INSIGHT Octobre 2019

Les achats de Facility Management : vivier des achats responsables

Comment faire de la RSE un levier de performance pour le Facility

Management ?

2

Le marché français du Facility Management

poursuit sa progression. En hausse de 4,5 %

son chiffre d’affaire s’établit à 37 Mds d’euros

en 20181). Cette croissance s’explique par une

conjonction de plusieurs facteurs structurels :

élargissement des besoins des donneurs

d’ordres et progrès technologiques mais aussi

règlementation incitative en matière

environnementale et mutations sociétales.

Le modèle historique de croissance du Facility

Management se transforme, passant d’une

logique de moyens dont il faut réduire les coûts

à une approche davantage servicielle,

génératrice de valeur pour l’occupant et pour le

propriétaire. Dans ce cadre, l’intégration de

critères de Responsabilité Sociétale des

Entreprises (RSE) constitue un levier de

croissance important pour les prestataires de

FM et devient, compte-tenu du gain de confort

pour les occupants et des économies

réalisables, une condition sine qua non pour

faire des prestations de services aux occupants

et au bâtiment (FM) un pôle créateur de valeur

et d’attractivité pour l’entreprise.

Comment alors faire de la RSE un levier de

performance pour le Facility Management ?

1 Etude Xerfi-Percepta – mars 2019 – Le marché du facility management à l’horizon 2022

Pourquoi intégrer des critères RSE

aux achats FM?

RSE : quand les entreprises agissent

pour la société et l’environnement

La RSE ou Responsabilité Sociétale

des Entreprises consiste en une démarche des

entreprises pour intégrer des enjeux sociaux et

environnementaux dans leurs activités

économiques. La Commission Européenne

explique qu’être socialement responsable

« signifie non seulement satisfaire pleinement

aux obligations juridiques applicables, mais

aussi aller au-delà et investir davantage dans le

capital humain, l’environnement et les relations

avec les parties prenantes ».

Mise en avant, par des lois et des

réglementations comme la Loi sur le Devoir de

Vigilance, la RSE ne cesse de prendre de

l’importance au sein des entreprises. Elle

concerne les performances sociales et

environnementales des bâtiments et émane

d’une demande des employés, qui réclament

des entreprises qu’elles soient porteuses de

sens et plus responsables envers la société.

L’utilisation de bâtiments affichant notamment

un haut degré de performance énergétique

s’inscrit désormais pleinement dans le cadre

d’une politique RSE et est une vitrine des

engagements environnementaux et sociaux

des entreprises.

La fonction Achat, courroie de transmission

entre opportunités de marché et besoins de

l’entreprise, est selon l’ADEME un levier

efficace pour décliner une politique RSE au sein

de son organisation. La RSE est très souvent

associée au domaine de l’environnement mais

elle intervient également dans le domaine

social : formation, insertion des personnes

handicapées, respect des conditions de

travail... Autant d’axes à intégrer dans une

politique d’achats FM pour développer une

approche servicielle tout en appliquant une

ambition achats responsables. Mais entre

ambitions et résultats tangibles, comment

sauter le pas ?

“La mise en oeuvre des achats responsables est un

levier efficace pour décliner

une politique de RSE au sein

de son organisation”

ADEME, agence de

l’environnement et de la

maîtrise de l’énergie

3

Le Facility Management, un point de

départ pour instaurer des démarches

Achats Responsables

Exporté en Europe dans les années 90,

le Facility Management se définit comme la

gestion et le maintien optimisés des bâtiments,

des équipements et des services aux occupants

des entreprises. Entretien des bâtiments,

contrôle de la sécurité, nettoyage, restauration,

accueil ou encore gestion du courrier sont des

activités possibles du FM. Couplé aux schémas

directeurs immobiliers, il s’agir de tenir dans le

temps la promesse du confort et de l’efficacité

de modes de travail de plus en plus modulables.

Le FM peut être internalisé mais la majorité des

entreprises choisissent généralement de

l’externaliser auprès de sociétés spécialisées :

les FMers. Aujourd’hui, l’externalisation permet

d’optimiser ses ressources et d’instaurer un

pilotage centralisé grâce à des FMers devenus

multi-métiers et multi-sites voire globaux dans

le cas d’un nombre restreint d’intervenants pour

un parc donné. Il existe plusieurs types de

FMers sur le marché français (opérateurs purs,

multinationales du FM Global, acteurs issus

d’un service particulier comme le nettoyage ou

la restauration collective...) mais les principaux

sont Bouygues Energies & Services, Vinci

Facilities, ISS, Engie, Dalkia, Steam’O,

Derichebourg, Sodexo, Elior Services par

exemple.

Cette stratégie d’externalisation est

accompagnée d’une pression sur les coûts

d’exécution des prestations. Pour rester

compétitifs face à la guerre des prix, les

prestataires ont développé des offres

préconfigurées basées sur une rémunération

au forfait. Cette logique de moyens est porteuse

de risques en qualité et en innovation des

prestations. Aujourd’hui, le marché du FM

traverse une époque charnière : l’arrivée

massive du Smart Building et l’exploitation des

données à grande échelle permettent d’enrichir

les offres tout en réduisant les coûts internes.

Ces nouveaux outils replacent l’innovation au

centre des préoccupations pour construire des

offres créatrices de valeur via une approche

servicielle.

Dans cette conjoncture et par la nature de ses

prestations nécessitant une part importante de

main d’œuvre, le FM présente un potentiel

d’évolution. Vecteur d’innovation, le FM marque

un point d’entrée vers la transformation

numérique dont il est non seulement un relais

mais aussi un bénéficiaire du fait de l’accès aux

données d’exploitation et de l’instantanéité de

celles-ci. Opportunité de démarches RSE plus

affirmées, le FM aborde des questions

environnementales et sociales : gestion des

déchets, amélioration de la performance

énergétique du bâtiment, recours au Secteur du

Travail Protégé et Adapté (STPA) ou à

l’insertion. Donneurs d’ordres et FMers peuvent

capter ensemble ces opportunités pour des

services de meilleure qualité et une attractivité

renforcée (auprès des consommateurs et des

employés).

Le Green FM : l’importance de

contrôler les consommations

énergétiques

Parmi les prestations du FM, l’exploitation du

bâtiment occupe une place majeure. La

question de la gestion des consommations

d’énergie et de fluides et de la maintenance des

bâtiments s’impose de plus en plus et prend

une place particulière dans une démarche RSE.

En effet, en France, le secteur du bâtiment,

avec 27% des émissions de CO2, se positionne

comme le secteur le plus polluant devant les

transports (source CGDD). Pour les

propriétaires de parc immobilier tertiaire comme

pour les entreprises utilisatrices, la qualité

environnementale des bâtiments est une vitrine

de leurs engagements en faveur de la

préservation de l’environnement.

Des lois et des règlementations mises

en place pour transformer le secteur du

bâtiment

Depuis 2010, une directive européenne

sur la performance énergétique des bâtiments

incite les pays européens à mieux contrôler les

consommations d’énergie dans les bâtiments

(en fonction des conditions climatiques et des

particularités locales). En France, plusieurs

règlementations ont été instaurées pour

répondre à cette directive, à la fois sur les

bâtiments neuf (secteur de la construction) et

les bâtiments existants (travaux de rénovation).

La Règlementation Thermique de

2012 (RT 2012) vise à limiter la

consommation d’énergie primaire

des bâtiments neufs à un maximum

de 50kWEP/m²/an en moyenne. Il faut

s’appuyer sur la RT 2007/2008 pour les

bâtiments existants.

4

Label E+C- a été lancé par le

Ministère du Logement en 2016

pour valoriser les bâtiments à

énergie positive et faible empreinte

carbone (et généraliser le mouvement).

Label BBCA pour le bâtiment neuf

ou la rénovation a été lancé par

l’association pour le développement

du bâtiment bas carbone (BBCA)

avec pour objectif de diviser par deux les

émissions de CO2 pour atteindre 750kg

d’émissions de CO2 par m2 construit.

La Loi Elan (sur le logement) parue en 2018 a notamment fixé plusieurs

objectifs de performance

énergétique, de valorisation des

déchets et d’amélioration de la qualité de l’air

pour la construction de bâtiments tertiaires

(HLM principalement) et la rénovation de

bureaux vides en logements.2

Ces règlementations constituent donc un

important levier de transformation vers des

bâtiments mieux gérés et plus respectueux de

leurs impacts environnementaux. Les

bâtiments à énergie positive et faible empreinte

carbone tendent à se généraliser. Cette

généralisation devrait d’ailleurs être renforcée

en 2020 avec la Règlementation

Environnementale (RE 2020) qui viendra

substituer la RT 2012 et renforcer le label E+C-

pour les bâtiments neufs.

Des opportunités d’économies et

d’attractivité du Green FM à saisir

En s’appuyant sur ces règlementations,

le FM a tout intérêt à initier une démarche RSE

tournée vers la réduction de l’impact

environnemental. Donneurs d’ordres et FMers

ont déjà commencé à prendre en compte

l’ampleur des enjeux du Green FM.

Vinci par exemple a pris des parts

en 2018 dans la start-up Green Me,

spécialisée dans les cubes

capteurs (pour la qualité de l’air et

de l’environnement au travail).

Spie a aussi entamé des actions

avec sa plate-forme digitale « Smart

FM 360°» qui permet de digitaliser et

d’optimiser la gestion de la

2 Article Sia Partners sur les impacts concrets de la Loi Elan https://www.club-iot.sia-partners.com/elan-tertiaire-objectif-energie-moy

performance énergétique des bâtiments.

Avec l’arrivée du Smart Building (i.e. bâtiments

multi-connectés et intelligents), des innovations

technologiques permettent d’activer les leviers

environnementaux rapidement. En équipant les

bâtiments d’objets connectés et d’une

plateforme IoT, le Smart Building offre

l’opportunité d’automatiser des processus et de

collecter et suivre les données pour une gestion

plus performante des consommations en

ressources (gaz, électricité, eau). Par exemple,

les start-up Deepki et Advizeo utilisent big data

et data science pour exploiter les données des

bâtiments et des GTB afin de mieux réguler les

consommations en énergie. L’investissement

nécessaire dans ces nouvelles technologies fait

partie de la régénération à venir du modèle

économique des contrats de FM. Il est

généralement compensé par les économies

générées à long terme.

Pour assurer cette performance énergétique, il

est important de formaliser une démarche de

réduction des consommations d’énergie et de

fluides appuyée par la Direction de l’Immobilier,

afin d’inscrire ces nouvelles directives dans ses

objectifs de réduction. Cette démarche

s’accompagne d’une logique de coût complet

des services FM afin d’intégrer les coûts de

l’énergie aux coûts de la prestation. A titre

d’exemple, en intégrant l’optimisation

énergétique dans les objectifs de ses contrats

FM, une grande entreprise du secteur tertiaire a

réalisé une économie de 15% de sa

consommation énergétique en 4 ans soit

l’équivalent de la consommation énergétique

annuelle de l’une de ses tours de La Défense.

Par ailleurs, en plus de réduire coûts

d’exploitation et empreinte environnementale,

le Smart Building améliore le confort des

usagers (régulation de la luminosité ou de la

température par exemple). La gestion de la

performance énergétique par le FM devient un

des moyens d’assurer un environnement de

travail de qualité. Il s’agit alors d’un vecteur de

communication pour les entreprises qui peut se

traduire en critère d’attractivité pour les

employés (et les consommateurs).

Malgré des investissements de départs

nécessaires et les limitations techniques encore

existantes, les achats de Green FM sont

créateurs de valeur au niveau des bâtiments

(optimisation énergétique) et des occupants

https://www.club-iot.sia-partners.com/elan-tertiaire-objectif-energie-moyhttps://www.club-iot.sia-partners.com/elan-tertiaire-objectif-energie-moy

5

(productivité et bien-être). Saisir ces

opportunités se traduit par l’intégration de

critères RSE dans les achats FM et concourt à

l’innovation de l’offre de service.

Le social FM : pour un impact positif

sur la société et les salariés

Une démarche RSE prend aussi en compte les

domaines social et sociétal. Le FM, par la

nature de ses prestations nécessitant une part

importante de main d’œuvre, notamment dans

les services aux occupants, se prêtent

naturellement à la mise en place d’actions à

impact positif sur la société, comme par

exemple l’amélioration des conditions de travail,

la formation ou le recours aux travailleurs

handicapés.

Conditions de travail et d’emploi des

salariés : un enjeu plus important pour

le FM

Les attentes des donneurs d’ordres,

l’émergence de nouvelles offres plus

servicielles (co-construites avec les

prestataires de FM) et les nouveaux besoins en

matière de bien-être au travail complexifient les

projets FM. Désormais, les donneurs d’ordres

portent une attention particulière à la gestion

des équipes du FMer et à l’animation, la

formation et la promotion des salariés, autant

d’axes qui font écho aux politiques RSE.

Pour répondre aux attentes et passer d’une

logique de moyens à une logique de résultats,

les FMers sont obligés de placer la formation de

leurs employés et l’éducation des occupants au

centre de leurs préoccupations. Les innovations

technologiques et le Smart Building s’inscrivent

dans cette logique en permettant un pilotage du

bâtiment optimisé : maquettes numériques pour

identifier rapidement les accidents, robotisation

de prestations ou encore formation à distance...

A titre d’exemple, Engie Cofely a mis en place

en 2018 un système BIM exploitation sur la tour

Incity à Lyon afin de faire converger l’ensemble

des outils d’exploitation, des objets connectés

et la maquette numérique pour améliorer le

pilotage du bâtiment.

Ces innovations technologiques ont un impact

positif sur les conditions et le rythme de travail

des employés : travail continu et de jour à la

place d’un travail partiel de nuit, intensification

des formations, développement des

compétences par exemple, tout en répondant

aux demandes d’ingénierie sociale des

donneurs d’ordres.

Recourir au Secteur Protégé et Adapté

(STPA) : aller au-delà des obligations

légales

Depuis 1987, la loi française oblige les

entreprises à employer au moins 6% de

travailleurs handicapés. Dans le cas où

l’entreprise n’emploie pas suffisamment de

travailleurs handicapés, elle doit verser une

contribution à l’Agefiph (Association de gestion

des fonds pour l’insertion des personnes

handicapées).

Le STPA comprend 2 grands types

d’entreprises : les Entreprises Adaptées (EA)

qui emploient au moins 80% de travailleurs

handicapés et les Etablissements et Services

d’Aide par la Travail (ESAT) qui accompagnent

les travailleurs handicapés dans leur insertion

sociale et professionnelle. Les achats auprès

de ce secteur viennent en déduction de la

contribution à l’Agefiph et représentent un

potentiel vivier d’économies pour les

entreprises. Au vu de la nature des prestations

de services aux occupants, le FM semble être

naturellement disposé pour de tels achats.

Les opportunités de recours au STPA :

catégories clés pour le FM

6

FM & STPA : un potentiel d’économies

important

Les donneurs d’ordres réalisent la

majorité de leurs achats de FM auprès

d’intégrateurs qui sous-traitent les prestations

les plus éloignées de leur cœur de métier

nominal. Or, ces prestations représentent à la

fois une opportunité d’achat du STPA et une

opportunité d’économies de plusieurs centaines

de milliers d’euros pour l’entreprise.

En utilisant le Groupement Momentané

d’Entreprises (GME, accord privé) et la co-

traitance, les FMers peuvent s’organiser avec

les entreprises du STPA pour réaliser un

marché auquel elles n’auraient pu

soumissionner si elles avaient été seules. Les

entreprises accèdent ainsi toutes en direct au

marché et non en tant que sous-traitantes. De

cette façon, le système de double facturation

permet de récupérer les achats auprès du

STPA et donc les économies Agefiph associées

(pour l’entreprise donneur d’ordres). Encore

faut-il que les FMers jouent le jeu de la co-

traitance avec des EA ou ESAT.

Pour apporter une solution, une grande

entreprise du secteur des services a pris une

initiative originale. La Direction Immobilière et la

Direction des Achats ont intégré conjointement

une démarche d’achats auprès du STPA pour

le département du Facility Management il y a

déjà 4 ans. Afin d’assurer l’implication d’EA ou

d’ESAT dans les réponses aux appels d’offres,

les futurs soumissionnaires sont invités à

participer à un speed meeting : les FMers

rencontrent ainsi les EA et ESAT intéressés par

le marché. Lors de l’évaluation des offres, les

candidats sont fortement incités à répondre en

co-traitance avec une ou plusieurs de ces

entreprises grâce à des critères de mieux-

disance intégrés à la grille d’évaluation. Cette

méthode a permis à l’entreprise de réaliser près

d’1 million d’euros d’économies par an sur sa

contribution Agefiph.

Cela montre donc qu’en impliquant Direction

Immobilière/FM et Direction Achats dans des

engagements forts, il est possible de réaliser

des économies importantes tout en impactant

positivement la société.

Il apparaît que le Facility Management

représente un bon point d’entrée pour intégrer

des démarches RSE dans l’entreprise. Secteur

encore en plein essor, donneurs d’ordres et

FMers doivent construire le FM de demain,

créateur de valeur et vecteur d’innovation.

Dans cette perspective, la RSE est un levier de performance de plus en plus incontournable pour le FM et qui requiert un travail collaboratif entre donneurs d’ordres et FMers. Renforçant l’attractivité des entreprises, c’est surtout un moyen d’avoir un réel impact sur l’environnement et d’agir de manière concrète pour la société, tout en réalisant des économies. Les donneurs d’ordre ont la responsabilité d’embarquer leurs prestataires dans un nouveau cadre de prestation : un cadre où la création de valeur, au lieu d’être purement productive, est une combinaison d’innovations technologiques, de pilotage en temps réel voire prédictif et de gammes opératoires flexibles et ciblées sur un besoin directement fourni par l’utilisateur. Pour occuper cette position et accompagner la transformation profonde de la filière du bâtiment, force est de questionner les principes contractuels et économiques de la répartition de la valeur, pour co-investir aux côtés des FMers, ainsi que celui, crucial de la propriété de la donnée. La valeur des actifs et l’attractivité de l’environnement de travail sont probablement à ce prix.

7

VOS CONTACTS

A PROPOS DE SIA PARTNERS Sia Partners réinvente le métier du conseil et apporte un regard innovant et des résultats concrets à

ses clients à l'ère du digital. Avec plus de 1 400 consultants dans 16 pays, nous allons générer un chiffre

d'affaires annuel de plus de 250 millions d'euros pour l'exercice en cours. Notre présence globale et

notre expertise dans plus de 30 secteurs et services nous permettent d’accompagner nos clients dans

le monde entier. Nous accompagnons leurs initiatives en stratégie, projets de transformation, stratégie

IT et digitale et data science. En tant que pionniers du Consulting 4.0, nous développons des consultings

bots et intégrons dans nos solutions la disruption créée par l'intelligence artificielle.

Abu Dhabi | Amsterdam | Brussels | Casablanca | Charlotte | Denver | Doha | Dubai | Frankfurt | Hamburg | Hong Kong | Houston | London | Luxembourg | Lyon | Milan | Montreal | Riyadh |

Rome | Seattle | Singapore | Tokyo | Toronto |

MANON BEZARD

Consultante Senior + 33 6 50 06 56 94 manon.bezard@sia-partners.com

LOUISE CHANAVAS

Consultante + 33 6 33 83 08 99 louise.chanavas@sia-partners.com

New York 115 Broadway 12th Floor New York, NY10006 - USA T. +1 646 496 0160 Montréal 600 de Maisonneuve Boulevard West, Suite 2200 Montreal, QC H3A 3J2 - Canada

New York 115 Broadway 12th Floor New York, NY10006 - USA T. +1 646 496 0160 Montréal 600 de Maisonneuve Boulevard West, Suite 2200 Montreal, QC H3A 3J2 - Canada

Suivez-nous sur LinkedIn et Twitter @SiaPartners

Pour plus d’informations: www.sia-partners.com