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Pourquoi on s’intéresse à la densité ? La densification : un enjeu de développement durable : économie d’énergie et d’espace

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Il existe un processus normal de renouvellement de la ville

La ville a besoin de se moderniser

L’intensification urbaine : une opportunité pour reconquérir la ville Densité ne signifie pas grands ensembles Améliorer la cadre de vie et de créer de nouveaux lieux vivants dans la ville

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Comment on rend la densité acceptable : il y a certaines conditions

1) Respecter l’environnement, et avant tout le site existant.

2) Densité sélective et raisonnée, ce qui signifie qu’il faut travailler sur la qualité et pas uniquement de la quantité : la densification s’accompagne d’un travail sur les transitions, sur la qualité des espaces et le dialogue entre espaces bâtis et espaces ouverts.

3) Enfin la question de la gestion des nouveaux bâtiments et de leurs espaces attenants doit se poser en amont.

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Pour densifier, 3 questions clés : 1) L’anticipation : on a dit qu’il existait un processus naturel de

densification de la ville ; Il faut s’y inscrire. Respecter les cycles du temps (démographiques et autre). Densifier est une politique d’aménagement et cela prend du temps (le temps de l’aménagement). Il faut anticiper et suivre un mouvement plus vaste.

2) Une autre question clé est celle de la maîtrise des prix des opérations : car le but est de créer une ville pour tous qui inclue différents types de logements, mais aussi des équipements, des petites activités etc.

Il s’agit donc de mettre en place une politique foncière pour maîtriser les prix. 3) Les transports en commun doivent accompagner le mouvement

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Il existe différentes définitions de la densité. Il faut savoir dès le départ de quoi on parle, se mettre d’accord sur les définitions pour avoir un langage commun. La densité se mesure en termes d’habitants, en termes d’emplois, et on peut aussi cumuler les 2 en calculant la densité d’activité humaine. Toute nouvelle construction dans l’urbain n’est pas synonyme de densification : - dans 6 des 13 communes, le parc de logements même s’il a augmenté ne s’est pas accru dans les mêmes proportions que les surfaces urbanisées

- cela conduit à une dé-densification de l’habitat

Attention parfois densification de la surface différent de densification de l’occupation :

On a tendance à prendre plus d’espace

Il y a un phénomène de démultiplication des logements.

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La densité bâtie se calcule par l’emprise au sol multiplié par le nombre moyen de niveaux. On obtient une image en 3 dimensions qui permet d’appréhender l’enveloppe bâtie dans son espace.

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La densité diffère selon l’échelle à laquelle on s’intéresse. Il est plus intéressant de calculer la densité à l’îlot et pas à la parcelle, pour inclure les espaces publics et l’ensemble des éléments bâtis présents sur le site. Une densité raisonnée intègre des espaces de respiration et un équilibre entre les usages. On peut aussi réfléchir à la densité à l’échelle du quartier et de la commune. (Densité aux différentes échelles ville, quartier, îlot - La densité « habitants à l’hectare » permet de se rendre compte de la

population présente - L’échelle du quartier permet de mesurer la relation entre l’espace privé et

l’espace public. Elle comprend la voirie locale et les équipements de quartier. On parle de « densité brute ».

- L’échelle de l’îlot foncier : le périmètre est limité à l’espace de la rue. Cette échelle se rapproche du COS du plan d’occupation des sols.)

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Des formes urbaines très différentes peuvent avoir des densités comparables Il existe des modulations morphologiques importantes.

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Sur le dessin, un gradient de densité du + faible au + fort est présenté, avec les formes urbaines correspondantes. Le dessin montre qu’entre habitat individuel peu dense et l’habitat collectif discontinu (les bâtiments de grande hauteur) dense, il existe tout un panel de possibilités.

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Densifier ne signifie pas tout faire pareil mais au contraire créer une diversité urbaine. Cette image sert aussi à montrer qu’il est important de créer des référentiels sur lesquels communiquer et s’appuyer.

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Des écarts de densité importants. Paris et 92 denses densité ne signifie pas désagrément SSD pt se comparer au VDM, ac des densités de logements par hectare d’habitat comparables. En SSD, grandes différences de densité selon les parties du territoire, on a à faire à une grande hétérogénéité.

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Le renouvellement des tissus mixtes anciens se fait par élévation, extension, redivision etc. Il faut faire attention au problème de spécialisation : les opérations dans les tissus mixtes anciens entraînent la disparition des petites activités, qu’il faut penser à intégrer ou à relocaliser. Donc une fois plus il est important d’anticiper et de maîtriser le processus de densification.

(Les constructions de logements réalisées en diffus dans les espaces urbains

existants suscitent peu de diversité fonctionnelle :

- le renouvellement vers l’habitat s’opère dans une grande majorité de cas sur

des anciennes emprises d’activités

- cela conduit à réduire la diversité des fonctions

- d’où la nécessité de développer des savoir-faire en matière de produits

immobiliers intégrant logements / activités / équipements…)

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Dans les tissus pavillonnaires, la densification se fait également par surélévation par exemple, mais aussi en remplaçant des bâtiment (ex Clamart) ou en réaménageant des parcelles existantes.

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Dans les zones d’activités et les centre commerciaux, la densification se fait morceau par morceau, car il y a de multiples propriétaires. Cela prend du temps et se fait au coup par coup. Exemple de la SILIC, qui s’est densifiée avec un passage au tertiaire, 1 augmentation des emplois, et un phénomène de compacité (pas visible sur la photos mais immeubles plus hauts qu’auparavant). Un autre exemple : Rosny 2 où il existe des possibilités d’aménagement et de densification

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Sur les sites industriels, la mutation est plus facile que dans les

zones d’activités, car un propriétaire unique vend, et une opération

se créée.

Exemple d’une usine vendue le long de la N302 à Noisy-le-Sec

(Exemple du terrain Alstom au bourget)

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Dans les grands ensembles, il y a aussi des possibilités de réaménagement et de densification, comme le montrent l’exemple de l’opération ANRU à Clichy-Montfermeil ou l’îlot Coubertin à Garges-Lès-Gonesse, ou encore les hauts de Clamart (par une ANRU). Dans ces tissus, les processus et politiques sont différentes. La rénovation des grands ensembles demande des politiques spécifiques, du temps et des moyens importants. Un travail sur le foncier en amont est nécessaire. (plus compliqué techniquement : réseaux…)

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C’est la somme des processus que nous avons vu en images qui permet la densification. Cette carte montre où se situent les différents tissus présentés ci-avant. Des capacités variables selon les tissus. Importance de l’habitat individuel, des sites industriels et des activités.

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Cette carte montre les potentiel de mutabilité et ne couvre pas tout le territoire. Elle a été faite à l’iau a l’occasion des travaux sur arc express. Elle est intéressante pour sa méthode. On y voit : - Les projets et les sites à l’étude (en rouge et orange) - Tout un panel de sites d’activités (le trait violet), que nous avons abordés ci-avant - On y voit aussi les grands ensembles (rayures bleues) sur lesquels on

peut avoir des actions type ANRU ou autre actions de revalorisation. - En jaune les sites industriels évoqués également avant - Et en vert les zones pavillonnaires et les tissus mixtes que nous avons

évoqué et qui présentent des potentiels de densification plus ou moins importants

On remarque que pour la période précédente (environ 10 ans autour des années 2000), pour 1000 logements existants dans le parc, il s’en construit en moyenne 5 par an. Ce chiffre n’est pas neutre car il signifie que presque la moitié de la production de logement se fait dans les tissus existants. C’est un grand chiffre à l’échelle de la Région.

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Après avoir vu les différentes formes de la densification, nous allons étudier les facteurs favorables, les conditions à rassembler pour réussir cette densification. La qualité des espaces publics est à prendre en compte. Exemple des Hauts de Clamart : projet de rénovation urbaine alliant densification et mixité avec la création d’une place centrale avec des commerces et un marché La densification s’accompagne aussi de la restructuration des axes de transport : Importance des grands axes : RD 906 à Chatillon, RD920 Montrouge, Arcueil qui évoluent bcp Mais importance aussi d’axes plus intermédiaires, à requalifier lors d’opération de densification, ex ici à Garges-lès-Gonnesses

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Les TC : un facteur favorable de la densification Voici la carte des futures lignes et stations de TC, pour montrer qu’il faut essayer d’articuler les projets de TC et les projets urbains. Lorsqu’il y a u projet de TC, il faut anticiper la densification pour ne pas laisser des coups partir sans maîtrise.

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Sur la ligne 11, une étude a été menée par l’IAU pour anticiper les transformations de la ville après l’arrivée du métro. La démarche est de ne pas déconnecter le projet de TC du projet urbains et d’anticiper celui-ci. Il est proposé ici de densifier tout en améliorant l’espace public.

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Nous vous présentons ici des éléments de contexte importants lorsque se pose la question de la densification.

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Les politiques de densification : le ressort de la collectivité

- Des politiques volontaristes « douces »

Utilisation d’outils règlementaires d’incitation à la densification,

celle-ci est affichée dans le PADD

- Des politiques « interventionnistes parfois négociées »

Acquisition du foncier par la commune pour mettre en œuvre

un projet d’aménagement

- Des politiques « malthusiennes »

L’action politique s’oppose à la densification

- Des politiques « contradictoires »

Des acteurs privés parviennent à mettre en œuvre la

densification sans que la commune ait une action explicite de

densification dans son projet politique

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