durable et intégré.
une nouvelle méthode Engagée lors de l'élaboration du PLU, elle vise à associer à l'amont mais aussi au moment de la préparation et de l'ins-truction des projets de construction, les acteurs et les profes-sionnels de l'aménagement de manière à nourrir un dialogue constructif au service de la qualité urbaine et architecturale. Pour la première fois à Marseille, un architecte conseil inter-vient en appui des services instructeurs et un architecte de l'Agam siège à la commission technique de l'urbanisme de manière à faire le lien entre l'intention exprimée en amont par la règle d'urbanisme (ou l'orientation d'aménagement) et la façon dont les opérateurs s'en emparent.Élever l'exigence architecturale est aujourd'hui à notre por-tée grâce aux nouveautés sur le contenu du PLU et la nou-velle manière d'instruire les permis. Cet objectif est aussi sti-mulé par la présence de grandes signatures iconiques dont les réalisations permettent de jeter un nouveau regard sur l'architecture contemporaine mais il doit également de
manière aussi impérative concerné l'architecture du quotidien qui fonde l'ancrage du territoire dans sa géographie, son his-toire, ses pratiques constructives.
UNE VALOrISATION fONCIèrE Les collectivités locales disposent d'outils urbains pour ré-pondre aux stratégies de long terme ou mettre en place des mesures plus immédiates. Quel qu'en soit l'horizon, ces deux stratégies ont en commun d'interroger la question foncière dé-clinée dans toute une chaîne d'interventions. La ville de Mar-seille ne néglige aucune de ces opportunités et qu'elle agisse seule ou avec l'EPfr, elle a bien pris conscience que l'aména-gement reste une prérogative publique et que la réponse à apporter aux besoins de logements (mais aussi ne l'oublions pas pour les espaces économiques) requiert une politique fon-cière dynamique. La ville vise ainsi à moyen terme de réaliser le quart des nouveaux logements dans les opérations maîtri-sées (ou en lien ) par la collectivité.
la primauté du renouvellement urbain C'est la nouvelle antienne de l'aménagement urbain à Mar-seille inscrit dans une vision métropolitaine permettant de décliner toute une palette de produits adaptés aux besoins. Mais le renouvellement urbain reste une démarche difficile, longue et dont le modèle économique n'est pas encore stabi-lisé. Les grands tènement fonciers se faisant de plus en plus rares, l'avenir de l'aménagement urbain se situera majoritai-rement sur des îlots plus modestes, plus complexes dans leur libération, leur valorisation, le rapport au voisinage, la prise en compte du stationnement... Acteurs publics et profession-nels de l'aménagement doivent renforcer encore leur colla-boration pour relever ce défi du renouvellement urbain et de l'intensification urbaine au service d'une meilleure qualité de vie en ville. ”