Immobilier d’activité à Genève:des zones industrielles aux écoParcs mixtes, denses et durablesYves Cretegny – 7 septembre 2015

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ID MOYEN 1

• Dynamique territoriale du segment artisanal et industriel• Cadre présent et futur• Projets immobiliers en droit de superficie

Agenda

CONFIGNON – LES CHERPINES - PDZI

VERSOIX – LA SCIE SA

BOIS-DE-BAY – LUCIEN MONTANT SA

PAV – JAEGER& BOSSHARD SA

ZIMEYSA – POULY TRADITION SA

ZIMEYSA – COLAS GENEVE SA

ZIPLO – BRACCO SUISSE SA

ZIMEYSA – ABB SECHERON SA

Zones Industrielles - Chiffres clés

51 zones industrielles 5% de la zone à bâtir du canton703 ha de terrains (423 ha gérés par la FTI) 48% en mains d’acteurs publics

4443 entreprises installées60’933 emplois dans 491 secteurs économiques différents `~16% du PIB et des emplois du Canton

25 collaborateurs à votre service20 à 40 millions d’investissements annuels dans le développement des zones

SOL

ECO

FTI

Zones Industrielles – Evolution des emplois

Vacheron Constantin

Piaget

ST Microelectronics

Gastromer

TransportsSarlat

Modena Cars

Rolex

ClarinsHarry Winston

Frédérique Constant

Ralph Lauren

SES

9’714

Une croissance soutenue - ZIPLO 1991 - 2013

2000

2005

2013

1991

6’781

3’898

Emplois

Patrimoine foncier de la FTI

ZI gérées par la FTI

ZI non gérées par la FTI

Les zones industrielles à Genève

ZI potentielles

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Le stock immobilier pour les surfaces d’activités

Env. 4’000’000 m2 (SBP)

Graphique Wuest & Partner

Enjeux territoriaux

Préservation de la zone

agricole

Ratio nuisances retombées

éco. menacé

Priorité logement

conduisant à des

suppression de ZI

Saturation des réseaux de transports

personnes et marchandises

La densité : réponse aux enjeux territoriaux ?

Viser une meilleure utilisation du foncier disponible par l’application des nouvelles règles de densification : indice d’utilisation au sol d’au moins 1.

FTI 1 entreprise FTI Acteurs de l’immobilier industriel Plusieurs entreprises

Hier 1 parcelle Aujourd’hui 1 parcelle

Cadre cantonal sur la densité en ZI

Le Plan directeur cantonal assure la coordination entre la Confédération, les cantons et les régions

limitrophes.

Il a force obligatoire pour les autorités. Il identifie les potentiels constructibles des zones à bâtir (objectifs généraux adaptables).

Canton et communes appliquent les principes et les objectifs du Plan directeur cantonal, notamment

en veillant à ce que les plans d’affectation du sol (PDZI-PDZDAM) lui soient conformes.

La délivrance d’autorisation de construire, en ZDIA ou ZDAM est subordonnée à l’adoption, par leConseil d’Etat, de plans et règlements directeurs.

Les plans directeurs de zones de développement industriel ou d’activités mixtes fixent, aux termes

d’études ciblées, des indices différenciés d’utilisation du sol minimaux.

Les industriels toujours au RDC ?

Mutualiser l’usage de l’espace -> confiance

• Concurrence vs coopération

• Flexibilité standardisation vs spécificités

• Nouveaux acteurs et modèles

Transformation des processus industriels

• Miniaturisation

• Tertiarisation

• Digitalisation

Dimension économique

• Coût de la surface vs valeur ajoutée par M2

• Utilisateur propriétaire vs locataire

Développement des hôtels industriels Hôtel Industriel Dent-de-loupRoute du Pont Butin, Lancy

ZoneZDIA Pont Butin

Type de contratLocation

Type d'objetLocaux

ActivitésArtisanal, industriel, commerciales et/ou administratives

Statut du projet En projet

Surface Environ 53‘000 m2

Densification – les non densifiables

40% d’activités du secteur tertiaire

60% d’activités du secteur secondaire

La mixité au service de la densité

Cadre cantonal - deux zones pour une ambition

ZDIA ZDAM

100% activités secteur secondaire et haute technologie

60% activités secondaires40% activités tertiaires

Activités de services à la zone (restaurant, hôtel, fitness…) admises par dérogations

Activités de services à la zone admises dans les 40% d'activités tertiaires

Activités culturelles et festives admises par dérogations

Activités culturelles et festives admises dans le 40% d'activités tertiaires

Contrôle des prix : droit de préemption Contrôle des prix : Droit de préemption. Pour les 40%, le droit de préemption s'opère selon les prix du marché

Exemple de bâtiment mixte dans zone test

Bâtiment multifonctionnel de 4674 m2 avec garage (IUS = 1.6)

2 niveaux de sous sol de 3956 m2

Service vente « BMW » et « street » au RDC

Surface de lavage et atelier au 1er étage

Exemple de bâtiment mixte dans zone test

Vers les écoParc industriels ?

Un écoParc Industriel est une zone industrielle et artisanale conçue de manière participative et gérée de manière active notamment par l’association des entreprises en présence qui interagit positivement avec la collectivité et le territoire.

Ses principes d’aménagement, sa gouvernance de proximité et ses usages concourent à soutenir la performance économique, environnementale et sociétale tant des entreprises que de la communauté d’accueil.

On parle d’écoParc industriel positif dès lors que la zone prise au sens large produit par exemple davantage d’énergie qu’elle n’en consomme.

Un écoParc Industriel s’inspire des principes suivants:Gouvernance active

Des partenariats sont conclus entre les entreprises, les

Communes et la collectivité afin d’obtenir un alignement sur les

objectifs et d’optimiser les interrelations et l’utilisation des

ressources.

Stratégie d’implantation

La localisation et la proximité des différentes activités deviennent un critère de

durabilité et de diversification.

Symbiose territoriale et énergétique

Les entreprises intègrent

le même cycle d’utilisation des ressources, les

résidus de production de l’une devenant les

ressources d’une autre ou de la collectivité.

MutualisationLes entreprises partagent des services, des ressources, des

infrastructures: parkings, restaurants, surveillance, image,

traitement des nuisances, espaces verts intégrés, ...

Bâti faible impact

Les bâtiments et les sites sont conçus pour minimiser leur empreinte écologique. L’éco-

mobilité des personnes et marchandises est prise en compte.

Exemple de projet – Energie - Réseau de chaleur

↓ Identifier les rejets et les besoins de chaleur ↓ Monter un projet avec des partenaires métiers↓ Livrer de l’énergie compétitive aux industrielles

et aux riverains

Symbiose

Exemple de projet – Mobilité - Parkings

← Ces surfaces sont les réserves de croissance des industriels

← Les parkings sous-terrains sont souvent couteux

← Le parking mutualisé peut constituer une solution

← Les industriels affectent des surfaces importantes au stationnement des véhicules

Mutualisation

Exemple de projet – valorisation des toits

↓ Encourager les usages multifonctionnels des toits

Bâti faible impact

Exemple de projet : Genie.chPlateforme de l’écologieindustrielle à Genève

Développement en droit de superficie avec la FTIPrincipe

• Formule juridique donnant la possibilité d'une part, de rompre le rapport unissant dans un sort commun la construction et le sol, en vertu du principe de l'accession et d'autre part, de conférer à la construction le caractère d'un bien négociable indépendant

• Le propriétaire établit en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé soit au-dessous (art 779 CCS).

Développement en droit de superficie avec la FTIEléments essentiels

• Le but

• La durée et le renouvellement

• Conditions financières• Rente du droit de superficie• Frais de mise en valeur• Les taxes• Garanties• Indexation

• Propriétaire vs exploitant

• Le cessibilité

• L’extinction

Développement en droit de superficie avec la FTILe DDP comme actif immobilier

• Le traitement de la rente• Les obligations de remise

en état

• Les règles d’évaluation

• Cessions• Droit de retour • Constitutions de garantie• Changement de zone

• La valeur intrinsèque • La valeur de rendement• La valeur de remplacement

• La valeur vénale industriel

Promesse DDP

Concours

Contrat d’ exclusivité Avant projetCahier

des charges

parcellaireDDP

• Liste des contraintes

• Site• Aménagement• Programmation• Portage• Rente future• …

Décision

• Sélection partenaire

• Engagement • Etapes• Livrable • Propriété• ….

• Développement

• Sortie• Réservation• Garantie• ….

• Réalisation

• ….• ….

Développement en droit de superficie avec la FTI

FTI Fondation pour les terrains industriels de GenèveAv. de la Praille 50 | CarougeT. +41 (0)22 342 21 60www.fti.geneve.ch | yves.cretegny@fti.geneve.ch