RAPPORT 2ème Partie AVIS et Conclusions du commissaire ... · RAPPORT 2ème Partie AVIS et...

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----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Dossier n° : E18000127/35 Modification n°5 du PLU de La Chapelle des Fougeretz (35) Avis et Conclusions du C.E.

RAPPORT 2ème

Partie

AVIS et Conclusions du commissaire enquêteur

SOMMAIRE I - PREAMBULE .................................................................................................................................... 2

II - Rappel de l’OBJET du projet et de l’enquête publique ..................................................................... 2

III - AVIS du commissaire enquêteur ..................................................................................................... 3

III.1 AVIS sur le déroulement de l’enquête publique ......................................................................... 3

III.2 AVIS sur le contenu et la qualité du dossier mis à l’enquête publique ....................................... 3

III.3 AVIS sur les OBSERVATIONS du public ................................................................................. 5

Ouverture à l’urbanisation du secteur de la Viennais (partie de la .................................................. 5

zone 2AUD) .................................................................................................................................... 5

Projet de densification et renouvellement urbain du centre-ville .................................................... 7

Valorisation de la zone de loisirs de l’étang de Matelon ............................................................... 11

4- Modifications et corrections diverses ........................................................................................ 14

Observations d’ordre général relatives à la modification .............................................................. 16

n°5 ................................................................................................................................................. 16

Observations diverses .................................................................................................................... 19

III.4 AVIS des PPA et REPONSES de la collectivité ....................................................................... 19

IV - CONCLUSIONS du commissaire enquêteur sur chacun des points du projet de modification n°5

du PLU .................................................................................................................................................. 20

Sur l’ouverture à l’urbanisation d’une partie de la zone 2AUD de La Viennais (1er point) .............. 20

SUR les projets de densification et renouvellement urbain du centre-ville (2ème

point) ................... 22

VALORISATION de la zone de loisirs de l’étang de Matelon (3ème

point) ...................................... 23

Sur les modifications et corrections diverses (4ème

point) ................................................................ 24

V - CONCLUSIONS GENERALES du commissaire enquêteur .......................................................... 25

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I - PREAMBULE Le Plan Local d’Urbanisme de la Chapelle des Fougeretz a été adopté par le conseil

municipal le 19 décembre 2003. Depuis cette date, il a fait l’objet depuis cette date de quatre

modifications dont la dernière a été adoptée le 10 septembre 2012. Désormais depuis le 1er

janvier 2015, Rennes Métropole exerce la compétence « urbanisme » en lieu et place des

communes qui la composent. Elle se substitue ainsi à la commune pour toutes ses

délibérations et ses actes qui se rapportent à la compétence de la planification de

l’urbanisme ».

II - Rappel de l’OBJET du projet et de l’enquête publique La commune de La Chapelle des Fougeretz située à proximité du cœur de la

métropole rennaise et de grands axes de communications a connu ces dernières années un

développement urbain important pour atteindre prochainement près de 5000 habitants. Pour

les quinze prochaines années, les objectifs de la municipalité est de poursuivre et

d’accompagner ce développement tout en préservant et valorisant ce qui fait l’identité

communale et participe aux qualités du territoire.

La présente modification n°5 du PLU vise principalement le renouvellement urbain

et la densification du centre-ville ainsi que l’ouverture à l’urbanisation, en extension sud de

l’aire agglomérée, d’une partie de zone 2AUD en raison d’une demande soutenue de

logements et de la rareté du foncier disponible.

Cette modification n°5 porte toutefois sur plusieurs projets distincts :

a) Une ouverture à l’urbanisation d’une partie (8ha40) de la zone 2AUD située au

sud de la partie agglomérée, plus particulièrement sur le site de la Viennais, afin

de permettre une opération d’aménagement d’ensemble,

b) Un renouvellement urbain avec densification du centre-ville associant la

réalisation de logements et commerces et permettant de restructurer les

équipements communaux ainsi que l’aménagement de l’espace public,

c) Une évolution et une valorisation de la zone d’équipements de loisirs de l’étang

de Matelon au nord du centre-ville,

d) Une mise à jour, des modifications ponctuelles et des corrections diverses du

règlement du PLU en vigueur.

L’enquête publique a pour objet d’informer la population sur la nature du projet

envisagé par la municipalité, sur ses incidences économiques, sociétales et

environnementales. Au cours de l’enquête, le commissaire enquêteur a pour mission de

s’assurer dans les meilleures conditions possibles de la participation du public, de l’informer

sur le projet communal, de recueillir son opinion par l’expression orale ou écrite de ses

observations ou propositions. Ces dernières complètent sa connaissance du dossier et lui

permettent d’émettre ses avis et ses conclusions motivées.

A l’issue de l’enquête et au vu des observations recueillies et des conclusions du

commissaire enquêteur, le projet de modification n°5 du PLU de la Chapelle des Fougeretz

sera soumis à l’approbation du conseil communautaire de RENNES Métropole après avis du

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conseil municipal de La Chapelle des Fougeretz (article 8 de l’arrêté du président de Rennes

Métropole).

III - AVIS du commissaire enquêteur

III.1 - AVIS sur le déroulement de l’enquête publique

L’enquête s’est déroulée dans de bonnes conditions. Les quatre permanences dont

une mise en place un samedi matin ont été assurées tout à fait normalement et ont permis à la

population y compris aux actifs de rencontrer le commissaire enquêteur. Les services de la

mairie ont mis à la disposition du public et du commissaire enquêteur les conditions

matérielles nécessaires au bon déroulement de l’enquête (consultation du dossier, bureau de

réception du public, reprographie…).

La participation du public a été relativement élevée pour une modification de PLU

communal. Les vingt-six personnes venues rencontrer le commissaire enquêteur lors de ses

permanences et les dix-sept dépositions recueillies dont celle des dix membres de

l’Association « Alternative Chapelloise » ainsi que la pétition signée par cinquante personnes

démontrent l’intérêt porté par la population locale sur les projets de la municipalité.

Bien que l’enquête n’ait eu à subir d’aucun incident particulier, le commissaire

enquêteur a perçu une certaine animosité d’une partie de la population vis-à-vis de la majorité

municipale reprochant notamment à celle-ci un manque de concertation préalable. Pourtant la

liste des différentes réunions organisées par la commune qui m’a été fournie, à ma demande,

par Mme Martin responsable du pôle urbanisme de la commune, fait état d’au moins six

réunions organisées par les élus avec la population entre mai 2016 et octobre 2017.

Selon ce que j’ai ressenti, ce sentiment ressenti par la population qui s’est exprimée

proviendrait vraisemblablement d’une confusion entre les thèmes des réunions publiques

organisées par Mr le Maire et qui auraient concerné semble-t-il davantage la présentation de

l’étude d’aménagement de l’ensemble du centre-ville (étude du cabinet Minier) ou des

différents projets des promoteurs sur les sites retenus dans cette modification n°5 du PLU

(cœur de bourg et secteur sud de la Viennais) ou encore de la présentation des différentes

phases du PLUi en cours d’élaboration et des prévisions communales. Par ailleurs, la plupart

des intervenants, notamment les signataires de la pétition et les membres de l’association

« Alternative Chapelloise », reprochent à la municipalité de vouloir modifier les règles du

PLU en vigueur pour adapter celles-ci aux contraintes des projets des promoteurs retenus ou

pressentis.

III.2 - AVIS sur le contenu et la qualité du dossier mis à l’enquête publique

Le dossier du projet de modification n°5 du PLU communal, établi par le Service

Planification et Etudes Urbaines de Rennes Métropole et comprenant les pièces énumérées à

l’article 2.2 de la 1ère

partie de ce rapport était consultable pendant toute la durée de l’enquête

en version numérique sur le site internet de Rennes Métropole, sur un poste informatique au

point info de l’Hôtel de Rennes Métropole et en version papier au bureau d’accueil à la mairie

de La Chapelle des Fougeretz.

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Ce dossier contenait effectivement l’ensemble des documents exigés lors d’une

enquête publique concernant une modification de PLU (rapport de présentation, évaluation

environnementale et son résumé non technique, orientations d’aménagement, règlements

littéral et graphique). Une note complémentaire rédigée par les services de Rennes-Métropole

faisant suite aux premières questions du commissaire enquêteur a été annexée au dossier

initial dès le 7 septembre 2018.

Dans l’additif n°5 valant complément au rapport de présentation du PLU initial,

l’auteur du dossier, après avoir exposé la situation communale actuelle, a présenté les objets

de la modification n°5 et les incidences induites sur les dispositions du PLU en vigueur puis a

examiné le respect des modifications souhaitées vis-à-vis des documents supérieurs (SCoT,

PLH et PLUi en cours). Toutefois, l’auteur a consacré une grande partie de ce document à

l’évaluation des effets des projets sur l’environnement portant essentiellement sur

l’urbanisation globale du secteur sud (30ha) alors qu’une partie seulement (8ha40) n’est

concernée par la présente modification. Cette partie est également redondante avec

l’évaluation environnementale et son résumé non technique. Par ailleurs, certains points de la

modification auraient mérité davantage de précisions sur les motivations de la commune

(stationnement en zone UAps, extension de zone UG, suppression des règles pour les aires

des gens du voyage…).

L’évaluation environnementale, comme indiqué ci-dessus, résulte d’une étude

d’impact globale effectuée précédemment sur l’ensemble des zones 2AUD situées au sud de

l’agglomération ce qui explique en partie l’ampleur du document (227 pages). L’auteur a

averti le lecteur sur le fait que l’évaluation ne reprend pas l’intégralité des données ; l’objectif

étant d’évaluer les conséquences des projets à l’échelle du document d’urbanisme. Malgré

cette précision, il était difficile pour un lecteur non spécialisé de saisir parfois ce qui

concernait précisément la seule partie devant être ouverte à l’urbanisation.

Toutefois, la description de l’état environnemental initial était très détaillée et

illustrée par de nombreuses photographies et schémas (hydrographie, pédologie, contexte

biologique, patrimoine historique et archéologique, paysage…) et permettait d’avoir une

appréciation globale au titre de l’environnement de ce grand secteur sud de l’agglomération.

Le règlement littéral reprend l’intégralité du règlement du PLU en vigueur sur

lequel ont été portées en écritures rouges les modifications, suppressions ou ajouts demandés

par la collectivité ce qui a facilité l’accès rapide aux modifications apportées au PLU actuel.

Toutefois la modification souhaitée pour le calcul des places de stationnements pour l’ilot de

la rue de la mairie, secteur UAp indicé « s », n’a pas été incluse à l’article UA12.

Le règlement graphique est composé de deux plans dont le premier à l’échelle de la

commune permet de situer l’agglomération par rapport au reste du territoire et le second

représentant la partie agglomérée précise les sites des modifications souhaitées au PLU. Ces

deux plans étaient très clairs et suffisamment précis pour indiquer les limites de chacune des

zones concernées.

Dans le document intitulé « Orientations d’Aménagement », il a été rajouté aux

orientations d’aménagement existantes celles relatives à l’ouverture à l’urbanisation de la

zone sud de l’agglomération (secteur de la Viennais). Celles-ci portent essentiellement sur les

formes urbaines, sur le traitement des lisières et sur les mobilités. Toutefois, l’auteur n’a pas

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précisé les orientations de la commune en matières de mixité fonctionnelle et sociale sur cette

nouvelle zone UO, ni d’économie d’eau, d’énergie, ni de la mise en place des infrastructures

de réseaux (eau, assainissement, fibre optique…). Par ailleurs, le secteur de renouvellement et

de densification du cœur de ville aurait également mérité des orientations d’aménagement et

de programmation.

Dans l’ensemble, la lecture des pièces du dossier n’a pas été facilitée par la

multiplicité des références aux différentes études réalisées ou en cours sur la commune (étude

Minier pour l’aménagement du centre-ville, les esquisses des promoteurs, études sur le PLUi

en cours d’élaboration…). Cependant, le commissaire enquêteur a apprécié l’écriture limpide

utilisant des termes facilement compréhensibles par le public. Malgré les omissions et

imperfections dans la rédaction de ces pièces, j’estime que les personnes intéressées dont la

plupart sont venues me rencontrer lors des permanences ont pu obtenir toutes les informations

souhaitées d’autant que les réunions publiques mises en place antérieurement par la

municipalité avaient déjà apporté des précisions sur les projets communaux.

IV - AVIS sur les OBSERVATIONS du public Chacune des dépositions écrites, a fait l’objet de synthèses individuelles au chapitre

4.2 de la première partie du rapport sur le déroulement de l’enquête. Afin de faciliter les

réponses du maitre d’ouvrage et l’avis du commissaire enquêteur, les observations ont été

regroupées selon les objets et les thèmes de la modification n°5 du PLU, à savoir :

- Ouverture à l’urbanisation du secteur de la Viennais,

- Densification et renouvellement urbain du centre-ville,

- Valorisation de la zone de loisirs de l’étang du Matelon,

- Modifications et corrections diverses,

- Observations diverses.

Les appréciations et avis du commissaire enquêteur (écriture italique et texte

encadré) ci-après font suite au résumé des observations par thèmes et aux réponses de la

collectivité (écriture bleue).

Ouverture à l’urbanisation du secteur de la Viennais (partie de la zone

2AUD) Mr Nowaczyk (C1) émet le voeu de conserver la tranquillité actuelle des habitants de cette zone et rappelle la présence de canalisations enterrées en lisière sud du lotissement actuel de la Viennais. Il s’étonne qu’il n’y ait aucune mention de la présence de rapaces nocturnes dans l’évaluation environnementale. => Réponse de la collectivité :

Les habitants de cette zone vivent à proximité de terrains classés, depuis

l'approbation du PLU le 19 décembre 2003, en zone d'urbanisation future. Le foncier de ce

secteur fait, depuis décembre 2009, l’objet d’acquisitions dans le cadre du Programme

d’actions foncières de Rennes Métropole.

Cela fait donc bientôt 15 ans que l'urbanisation de ces terrains est envisagée. Comme

exposé dans la délibération de justification d'ouverture à l'urbanisation du Conseil

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métropolitain du 21 décembre 2017, "Au-delà du projet en renouvellement/densification du

cœur de ville (identifié dans le cadre des études 2016-2017), la commune ne dispose plus de

terrains immédiatement urbanisables, bien que la demande soit forte. Elle n'est donc pas en

mesure de répondre, de manière satisfaisante à l'accueil de nouvelles populations et aux

besoins des Chapellois dans leurs parcours résidentiels pour les prochaines années.

Ainsi, pour poursuivre l'accueil de population nouvelle sur le territoire communal, il

est nécessaire d'ouvrir à l'urbanisation des réserves foncières de la commune, inscrites au

Plan Local d'Urbanisme en vigueur."

Le projet de programme des constructions dans la zone de Viennais prévoit, en partie

nord, au voisinage du secteur résidentiel existant : un chemin piétons/cycles entre les jardins

des constructions individuelles existantes et le futur quartier. Celui-ci, dans cette partie,

prévoit en outre une urbanisation par des lots individuels, donc en harmonie avec l'existant.

Les bâtiments d'habitats collectifs seront majoritairement regroupés en entrée de ville, au

carrefour des rues de Pacé, des Longrais et de la Sénestrais.

Ainsi, les huit maisons existantes du quartier de la Viennais, bordées actuellement

par des champs exploités, seront en voisinage demain avec :

- des espaces publics aménagés (poursuite du mail "nord-sud" avec petit parc/aire de

jeux),

- un cheminement "piétons/cycles" (sous lequel les réseaux existants seront

conservés dans le cadre du projet),

- et, de l'autre côté de ce chemin, des habitations individuelles et leur jardin.

Le contexte du quartier va certes changer, comme prévu depuis longtemps, y compris

avec la rue du Clos Boucault qui va déboucher et devenir une voie inter-quartier. Cependant

la tranquillité publique actuelle des habitants de la Viennais ne devrait pas être perturbée outre

mesure, après l'achèvement des travaux.

Quant à l'évaluation environnementale : Des inventaires sur la faune ont été menés

les 27 avril, 30 avril, 3 juin, 15 juillet et 13 septembre 2016. Les recherches ont porté

principalement sur les oiseaux nicheurs, les amphibiens, les mammifères, les reptiles et les

insectes saproxylophages protégés. Les prospections ont eu lieu de jour, ainsi qu’en début de

nuit le 27 avril pour l’inventaire des amphibiens sur les sites potentiels de reproduction et des

rapaces nocturnes.

En ce qui concerne les oiseaux, 29 espèces ont été recensées sur un cycle annuel. La

diversité est modeste et concerne essentiellement des espèces communes (bien que souvent

protégées). Seule une espèce patrimoniale a été trouvée : la linotte mélodieuse, espèce assez

fréquente, mais dont les populations sont en forte régression en France. Elle semble nicher au

niveau de la friche industrielle.

Aucun rapace n’a en effet, été observé. Ce constat est à mettre en relation avec la

faible représentation des haies et leur mauvais état de conservation. Il est cependant probable

que certains individus d’espèces communes (Faucon crécerelle, Buse variable et Epervier)

viennent chasser occasionnellement dans l’aire d’étude.

AVIS du commissaire enquêteur :

Je peux comprendre l’inquiétude de Mr Nowaczyk qui bénéficie actuellement d’une

qualité de vie à proximité d’un paysage rural. Cette zone était déjà réservée pour une

urbanisation future depuis la révision du PLU en 2003 et donc bien connue par les habitants

limitrophes du futur lotissement. J’estime par ailleurs que le chemin piétons/cycles séparant

ces deux quartiers et les pavillons individuels proches du quartier actuellement habité ne

devrait pas générer de nuisances importantes si ce n’est une circulation plus abondante.

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Quant à l’absence de mention de rapaces nocturnes dans l’évaluation

environnementale, il est regrettable que les auteurs de l’étude n’aient décelé leur présence.

La seule prospection effectuée en début de nuit explique cela mais cette absence n’est pas de

nature à disqualifier l’excellent travail réalisé sur la faune en général.

Projet de densification et renouvellement urbain du centre-ville Plusieurs intervenants s’opposent à la modification du PLU en ce qui concerne le périmètre

du cœur de bourg et demandent pour ces projets notamment l’ilot de la rue de la Mairie.

de respecter et ne pas modifier le règlement littéral ou graphique en ce qui

concerne :

a) L’alignement sur voie qui doit rester en harmonie avec les immeubles récents existants

au voisinage avec un léger retrait (Pétition).

=> Réponse de la collectivité : Le bâtiment projeté s'inscrit dans le principe de densification et

renouvellement urbain du coeur de bourg de la Chapelle des Fougeretz. A ce titre, son

implantation viendra conforter un "front bâti" typique de centre-bourg et en harmonie avec

l'implantation des bâtiments, plus au sud, de la même rue. La façade sur voie du futur

bâtiment simplifiera l’alignement actuel, tout en le rendant plus qualitatif que l'existant. Un

rez-de-chaussée "actif" (accueil de commerce, d'activité ou équipement) confortera

l'animation et le dynamisme de la place autour de l'église, en lieu et place de façades

dégradées et/ou aveugles aujourd'hui. La hauteur du futur bâtiment sera en harmonie avec

celle des bâtiments plus au sud de la rue ainsi que celle de la médiathèque.

b) Pas d’implantation libre par rapport aux voies et limites séparatives dans ce périmètre

=> Réponse de la collectivité : Comme indiqué dans l'additif, la zone UA - dans laquelle sont

projetés les futurs immeubles - correspond au centre-bourg. Elle comprend les tissus bâtis les

plus denses. Elle a vocation à accueillir de la diversité et de la mixité urbaine (habitat,

commerce, équipements, bureaux…). Considérant le tissu bâti existant autour de la place de

l'église, il peut être difficile de combiner la densification et le renouvellement urbain (comme

prévu dans le "plan guide" élaboré par le cabinet Minier) avec la réalisation de projets

reconnus d'intérêt général. Instaurer un polygone d'implantation pour ce type de projet

participant au renouveau du centre-ville, vise effectivement à faciliter son implantation, à

promouvoir l'innovation architecturale s'il y a lieu, dans le respect ou l'harmonie cependant,

avec les formes urbaines et architecturales existantes.

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Ci-dessus : Plan cadastral et secteur UAps : - Périmètre bleu : limite foncière actuelle - Périmètre rouge : alignement sur la rue imposé au projet

Ci-dessus : insertion du projet avant/après


En réponse aux points a) et b) ci-avant concernant essentiellement l’implantation du

futur immeuble sur l’ilot de la rue de la Mairie, au regard du photomontage ci-dessus, il

apparait que cet immeuble pourrait être construit en limite de voie publique, très avancé par

rapport à celui immédiatement situé au sud et laissant apparemment peu de place pour la

confection d’un trottoir suffisamment large pour permettre la circulation des piétons en toute

sécurité.

Toutefois le règlement graphique de cette modification n’indique que les limites de

l’emprise de cet ilot et non l’implantation de l’immeuble qui sera définie et arrêté lors de la

demande du permis de construire qui est une procédure à venir. En fait en zone UA dont ce

secteur fait partie, l’article UA6 déterminant l’implantation des constructions par rapport

aux voies et emprises publiques précise que ce type de construction doit être édifié soit à

l’alignement soit en respectant un recul qui ne peut être inférieur à un mètre ou supérieur à

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trois mètres par rapport à l’alignement. L’indice « p » qu’il est prévu de lui affecter par cette

modification lui permet d’être implanté indifféremment à l’alignement ou en recul des voies à

l’intérieur des emprises délimitées aux documents graphiques.

Je proposerai en conclusion à la collectivité d’exiger du promoteur un retrait entre

un et trois mètres de l’alignement de la voie afin de relier progressivement et de façon plus

harmonieuse les alignements des constructions situées au sud et au nord de cet ilot.

c) En matière de stationnement : La réduction de l’obligation du nombre de

stationnements pourrait créer un précédent et des contraintes sur voie publique lors de

chantiers futurs (Mr Lebrument). Pourquoi faire une règle particulière pour ce projet

alors que tous les autres projets se conforment au PLU existant (Association

Alternative…) ? Pas de disposition particulière en matière de stationnement pour cet

immeuble (Pétition). Mr et Mme Lebehot demandent quelle est la motivation de ces

changements de règles ?

=> Réponse de la collectivité : Quant à la modification des obligations de réalisation des aires

de stationnement en fonction des destinations de constructions, il s'agit dans le même but de

faciliter la densification urbaine, dans le respect des objectifs "de diminution des obligations

de déplacements motorisés et de développement des transports alternatifs à l'usage individuel

de l'automobile" (extrait de l'article L.102-1, 3° du Code de l'urbanisme).

Les projets de densification urbaine, tel que celui de la rue de la mairie, ne peuvent

aboutir en raison des exigences en matière de stationnement. La modification du PLU est

l'occasion de revoir les dispositions réglementaires en la matière pour "moderniser" le

règlement du PLU. Le centre-bourg a vocation à poursuivre son développement urbain, en

cohérence avec les enjeux d'optimisation de l'espace et de promotion de la ville apaisée,

rendue aux piétons et aux modes doux de déplacements.

Le fait de réduire les exigences en matière de stationnement dans la zone UA et

particulièrement pour ce projet facilitera l'accueil de nouveaux logements sur ces terrains

contraints mais de localisation stratégique et proche des commerces, services et des lignes de

transport en commun.

Les résidents de ces futurs logements peuvent être des jeunes ménages sans véhicule ou à

l'inverse des résidents plus âgés se passant de voiture en raison justement de cette localisation

stratégique de leur logement en centre-bourg et des arrêts de bus.


Je partage les objectifs de la collectivité de densification urbaine au centre du bourg

en optimisant l’espace et de limitation de l’usage individuel de véhicules motorisés. Le

problème relevé par les Chapellois c’est qu’ils ne soient appliqués en matière de

stationnement qu’à cet ilot particulier à la demande semble-t-il du promoteur de ce projet

immobilier. Il me semble également illogique de modifier une règle du PLU pour l’adapter

uniquement à un seul projet alors que les autres zones UAp autour de l’église en centre-ville

ne sont pas concernées. Une recommandation sera émise en ce sens en conclusion générale

et d’imposer au projet de la rue de la Mairie :

d) Une réduction de l’aspect massif du bâtiment par une fragmentation en fonction du

dénivelé du terrain par section de 20 mètres (Pétition).

=> Réponse de la collectivité : Compte tenu du foncier de l’opération, le linéaire de façade sur

la rue de la Mairie est d’environ 23 mètres. Du fait de ce faible linéaire, il est préférable

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d’imposer une « animation » de la façade par le biais de pleins, vides, saillies ou retraits dans

la façade, au lieu du fractionnement par tranche de 20 mètres.

AVIS du commissaire enquêteur : Je partage la réponse de la collectivité sur le plan

architectural de ce futur bâtiment. Il semblerait cependant que la longueur totale de la façade

côté rue de la mairie soit supérieure à celle indiquée (23m).

k) Et une gradation des hauteurs en lien avec la topographie naturelle du terrain

et le respect des hauteurs du PLU actuel : 7 mètres en façade et 13 mètres de

hauteur maximale par rapport à la voie ; la cote de référence étant prise au

point médian de chaque section de 20 mètres (Association + Pétition + Mr et

Mme Hivert). Mr et Mme Lebehot s’opposent à la construction au centre

bourg d’immeubles plus hauts (3 étages au lieu de 2 avec le PLU actuel). Le

programme projeté rue de la Mairie ne répond en rien aux critères de hauteur

et de discontinuité du PLU en vigueur.

=> Réponse de la collectivité : Dans le respect des principes fondamentaux de l’urbanisme

durable (lutte contre l’étalement urbain et donc promotion de la ville plus compacte et plus

dense) la commune poursuit cette démarche déjà engagée sur d’autres opérations du centre-

bourg, telle que l’îlot de la médiathèque ou les collectifs plus au sud, rue de la mairie. Ainsi,

le projet rue de la mairie n’excédera pas l’équivalent de R+2+C/A comme les gabarits voisins.

AVIS du commissaire enquêteur : avis conforme à l’avis de la collectivité dans la mesure où

l’immeuble n’excédera pas l’équivalent d’un rez-de-chaussée, de deux étages et de combles

ou une attique (R+2+C/A). Je regrette toutefois que la hauteur du bâtiment de cet ilot n’ait

été exprimée que par une hauteur maximale formulées en cotes NGF (Hmax=94NGF) sans

qu’aucune cote du terrain naturel n’y soit mentionnée ce qui rendait difficile pour le lecteur

d’imaginer la hauteur réelle de la construction. Cette imprécision a soulevé de nombreuses

interrogations de la part du public. Dans son mémoire en réponse et selon l’esquisse

proposée, la collectivité indique une hauteur au sol en milieu de bâtiment à 79,18m. NGF et

au faîtage de 92,92m NGF. Ainsi la hauteur moyenne du bâtiment serait de 13,74m.

Par ailleurs, l’Association demande :

e) si le référencement du bâti existant dans la future zone UAps ne remet pas en cause sa

destruction ?

=> Réponse de la collectivité : Le classement des bâtiments au titre du Patrimoine Bâti

d’Intérêt Local (PBIL) ne fait pas l’objet de la modification, par conséquent, les bâtiments

classés dans la zone Uaps en 1* ne sont pas modifiés et la règlementation autorisant la

démolition reste applicable.

Il s’agit probablement d’une erreur d’interprétation : il y a 2 étoiles sur le règlement graphique

car il y a 2 bâtiments classés. Le classement en 2* est référencé par une trame noire,

conformément au PLU en vigueur et non par 2*.

AVIS du commissaire enquêteur : Avis conforme à la réponse de la collectivité.

f) pourquoi la halte-garderie et la maison d’à côté ne sont pas incluses dans le polygone

UAp du centre comme les maisons actuellement habitées en zone UG près de l’étang ?

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=> Réponse de la collectivité : Si le plan guide « Minier » projette un renouvellement urbain à

terme sur ces constructions évoquées, il n’y a pas de projet envisagé dans l’immédiat. La

présente procédure de modification du PLU se cantonne donc à instaurer les polygones sur les

projets en phase pré-opérationnelle.

AVIS du commissaire enquêteur : selon la réponse complémentaire apportée par Rennes

Métropole par courriel du 5 novembre, les OAP de ce secteur seront modifiées et le schéma

de la page 32 de l’Additif n°5 sera mis en cohérence avec le règlement graphique (plan n°2).

g) et quelle est la densité maximale de logements attendue au cœur de ville (page 32 de

l’Additif) ?

=> Réponse de la collectivité : Selon les Orientations d’Aménagement et de Programmation

(OAP) proposées sur le secteur, dans le cadre de la présente procédure de modification du

PLU, c’est globalement près de 235 logements à terme qui sont projetés. Il n’y a pas de

densité maximale de logements qui peut être fixée. En revanche, pour rappel, le ScoT fixe

bien une densité minimale de 25 logements par hectare.

AVIS du commissaire enquêteur : Avis conforme à la réponse de la collectivité.

Valorisation de la zone de loisirs de l’étang de Matelon

Au sujet de l’extension du zonage UG1 et des projets envisagés proche de l’étang, Mrs

Lebrument, Gestin, Jourdain, Letournel ou l’Association chapelloise posent les questions

suivantes :

- L’implantation d’une salle multifonctions avec ses nuisances pour les riverains, la

détérioration de l’environnement immédiat et la transformation des chemins arborés est-elle

opportune en limite d’une zone résidentielle ?

- Quel est le projet permettant d’inclure l’école privée ainsi que la propriété privée entre cette

école et le terrain multisports en zone UG « équipement d’intérêt général » ?

=> Réponse de la collectivité : Les équipements existants sur le secteur (la grange, maison des

associations) ont actuellement une vocation associative et festive susceptible de générer des

nuisances pour les riverains. Cependant, à ce jour, aucune plainte ou réclamation n’a été reçue

par la mairie.

L’objectif du projet à terme est de rassembler les équipements existants qui sont vieillissants,

parfois vétustes et énergivores, afin d’offrir un équipement adapté aux usages,

architecturalement plus qualitatif et thermiquement plus performant. L’insertion dans le site

sera un critère particulièrement regardé dans le choix du projet.

En substance le parti d’aménagement global sur ce secteur est donc bien de conforter la

vocation d’intérêt général (école, salle multifonctions, zone de loisirs…) à proximité du

centre-ville. Ce dernier ayant vocation à s’étendre et se renouveler, en cohérence avec

l’accueil de populations nouvelles. C’est pourquoi l’habitation existante est intégrée dans ce

zonage global car elle n’a pas vocation à être pérennisée dans le temps, compte tenu de

l’évolution envisagée du secteur.

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Les projets d’implantation d’une salle multifonctions en milieu urbanisé provoquent

fréquemment des craintes de nuisances sonores et de co-visibilité de la part des riverains

immédiats. Il appartiendra à la municipalité de veiller lors de la conception et de

l’implantation du projet à la meilleure adaptation entre la fonctionnalité de ce futur bâtiment

d’une part et la tranquillité des riverains d’autre part. A cet effet, je conseille de conserver les

rideaux d’arbres existants. Le site retenu a l’avantage d’être situé à proximité du cœur de

bourg, des écoles et de la zone de loisirs.

- N’existe-t-il pas de scénario alternatif à la destruction d’une ferme (ER n°37) et d’une

maison de notable (5 rue de la mairie) ?

- Pour quelle raison, l’emplacement réservé n°37 n’est-il pas supprimé ? Il n’y a pas d’utilité

de l’élargir compte tenu du nouveau zonage entre l’ancien terrain des gens du voyage et la

Maison des associations (Mr Letournel). Quel usage précis du futur parvis (ER n°37) sur

lequel il n’est pas souhaité de parking (Mr Jourdain) ?

=> Réponse de la collectivité : La question concerne sans doute la propriété située au 5 rue de

la Métairie. Le plan guide « Minier » révèle comme principal enjeu, la connexion entre le

centre-bourg et les espaces récréatifs de l’étang du Matelon via l’équipement socioculturel et

l’école Notre Dame. Dans cet objectif, l’emplacement réservé (ER) initial existant

(aménagement/ accès) n’est pas supprimé mais agrandi. Cette évolution de l’ER traduit la

volonté de faire évoluer ce secteur vers un espace public qualitatif à vocation de parvis pour

le futur équipement socioculturel.

AVIS du commissaire enquêteur : l’emplacement réservé n°37 est non seulement agrandi

mais a changé d’affectation puisque d’un passage piéton il devient un parvis afin de

compléter le foncier nécessaire pour la salle multifonction et de ce fait geler toute velléités de

transformation voire d’extension des deux habitations concernées par cet emplacement.

- Le nombre de places de stationnement sera-t-il suffisant avec le risque d’occupation par les

riverains ?

=> Réponse de la collectivité : Le nombre de places de stationnement n’est pas défini à ce

jour. L’intention est de mutualiser le stationnement à l’échelle de ce secteur du bourg.

Conformément à l’Étude Circulation réalisée par Rennes Métropole qui précise (disponible

sur le site internet rubrique Vie municipale – Déplacements – Étude Circulation – Rennes

Métropole – janvier 2018, page 11) : ”Aujourd’hui, l’offre de stationnement est correctement

dimensionnée aux besoins des riverains et des courtes durées. La mise en place d’une zone

bleue pourrait permettre à l’avenir de diminuer la part des pendulaires et des voitures

ventouses”.

Par ailleurs, la localisation et le regroupement de tels équipements d’intérêt général proche du

centre-bourg et des quartiers résidentiels en continuité – une grande majorité des quartiers

résidentiels est située à environ 600 m du site, soit 7 à 8 mn à pieds – permet des

déplacements actifs (piétons/cycles).

sur 26


AVIS du commissaire enquêteur : avis conforme à la réponse de la collectivité en lui

proposant dans ce cas de réaliser un parking à vélos afin d’encourager la pratique des

déplacements actifs.

- Quel est l’intérêt de mettre une zone boisée dans la zone UD1 ; celle-ci venant couper la

perspective et prive la collectivité d’un intérêt global et obère les projets potentiels

communaux sur cette parcelle ?

=> Réponse de la collectivité : Les espaces de plantations à créer ont vocation à maintenir une

« zone tampon » entre l’espace de loisirs et les habitations afin de garantir une certaine

intimité de ces dernières, notamment pour éviter les perspectives visuelles depuis l’Étang du

Matelon vers les jardins des habitations.

AVIS du commissaire enquêteur : avis favorable au maintien de cette zone tampon boisée

entre la zone de loisirs et les jardins des habitations riveraines afin de préserver l’intimité des

résidents des habitations proches de l’étang et éviter de nouvelles constructions en fond de

parcelles.

- Le PLU ne peut-il pas être plus précis sur le projet intergénérationnel qui sera construit sur

le foncier du foyer communal ?

=> Réponse de la collectivité : Le projet Intergénérationnel ne fait pas l’objet de la présente

modification du PLU. Ce projet a néanmoins fait l’objet de présentations en réunions

publiques et il est disponible sur le site de la commune. Pour rappel, sur la base de l’étude

Minier (disponible sur le site internet de la commune rubrique Aménagement – Études –

Centre-bourg – réunion publique du 7 juin 2017) le projet respecte les implantations du bâti

permettant le resserrement de l’espace public de la rue Lechlade et corrige la trajectoire de la

liaison piétonne vers le coeur de bourg. L’ensemble est composé de deux bâtiments séparés

par la promenade piétonne, comportant des rez-dechaussée commerciaux (près de 1200 m²) et

28 logements.

AVIS du commissaire enquêteur : avis conforme compte tenu que ce projet est hors sujet de

la présente modification du PLU.

- Dans quels délais sont prévues chacune des 4 phases de développement envisagées pour

mener à bien la réalisation des équipements et espaces publics (page 36 de l’Additif) ?

=> Réponse de la collectivité : Sans remettre en cause la vocation socioculturelle de ce site, le

schéma proposé à la page 36 de l’additif, issu du plan-guide Minier, n’est qu’une intention

(c’est la vocation première d’un plan-guide) et qui ne présage en rien de l’évolution

opérationnelle de ce secteur. Pour autant, il est proposé de le supprimer de l’additif afin

d’éviter des soucis de compréhension et/ou d’interprétation.

AVIS du commissaire enquêteur : les différents études en cours (plan-guide pour le

renouvellement du cœur de bourg, les projets des promoteurs, le PLUi…) mentionnés ou

figurés dans le dossier d’enquête ont effectivement induit une confusion, auprès de la

population, sur l’objet précis de cette modification n°5 du PLU. Toutefois, la collectivité ne

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répond pas à la question posée à savoir quel sera l’échéancier de la construction de

l’ensemble socioculturel.

- L’extrait de plan (page 37 de l’Additif) et le plan 02 du règlement doivent être actualisés ; le

terrain multisports ayant remplacé l’aire des gens du voyage.

=> Réponse de la collectivité : Les fonds de plans seront actualisés lors d’une prochaine mise

à jour du cadastre.

AVIS du commissaire enquêteur : je prends acte de la réponse de la collectivité

Mr/Mme Gestin demandent de modifier le libellé erroné de la dernière phrase du chapitre 3.1

(p. 35) de l’Additif relative à la future limite Est de la zone UG.

=> Réponse de la collectivité : L’additif pourra effectivement être corrigé de la manière

suivante : « Dans ce contexte, la modification du PLU vise à adapter le zonage (actuellement

UD1) et de définir un secteur d’intérêt général (UG) situé entre l’ancien terrain des gens du

voyage (devenu terrain multisports), jusqu’aux premières habitations situées à l’est’’ et non

après le kiosque comme indiqué.

AVIS du commissaire enquêteur : accord sur cette modification dont l’indication de la limite

Est de la future zone UG était erronée.

Mrs Harduin de Grosville refuse la destruction de la maison d’habitation leur appartenant, sise

1 rue de la Métairie dans l’emprise de la future zone UG, compte tenu du prix proposé

insatisfaisant en raison de travaux récents exécutés et de sa valeur sentimentale.

=> Réponse de la collectivité : La question de la négociation du prix du bien ne relève pas

directement du domaine d’application du document d’urbanisme, objet de la présente

procédure de modification. Pour rappel cependant, les barèmes d’acquisition d’un bien par

une collectivité publique, sont fixés par les services de la Direction Immobilière de l’Etat

(DIE, ex-« France Domaine »). L’évaluation du prix du bien tient compte effectivement de

son état général et donc des travaux réalisés.

AVIS du commissaire enquêteur : s’agissant d’un différend sur le montant financier de

l’acquisition, le commissaire enquêteur n’émet aucun avis.

Modifications et corrections diverses a) - suppression d’emplacements réservés

Quelle justification pour la suppression de l’ER n°36 alors que la voie réalisée n’offre aucune

voie cyclable (Mr Jourdain) ?

=> Réponse de la collectivité : L’objet initial de l’emplacement réservé n°36 est

l’élargissement de la voie communale n°201 qui ne comprenait pas la réalisation d’une voie

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cyclable. Les travaux ayant été réalisés, il n’y a plus lieu de maintenir cet emplacement pour

la section concernée.

Quelle est la nécessité de supprimer l’ER n°34 puisqu’aucun projet prévu dans l’immédiat

n’est présenté (Mr Letournel) ?

=> Réponse de la collectivité : La justification de la suppression de l’emplacement réservé

(ER) n°34 est exposée dans l’additif (p. 39) : « (…) En effet, ce principe de voirie à créer

n’est plus jugé pertinent aujourd’hui et compte tenu des projets d’aménagements futurs et

notamment de la démolition des anciens entrepôts de l’entreprise Hardy. S’il y aura bien une

voirie à créer, depuis la rue des Longrais, pour desservir l’urbanisation future de Pont-

Romain à terme, elle ne correspondra pas nécessairement à l’emprise réservée par

l’emplacement n°34 et à cette localisation stricte. Cet emplacement est donc supprimé dans le

cadre de la présente procédure de modification du PLU de la Chapelle des Fougeretz ». En

outre, un projet de plan masse pour l’ensemble du secteur sud est présenté en page 63 de

l’additif dans lequel, à l’endroit concerné par l’emplacement réservé initial, prévu pour la

création de voirie, il est envisagé un cheminement piétons/cycles qui permet une transition

apaisée avec le quartier existant. Par conséquent, le dispositif routier prévu initialement est

définitivement supprimé.

AVIS du commissaire enquêteur : avis conformes aux réponses de la collectivité sur les deux

points précédents (ER n°36 et ER n°34)

b) Modification du règlement littéral

Concernant la modification envisagée pour les règles de clôture en zone UE :

- Pourquoi faire une exception pour la hauteur des clôtures en limite de chemin piéton en zone

UE sachant que le niveau de référence doit être le sol naturel du chemin piéton (Association et

Mme Hivert) ?

=> Réponse de la collectivité : Le niveau de référence s’apprécie en fonction du terrain

naturel ou du niveau haut du mur de soutènement lorsque celui-ci existe. Les dispositions

réglementaires applicables aux clôtures ne s’appliquent pas aux murs de soutènement.

- Il n’apparait pas de contraintes particulières pour qu’elles soient modifiées sinon de rendre

conformes certaines clôtures déjà réalisées et qui ne correspondraient pas aux règles du PLU

actuel (Mr Letournel).

=> Réponse de la collectivité : Il s’agit de définir une règle visant à préserver de la vue de

tierces personnes les jardins particuliers donnant sur des espaces publics piétonniers. Ce

problème est récurrent, car il correspond à une aspiration d’intimité considérée comme

légitime, exprimée par les occupants de logements, particulièrement lorsque la parcelle est de

petite dimension. De fait, il s’agit d’encadrer une situation déjà constatée

AVIS du commissaire enquêteur

Si l’intimité des habitants doit être préservée, ce qui est compréhensible, je ne vois pas

compte tenu de l’existence des nombreux sentiers piétons sur la commune, pourquoi cette

mesure n’est pas appliquée à toutes les zones du PLU (UA, UD,…) à urbanisation aussi

sur 26


dense que la zone UE. Je recommanderai en conclusion une application généralisée de cette

modification aux zones UA, UD et UO ou sinon l’abandon de cette modification.

c) Observations d’ordre général relatives à la modification n°5

- Pourquoi prévoir une modification du PLU alors que le PLUi sera prochainement en

vigueur ? Le prochain PLH va jusqu’à quelle date et pour quel nombre global de logements

supplémentaires (Association) ?

=> Réponse de la collectivité : Par sa signature du PLH, la commune s’est engagée à

produire des logements sur la période 2015-2020. Le PLUi est en cours d’élaboration. Son

approbation n’est envisagée que fin 2019. Sans la présente modification du PLU, l’objectif

PLH ne pourrait pas être atteint, repoussant la livraison des logements au-delà de 2022.

La présente procédure de modification du PLU est prévue d’être approuvée à la fin de l’année

(décembre 2018). Cela permet donc de gagner un an par rapport à l’opposabilité du futur

PLUi pour permettre le démarrage des travaux et la réalisation des projets visés.

AVIS du commissaire enquêteur : Avis conforme à la réponse de la collectivité

- Le terrain des gens du voyage a été supprimé. Pourquoi n’y-t-il pas une nouvelle zone

réservée (Mr Lebrument). La population globale de la commune va bientôt dépasser les 5000

habitants ; il est donc impératif de localiser une nouvelle implantation lors de cette

modification n°5 du PLU (Mr Letournel).

=> Réponse de la collectivité : Sans attendre les 5000 habitants, la commune travaille d’ores

et déjà avec Rennes Métropole pour identifier les modalités d’accueil et définir dans le futur

PLUI, le site le mieux adapté.

AVIS du commissaire enquêteur : Je prends acte de la réponse de la collectivité sachant que

le PLUi en voie d’être arrêté très prochainement par Rennes Métropole devra déterminer un

site d’accueil des gens du voyage au niveau communal.

- L’absence d’avis de l’Autorité environnementale est dommageable (Mr Letournel). A quoi

sert celle-ci si elle n’est pas capable d’émettre un avis (Association) ?

=> Réponse de la collectivité : La collectivité regrette également l’absence d’avis de la part de

l’Autorité Environnementale, d’autant plus qu’elle a pris l’initiative de faire réaliser une

évaluation environnementale pour cette procédure, alors qu’elle n’y était pas

systématiquement contrainte.

AVIS du commissaire enquêteur : Comme la collectivité, je regrette également cette absence

d’avis qui est toujours apprécié par les commissaires enquêteurs. Toutefois le nombre de

dossiers de plus en plus complexes à traiter et le faible effectif de la Mission Régionale de

l’Autorité environnementale ne lui permet pas toujours d’être en mesure de répondre dans les

délais qui lui sont impartis.

sur 26


- Mr Croissant déplore que la municipalité ait confié 45 hectares de terrains constructibles à

des promoteurs privés avec pour conséquence la perte de la maitrise de la commune de son

destin « urbanistique » pour au moins trois décennies. Il demande par ailleurs quel sera le

financement des équipements publics correspondants « alors que les équilibres financiers de

ce projet gigantesque seront définis par les promoteurs » ?

=> Réponse de la collectivité : La commune et Rennes Métropole encadrent et accompagnent,

par le biais du PLU, un projet privé conçu sur l’ensemble du secteur (Pont-Romain, Hardy,

Viennais) permettant un aménagement cohérent et harmonieux sur le périmètre ci-contre qui

représente 27 ha. (et non 45 comme indiqué). Seuls 8.12 ha sont ouverts à l’urbanisation dans

la cadre de la présente modification

Par ailleurs, la commune et Rennes Métropole sont en cours de négociation d’un Projet

Urbain Partenarial afin de faire financer une partie du coût de certains équipements publics

par les aménageurs au titre des dispositions prévus par les articles L. 332-11-3 et L. 332-11-4

et R. 332-25-1 à R. 332-25-3 du code de l’urbanisme. La participation mise à la charge des

aménageurs sous forme de contribution financière évince la taxe d’aménagement (TA)

pendant un délai fixé par la convention (qui ne peut excéder 10 ans).

AVIS du commissaire enquêteur : Je prends acte de la réponse de la collectivité. Il appartient

en effet à la commune et à Rennes Métropole d’être exigeantes en matière d’urbanisme et de

participation financière vis-à-vis des promoteurs intéressés par le développement urbain de

La Chapelle des Fougeretz.

- Le nom des architectes et des promoteurs doit-il figurer dans un PLU et quel est

l’engagement de la commune vis-à-vis de ces intervenants (Association Alternative…) ?

- En quoi la réduction de places de stationnement accordée aux promoteurs permettra la

promotion de la ville apaisée (Mr Jourdain) ?

- Certaines modifications prévues au PLU semblent plus répondre à des projets individuels et

non à l’intérêt général (exemple le projet Kermarec : hauteurs des bâtiments ne respectant pas

les perspectives des bâtiments existants, nombre trop faible de places de stationnement par

logement construit… (Mr Letournel).

=> Réponse de la collectivité : Le nom des architectes et des promoteurs n’a pas à figurer

obligatoirement dans le PLU. Ils ne sont cités que dans l’additif selon un principe de

transparence vis-à-vis des habitants et du public en général. La collectivité n’est pas liée à ces

acteurs qui demeurent des porteurs de projets ou des pétitionnaires considérés de la même

manière que n’importe quel autre acteur du même type. Leurs projets cependant, considérant

leurs ampleurs et leurs caractéristiques, présentent un intérêt général pour la commune et

l’intercommunalité : accueil de populations nouvelles et production significative de logements

(réponse au PLH), réponse aux besoins des habitants dans leur parcours résidentiel,

contribution à la réalisation du renouvellement urbain et au dynamisme du centre-bourg

(notamment offre commerciale), etc.

Comme évoqué précédemment, l’objectif des lois récentes est bien de diminuer les

« obligations de déplacements motorisés et de développement des transports alternatifs à

l’usage individuel de l’automobile » (extrait de l’article L.102-1, 3° du Code de l’urbanisme).

Ainsi, plus le stationnement est facile plus les usagers sont enclins à utiliser leur voiture.

L’urbanisme durable vise à induire les changements de comportement et rendre la ville

sécurisante et confortable pour les déplacements actifs (piétons/cycles…) et limiter l’usage de

la voiture solo. Optimiser l’accueil de logements de manière stratégique à proximité des

sur 26


commerces, services et des lignes de transport en commun vise à favoriser les petits

déplacements quotidiens sans être contraint d’utiliser la voiture.

AVIS du commissaire enquêteur : il est vrai que l’affichage des noms d’architectes et surtout

de leur projet présenté dans l’Additif n°5 valant rapport de présentation a quelque peu pollué

la lecture de ce dossier. Toutefois, la commune avait préalablement informé la population

communale lors de ses ateliers et réunions publiques préalablement à l’enquête publique.

Pour les observations concernant l’ilot de la rue de la Mairie, je renvoie le déposant à mes

appréciations portées au chapitre ci-avant sur la densification et le renouvellement urbain du

centre-ville (pages 6 et suivantes).

- Déplacements :

a) Mr Jourdain demande si l’arrivée de près de 1500 nouveaux habitants ne rendra pas crucial

de prévoir des voies douces sécurisées reliant les différents quartiers de la commune et s’il

n’est pas possible de proposer un scénario moins pessimiste que seulement 3% de

déplacements en deux roues en 2035 ?

=> Réponse de la collectivité : L’additif de la présente procédure de modification du PLU

expose un certain nombre de cheminements à créer à l’occasion des nouveaux projets (cf.

pages 22, 30 et 33) visant à favoriser les déplacements actifs vers le centre-bourg et/ou les

équipements ou les arrêts de bus. La question des mobilités actives (piétons/cycles) est donc

un réel enjeu dans les projets inscrits dans la modification. Pour le reste, la réfection des voies

existantes sera l’occasion d’intégrer les cheminements actifs en site propre.

AVIS du commissaire enquêteur : La collectivité a effectivement prévu dans les nouveaux

secteurs à urbaniser de réaliser des voies douces qui une fois reliées à celles déjà existantes

devraient permettre d’encourager les déplacements actifs afin de réduire la pression des

véhicules à moteur dans le centre-ville.

b) Mr/Mme Gestin demandent à conserver dans son intégralité l’accès actuel à la zone de

loisirs et de créer des parkings à vélos et des cheminements doux sécurisés allant dans le sens

du concept de commune « Nature »

=> Réponse de la collectivité : L’aménagement de l’actuel accès à l’Étang du Matelon sera

intégré à l’étude de l’équipement socioculturel. Ainsi, l’ensemble des espaces publics et des

connexions nécessaires seront traités dans le cadre de cette opération.

AVIS du commissaire enquêteur : je prends acte de la réponse apportée par la collectivité qui

devra veiller à la mise en place de parkings à vélos pour sécuriser le dépôt de ces moyens de

déplacements

- Mr Nowaczyk souhaite un renforcement des infrastructures sportives (sallede raquettes,

dojo…) en accompagnement de la croissance de la population.

=> Réponse de la collectivité : Comme évoqué précédemment la commune et Rennes

Métropole sont en cours de négociation d’un Projet Urbain Partenarial afin de faire financer

une partie du coût de certains équipements publics par les aménageurs.

AVIS du commissaire enquêteur :je prends acte de la réponses apportée par la collectivité

sur 26


e) Observations diverses

- Mr Artur demande au vu de la future emprise du nouveau restaurant scolaire (schéma page

92 de l’Additif) de limiter cette extension au droit de la salle de raquettes et de la limite de la

parcelle n°224.

=> Réponse de la collectivité : Le schéma présenté p.92 n’est qu’un schéma fonctionnel et

non un véritable plan masse définitif. Il a vocation à vérifier la capacité du site à recevoir les

équipements nécessaires. La collectivité sera vigilante à l’examen du projet définitif au

respect du voisinage, à la qualité architecturale et aux performances énergétiques et

environnementales. L’insertion dans le site sera un critère particulièrement regardé.

- Mr et Mme Lebret manifestent leur désapprobation face à l’exclusion du hameau des Quatre

Vents des STECAL Habitat dans le cadre du nouveau PLUi.

- Mr Aubrée demande que le chemin privé situé au milieu de ses parcelles (AS37 et AS40)

soit supprimé ; ce chemin n’ayant jamais existé en chemin piétonnier.

=> Réponse de la collectivité : Ces observations sont hors sujet de la modification du PLU.

Cependant elles ont déjà été émises lors de la concertation préalable à l’élaboration

du PLUI. A défaut, elles pourront être réitérées lors de l’enquête publique relative au PLUi.

AVIS du commissaire enquêteur : ces trois observations ne concernent pas la présente

modification n°5 du PLU communal.

III.4 - AVIS des PPA et REPONSES de la collectivité Mr le Préfet d’Ille et Vilaine (courrier du 3/09/2018) formule les remarques suivantes :

h) logement social : l’OAP du secteur de la Viennais pourrait prévoir la part de

logements locatifs sociaux afin de proposer une offre en logement locatif social

suffisant,

=> Réponse de la collectivité : Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)

proposées à l’enquête pourront être complétées selon ces remarques, dans le respect du

Programme Local de l’Habitat (PLH) et de la convention signée sur son fondement.

j) stationnement en zone Uaps : il conviendra d’assurer la cohérence entre la notice de

présentation (p.29) et l’article UA12 du règlement littéral,

k) Orientations d’Aménagement du coeur de ville : il conviendra de modifier ou de

mettre en cohérence le rapport de présentation (p.31 à 34) et le document «

Orientations d’aménagement ».

=> Réponse de la collectivité : Il s’agit d’omissions dans le règlement et les OAP. L’ensemble

des pièces du dossier sera mis à jour pour l’approbation de la modification du PLU.

Le Syndicat mixte du ScoT du Pays de Rennes (délibération du 14/09/2018) indique que le

projet de modification n°5 du PLU de la Chapelle des Fougeretz ne pose pas de problème de

sur 26


compatibilité avec les dispositions du ScoT. Toutefois, il souhaite que l’OAP sur le secteur

sud de la Viennais soit complétée afin de mieux garantir la prise en compte des enjeux

énergie/climat (performances énergétiques et environnementales des constructions,

biodiversité, adaptation au changement climatique…)

=> Réponse de la collectivité : Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)

proposées à l’enquête pourront être complétées selon ces remarques.

IV - CONCLUSIONS du commissaire enquêteur sur chacun des points du

projet de modification n°5 du PLU Les avis du commissaire enquêteur formulés ci-après tiennent compte de sa

connaissance du dossier, des observations du public et des Personnes Publiques Associées

ainsi que des réponses apportées par le porteur de projet, en l’occurrence Rennes Métropole

dans son mémoire du 25 octobre 2018.

Sur l’ouverture à l’urbanisation d’une partie de la zone 2AUD de La Viennais

(1er point) D’abord sur le plan législatif et réglementaire, les articles L153-31 et L153-38 du

code de l’urbanisme indiquent que le PLU doit être révisé lorsque la commune

décide d’ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser :

- qui, dans les neuf ans suivant sa création, n’a pas été ouverte à l’urbanisation

ou n’a pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives de la part de la

commune ou d’un établissement public de coopération intercommunale compétent,

- et une délibération motivée de l’organe délibérant de l’établissement public

compétent doit justifier l’utilité de cette ouverture au regard des capacités

d’urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées…

La zone à urbaniser (2AU) du grand secteur sud de l’aire agglomérée a effectivement

été créée en 2003 lors de la révision du PLU communal soit il y a quinze ans. Toutefois dans

sa réponse au procès-verbal d’enquête, Rennes Métropole apporte la confirmation de la

disposition de la totalité du foncier nécessaire à l’ouverture à l’urbanisation des 8ha40 de ce

dossier. D’autre part, le conseil communautaire de Rennes Métropole dans sa délibération du

21 décembre 2017 précise bien les besoins en matière de logements de la commune et donc la

nécessité d’ouvrir de nouvelles zones à l’urbanisation. Il suffit de consulter le plan de

l’agglomération de La Chapelle des Fougeretz pour constater le manque de terrains

disponibles dans la zone agglomérée. Dans ces conditions, j’affirme qu’une modification de

droit commun est bien adaptée à la présente ouverture à l’urbanisation d’une partie du

secteur sud de la zone agglomérée.

Le projet porte sur l’urbanisation d’une partie (8ha40) du site de la Viennais avec

une vocation principale d’habitat diversifié de 215 logements sous formes collective et

individuelle dense. Le site de la ferme de la Viennais est également concerné par la

sur 26


modification du PLU puisque le site de la ferme sera désormais classé en zone UE1 alors

qu’une parcelle attenante sera intégrée dans la nouvelle zone 1AUO.

L’étude environnementale effectuée sur l’ensemble du secteur sud (30ha) a démontré

que l’essentiel du périmètre est couvert de cultures et possède un habitat sans valeur

patrimoniale, pauvre en espèces végétales et la diversité des haies est très limitée du fait du

caractère entretenu des parcelles. La diversité des oiseaux recensés est modeste et concerne

essentiellement des espèces communes en dehors de la linotte mélodieuse, espèce

patrimoniale. Ainsi, j’estime que le projet d’urbanisation de cette zone n’aura pas d’impact

important sur la flore ni sur la faune ou sur les sites naturels protégés dont les plus proches

sont à trois kilomètres pour une ZNIEFF (zone naturelle d’intérêt écologique au titre de la

faune et de la flore) et à neuf kilomètres pour une zone Natura 2000.

Le développement du secteur sud de l’agglomération (215 logements

supplémentaires) augmentera par contre et de façon sensible la circulation de véhicules

motorisés même si l’extension des voies douces est prévue. Toutefois, en raison des

difficultés de circulation déjà constatées aux heures de pointes, une étude pour l’amélioration

des conditions de déplacements dans l’agglomération chapelloise a été effectuée par Rennes

Métropole et devra conduire à des aménagements notamment à l’entrée principale de cette

nouvelle zone, sur la rue des Longrais, aux principaux carrefours et à l’amélioration des

entrées d’agglomération.

Le projet d’urbanisation de ce secteur est porté par deux promoteurs privés. Les

orientations d’aménagements figurant à la pièce correspondante du dossier concernent

essentiellement le projet de paysage, le traitement des lisières ainsi que les mobilités

(dessertes, stationnement) mais occultent la répartition des types de logements notamment

locatifs sociaux ainsi que les enjeux de la transition énergétique (performances énergétiques et

environnementales des constructions, biodiversité, adaptation au changement climatique…).

Par ailleurs, aucune recommandation n’est formulée sur le développement des nouvelles

technologies de l’information (mise en place de fibre optique…).

Le projet de règlement de ce secteur sera celui d’une zone UO pour « zone

opérationnelle » suffisamment souple afin de favoriser l’innovation urbaine et architecturale

garantissant l’insertion des futures constructions dans le paysage et l’environnement. ; les

règles de la zone UD établies en 2003 ayant été jugées inaptes par la collectivité à répondre

aux exigences nouvelles. Toutefois, l’article UO10 du règlement littéral et les orientations

d’aménagement (page 19) devront être mis en cohérence pour ce qui concerne la hauteur

maximale des constructions à savoir R+2+C/A selon la réponse apportée par la collectivité

dans son mémoire en réponse au procès-verbal d’enquête.

Aussi en raison du manque de foncier disponible à la construction en zone urbaine

et de la demande en logements sur la commune, j’estime indispensable d’ouvrir à

l’urbanisation cette nouvelle zone 1AUO de la Viennais dans le périmètre retenu par la

collectivité et j’émets en conséquence un avis favorable sans réserve sur ce premier point de

la modification n°5 du PLU communal. Je recommande cependant à la collectivité :

- de compléter les orientations d’aménagement par l’indication relative aux

logements locatifs sociaux (voir avis préfet), par des recommandations en vue de

sur 26


performances énergétiques et environnementales et de développement des

nouvelles technologies de l’information et de la communication,

- de mettre en cohérence les pièces du dossier (règlement littéral et OAP) en ce qui

concerne le nombre des niveaux de constructions autorisés.

SUR les projets de densification et renouvellement urbain du centre-ville

(2ème point) L’auteur du dossier fait régulièrement référence pour ces projets d’aménagement du

centre-ville à un plan guide établie par le Cabinet d’architecture Minier. Les projets de

densification et de renouvellement urbain vont véritablement modifier la physionomie du

centre-ville notamment les trois premiers situés au nord-est de l’église avec 144 logements

collectifs au lieu d’une dizaine de maisons individuelles actuelles et avec la création de

plusieurs commerces le long de la rue Lechlade. L’aspect actuel du centre-bourg rural va

progressivement se transformer en centre-ville.

Comme pour le secteur de la Viennais, le public semble avoir accepté l’évolution du

bourg au moins pour les trois projets situés au nord-est de l’église puisqu’aucune observation

n’a été formulée à leur encontre. Les quatre projets en zone urbaine classée UA indicés « p »

seraient traités en « polygones d’implantation » et bénéficieraient de conditions particulières

en matières d’occupation et d’utilisation du sol (UA2), d’implantation des constructions par

rapport aux voies et emprises publiques (UA6), d’emprise au sol des constructions (UA9) et

de hauteurs maximales des constructions (UA10). Les trois premiers projets au nord-est de

l’église satisfont aux règles de la zone UAp, s’intègrent aux constructions collectives

existantes et permettront de participer au développement commercial du centre-ville et

conforter ainsi le dynamisme du centre-ville. Ils assureront par ailleurs une mixité sociale et

générationnelle par la multiplicité des types de logements projetés. Je suis tout à fait

favorable à la réalisation de ces trois projets de renouvellement et de densification du

centre-bourg.

Dans le cadre de la présente modification n°5, un indice complémentaire « s » serait

attribué à l’ilot de la rue de la mairie pour le calcul du nombre de places de stationnement

exigé à l’intérieur de l’ilot. En effet, les dispositions actuelles ayant été jugées trop

contraignantes par la collectivité, il est prévu d’instaurer une place de stationnement par

logement et une place par tranche complète de 300m2 de surface de vente réduisant de ce fait

le besoin de parking en interne d’une dizaine de places.

Cet ilot a fait l’objet de nombreuses contestations voire d’oppositions sur

l’implantation, l’architecture du projet Kermarrec et la dérogation envisagée pour le calcul des

places de stationnement. Je précise toutefois que le plan local d’urbanisme est un document

fixant les normes de planification de l’urbanisme et les règles applicables à l’utilisation et

l’affectation du sol. Dans le cas de la présente modification n°5 du PLU communal, il est trop

tôt pour se prononcer sur un projet de construction qui doit respecter les dispositions du

règlement du PLU et faire l’objet ultérieurement d’une instruction après dépôt de la demande

du permis de construire. La plupart des intervenants ont focalisé leur intervention sur le projet

immobilier porté par le promoteur privé et qui aurait été présenté préalablement en réunions

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publiques. Toutefois, le dossier d’enquête (Additif page 27) ne comportait qu’un extrait de

plan cadastral indiquant la localisation, la situation et les limites des trois parcelles

concernées par cet ilot.

Pour ma part, je considère que dans le cadre du renouvellement et de la densification

du centre-bourg, cet ilot est placé stratégiquement autour de la place de l’église en zone de

commerces. Il devrait permettre la diversité et la mixité urbaine en matière de commerces, de

logements ou de bureaux.

Sur cet espace restreint, la collectivité envisage une implantation de la construction à

l’alignement de l’emprise publique. Selon les esquisses du futur bâtiment jointes en réponses

aux observations du public, il semble que l’immeuble serait bien implanté en limite

d’alignement et que le bâtiment proposé serait plus imposant en hauteur et en longueur que les

immeubles situés immédiatement au sud. Ses dimensions risquent de rompre l’harmonie

recherchée par la collectivité avec les nouveaux bâtiments de cette rue.

La superficie réduite du terrain ne facilite effectivement pas la réalisation du nombre

de places de stationnement requises en zone UA (1,5 place/logement) pour les quinze

logements prévus dans ce projet auxquels s’ajoutent celles à réserver en fonction de la surface

des commerces. La modification demandée à l’article UA12 semble satisfaire le projet

Kermarrec. Ainsi le règlement du PLU s’adapterait à la demande du promoteur et non

l’inverse comme il se doit. Au contraire, le projet doit s’adapter à la physionomie du terrain

ainsi qu’aux dispositions du PLU sinon le nombre de logements à créer doit être réduit ce qui

dans le cas présent permettrait de satisfaire aux dispositions règlementaires de la zone UA en

matière de hauteur et d’implantation vis-à-vis de l’emprise publique. La modification

demandée permettant d’encourager l’utilisation des transports en commun serait plus

facilement comprise si elle s’appliquait en même temps à l’ensemble des secteurs entourant la

place de l’église ce qui n’est pas le cas.

C’est pourquoi, je demande pour l’ilot de la rue de la mairie :

- de maintenir la disposition retenue en zone UA (article UA6) soit un recul entre

un et trois mètres de l’alignement de la voie afin de relier progressivement et de

façon plus harmonieuse les alignements des constructions situées au sud et au

nord de cet ilot, conformément à mon avis prononcé précédemment en réponse

aux observations du public,

- de limiter, comme indiqué par la collectivité dans sa réponse au procès-verbal, le

nombre de niveaux à R+2+C/A et ainsi respecter les hauteurs maximales de la

zone UA1 de l’article UA10 du règlement littéral.

- et de maintenir la règle de calcul des places de stationnement de l’article UA12,

ce qui équivaut à une demande de maintien des règles actuelles de la zone UA et en

conséquence à un avis défavorable à la modification demandée pour l’ilot de la rue de la

mairie.

Sur la VALORISATION de la zone de loisirs de l’étang de Matelon (3ème point) Le secteur concerné est situé entre le centre-ville et la zone de loisirs de l’étang de Matelon

qui est un espace arboré très agréable pour les résidents de cette agglomération. Il s’agit de

créer une zone UG à vocation socio-culturelle et l’aménagement d’un espace public (parvis).

Le site me parait particulièrement bien choisi pour rassembler les équipements publics

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existants. L’ouverture créée par le parvis offrira une vue plus large qu’actuellement sur

l’étang et ses aménagements paysagers. L’extension de la zone UG1 à l’ensemble de ce

secteur y compris à l’école privée et à la maison d’habitation située au nord de l’école. Pour

cette dernière, aucune justification n’était formulée au dossier, seule la réponse de la

collectivité aux observations du public a précisé qu’en vue de conforter la vocation d’intérêt

général de ce secteur « qu’elle n’avait pas vocation à être pérennisée dans le temps compte

tenu de l’évolution du secteur ». La conception de la nouvelle salle et de ses aménagements

extérieurs devra tenir compte de la proximité d’habitations afin de préserver le mieux possible

leur tranquillité des résidents.

Dans ces conditions je formule un avis favorable à la création de cet espace socio-culturel

et à la valorisation de la zone de loisirs de l’étang de Matelon.

Sur les modifications et corrections diverses (4ème point) Les modifications et corrections demandées concernent :

- la suppression des emplacements réservés n°32 et n°34 ainsi que d’une partie de

l’emplacement réservé n°36,

- la modification d’une trame ‘’plantation à réaliser’’ dans le quartier de la Besnerais

par un projet comportant une aire de jeux, une aire de pâturage et un verger à

planter,

- la modification de la localisation d’une trame de zone humide à la Nantillière,

- et la modification de règles de clôture en zone UE (article UE11).

Après avoir constaté la réalisation des travaux faisant l’objet au PLU initial de

l’emplacement réservé n°32 et une partie de ceux de emplacement réservé n°36, je considère

que les parties correspondantes peuvent être supprimées au PLU. Seule la partie ouest de l’ER

n°36 est à conserver en vue de poursuivre l’élargissement de la route de Pacé jusque la limite

ouest de la zone UD2. Le projet de voirie à créer entre la rue des Longrais et la zone 2AUD

du Pont Romain devant être déplacée suite à l’acquisition des anciens entrepôts Hardy,

l’emplacement réservé n°34 n’a donc plus lieu d’être conservé. Dans ces conditions, j’émets

un avis favorable à la suppression totale des emplacements réservés n°32 et n°34 et partielle

de l’emplacement réservé n°36.

Dans le quartier de la Besnerais, la plantation prévue n’a pas été totalement réalisée.

L’espace vert est occupé par une aire de pâturage et une aire en herbe non aménagée. Le

projet de la collectivité est de réaliser un espace de détente, sports et loisirs pour ce secteur

d’habitat relativement dense. Je suis favorable à l’aménagement de cette aire en lieu de

convivialité pour les résidents de ce quartier.

A la Nantillière , il s’agit de rectifier sur le règlement graphique une zone humide qui

n’avait pas été positionnée au bon endroit antérieurement.

Pour ces deux demandes de modifications ci-avant dont aucune n’a fait l’objet

d’observation de la part du public, j’émets un avis favorable sans réserve.

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La modification des règles de clôture concerne la possibilité qui serait accordée

seulement en zone UE et qui permettrait de réaliser des clôtures pleines (au lieu de claires-

voies) jusqu’à une hauteur de 1,80 mètre au lieu de 1,50 mètre. La procédure de modification

d’un PLU est effectivement l’occasion d’adapter les règles qui posent des difficultés

d’application sur le terrain. Toutefois dans le cas présent, il semble que la collectivité réagisse

par rapport à des demandes très particulières. Je suis cependant favorable à la préservation de

l’intimité des résidents de parcelles de superficie réduite principalement en bordure de

sentiers piétons et ne suis pas opposé à l’application d’une hauteur maximale de 1,80m au lieu

de 1,50m. Cependant il est difficile de comprendre que cette nouvelle mesure soit réservée

uniquement à la zone UE et non aux zones UA et UD à l’habitat encore plus dense. Je suis

donc favorable à cette modification à condition qu’elle s’applique également aux zones UA,

UD et UO.

V - CONCLUSIONS GENERALES du commissaire enquêteur La présente enquête a permis au public et notamment aux habitants de La Chapelle

des Fougeretz de prendre connaissance du dossier et de s’exprimer dans les meilleures

conditions sur la modification n°5 du Plan Local d’Urbanisme envisagée par la commune et

Rennes Métropole.

L’enquête a été conduite selon l’arrêté du 3 juillet 2018 de Mr le président de Rennes

Métropole, collectivité compétente en matière d’urbanisme pour les communes de la

Métropole. Les prescriptions en matière d’organisation, de publicité et de réception du public

ont été satisfaites. L’enquête s’est déroulée dans un climat serein même s’il a régné une

certaine animosité, de la part de quelques intervenants, vis-à-vis de la municipalité en place.

Bien que la zone 2AUD de la Viennais ait été arrêtée par la commune depuis plus de

neuf ans, une révision globale du PLU ne s’impose pas et la procédure de modification du

PLU est adaptée dans le cas présent compte tenu de la disposition totale du foncier

conformément à la réponse de la collectivité au procès-verbal de l’enquête. Par ailleurs, le

projet ne porte pas atteinte à l’économie générale du projet d’aménagement et de

développement durable du PLU de 2003.

Aussi après avoir tenu compte :

de la teneur de l’étude environnementale relative à l’ensemble de la zone 2AUD définie

au sud de l’aire agglomérée dont la conclusion indique que globalement le projet

d’aménagement de la zone de la Viennais aura plutôt un impact positif sur

l’environnement comparé à l’évolution naturelle du site sans l’aménagement présenté au

projet,

de la compatibilité de ce projet de modification n°5 avec les documents supra-

communaux (SCoT, PLH, PLUi, SDAGE et SAGE…) notamment pour l’ouverture à

l’urbanisation du secteur de la Viennais et le renouvellement et la densification du

centre-bourg,

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des avis émis avant la clôture de l’enquête par les personnes publiques associées,

des observations orales et écrites émises par le public sur les différents points de la

présente modification n°5 et des réponses apportées par la collectivité,

de la situation privilégiée de la commune à proximité de la ville de Rennes dont

l’extension urbaine est de plus en plus contrainte et des grands axes de circulation,

de l’absence de zones disponibles à l’urbanisation alors qu’il existe une demande

permanente de logements sur la commune de La Chapelle des Fougeretz, reconnue en

tant que « commune nature »,

de la capacité suffisante des infrastructures nécessaires (eau, assainissement, énergies…)

au développement urbain de la commune ; les aménagements à venir pour l’amélioration

des conditions de circulation étant assurés par Rennes Métropole, compétente en ce

domaine,

de l’arrêt, les mois prochains, par le conseil communautaire de Rennes Métropole du

Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) incluant notamment la commune de La

Chapelle des Fougeretz,

et aussi des avis que j’ai émis au chapitre précédent sur chacun des points faisant l’objet

de la présente modification n°5

j’émets globalement un AVIS FAVORABLE au projet de modification n°5 du Plan

Local d’Urbanisation de la commune de la Chapelle des Fougeretz assorti des deux

réserves suivantes :

pour l’ilot de la rue de la mairie, de respecter les dispositions réglementaires de la

zone UA notamment en ce qui concerne l’implantation en bordure de voie publique,

les niveaux de construction et le calcul des places de stationnement ou sinon dans le

cas de maintien du projet par la collectivité de les appliquer à l’ensemble des

immeubles autour de la place de l’église,

pour la modification des clôtures en zone UE en bordures de sentiers piétonniers de

l’appliquer également aux autres zones urbaines denses UA, UD et UO.

et je recommande à la collectivité de mettre en cohérence les pièces du dossier sur tous les

points évoqués par les avis des personnes publiques associées et par les réponses diverses

apportées par la collectivité (note complémentaire au dossier, réponses au procès-verbal…)

Fait à PLERIN, le 8 novembre 2018

Jean-Yves RONDEL

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