Guide immobilier commercial lavallois 2014-2015

GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

2014 – 2015

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS

MARC DEMERS MAIRE DE LAVAL

DAVID DE COTIS PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL PAR INTÉRIM

MARC DEMERS, MAIRE DE LAVAL DAVID DE COTIS, PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL PAR INTÉRIM

MOT DU MAIREC’est avec plaisir que nous vous présentons l’édition 2014-2015 du Guide immobilier commercial lavallois.

En 2015, Laval fêtera ses 50 ans et son histoire est celle d’une collectivité, d’entreprises et aussi de bâtisseurs qui font de cette ville un endroit unique où travailler et habiter. Au fil des années, Laval est devenue un centre régional d’activité économique structuré et diversifié.

Laval Technopole réalise cette deuxième édition du guide afin de répondre aux questions de bon nombre d’entrepreneurs sur l’implantation ou la relocalisation de leur entreprise. Les informations et les statistiques compilées à l’intérieur de ce guide leur permettront de prendre des décisions éclairées. Laval offre un choix de sites exceptionnels près de tous les services avec un important bassin de main-d’œuvre qualifiée. D’ailleurs, la région de Laval possède tous les atouts nécessaires pour contribuer à leur succès.

Cette année, Laval a accueilli l’entreprise Lumen, le leader québécois dans le domaine de la distribution de produits électriques. Il s’agit de l’un des plus importants investissements industriels de l’histoire de Laval. Vous trouverez un profil de cette entreprise dans le guide.

Je vous invite à consulter ce guide où vous découvrirez que l’offre de Laval est diversifiée, dynamique et à valeur ajoutée sur le plan de la capacité d’accueil, de la qualité des milieux de vie et de l’environnement économique. L’administration municipale et l’équipe de Laval Technopole demeurent à votre disposition pour tout renseignement ou pour vous assister dans vos projets.

MOT DU PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL PAR INTÉRIMLE NOUVEAU MODÈLE D’AFFAIRES EN DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE ET RÉORGANISATION DES TERRITOIRES

Laval est en pleine mutation, se transforme et innove en définissant un nouveau modèle d’affaires. Le développement économique ne se fera plus de la même manière et misera sur un développement des territoires orienté sur la densité.

Ainsi, Laval Technopole revoit sa stratégie en matière de développement économique à cause d’une nouvelle réalité, celle de la densification du territoire. Cela donnera une toute nouvelle dimension à notre produit économique. Cette nouvelle réalité nous lance certains défis, notamment l’attraction de sièges sociaux et la progression importante des activités dans le secteur tertiaire moteur, mais aussi l‘implantation d’importantes masses critiques d’entreprises dans le secteur des technologies de l’information et de l’économie scientifique.

C’est pourquoi nous mettons en place des infrastructures d’accueil diversifiées qui répondront à cette nouvelle réalité. Le Guide immobilier commercial lavallois est incontestablement un outil de développement formidable car il fait la démonstration que notre paysage urbain se transforme.

Bravo à l’équipe !

É C EUR

« Au fil des années, Laval est devenue un centre régional d’activité économique structuré et diversifié. »

« Continuer à bâtir Laval, c’est donc voir plus loin, c’est cette volonté de faire plus et différemment et de repousser les limites. »

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 3

TABLE DES MATIÈRESPRÉSENTATION DU GUIDE ....................................................................................................................... 5

LAVAL, UNE VILLE UNIQUE ! ..................................................................................................................... 6

SURVOL ÉCONOMIQUE .......................................................................................................................... 8

S’ÉTABLIR À LAVAL ................................................................................................................................ 10

Construire, acquérir ou louer ses installations ................................................................................11

Des sites de qualité disponibles à la Cité de la Biotech ...................................................................11

Parcs industriels ......................................................................................................................... 12

CONSTRUIRE SES INSTALLATIONS ......................................................................................................... 14

Loyer économique requis pour rentabiliser la construction d’un édifice ........................................... 15

Loyer économique – Édifices industriels ....................................................................................... 16

Loyer économique – Édifices de bureaux ..................................................................................... 16

Développement durable – LEED................................................................................................... 17

PROJET RÉCENT D’INVESTISSEMENT ...................................................................................................... 18

ACHETER UN IMMEUBLE ........................................................................................................................ 20

Survol des conditions du marché de l’investissement immobilier ......................................................21

Transactions récentes – Marché des édifices de bureaux ................................................................21

Transactions récentes – Marché des édifices à vocation industrielle ................................................ 22

OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF ................................................................................ 24

Édifices de bureaux ................................................................................................................... 25

Inventaire .................................................................................................................................. 25

Principaux portefeuilles d’édifices de bureaux à Laval ................................................................... 25

Disponibilité et inoccupation ....................................................................................................... 26

Les grandes superficies contiguës disponibles ............................................................................... 27

Loyers ....................................................................................................................................... 28

Marché des édifices à vocation industrielle .................................................................................. 29

Inventaire .................................................................................................................................. 29

Principaux portefeuilles locatifs industriels de Laval ....................................................................... 29

Disponibilité et inoccupation sur le marché industriel .................................................................... 30

Inoccupation par secteurs et types d’édifices .................................................................................31

Loyers ....................................................................................................................................... 33

NOUVEAUX PROJETS ............................................................................................................................ 34

Projets terminés en 2014 ............................................................................................................ 35

Projets en cours de réalisation – 2015 ......................................................................................... 36

Projets planifiés en phase de prélocation ..................................................................................... 37

MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX ............................................................................................... 38

Dépenses à la consommation des ménages lavallois ..................................................................... 39

CONCLUSION ...................................................................................................................................... 42

GLOSSAIRE ........................................................................................................................................... 42

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS4TABLE DES MATIÈRES

PRÉSENTATION DU GUIDECe guide vise à offrir aux gens d’affaires les données essentielles à une prise de décision éclairée en ce qui a trait au marché immobilier commercial lavallois. Il expose tant les options sur le marché locatif que les coûts de construction ou d’acquisition de nouvelles installations. Produit en collaboration avec le Groupe Altus et sa division de recherche Altus InSite, le portrait du marché immobilier présenté dans les pages qui suivent renseignera également les investisseurs immobiliers sur les conditions du marché immobilier commercial de Laval.

Les données des marchés immobiliers industriels et de bureaux sont issues d’enquêtes de terrain. Ces dernières recensent l’inventaire et les locaux disponibles sur le territoire de Laval. Les données servant aux analyses d’autres paramètres de marché tels que les loyers économiques et marchands, les prix de vente au pied carré et le coût des terrains proviennent de sources jugées fiables. Altus Recherche marketing, division du Groupe Altus, a fourni les données sur les dépenses à la consommation de la section sur les centres commerciaux. Plusieurs autres informations provenant de sources diverses viennent compléter ce portrait du marché immobilier.

Toutes les données sur les conditions du marché immobilier présentées par le Groupe Altus ont été compilées et analysées avec le plus grand soin. Seules les sources fiables ont été retenues. En raison de l’amplitude du marché à couvrir, il n’est pas totalement exclu que les données ne soient pas entièrement exactes ou complètes et le Groupe Altus ne peut être tenu responsable de toute erreur ou omission. Une fois portée à notre attention, toute donnée erronée ou incomplète sera corrigée ou complétée dans les meilleurs délais.

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 5 PRÉSENTATION DU GUIDE

LAVAL, UNE VILLE UNIQUE !

Laval est la 3e plus grande ville du Québec et la 13e au Canada, avec une population qui dépasse 417 304 personnes. C’est une des régions du Québec où le taux de nouveaux arrivants provenant de diverses communautés culturelles connaît une importante augmentation.

Laval occupe le 2e rang des 10 principales municipalités du Québec en termes de croissance annuelle, et ce, depuis plus de 10 ans. Durant cette période, sa population a grimpé deux fois plus rapidement que celle enregistrée pour l’ensemble du Québec.

LES AVANTAGES DE VIVRE À LAVAL

Laval offre un parfait équilibre entre secteurs commerciaux, espaces verts et quartiers résidentiels. C’est un lieu de rassemblement où le divertissement, le commerce et l’art de vivre se côtoient parfaitement pour assurer aux habitants une qualité de vie exceptionnelle.

Laval c’est aussi :

• 415 016 pi2 d’espaces de congrès, d’expositions et de réunions, dont 4 centres de congrès• 75 attraits touristiques• Plus de 450 restaurants• De nombreux développements immobiliers résidentiels

UN SYSTÈME D’INFRASTRUCTURES DE TRANSPORT EFFICACE

Les entreprises lavalloises sont situées à proximité de grands axes routiers (5 autoroutes et 4 routes majeures) et aériens. Laval offre en plus un système de transport en commun qui compte notamment 3 stations de métro et qui permet la mobilité de la main-d’œuvre. Les travailleurs de talent aiment vivre dans cette ville jeune et dynamique où ils ont également accès à plus de 325 km de pistes cyclables.

LA COTE DE CRÉDIT DE LA VILLE DE LAVAL

La firme de notation financière Standard & Poor’s révise la perspective de la cote de crédit décernée à la Ville de Laval, la faisant passer de « AA– stable » à « AA– POSITIVE ». Standard & Poor’s base son analyse sur un ensemble de facteurs économiques et budgétaires qui l’ont convaincue de la qualité exceptionnelle du crédit de la Ville de Laval.

• Laval : AA– AVEC PERSPECTIVE POSITIVE• Montréal : A+ AVEC PERSPECTIVE STABLE• Hydro-Québec : A+• Gouvernement du Québec : A+/STABLE/A-1+• Gouvernement du Canada : AAA/STABLE/A-1+

Toronto(35 min)

Boston(31 min)

New York(36 min)

LAVAL

Source : www.standardandpoors.com

30MINUTES DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 7 LAVAL, UNE VI L LE UNIQUE !

SURVOLÉCONOMIQUE

FAITS SAILLANTS DE L’ÉCONOMIE LAVALLOISE

Bilan des investissements de l’année 2013Des investissements totaux qui atteignent 976 041 465 $ en dollars courants. L’année 2013 s’inscrit parmi les bonnes années de Laval. Avec 80,5 % des investissements globaux, ce sont les secteurs industriel et résidentiel qui soutiennent les résultats de cette année. Toujours en 2013, la valeur déclarée des permis de construction délivrés par la municipalité s’élève à plus de 735,5 M$. Au total, 598 permis de constructions nouvelles et 2 021 permis d’améliorations ont été délivrés durant l’année.

Implantations nouvellesUne moyenne de 35 nouvelles entreprises industrielles s’implantent à Laval chaque année depuis les 10 dernières années. En 2013, Laval demeure un pôle d’attraction toujours plus fort avec 29 projets de nouvelles implantations. Ceux-ci génèrent 73 M$ d’investissements et la création de 447 nouveaux emplois.

L’emploi à LavalSelon les estimations du Consortium de la CMM, on comptait en 2013 plus de 153 542 emplois sur le territoire lavallois, une croissance de 21 % depuis 2003. L’économie québécoise est dominée par le secteur tertiaire et Laval fait partie des régions où cette sectorisation est la plus avancée.

NOMBRE D’EMPLACEMENTS ET ESTIMATION DE L’EMPLOI, PAR CODE SCIAN, LAVAL, 2013

Secteurs d’activité SCIAN Nombre d‘emplacements Nombre d‘emplois

SECTEUR DE LA PRODUCTION DE BIENS 2 360 19,6 % 25 926 16,9 %

Agriculture, foresterie, pêche et chasse 11 82 0,7 % 330 0,2 %

Extraction minière, pétrole, gaz 21 11 0,1 % 520 0,3 %

Services publics 22 4 0,03 % 1 077 0,7 %

Construction 23 1 624 13,5 % 9 488 6,2 %

Fabrication 31-33 639 5,3 % 14 511 9,5 %

SECTEUR DES SERVICES 9 661 80,4 % 127 617 83,1 %

Commerce de gros 41 927 7,7 % 11 455 7,5 %

Commerce de détail 44-45 1 761 14,6 % 25 355 16,5 %

Transport et entreposage 48-49 627 5,2 % 4 875 3,2 %

Industrie de l’information et culturelle 51 101 0,8 % 2 791 1,8 %

Finance et assurances 52 411 3,4 % 6 473 4,2 %

Services immobiliers, de location et de location à bail 53 538 4,5 % 3 171 2,1 %

Services professionnels, scientifiques et techniques 54 1 421 11,8 % 11 015 7,2 %

Gestion de sociétés et d’entreprises 55 118 1 % 146 0,1 %

Services administratifs, de soutien, etc. 56 691 5,7 % 5 276 3,4 %

Services d’enseignement 61 98 0,8 % 10 093 6,6 %

Soins de santé et assistance sociale 62 947 7,9 % 19 771 12,9 %

Arts, spectacles et loisirs 71 126 1 % 2 236 1,5 %

Hébergement et restauration 72 857 7,1 % 10 363 6,7 %

Autres services, sauf administration publique 81 1 030 8,6 % 6 862 4,5 %

Administrations publiques 91 8 0,1 % 7 735 5 %

TOTAL 12 021 100 % 153 543 100 %Les totaux peuvent ne pas correspondre à la somme des éléments en raison de l'arrondissement des chiffres.Source : Nombre d’emplacements – Registraire des entreprises, Statistique Canada, décembre 2013. Compilation – Consortium de la CMM pour l’emploi local et Laval Technopole

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 9 SURVOL ÉCONOMIQUE

S’ÉTABLIR À LAVAL

CONSTRUIRE, ACQUÉRIR OU LOUER SES INSTALLATIONS

Laval offre diverses options d’implantation pour les entreprises. Plusieurs terrains y sont disponibles pour celles qui souhaitent emménager dans un immeuble construit sur mesure pour leurs besoins. Le marché locatif offre également plusieurs choix d’emplacements de qualité pour les locataires de bureaux, industriels ou commerciaux. Il est également possible d’acquérir un édifice existant, comme en témoigne l’activité de transaction cette année.

Un répertoire des édifices à vendre et à louer est accessible sur le site www.lavaltechnopole.com dans la section S’établir à Laval – Offre immobilière. Le répertoire compte plus de 200 édifices à vocation industrielle ou commerciale actuellement sur le marché de la vente ou de la location. L’accès au répertoire est gratuit et il est possible d’y inscrire sans frais un local à louer ou un immeuble à vendre en communiquant avec Laval Technopole.

DES SITES DE QUALITÉ DISPONIBLES À LA CITÉ DE LA BIOTECH

Créée en 2001, la Cité de la Biotech est la grappe des entreprises des sciences de la vie à Laval, où il est possible d’exécuter toutes les phases de développement des médicaments et d’autres produits, depuis la recherche, la preuve de concept, les essais précliniques et cliniques jusqu’à la production et la commercialisation. C’est un centre exceptionnel de collaboration entre universités et entreprises, notamment grâce à la présence de l’INRS-Institut Armand-Frappier, du Centre de biologie expérimentale et d’un incubateur d’entreprises.

La Cité de la Biotech regroupe près de 90 entreprises et instituts qui emploient quelque 5 000 personnes. Elle propose aussi des terrains stratégiquement localisés et destinés aux entreprises désirant s’y implanter.

On y retrouve une importante communauté d’affaires scientifique avec plusieurs chefs de file mondiaux, notamment : Sanofi-Aventis, GlaxoSmithKline (GSK), Servier Canada, Roche Diagnostics et Valeant.

La Cité de la Biotech est située à proximité de Montréal et des aéroports internationaux Pierre-Elliott-Trudeau et Mirabel, et profite d’un réseau de transport intégré (métro, gares modales, etc.).

LA CITÉ DE LA BIOTECHTOUTES LES ÉTAPES DE DÉVELOPPEMENT AU MÊME ENDROIT

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 11 S’ÉTABL IR À LAVAL

PARCS INDUSTRIELS

Superficie totale (pi2) Superficie disponible % d’occupation

PARCS PUBLICS

Parc industriel Centre 78 562 000 3 542 315 95,5 %

Parc industriel Est 8 500 000 — 100 %

Parc industriel autoroute 25 (A) 12 009 498 72 213 99,4 %

Parc industriel autoroute 25 (B) 10 440 457 8 940 457 14,4 %

Cité de la Biotech 13 277 289 1 699 558 87,2 %

PARCS PRIVÉS

Autoroute 13

Centre corporatif Laval II (Groupe Montoni) 3 203 892 2 953 892 7,8 %

Centre corporatif Laval IV (Groupe Montoni) 1 324 926 60 000 95,5 %

Centre corporatif Laval VI (Groupe Montoni) 2 253 716 1 638 698 27,3 %

Centre corporatif Laval X (Groupe Montoni) 2 328 467 2 078 467 10,7 %

Autoroute 15

Centre corporatif Laval I (Groupe Montoni) 1 852 500 — 100 %

Centre corporatif Laval III (Groupe Montoni) 1 058 438 199 982 81,1 %

Centre corporatif Laval V (Groupe Montoni) 2 537 774 2 537 774 0 %

Centre corporatif Laval IX (Groupe Montoni) 705 139 70 333 90 %

Autoroute 440

Centre corporatif Laval VIII (Groupe Montoni) 357 785 357 785 0 %

Impact 440 6 572 548 — 100 %

Monit A-440 1 105 112 1 105 112 0 %

Autres sites disponibles (Loracon – Cosoltec) 700 000 700 000 0 %

Autoroute 25

Impact 25 4 500 000 469 833 89,6 %

Gimmelin 2 580 078 1 864 547 27,7 %

PARC INDUSTRIEL CENTRE

Centre corporatif Laval VII (Groupe Montoni) 1 877 770 1 242 506 33,8 %

ZONES PRIVÉES

Zone industrielle Sainte-Rose 1 000 000 — 100 %

Zone industrielle Fabreville 5 000 000 — 100 %

Zone industrielle Vimont 2 000 000 — 100 %

Zone industrielle Laval-des-Rapides 2 173 465 373 465 82,8 %

Zone industrielle Masson 2 000 000 — 100 %

TOTAL 167 920 854 29 906 937 82,2 %

Source : Laval Technopole – Dernière mise à jour : 2013-12-31

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS12S’ÉTABL IR À LAVAL

SECTEUR OUEST :

• Centre corporatif Laval II• Centre corporatif Laval IV• Impact 440• Mégapole

SECTEUR CENTRE :

• Parc industriel Centre• Centre corporatif Laval I• Centre corporatif Laval III • Cité de la Biotech

SECTEUR EST :

• Parc industriel autoroute 25• Impact 25• Parc industriel Est• Monit A-440

LOCALISATION DES PARCS INDUSTRIELS LAVAL – 2014

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 13 S’ÉTABL IR À LAVAL

CONSTRUIRESES INSTALLATIONS

Pour l’entreprise qui souhaite construire des installations sur mesure, il est possible d’acquérir un terrain disponible ou de confier la tâche à un promoteur déjà propriétaire du site. Plusieurs terrains à vendre à Laval sont actuellement détenus par des intérêts privés.

Des données sur des transactions récentes permettent de dégager des fourchettes de prix pour l’acquisition d’un terrain sur le marché privé dans le but de construire un édifice à vocation industrielle ou commerciale (incluant à vocation de bureaux).

VILLE DE LAVAL – VALEUR DES TERRAINS – 2014 (SELON LE SECTEUR)

Échelle de valeurs ($/pi2)

Superficie moyennedu terrain (pi2)

Tendance du marché

Marché privé En bordure de l’autoroute

INDUSTRIEL

Centre 5 $ à 7 $ 7 $ à 8 $ 100 000 Stabilité

Est 4 $ à 6 $ 150 000 Stabilité

Ouest 4 $ à 6 $ 7 $ à 8 $ 100 000 Stabilité

COMMERCIAL

Centre 25 $ à 40 $ 50 000 Stabilité

Est 15 $ à 25 $ 50 000 Stabilité

Ouest 15 $ à 25 $ 50 000 Stabilité

Compilation et analyse des transactions, Groupe Altus, septembre 2014

LOYER ÉCONOMIQUE REQUIS POUR RENTABILISER LA CONSTRUCTION D’UN ÉDIFICE

Le loyer économique est le loyer qui permet à un propriétaire de rentabiliser son investissement dans le développement d’une propriété et d’attirer les différents facteurs de production dans cette entreprise. En d’autres mots, c’est le loyer minimum requis pour rentabiliser la construction d’un immeuble.

Ce loyer permet non seulement à un investisseur de mesurer le potentiel de rentabilité d’un édifice construit dans le but d’être loué, mais aussi aux occupants de comparer les coûts d’être propriétaire ou locataire d’un immeuble neuf ou existant. La décision de louer, d’acheter pour occuper ou de construire un édifice pour ses propres besoins dépend de la stratégie immobilière et financière de chaque entreprise.

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 15 CONSTRUIRE SES INSTALLAT IONS

LOYER ÉCONOMIQUE – ÉDIFICES INDUSTRIELS

Les estimations de loyers économiques présentées dans les tableaux suivants le sont à titre indicatif seulement, et ce, pour la construction d’un édifice type. Le coût peut varier selon chaque projet. Dans le cas d’un édifice à vocation industrielle, le coût peut varier notamment selon le pourcentage de la superficie allouée aux espaces de bureaux, la présence de systèmes de réfrigération, les niveaux de sécurité requis et la hauteur libre.

Le tableau suivant peut cependant servir de repère pour estimer le coût de construction d’un entrepôt type construit pour un locataire unique.

ESTIMATION DU LOYER ÉCONOMIQUEMODÈLE DE CONSTRUCTION – ÉDIFICE À LOCATAIRE UNIQUE

Terrain : parcelle peu stratégique ; 5 $ le pi2 x 2,5 12,50 $

Coût de construction d’un bâtiment pour entreposage de 28 pi de hauteur libre, à locataire unique

75 $

FRAIS DIRECTS

Commission (aucune) 0 $

Absorption (espace préloué) 0 $

SOUS-TOTAL 0 $ 0 $

Sommes des coûts avant profit, risques et contingences 87,50 $

Taux global d’actualisation 6,75 %

Rendement requis (revenu net) 5,91 $

DÉPENSES DU PROPRIÉTAIRE

Inoccupation : (6,75 $ + 3,45 $)* x 3 % 0,31 $

Frais de gestion de l’actif : (6,75 $ + 3,45 $) x 1,50 % 0,15 $

Réserve pour réparations majeures : (6,75 $ + 3,45 $) x 0 % 0 $

SOUS-TOTAL 0,46 $ 0,46 $

Loyer économique requis (net, par pied carré) 6,37 $ arrondi à 6,35 $

* Loyer marchand de 6,75 $ et loyer additionnel de 3,45 $/pi2 x 3 % d’inoccupationCalcul et analyse : Groupe Altus, septembre 2014

LOYER ÉCONOMIQUE – ÉDIFICES DE BUREAUX

Afin de rentabiliser la construction d’un édifice de bureaux de catégorie A à Laval, le loyer net généré par l’immeuble doit atteindre un peu plus de 20 $ le pied carré par année. À titre de comparaison, ce loyer est estimé à 25,50 $ pour un édifice de catégorie A au centre-ville de Montréal. En ajoutant au loyer net les autres coûts (taxes foncières, frais d’exploitation et coûts énergétiques), le loyer brut total requis est de près de 55 $ pour le centre-ville comparativement à environ 31,50 $ brut le pied carré pour Laval.

Un édifice de bureaux de catégorie A est un édifice comportant une très bonne qualité de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services. Un édifice de bureaux de catégorie B est un édifice de qualité raisonnable en termes de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services. Un édifice de bureaux de catégorie AA compte parmi les meilleurs de la catégorie A et se trouve essentiellement au centre-ville des grandes métropoles.

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS16CONSTRUIRE SES INSTALLAT IONS

ESTIMATION DU LOYER REQUIS POUR LA CONSTRUCTION D’UN ÉDIFICE DE CATÉGORIE A À LAVAL

ÉDIFICE À 80 % PRÉLOUÉ

Coût du terrain 25 $ par pi2, ratio de 1:1 25 $1

Construction Stationnement extérieur, ratio de 0,8:1 4,40 $2

Superstructure 148,40 $

Mise en marché Publicité, promotion et commissions (4 %) 5,94 $

Incitations diverses 15 $

Loyer brut gratuit (0 mois de loyer gratuit) 0 $

Intérêt 25 $ + 173,74 $/2 à 8 % d’intérêt, financement sur une période de 10 mois 7,46 $

Frais du promoteur 3 % des coûts de construction (à 152,80 $) 4,58 $

Capitalisation des pertes de revenu

Capitalisation des ½ de 20 % de l’espace – 7,50 % de vacance pour un an à 33,75 $ par pi2

2,11 $

MISE EN MARCHÉ APRÈS AVANT

Total, excluant une prime de 5 à 10 % pour certification « Édifice vert » 212,89 $ 191,95 $

Total réparti sur l’espace louable brut de bureaux (97 %) 219,47 $ 202,05 $

Facteur de rendement constant sur le développement 8,75 % 8,75 %

Loyer requis 19,20 $ 17,68 $

Plus inoccupation de 7,50 % 20,64 $ 19,01 $

Moins les revenus de stationnement 0 $ 0 $

Loyer requis typique Net 20,64 $ Net effectif 19,01 $1 ISP = Indice de superficie de plancher ou le rapport superficie de bâtiment / superficie de terrain.2 La moitié d’un espace de voiture de 400 pi² brut par 1 000 pi2 de bâtiment.

Calcul et analyse : Groupe Altus, septembre 2014

DÉVELOPPEMENT DURABLE – LEED

Depuis 2002, LEED Canada a redéfini les façons de concevoir les espaces de vie au travail. LEED, qui signifie Leadership in Energy and Environmental Design, est un programme de certification de tiers ainsi qu’une norme de comparaison acceptée à l’échelle internationale pour la conception, la construction et l’exploitation de bâtiments écologiques à haut rendement.

LEED encourage une approche holistique envers la durabilité en reconnaissant le rendement dans cinq secteurs clés de la santé humaine et environnementale comprenant notamment l’aménagement écologique des sites, la gestion efficace de l’eau, l’efficacité énergétique, le choix des matériaux et la qualité des environnements intérieurs. La certification LEED est basée sur le nombre total de points obtenus dans ces cinq catégories après un examen indépendant. Il y a quatre niveaux de certification (Certifié, Argent, Or et Platine).

LES AVANTAGES POUR LE LOCATAIRE 1. Créer un environnement plus sain et plus propre,

ce qui accroît la satisfaction des employés.2. Améliorer l’image en tant qu’entreprise soucieuse

de l’environnement.3. Diminuer les coûts d’exploitation puisqu’il y

aura des économies d’énergie, d’eau et d’autres ressources, en plus de réduire votre empreinte de carbone.

LES AVANTAGES POUR LE PROPRIÉTAIRE DU BÂTIMENT OU L’EXPLOITANT 1. Assurer une meilleure gestion sur le rendement

du bâtiment.2. Vous démarquer de vos concurrents et posséder

un avantage concurrentiel – les bâtiments écologiques sont très attirants pour un nombre croissant d’entreprises soucieuses de leur image et de leur empreinte environnementale.

Source : Conseil du bâtiment durable du Canada, www.cagbc.org

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 17 CONSTRUIRE SES INSTALLAT IONS

PROJET RÉCENTD’INVESTISSEMENT

LUMEN A CHOISI LAVAL POUR RELOCALISER SON SIÈGE SOCIAL ET SON CENTRE DE DISTRIBUTION

Lumen, le leader québécois dans le domaine de la distribution de produits électriques, a décidé d’aménager son nouveau siège social et son centre de distribution à Laval. La fin des travaux est prévue pour avril 2015 et Lumen occupera un bâtiment LEED de 385 000 pieds carrés sur un site de près d’un million de pieds carrés. En fait, il s’agit de l’un des plus importants investissements industriels de l’histoire de Laval. Ce nouvel espace, au carrefour des autoroutes 440 et 13, disposera de vastes locaux pour l’ensemble de ses opérations et ses quelque 230 employés.

LA PUISSANCE D’UN RÉSEAU

Fondée à Saint-Eustache en 1962, Lumen est depuis 1984 membre du Groupe Sonepar, le plus important distributeur de matériel électrique au monde. La puissance de ce réseau international permet à Lumen d’offrir non seulement la gamme de produits la plus complète de l’industrie, mais aussi les plus récentes innovations technologiques.

Lumen, c’est un réseau de 30 succursales réparties à l’échelle de la province. Lumen a choisi Laval pour répondre à son besoin de croissance afin d’offrir un plus large éventail de produits, accroître les services offerts à sa clientèle et augmenter sa capacité de livraison pour demeurer la référence dans l’industrie.Éventuellement, la société pourra agrandir son Centre de distribution de près de 140 000 pieds carrés additionnels afin d’augmenter sa capacité.

L’investissement de 100 M$ de Lumen représente d’importantes retombées économiques pour la région, et l’entreprise s’ajoute à la centaine de sièges sociaux de Laval.

Ce qui distingue Lumen par-dessus tout, c’est la passion du personnel à servir quotidiennement les clients. Cette valeur est le fondement de l’identité de Lumen. Les projets sont nombreux pour cette entreprise et nul doute que l’avenir lui réserve de belles perspectives.

POUR EN SAVOIR DAVANTAGEVeuillez communiquer avecMartin Fournier, gestionnaire de projets, Lumenau 514 962-9549 ou par courriel à [email protected]

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 19 PROJET RÉCENT D’ INVESTISSEMENT

ACHETER UN IMMEUBLE

SURVOL DES CONDITIONS DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Les conditions du marché de l’investissement sont favorables depuis quelques années, car les taux d’intérêt sont bas et le financement est facilement disponible pour l’immobilier. Par ailleurs, les valeurs des propriétés à revenus ont augmenté considérablement au cours des cinq dernières années. Pour certaines entreprises, la décision d’acquérir un immeuble au lieu de louer ses locaux peut s’avérer une option avantageuse.

L’analyse de transactions récentes a permis de dégager des fourchettes de prix de vente au pied carré d’édifices de bureaux et de bâtisses à vocation industrielle.

TRANSACTIONS RÉCENTES – MARCHÉ DES ÉDIFICES DE BUREAUX

1867, RUE BERLIER

Prix de vente 2,35 M$ (92 $/pi2)

Date de vente avril 2014

Superficie approximative 25 500 pi2

Cet édifice de type « flex », a été entièrement rénové en 2011 selon les standards LEED. Il compte 86 cases de stationnement. Vendu vacant.

400, BOULEVARD SAINT-MARTIN OUEST


Date de vente mai 2014


Place Prestige est un édifice de bureaux à locataires multiplesde catégorie B sis au 400, boulevard Saint-Martin Ouest.

PLACE VAL-DES-ARBRES, TOUR B1600, BOULEVARD SAINT-MARTIN EST


Date de vente avril 2014


Cet immeuble avec locataire majeur à long terme dispose d’un terrain excédentaire offrant une possibilité de développement additionnelle.

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 21 ACHETER UN IMMEUBLE

PORTEFEUILLE DE 4 IMMEUBLES INDUSTRIELS805-815, autoroute Chomedey, Laval3055, rue Jules-Brillant, Laval1085, rue des Cheminots, Terrebonne4555, rue Ambroise-Lafortune, Boisbriand

Prix de vente du portefeuille 29,2 M$ (88 $/pi2)

Date de vente juin 2014


Construit en 2008, le 3055 Jules-Brillant est un édifice industriel à locataire unique de 26 000 pieds carrés et d’une hauteur libre de 28 pieds. Zonage IA-54

Construit en 2007, le 805-815 autoroute Chomedey est un édifice industriel à locataire unique d’une superficie de 107 648 pieds carrés et d’une hauteur libre de 28 pieds. Zonage IA-94

315-317, RUE MONTMORENCY




L’édifice du Centre jeunesse de Laval est situé à l’angle de la rue Montmorency et de l’avenue Laval.

2875, RUE JULES-BRILLANT




Cet édifice à locataire unique avec mezzanine a été construit en 2004. Il offre une hauteur libre de 24 pieds, 2 quais de chargement et une porte de garage. Près de 25 % de superficie de bureaux.

TRANSACTIONS RÉCENTES – MARCHÉ DES ÉDIFICES À VOCATION INDUSTRIELLE

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS22ACHETER UN IMMEUBLE

2400, RUE DE LIERRE


Date de vente mars 2014


Cet édifice à locataire unique avec mezzanine a été construit en 1998, avec une hauteur libre de 35 pieds. L’aire réservée aux bureaux est de moins de 4 %.

2785, AVENUE FRANCIS-HUGHES


Date de vente février 2014


Cet édifice à locataire unique a aménagé 9,5 % de sa superficie pour des espaces de bureaux. L’espace d’entreposage offre 22 pieds de hauteur libre.

2160, BOULEVARD DAGENAIS


Date de vente janvier 2014


Cet édifice à locataire unique avec mezzanine a été construit en 2000 et 20 % de sa superficie est aménagée pour des espaces de bureaux. L’espace d’entreposage offre 24 pieds de hauteur libre.

PORTEFEUILLE 1991-2037, AVENUE FRANCIS-HUGHES


Date de vente décembre 2013


Situé sur l’avenue Francis-Hughes, ce portefeuille est constitué d’un immeuble à locataire unique et d’un immeuble à locataires multiples, construits respectivement en 1976 et en 1987, qui offrent une hauteur libre de 16 pieds.

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 23 ACHETER UN IMMEUBLE

OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF

LAVAL

Le marché locatif de Laval offre plusieurs options de location à des coûts comparables aux autres marchés immobiliers de la banlieue métropolitaine. La forte activité de construction sur le territoire au cours des cinq dernières années a bonifié l’offre de locaux disponibles, tant sur le marché des édifices de bureaux que sur celui des édifices à vocation industrielle. Laval compte ainsi une forte proportion de locaux neufs ou récents.

ÉDIFICES DE BUREAUX

Le marché des édifices de bureaux de Laval compte un peu plus de 4,2 millions de pieds carrés, dont une forte proportion d’espaces de catégorie A. L’inventaire des édifices de bureaux de Laval est relativement récent si l’on compare à l’inventaire du marché sur l’île de Montréal. D’une part, la ville s’est développée beaucoup plus tard que les quartiers centraux de Montréal et d’autre part, la disponibilité et le coût moindre des terrains facilitent la construction d’édifices. En fait, environ le tiers de la superficie locative a été développée depuis 2000.

INVENTAIRE

MARCHÉ DES ÉDIFICES DE BUREAUX

Inventaire total des bureaux (pi2)

Taux dedisponibilité (%)

Taux d’inoccupation (%)

Édifices en construction

Superficie totale des édifices en construction (pi2)

LAVAL 4 272 333 17,7 16,4 1 53 755

Catégorie A 2 480 926 16,6 16 1 53 755

Catégorie B 1 721 219 19,8 17,6 0 0

Catégorie C 70 188 0 0 0 0

Source : Altus InSite, 3e trimestre 2014

INVENTAIRE PAR ANNÉE DE CONSTRUCTION

PRINCIPAUX PORTEFEUILLES D’ÉDIFICES DE BUREAUX À LAVAL

GestionnaireSuperficie du

portefeuilleNombre d’édifices Responsable de la location

FPI Cominar 1 761 040 19 Trillion 450 973-1737 www.cominar.com

Groupe Petra ltée 362 644 2 Jean-Philippe Giroux 514 321-7515 www.latourcibc.ca

Groupe Montoni 230 731 3 Mike Jager 450 978-7500 www.groupemontoni.com

Bentall Kennedy 153 969 2 Bernard Charland 514 393-7719 www.bentallkennedy.com

Landmark Properties Inc. 137 729 2 Élise Gauvreau 514 845-9113 www.landmarkproperties.ca

Source : Altus InSite

55 %

19 %13 %

13 %52 %

31 %

17 %

ÎLE DE MONTRÉAL

AVANT 1960 1960 À 1989 1990 À 1999 DEPUIS 2000

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 25 OPTIONS IMMOBIL IÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF

DISPONIBILITÉ ET INOCCUPATION

Le taux d’inoccupation des espaces de bureaux, soit le pourcentage de la superficie totale vacante divisée par l’inventaire locatif total, a augmenté au cours de la dernière année à Laval, résultat d’une activité de construction soutenue et de la livraison de projets d’envergure, dont le nouvel édifice du 3055, boulevard Saint-Martin Ouest et une cinquième tour à Place Laval. À eux seuls, ces deux projets ajoutent près de 390 000 nouveaux pieds carrés, soit presque 10 % de l’inventaire total. Si 5, Place Laval est entièrement loué, les relocalisations vers ce nouveau projet auront un impact sur l’inoccupation d’autres immeubles existants.

Ainsi, entre le 3e trimestre 2013 et le 3e trimestre 2014, le taux d’inoccupation global est passé de 13,4 % à 16,4 %. Notons que depuis un an, l’absorption, qui est un bon indicateur de la demande pour des locaux, a été négative à Laval, accentuant l’inoccupation. Par contre, de nombreuses ententes de location sont en cours et on s’attend à un resserrement du marché.

En analysant la donnée de plus près, on constate que deux immeubles entièrement vacants comptent pour 4 % de toute l’inoccupation, laquelle se situerait davantage autour de 12,5 % si on les excluait. Quoiqu’élevé, le taux d’inoccupation devrait se résorber au cours des prochains trimestres, dans la mesure où d’autres projets ne viennent pas gonfler l’offre davantage. Or, aucun projet d’édifice de bureaux multilocatif d’envergure pour l’année 2015 n’a été annoncé récemment.

Le taux d’inoccupation a augmenté plus fortement sur le marché des édifices de catégorie A, puisque c’est dans ce segment de marché que l’on retrouve les nouveaux projets. Entre le 3e trimestre 2013 et le 3e trimestre 2014, l’inoccupation a grimpé de 11,2 % à 16,0 %. La hausse sur le marché des édifices de catégorie B est moins importante au cours de la même période, soit de 16,7 % à 17,6 %. L’inventaire de catégorie B n’a pas bougé depuis un an, mais l’absorption a aussi reculé dans ce segment de marché au cours de la même période.

Si on observe des taux d’inoccupation similaires selon le secteur, soulignons que le taux d’inoccupation a baissé dans le secteur Est, passant de 15 % à 12,3 %. L’augmentation est plus forte dans le secteur du centre-ville/Ouest, concentré autour du Carrefour Laval, où l’inoccupation a atteint 19,9 %.

ÉVOLUTION DU TAUX D’INOCCUPATION PAR CATÉGORIES D’ÉDIFICES

Pour plus de détails sur chaque édifice, consultez la section S’établir à Laval – Offre immobilière

du site www.lavaltechnopole.com.

LAVAL CATÉGORIE A CATÉGORIE B

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GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS26OPTIONS IMMOBIL IÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF

LES GRANDES SUPERFICIES CONTIGUËS DISPONIBLES

Les grandes superficies contiguës disponibles (qu’elles soient actuellement vacantes ou à louer pour occupation future) sont nombreuses dans la catégorie « 10 000 pieds carrés et plus », mais on ne compte que trois édifices pouvant accommoder un locataire nécessitant au moins 50 000 pieds carrés contigus. Deux de ces trois édifices, soit le 705 du Trait-Carré et le 2100 rue Cunard, sont entièrement à louer et à vendre, selon le besoin du futur occupant. Pour le nouvel édifice du 3055 Saint-Martin, 25 % de la superficie totale est louée au moment d’écrire ces lignes. Plusieurs autres négociations pour des baux additionnels sont en cours et devraient permettre d’augmenter le taux d’occupation de cet immeuble.

Les locataires ont néanmoins plusieurs options sur le marché de la location de Laval.

Plus grandes superficies contiguës disponibles Adresse Espace contigu maximal (pi2)

2100 rue Cunard 2100, rue Cunard 191 157

705 du Trait-Carré 705, chemin du Trait-Carré 80 324

3055 Saint-Martin 3055, boulevard Saint-Martin O. 75 250

Complexe Technoval – 400AF 400, boulevard Armand-Frappier 48 849

1699 Le Corbusier 1699, boulevard Le Corbusier 27 557

1428-1432 Saint-Martin 1428-1432, boulevard Saint-Martin O. 22 023

3000 boulevard Le Corbusier 3000, boulevard Le Corbusier 19 061

L’Espace A 3131, boulevard Saint-Martin O. 16 707

2955 Jules-Brillant 2955, rue Jules-Brillant 15 346

Tour Dessau – II 1700, boulevard Laval 14 583

Complexe Daniel Johnson – II 3224, avenue Jean-Béraud 13 992

Place Laval – II 2, Place Laval 12 788

Édifice Toronto Dominion 3080, boulevard Le Carrefour 12 781

Agence du Revenu du Canada 3400, avenue Jean-Béraud 12 520

Complexe Daniel-Johnson – I 2550, boulevard Daniel-Johnson 12 000

1600B Saint-Martin 1600, boulevard Saint-Martin E. 12 000

1410 rue Jaffa 1410, rue Jaffa 11 200

Source : Altus InSite, septembre 2014

ÉVOLUTION DU TAUX D’INOCCUPATION PAR SECTEURS

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LAVAL LAVAL CENTRE-VILLE ET OUEST LAVAL EST


LOYERS

Les loyers marchands des édifices de bureaux de Laval sont comparables à ceux des autres banlieues de la métropole et nettement plus abordables que les loyers du centre-ville. Les loyers nets demandés et les frais additionnels sont demeurés stables sur le marché des édifices de bureaux de Laval entre 2009 et 2014. Ils varient le plus souvent entre 23 $ et 27 $ brut le pied carré.

Comme l’indique le tableau suivant, le coût des taxes foncières représente pratiquement la moitié du coût moyen équivalent pour un édifice de catégorie A au centre-ville de Montréal 1.


ÉVOLUTION DES LOYERS DEMANDÉS À LAVAL – TOUTES LES CATÉGORIES D’IMMEUBLES

COMPARAISON DES COÛTS D’OCCUPATION – ÉDIFICES DE BUREAU DE CATÉGORIE A

DÉFINITIONS DU LOYER DEMANDÉ

Loyer net demandé : loyer net (et non négocié) pour un local à louer, excluant les frais d’exploitation et les taxes foncières demandés. Loyer brut demandé : loyer net demandé auquel on ajoute le loyer additionnel.Loyer additionnel : tous les frais qui ne sont pas inclus dans le loyer net tels que les frais d’exploitation (entretien des espaces communs, frais de gestion, etc.), coûts d’énergie et taxes foncières.

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LOYER NET DEMANDÉ LOYER ADDITIONNEL

RIVE-SUD

OUEST-DE-L’ÎLE

LAVAL

MONTRÉALCENTRE-VILLE

0 $ 5 $ 10 $ 15 $ 20 $ 25 $ 30 $ 35 $ 40 $ 45 $

LOYER NET FRAIS D’EXPLOITATION TAXES FONCIÈRES ÉNERGIE

3,15 $

6,25 $

5,47 $

9,30 $

1 Tendance moyenne basée sur un échantillon variant entre 9 et 20 immeubles, selon l’année.


MARCHÉ DES ÉDIFICES À VOCATION INDUSTRIELLE

La région métropolitaine de recensement de Montréal (RMR) possède le 2e plus grand parc industriel au Canada. Il compte plus de 6 900 immeubles industriels légers totalisant près de 350 millions de pieds carrés. C’est un parc dynamique qui effectue présentement la transition des secteurs traditionnels vers les industries de pointe.

Montréal est un pivot en termes de transport et de distribution. Au fil des années, l’activité industrielle de Montréal a pris de l’expansion vers les banlieues, le long des axes routiers majeurs. Stratégiquement situés le long des autoroutes, les parcs industriels de Laval se sont développés dans le créneau de la biotechnologie, de la distribution et de la fabrication. La disponibilité et l’abordabilité des terrains ont favorisé la construction d’édifices modernes, et souvent de type « flex », pouvant accommoder plusieurs usages incluant une forte proportion de l’espace aménagée en bureaux.

Selon la plus récente compilation de l’inventaire effectuée par Altus InSite au 3e trimestre 2014, le marché locatif industriel de Laval comptait près de 17 millions de pieds carrés et un peu plus de 330 édifices1. La moitié de cet inventaire est composée d’édifices à locataires multiples. Les édifices détenus et entièrement occupés par le propriétaire sont exclus de l’inventaire locatif.

Sur les quelque 330 édifices recensés, un peu plus de 80 sont de construction récente, c’est-à-dire de 15 ans ou moins.

INVENTAIRE

Marché industriel locatifInventaire total industriel (pi2)

Taux de disponibilité (%)

% de l’inventaire total

Superficie totale – Édifices en construction (pi2)

LAVAL INDUSTRIEL LOCATIF (INDUSTRIEL LÉGER)

16 986 328 8,3 100 % 362 700

Condominium 441 757 0,4 3 % 0

Mini-entrepôt 622 392 0 1 % 0

Édifice à locataires multiples 7 799 277 13,6 46 % 0

Édifice à locataire unique 8 437 213 6,3 50 % 362 700

LAVAL 16 986 328 8,3 100 % 362 700

Laval Centre 12 576 786 7,3 74 % 0

Laval Ouest 2 961 717 11,7 17 % 362 700

Laval Est 1 447 825 18,1 9 % 0


PRINCIPAUX PORTEFEUILLES LOCATIFS INDUSTRIELS DE LAVAL

GestionnaireSuperficie du

portefeuilleNombre d’édifices Responsable de la location

Cominar 1 487 225 19 Christian J.-St-Amand 514 337-8151 www.cominar.com

Dream Industrial Management 1 179 382 7 Isabelle Barter 450 975-5115 www.dream.ca

Bentall Kennedy 528 423 2 Robert Giglio 514 733-8544 www.bentallkennedy.com

Groupe Montoni 514 000 5 Mike Jager 450 978-7500 www.groupemontoni.com

Triovest Realty Advisors 507 468 7 Matthew Virgini 514 905-4166 www.triovest.com

1 Tous les édifices occupés par leurs propriétaires ne sont pas inclus dans l’inventaire de marché locatif compilé par Altus InSite.


DISPONIBILITÉ ET INOCCUPATION SUR LE MARCHÉ INDUSTRIEL

Le taux d’inoccupation, soit le pourcentage de la superficie totale vacante divisée par l’inventaire total, a diminué au cours de la dernière année à Laval. L’absorption a été positive pour 3 des 4 derniers trimestres et le nombre de pieds carrés vacants a diminué de près de 550 000 au cours de la même période.

HISTORIQUE ET PROJECTION DE L’ABSORPTION DE 2011-2014

Le taux d’inoccupation pour la région de Laval est passé de 12,0 % à 7,9 % en comparant le 3e trimestre 2014 au même trimestre de l’année précédente. Au cours de la dernière année, le taux d’inoccupation a baissé de 8,8 % à 6,9 % dans les parcs industriels Centre, de 11,3 % à 7,3 % dans les parcs du secteur Ouest et de 25,6 % à 17,4 % dans le secteur Est. En termes de types de bâtiment, le marché des édifices à locataires multiples a vu son taux d’inoccupation chuter de 13 % à 10,1 % depuis le 3e trimestre 2013. Le marché des édifices à locataire unique a suivi une tendance similaire, avec une baisse du taux d’inoccupation de 10,3 % à seulement 5,2 % au cours de la même période.

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NOUVELLE OFFRE ABSORPTION INOCCUPATION

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IERS

DE

PIED

S C

ARR

ÉS


INOCCUPATION PAR SECTEURS ET TYPES D’ÉDIFICES

Nombre d’édifices

Superficie totale (pi2)

Superficie vacante

à louer (pi2)

Superficie vacante en

sous-location (pi2)

Superficie vacante

totale (pi2)

Taux d’inoccupation

(%)

LAVAL 334 16 986 328 1 112 448 229 091 1 341 539 7,9

Condominium 17 622 392 57 584 0 57 584 9,3

Mini-entrepôt 2 127 446 0 0 0 0

Édifice à locataires multiples 155 7 799 277 615 722 170 091 785 813 10,1

Édifice à locataire unique 160 8 437 213 439 142 59 000 498 142 5,9

LAVAL CENTRE 247 12 576 786 723 262 149 541 872 803 6,9

Condominium 6 203 316 23 478 0 23 478 11,5

Mini-entrepôt 1 107 462 0 0 0 0

Édifice à locataires multiples 122 6 221 007 349 137 149 541 498 678 8

Édifice à locataire unique 118 6 045 001 350 647 0 350 647 5,8

LAVAL OUEST 46 2 961 717 137 572 79 550 217 122 7,3

Condominium 3 115 000 5 123 0 5 123 4,5

Mini-entrepôt 0 0 0 0 0 0

Édifice à locataires multiples 17 892 745 55 257 20 550 75 807 8,5

Édifice à locataire unique 26 1 953 972 77 192 59 000 136 192 7

LAVAL EST 41 1 447 825 251 614 0 251 614 17,4

Condominium 8 304 076 28 983 0 28 983 9,5

Mini-entrepôt 1 19 984 0 0 0 0

Édifice à locataires multiples 16 685 525 211 328 0 211 328 30,8

Édifice à locataire unique 16 438 240 11 303 0 11 303 2,6


Une soixantaine de bâtiments industriels ont actuellement des locaux à louer sur le territoire de Laval, dont 38 immeubles à locataires multiples, 21 destinés à un locataire unique et 7 options en copropriété. Les options sont variées et comprennent des locaux dont la superficie varie de 2 000 à 135 000 pieds carrés contigus. Par contre, seulement deux options pour des sites de plus de 100 000 pieds carrés contigus ont été recensées. Les entreprises à vocation industrielle recherchant de vastes superficies peuvent toujours considérer l’option d’une construction sur mesure pour leurs opérations.

Pour les entreprises actives dans le secteur de l’entreposage et de la distribution, une hauteur libre de plus de 24 pieds est souhaitable puisqu’elle permet de maximiser l’utilisation de chaque pied carré. Les options sont toutefois rares dans ce créneau. Les deux locaux offrant 32 pieds de hauteur libre disponibles l’an dernier ne le sont plus. Et le nombre d’options dans le créneau 24 à 28 pieds a diminué de moitié, passant de 29 à 12 cette année.

Un répertoire à jour des locaux industriels disponibles est publié dans la section S’établir à Laval – Offre immobilière



ESPACE DISPONIBLE SELON LA HAUTEUR LIBRE – LAVAL VS GRAND MONTRÉAL

NOMBRE D’OPTIONS DE LOCAUX SELON LA HAUTEUR LIBRE

18 PIEDS ET MOINS

18 À 24 PIEDS

24 À 28 PIEDS

28 À 32 PIEDS

PLUS DE 32 PIEDS

0 5 10 15 20 25

LOCATAIRES MULTIPLES LOCATAIRE UNIQUE

LAVALGRAND MONTRÉAL

24 %

6 %7 %

63 %

13 %

3 %5 %

31 %

48 %

PLUS DE 32 PIEDS 28 À 32 PIEDS 24 À 28 PIEDS 18 À 24 PIEDS 18 PIEDS ET MOINS

Nombre d’options pour un local de 100 000 pi2 ou plus

Nombre d’options pour un local de 50 000 pi2 ou plus

LAVAL 2 5

Laval Centre 1 2

Laval Ouest 0 2

Laval Est 1 1

Adresse TypeLocaux de 100 000 pi2

contigus minimum

875, montée Saint-François Locataires multiples 135 000

2025, rue Cunard Locataires multiples 132 169


Plus de 32 pieds 28 à 32 pieds 24 à 28 pieds 18 à 24 pieds 18 pieds et moins

Locataire unique 0 0 5 21 5

Locataires multiples 0 1 6 11 2


COMPARAISON DES LOYERS DEMANDÉS – IMMEUBLES À LOCATAIRES MULTIPLES

LOYERS

Les loyers demandés sont demeurés relativement stables au cours des trois dernières années. Notons cependant que les loyers peuvent varier énormément sur le marché industriel en fonction de la hauteur libre, de l’année de construction, de la proportion réservée pour usage de bureaux, de la visibilité, de l’accès à une autoroute et de bien d’autres facteurs. Si le loyer moyen pour les 19 immeubles de notre échantillon frôle les 10,00 $ brut le pied carré (6,54 $ net auquel on ajoute un loyer additionnel moyen de 3,50 $), les variations sont énormes selon le bâtiment. En fait, on peut louer des locaux pour seulement 4,00 $ net tandis que des immeubles modernes, bien situés et comportant une forte proportion d’espace de bureaux (quand ce n’est pas la majorité de la superficie), affichent des loyers au-dessus de 10,00 $ net par pied carré.

Selon nos observations sur les édifices à locataires multiples pour lesquels des taux de location sont affichés, les loyers nets demandés pour les édifices de moins de 18 à 24 pieds de hauteur libre sur le marché de Laval varient le plus souvent de 3,75 $ à 6,50 $ le pied carré (les frais additionnels oscillent entre 2,00 $ et 5,25 $/pi2). Pour les édifices avec hauteur libre de plus de 24 pieds, les loyers nets demandés varient entre 4,50 $ et 6,50 $/pi2 (avec des frais oscillant entre 2,50 $ et 5,00 $/pi2). Pour les édifices offrant une forte proportion de locaux pour bureaux (plus de 40 %), les loyers peuvent être aussi chers que pour un bureau de catégorie C.

ÉVOLUTION DES LOYERS DEMANDÉS À LAVAL – ÉDIFICES LOCATIFS INDUSTRIELS

T1 2

011

T2 2

011

T3 2

011

T4 2

011

T1 2

012

T2 2

012

T3 2

012

T4 2

012

T1 2

013

T2 2

013

T3 2

013

T4 2

013

T1 2

014

T2 2

014

T3 2

014

10 $

12 $

8 $

6 $

4 $

2 $

0 $

LOYER NET DEMANDÉ LOYER ADDITIONNEL MOYEN

LOYER NET LOYER ADDITIONNEL

0 $ 2 $ 4 $ 6 $ 8 $ 10 $ 12 $

LAVAL

LONGUEUIL

SAINT-LAURENT

LACHINE

EST DE MONTRÉAL


NOUVEAUX PROJETS

Plusieurs projets de qualité ont été livrés sur le territoire de Laval au cours de l’année 2014, notamment sur le marché des édifices de bureaux. Suite à ces livraisons, l’activité de construction a ralenti et on compte peu de projets actuellement en cours de réalisation. Or, plusieurs projets sont planifiés et sont en phase de prélocation, c’est-à-dire que le chantier sera lancé dès que le promoteur aura trouvé des locataires pour son projet. Avis aux intéressés !

PROJETS TERMINÉS EN 2014

3055, BOULEVARD SAINT-MARTIN

Le 3055 Saint-Martin est une adresse de prestige dans le développement de Centropolis. Le bâtiment de 6 étages hors-sol occupant 117 500 pieds carrés locatifs pour espaces de bureaux et commerciaux en plein cœur du centre-ville de Laval a été conceptualisé de façon à viser le niveau de certification LEED-NE Or. Il est muni d’une marquise verte dont l’eau de ruissellement s’écoule dans un bassin aménagé qui assure la gestion des eaux pluviales et présente une coulée verte dans un paysage exceptionnel. Locaux disponibles pour occupation immédiate.

Propriétaire : Cominar

1410, RUE JAFFA

Cet édifice de catégorie A sur trois étages de 12 000 pieds carrés du secteur Sainte-Rose à Laval bénéficie d’une bonne visibilité en bordure de l’autoroute 15 et de la sortie 16. Très facile d’accès. Près des grands axes routiers, A-15, A-440, A-13. Locaux disponibles pour occupation immédiate.

Location : Groupe Lacombe / NAI Commercial

PLACE LAVAL 5

À l’angle des boulevards des Laurentides et Saint-Martin et facilement accessible de l’autoroute 440, Place Laval est le plus important complexe de bureaux de Laval. Il comprendra cinq tours de bureaux reliées par un corridor commun. Le complexe est doté de fibre optique et on y trouve une multitude de services tels que : banques, garderie, nettoyeur, restaurant, café bistro, clinique médicale, bureau de change et de passeport et station de métro De la Concorde à proximité. La phase 5 du complexe (photo) est entièrement louée.

Propriétaire : Cominar

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 35 NOUVEAUX PROJETS

3111, BOULEVARD SAINT-MARTIN

Ce nouvel immeuble de catégorie A en construction est facilement accessible par les autoroutes Laval (440) et des Laurentides (15). Il est stratégiquement situé au coin du boulevard Daniel-Johnson, soit au cœur du nouveau centre de Laval. L’immeuble de 5 étages est situé à distance de marche de tous les services. Il offre un environnement de travail hors du commun et recherché, un stationnement ample et facile, une fenestration exceptionnelle et une hauteur libre de 9 pieds. Certification LEED Argent avec système de chauffage, ventilation, air climatisé haute performance pour des économies d’énergie et un confort supérieur aux immeubles conventionnels. Locaux disponibles pour occupation immédiate.

Gestionnaire : Bentall Kennedy

PLACE DE LA GARE – PHASE 2

Place de la Gare – Phase 2 est un projet mixte offrant plusieurs locaux à vocation industrielle. La voie ferrée longe le site. La superficie totale du projet est de 85 000 pieds carrés. Les locaux, disponibles en vente et en location, sont divisibles. La phase 2 du projet est en construction avec livraison prévue au printemps 2015.

Promoteur : JLL Corps

PROJET MARGIAC (LOUIS-B.-MAYER)

Situé sur la rue Louis-B.-Mayer, cet édifice offre des locaux industriels et commerciaux d’une hauteur libre de 28 pieds. Des locaux de 7 000 à 90 000 pieds carrés contigus seront disponibles. Le bâtiment offrira une performance énergétique supérieure par rapport à un bâtiment conventionnel.

Promoteur : Groupe Montoni

CITÉ DES AFFAIRES – BOISÉ DE L’ÉQUERRE

Située sur le boulevard Dagenais, entre les boulevards Industriel et Le Corbusier, la Cité des affaires est un développement de condos commerciaux, industriels et de bureaux. Développé en 4 phases, le projet offrira, en vente et en location, plus d’une trentaine d’unités dont les superficies varient entre 2 900 et 14 000 pieds carrés, en incluant la mezzanine.

Promoteur : Guimond Construction

PROJETS EN COURS DE RÉALISATION

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS36NOUVEAUX PROJETS

1350, BOULEVARD CHOMEDEY – PHASE 2

Projet de construction d’une deuxième tour de 120 000 pieds carrés sur le site du complexe 1350 boulevard Chomedey.

Promoteur : Immodev

2724-2750 RUE ÉTIENNE-LENOIR

Situé sur l’autoroute 13, entre l’autoroute 440 et le boulevard Dagenais, ce nouveau projet industriel multilocatif de 5 édifices totalise 250 000 pieds carrés. La phase 1 est entièrement louée. Les 4 autres phases sont en prélocation. Les projets d’édifices à locataires multiples offrent une hauteur libre de 24 pieds (possibilité de 28 pieds) et peuvent offrir des espaces de bureaux.


INDUSTRIA 440

Ce nouveau bâtiment industriel multicondos est situé sur la desserte Ouest de l’autoroute 440 à Laval. Les unités seront subdivisées en fonction des ventes et des paramètres des acheteurs.

Promoteur : Cosoltec

1865, RUE MAURICE-GAUVIN

Édifice de catégorie A de 53 500 pieds carrés. Possibilité de location et d’achat.


PROJETS PLANIFIÉS EN PHASE DE PRÉLOCATION

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 37 NOUVEAUX PROJETS

MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX

Source : Statistique Canada, Recensements de 2006 et 2011

La ville de Laval compte plusieurs centres commerciaux de toutes catégories : des supercentres régionaux comme le Carrefour Laval, des mégacentres, des centres de quartier, des centres linéaires et des édifices à locataire unique. Les loyers et les services communs varient énormément selon le type de centre.Plus grands centres commerciaux Superficie totale (pi2) Gestionnaire

CARREFOUR LAVAL 1 360 821 Cadillac Fairview

SMARTCENTRES VAL-DES-BRISES 792 716 SmartCentres

SMARTCENTRES AUTOROUTE CHOMEDEY O. 682 035 SmartCentres

CENTRE LAVAL 638 797 Cominar

GALERIES LAVAL 623 000 Fonds de solidarité FTQ

SMARTCENTRES 2075 CHOMEDEY 585 623 SmartCentres

CENTROPOLIS 550 873 Cominar

MEGA CENTRE NOTRE-DAME 425 173 RioCan

CENTRE ST-MARTIN 241 457 RioCan

CENTRE DUVERNAY 226 717 Gestion immobilière EdgecombeSource : Site Web des gestionnaires des centres commerciaux

DÉPENSES À LA CONSOMMATION DES MÉNAGES LAVALLOIS

Le profil des ménages lavallois est similaire à celui de la RMR de Montréal en termes de taille des ménages (2,5 personnes par ménage à Laval contre 2,4 pour la RMR) et de mode d’occupation (environ 70 % des ménages sont propriétaires de leur logement). Il se distingue toutefois par la forte proportion de ménages dont la langue maternelle est autre que le français ou l’anglais (32 % des ménages lavallois par rapport à 11 % pour la RMR). Laval compte également une plus forte proportion de personnes âgées de 65 ans ou plus (16 % contre 11 % pour la RMR).

Le profil sociodémographique de la zone se distingue aussi par le niveau d’éducation : on compte à Laval près de deux fois plus de diplômés de niveau collégial (cégep) que pour la RMR alors que la proportion de diplômés universitaires est semblable à celle de la RMR. Le revenu annuel moyen par ménage est un peu en deçà de la moyenne de la RMR, soit 66 555 $ par année.

PROFIL SOCIODÉMOGRAPHIQUE DE LA POPULATION DE LA ZONE

Variables Zone commerciale Laval RMR de Montréal

NIVEAU DE SCOLARITÉ (2006)

Primaire 22 % 24 %

Secondaire 24 % 35 %

Collégial (cégep) 32 % 17 %

Universitaire 22 % 24 %

REVENU DU MÉNAGE (2005)

Moins de 20 000 $ 12 % 13 %

20 000 $ à 39 999 $ 22 % 19 %

40 000 $ à 59 999 $ 21 % 19 %

60 000 $ à 79 999 $ 16 % 16 %

80 000 $ à 99 999 $ 11 % 12 %

100 000 $ et plus 18 % 21 %

Revenu moyen du ménage 66 555 $ 68 797 $

RMR = 100 96,7 100,0

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 39 MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX

PROFIL SOCIODÉMOGRAPHIQUE DE LA POPULATION DE LA ZONE

Variables Zone commerciale de Laval RMR de Montréal

TRANCHES D’ÂGE (2011)

0 à 9 ans 11 % 12 %

10 à 19 ans 13 % 13 %

20 à 34 ans 18 % 20 %

35 à 54 ans 30 % 31 %

55 à 64 ans 12 % 13 %

65 ans et plus 16 % 11 %

Âge moyen 40,2 38,4

LANGUE MATERNELLE (2011)

Français 61 % 76 %

Anglais 7 % 13 %

Espagnol 3 % 1 %

Grec 4 % 2 %

Italien 4 % 0 %

Autres 17 % 5 %

Réponses multiples 4 % 3 %

TAILLE DES MÉNAGES (2011)

Une personne 26 % 29 %

Deux personnes 32 % 34 %

Trois personnes 16 % 17 %

Quatre personnes ou plus 26 % 20 %

Personnes par ménage 2,5 2,4

MODE D’OCCUPATION (2006)

Propriétaire 69 % 68 %

Locataire 31 % 32 %Source : Compilation de Groupe Altus Recherche marketing à partir de données de Statistique Canada

En termes de dépenses à la consommation, celles des ménages lavallois sont légèrement supérieures à la moyenne provinciale, et ce, pour pratiquement toutes les catégories de produits. Selon l’analyse d’Altus Recherche et marketing, le potentiel de la zone commerciale de Laval atteindra 4,35 milliards de dollars en 2014 et 4,47 milliards de dollars en 2016.

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS40MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX

DÉPENSES ANNUELLES PAR MÉNAGE AU QUÉBEC ET DANS LA ZONE COMMERCIALESERVICES PERSONNELS ET RESTAURATION

Types de services Au Québec en 2014 Zone commerciale de Laval 2014

SERVICES PERSONNELS

Services vestimentaires (nettoyeurs, buanderies, couture) 99 $ 104 $

Coiffure et esthétique 525 $ 556 $

Locations de films, DVD et jeux 49 $ 50 $

Total – Services personnels 673 $ 710 $

RESTAURATION

Avec service restreint 1 095 $ 1 214 $

Avec service complet – Familial 780 $ 865 $

Avec service complet – Ambiance 555 $ 615 $

Avec service complet – Gastronomie 165 $ 183 $

Total – Restaurants 2 595 $ 2 877 $

1 Estimé à partir de Statistique Canada. Enquête sur les dépenses des ménages, 2001 à 2009 et ventes dans les restaurants de la zone.2 Estimation du groupe Altus.

DÉPENSES ANNUELLES PAR PERSONNE AU QUÉBEC ET DANS LA ZONE COMMERCIALEBIENS DURABLES, SEMI-DURABLES ET COURANTS

Types de magasins Au Québec en 2014 Zone commerciale de Laval 2014

BIENS DURABLES, SEMI-DURABLES

Meubles 302 $ 318 $

Accessoires pour la maison 140 $ 147 $

Électronique, électroménagers et ordinateurs 267 $ 281 $

Rénovation, quincaillerie, matériaux et jardinage 693 $ 729 $

Vêtements et accessoires vestimentaires 622 $ 638 $

Chaussures 101 $ 106 $

Bijouteries et maroquineries 57 $ 60 $

Articles de sport, passe-temps, musique et librairies 288 $ 303 $

Magasins de marchandises diverses 1 572 $ 1 654 $

Magasins de détail divers 291 $ 302 $

Total – Biens durables et semi-durables 4 333 $ 4 538 $

BIENS COURANTS

Supermarchés 2 605 $ 2 639 $

Dépanneurs et spécialistes 457 $ 463 $

Pharmacies, produits de santé et soins personnels 1 320 $ 1 337 $

Total – Biens courants 4 382 $ 4 439 $

3 Statistique Canada, 63-005 au catalogue. Estimation basée sur les données de 2007 à 2012.4 Estimation du Groupe Altus (basée sur le profil socioéconomique de la population de la zone d’étude).

1 2

3 4

GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS 41 MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX

ABSORPTION :Croissance nette de la superficie totale occupée sur un marché donné.

ÉDIFICE DE BUREAUX DE CATÉGORIE A :Édifice comportant une très bonne qualité de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services.

ÉDIFICE DE BUREAUX DE CATÉGORIE B :Édifice de bonne qualité en termes de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services.

ÉDIFICE DE TYPE « FLEX » :Édifice pouvant convenir à divers usages sous un même toit tels que l’entreposage, les bureaux de soutien administratif, le commerce de gros et les salles d’exposition.

LOYER ADDITIONNEL :Tous les frais qui ne sont pas inclus dans le loyer net tels que les frais d’exploitation (entretien des espaces communs, frais de gestion, etc.), les coûts de l’énergie et les taxes foncières.

LOYER BRUT DEMANDÉ :Loyer net demandé auquel on ajoute le loyer additionnel.

LOYER ÉCONOMIQUE :Loyer qui permet à un propriétaire de rentabiliser son investissement dans le développement d’une propriété et d’attirer les différents facteurs de production dans cette entreprise.

LOYER NET DEMANDÉ :Loyer net (et non négocié) pour un local à louer, excluant les frais d’exploitation et les taxes foncières.

SUPERFICIES CONTIGUËS DISPONIBLES :Locaux contigus pouvant accommoder un même locataire.

TAUX D’INOCCUPATION :Pourcentage de la superficie totale vacante divisée par l’inventaire total.

1 pied carré = 0,093 mètre carré

1 mètre carré = 10,760 pieds carrés

GLOSSAIRE

POTENTIEL DE LA ZONE COMMERCIALE EN 2014 ET 2016 (TABLEAU DE SYNTHÈSE)

Catégories 2014 2016

Biens durables et semi-durables 1 902 874 200 $ 1 955 197 500 $

Biens courants 1 861 361 500 $ 1 912 543 300 $

Services personnels 115 843 600 $ 119 961 600 $

Restaurants 469 411 300 $ 486 097 900 $

TOTAL 4 349 490 600 $ 4 473 800 300 $

Source : Groupe Altus1 Tenant compte des niveaux de dépenses de 2014.

1

CONCLUSION

Laval Technopole espère que ce guide vous sera utile dans votre prise de décision et souhaite vous accompagner dans toutes les étapes de votre implantation ou dans vos projets d’expansion. Les commentaires et suggestions sont les bienvenus pour améliorer cet outil.

Communiquez avec :Gilbert LeBlanc, [email protected] au 450 978-5957 ou avec Chantal Joyal, [email protected] au 450 978-0547.

Pour plus de détails sur chaque édifice, consultez la section S’établir à Laval – Offre immobilière


GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS42MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX

LAVAL TECHNOPOLEOrganisme de développement économique de la Ville de Laval1555, boulevard ChomedeyBureau 100Laval (Québec) H7V 3Z1

lavaltechnopole.com450 978-5959

PÔLE INDUSTRIELGilbert LeBlanc, Ec. D.Vice-président, Développement des investissements et [email protected] 978-5957

PÔLE RÉCRÉOTOURISMEMartine-Andrée RacineDirectrice [email protected] 978-5955

PÔLE ENTREPRISES DE SERVICES ET SIÈGES SOCIAUXChantal JoyalDirectrice [email protected] 978-0547

e-PÔLEJean-Marie Pressé[email protected] 978-5776

CITÉ DE LA BIOTECHJean-Marc [email protected] 978-5066

AGROPÔLENancy [email protected] 978-5965

Claudine MaynardChargée de [email protected] 978-3006

L’ÉQUIPE DE DÉVELOPPEMENT DES INVESTISSEMENTS ET IMMOBILIER

ISBN : 2-921448 -93 -9

Guide immobilier commercial lavallois 2014-2015

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