La Libre Immo du 27 octobre 2011
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Supplément à La Libre Belgique - N° - Semaine du 27 octobre au 2 novembre 2011
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USSEAU AULUXEMBOURG
PASDECRISE
Conjoncture AnnoncesDans ce supplément,10 pages pour trouverle bien de votre choix.
Petite accalmie sur le frontde la hausse des prix àParis. Page 4
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2 Le dossier SEMAINE DU 27 OCTOBRE AU 2 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO
l Marché immobilier au Grand-Duché de Luxembourg
“Si c’est ça, la crise…”
h Le marché grandducalreste marqué par unedemande nettementsupérieure à l’offre. Avecl’effet inflationniste que celaimplique. La crise de fin 2008et 2009 n’est plus qu’unsouvenir.
LE LUXEMBOURG EST UN PAYS À IMMIGRATION POSITIVE, avec une population passée de 360000 à 511000 personnes en une vingtaine d’année, ce qui entraîne une pression également positive,inflationniste, sur le marché de l’immobilier puisque la demande reste nettementsupérieure à l’offre”, note d’emblée Patrick Kersten (notre photo), directeurgénéral de atHome Luxembourg, qui effectue des analyses semestrielles, pourexpliciter ce marché toujours en netteexpansion.
En nette expansion, mais après avoirtoutefois été très marqué par la crise financière puis économique venue fin
2008 des EtatsUnis, avec les tristementcélèbres “subprime”. “Le volume destransactions a chuté de 17% en 2009 parrapport à 2007”, enchaîne le directeurgénéral. “C’est dans la logique des choses puisquela crise était surtout financière et que la place financière occupe une placeprépondérante dans l’économie luxembourgeoise.Lemarché a à cette époquesubi une nette contractionde l’arrivée d’expatriés venant travailler pour lesentreprises de la place.”
Mais ce passage à vide estoublié. L’année 2010 aen effet vu cette perteplus que compensée et les dernières statistiques disponibles indiquent, à finseptembre 2011, une hausse moyennedes prix de 5% à 6% sur les douze moisprécédents. “Sans oublier que la fin 2010aaussi connuunnombre très important detransactions dû à la réforme du créditd’impôt”, ajoute Patrick Kersten. Qui,tout en admettant que les acteurs del’immobilier grandducal se posent desquestions sur l’impact éventuel de la
crise liée, cette fois, à la zone euro, souligne qu’il n’ y aucun vent de paniqueparce que tous les indicateurs sont bons,que le marché est sain et que, “si c’est ça,
la crise, elle peut continuer !”.Le marché, qu’il soitd’achat ou locatif, se caractérise par une double demande, qui portetant sur le logementneuf qu’existant, selonPatrick Kersten. “Lesdeux critères les plus importants sont sans surprise la localisation et leprix. Les personnes desouche luxembourgeoiserecherchent plutôt lacampagne et des maisons
plus grandes, de plus de 150m2habitables.Elles sont peu mobiles et cherchent dans larégion où elles ont leurs racines. Les ‘immigrants’, eux, sont plus urbains et cherchentsoit un appartement, soit une maison mitoyenne. Comme, dans une écrasante majorité, ils viennent pour travailler dansl’une des institutions européennes, très présentes ici, ou dans la place financière, dontles bureaux sont pour la plupart concentrésau plateau du Kirchberg, ils cherchent des
biens à proximité. Ce qui explique parexemple que 65% des habitants de la capitale ne sont pas luxembourgeois.”
Tandis que, si l’offre reste insuffisante,ce n’est pas du tout dû à un manque dedynamisme des investisseurs, considèreM. Kersten. “Au contraire, le dynamismedes investisseurs est une des caractéristiques du marché. Mais il y a, d’une part, defortes lourdeurs administratives qui freinent les projets et, d’autre part, une saineprudence parce que l’on sort d’un cycle quia vu de gros promoteurs connaître beaucoup de difficultés.”
Si les prix de l’immobilier luxembourgeois ont une réputation d’extrêmecherté, Patrick Kersten nuance ce sentiment. “Ils sont en effet exceptionnels pourla Grande région”, ditil. “Mais, lorsqu’onles compare à ceux d’autres villes économiquement importantes, là, Luxembourg sesitue à la fin du premier tiers des payseuropéens en termes de coûts.”Marc Vandermeir
Lemarché grand-ducal, qu’il soit d’achat ou locatif, se caractérise par une double demande,qui porte tant sur le logement neuf qu’existant.
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4 Le dossier SEMAINE DU 27 OCTOBRE AU 2 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO
l Marché immobilier au Grand-Duché de Luxembourg
Surchauffe des ventessur le marché grandducalAU NIVEAU DES VENTES, LE MARCHÉimmobilier grandducal a connu une véritable surchauffe, fin 2010 et début2011, suite à la réforme des crédits d’impôt.Le nombre de transaction finalisées en
tre septembre 2010 et mars 2011 a ainsiété cinquante fois supérieur aux volumesenregistrés les années précédentes. “Audeuxième trimestre 2011, l’activité est revenue dans des volumes connus”, pointel’étude d’atHome Luxembourg. Les prix,eux , progressent sur tous les segmentsdu marché. Ils atteignent, pour un appartement, une moyenne de 345000 euros(+ 4,7% sur un an), et 606000 euros (+5,7%) pour une maison. Il faut néanmoins nuancer. Car pour les biens lesplus courants – les maisons de 3 à 4chambres, soit 60% des mises en ventecette année, la hausse est de 2%. Elle estplus marquée pour les appartements de1 ou 2 chambres – soit 72% de l’offre –avec une poussée de 4,2% à 4,8%. Dans
ces biens les plus courants, c’est au niveau des toutes petites surfaces que lesprix grimpent. “Les studios sont mis envente à 187 000 euros enmoyenne, en progression de 15% en deux ans.”
A noter que le Statec, service de statistiques de l’Etat luxembourgeois, pointequant à lui une hausse de 2,8% des prixdes appartements entre le premier et ledeuxième trimestre 2011, hausse surtout due à la remontée des prix de l’ancien (+ 3,2%), observée dans quasi toutesles régions et pour toutes les catégoriesde surfaces. Deuxième segment de marché, les biens dits de prestige, tant maisons qu’appartements, connaissent pourleur part une envolée avec un prixmoyen de 667 000 euros pour un appartement, et de 1,102 million d’euros pourune maison. Quant au prix moyen au m2
pour l’existant, il augmente de 4% ets’établit à 4 008 euros pour les appartements, et à 3 370 euros pour les maisons.
Là encore, il importe de nuancer car lemarché est caractérisé par des prix trèsdifférents selon, les régions. C’est biensûr la région du centre qui est la plusconcernée par la hausse, avec une progression des prix de 6 à 7%, alors qu’elleest de 3 à 4% dans le Nord.
L’étude pointe encore que le marché dela location résidentielle “reprend des
couleurs”, avec les mêmes différences régionales, en termes de volumes. Les prix,eux, sont stables. Ainsi les appartementsde 1 ou 2 chambres sontils proposés àun loyer moyen de 950 euros à 1200euros. Sur le territoire de la Ville deLuxembourg, ces prix s’affichent de1 080 euros à 1 390 euros.Marc Vandermeir
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Le marché de la location résidentielle reprend des couleurs.
Fuite par “lifestyle”ou contrainteLe niveau élevé des prix de l’immobilierluxembourgeois, aussi bien à l’achatqu’à la location provoque une fuited’habitants – de souche grandducaleou non – vers les régions frontalièresenvironnantes. Une fuite qui touchesurtout les jeunes actifs. “Il faut malgrétout relativiser car, en 2007, dernière statistique précise disponible, 1 700 personnes seulement ont fait ce saut hors dupays”, note Patrick Kersten (atHomeLuxembourg). Et ceux qui le font agissent soit par “lifestyle”, soit par contrainte. Le lifestyle est bien sûr le désir
de vivre à la campagne, sans toutefoisêtre trop éloigné de centres urbains. Lacontrainte est celle du besoin de place,les personnes concernées désirant jusqu’à 50% en plus de surface habitable.Cette fuite concerne tant des luxem
bourgeois que des belges, des français,des allemands et des portugais (leGrandDuché compte beaucoup deportugais). Ces derniers, ainsi que lesbelges et les français, optent naturellement pour les régions frontalières belgeet française, les luxembourgeois préférant l’Allemagne.
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5ConstructionSEMAINE DU 27 OCTOBRE AU 2 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO
Immo Brèves
USA: prix stablesLes prix des logements auxEtatsUnis sont restés stablesen août par rapport à juillet,selon l’enquête CaseShillerpubliée par Standard andPoor’s. En données corrigéesdes variations saisonnières, lesprix des logements à la ventedans les vingt plus grandesmétropoles américaines n’ontpas varié par rapport au moisprécédent, après avoir baisséde 0,1% en juillet (chiffre révisé), a indiqué l’agence de notation dans un communiqué.L’étude révèle néanmoins queles prix ont baissé dans quatorze agglomérations, etmême très fortement à At
lanta (1,7%) et à Las Vegas(0,9%).Situées respectivement dans lesudest et l’ouest du pays, cesdeux villes parmi celles lesplus touchées par la crise del’immobilier ont vu leur situation empirer par rapport aumois précédent. En glissementannuel, l’indice CaseShiller acontinué de baisser, de 3,8% en
août. Ce recul apparaît moinsrapide qu’en juillet, où il avaitatteint 4,2%, mais plus que lepensaient les analystes, dont laprévision médiane donnaitune baisse de 3,5%. L’indicereste très proche de son pointbas touché en mars et évoluetoujours à des niveaux correspondant à ceux qui étaient lessiens en 2003. e
Question time
Les différents critèresd’un logement salubre
En cas de problème, l’administration communale pourraconvoquer le propriétaire. Et ordonner le cas échéantdifférents travaux.
En Wallonie, tout logement doit répondre aux normes minimales de salubrité. On parle ici de la stabilité du logement, son étanchéité, les installations électriques et degaz, la ventilation, l’éclairage naturel, l’équipement sanitaire, l’installation de chauffage, les dimensions du logement, et la circulation au niveau des sols et des escaliers.En 2008, la Région wallonne a déterminé ces critères minimaux de salubrité. Si un seul des critères ne répond pasaux normes, le logement sera déclaré insalubre. Pour cetteraison, les dispositions parlent de logement insalubre“améliorable”.
Les critères de salubrité doivent donc être respectés. Lecode wallon du logement indique que les fonctionnairesdésignés doivent établir un rapport d’enquête. Celuicisera communiqué à l’occupant mais aussi au bourgmestre. L’administration communale pourra, si nécessaire,convoquer le propriétaire. Elle pourra aussi ordonner différents travaux de réhabilitation, de restructuration, ou dedémolition de l’immeuble, voire une interdiction de l’occuper. Si les travaux indispensables ne sont pas exécutésvolontairement, le bourgmestre aura le droit de les faireexécuter… aux frais du propriétaire.Le propriétaire n’est pas d’accord avec son administrationcommunale ? Il peut alors adresser un recours auprès duGouvernement contre les mesures décidées par le bourgmestre. e
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l Conjoncture
Paris: petite accalmieen vue sur les prix
LA HAUSSE DES PRIX DES APPARTEMENTSanciens à Paris va prochainement s’interrompre, après avoir battu un nouveau record à8 35O euros/m2 en moyenne cet été, en raisond’une baisse du nombre de transactions causée par la nouvelle taxation sur les plusvaluesimmobilières. “Cette baisse du nombre de transactions s’explique par le nombre de biens retirésde la vente par des investisseurs, qui craignents’ils ne cèdent pas rapidement d’êtres affectés parcette taxe, et par le fait que les vendeurs ne veulent pas baisser leur prix”, explique à l’AFP Bernard Cadeau, président du réseau d’agencesOrpi.De juin à août, 44300 logements anciens ont
été vendus en IledeFrance, en baisse de 2%par rapport à la même période en 2010 et de7% par rapport à la période de boom des marchés immobiliers (19992007), indique lanote mensuelle sur les marchés immobilierspubliée par les notaires parisiens et franciliens.La baisse des ventes, qui s’est accentuée cetautomne selon les agents immobiliers, estbeaucoup plus vive à Paris où elle atteint 5%pour les 8500 appartements cédés entre juinet août. “La quasitotalité des transactions con
cerne les studios et les 2 pièces ainsi que les biensaudessus de 1 million d’euros”, se désole GillesRicour de Bourgies, président de la Fédérationnationale de l’immobilier (Fnaim) pour Pariset l’IledeFrance. Conséquence presque immédiate de cette diminution des transactions:les dernières projections des prix calculés surles promesses de ventes, “confirment que lahausse des prix va prochainement s’interrompre”dans la capitale, soulignent les notaires.Dans Paris intromuros, les prix n’ont aug
menté que de 0,8% pour la période juinaoûtpar rapport à la période maijuillet, au lieud’un accroissement mensuel de 1,5% pendantla même période en 2010. La décélération estégalement très nette par rapport au pic atteinten mars 2011 où les prix avaient progressé de2,5% en un mois. Mais cela n’empêche pas lesprix à Paris d’avoir atteint cet été un nouveausommet à 8 350 euros/m2 en moyenne, soit835 000 euros pour 100 m2. La flambée desprix reste toutefois très vive dans la capitaleavec une hausse annuelle qui atteint encore21,3% à fin août. Mais elle a commencé à s’atténuer par rapport aux mois précédents (23%de croissance annuelle en juin). (AFP)
Libre Immo. Supplément hebdomadaireà La Libre Belgique.Coordination rédactionnelle:Vincent Slits. (02 211 29 13 [email protected]) Illustrations:Etienne Scholasse. Réalisation: Sodimco.Directeur général: Denis Pierrard.Rédacteur en chef: Vincent Slits.Rédacteur en chef adjoint:Pierre-FrançoisLovens. Conception graphique:Jean-Pierre Lambert (responsablegraphique), Bruno Bausier. Publicité:Véronique Le Clercq (00322 21127 64 [email protected])
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6 Annonces immobilières SEMAINE DU 27 OCTOBRE AU 2 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO
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7immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 27 OCTOBRE AU 2 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO
MAISONS À VENDREde 125.000 à 250.000 €
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MAISONS À VENDREde 250.000 à 375.000 €
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MAISONS À VENDREde 375.000 à 500.000 €
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MAISONS À VENDREplus de 500.000 €
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8 Annonces immobilières SEMAINE DU 27 OCTOBRE AU 2 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO
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9immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 27 OCTOBRE AU 2 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO
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MAISONS À VENDREprix non précisé
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APPARTEMENTSÀ VENDRE
moins de 125.000 €
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APPARTEMENTSÀ VENDRE
de 125.000 à 250.000 €
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10 Annonces immobilières SEMAINE DU 27 OCTOBRE AU 2 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO
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APPARTEMENTSÀ VENDRE
de 250.000 à 375.000 €
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APPARTEMENTSÀ VENDRE
de 375.000 à 500.000 €
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APPARTEMENTSÀ VENDRE
plus de 500.000 €
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12 Annonces immobilières SEMAINE DU 27 OCTOBRE AU 2 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO
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21-95195809-09
21-95212607-07
21-95194380-80
FLATS & STUDIOSà vendre
21-95194347-47
21-95214806-06
LOFTSvente & location
21-95198201-01
21-95198203-03
21-95194348-48
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VIAGER
21-94020601-01
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21-95194314-14
21-95194303-03
21-67470109-09
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MAISONSà louer
21-85363901-01
21-95211901-01
21-95214509-09
APPARTEMENTSà louer
21-95194321-21
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21-95198209-09
21-95214510-10
21-95198210-10
21-95194359-59
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TERRAINSà vendre
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21-95214508-08
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13immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 27 OCTOBRE AU 2 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO
IMMEUBLESDE RAPPORT
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21-95194302-02
GARAGE BOX
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CHERCHEà acheter
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BUREAUXà vendre
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21-95194317-17
21-95194332-32
COMMERCESà vendre
21-95194308-08
FACULTÉ DE SURENCHÈRE
21-95089601-01
VENTES PAR NOTAIRES BRABANT
21-95068701-01
RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUESBruxelles
21-95214220-20
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15immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 27 OCTOBRE AU 2 NOVEMBRE 2011 LIBRE IMMO
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