Mémoire de Projet de Fin...

Projet de Fin d’Etudes

Montage Opérationnel des projets immobiliers de la Société

Wallonne de Logements

Auteur : Rémi LEPILLIEZ, élève ingénieur en 5 ème année à l’INSA de Strasbourg

Tuteur Entreprise : Luc VANSASSENBROUCK, administrateur délégué au sein de Projénor Belgique

Tuteur INSA Strasbourg : Abdallah GHENAIM, professeur à l’INSA de Strasbourg

Mémoire de Projet de Fin d’Etudes

LEPILLIEZ Rémi

2

Septembre 2014

REMERCIEMENTS

Je tiens à remercier M. Luc VANSASSENBROUCK, Administrateur délégué de Projénor

Belgique et mon maître de stage, d’avoir été disponible et présent pour répondre à mes

interrogations et m’expliquer les enjeux et le fonctionnement de chaque projet, tout comme

M. Alain PHILIPPE, Directeur de Projet de Projénor, de m’avoir fait partager ses

connaissances des projets et expériences du métier.

Remerciements particuliers aux autres salariés de Projénor, Mme Stéphane HUBERT,

Mr Pierrick ASTIER, Mme Muriel STORDER et Mme Sylva LAMORT pour leur disponibilité et

leur accueil chaleureux.

Je remercie ensuite tous les collaborateurs de l’entreprise que j’ai été amené à

rencontrer de m’avoir accepté et intégré au sein de leurs différents projets et travaux.


LEPILLIEZ Rémi

3

RESUME

Mon sujet de PFE a eu pour but de travailler sur toutes les étapes d’un montage d’opération

immobilière. Pour se faire, j’ai eu l’occasion de travailler sur les projets immobiliers de la société

Domovoi, société d’économie mixte détenu à 75% par PROJENOR et à 25% par la Société Wallonne

du Logement.

Je développerais dans ce mémoire chacune des étapes sur lesquelles j’ai pu travailler. Tout

d’abord, j’exposerai comment sont menées les études de faisabilité, qu’elles soient urbanistique ou

financière, dès la naissance d’un projet immobilier.

Par la suite sera fait un développement de la phase « Etudes de Projet », des démarches afin

d’obtenir un permis d’urbanisme jusqu’au suivi des études pour finir par l’analyse des offres jusqu’à

désignation de l’entreprise qui mènera à bien le projet.

Ce mémoire se conclura par le détail des phases de réalisations des travaux et de la phase de

commercialisation de tels projets immobiliers.

Mots clefs : Développement Immobilier - Faisabilité Urbanistique et Financière - Permis

d’urbanisme - Commercialisation


LEPILLIEZ Rémi

4

ABSTRACT

My studies project was designed to carry all steps of mounting real estate project. To do this

project, I had the opportunity to work on the real estate project of the company Domovoi, mixed

company which is 75% owned by the company Projenor and 25% owned by the Walloon Housing

Corporation.

I would develop in this thesis each stage on which I worked. First, I commit how are

conducted the feasibility studies, urban or financial, from the beginning of a project.

Then, I would develop the step of “Project Study”, from the process of obtaining planning

permission to the studied for finish with the offer analysis and the nomination of the company.

To conclude, I will discuss the details of the step of works and the step of the marketing of

this real estate projects.

Keywords : Real estate development – Urban and financial feasibility – Planning permission -

Marketing


LEPILLIEZ Rémi

5

Table des matières

REMERCIEMENTS .................................................................................................................................... 2

RESUME ................................................................................................................................................... 3

ABSTRACT ................................................................................................................................................ 4

INTRODUCTION ....................................................................................................................................... 7

PARTIE A : PRESENTATION ...................................................................................................................... 8

1. Présentation des entreprises .......................................................................................................... 9

1.1. La société PROJENOR............................................................................................................... 9

1.2. La société DOMOVOI ............................................................................................................. 11

1.2.1. Création de la société DOMOVOI .................................................................................. 11

1.2.2. Objectifs de la société DOMOVOI ................................................................................. 11

1.2.3. Fonctionnement de la société DOMOVOI ..................................................................... 12

1.2.4. Le rôle de la société PROJENOR chez DOMOVOI .......................................................... 12

1.3. Les spécificités Belges ............................................................................................................ 13

1.3.1. Les intervenants ............................................................................................................ 13

1.3.2. Les règlements d’urbanisme ......................................................................................... 14

PARTIE B : LE MONTAGE D’OPERATION IMMOBILIERE ......................................................................... 15

1. Préparation du montage de l’opération ........................................................................................ 16

1.1. Présentation du projet .......................................................................................................... 16

1.2. Faisabilité Urbanistique ......................................................................................................... 16

1.3. Faisabilité Financière ............................................................................................................. 18

1.4. Etablissement de l’offre – Réponse du vendeur ................................................................... 20

2. Etudes du projet ............................................................................................................................ 21

2.1. Présentations des projets de la société Domovoi ................................................................. 21

2.1.1. Le projet de Mons ......................................................................................................... 21

2.1.2. Le projet d’Ottignies ...................................................................................................... 24

2.2. Permis d’urbanisme ............................................................................................................... 25

2.2.1. Permis d’urbanisme du projet de Mons ........................................................................ 25

2.2.2. Permis d’urbanisme du projet d’Ottignies .................................................................... 25

2.3. Suivi des études ..................................................................................................................... 27


LEPILLIEZ Rémi

6

2.3.1. Référentiel Quartiers Durables...................................................................................... 27

2.3.2. Contact avec le CPAS de la ville de Mons ...................................................................... 27

2.4. Analyse des offres et désignation de l’entreprise ................................................................. 29

2.4.1. Le Projet de Pepinster ................................................................................................... 29

2.4.2. Procédure d’appel d’offre et analyse des offres ........................................................... 30

2.4.3. Désignation de l’entreprise ........................................................................................... 31

3. Phase de réalisation ...................................................................................................................... 31

4. Commercialisation ......................................................................................................................... 33

4.1. Suivi de la commercialisation ................................................................................................ 33

4.2. Opération de communication ............................................................................................... 33

CONCLUSION ......................................................................................................................................... 34


LEPILLIEZ Rémi

7

INTRODUCTION

Afin d’achever notre formation d’ingénieur en génie civil au sein de l’INSA de Strasbourg, le

projet de fin d’études permet de s’immerger totalement dans les projets d’une entreprise et d’y

réaliser des études permettant de mettre en application les éléments de formation déjà reçus.

J’ai choisi de réaliser ce projet de fin d’études au sein de l’entreprise Projénor Belgique, filiale

de Projénor – Crédit Agricole Immobilier.

En effet, suite à mes deux premières années d’enseignement où j’ai eu l’occasion de réaliser

des stages dans le domaine du bâtiment, j’ai suivi l’option aménagement du territoire lors de ma

cinquième année afin d’élargir mes compétences et d’engranger de nouvelles expériences dans le

domaine du Génie Civil. Ce nouvel aspect de la formation m’ayant donné satisfaction, j’ai alors choisit

d’effectuer ce PFE dans cette entreprise afin d’être confronter à l’aspect professionnel de la maîtrise

d’ouvrage.

Mon projet de fin d’étude a pour sujet le « Montage Opérationnel des projets immobiliers de

la société Wallonne de Logements ».

De nombreux projets étaient en cours d’opération lorsque je suis arrivé au sein de

l’entreprise Projénor. C’est pourquoi j’ai eu l’occasion de travailler sur des sujets très variés tout au

long du stage, avec parfois des missions qui ne concernaient pas directement les projets de la société

Wallonne de Logements, mais toujours au cœur du développement immobiliers, c’est pourquoi je les

aborderais donc également au cours de ce rapport.

Dans ce mémoire, je commencerais par présenter l’environnement professionnel dans lequel

j’ai eu l’occasion de travailler. Ensuite, je détaillerais les missions que j’ai réalisées lors de différentes

étapes du montage de ces projets immobiliers. Pour chacune de ces étapes, j’ai travaillé sur des

projets différents. Je commencerais donc chaque partie par une présentation du projet concerné

puis par l’explication des études réalisées.


LEPILLIEZ Rémi

8

PARTIE A : PRESENTATION


LEPILLIEZ Rémi

9

1. Présentation des entreprises

1.1. La société PROJENOR

Projénor est une société belge d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage et de Promotion Immobilière.

Son siège est basé à Namur. En 1988, Projénor est créée en France à l’initiative du Directeur Général

de la Caisse des Dépôts et Consignations. Son capital est majoritairement détenu (81%) par le Crédit

Agricole Immobilier. Les autres actionnaires sont Crédit Agricole CBI, le Crédit Agricole Nord de

France, Transports Ferroviaire Holding.

Les activités de Projénor en France sont la promotion immobilière et le développement de

plateformes multimodales, son siège est situé à Lille.

Figure 1 : Organigramme Crédit Agricole Immobilier - Projenor


LEPILLIEZ Rémi

10

En 1992, Projénor crée une succursale en Belgique qui devient une filiale en 2006.

Administrateur délégué

Luc VANSASSENBROUCK

Directeur de projet

Alain PHILIPPE – Muriel STORDER

Responsable d’opération

Pierrick ASTIER – Sylva LAMORT

Secrétaire

Stéphane HUBERT

Projénor Belgique

Figure 2 : Organigramme Projénor Belgique


LEPILLIEZ Rémi

11

1.2. La société DOMOVOI

1.2.1. Création de la société DOMOVOI

En 2008, la Société Wallonne de Logement, SWL, principal opérateur du logement public en

Wallonie, a lancé un appel d’offre pour la création d'une Société d'économie mixte dans le cadre d'un

partenariat public-privé.

La société PROJENOR a remporté cet appel d’offre en février 2009 et est donc devenue

l’actionnaire majoritaire, à hauteur de 75%, de DOMOVOI, les 25% restants étant détenus par la SWL.

1.2.2. Objectifs de la société DOMOVOI

La création de cette société d’économie mixte fût motivée par le souhait de la SWL de

développer l’offre de logements en région wallonne ainsi que de valoriser les importantes réserves

foncières qu’elle possède.

Cette société a pour objectifs :

- La mise sur le marché d’un nombre important de logements, la valorisation

optimale des réserves foncières de la Société Wallonne du Logement, la

participation à la gestion de projets immobiliers pris en charge par la société

PROJENOR pour garantir des logements de qualité et rencontrer les objectifs de

la politique régionale du logement.

- De choisir les réserves les plus appropriés pour créer au minimum 100 logements

par an, logements exemplatifs en termes d’habitat durable, adaptés à la

demande locale et assurant une mixité de fonctions et de populations.

PROJENOR Belgique

75%

25%

SWL

Figure 3 : Partage des capitaux de la Société Domovoi


LEPILLIEZ Rémi

12

En termes de création de logements, la société DOMOVOI a pour objectif la construction d’au

moins 600 logements sur une durée de 7 ans.

1.2.3. Fonctionnement de la société DOMOVOI

Chaque site choisit pour la construction de logement fait l’objet d’un Contrat de Promotion

Immobilière (CPI) établit entre la Société Domovoi et la Société Projénor.

Selon les termes de ces CPI, les projets réalisés par la Société Domovoi distingue les phases

de réalisation suivante :

- La phase I : porte sur les études de mise au point du programme portant sur l'ensemble du site, en ce compris les voiries, réseaux, et aménagements divers, permettant la mise en œuvre des procédures urbanistiques d'ensemble ainsi que la détermination des prix au stade de l'avant-projet.

- La phase II-a porte sur les études opérationnelles permettant le dépôt des demandes de permis d'urbanisme pour environ 50 logements, ainsi que la détermination des prix au stade de la consultation des entreprises. La mise en œuvre de la phase II-a fait l'objet d'un avenant au contrat initial.

- La phase II-b porte sur la réalisation des logements visés à la phase II-a, jusqu'à leur

réception définitive, selon le descriptif, le coût et le délai prévus au programme détaillé approuvé par la Société, et sous couvert d'une garantie financière d'achèvement. La mise en œuvre de la phase II-b fait l'objet d'un deuxième avenant au contrat initial.

- Après la réalisation de la phase II-b, des lots successifs d'environ 50 logements peuvent

être réalisés au cours de phases subséquentes comportant également, selon les mêmes principes, une phase -a et une phase -b.

1.2.4. Le rôle de la société PROJENOR chez DOMOVOI

Pour chaque projet, Projénor prépare les dossiers de demande qui sont déposés au nom de

la Société Domovoi en vue de l'obtention des permis de lotir, des éventuels permis d'environnement ainsi que des permis d'urbanisme, tant pour les voiries, raccordements et équipements d'ensemble que pour les logements. Projénor assure le suivi de l’ensemble des procédures administratives.

Projénor effectue au nom de la Société Domovoi les démarches de suivi de l'élaboration ou de la révision de plans d'aménagement et, le cas échéant, d'autres encadrements généraux nécessaires à la réalisation des projets.

En phase travaux, Projénor s'engage à faire réaliser les travaux de construction des projets en soumettant à l’avis de la SWL les étapes-clés du déroulement des travaux.

Pour finir, la commercialisation des logements proprement dite (publicité, recherche de la clientèle, négociations et contacts avec les clients) a été entièrement confiée à la Société Trévi, commercialisateur partenaire de l’entreprise Projénor. Cette dernière assume le suivi des ventes, la


LEPILLIEZ Rémi

13

comptabilisation et les rapports avec les notaires.

1.3. Les spécificités Belges

1.3.1. Les intervenants

En Belgique, les procédures administratives, les termes spécifiques au domaine de la

construction et les rôles des acteurs intervenants lors d’un chantier sont différents.

Les principaux termes qui diffèrent sont :

Adjudicataire : Entreprise générale

Entrepreneur, fournisseur ou prestataire qui, après avoir déposé une offre, se voit confier l’exécution

du marché par le pouvoir adjudicateur.

Pouvoir adjudicateur : Maître d’ouvrage

L’Etat, les collectivités territoriales, les organismes de droit public et les associations formées par un

ou plusieurs de ces organismes de droit public ou de ces collectivités territoriales qui veulent faire

réaliser des travaux publics, qui veulent recourir à une prestation de services ou qui envisagent de

faire un achat de fournitures.

Auteur de projet : Maître d’œuvre (Architecte et bureaux d’études)

Bureau de stabilité : bureaux d’études structures

Bureau des techniques spéciales : Bureau d’études fluides …

Cahier Général des Charges : Contient les clauses contractuelles générales qui déterminent, sur le

plan juridique, la nature, la portée et l’étendue des engagements réciproques du pouvoir

adjudicateur et de l’adjudicataire pour l’exécution des marchés publics. Il constitue, avec le cahier

spécial des charges, le document de référence pour l’exécution des marchés publics.

Cahier Spécial des Charges : Document qui contient toutes les clauses contractuelles particulières

applicables à un marché déterminé, qu’il s’agisse des clauses administratives ou techniques. Il

complète le cahier général des charges et peut y déroger dans une certaine mesure. Il comprend

également des dispositions liées à la passation du marché.

PGSS : Plan Général de Sécurité et de Santé = PPSPS (Plan particulier de sécurité et de protection de

la santé)

CSS : Coordinateur sécurité santé = SPS (Coordinateur sécurité protection de la santé)

Les rôles des différents acteurs ne sont pas tout à fait similaires qu’en France. C’est surtout la

répartition des tâches entre l’architecte et l’entreprise qui n’est pas la même. En effet,

l’entrepreneur n’est admis à exécuter les travaux que d’après les plans remis par le maître d’œuvre

(Architecte ou Bureau d’étude) et les indications du fonctionnaire dirigeant ou ses délégués, ce qui


LEPILLIEZ Rémi

14

n’est pas le cas en France, où l’entrepreneur réalise les plans d’exécution.

1.3.2. Les règlements d’urbanisme

En Wallonie, c’est le C.W.A.T.U.P.E, Code Wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme,

du Patrimoine et de l’Energie, qui codifie l’ensemble des dispositions applicables en matière

d’aménagement du territoire (plan de secteur, plans communaux d'aménagement, ...), d'urbanisme

(demandes de permis, composition, délais, procédures applicables, ...), du patrimoine (patrimoine

protégé, biens classés, certificats de patrimoine, ...) et d'énergie (performances énergétiques des

bâtiments).

Que ce soit au niveau régional ou communal, plusieurs règlements ou document d’orientation au

développement sont d’application, comme le Plan Local d’Urbanisme peut l’être en France.

D’un point de vue Régional, le document d’orientation est le SDER, le schéma de développement

de l’espace régional, qui est appuyé le RRU, règlement régional d’urbanisme. La région a établi un

Plan de Secteur, qui établit un zonage des affectations du territoire :

- Les affectations destinées à l’urbanisation (zone d’habitats, zone d’habitats à caractère rural,

zone de services publics, zone de loisirs, …

- Les affectations non destinées à l’urbanisation (zone agricole, forestière, naturelle, zone

d’espace verts ou de parc)

- Les zones d’aménagement communal concerté. Il s’agit-là de zone de réserve sans affectation

particulière. Leur éventuelle urbanisation ne peut s’effectuer avant l’adoption par les autorités

locales et par le Gouvernement wallon d’un document préalable qui définit la manière dont leur mise

en œuvre peut être concrétisée : organisation urbanistique globale, fonctions, circulations… Ce

document s’appelle le Rapport Urbanistique et Environnemental (RUE), car il comporte aussi une

partie qui analyse les impacts sur l’environnement du projet d’urbanisation. Le RUE est toujours

d’initiative communale. Dès qu’il est approuvé par la Région Wallonne, la ZACC est réputée mise en

œuvre. Les demandes de permis peuvent alors être introduites normalement.

D’un point de vue Communal, le document d’orientation est le SSC, schéma structurel communal,

qui est appuyé par le RCU, Règlement Communal d’urbanisme (total ou partiel). Il est à noter que

toutes les communes ne disposent pas forcément d’un schéma structurel communal. Lorsqu’elle en

possède un, elles dressent un PCA, Plan Communal d’Aménagement, qui a pour caractéristique de

pouvoir fixer avec plus de précision que le plan de secteur les affectations des sols (notamment en

« affinant » les affectations de la zone d’habitat). Notons que le PCA doit tout de même se référer

aux affectations fixées par le plan de secteur.


LEPILLIEZ Rémi

15

PARTIE B : LE MONTAGE D’OPERATION IMMOBILIERE


LEPILLIEZ Rémi

16

1. Préparation du montage de l’opération

1.1. Présentation du projet

Dans cette partie du rapport, nous parlerons d’un projet qui concerne directement

l’entreprise Projénor et non l’entreprise Domovoi.

Pour cette étape du développement immobilier, j’ai été amené à travailler sur une

opportunité de projet se situant à Bruxelles, rue de Laeken. En annexe 1 se trouve le descriptif de

cette possibilité de développement immobilier.

Il s’agissait d’un ancien immeuble de bureau avec entrepôt à redévelopper, situé en plein centre de

Bruxelles, zone forcément très intéressante en termes de développement de logement compte tenu

de son attractivité.

1.2. Faisabilité Urbanistique

Cette opportunité nous a été communiquée par la société Knight Frank, société de services

immobiliers. Le propriétaire de l’immeuble a en effet confié à Knight Frank la gestion de la vente de

son bien et de son réaménagement. Après les premières discussions avec la ville de Bruxelles, la

représentante de la société nous a expliqué qu’il était envisageable de développer +/- 6000 m²

résidentiels en lieu et place de l’ancien bâtiment, le terrain disponible étant de +/- 1260 m².

Afin de bien cadrer les diverses contraintes urbanistiques, nous avons visité le bâtiment pour

se rendre compte de son environnement proche et ainsi déterminer le type d’immeuble qui serait

opportun de développer.

Les habitations environnantes sont des immeubles de hauteur allant de 4 à 6 étages. Nous

sommes donc partis sur l’idée d’un bâtiment de 6 étages offrant le meilleur compromis

développement de surface/respect des bâtiments avoisinants.

Figure 4 : Situation du projet rue de Laeken, en plein cœur de Bruxelles


LEPILLIEZ Rémi

17

Ci-dessous une vue du bâtiment à l’intérieur du quartier :

Pour effectuer une première esquisse de projet, nous avons tenu compte des critères urbanistiques

suivants :

- Mise en place de Parking. Le stationnement étant très compliqué en centre-ville de

Bruxelles, il nous paraissait important de mettre à disposition des parkings pour les

potentiels futurs acquéreurs de logements. Nous avons dû alors analyser les

règlementations urbanistiques régissant la construction de parking dans la région de

Bruxelles-Capitale. Il est ressorti de cette étude que la construction de place de parking

était permise moyennant le respect du nombre minimum de place pour un bâtiment

résidentiel (minimum 1 place/logement), mais que cette construction de parking donnait

lieu au paiement d’une charge d’urbanisme qui s’élève à 125€/m² de parking construit.

- Nous avons également décidé d’installer au cœur de notre projet des espaces de jardin,

puisqu’il nous semblait intéressant d’un point de vue attractivité du site d’amener de la

verdure au milieu d’une résidence du centre-ville de Bruxelles.

- Considération des vis-à-vis aux alentours : il était évident en regardant le quartier dans

lequel viendrait s’implanter ce projet qu’il nous était impossible de réaliser un bloc entier

sur 6 étages, compte tenu des vis-à-vis avec d’autres bâtiments qu’il fallait éviter,

notamment au nord pour les bâtiments directement accolés au terrain à développer.

C’est pourquoi nous avons imaginé d’implanter le nouveau bâtiment sous la forme d’un

« L » avec au centre deux blocs plus petits, en respectant une distance suffisante avec les

autres propriétés.

Figure 5 : Situation du bâtiment au sein du quartier


LEPILLIEZ Rémi

18

- Afin de respecter la mixité présente dans le quartier d’implantation, nous avons décidé de

conserver un espace de 500 m² au rez-de-chaussée dédié à de futurs emplacements de

commerces.

Ci-dessous l’esquisse réalisée en vue de l’étude de faisabilité :

C’est par la suite à partir de cette esquisse que nous passons à l’étude de faisabilité financière,

en se basant sur les surfaces disponibles données par cette première idée d’agencement du

bâtiment.

1.3. Faisabilité Financière

L’étude de faisabilité financière a pour de voir rapidement si un projet peut être viable pour

notre entreprise. Pour ce faire, nous dressons un tableau avec toutes les charges liées à la

construction puis toutes les recettes liées à la vente des logements. Ensuite, en prenant en compte la

marge bénéficiaire minimale à réaliser par l’entreprise, nous fixons l’offre que nous pouvons faire au

propriétaire intéressé pour la vente de son terrain.

En annexe 2 se trouve le tableau récapitulatif de cette analyse de faisabilité financière.

Figure 6 : Première esquisse du projet


LEPILLIEZ Rémi

19

Développons maintenant le contenu de ce tableau :

A/ Le programme de construction : Nous établissons dans cette première partie les différentes

surfaces disponibles et les différentes affectations que ces surfaces auront dans le projet du

bâtiment. Nous réservons donc des espaces pour les parkings, pour le commerce et ensuite pour les

logements. Il est important de considérer une surface réservée aux espaces communs dans la surface

des logements afin de prendre en compte une surface habitables réalistes.

B/ Les charges de construction : on retrouve ici tous les coûts se rattachant à la construction du

bâtiment :

- Tout d’abord le foncier, c’est-à-dire toutes les charges financières nécessaires aux diverses

démarches administratives (frais notarial, frais pour l’obtention du permis d’urbanisme,

pour les différentes études précédents la construction, …)

- Le coût propre de la construction : en premier lieu le coût de la démolition du bâtiment

existant, puis les coûts de construction des diverses autre surface (étages de logement,

parking, commerces, jardins, …) et pour finir 3% de ce montant de construction pour

couvrir d’éventuel aléas qui surviendrait en cours de chantier.

- Le coût des différentes études, avec notamment les honoraires de l’auteur de projet, du

bureau d’études en développement durable, du coordinateur sécurité et santé, …

- Les autres frais intervenants dans le montage d’une opération immobilière (les diverses

garanties, décennale et TRC, les frais de commercialisation et de publicité, …)

C/ Les produits résultants de la vente des logements et des places de parkings. Lors de cette étude de

faisabilité, nous travaillons avec des prix de ventes au m², sans faire de distinction entre les différents

appartements (1, 2 ou 3 chambres) ou leur situation (rez-de-chaussée, étages, vue, …).

Pour déterminer ce prix de vente au m², nous réalisons une analyse concurrentielle dans le secteur

où se situe notre bâtiment. C’est-à-dire que nous analysons les prix de ventes d’autres projets

immobiliers aux alentours afin de se placer dans les prix du marché, pour potentiellement réussir à

vendre les logements sans les vendre à trop bas prix pour ne pas perdre d’argent lors de la vente.

Dans ce cas, nous avons retenus un prix de vente de 3000€/m² pour les logements et de 1400€/m²

pour la surface de commerce.

D/ Offre que nous pouvons faire pour le terrain du propriétaire vendeur. Nous devons ici expliqué

que cette offre est faite en suivant le principe de la RDA, Renonciation au droit d’accession. C’est-à-

dire que le propriétaire du terrain ne le vend pas au promoteur avant que celui-ci ne construise

dessus. Il récupèrera la quote-part de son terrain lors de la vente des logements par le propriétaire.

En agissant de la sorte, le terrain n’est plus soumis à TVA lors de la vente, ce qui satisfait le client

acheteur d’un logement, qui ne paye alors la TVA que sur la quote-part du bien immobilier en lui-

même.

Ici, en fixant une marge souhaitait de l’entreprise de 9%, nous avons déterminé l’offre que nous

pourrions faire au propriétaire lors de la vente des logements pour son terrain, cette offre s’élevant à

+/- 1 350 000€ pour +/-1260 m², soit +/- 1050€/m² de terrain.


LEPILLIEZ Rémi

20

1.4. Etablissement de l’offre – Réponse du vendeur

A la suite de ces deux études de faisabilités urbanistique et financière, nous avons formulé l’offre à la

responsable de la société Knight Frank qui récoltait les offres de différents promoteurs.

Après analyses de ces offres, l’intermédiaire est revenu vers nous en nous expliquant que, parmi

toutes les offres reçues, une était beaucoup plus intéressantes que les autres. Nous étions

néanmoins dans la moyenne de toutes ces autres offres. Elle devait alors analyser cette offre bien

supérieur à la moyenne et déterminer si elle était effectivement réalisable et donc plus intéressante.

A la date d’écriture de ce rapport, nous n’avons pas eu de retour finale de la part de cette personne,

nous ne savons donc pas encore si cette offre intéresserait potentiellement le vendeur.


LEPILLIEZ Rémi

21

2. Etudes du projet

2.1. Présentations des projets de la société Domovoi

2.1.1. Le projet de Mons

Domovoi a développé un projet sur un terrain appartenant à la SWL se situant à Mons, sur le

Chemin de l’inquiétude. Ce terrain bénéficie d’une situation intéressante puisque situé à quelques

centaines de mètres de l’emplacement de la nouvelle Gare de Mons, dans un quartier en plein

développement.

Figure 7 : Situation du projet de Mons, Chemin de l'inquiétude

La superficie de ce terrain est de 3 ha 40 a. L’auteur de Projet partenaire de Domovoi pour le

montage de ce projet est le bureau d’architecte MATADOR.

Le projet se compose de 9 bâtiments, une tour C, cinq barres B1 à B5 et 3 tours A1 à A3.

Ces 9 bâtiments permettent la réalisation de 219 logements.


LEPILLIEZ Rémi

22

Ci-dessous le plan d’implantation de ces bâtiments et des perspectives du projet que vous trouverez

en Annexe 3 :

Figure 8 : Plan d'implantation du projet de Mons

Figure 9 : Perspective d'une tour A

Figure 10 : Perspective de l'ensemble du projet


LEPILLIEZ Rémi

23

Il a été découvert lors des études de sols une pollution en huiles minérales et métaux lourds.

La SWL a donc pris en charge la dépollution de ce terrain.

Au vu des conclusions des études de risques, il a été décidé d’élaborer des options

d’assainissement réalisant un optimum entre coût des travaux et respect des limites de risques

tolérables pour la santé humaine et l’environnement. Les principales caractéristiques de ces options

sont présentées ci-après :

Dans les zones « bâtiments » et « voiries et parkings », excavation des sols pollués

sur une épaisseur de 0,50m afin de réaliser les fonds de coffre pour les dalles de

fondation en béton et le revêtement des voiries, et permettre la mise en places des

impétrants.

Dans les zones « vertes privées », excavation des sols pollués sur 0,50 m d’épaisseur.

Evacuation des sols pollués excavées vers un centre de traitement agréé.

Mise en place d’un géotextile de protection et d’une géo-grille d’avertissement au

droit des zones « vertes privées et publiques ».

Dans les zones « vertes privées », remblayage sur 1,00m d’épaisseur avec des

matériaux sains répondant aux prescriptions normatives.

Dans les zones « vertes publiques », remblayage sur 0,50m d’épaisseur avec des

matériaux sains répondant aux prescriptions normatives.

Domovoi souhaite une mise en œuvre de l’ensemble du projet selon le phasage tel que décrit ci-

dessous :

1ère phase : immeubles C et B1 et aménagements y relatifs : dans les 5 ans de l’envoi du permis ;

2ème phase : immeubles B2 et B3 et aménagements y relatifs : dans les 5 ans de la construction gros-œuvre fermé de la première phase ;

3ème phase : immeubles B4, B5 et A3 et aménagements y relatifs : dans les 5 ans de la construction gros œuvre fermé de la deuxième phase ;

4ème phase : immeubles A1 et A2 et aménagements y relatifs : dans les 5 ans de la construction gros œuvre fermé de la troisième phase.


LEPILLIEZ Rémi

24

2.1.2. Le projet d’Ottignies

Domovoi a également pour ambition de développer un projet immobilier sur un terrain de 7 ha se

situant à Ottignies, dont la situation est reprise ci-dessous :

Dans un premier temps, l’objectif en termes de densité de logement était de développer sur site la

construction de 206 logements ainsi que l’installation d’une zone commerciale.

Ci-dessous la présentation de ce premier plan d’implantation que vous trouverez en Annexe 4,

accompagné de la répartition des logements :

Ce premier plan d’implantation a été réalisé par le bureau d’architecture Doré.

Figure 11 : Situation du projet d'Ottignies

Figure 12 : Premier plan d'implantation du projet d'Ottignies


LEPILLIEZ Rémi

25

2.2. Permis d’urbanisme

2.2.1. Permis d’urbanisme du projet de Mons

La demande de permis d’urbanisme avait été déposée aux services administratifs de la ville de

Mons le 18 octobre 2013. Le permis, après avoir été examinés, doit être accordé par le fonctionnaire

délégué de la ville de Mons. Si le fonctionnaire délégué ne remet pas d’avis, favorable ou

défavorable, dans les délais qui lui sont impartis, l’octroi de permis est réputé refuser.

Lors de mon arrivée au sein de l’entreprise, nous étions toujours en attente de cet avis du

fonctionnaire délégué. C’est durant cette période que la ville de Mons a fait la demande de voir des

places de parkings supplémentaires implantées sur le site.

Nous avons alors, en collaboration avec les architectes, établi des plans modificatifs en

ajoutant les dites places de parkings.

Ces plans modificatifs ont été par la suite transmis au fonctionnaire délégué qui a demandé

que nous lui fournissions un complément d’étude d’incidence concernant l’ajout de ces places de

parking. Nous avons alors remis ces éléments au fonctionnaire délégué début juillet. Le délai laissé au

fonctionnaire délégué a donc redémarré à partir de début juillet.

Au moment de l’écriture de ce rapport, nous sommes toujours en attente d’une réponse du

fonctionnaire délégué concernant cette demande de permis.

2.2.2. Permis d’urbanisme du projet d’Ottignies

Le développement urbanistique sur le territoire de la ville d’ottignies est soumis à un Schéma de

Structure Communal. Vous trouverez ce SSC en Annexe 5.

Ci-dessous la partie concernant notre projet et ses alentours :

Figure 13 : Schéma Structurel Communal aux alentours du projets d'Ottignies


LEPILLIEZ Rémi

26

On s’aperçoit donc que deux parcelles du terrain où est développé le projet de Domovoi se

situent dans une ZACC, zone d’aménagement communale concertée. Comme expliqué plus en amont

dans ce rapport, un développement immobilier dans une de ces zones nécessite l’établissement d’un

Rapport Urbanistique Environnemental.

La société Domovoi a donc établit un RUE qui a été par la suite présenté à la commune

d’Ottignies. Le projet est depuis bloqué car la commune n’a jamais présenté le RUE à la consultation

publique, et que l’approbation par la région Wallonne de ce RUE est indispensable avant de déposer

une demande de permis d’urbanisme.

J’ai donc travaillé sur ce projet en recherchant des solutions pour simplifier la demande de

permis, c’est-à-dire en évitant de bâtir dans la ZACC.

Il en est ressorti plusieurs esquisses présentées ci-dessous :

Pour les différentes variantes étudiées a été réalisé des études de faisabilité financière qui

varie forcément en fonction du nombre de logements vendus.

Ce projet est toujours en cours d’études, nous continuons les recherches concernant la

situation des logements, sans toutefois exclure l’idée de relancer le RUE auprès de la commune et

donc de construire à l’intérieur de la ZACC.

Figure 14 : Projet d'Ottignies - Variantes de répartition des logements


LEPILLIEZ Rémi

27

2.3. Suivi des études

Pour cette étape de « suivi des études » du montage d’opération immobilière, nous allons

développer le suivi concernant le projet de Mons déjà présenté auparavant.

2.3.1. Référentiel Quartiers Durables

Lors de mon arrivée au sein de l’entreprise, en mars 2014, le gouvernement Wallon venait de

publier son « Référentiel Quartiers Durables ». Le but de ce référentiel est d’encourager les

promoteurs/auteurs de projet à respecter les principes de développement durable afin de garantir

un développement urbanistique qui respecte les objectifs de la Wallonie.

Vous trouverez en Annexe 6 un exemplaire de ce « Référentiel Quartiers Durables ».

Le principe de ce référentiel est de juger les projets de nouveaux quartiers suivant cinq

thématiques : Potentialités du site et du projet, Ressources, Milieux Naturels, Aménagements et pour

finir Mixité et Participation. Chacune de ces thématiques comporte plusieurs critères, pour un total

de 25 critères. Afin de répondre aux exigences de ce référentiel, un projet doit respecter 20 de ces 25

critères, 5 critères en particulier étant à respecter obligatoirement.

Je me suis alors intéressé au projet de Mons afin de regarder si oui ou non ce projet respectait

les différents critères et alors être validé comme « Quartiers Durables » par la région Wallonne.

Suite à cette étude, il s’est avéré que notre projet remplissait les conditions requises.

Vous trouverez en Annexe 7 le tableau récapitulatif de cette étude.

Par la suite, nous avons essayé de prendre contact avec le gouvernement Wallon afin de faire

certifier notre projet en tant que « Quartiers Durables ». Lors de cette prise de contact, la période

d’élection était lancée, nous n’avons donc pas pu finaliser cette certification.

2.3.2. Contact avec le CPAS de la ville de Mons

Après la demande de permis déposée, nous avons été contactés par le CPAS (centre public

d’action sociale) qui était intéressé par l’implantation d’une crèche au rez-de-chaussée d’un des

bâtiments de notre projet. En effet, celui-ci étant proche de la gare, sa situation s’avère très

intéressantes pour y implanter une crèche.

Pour les satisfaire d’un point de vue planning, nous leur avons proposé plusieurs variantes

d’aménagement au rez-de-chaussée de la barre B1, puisqu’elle fait partie de notre première phase

de construction.

Plusieurs solutions leur ont été présentées, soit nous leur mettions à disposition trois

appartement du rez-de-chaussée et un appartement au 1er étage réservé aux bureaux administratifs,

soit nous leur proposions les quatre appartements du rez-de-chaussée.

Au vue des surfaces qui leur étaient nécessaire, nous nous sommes arrêtés sur la proposition

n°2 leur mettant à disposition l’entièreté du rez-de-chaussée.

Vous trouverez en Annexe 8 le plan reprenant cette proposition.


LEPILLIEZ Rémi

28

Comme vous pouvez le voir sur le plan en annexe, cette variante pose problème au niveau

des chaufferies. En effet, les espaces réservés pour les deux chaufferies de notre bâtiment

seraient alors dédié à la crèche.

Nous avons alors étudié plusieurs pistes de solutions :

- L’implantation des chaufferies en toiture a été refusée par l’architecte,

- La conservation d’une seule chaufferie plus grosse au rez-de-chaussée pour

desservir l’ensemble des bâtiments,

- Le passage à des chaudières individuelles placées dans les logements.

Au moment où ce mémoire est écrit, ces solutions sont encore en phase d’étude.

Nous avons demandé prix à un sous-traitant pour les chaudières individuelles afin de comparer

cette solution par rapport aux chaudières collectives. La principale contrainte de cette solution

étant la place prise par les chaudières dans chacun des appartements.


LEPILLIEZ Rémi

29

2.4. Analyse des offres et désignation de l’entreprise

Pour parler cette phase du montage d’opération immobilière, je vais présenter un troisième projet

de la Société Domovoi, situé à Pepinster.

2.4.1. Le Projet de Pepinster

Ce projet a donc été développé sur un terrain de la commune de Pepinster, située à 25 km à

l’est de la commune de Liège. Voici la localisation de ce terrain au cœur d’un site verdoyant de la

commune :

Le bureau d’Auteur de Projet associé à Domovoi pour ce projet est le bureau ARTAU.

Le terrain présentant une forte déclivité, le choix a été fait de suivre cette déclivité et de proposer

des modules sur plusieurs niveaux, offrant jardin ou terrasses selon les niveaux.

Ci-dessous le plan d’implantation et une perspective du projet :

Figure 15 : Situation du projet de Pepinster

Figure 16 : Plan d'implantation du projet de Pepinster


LEPILLIEZ Rémi

30

Ce projet, qui a pour nom « Les Terrasses des Aguesses », consiste en la construction d’un

programme de 33 logements répartis comme tel :

- 15 logements 3 chambres : - 7 duplex entre 122 et 135 m² - 8 appartements entre 119 et 134 m²

- 12 logements 2 chambres :

- 6 duplex entre 95 et 104 m² - 6 appartements entre 83 et 97 m²

- 2 logements 1 chambre de 67 m² - 4 maisons semi-jointives de 125 m² + 43 m² de combles aménageables

2.4.2. Procédure d’appel d’offre et analyse des offres

Pour le lancement de la procédure, nous avons rédigé le cahier spécial des charges, CSC, avec

l’auteur de projet Artau. Le CSC est composé de plusieurs éléments :

- Les clauses administratives,

- Le cahier de charges Stabilité, rédigé par le bureau d’étude stabilité Lacasse, sous-traitant

d’Artau,

- Les clauses techniques.

L’appel d’offre est lancé par la publication de l’avis de marché, que vous trouverez en Annexe

8, qui détail sommairement le projet et appel les soumissionnaires à demander l’envoi du CSC

auparavant établit.

Cet avis de marché explique également les critères d’attribution de ce dernier :

- Le montant total de l’offre,

- La qualité des produits et fournitures mis en œuvre,

- Le planning et l’amélioration du délai imposé,

- Les plus-values éventuelles apportées en cas de variantes proposées par le soumissionnaire,

- La qualité dans l’organisation du chantier

Figure 18 : Perspective du projet de Pepinster


LEPILLIEZ Rémi

31

Suite à cette publication d’avis de marché, Domovoi a reçu des offres de 5 soumissionnaires

différents : Strabag, Serbi, Galère, Chêne, Wust.

Une première analyse rapide a été réalisée. Après vérification que toutes les offres étaient

régulières, c’est-à-dire que chacun des soumissionnaires avait bien renvoyé tous les documents

demandés dans l’avis de marché et que l’offre répondait au cahier des charges, Domovoi a

sélectionné les deux offres moins-disantes, celle de Chêne et de Serbi.

2.4.3. Désignation de l’entreprise

Après avoir réalisé cette présélection de deux entrepreneurs, la phase de désignation de

l’entreprise commence avec une analyse détaillée de chaque offre. Chaque poste des offres est

analysé, si un poste présente un prix particuliers élevé ou faible par rapport à l’estimatif de l’auteur

de projet, alors il est demandé au soumissionnaire de vérifier ce poste et de justifié son prix.

Par la suite, nous procédons à l’analyse des fiches techniques fournies par les entreprises pour tous

les produits qu’elles comptent mettre en œuvre au cours du chantier.

Toutes ces vérifications s’effectuent pendant un dialogue constant entre l’entreprise

Domovoi, l’Auteur de projet et les soumissionnaires. A la suite de ces différentes rencontres, ou il est

également questions des gestes financiers que sont capables de faire les soumissionnaires afin de

rentrer dans les budgets prévisionnels, vient le moment du choix de l’adjudicataire retenu. Nous

avons retenu pour ce projet l’entreprise Serbi, car elle avait l’avantage de proposer une aide à la

commercialisation future des logements via sa propre agence immobilière.

Le marché de travaux leur a été notifié le 09 juillet 2014, pour un montant de marché de

4 417 000€.

3. Phase de réalisation

Après notification de l’entreprise retenue, il faut planifier le démarrage des travaux.

En règle générale, le promoteur doit avoir vendu 20% des logements avant de pouvoir lancer

les travaux. Le problème dans notre cas est qu’en Belgique, les potentiels acheteurs se montrent très

souvent hésitant à acheter des biens uniquement sur bases de plans, sans avoir de logements

témoins à visiter.

Nous avons donc dû trouver une solution à ce problème, puisqu’au moment de la

notification, un seul logement avait été vendu. Nous avons présenté cette situation lors d’un Conseil

d’Administration de Projénor France, qui a décidé de lancer la construction d’un premier bloc de 4

logements sur fonds propre afin de rapidement avoir des logements qui sortent de terre pour mettre

en place un logement témoin et ainsi accélérer le rythme de vente des logements.


LEPILLIEZ Rémi

32

Les travaux ont donc démarré le 06 août 2014 par la construction de ce premier bloc.

Le planning de ce premier bloc prévoit une fin de travaux pour fin décembre 2014. Pendant

cette période de travaux, nous assisterons à une réunion de chantier par semaine avec

l’entrepreneur et l’auteur de projet pour assurer la bonne exécution des travaux et le respect du

planning.

Figure 19 : Démarrage des travaux du projet de Pepinster

Figure 20 : Premier travaux de terrassement/fondations


LEPILLIEZ Rémi

33

4. Commercialisation

Concernant la phase de Commercialisation, nous allons également nous intéresser au projet de

Pepinster

4.1. Suivi de la commercialisation

Comme expliqué précédemment dans ce rapport, Domovoi a signé une convention de

partenariat avec la société Trévi qui prend en charge la commercialisation de l’entièreté des projets

que Domovoi développe.

C’est par contre bien Domovoi qui fixe le prix des logements. A partir du revenu total que

doit rapporter la vente des logements pour atteindre les objectifs budgétaires fixés, nous fixons un

prix moyen de vente au m². C’est à partir de cette base que nous adaptons les prix des appartements

en fonction de leur typologie et de leur situation sur le projet.

Vous trouverez en annexe 10 les prix de ventes fixés pour les différents logements.

4.2. Opération de communication

Afin de promouvoir la vente de nos logements sur ce site de Pepinster, nous exploitons plusieurs

pistes d’opération de communication.

Nous avons signé une convention de partenariat avec la société Ex Nihilo, qui s’occupe du

développement d’un site internet dédié à ce projet. Ce site présente l’avancée des travaux, afin que

les acheteurs potentiels se rendent compte de l’avancée des travaux et de ce à quoi ressemblerons

les différents logements construits, différentes vues et perspective d’architecte des bâtiments

terminés.

Notre commercialisateur Trévi nous assure quant à lui une visibilité sur les sites de diverses agences

immobilières et nous fait profiter de son réseau de client dans toute la Wallonie.


LEPILLIEZ Rémi

34

CONCLUSION

La société Domovoi, partenariat public-privé entre la société Projénor et la Société Wallonne

du Logement a pour objectif de valoriser les réserves foncières de la SWL et de proposer de

nouveaux espace de logements en Wallonie.

Une fois le choix du terrain effectué, nous passons alors aux études de faisabilités. En fixant

les contraintes urbanistiques propres à chaque projet, nous pouvons avoir une première idée de ce

qui pourra se construire sur chaque terrain. Par la suite, l’étude de faisabilité financière permettra de

se rendre compte de la viabilité économique d’un projet.

Vient alors toute la procédure de l’étude de projet, avec ces procédures pour l’obtention du

permis d’urbanisme qui ne sont pas simple et qui peuvent mettre à mal un projet, comme par

exemple le projet développé à Ottignies qui doit faire face à une zone d’aménagement communal

concerté. Une fois ce permis d’urbanisme obtenu, le promoteur travaille en collaboration avec

l’auteur de projet qu’il aura auparavant désigné. Ensemble, ils démarrent la procédure d’appel

d’offre afin de désigner un entrepreneur qui mènera à bien les travaux.

Les projets immobiliers se terminent alors par la construction des logements et leur

commercialisation, via un commercialisateur partenaire du promoteur.

Ce projet de fin d’étude fût réellement très enrichissant. En effet, j’ai eu l’occasion de

travailler sur cet aspect des métiers du Génie Civil que je n’avais pas encore découvert. Et j’ai surtout

pu découvrir toutes les facettes du développement immobilier, à travers différents projets, de leur

naissance à leur construction.


LEPILLIEZ Rémi

35

TABLE DES FIGURES

Figure 1 : Organigramme Crédit Agricole Immobilier - Projenor ............................................... 9

Figure 2 : Organigramme Projénor Belgique ............................................................................ 10

Figure 3 : Partage des capitaux de la Société Domovoi ........................................................... 11

Figure 4 : Situation du projet rue de Laeken, en plein cœur de Bruxelles ............................... 16

Figure 5 : Situation du bâtiment au sein du quartier ............................................................... 17

Figure 6 : Première esquisse du projet .................................................................................... 18

Figure 7 : Situation du projet de Mons, Chemin de l'inquiétude ............................................. 21

Figure 8 : Plan d'implantation du projet de Mons ................................................................... 22

Figure 9 : Perspective d'une tour A .......................................................................................... 22

Figure 10 : Perspective de l'ensemble du projet ...................................................................... 22

Figure 11 : Situation du projet d'Ottignies ............................................................................... 24

Figure 12 : Premier plan d'implantation du projet d'Ottignies ................................................ 24

Figure 13 : Schéma Structurel Communal aux alentours du projets d'Ottignies ..................... 25

Figure 14 : Projet d'Ottignies - Variantes de répartition des logements ................................. 26

Figure 15 : Situation du projet de Pepinster ............................................................................ 29

Figure 16 : Plan d'implantation du projet de Pepinster ........................................................... 29

Figure 17 : Perspective du projet de Pepinster - Vue des jardins ............................................ 29

Figure 18 : Perspective du projet de Pepinster ........................................................................ 30

Figure 19 : Démarrage des travaux du projet de Pepinster ..................................................... 32

Figure 20 : Premier travaux de terrassement/fondations ....................................................... 32


LEPILLIEZ Rémi

36

SOMMAIRE DES ANNEXES

1. Descriptif de possibilité de développement immobilier à Bruxelles

2. Faisabilité financière pour le projet de Bruxelles

3. Plan d’implantation du Projet de Mons et gabarit des bâtiments

4. Plan d’implantation du Projet d’Ottignies et gabarit des bâtiments

5. Répartition des

6. Référentiel « Quartiers Durables » de la région Wallonne

7. Etude selon Référentiel Quartier Durables pour le projet de Mons

8. Proposition faite au CPAS de Mons pour l’implantation d’une crèche

9. Publication de l’avis de Marché pour le Projet de Pepinster

10. Tableaux des prix de ventes des logements de Pepinster

Mémoire de Projet de Fin...

Documents

Transcript of Mémoire de Projet de Fin...