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Supplément à La Libre Belgique - N°87 - Semaine du 20 au 26 janvier 2011

PP>2-3

ANTO

INERO

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LERETOURMEUBLÉS,

Question time Conjoncture AnnoncesDans ce supplément,7 pages pour trouver lebien de votre choix.

Premier prix pour laChambre de conciliationimmobilière. page4

Comment vendre ou acheterla société propriétaire d’unimmeuble. page 4

JFER

PP> 5-11

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2 Le dossier SEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO 3Le dossierSEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

l Conjoncture

Sortie de crise pour les ap partements meubléshAprès un choc négocié non sans mal,les meublés reviennent à des tauxd’occupation plus habituels. Mais ens’adaptant à la demande.

LES APPARTEMENTS MEUBLÉS N’ONT PAS ÉTÉépargnés par la crise qui a secoué l’immobilier : celas’est ressenti sur le tauxde vacance, plus élevé quedecoutume, “alors que la période d’avant crise était aucontraire exceptionnelle au niveau du taux d’occupa­tion, où nous flirtions avec les 90 %”, se souvient Ste­faan Gielens, administrateur délégué d’Aedifica. En­tretemps, les choses sont revenues à la normale, avec,dans le cas d’Aedifica, un taux d’occupation sur basemensuelle qui remonte à 80 % depuis 2010. Côté ta­rifs, le même Stefaan Gielens mentionne toutefoisn’être “pas encore revenu à la situation d’avant crise.Mais puisqu’il s’agissait d’une période hors norme, nousne nous en formalisons pas outre mesure”. A titred’exemple, les biens loués par New Continental, àIxelles, alternent entre 65 et 82 euros la nuit pourune durée de location de deux à trois semaines, enfonction de la taille du bien (entre 45 et 55 mètrescarrés). Plus le séjour dure, plus le prix par nuit dimi­nue. Plusieurs services sont en option et peuventalourdir l’addition.

Les tarifs ne sont pas les seuls à avoir diminué du­rant la crise. La durée moyenne d’occupation a suivile mouvement. Elle n’est déjà pas très élevée entemps “normal” (environ deux mois)… Cette ten­dance s’explique par la gestion des déplacementsdans le chef d’entreprises elles aussi en train de seserrer la ceinture : “nous avons remarqué que les clientslimitent leurs séjours à l’essentiel, et nous avons fait uneffort à ce niveau, en acceptant de réduire les duréesmi­nimales d’occupation. Mieux vaut deux locations d’unmois qu’un chômage locatif”, explique Jean Corman,administrateur délégué de Victoire Properties.Commepour le taux de vacance, il semble que la sor­tie de crisemarque un retour à une situation plus ha­bituelle enmatière de durée de location.

Tous les acteurs de ce segment de niche, qui repré­sente entre 10 % et 15 % de leur portefeuille, le con­firment : la dimension qualitative de l’appartementmeublé demeure. En tant qu’alternative à l’hôtelleriede luxe, son point fort est d’être moins cher, plussouple, tout en étant attentif au client. “La notion deservice, a priori hors du champ de ce type de location,

n’en est pasmoins importante, voire en développement”,ajoute Jean Corman. “On n’est plus très loin d’un ser­vice hôtelier, avec par exemple les changements dedraps, un geste qui relève typiquement de l’hôtellerie.L’approche de ce produit a beaucoup changé en quinzeans. Les clients sont devenus plus exigeants”.Plus chers que des appartements classiques, les

meublés ressemblent à première vue à un plan trèsrentable pour les propriétaires. Rien n’est moins sûr.Les taxes, les frais de gestion et de vacances, ou en­core les budgets de renouvellement dumobilier et dela décoration font des appartements meublés desbiens guère plus rentables qu’une location classique.Ce qui n’empêche pas une croissance du point devue immobilier. Aedifica a ainsi réceptionné tout ré­cemment 18 appartements de ce type rue de Li­vourne (au croisement d’Ixelles et Saint­Gilles), an­ciennement des espaces de bureau. L’implantationdans un quartier stratégique de la capitale, non loindes institutions européennes, ou réputé pour son ca­dre de vie attractif, demeure unmust pour ce type deproduit.Olivier Standaert

En tant qu’alternative à l’hôtellerie de luxe, le point fort du “meublé”est d’être moins cher, plus souple, tout en étant attentif au client.

Épinglé

L’Europe qui s’élargit, les meu-blés qui sourient ? Pour unsegment immobilier aussi dépen-dant de la clientèle étrangère queles appartements meublés, Bruxel-les et ses institutions européennessont une aubaine. De là à croireque cela dynamite la demande, il ya un pas que tous ne franchissentpas : “la demande immobilièreaprès l’arrivée d’un nouveau paysau sein de l’Union européenne outout autre événement attirant destravailleurs étrangers ne signifiepas que nous allons accueillir d’uncoup plus de monde”, tempère JeanCorman. “La demande en la ma-tière intervient bien avant ce genred’événements. Il y a une anticipa-tion qui fait qu’on évite les arrivéesmassives”.

Options : du sur­mesure, jusqu’à la vaisselle…

h Plusieurs types de servicespeuvent être associés à laformule des “meublés”.

Luxe et confort sont deuxmots­clés desmeublés. Au point que les services enoption leur donnent de plus en plus desairs de suite étoilée. Certains comple­xes, principalement situés dans lesgrandes villes, offrent notamment dessalles de fitness ou une piscine à leurslocataires. Plus pragmatiquement, leschangements de draps sont en généralprévus une fois par semaine, ou plussur demande. Les plus pressés (ouparesseux…) peuventmême demanderà ce que la vaisselle soit faite chaquejour, tout en se faisant livrer leurs repas.Autre option, résolument ludique cettefois, la location d’une console de jeuxvidéo ou d’un lecteur DVD. Côté pro­fessionnel, puisque ces biens sont avanttout loués pour les affaires, les servicesincluent bien sûr l’accès à Internet et autéléphone. Mais les locataires peuventégalement, en option, recevoir un fax etun numéro de téléphone privé, impri­mer des documents, faire appel à unservice de traduction, de location devoiture et de visites touristiques. Bref,rien, ou presque, n’est hors de portéedes appartementsmeublés pour peuque le portefeuille suive…

VICTOIRE

Luxe et confort sont deux mots-clés des meublés.

VICTOIRE

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3Le dossierSEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

l Conjoncture

Sortie de crise pour les ap partements meublésLes tarifs ne sont pas les seuls à avoir diminué du­

rant la crise. La durée moyenne d’occupation a suivile mouvement. Elle n’est déjà pas très élevée entemps “normal” (environ deux mois)… Cette ten­dance s’explique par la gestion des déplacementsdans le chef d’entreprises elles aussi en train de seserrer la ceinture : “nous avons remarqué que les clientslimitent leurs séjours à l’essentiel, et nous avons fait uneffort à ce niveau, en acceptant de réduire les duréesmi­nimales d’occupation. Mieux vaut deux locations d’unmois qu’un chômage locatif”, explique Jean Corman,administrateur délégué de Victoire Properties.Commepour le taux de vacance, il semble que la sor­tie de crisemarque un retour à une situation plus ha­bituelle enmatière de durée de location.

Tous les acteurs de ce segment de niche, qui repré­sente entre 10 % et 15 % de leur portefeuille, le con­firment : la dimension qualitative de l’appartementmeublé demeure. En tant qu’alternative à l’hôtelleriede luxe, son point fort est d’être moins cher, plussouple, tout en étant attentif au client. “La notion deservice, a priori hors du champ de ce type de location,

n’en est pasmoins importante, voire en développement”,ajoute Jean Corman. “On n’est plus très loin d’un ser­vice hôtelier, avec par exemple les changements dedraps, un geste qui relève typiquement de l’hôtellerie.L’approche de ce produit a beaucoup changé en quinzeans. Les clients sont devenus plus exigeants”.Plus chers que des appartements classiques, les

meublés ressemblent à première vue à un plan trèsrentable pour les propriétaires. Rien n’est moins sûr.Les taxes, les frais de gestion et de vacances, ou en­core les budgets de renouvellement dumobilier et dela décoration font des appartements meublés desbiens guère plus rentables qu’une location classique.Ce qui n’empêche pas une croissance du point devue immobilier. Aedifica a ainsi réceptionné tout ré­cemment 18 appartements de ce type rue de Li­vourne (au croisement d’Ixelles et Saint­Gilles), an­ciennement des espaces de bureau. L’implantationdans un quartier stratégique de la capitale, non loindes institutions européennes, ou réputé pour son ca­dre de vie attractif, demeure unmust pour ce type deproduit.Olivier Standaert

Épinglé

L’Europe qui s’élargit, les meu-blés qui sourient ? Pour unsegment immobilier aussi dépen-dant de la clientèle étrangère queles appartements meublés, Bruxel-les et ses institutions européennessont une aubaine. De là à croireque cela dynamite la demande, il ya un pas que tous ne franchissentpas : “la demande immobilièreaprès l’arrivée d’un nouveau paysau sein de l’Union européenne outout autre événement attirant destravailleurs étrangers ne signifiepas que nous allons accueillir d’uncoup plus de monde”, tempère JeanCorman. “La demande en la ma-tière intervient bien avant ce genred’événements. Il y a une anticipa-tion qui fait qu’on évite les arrivéesmassives”.

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4 Conjoncture SEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

l Services

La Justice choisitla conciliationh Le Conseil supérieur de laJustice a offert son premier prix àla Chambre de conciliation enmatière immobilière.

Entretien Charlotte Mikolajczak

À L’OCCASION DE SON 10E ANNIVERSAIRE, leConseil supérieur de la Justice, né en 2000, adécidé de lancer un prix récompensant “despersonnes ou organismes qui apportent une con­tribution importante, originale et concrète à lamodernisation de la Justice en Belgique”.Une quarantaine de candidatures ont été re­

mises, huit projets ont été nominés et deux pri­més. Côté francophone (*), le prix est allé à laChambre de conciliation, d’arbitrage et de mé­diation en matière immobilière, également ap­pelée la CCAI (www.ccai.be), créée, il y a 10 anségalement, à l’initiative des organisations et desordres professionnels des notaires, des avocats,des architectes et des géomètres experts des ar­rondissements de Nivelles et de Bruxelles.Parmi lesquels Thomas Braun (bureau d’avo­cats Simont Braun), administrateur de la CCAI,qu’il a par ailleurs présidée de 2006 à 2008.

La Justice a primé une justice alternative. Car c’estbien ce qu’est la CCAI ?Oui : un mode de règlement des différentshors des tribunaux, liés aux très nombreuxaspects de l’immobilier : construction, vented’immeubles, copropriété, location, troublesde voisinage, bornage, reprise de mitoyen­neté… L’idée à l’origine de la CCAI est, qu’enla matière, il y a quasiment toujours deuxaspects : technique et juridique. Les tribu­naux les séparent, la Chambre les fusionne.C’est concomitamment – et toujours dema­nière confidentielle – que nos experts, con­ciliateurs et médiateurs agréés, abordent lesproblèmes. Ils travaillent toujours en bi­nôme : un technicien d’un côté, architecte,géomètre ou ingénieur, et un juriste del’autre, avocat ou notaire. On prône cette in­terdisciplinarité.

Un exemple ?Un des derniers en date concerne la vented’un immeuble àTubize. Le compromis a étésigné en août, mais l’immeuble a été inondéavant la signature de l’acte et les acheteursn’en veulent plus. Dumoins dans cet état.

Qu’y gagnent ceux qui font appel à la CCAI ?Du temps et donc de l’argent. Un problèmeest résolu en 3 ou 4 séances de 4 heures, soit20 heures maximum, contre des mois, voiredes années parfois dans les tribunaux.

Comment saisit-on la Chambre ?Il faut avant tout dire que c’est un processusvolontaire. Autrement dit, les parties doi­vent le vouloir. Globalement, il y a deuxma­nières de saisir la CCAI. Un, le contrat (d’en­treprise, de vente…) le prévoit dans uneclause. Les parties s’engagent à y recourirpréalablement, avant le tribunal. Deux, desavocats le conseillent. Mais c’est plus com­pliqué, car il faut convaincre la ou les par­ties.

Vous dites que vos experts sont agréés…Oui, par la Commission fédérale de média­tion. Être agréé apporte deux avantages. Sursimple requête, le tribunal peut homologuerl’accord passé en présence des médiateursde la CCAI; cela veut dire qu’il a force de ju­gement. Par ailleurs, être agréé permet auxparties d’avoir accès à l’assistance judiciairepour ce qui est des frais.

Combien de dossiers traitez-vous par an ?Enmoyenne entre 30 et 35.

Cela semble peu par rapport aux dossiers traités de-vant les tribunaux. Quelle est la proportion ?Impossible à dire. Mais cette quantité esttout à fait comparable à celle traité par lesautres chambres de conciliation. Nous avonstoutefois des objectifs plus élevés. Nousavons une équipe d’une quarantaine demembres techniciens et juristes et pouvonsdonc tripler nos activités à court terme. Ilfaut que les magistrats aient plus le réflexeconciliation. Beaucoup d’avocats ont l’im­pression qu’ils vont perdre leur client. Maisd’expérience, je peux dire qu’au contraire,s’ils sont contents, ils rapporteront d’autresaffaires.

Et si la conciliation n’aboutit pas ?On peut repasser devant un tribunal.

Quel est le public de la CCAI ?Surtout des particuliers. Étonnamment, il ya peu de professionnels qui y recourent.Quant à la couverture géographique, il s’agitprincipalement de Bruxelles et de l’arron­dissement de Nivelles, mais on peut interve­nir partout. C’est simplement plus lourd entermes de déplacement. A plus long terme,on aimerait étendre nos activités à d’autresrégions du pays.

U (*) Côté néerlandophone, le prix du CSJ a étéremis aux barreaux de Hasselt et de Tongres et à lacour d’appel d’Anvers pour leur système devidéoconférence permettant de remédier auxproblèmes de déplacement que rencontrent lesjusticiables et les avocats du Limbourg devantcomparaître devant la cour d’appel d’Anvers.

Libre Immo. Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordinationrédactionnelle : Vincent Slits. (02 211 29 13 – vincent.slits@lalibre.be)Illustrations : Etienne Scholasse. Réalisation : Sodimco. Directeur général : Denis

Pierrard. Rédacteur en chef : Vincent Slits. Rédacteur en chef adjoint : Pierre-François Lovens. Conceptiongraphique : Jean-Pierre Lambert (responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité : Véronique Le Clercq(00322 21127 64 – vero.leclercq@saipm.com)

Actu

Vendre ou acheterla société propriétairede l’immeuble

Acheter des actions plutôt que des briques

Si un immeuble “à vendre” appartient à une société, il peutêtre envisageable d’acquérir non pas les “briques”mais lesactions de cette société propriétaire du bien. Ce méca­nisme permet dans le chef du vendeur, d’éviter les taxesde plus values (dans la société) et le coût (frais et bonni) deliquidation s’il entendmettre fin à la société ensuite. Dansle chef de l’acquéreur, cela lui permet d’éviter les droitsd’enregistrement dus lors de l’achat.Il s’agit tout simplement de la vente de titres d’une société.Cette vente d’actions n’est actuellement pas taxée etaucun droit d’enregistrement n’est du. Mais attention,acheter la société propriétaire de l’immeuble entraîne denombreuses autres conséquences liées notamment audroit de sociétés. Cette opération est loin d’être évidenteet le prix de vente des actions (à déterminer en fonctiondela situation comptable du bien et de la société (amortisse­ments, pertes,…) sera souvent fort différent de la valeur del’immeuble. En outre, l’opérationne peut avoir été réaliséeen vue d’éluder les droits d’enregistrement.La cession d’action ne nécessite pas obligatoirement l’in­tervention d’un notaire, mais une analyse étendue de lasociété à reprendre (dettes, hypothèques, engagementspassés,…. ) est essentielle et le conseil d’un professionnelindispensable. La sécurité de ce type de transaction estloin d’être évidente et souvent moindre que la vente desbriques avec les garanties qu’elle apporte… e

UConsultez votre notaire pour desconseils sur mesure ou rendez­vous surwww.notaire.be

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5immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

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6 Annonces immobilières SEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

MAISONS À VENDREde 125.000 à 250.000 €

21-89380733-33

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MAISONS À VENDREde 250.000 à 375.000 €

21-89261701-01

21-89380708-08

21-89380714-14

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21-89327703-03

21-89380718-18

21-89380732-32

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7immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

MAISONS À VENDREde 375.000 à 500.000 €

21-89261702-02

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21-89353601-01

21-89380763-63

MAISONS À VENDREplus de 500.000 €

21-89380706-06

21-89380723-23

21-89374409-09

21-89372301-01

21-89380726-26

21-89372805-05

21-89372807-07

21-89374411-11

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21-89380736-36

21-89372601-01

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21-89373803-03

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21-89373306-06

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21-89372602-02

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21-89380762-62

21-89374406-06

21-89372803-03

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8 Annonces immobilières SEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

21-89367606-06

21-89373302-02

21-89380779-79

21-89373307-07

APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 125.000 à 250.000 €

21-89380734-34

21-89380712-12

21-89380722-22

21-89380725-25

21-89380768-68

21-89373303-03

21-89380750-50

21-89380758-58

21-89380765-65

21-87794208-08

APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 250.000 à 375.000 €

21-89380709-09

21-89261703-03

21-89380711-11

21-89353603-03

21-89380717-17

21-89380721-21

21-89380720-20

21-89380710-10

21-89373304-04

21-89380729-29

21-89353604-04

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9immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

21-89380730-30

21-89380749-49

21-89380754-54

21-89380751-51

21-89380756-56

21-89380757-57

21-89380770-70

21-89380773-73

21-89380761-61

21-89380776-76

21-89380777-77

21-89380778-78

APPARTEMENTSÀ VENDRE

de 375.000 à 500.000 €

21-89373301-01

21-89261704-04

21-89380704-04

21-89380705-05

21-89380707-07

21-89373804-04

21-89380748-48

21-89380769-69

21-89380772-72

21-89372804-04

21-89374405-05

21-89373805-05

21-89373305-05

APPARTEMENTSÀ VENDRE

plus de 500.000 €

21-89372806-06

21-89367602-02

21-89374403-03

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10 Annonces immobilières SEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

21-89367604-04

21-89374410-10

21-89372802-02

21-89380771-71

21-89373806-06

21-89367605-05

21-89367603-03

21-89374404-04

21-89380780-80

21-89374407-07

APPARTEMENTSÀ VENDREprix non précisé

21-89157401-01

LOFTSvente & location

21-89380735-35

21-89380738-38

21-89380755-55

VIAGER

21-86748901-01

21-83200401-01

21-89380703-03

21-89371002-02

21-89371003-03

21-89380731-31

21-67470109-09

21-89371001-01

21-89380775-75

MAISONSà louer

21-89319401-01

21-85363901-01

21-89366202-02

APPARTEMENTSà louer

21-89261705-05

21-89380713-13

21-89380719-19

21-89367608-08

21-89380727-27

21-89380728-28

21-89380764-64

21-89367607-07

MEUBLÉS

21-89367601-01

TERRAINSà vendre

21-89380760-60

IMMEUBLESDE RAPPORT

21-89261706-06

21-89367609-09

21-89380715-15

21-89380702-02

21-89380701-01

21-89380716-16

21-89380745-45

21-89380746-46

SENIORIES

21-89372401-01

CHERCHEà acheter

21-89371801-01

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11immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO

COMMERCESà vendre

21-89380740-40

INDUSTRIESà vendre

21-89380737-37

VENTES PAR NOTAIRESBrabant

21-89285301-01

21-89285302-02

21-89285303-03

VENTES PAR NOTAIRESdes autres provinces

21-89374001-01

RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUESBruxelles

21-88812101-01

21-88812102-02

21-88812103-03

21-88812104-04

21-88812105-05

21-88812106-06

21-88812107-07

21-88812108-08

21-88812109-09

21-88812110-10

21-88812111-11

21-88812112-12

21-88812113-13

21-88812114-14

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