Today’s Homebuyer: Risk Averse or Risk Friendly?

mortgage

hypothécaireVOLUME 18, ISSUE 3

T he O f f i c i a l M aga z ine o f M or tgage P ro fes s iona l s C anada

La revue of f icielle de Professionnels hypothécaires du Canada

PM# 40787580

Monitoring the Stress Test

Un test sous haute surveillance

Today’s Homebuyer: Risk Averse or Risk Friendly?

L’acheteur d’aujourd’hui : frileux ou audacieux?

http://www.homeownership.ca http://www.homeownership.ca http://www.homeownership.ca

SHOW THEM THEY CANThe journey to Homeownership is filled with excitement, challenges and choices. Homeownership.ca has expert resources, tools and fresh content for each step of that journey, for you to use, download and share.

800.511.8888 | Genworth.ca | Homeownership.ca

homeownership.ca/fb | @ GenworthCanada | homeownership.ca/li

A snapshot of first-time homebuyersBased on the 2017 Genworth Canada First-Time Homeownership Study

See the infographic and share: homeownership.ca/FTB2017

2005 Sheppard Ave E, Suite 401 Toronto, ON M2J 5B4 Tel: 416-385-2333/1-888-442-4625 Fax: 416-385-1177/1-888-579-2840 [email protected]

Board of Directors Le Conseil D’administration

Chair/Président du Conseil Mark Kerzner, AMP

Vice Chair/Président Élu Lionel Lewko, AMP

Past Chair/Président Sortant Jared Dreyer, AMP

Treasurer/Trésorier Claude Girard, CHA

Secretary/Secrétaire Michael Wolfe, AMP

Directors/Administrators Vince Agozzino, AMP, Ontario Robert Boyd, AMP, Ontario Michael Cameron, AMP, Alberta Albert Collu, AMP, Ontario Terri Gibbons, AMP, Industry Representative Mathieu Lebrun, CHA, Québec Diane Macpherson, AMP, Manitoba Sangeeta Nair, AMP, Ontario Maria Pimenta, AMP, Director-at-Large Dan Pultr, AMP, BC/Yukon Elaine Taylor, AMP, Ontario Gail Temple, AMP, Atlantic Dave Trithart, AMP, AMBA Dustan Woodhouse, AMP, BC/Yukon

Association Editor/Rédactrice en chef Alison Cousland [email protected]

Published by:

www.mediaedgepublishing.com

33 South Station Street Toronto, Ontario M9N 2B2 Toll Free: 1-866-480-4717 [email protected]

Publisher Robert Thompson

Editor Roma Ihnatowycz

Sales Executives Pat Johnston, David Tetlock

Senior Graphic Design Specialist James T. Mitchell

Graphic Design Specialist Kelli McCutcheon

President Kevin Brown

Senior Vice President Robert Thompson

Director, Business Development Michael Bell

Branch Manager Nancie Privé

Published July 2017

Publication Mail Agreement #40787580

The views expressed in this magazine are those of the publisher and do not necessarily reflect those of the officers or members of Mortgage Professionals Canada.

Les idees exprimees dans ce magazine sont celles de l’editeur et ne refletent pas necessairement celles des dirigeants ou des membres de Professionnels hypothecaires du Canada.

No reproduction of any part of this magazine is permitted without the written permission of Mortgage Professionals Canada.

Aucune reproduction, en totalite ou en partie tiree de ce magazine n’est permise sans l’autorisation ecrite de Professionnels hypothecaires du Canada.

FEATURES DOSSIERS

8 Canadian Homebuyers’ Attitude to Risk Attitude des acheteurs d’habitations

canadiens envers le risque By/Par Will Dunning

12 Monitoring the Stress Test Un test sous haute surveillance

By/Par Will Dunning

20 New! Lenders’ Corner RMBS: Game Changer, or Not? Titres hypothécaires : changent-ils vraiment

la donne? By/Par Andrew Brooks

DEPARTMENTS RUBRIQUES

5 Chair’s Remarks Remarques du Président du Conseil By/Par Mark Kerzner, AMP

24 AMBA Insights Nouvelles de l’AMBA By/Par Amanda Roy

26 Professional Services Directory Répertoire de services professionnels

VOLUME 18, ISSUE 3

8

24

CONTENTSwww.mortgageproscan.ca

Mortgage Journal is printed on 10% post-consumer FSC certified paper using soya based inks. When necessary to mail an issue in an enclosure, we use an environmentally-friendly, 100% oxo-degradable poly-wrap.

20

AdID: 408428 PublicationID: CIM-S0515

When you need dependable results...

Effort Trust is your choicefor Alternative Lending:

• Specializing inResidential FirstMortgages includingConstructionFinancing

• Broker focused

• Customized to your clients’ needs

• Excellent customerservice with fast turnaround time

TorontoPhone: 416-924-4680Fax: 416-924-4685

HamiltonPhone: 905-528-8956Fax: 905-528-8182www.efforttrust.com

408428_Effort.indd 1 11/14/08 11:56:42 AM





• Broker focused





408428_Effort.indd 1 11/14/08 11:56:42 AM





• Broker focused





408428_Effort.indd 1 11/14/08 11:56:42 AM





• Broker focused





408428_Effort.indd 1 11/14/08 11:56:42 AM

55VOLUME 18, ISSUE 3 JOURNAL HYPOTHÉCAIRE

Chair’s Remarks Remarques du Président du Conseil

A key component of a mortgage broker’s success lies in under-standing the needs, purchasing habits and expectations of today’s mortgage consumer. To help you make informed deci-sions and develop your client relationships, we are pleased to

provide valuable and relevant information about the market and about Canadians and their priorities when obtaining a mortgage.

Twice a year, we undertake timely and comprehensive research based on statistical data, which is analyzed by our Chief Economist, Will Dunning. This provides a unique perspective of mortgage consumers’ experiences, expectations and motivations when acquiring or renewing a mortgage. Key consumer trends that impact and shape the Canadian mortgage market are also identified.

Not only is this a valuable benefit to members, it also provides govern-ment and media with authoritative information on consumer borrowing behaviour. This leads to a more thorough understanding of the true state of the residential mortgage market.

In this issue of Mortgage Journal, we present some of the findings of our spring research. Survey respondents were grouped into the following four categories:

• Next generation buyers

• Recent buyers

• Move-up buyers

• Downsizers

New in this report was regional segmentation, where we separated the country into seven different regions and doubled the number of respon-dents to ensure meaningful sample sizes within each region and cate-gory. In addition to standard questions used for benchmarking purposes, we also included new questions around the mortgage rule changes, including awareness, sentiment and impact.

Significant statistics gleaned from the report include:

• 46% of respondents were aware of the recent changes to mortgage rules

• Nearly half of Canadians plan to put a down payment of less than 20%

• Among those who would qualify for the mortgage they need based on actual mortgage rates (assumed to be 2.60%), 20% would be disqual-ified at the 4.64% arbitrary test rate

• Next gens will feel the greatest impact from the changes

Un courtier hypothécaire, pour réussir, doit comprendre les be-soins, les habitudes d’achat et les attentes des consommateurs. C’est pourquoi nous sommes heureux de fournir des informations sur le marché et sur les priorités des emprunteurs hypothé-

caires canadiens.

Deux fois l’an, nous commandons des sondages qui sont ensuite analysés par notre économiste en chef, Will Dunning. Les principales tendances qui ont un impact sur le marché hypothécaire canadien sont également identifiées.

C’est non seulement un avantage précieux pour les membres, mais aussi une source de renseignements pour les médias et les gouvernements sur les comportements d’emprunt. Ces renseignements conduisent à une compréhension plus approfondie de l’état réel du marché hypothécaire résidentiel.

Dans ce numéro du Journal hypothécaire, nous présentons quelques résultats de nos recherches du printemps. Les répondants ont été regroupés en quatre catégories :

• Acheteurs de la prochaine génération

• Acheteurs récents

• Acheteurs cherchant une habitation plus chère

• Acheteurs cherchant une habitation moins chère

Nous avons aussi divisé le pays en sept régions et doublé le nombre de répondants pour assurer la représentativité. En plus des questions stan-dard utilisées à des fins de comparaison, nous avons ajouté des questions concernant les changements de règles hypothécaires, leur notoriété et leur impact.

Parmi les faits saillants du rapport :

• Quarante-six pour cent des répondants sont au courant des nouvelles règles.

• Près de la moitié des Canadiens envisagent de faire une mise de fonds inférieure à 20 %.

• Parmi ceux qui seraient admissibles à l’hypothèque dont ils ont besoin en fonction des taux hypothécaires réels (estimés à 2,60 %), 20 % seraient disqualifiés au taux simulé de 4,64 %

• Ce sont les acheteurs de la prochaine génération qui sentiront le plus d’impact.

Steadfast in our Commitment

Un engagement inébranlableBy/Par Mark Kerzner, AMP [email protected]

66 MORTGAGE JOURNAL VOLUME 18, ISSUE 3

Ontario 1-866-407-0004 Atlantic Canada 902-880-2843

Western Canada (BC) 1-866-505-6886Western Canada (AB, SK, MB) 1-866-940-1201

equitablebank.ca

Equitable Bank’s welcome2CAN insured prime mortgage provides your client an opportunity to move from renting to purchasing. Newcomers are an integral part of Canada: building new lives, moving forward with careers, having a home to secure their dreams. We’re here to help. Call us today!

New to Canada and purchasing a home?

MPC_MortgageJournalAd_OneThirdPg_JulAug2017.indd 1 2017-05-05 2:10 PM

UNLOCK A BETTER

RETIREMENT

A CHIP Reverse Mortgage can help your clients:

Help your clients get the bestsolution for their financialneeds today!

START BY CALLING

1-866-536-2447

Give your senior clients the financial relief they need. A CHIP Reverse Mortgage will allow them to

access up to 55% of the value in their home as tax-free money. Best of all, they will always maintain

ownership of their home and have no monthly payments until they decide to move or sell.*

• Pay off debts

• Renovate or make home improvements

• Handle unexpected expenses

• Help children or grandchildren

• Improve cash flow

• Travel or make a purchase

TM Trademarks of HomEquity Bank CHIP Reverse Mortgage is provided by HomEquity Bank.*Maintaining up-to-date property taxes and fire insurance is required. Some restrictions may apply.

SET YOUR CLIENTS ON A PATH TOWARDS A MORE ENJOYABLERETIREMENT WITH A CHIP REVERSE MORTGAGE.

Sentiments des Torontois et des Vancouvérois

• Moins de Torontois croient que c’est un bon moment pour acheter.

• Moins de jeunes et acheteurs récents de Vancouver croient qu’il est temps d’acheter.

• Plus de jeunes Vancouvérois prévoient d’acheter conjointement avec des proches parents.

Bien que de nombreux Canadiens soient conscients des changements, d’autres ne le sont pas. Il y a certainement de l’éducation à faire quand la moitié des Canadiens prévoient toujours faire une mise de fonds inférieure à 20 % et ne comprennent pas la nature des modifications les plus récentes des règles hypothécaires.

Cette recherche aide à formuler le message que nous adressons à Ottawa, et la présente revue est envoyée à tous les députés fédéraux afin de les sensibiliser. Cette diffusion renforce nos efforts de plaidoyer, aide les membres à sensibiliser leur député local et appuie notre campagne auprès des consommateurs.

Depuis le début de la crise financière mondiale, il y a près d’une décennie, notre part de marché a augmenté de près de 50 % à mesure que de plus en plus de Canadiens recherchaient des conseils d’experts. Notre part a augmenté chaque fois que les règles de crédit hypothécaire ont été modifiées.

Nous continuerons d’entreprendre des études sur les problèmes et les tendances émergentes qui comptent le plus pour nos membres et pour l’industrie. En formant un front uni, nous sommes mieux équipés pour surmonter ces moments difficiles.

Votre conseil d’administration reste ferme dans son engagement envers vous et votre profession en tout temps.

Toronto and Vancouver Sentiment vs. Other Regions

• Fewer GTA residents believe now is a good time to buy

• Fewer GVA next gens and recent buyers believe now is a good time to buy

• More GVA next gens plan to buy jointly with relatives

Though many Canadians are aware of the changes, more are not. That half of Canadians still plan to put down less than 20% and do not understand the nature of the most recent mortgage rule changes is certainly an opportunity for you to educate and inform.

This research helps formulate the messaging we take to Ottawa, and this magazine is sent to all MPs across the country to help raise aware-ness and educate them on the issues we face. This reinforces our existing advocacy efforts, assists members when making their voice heard with their local MP, and further supports our consumer-based campaign.

Since the start of the global financial crisis nearly a decade ago, our market share has increased almost 50% as more and more Canadians have sought the counsel of experts. With each change to guidelines and mortgage rules, our share has grown.

We will continue to undertake sound and meaningful market research that highlights the issues and emerging trends that matter most to our members and to the industry. By working as a united front, we are best equipped to navigate through these challenging times.

Your Board of Directors remains steadfast in its commitment to you and your profession at all times.

Chair’s Remarks Remarques du Président du Conseil

UNLOCK A BETTER

RETIREMENT



START BY CALLING

1-866-536-2447




• Pay off debts









2017 Spring Consumer Survey

Attitude des acheteurs d’habitations canadiens

envers le risque

Canadian Homebuyers’ Attitude to Risk

By/Par Will Dunning


Sondage du printemps 2017

In the most recent Mortgage Professionals Canada survey, we queried homebuyers on their attitude toward risk when it comes to buying a new home. We divided the country into seven regions, and the potential homebuying population into four groups. Our goal was to see whether there were major differences between the regions.

This article and the following one highlight the results of this survey, as compiled by Will Dunning. Dunning is the Chief Economist for Mortgage Professionals Canada and President of Will Dunning Inc., a consulting firm that specializes in economic analysis. For more information, he may be contacted at [email protected].

For a full copy of the 2017 Spring Consumer Survey report, written by Dunning and based on research compiled by Bond Brand Loyalty, visit www.mortgageproscan.ca, and click under the Resources tab.

Dans le dernier sondage de Professionnels hypothécaires du Canada, nous avons interrogé les acheteurs sur leur attitude envers le risque. Nous avons divisé le pays en sept régions, et les acheteurs poten-tiels en quatre groupes. Notre objectif était de voir s’il y avait des différences majeures.

Les deux articles suivants indiquent les résultats de cette enquête, compilés par Will Dunning. M. Dunning est l’économiste en chef de Professionnels hypothécaires du Canada et président de Will Dunning Inc., une société de conseil en économétrie. Pour plus d’informations, on peut lui écrire à [email protected].

Pour consulter la version intégrale de notre étude du printemps 2017, rédigée par Will Dunning à partir des recherches de Bond Brand Loyalty, visitez www.mortgagepros.ca et cliquez sous l’onglet Ressources.

I t is no secret that in some areas of Canada, housing markets are quite highly pressurized. It is possible that in those hot markets, people are taking on more risks when they buy homes. If that is the case, mortgage lending could be more risky in those communities.

For its 2017 Spring Consumer Survey, Mortgage Professionals Canada decided to investigate Canadian homebuyers’ attitudes to risk in order to determine if there were major differences between the regions. What we found is that the thought processes are quite similar across the country. In fact, the survey data left us confident that homebuyers are not taking materially greater risks in Toronto and Vancouver than they are elsewhere in Canada.

Here is an overview of the Spring 2017 report, as well as a table that summarizes the results.

SENSE OF URGENCYTo what extent is there a sense of urgency? Do consumers lean towards buying as soon as possible because “prices are only going to go up”? Or is the timing of their decision dependent on their “personal circumstances and life events”?

Canadians lean towards life events being more important than the pressure from prices (the average score is 63 on a 100 point scale). There is only slightly more urgency in Toronto and Vancouver (both had average scores of 59, just slightly below the overall average of 63). Next generation buyers, in other words people who currently don’t own their home but foresee buying in the future, are actually slightly more cautious, with their average score at 66.

Ce n’est pas un secret que, dans certaines régions du Canada, les marchés de l’habitation sont sous pression. Il est possible que, dans ces marchés chauds, les acheteurs prennent plus de risques.

Pour son enquête du printemps 2017, Professionnels hypothécaires du Canada a décidé d’enquêter sur l’attitude des consommateurs face au risque pour déterminer s’il y avait des différences majeures entre les régions. Nous avons découvert que les schèmes de pensée sont assez semblables dans tout le pays. En fait, les acheteurs d’ha-bitations ne prennent pas tellement plus de risques à Toronto et à Vancouver que partout ailleurs.

Voici un aperçu du rapport du printemps 2017.

SENTIMENT D’URGENCEDans quelle mesure ressent-on un sentiment d’urgence? Les consommateurs désirent-ils acheter dès que possible, parce que « les prix ne peuvent que monter »? Ou le moment de leur décision dépend-il de leurs « circonstances personnelles »?

Les Canadiens penchent pour les circonstances personnelles plutôt que les prix (le score moyen est de 63 sur une échelle de 100 points). Il n’y a que légèrement plus d’urgence à Toronto et à Vancouver (les deux avaient des scores moyens de 59, légèrement inférieurs à la moyenne globale de 63). Les acheteurs potentiels de la prochaine génération sont légèrement plus prudents, avec un score moyen de 66.

2017 Spring Consumer Survey - The Results

Sondage du printemps

2017 – Les résultats



PLANNING AHEADIn deciding how much they can afford to pay, do homebuyers give more weight to what they can afford today, or to what they might be able to afford in the future? The consumers consistently placed themselves in the middle, with the average score at 47 out of 100. Looking across the seven regions and four groups, there are really no differences in attitudes.

HOW MUCH TO BORROW? Do people expect to borrow as much as their lender will allow, or the smallest amount that will meet their needs? The responses showed that consumers lean to being conservative (average of 63 points on the 100 point scale). Toronto and Vancouver buyers gave slightly lower scores (58 and 59 respectively); while they are willing to push their budgets slightly, these scores show that they still lean to caution. Next generation buyers (at 61) also scored very close to the overall average of 63.

PLANIFIERPour décider combien ils peuvent payer, les acheteurs donnent-ils plus de poids à leurs capacités actuelles ou à leurs capacités futures? Les consommateurs se rangent au milieu, avec un score moyen de 47. Il n’y a vraiment aucune différence à cet égard entre les régions et les groupes.

COMBIEN EMPRUNTER?Les gens s’attendent-ils à emprunter autant que leur prêteur le permettra, ou le plus petit montant pouvant répondre à leurs besoins? En fait, ils se montrent conservateurs (moyenne de 63 points). Les acheteurs de Toronto et de Vancouver ont donné des scores légèrement inférieurs (58 et 59 respectivement). Même s’ils sont prêts à augmenter légèrement leurs budgets, ces scores montrent qu’ils tendent encore vers la prudence. Les acheteurs de la prochaine génération (à 61) sont très près de la moyenne globale de 63.

RISK ATTITUDES / ATTITUDES FACE AUX RISQUES (Average Scores out of 100%) / (résultats moyens sur 100 %)

Related to Homebuying, by Region / Relatif à l’achat d’une maison, par région

Region / Région

Best time to Buy is Now, or Based on

Needs?

Le meilleur moment pour acheter est maintenant, ou

selon les besoins?

How Much to Pay Based on Current or Future Prices?

Combien payer sur la base du prix actuel ou

futur?

Borrow as Much or as Little as

Possible?

Emprunter autant ou aussi peu que

possible?

Balance Between Housing and Other Costs?

Équilibre entre le logement et les autres coûts?

Confident or Anxious?

Confiant ou anxieux?

Housing as a Place to

Live?

L’habitation comme lieu

de vie?

ATLANTIC CANADA CANADA ATLANTIQUE 64 48 64 53 45 69

GREATER TORONTO AREA RÉGION DE TORONTO 59 46 58 47 59 69

GREATER VANCOUVER AREA RÉGION DE VANCOUVER

59 47 59 47 56 69

PRAIRIES PRAIRIES 65 48 64 51 50 68

QUEBEC QUÉBEC 63 46 67 56 46 66

REST OF BC AND ALBERTA RESTE DE LA COLOMBIE -BRITANNIQUE ET DE L’ALBERTA

65 47 65 52 49 69

REST OF ONTARIO RESTE DE L’ONTARIO 66 46 66 53 56 70

TOTAL 63 47 63 51 52 69

Source: Mortgage Professionals Canada Consumer Survey, Spring 2017; analysis by the author Source : Enquête de Professionnels hypothécaires du Canada, printemps 2017; analyse de l’auteur.


Our experienced business development managers and expert underwriters have navigated the ins and outs of refinancing for 20 years. We know these waters, and we’ll find the right solution for you.

Talk to our experts to get your deal done.

BwBbrokerinfo.ca

“ I like how everyone worked together to get my deal done fast and easy.”

– Jamie Harvey, DLC Powerhouse Mortgages

BALANCING NEEDSTo what extent do Canadians sacrifice on other costs in order to get the best possible housing, or compromise on housing so that they can meet their other needs? The survey responses put these opinions right in the middle (an average of 51 on the 100 point scale). People in Toronto and Vancouver had a very small willingness to sacrifice in other areas (at 47). Next generation buyers also showed a very slight willingness to sacrifice in other areas (average of 48).

CONFIDENT OR ANXIOUS?This is one area in which we expected to find big differences, and we were right. On average, the consumers placed themselves in the middle (52 on the 100 point scale). But buyers in Toronto (average of 59), the rest of Ontario (56) and Vancouver (56) rated themselves considerably more anxious compared to people in Atlantic Canada (45), Quebec (46), the rest of B.C. and Alberta (49), as well as Manitoba and Saskatchewan (50). We also saw that next generation buyers have much higher anxiety levels (63) than the other groups.

HOUSING AS AN INVESTMENTWe might expect that people in areas that have experienced rapid house price growth will be more likely to view homes as investments. To the contrary, the survey shows that attitudes are highly similar across the country (and across the buyer groups): Canadians see their homes as 70% “a place to live” and 30% “an investment.”

To conclude, looking at the stability of these “risk attitudes” across the country gives us some comfort in knowing that homebuyers in the high-pressure market areas are not taking greater risks. Across the country, homebuying decisions are grounded in consumers’ needs and capacities.

FAIRE L’ÉQUILIBRE ENTRE LES BESOINSDans quelle mesure les Canadiens sacrifient-ils d’autres coûts afin d’obtenir la meilleure habitation possible ou à quel point font-ils des compromis afin de répondre à leurs autres besoins? Les opinions se rangent au centre (une moyenne de 51). Les gens de Toronto et de Vancouver sont très peu enclins aux sacrifices dans d’autres domaines (47). Les acheteurs de la prochaine génération font de même (48).

CONFIANTS OU ANXIEUX?Voici un domaine dans lequel nous nous attendions à trouver de grandes différences, et nous avions raison. En moyenne, les consommateurs se sont placés au milieu (52). Toutefois, les acheteurs de Toronto (59), du reste de l’Ontario (56) et de Vancouver (56) se sont révélés beaucoup plus anxieux que ceux du Canada atlantique (45), du Québec (46), du reste de la Colombie-Britannique et de l’Alberta (49), ainsi que du Mani-toba et de la Saskatchewan (50). On constate aussi que les acheteurs potentiels ont des niveaux d’anxiété beaucoup plus élevés (63) que les autres groupes.

L’HABITATION EN TANT QUE PLACEMENTNous pourrions nous attendre à ce que les gens vivant dans des régions où les prix montent rapidement voient leurs maisons comme des placements. Au contraire, l’enquête montre que les attitudes sont très similaires dans tout le pays (et dans tous les groupes) : 70 % des Cana-diens voient leur habitation comme un « lieu de vie » et 30 % comme un « placement ».

Pour conclure, nous voyons que les acheteurs d’habitations dans les zones de haute pression ne prennent pas plus de risques que les autres. À l’échelle du pays, les décisions d’achat de maisons sont fondées sur les besoins et les capacités des consommateurs.




I t has been about half a year since the mortgage insurance stress test took effect, and it’s now time to start drawing some conclusions on the impact. I’m writing this in early June and the policy officially took effect in October for “transactional” loans and in November for portfolio insur-

ance, but the effective dates could be delayed by the use of pre-approvals.

Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) has reported that its transactional homeowner activity was 23% lower in the first quarter of this year than it was a year ago.

Genworth Canada has not published data on changes in its activity in terms of number of units insured, but available information hints that it has seen similar impacts (and so the drop in CMHC volume is not caused by losing business to its competition). There really has been a significant drop in insured lending; in fact, there has been an enormous drop in new portfolio insurance.

The 2017 Spring Consumer Survey by Mortgage Professionals Canada reached a conclusion consistent with the data from CMHC: of the people who would probably qualify for an insured mortgage based on their actual mortgage interest rate, about 20% would be disqualified by the stress test, based on a hypothetical rate of 4.64%.

L e test de tension – ou simulation de crise – a maintenant près de six mois et le temps est venu d’en jauger l’impact. J’écris ces lignes au début de juin. La politique a pris effet officiellement en octobre pour les prêts « transactionnels » et en novembre pour

l’assurance de portefeuille, mais les délais d’entrée pourraient être re-tardés par l’utilisation de préapprobations.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a signalé que son activité transactionnelle pour les propriétaires a baissé de 23 % au premier trimestre de cette année. Genworth Canada n’a pas publié de données, mais les informations disponibles indiquent qu’elle a subi des répercussions similaires (de sorte que la baisse du volume de la SCHL n’est pas causée par la perte de ses activités aux mains de concurrents). Il y a eu vraiment une baisse importante des prêts assurés; en fait, il y a eu une énorme baisse de l’assurance en bloc.

L’étude du printemps 2017 de Professionnels hypothécaires du Canada concorde avec la SCHL : parmi les personnes qui seraient probable-ment admissibles à une hypothèque assurée en fonction de leur taux réel d’intérêt hypothécaire, environ 20 % seraient disqualifiées par le test de tension au taux simulé de 4,64 %.

Monitoring the Stress Test

Un test sous haute

surveillanceBy Will Dunning Par Will Dunning



The Personal refers to The Personal Insurance Company. Certain conditions, limitations and exclusions may apply. Auto insurance is not available in Manitoba, Saskatchewan or British Columbia due to government-run plans.App Store is a service mark of Apple Inc. Google Play and the Google Play logo are trademarks of Google Inc. The right fit.

Get a quote. Download the app.

1-888-476-8737 thepersonal.com/mobileapp-mortgageproscan

If my dishwasher is leaking, how will I know before it’s too late?

Get alerts on your smartphone if water is detected at your home

MEANWHILE, IN THE HOUSING MARKET…At the same time, there has not been a noticeable change in housing market activity. Data from the Canadian Real Estate Association (CREA) shows that from December last year until April this year, the average pace of sales is slightly higher (1.4%) than it was in the 12 months prior to the announcement of the policy.

Also, there has not been any substantive change in the growth rate for residential mortgage credit: as of March, the year-over-year growth rate was 6.1% versus 6.3% as of last September.

Now, there are many factors that will affect the housing market and mort-gaging activity. Many of these other factors have been positive, including improving confidence in Alberta, stronger job creation across the country, a wave of “panic buying” in Toronto and surrounding areas, and continuing excellent affordability. Therefore, it is possible that the stress test has impaired housing activity, but that this was offset by the positive factors.

HAS IT ACHIEVED THE INTENDED CONSEQUENCES?Overall, the provisional conclusion is that the stress test has not materially reduced housing activity or mortgage borrowing. From that perspective, the policy might not be achieving its intended effects.

It appears that many consumers who were disqualified by the stress test have found work-arounds. These might include combinations of:

• Buying less expensive properties (compared to what they could have purchased, if not for the test);

PENDANT CE TEMPS, SUR LE MARCHÉ DE L’HABITATION...Dans le même temps, il n’y a pas eu de changement notable dans l’activité du marché de l’habitation. Les données de l’Association canadienne de l’immo-bilier (ACI) montrent que, du mois de décembre de l’année dernière au mois d’avril de cette année, le rythme moyen des ventes est légèrement supérieur (1,4 %) à celui des 12 mois précédant l’annonce de la nouvelle politique.

En outre, il n’y a pas eu de changement substantiel du taux de croissance du crédit hypothécaire résidentiel : en mars, le taux de croissance d’une année à l’autre était de 6,1 %, contre 6,3 % en septembre dernier.

De nombreux autres facteurs affecteront le marché. Beaucoup ont été posi-tifs, notamment le regain de confiance en Alberta, la création d’emplois à travers le pays, une vague d’achat « par panique » à Toronto et une excellente accessibilité financière. Par conséquent, il est possible que le test de tension ait tempéré l’activité, mais cet effet a été compensé par les facteurs positifs.

A-T-ON OBTENU L’EFFET SOUHAITÉ?Dans l’ensemble, la conclusion provisoire est que le test de tension n’a pas considérablement réduit l’activité du marché ou l’emprunt hypothécaire. Dans cette perspective, la politique pourrait ne pas produire les effets voulus.

Il semble que de nombreux consommateurs qui ont été disqualifiés par le test de tension ont trouvé des solutions de rechange. Entre autres :

• Acheter des propriétés moins coûteuses (par rapport à ce qu’ils auraient pu acheter, sans le test).

In this business, loyalty matters. Especially now. You have more

competition, more distractions and more demands than ever before.

For the past 28 years, First National has remained loyal to the broker

channel. We’ve upheld the same core values – honesty, responsiveness,

respect – and stayed committed to working with brokers to achieve

mutually beneficial goals.

That’s not changing any time soon. First National is in it for the long run.

We intend to continue working with you, side by side. We are the lender

you can count on for the future.

Because that’s what it really takes to champion your business.

That’s what it really takes to go beyond service.

For more information on how First National can champion your

business, visit our website www.firstnational.ca.

Dans ce domaine, la loyauté compte beaucoup. Surtout maintenant. Vous avez plus de concurrence, de distractions et de demandes que jamais auparavant.

Au cours des 28 dernières années, First National est restée loyale au réseau de courtiers. Nous avons maintenu les mêmes valeurs fondamentales (honnêteté, réceptivité et respect), et nous sommes restés engagés à l’égard de notre collaboration avec les courtiers, et ce, en vue d’atteindre des objectifs mutuellement bénéfiques.

Cela ne changera pas de sitôt. First National s’engage pour longtemps. Notre intention est de continuer à travailler avec vous, à vos côtés. Nous sommes le prêteur sur lequel vous pourrez compter dans l’avenir.

Car, c’est ce qu’il faut pour être un champion de votre entreprise. Voilà ce qu’il faut vraiment pour offrir un service supérieur.

Pour de plus amples renseignements sur la façon dont First National peut être la championne de votre entreprise, visitez notre site Web au www.firstnational.ca/fr.

Going beyond service. Au-delà du service.

Loyalty goes a long way

La loyauté mène loin

Ontario Mortgage Brokerage License No. 10514Permis de maison de courtage d’hypothèques de l’Ontario no 10514


• Increasing their down payments with help from family members as loans or gifts;

• Increasing their down payments by borrowing from lenders; and

• Obtaining their mortgages from an alternative lender that doesn’t require insurance.

The third and fourth solutions carry costs and risks that will often make these consumers worse off than they would have been with an insured mortgage:

• Increased interest costs (on the down payment loan and/or the alternative mortgage), which make it more difficult to afford other costs of living, as well as reducing their financial resilience; and

• Risks around future renewals (will they be able to fund a renewal at a reasonable cost).

From this perspective, the stress test has raised risk in the Canadian economy, and that surely was not the government’s intention.

WHAT IF IT ACHIEVES THE INTENDED CONSEQUENCES?If the stress test does what the government hopes (reduces mortgage borrowing), it will necessarily reduce housing activity. This has important consequences:

• Housing activity is an important generator of jobs (in new housing construc-tion, as well as in resale market transactions). Reduced housing activity would weaken the economy.

• Moreover, reduced housing demand would necessarily mean reduced pres-sure on house prices. In “hot” housing markets, that would be a good thing.

• Accroître leur mise de fonds avec l’aide des prêts ou des dons de proches parents.

• Accroître leur mise de fonds par des emprunts.

• Emprunter auprès d’un prêteur alternatif qui n’exige pas d’assurance.

Les troisième et quatrième solutions comportent des coûts et des risques qui désavantageront les emprunteurs :

• Augmentation des coûts d’intérêts (sur le prêt de mise de fonds et/ou l’hypothèque alternative).

• Risques liés aux renouvellements futurs (seront-ils en mesure de financer un renouvellement à un coût raisonnable?).

Dans cette perspective, le test de tension a accru les risques et ce n’était certainement pas l’intention du gouvernement.

ET SI LES MESURES PRODUISAIENT L’EFFET VOULU?Si le test de tension fait ce que le gouvernement espère (réduire les emprunts hypothécaires), il réduira nécessairement l’activité du marché. Entre autres conséquences :

• L’habitation est un important générateur d’emplois (construction, revente). Un ralentissement du marché de l’habitation affaiblirait l’économie.

• La réduction de la demande entraînerait nécessairement une réduction de la pression sur les prix de l’immobilier. Dans les marchés « chauds », ce serait une bonne chose.

RESALE ACTIVITY IN CANADA / REVENTE D’HABITATIONS AU CANADAA

nn

ual

Rat

e -

100

0’s

/ T

aux

an

nu

el,

en

mil

lie

rs 600

550

500

450

400

350

3002007 2009 2011 2013 2015 2017


Source: Will Dunning using CREA data / Source : Will Dunning à partir des données de l’ACI

1717VOLUME 18, ISSUE 3 JOURNAL HYPOTHÉCAIRE784539_VWR.indd 1 12/21/15 4:07 PM

• But, most communities in Canada do not have hot housing markets. Their economies are lukewarm and so are their housing markets. In some of those places, if the policy works as intended, house prices could fall. Worryingly, we are seeing that in many of the communities that were already weak, activity has fallen since the stress test took effect.

• Falling house prices is one of the very worst things that can happen economically because of the impacts on consumer spending, which affect jobs locally and in other places. The great U.S. recession of 2008/09 provides a perfect example of how something that starts as a housing market correction (and initially was seen as not important) can turn into something very dangerous.

To conclude, if the stress test policy works as intended, the ultimate conse-quences could be severe. It is fortunate that, so far at least, the policy has not achieved its aims.

• Toutefois, la plupart des collectivités canadiennes ne surchauffent pas. Leurs économies sont tièdes, de même que leurs marchés immo-biliers. À certains endroits, si la politique fonctionne comme prévu, les prix des maisons pourraient diminuer. Nous constatons avec inquié-tude que dans de nombreuses communautés déjà fragiles, l’activité a chuté.

• La chute des prix des maisons est l’une des pires choses qui puissent se produire économiquement, en raison des impacts sur les dépenses de consommation et sur l’emploi. La grande récession américaine de 2008/2009 montre bien comment une correction du marché (initiale-ment considérée comme mineure) peut devenir menaçante.

Pour conclure, si la politique de test de tension fonctionne comme prévu, les conséquences finales pourraient être sévères. Il est heureux que, jusqu’à maintenant, la politique n’ait pas atteint ses objectifs.

The provisional conclusion is that the stress test has not materially reduced housing activity or mortgage borrowing

La conclusion provisoire est que le test de tension n’a pas

considérablement réduit l’activité du marché ou l’emprunt hypothécaire


CANADA’S HOUSING MARKET

Consumer Attitudes

63… is as soon as possible regardless of my personal circumstances, because prices are only going to go up

… will depend solely on my personal circumstances and

life events, regardless of how house prices are moving

THE BEST TIME TO BUY A HOME …

47… what I can afford today, because you can’t predict what the future may hold

… what I may be able to afford in the future, considering potential changes in interest rates and my

personal circumstances

IN CALCULATING HOW MUCH I CAN AFFORD FOR A HOME, I WOULD MAKE THE DECISION BASED ON …

63… the maximum amount the lender will allow, so I can get the best possible home

… the least amount that still allows me to purchase a

home that meets my needs

IN TERMS OF THE VALUE OF MY MORTGAGE, I WOULD BORROW …

51… I am willing to reduce the amount I spend on other living costs in order to buy the best possible home

… I am not willing to reduce the amount I spend on other living

costs, I will settle for a less expensive home

THINKING ABOUT CREATING A BALANCE BETWEEN HOUSING COSTS AND OTHER LIVING COSTS …

52… I feel confident about buying a home at present

… I feel anxious about buying a home at present

CONSIDERING MY CIRCUMSTANCES, THE EVOLVING ECONOMIC SITUATION AND THE LOCAL MARKET …

Canadians see their homes as:

70% a place to live and 30% an investment

Impact of the New Rules

Of those who would qualify for an insured mortgage based on their actual interest rate,1-in-5 would be disqualified

by the stress test

MARCHÉ CANADIEN DE L’HABITATION

Attitudes des consommateurs

63…est aussitôt que possible sans égard à mes circonstances personnelles, car les prix ne peuvent qu’augmenter

…dépendra entièrement de mes circonstances

personnelles indépendamment de la

variation des prix.

LE MEILLEUR MOMENT POUR ACHETER UNE MAISON…

47…mes moyens actuels, car on ne peut pas deviner ce que l’avenir nous réserve.

…mes moyens futurs, en tenant compte des variations

éventuelles des taux d’intérêt et de mes circonstances

personnelles.

AU MOMENT DE CALCULER LE MONTANT QUE JE PEUX CONSACRER À UNE MAISON, JE PRENDRAIS MA DÉCISION SELON…

63…le maximum permis par le prêteur, afin de m’offrir la meilleure habitation possible.

…le plus petit montant me permettant d’acheter une

habitation répondant à mes besoins.

EN CE QUI CONCERNE LA VALEUR DE MON PRÊT HYPOTHÉCAIRE, J’EMPRUNTERAIS SELON…

51…je suis prêt à réduire mes autres dépenses pour acheter la meilleure habitation possible.

…je ne suis pas prêt à réduire mes autres dépenses courantes, alors je

choisirai une habitation moins chère.

POUR FAIRE L’ÉQUILIBRE ENTRE MES COÛTS DE LOGEMENT ET MES AUTRES DÉPENSES…

52…je me sens assez confiant pour acheter une habitation maintenant.

…je crains d’acheter une habitation maintenant

COMPTE TENU DE MES CIRCONSTANCES, DE L’ÉVOLUTION DE LA SITUATION ÉCONOMIQUE ET DU MARCHÉ LOCAL…

Les Canadiens voient leur maison :

à 70 % comme un lieu de vie et à 30 % comme un placement

Impact des nouvelles règles

Parmi les acheteurs admissibles à un prêt hypothécaire assuré au taux d’intérêt réel, 1 sur 5 serait disqualifié par le

test de tension.


Lenders’ Corner: Residential

O n October 3, 2016, the federal Minister of Finance announced major changes to the rules of the game for mortgage lenders and insurers in Canada. While there were numerous modifications, the most significant was a drastic reduction in the volume of

mortgages insured by the federal government.

Part of the official reasoning was to reduce taxpayers’ exposure to the financial risk of mortgage default in an overheated residential real estate market. Changes to eligibility rules for new government-backed portfolio insurance require all mortgage loans to meet stricter criteria. This has increased the cost of capital for lenders and reduced the availability of portfolio insurance for many mortgages.

An additional risk-sharing proposal for insured mortgages now being considered, which would increase the role of private capital, is consistent

L e 3 octobre 2016, le ministre fédéral des Finances a annoncé des changements majeurs aux règles de crédit hypothécaire. La plus importante modification a été une réduction dramatique du volume de prêts hypothécaires assurés par le fédéral.

Le gouvernement dit vouloir réduire l’exposition des contribuables aux risques financiers. Les modifications apportées aux règles d’admissibilité pour une nouvelle assurance-portefeuille endossée par le gouvernement exigent que tous les prêts hypothécaires répondent à des critères plus stricts. Ces modifications ont augmenté le coût du capital pour les prêteurs et réduit la disponibilité de l’assurance de portefeuille pour de nombreuses hypothèques.

Une proposition supplémentaire de partage des risques, laquelle qui accroî-trait le rôle du capital privé, est conforme à la politique fédérale de longue date consistant à encourager « une répartition plus équitable des risques »

RMBS: Game Changer, or Not?

By/Par Andrew Brooks

Titres hypothécaires : changent-ils vraiment la donne?


Le coin des prêteurs : habitation

with longstanding federal policy of encouraging “a more equitable distri-bution of risk” between the public and private sectors in Canada’s housing finance system.

This risk-sharing proposal was announced in October and a “backgrounder” issued by the Department of Finance notes that the federal policy would require “mortgage lenders to manage a portion of loan losses on insured mortgages that default.” The document points out that “currently, lenders are able to transfer virtually all of the risk of insured mortgages to mortgage insurers, and indirectly to taxpayers through the government guarantee.”

The objective of increasing the role of private capital seemed to have been achieved last April, when the Bank of Montreal (BMO) issued $1.96 billion of residential mortgage-backed securities (RMBS). Composed of uninsured prime residential mortgages, 95% were rated AAA, and the majority were in Ontario and Quebec. This move was widely interpreted as a direct result of the federal government’s 2016 changes. It was described as a first of its kind and a potential game changer – a major step in the privatization of uninsured mortgages.

entre les secteurs public et privé dans le système de financement du loge-ment au Canada.

Cette proposition de partage des risques a été annoncée en octobre et un « document d’information » émis par le ministère des Finances constate que la politique fédérale exigerait que les « prêteurs hypothécaires puissent gérer une partie des pertes sur les créances hypothécaires assurées par défaut ». Le document souligne que, « actuellement, les prêteurs peuvent transférer pratiquement tout le risque aux assureurs hypothécaires et indi-rectement aux contribuables ».

L’objectif d’accroître le rôle du capital privé semble avoir été atteint en avril dernier, lorsque la Banque de Montréal (BMO) a émis 1,96 milliard de dollars de titres hypothécaires résidentiels. Quatre-vingt-quinze pour cent de ces titres étaient adossés à des prêts hypothécaires classés AAA, la plupart en Ontario et au Québec. Cette émission a été largement interprétée comme le résultat direct des changements de politique de 2016. On a parlé alors de changement fondamental des règles du jeu et d’une avancée majeure vers la privatisation des hypothèques non assurées.

But opinion remains divided on how much of a game-changer the intro-duction of RMBS really represents. At press time, no other lenders had followed BMO’s lead. So exactly what impact do the federal changes and the appearance of RMBS have on residential lenders?

EARLY DAYSAccording to Don Ross, Senior Vice President, Investor Marketing for MCAP, it is too early to tell. There will be more uninsured mortgages in the market, he says, but apart from the complete elimination of refinancings from federal insurance, it is hard to know at this stage what proportion of formerly insured mortgages will now be uninsured. “Given that a lot of these changes took effect in the latter part of last year, I think mortgage finance companies like MCAP and other lenders are still watching to see what happens,” says Ross. “But with the elimination of refinancings from insurance, by default those become conventional loans. So we can see there are going to be a greater number of what we call conventional or uninsured mortgages.”

Despite the verdict of at least one press report that the BMO RMBS was a “first-of-its-kind deal,” residential mortgage-backed securities are in fact far from new in Canada. MCAP issued its own back in May 2014, long before the changes of last fall. And the securities have been around even before that.

Ross says the MCAP launch was something of a proof-of-concept – a way for the company to test its own internal support mechanisms. “We did it as

Mais l’opinion reste divisée sur l’ampleur du changement. Aucun autre prêteur n’a encore emboîté le pas à la BMO. Quel est donc l’impact au juste?

PREMIERS JOURSSelon Don Ross, premier vice-président, Marketing auprès des investis-seurs de MCAP, il est trop tôt pour mesurer l’effet. Il y aura plus de prêts hypothécaires non assurés, dit-il, mais en dehors de l’élimination complète des refinancements de l’assurance fédérale, il est difficile de savoir quelle proportion des prêts hypothécaires ne sera plus assurée. « Les sociétés de crédit hypothécaire comme MCAP et d’autres surveillent encore pour voir ce qui se passe, explique M. Ross. Avec l’élimination de l’assurance sur les refinancements, ceux-ci deviennent par défaut des prêts conventionnels. Nous pouvons donc constater qu’il y aura un plus grand nombre de ce que nous appelons les prêts hypothécaires conventionnels ou non assurés. »

Malgré le verdict d’au moins un article de presse selon lequel les titres de la BMO étaient un « marché inédit », ces titres sont en fait loin d’être nouveaux au Canada. MCAP en a émis en mai 2014, bien avant les changements de l’automne dernier. Et les titres existent depuis encore plus longtemps.

M. Ross dit que le lancement de MCAP était une preuve de concept � une façon pour MCAP de tester ses propres mécanismes de soutien internes. « Nous l’avons fait pour faire notre entrée sur le marché, explique-t-il. Nous avons développé nos systèmes et nos rapports afin qu’ils puissent gérer ces titres. L’opération a été vendue à 100 % au moment de l’émission et les certificats se sont bien comportés. »

Despite the verdict of at least one press report that the BMO RMBS was a “first-of-its-kind deal,” residential mortgage-backed securities are in fact far from new in Canada

Malgré le verdict d’au moins un article de presse selon lequel les titres de la BMO

étaient un « marché inédit », ces titres sont en fait loin d’être

nouveaux au Canada


an entry point into the market,” he notes. “We developed our systems and our reporting so they could handle RMBS. The deal was 100% sold at the time of issuance and the certificates have performed well. It’s been a success for what we wanted to achieve.”

Still, Ross views BMO’s RMBS launch as a significant trans-action for the housing finance market in Canada, and MCAP is now exploring the possibility of further issues. “It’s certainly part of our strategy, provided that the market conditions are there,” he says. One of those conditions – which wasn’t part of the 2014 issue – is having two ratings agencies onboard rather than one. The second rating, Ross says, deepens the potential investor market and makes the RMBS more palatable.

RELEASE OF CAPITALBMO’s move was less significant to other observers. For Jason Ellis, Managing Director of Capital Markets at First National, it was not even about funding mortgages in the first place. “As I understand it, they only sold the bottom 2% to 5%, the lowest rated tranches,” says Ellis. “They kept the 95% of it that was rated AAA – the most senior note – on their balance sheet. They weren’t looking to fund mortgages. They could actually issue BMO deposit notes or covered bonds more cheaply than they could sell that AAA-rated RMBS tranche.”

What BMO really wanted to achieve, Ellis believes, was a release of capital. Selling only from the lower-rated tranche, which is in a first-loss position, would enable BMO to reduce the amount of capital they were holding to back up the remaining AAA tranche. “The bottom line is, yes, they’ve done an RMBS transaction. But contrary to what the Department of Finance may have been hoping, they didn’t do this as an alternative form of funding. It was a way for them to manage capital. It’s not as though they hoped to fund the AAA piece and failed; it was never a funding transaction from the beginning.”

When it comes to the risk imposed on taxpayers by federal mortgage insurance, Ellis is skeptical. “As a taxpayer, my view is that we were actually being well served. The latest CMHC annual report shows net income attributable to mortgage loan insurance of $1.2 billion in 2016 and $7.7 billion over the last five years.”

Ellis says the premiums collected by CMHC have historically shown to be more than sufficient relative to the expected losses on the mortgages that were insured. “We’ve seen them increase premiums multiple times over the last several years. If they still felt taxpayers weren’t being fairly compensated, rather than cancelling the avail-ability of the insurance, they could have kept pushing the price up until they found the point where borrowers or lenders start to pursue an alternative,” notes Ellis. “If you’ve got a product that people want, and that they’re willing to overpay for, then why would you exit that business?”

Pourtant, M. Ross considère le lancement des titres de la BMO comme une transaction importante, et MCAP envisage d’en émettre de nouveaux. « Cela fait certainement partie de notre stratégie, à condition que le marché soit propice, dit-il. L’une des conditions – qui ne faisait pas partie de l’émission de 2014 � comporte à inclure deux agences de notation plutôt qu’une. La

deuxième notation élargit le marché des investisseurs potentiels et rend les titres plus attractifs. »

LIBÉRATION DU CAPITALL’émission de la BMO paraissait moins significative pour d’autres observateurs. Pour Jason Ellis, directeur général des Marchés de capitaux à First National, il ne s’agissait même pas de financement de prêts hypothécaires en

premier lieu. « Si j’ai bien compris, ils n’ont vendu que les deux à cinq pour cent inférieurs, les tranches les moins bien

cotées, explique M. Ellis. Ils ont gardé au bilan les 95 % notés AAA. Ils ne cherchaient pas à financer des prêts hypothécaires. Ils

pouvaient effectivement émettre des billets de dépôt BMO ou des obliga-tions couvertes à moindre coût qu’ils ne pouvaient vendre cette tranche de titres cotée AAA. »

Ce que la BMO voulait vraiment accomplir, selon M. Ellis, consistait à libérer du capital. La vente uniquement à partir de la tranche nominale inférieure, qui occupe une position de première perte, permettait à la BMO de réduire le montant de capital qu’elle détenait pour adosser la tranche AAA restante. « En fin de compte, oui, ils ont émis des titres hypothécaires. Mais contrai-rement à ce que le ministère des Finances espérait, ils ne l’ont pas fait comme une forme de financement alternative. C’était un moyen pour eux de gérer le capital. Ce n’est pas comme s’ils espéraient financer la partie AAA et avaient échoué. »

En ce qui concerne le risque imposé aux contribuables par l’assurance hypothécaire fédérale, M. Ellis est sceptique. « En tant que contribuable, je crois que nous étions déjà bien servis. Le dernier rapport annuel de la SCHL indique un revenu net attribuable à l’assurance prêt hypothécaire de

1,2 milliard de dollars en 2016 et de 7,7 milliards au cours des 5 dernières années. »

M. Ellis dit que les primes perçues par la SCHL se sont révélées historiquement plus que suffisantes par rapport aux pertes prévues pour les prêts hypothécaires assurés. « Nous les avons vues augmenter à plusieurs

reprises au cours des dernières années. S’ils estimaient toujours que les contribuables

n’étaient pas rémunérés équitablement, plutôt que d’annuler la disponibilité de l’assurance, ils auraient pu

continuer à augmenter le prix jusqu’à ce qu’ils aient trouvé le point où les emprunteurs et prêteurs commencent à chercher une solution. Si vous avez un produit que les gens veulent, et pour lequel ils ont prêts à payer plus, pourquoi quitteriez-vous ce champ d’activité? »

Lenders’ Corner: Residential

Selling only from the lower-rated tranche would enable BMO to reduce the amount of capital they were holding to back up theremaining AAA tranche

La vente uniquement à partirde la tranche nominale inférieure permettait à la BMO de réduire le

montant decapital qu’elle détenait pour adosser la tranche AAA restante

Don’t miss Canada’s 22nd Prime Minister as he provides insight and analysis into Canada’s housing sector and its outlook in our rapidly changing economic environment.

Ne manquez pas le 22e premier ministre du Canada, qui donnera les réflexions et analyses sur le secteur de l’habitation canadien et les perspectives dans un contexte économique en rapide mutation.

ANNOUNCING KEYNOTE SPEAKER, THE RT. HON.

STEPHEN HARPER

VENEZ ENTENDRE L’ALLOCUTION DE L’HON.

STEPHEN HARPER

mortgageconference.ca

November 26-27 novembre

CONFERENCE CONFERENCENIAGARA FALLS, ONTARIO

NIAGARA FALLS

2424

Feature

MORTGAGE JOURNAL VOLUME 18, ISSUE 3

A s much as we like to talk about our great partnerships – like the one between AMBA and Mortgage Professionals Canada, or the collaboration that led to the creation of the new Mortgage Awards of Excellence – there is a special relationship that stands out as

the engine behind all our work.

That’s our partnership with the Canadian consumer.

We rely on Canadian consumers for our business, whether as the broker acting as their intermediary during the mortgage process, or the lender they use, or another industry partner brought in during the lifespan of the deal. And, of course, that includes the associations that serve and repre-sent all of those people.

With that in mind, this year we introduced a public component to our annual conference in Alberta. In partnership with Mortgage Professionals Canada, we provided an important opportunity to showcase the value of using a mortgage broker in one of the busiest shopping centres in North America – the West Edmonton Mall.

Because the Mortgage World 2017 conference took place in the nation’s grandest hub of consumerism, we re-introduced the Value of a Mortgage Broker campaign, this time with a new look. Together, we also created and launched a new website, youneedabroker.com.

To encourage traffic, we placed ads in print and on the radio and teamed up with the West Edmonton Mall for exposure through their channels. Collab-oratively, we created new designs and a comfortable corner for consumers to come talk to us about everything and anything they ever wanted to know about mortgages, and learn about the benefits of using a mortgage broker.

M ême si nous aimons parler de nos excellents partenariats – comme celui entre l’AMBA et Professionnels hypothécaires du Canada, ou la collaboration qui a mené à la création des nou-veaux Prix d’excellence hypothécaire – il existe une relation

spéciale qui se distingue comme moteur derrière tout notre travail.

C’est notre partenariat avec le consommateur canadien.

Nous comptons sur les consommateurs canadiens, que ce soit en tant que courtiers, prêteurs ou autres partenaires de l’industrie. Et, bien sûr, cela inclut les associations qui servent et représentent toutes ces personnes.

Dans cet esprit, cette année, nous avons ajouté une composante publique à notre congrès annuel en Alberta. En partenariat avec Professionnels hypothécaires du Canada, nous avons trouvé une importante occa-sion de montrer la valeur des services de nos courtiers dans l’un des centres commerciaux les plus fréquentés en Amérique du Nord – le West Edmonton Mall.

Parce que le congrès Mortgage World 2017 avait lieu dans le plus grand carrefour de la consommation au pays, nous avons réintroduit la campagne de promotion de la valeur des courtiers hypothécaires, cette fois avec un nouveau style. Ensemble, nous avons également créé et lancé le site Web, youneedabroker.com.

Pour attirer les visiteurs, nous avons placé des publicités dans les médias imprimés, à la radio et dans les médias de communication du West Edmonton Mall. Ensemble, nous avons créé de nouveaux designs et un coin confortable où les consommateurs pouvaient venir s’informer sur les courtiers et le crédit hypothécaire.

AMBA Insights Nouvelles de l’AMBA

Expo-sing the Public

Expo–sition publique

By Amanda Roy, Executive Director, AMBA / directrice générale, AMBA



Nous avons discuté des changements aux règles de crédit hypothécaire apportés par le gouvernement fédéral en octobre dernier, de la forte baisse du nombre d’acheteurs admissibles aux prêts hypothécaires qui en résulte et de la difficulté accrue pour les acheteurs de la classe moyenne.

Nous avons parlé des solutions et expliqué comment nous pouvons aider les consommateurs à réaliser leur rêve d’accession à la propriété. De plus, nous avons fait tirer 5 000 $ en coûts de clôture ou de rénovations domiciliaires, et plusieurs centaines de billets pour le spectacle des lions de mer, mais ça, c’est une autre histoire.

Nous avons discuté des résultats escomptés de nos représentations inlas-sables auprès des gouvernements fédéral et provinciaux. Et enfin, nous avons sensibilisé les consommateurs à la grande influence qu’ils peuvent exercer en contactant leurs députés directement pour partager leurs histoires personnelles.

Nous leur avons fait découvrir le site Web TellYourMP.ca et leur avons fait rencontrer des sources de connaissances incroyables dans des stands animés par Verico, TMG The Mortgage Group, DLC, la SCHL, Axiom Mortgage Solutions, Invis, Intelligence hypothécaire, Mortgage Alliance Company of Canada et Mortgage Architects.

Les conférences ont toujours fourni à notre association l’opportunité de mettre les membres de l’industrie en contact les uns avec les autres. Mais après l’effort révolutionnaire de cette année pour inclure le public, il est difficile d’imaginer un avenir sans eux.

We discussed the mortgage eligibility rule changes implemented by the federal government last October, how they’ve led to a sharp decline in the number of homebuyers qualifying for mortgages, and how they’ve made it more difficult for the average middle-class Canadian to purchase a home.

We talked about solutions and explained how we can help consumers navigate the new landscape to keep their dreams of homeownership alive. As well, we gave away $5,000 toward closing costs or home renovations, and several hundred tickets to the sea lion show, but that’s another story.

We discussed the intended results of our tireless advocacy with provin-cial and federal government officials that we’ve been undertaking on their behalf over the past seven months. And finally, we shared with consumers the great influence they can exert by reaching out to their local MPs directly to share their personal stories on how the rule changes have hurt them.

The TellYourMP.ca website is a great resource we were able to bring to more members of the public, while connecting them in person to some incredible sources of knowledge with booths hosted by Verico, TMG The Mortgage Group, DLC, CMHC, Axiom Mortgage Solutions, Invis and Mortgage Intelligence, Mortgage Alliance Company of Canada and Mortgage Architects.

Conferences have historically provided our association with an oppor-tunity to connect industry members to each other. But after this year’s groundbreaking effort to include the public, it’s hard to imagine a future without them.

The TellYourMP.ca website is a great resource we were able to bring to more members of the public, while connecting them in person to some incredible sources of knowledge

Nous leur avons fait découvrir le site Web TellYourMP.ca et leur

avons fait rencontrer des sources de connaissances

incroyables



Professional Services Directory Répertoire de services professionnels

Bridgewater Bank

Page - 11 www.bridgewaterbank.ca

Canadian Mortgages Inc.

Page - 25 www.CanadianMortgagesInc.ca

Effort Trust

Page - 4 www.efforttrust.com

Equitable Bank

Page - 6 www.equitablebank.ca

First National Financial LP

Page - 14 & 15 www.firstnational.ca

Genworth Canada Inside Front Cover www.genworth.ca

HomEquity Bank

Page - 7 www.homequitybank.ca

MCAP

Outside Back Cover www.mcap.com

TD Canada Trust Inside Back Cover

www.td.com

The Personal Insurance Company

Page - 13 www.thepersonal.com/

mobileapp-Mortgageproscan

VWR Capital Corp.

Page - 17 www.vwrcapital.com

2014 BRK CAAMP Ad.indd 1 10/23/2014 3:24:07 PM

WHEN A MORTGAGE DEAL IS SUBMITTED FOR REVIEW, THE UNDERWRITING PRACTICES EMPLOYED MUST REMAIN CONSISTENT.

LORSQU’UN DOSSIER NOUS EST SOUMIS POUR TRAITEMENT, LES PRATIQUES DE SOUSCRIPTION DOIVENT TOUJOURS DEMEURER CONSTANTES.

MCAP Service Corporation | Ontario Mortgage Brokerage #10515 | Ontario Mortgage Administrator #11692 Société de Service MCAP | Maison de courtage d’hypothèques (Ontario) n° 10515 | Administrateur d’hypothèques (Ontario) n° 11692

Contact your MCAP Business Development Manager or go to www.mcap.com/brokers today.

Communiquez avec votre directeur du développement des affaires de MCAP ou visitez le www.mcap.com/courtiers dès aujourd’hui.

Ontario 1-866-407-0004 Atlantic Canada 902-880-2843

Western Canada (BC) 1-866-505-6886Western Canada (AB, SK, MB) 1-866-940-1201

equitablebank.ca

Equitable Bank’s welcome2CAN insured prime mortgage provides your client an opportunity to move from renting to purchasing. Newcomers are an integral part of Canada: building new lives, moving forward with careers, having a home to secure their dreams. We’re here to help. Call us today!

New to Canada and purchasing a home?

MPC_MortgageJournalAd_OneThirdPg_JulAug2017.indd 1 2017-05-05 2:10 PM

In this business, loyalty matters. Especially now. You have more

competition, more distractions and more demands than ever before.

For the past 28 years, First National has remained loyal to the broker

channel. We’ve upheld the same core values – honesty, responsiveness,

respect – and stayed committed to working with brokers to achieve

mutually beneficial goals.

That’s not changing any time soon. First National is in it for the long run.

We intend to continue working with you, side by side. We are the lender

you can count on for the future.

Because that’s what it really takes to champion your business.

That’s what it really takes to go beyond service.

For more information on how First National can champion your

business, visit our website www.firstnational.ca.

Dans ce domaine, la loyauté compte beaucoup. Surtout maintenant. Vous avez plus de concurrence, de distractions et de demandes que jamais auparavant.

Au cours des 28 dernières années, First National est restée loyale au réseau de courtiers. Nous avons maintenu les mêmes valeurs fondamentales (honnêteté, réceptivité et respect), et nous sommes restés engagés à l’égard de notre collaboration avec les courtiers, et ce, en vue d’atteindre des objectifs mutuellement bénéfiques.

Cela ne changera pas de sitôt. First National s’engage pour longtemps. Notre intention est de continuer à travailler avec vous, à vos côtés. Nous sommes le prêteur sur lequel vous pourrez compter dans l’avenir.

Car, c’est ce qu’il faut pour être un champion de votre entreprise. Voilà ce qu’il faut vraiment pour offrir un service supérieur.

Pour de plus amples renseignements sur la façon dont First National peut être la championne de votre entreprise, visitez notre site Web au www.firstnational.ca/fr.

Going beyond service. Au-delà du service.

Loyalty goes a long way

La loyauté mène loin

Ontario Mortgage Brokerage License No. 10514Permis de maison de courtage d’hypothèques de l’Ontario no 10514

UNLOCK A BETTER

RETIREMENT



START BY CALLING

1-866-536-2447




• Pay off debts








The Personal refers to The Personal Insurance Company. Certain conditions, limitations and exclusions may apply. Auto insurance is not available in Manitoba, Saskatchewan or British Columbia due to government-run plans.App Store is a service mark of Apple Inc. Google Play and the Google Play logo are trademarks of Google Inc. The right fit.

Get a quote. Download the app.

1-888-476-8737 thepersonal.com/mobileapp-mortgageproscan

If my dishwasher is leaking, how will I know before it’s too late?

Get alerts on your smartphone if water is detected at your home

Partner with us for your fast track to success!

Contact us today at www.mediaedge.ca or Robert Thompson 647-494-4229

Our winning products and services include:

• Buyers Guides• E-Newsletters• Custom Content

Marketing• Social Media

• Magazines• Directories• Show Guides

• Blogs• E-Books & White Pages • Website Ad Sales• Video• Sponsorship Sales

• Events• Supplements• Profiles

Ready, Set...

2014 BRK CAAMP Ad.indd 1 10/23/2014 3:24:07 PM

WHEN A MORTGAGE DEAL IS SUBMITTED FOR REVIEW, THE UNDERWRITING PRACTICES EMPLOYED MUST REMAIN CONSISTENT.

LORSQU’UN DOSSIER NOUS EST SOUMIS POUR TRAITEMENT, LES PRATIQUES DE SOUSCRIPTION DOIVENT TOUJOURS DEMEURER CONSTANTES.

MCAP Service Corporation | Ontario Mortgage Brokerage #10515 | Ontario Mortgage Administrator #11692 Société de Service MCAP | Maison de courtage d’hypothèques (Ontario) n° 10515 | Administrateur d’hypothèques (Ontario) n° 11692

Contact your MCAP Business Development Manager or go to www.mcap.com/brokers today.

Communiquez avec votre directeur du développement des affaires de MCAP ou visitez le www.mcap.com/courtiers dès aujourd’hui.

Today’s Homebuyer: Risk Averse or Risk Friendly?

Documents

Transcript of Today’s Homebuyer: Risk Averse or Risk Friendly?