Points clés en bref :

• La reprise économique est imputable à des composantes volatiles et doit par conséquent être interprétée avec pru-dence

• Au cours du premier semestre, les chiffres de l’immigration sont les plus bas depuis 2010

• La hausse des prix du mazout et de l’essence entraîne un retournement de tendance dans le domaine de l’inflation

• La hausse récente des taux d’intérêt ne se reflète pas encore dans les prévisions des économistes

• Le secteur de l’immobilier construit de nombreux logements locatifs et l’indice de la construction atteint un niveau record avec 144 points

• Les rendements nets des habitations plurifamiliales à Zurich tombent sous le seuil de 2 %

• Sur le marché des logements en proprié-té, on observe un retour à la normale

• Le marché locatif va vers une situation de suroffre et exerce une pression sur les loyers

• Les loyers des surfaces de bureaux ont fortement baissé, mais l’offre est toute-fois en recul dans les grandes villes

• La baisse des chiffres d’affaires dans le secteur non alimentaire exerce une pression sur les loyers liés aux chiffres d’affaires sur le marché des surfaces retail et conduira à des dépréciations d’ici la fin de l’année

PwC ImmospectiveInterprétation de la newsletter « FPRE-Méta-analyse immobilière Tr4/16 »Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante : « (1) ».

18.11.2016

À l’heure actuelle, les économistes voient encore d’un œil critique la récente reprise de l’économie suisse et mettent en garde contre une euphorie prématurée. Les investissements dans la construction de logements, stimulés par l’environ-nement de taux négatifs, soutiennent la conjoncture dans le bâtiment et per-mettent une forte progression de l’indice de la construction. Les rendements nets atteignent des niveaux historiquement bas malgré l’élargissement de l’offre de surfaces et la baisse des loyers. Les chiffres d’affaires en recul, notamment dans le secteur non alimentaire, exercent une pression sur les loyers indexés sur le chiffre d’affaires, et par conséquent sur les valeurs de marché des immeubles retail.

1.1. Des perspectives miti-gées en dépit d’une crois-sance surprenanteContrairement aux attentes, une reprise de l’économie suisse s’est dessinée au cours du premier semestre 2016. Au second semestre, la croissance économique était de 0,6 %, contre 0,3 % au trimestre précédent, un taux déjà élevé. Les prévisions actuelles en matière de PIB pour l’année en cours sont donc plus positives que ne l’étaient les attentes au cours du semestre.1 En particulier CS (1,5 %) et BAK (1,6 %) ont sensiblement revu leurs attentes à la hausse. En moyenne, on table sur une croissance du PIB de 1,5 % pour 2016. Les prévisions pour l’année suivante se situent à 1,6 %, à l’instar du trimestre précédent. (8,9)

Les économistes mettent en garde contre une euphorie prématurée. Une analyse plus précise des moteurs écono-miques fait apparaître que la croissance résulte en majeure partie des com-posantes volatiles que sont les stocks ainsi que la consommation publique en particulier. La consommation privée ainsi que les investissements des acteurs privés suisses marquent un recul. Dans le même temps, la hausse du volume des exportations au cours du premier semestre est attribuable presque exclu-sivement aux exportations de l’industrie

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1 SwissLife Asset Managers, Perspectives économiques, octobre et novembre 20162 Banque nationale suisse, Bulletin trimestriel, 3/2016, septembre 2016

chimique et pharmaceutique, en forte croissance.2 De même, le ralentisse-ment de l’immigration depuis le début de l’année, avec un solde migratoire moyen à 5,000 personnes par mois, ne peut pas, à l’heure actuelle, donner des impulsions positives pour l’évolution de la consommation et par conséquent la croissance économique. (13)

Concernant les chiffres de l’emploi, on observe également une évolution posi-tive – la croissance prévue pour l’année 2016 est quasiment proche de zéro. Les attentes pour 2017 restent également modérées, avec tout juste 0,5 %. (10) En ce qui concerne les prévisions pour les chiffres du chômage, les économistes affichent un optimisme un peu plus marqué au vu de la croissance écono-mique – à l’heure actuelle, les instituts tablent sur un taux de chômage moyen de 3,3 % pour 2016 et de 3,4 % pour 2017. (8)

En raison des incertitudes mondiales dans le domaine politique et écono-mique, les perspectives de croissance restent volatiles. Les décisions poli-tiques récentes et en suspens, par exemple les élections américaines ainsi que la mise en œuvre de l’initiative contre l’immigration de masse et l’issue du référendum sur le Brexit, ne reste-ront pas sans répercussions sur la situation économique en Suisse.

1.2. Nouvelle correction vers le bas des prévisions de taux d’intérêtEn particulier la hausse des prix de l’essence et du mazout conduit les économistes à attendre, au cours des prochains mois, un nouveau renché-rissement positif après deux années de déflation. Selon les attentes de la BNS (0,2 % pour 2017 et 0,6 % pour 2018) légèrement corrigées vers le bas, celui-ci devrait toutefois rester relative-ment modéré. (11) Les prévisions des instituts économiques sont légèrement plus positives pour l’année à venir avec une moyenne de 0,4 %. (8)

Avec sa décision de politique monétaire du 15 septembre 2016, la BNS a fait connaître son intention de maintenir sa politique monétaire expansionniste.3 Malgré la hausse significative des taux d’intérêt au mois d’octobre, l’ensemble de la courbe des taux reste négative pour l’instant. (22) Ces derniers développements n’ont pas encore été pris en compte dans les prévisions des économistes. Par rapport au trimestre précédent, ils ont une nouvelle fois cor-rigé vers le bas à environ –0,4 % (KOF) leurs prévisions de taux d’intérêt pour l’année à venir. (20)

3 Banque nationale suisse, Bulletin trimestriel, 3/2016, septembre 20164 Indice suisse de la construction de Credit Suisse et de la Société suisse des entrepreneurs5 CS Economic Research, Moniteur immobilier Suisse, 3e trimestre 2016, Vacances en hausse sous l’effet des bas taux d’intérêt6 UBS Asset Management, Perspectives du marché suisse de l’immobilier, 2e semestre 2016

1.3. L’indice de la construc-tion atteint un recordL’indice de la construction CS/SSE atteint un nouveau record spectaculaire à 144 points au troisième trimestre 2016.4 Ainsi, non seulement le dévelop-pement positif du trimestre précédent se poursuit, mais il affiche une accélé-ration marquée avec une croissance de 13 % par rapport à l’année précédente. Si le génie civil a été le moteur essentiel de la tendance haussière au dernier trimestre, le bâtiment, en particulier la construction de logements, enregistre à présent la plus forte croissance avec une progression de 17 % par rapport à l’année précédente. (17) En raison du niveau toujours élevé des demandes, cette tendance devrait se poursuivre également au cours des prochains trimestres. Le nombre de permis de construire a ainsi augmenté de 5,5 % entre septembre 2015 et août 2016. La reprise du bâtiment, et surtout du seg-ment de la construction de logements, est due en majeure partie à la politique de taux d’intérêt négatifs, qui a forte-ment a accru l’attrait de l’immobilier en tant que catégorie de placement au cours des dix-huit derniers mois. L’intérêt toujours marqué des investis-seurs est cependant contrebalancé par la baisse de la demande sur les marchés des utilisateurs – un développement qui, à moyen terme, ne devrait pas être dépourvu de risques pour le secteur de la construction.5

1.4. Retour à l’équilibre du marché des logements en propriétéSur le marché des logements en pro-priété, la dynamique des prix continue de s’essouffler, essentiellement dans le segment des prix supérieur et moyen. Cette tendance est la plus marquante dans le domaine des maisons familiales, où les prix des transactions affichent un brusque recul de –3,9 % (47) en moyenne par rapport au trimestre précédent, la baisse la plus importante étant observée dans le segment haut de gamme avec –4,5 %. (48) Selon l’indice des prix FPRE, les prix des logements en propriété ont d’abord tendance à se stabiliser suite à la dernière hausse notable du 1er trimestre 2016. (53) Dans le segment inférieur, en revanche, la tendance haussière se poursuit avec une augmentation de 2,7 %. (54)

Sur le plan régional, on observe tou-jours pour les logements en propriété un déplacement de la demande des régions à prix élevés autour du lac Léman, du lac de Zurich et du lac de Zoug vers des régions meilleur marché comme par exemple l’Espace Mittelland et le Jura. (49, 50, 56) A l’exception des régions de montagne qui continuent de subir les conséquences de l’initiative sur les résidences secondaires, celles-ci affichent pour la plupart une hausse des prix positive et stable.6

Le secteur des logements en propriété se trouve en phase de normalisation. Ici, l’activité de construction n’a cessé de ralentir depuis 2011. Avec une hausse de 0,4 % par rapport à l’année précédente, le nombre de permis de construire pour les logements en pro-priété n’augmente que très faiblement. Dans le domaine des maisons indivi-duelles, les demandes atteignent même un nouveau plancher après un recul de –5,0 %. Comme dans le même temps, la demande de logements en propriété se réduit, on peut considérer qu’il règne une accalmie générale sur le marché.6

1.5. Le marché des loge-ments locatifs évolue vers une situation de suroffreAlors que sur le marché des logements en propriété, l’offre et la demande évoluent au même rythme, l’activité de construction est toujours davantage découplée de la demande sur le marché des logements locatifs. Le dernier boom de la construction est de toute évidence lié à la pénurie durable de possibilités de placement des investisseurs. Ces dernières années, la dynamique sur le marché résidentiel était encore induite par une forte immigration, mais celle-ci se ralentit actuellement.7 Les consé-quences de cette évolution se reflètent déjà dans l’augmentation du nombre de vacances dans le segment des loge-ments locatifs, qui selon CS se situent désormais à 2 % environ sur l’ensemble de la Suisse. Ce sont toujours plutôt les régions et communes rurales, où l’activité de construction est intense, qui sont touchées par des taux de vacance élevés, alors que les surfaces habitables dans les régions métropolitaines restent limitées avec des taux de vacance de 0,22 % à Zurich et de 0,51 % à Genève.7

Les loyers du marché réagissent en conséquence à l’évolution différente de l’offre et de la demande, avec un recul de –0,6 % (25) par rapport au trimestre précédent. Cette tendance est percep-tible avant tout dans le segment des nouvelles constructions avec –1,2 %. Au niveau régional, on observe la plus forte baisse des loyers dans les régions métropolitaines de Zurich et de Bâle avec respectivement –1,5 % et –1,7 %. (25, 26) Les loyers proposés diminuent également de manière sensible pour le troisième trimestre consécutif. (28, 29) Dans le même temps, la demande des investisseurs pour l’immobilier résiden-tiel fait plonger à leur plus bas niveau historique (1,9 % et 2,5 %) les rende-ments nets de premier ordre pour des immeubles bénéficiant d’une situation centrale à Zurich et à Genève.8

Le nombre durablement élevé de demandes de permis de construire dans le segment des logements locatifs et la migration en baisse indiquent une disparité croissante entre l’offre et la demande. Le secteur devra se préparer à des vacances plus importantes dans le segment résidentiel du marché des placements.

7 UBS Asset Management, Perspectives du marché suisse de l’immobilier, 2e semestre 20168 CBRE, Marketview Geneva Office, 3e trimestre 2016 ; Marketview Zurich, 3e trimestre 20169 OFS

1.6. Loyers de bureau en régression malgré des vacances modéréesLa situation du marché des surfaces de bureaux reste tendue. L’immigration de personnes actives reste à un niveau comparativement faible. Au cours du premier semestre, le solde migratoire a atteint son plus bas niveau depuis 2010. (12) Le nombre de poste vacants a une nouvelle fois été en légère hausse (1,6 %) par rapport au trimestre précédent (10) ; avec une variation de –0,1 % du nombre d’employés, mesurée en équivalents plein temps, on ne peut toutefois pas parler d’un redressement prochain du marché de l’emploi.9 La situation sur le marché de l’emploi tout comme les mutations structurelles dans le monde du travail moderne comme l’offshoring et le desksharing génèrent une demande supplémentaire relative-ment faible de surfaces de bureaux. A L’heure actuelle, ce sont tout particuliè-rement les régions à l’écart des grands centres qui sont touchées par une demande insuffisante et des vacances en hausse.7 En revanche, on n’observe pas, pour l’instant, d’augmentation des

1.7. Le secteur non alimen-taire contribue dans une large mesure à une baisse des loyers retailL’incertitude des investisseurs immo-biliers concernant le segment du commerce de détail se fait ressentir de façon de plus en plus perceptible sur le marché. Les problèmes de chiffres d’af-faires auxquels le commerce de détail est actuellement confronté constituent le défi majeur pour le marché des sur-faces retail. L’espoir à court terme d’une reprise au premier trimestre a été réduit à néant suite à un nouveau fléchisse-ment de 1,7 % des chiffres d’affaires au second trimestre. Les segments non alimentaires, qui ont accusé un recul de 3,1 %, sont particulièrement touchés.11 Les faibles chiffres du commerce de détail se reflètent toujours davantage dans les loyers indexés sur le chiffre d’affaires et s’accompagnent de dépré-ciations des immeubles du secteur retail en fin d’année. Ce phénomène, on le sait, est imputable essentiellement au développement du commerce en ligne ainsi qu’au tourisme d’achat ; dans le secteur de l’habillement et des loisirs, qui affiche une baisse du chiffre d’af-faires de respectivement 6,7 % et 7,1 %, le mauvais temps en été a constitué un frein supplémentaire.11 Les prix des loyers pour les surfaces retail ont baissé de 4,7 % dans toute la Suisse entre la mi-2015 et la mi-2016. La situation pourrait s’amplifier encore à l’avenir, étant donné que le degré de saturation n’est pas encore atteint dans le canal de distribution numérique.12

La baisse des besoins en surfaces du commerce de détail soulève la ques-tion de l’utilisation future des surfaces commerciales vacantes. Alors que des concepts rentables pourront être trou-vés sans problème pour des surfaces flexibles bien situées, le changement d’affectation des immeubles situés en zone B et surtout C constituera un défi.

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Kurt Ritz +41 58 792 14 49 kurt.ritz@ch.pwc.com

Marie Seiler +41 58 792 56 69 marie.seiler@ch.pwc.com

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vacances dans les deux plus grandes régions métropolitaines. Dans la région de Zurich, la quantité de surfaces vacantes a diminué de 20 000 m2, contre 13 000 m2 à Genève. Au vu des activités de construction actuelles, une stabilisation à long terme des vacances reste cependant improbable. À Zurich, environ 260 000 m2 nouvelles surfaces de bureaux sont attendues d’ici 2021, alors qu’à Genève, ce chiffre devrait même atteindre 310 000 m2.10

Les loyers pour des surfaces de bureaux affichent, à l’exception de la région située autour du lac Léman (+0,8 %), une nette tendance baissière. À l’instar du trimestre précédent, le recul des prix (–5,1 %) touche essentiellement les régions de Bâle et de l’Espace Mittel-land. À Zurich, la baisse des loyers est moins forte (–3,6 %), mais toujours per-ceptible. (35, 36) En outre, les proprié-taires sont de plus en plus fréquemment forcés de faire aux locataires potentiels des concessions supplémentaires, qui ne se reflètent pas dans les statistiques sur les prix des loyers.11

10 CBRE, Marketview Geneva Office, 3e trimestre 2016 ; Marketview Zurich, 3e trimestre 201611 UBS Asset Management, Perspectives du marché suisse de l’immobilier, 2e semestre 201612 Finanz und Wirtschaft « Jetzt sinken die Mieten in der Schweiz », 27.10.2016